日本住宅产业化发展之路

第一篇：日本住宅产业化发展之路

日本住宅产业化发展之路

中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长开彦对日本住宅生产工厂化的概括是“如同生产汽车一样生产房屋”。大量部件通过机器生产，产品标准的固定化，以及整个建筑过程的精准化，使得日本成为住宅产业化的标志性国家，也成为中国学习的对象。在中国房企中走在前面的万科取经的主要对象是日本，万科副总裁毛大庆说，万科的住宅产业化就是由日本启发而来的。

住宅产业化有标准

1968年，日本第一次出现了“住宅产业”这个词汇。1969年，《推动住宅产业标准化五年计划》被制定出来，日本广泛开展了对材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究，加强住宅产品的标准化工作，对房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建议。

在日本，住宅的部件尺寸和功能标准有固定的体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度就是对住宅部品的质量、安全性、耐久性等诸多内容，进行综合审查。20世纪90年代，日本住宅通用部件中1418类部件已取得“优良住宅部品认证”。

这对中国的企业也有很大启示，万科的住宅产业化标准有部分来自日本。据毛大庆介绍，这些经验虽然参考日本，但也经过了部分的中国本土改造，“建设部有我们完整的备案，很多企业都向我们取经”。

与日本的国家级别标准相比，中国的程度远未达到普及阶段，而在此之前，中国对住宅工业化的探索已达十年。

广东省建设厅《日韩住宅产业化考察报告》中介绍过一个名为SANGETSU的公司，它是日本国内最大的住宅部件和装饰材料销售厂家之一，公司拥有自己的品牌和7000多种产品，但是它没有加工工厂，而是由各产品生产商为公司提供相关产品。公司要做的是将不同种类的产品部件和材料集成，提供系统的配套供应和服务。这其中标准化起到的作用不容小觑。而据参观过日本房屋工厂的中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫介绍，日本的大和、积水房地产建造的别墅类工业化住宅，使用工厂化方式生产出来的部品和构件进行建厂组装时，只需花费一至两周的时间就可以完全峻工。松下在大阪生产厨房设备的工厂，更是可以做到，从接收客户订货到产品走下流水线只需30分钟。

产业化程度不尽相同

与一般国内所见的建筑工地不同，从地基开始，日本住宅就可以采用部分预制的形式。住房和城乡建设部住宅产业化促进中心总工程师孙克放描述，在他参观的日本建筑现场，大量的工作都被提前完成，现场几乎只需要安装。

除了已经预制好的部件部分外，日本在整个流程工艺的完整贯通性方面的成熟度极高，工人建筑一栋住宅可以有条不紊，同时完成多重步骤。孙克放回忆自己在日本见到的建房过程时说：“比较高的层级还在继续盖着房子，安装好梁、柱、楼板的楼层可以进行布线，完

成布线的楼层进入做保温的阶段后安装地板和吊顶，最后才进入装修。”通过孙克放的粗略计算，他参观的那栋建筑，工人在使用大量的预制构件的基础上，一天可以盖一层房子。王石在此前接受媒体采访时，将日本住宅产业化从建筑材料分类，分为木结构、轻钢结构、钢结构、钢筋混凝土结构、复合材料结构。日本住宅产业化的材料以轻钢结构为主，市场占有率达到了80%。中国的住宅工业化在材料选择上更倾向于使用钢筋混凝土结构。

不过，并不是所有的部件都可以在工厂中生产完毕，直接安装到地基上。根据建筑种类，工业化程度各有不同。清华大学建筑学院教授周燕珉介绍，预制分为很多种，有的可以整体制成盒子一样的房子，而有些可能仅是预制一片墙。对于一些要求加快建筑使用速度，或本身施工场地比较狭窄，或是临时性的建筑，在日本可以直接生产盒子一样的房子；而对一些设计比较复杂的建筑，部件产业化生产程度可能会低一些。

刘东卫也指出，“在日本，建筑的产业化程度并不完全一样，如建公寓和建别墅就不一样；别墅可以完全在工厂生产，半个月就可以盖好一栋，还包括装修；但公寓有时会采用钢筋混凝土结构的预制方式，主要部件还是在工厂内生产完成，用不着现场浇注，只需要在接头处简单浇注一下即可，这相对来说需要的时间要比建造别墅多一些。”

多重成本节约

对于这种组装起来的房子的安全性能如何，开彦说，“日本是地震多发国家，这些房子都能抵抗烈度为9级的地震，它们非常结实”，在中国的施工条件下，很多步骤都要靠人来控制，手工化操作，这在开彦看来更加具有不可控性，“施工现场太粗放”。

刘东卫则从部品生产的角度揭示了为何这种住宅的质量更为上乘，“住宅部品在工厂制作，且工地现场采用干式作业，可以最大限度保证产品质量。施工精度的落实，加上制造业全过程质量管理体系的引入，也可进一步带来住宅质量总体提高。”

从成本角度上考虑，产业化在开始可能并不能带来太大的经济上的收益，“前期投资较大，包括工厂的修建，一系列的实验，都需要花费一定的资金，但是最终一定是便宜的。”周燕珉分析。

据万科副总裁毛大庆介绍，根据他们实验产业化的万科中粮假日风景项目统计，目前每平米的建筑成本要比普通建筑方式多出200—300元，“这是因为还没有形成大的社会化生产，无论在构件生产，还是在物流成本上，都要比普通住宅贵一些”，不过万科还是坚持住宅产业化，“中粮万科长阳半岛全部都是使用产业化生产的，不再是实验楼”。

除资金成本以外，需要计算的还有建筑施工成本以及人力成本。“特别是施工现场”，刘东卫介绍说，“在日本的工地上，见到的人非常少”。

孙克放见到的施工场地中，工人们使用电脑控制着设备将预制部件吊装到指定位置，准确、迅速、便捷，每天可以完成一层建筑的施工，其中还包括装修。

住宅产业化可以大量节约成本，避免原材料的浪费。“由于施工现场大部分作业为干法施工，与传统湿法施工相比，噪声粉尘、建筑垃圾等污染大为减少”，刘东卫说。这些，对日本这样人多地少的国家颇具吸引力，对中国飞速城市化进程带来的大规模工程建设，同样有效。

第二篇：日本的住宅产业化发展经验和启示

日本的住宅产业化发展经验和启示.txt“恋”是个很强悍的字。它的上半部取自“变态”的“变”，下半部取自“变态”的“态”。本文由雁點青天贡献

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来源： 2001 年 09 月 19 日 13:58

一、日本住宅产业化的经验

（一）产生背景和发展状况 日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在 1968 年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅 产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。基础――住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化； 特征――资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。60 年代中期，日本住宅建筑工业化有了相当发展，混凝土构配件生产首先脱离建筑承包企业，形成独立行业。构配件与制品的工厂化生产和商品化供应发展很快，参与住宅生产的各类厂家越 来越多。住宅的生产与供应开始从以前的“业主订货生产”转变为“以各类厂家为主导的商品的生 产与销售”。日本政府围绕住宅生产与供应，将各有关企业的活动加以“系统化”协调。正是在市 场关系发生这种重大变化的情况下，才提出了发展以承担住宅生产与供应的企业群为对象的“住 宅产业”。日本政府推动住宅产业化重点做了两个方面的引导：一是从政策上引导，从调整产业结构角度 提出发展设想：二是从生产方式上引导，重点放在住宅产业工业化和技术方面，建立了“会计体 系生产技术开发补助金制度”和“住宅生产工业化促进补贴制度”。

（二）住宅建筑标准化 标准化是推进住宅产业化的基础。1969 年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开 展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，依靠各有 关协会加强住宅产品的标准化工作，并对房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建议。分别制订了 “住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标 准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的 80％以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构 配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销 售商即可。考察团在日本参观了 SANGETSU 公司，这是日本国内最大的住宅部件和装饰材料销售厂家之 一，已有 50 年经营历史，1999 年的销售额为 130 亿日元。该公司是一家“没有工厂的销售商”。公司虽拥有自己的品牌，有 7000 多种产品，但它没有加工工厂，而是由各产品生产商为公司提 供产品。公司要做的是将不同种类的产品部件和材料集成，提供系统的配套供应和服务。承建商 建房，可由该公司提供产品，或由公司根据承建商要求，委托生产厂家生产。这种将产品和材料 集成应用供应的销售模式很值得我们借鉴。

（三）住宅部件化 日本住宅部件化程度很高。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房时从设计开始，就采用标 准化设计，产品生产时也使用统一的产品标准。因此，建房使用部件组装应用十分普及。在东京，考察团入住的东急酒店（TOKUYO INN）是日本国内一家较大的酒店连锁集团，酒店给人印象 最深的是客房卫生间。全套的卫生洁具――浴缸、坐厕、洗脸盆，包括地板、墙面，是由一个整 体部件安装而成，没有混凝土和瓷砖，所用材料都是复合塑料材料，全部在工厂生产。它达到了 经济而不失舒适，节简又具现代化的效果。日本的酒店客房卫生间大部分都应用新型的建筑材料，以及采用这种组装建设方式。

考察团专门参观了东京的“木场住宅综合展示场”。展示场内展示的二、三层的低层住宅，采用 轻钢结构作主要承重体系，楼板为压型钢板现浇混凝土，外墙多为轻钢龙骨加外装饰的复合墙体。住宅的抗震和耐久性良好，号称“100 年住宅”。房间布局合理，室内设计细致周到，即使是储物 间的门也充分考虑美观和空间的节省。室内装修做工精良，窗明几净，十分舒适。三层楼的住宅，还安装了一部供人上下的小型电梯。住宅室内部件完全没有混凝土施工的痕迹，全部是现场安装 而成，充分体现了住宅部件安装快捷、性能优良的优越性。一座三层的别墅式住宅，两三天便可 以完成钢结构的框架安装，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右的时间。可见这种现场组装 建房方式的高效，以及日本住宅产业化程度的发达。

（四）钢结构住宅建筑体系 日本钢结构建筑的历史有 100 年左右。目前日本的各种建筑结构中，钢结构的建筑数量最多，占住宅建筑总面积的 20％左右，其中多数为低层独立住宅。使用轻型钢的低层小规模住宅已系 统化，并已推广。钢结构住宅的主要特点是：（1）与钢混凝土结构相比，有着更好的抗震、防 腐、耐久、环保和节能效果，可减小构件断面，增加柱间跨度，能将使用面积增加 5－8％，并 得到较高的层高空间；（2）可实现构架的轻量化和构件大型化，运送简便，加工性能优异，质 量稳定，便于实现系统化，提高生产率，降低基础成本；（3）吊装施工较为简便，比混凝土施 工所需的现场劳动量小，不需要钢混凝土结构的养护期，可提高施工效率。一般房屋的龙骨现场 装配包括所有的精装修和设备安装，整个建造过程大约只需要 3 个月时间。如果工厂预制程度更 高，就只需 1 个半月左右的时间。但钢结构住宅存有成本较高、墙体隔音性能差、防火处理复杂 的缺点。日本钢结构住宅产业化模式对我国钢结构住宅的发展有着重要的参考价值。尤其在禁止使用实 心粘土砖之后，开发钢结构住宅体系成了当前替代现有砖混结构的热点。根据我国的国情，在现 阶段可以先发展钢筋混凝土框架结构体系作为承重体系，采用轻钢龙骨作为外墙、内隔墙和屋顶 结构体系。由于墙体和屋顶的改进，整个建筑物的科技含量就会大大提高。加上使用面积的增大，建设速度的快捷等，它的结合成本则会接近普通的砖混框架结构建筑。而且它的经济社会效益以 及科技含量的提高，以及居住素质的优化，更是传统住宅建筑所难以相比的。

（五）住宅智能化 日本住宅有个显著的特点：传统与智能的结合。传统的日式草席和建筑“灰”空间与高科技应用 交相辉映。目前，在日本新建的建筑物中 60％以上是智能型的，在我们入住的多数酒店，都可 以享受到自动热水冲洗坐厕的舒适。日本住宅的高智能化是与日本高科技的发展相吻合的。日本 松下电器科技馆展示的最新家用电器和 IT 信息化通讯产品，如可视电话家庭监控系统和 GIS 卫 星地理信息系统等，基本上都已在智能住宅内得到应用。为了促进智能住宅的发展，1988 年日 本专门成立了“住宅信息化推进协会”，提出了“住宅信息系统计划”，其目标是“将家庭中各种与 信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置，通过家庭总线技术，连到一个家庭智能化系统 上，进行集中的或异地的监视、控制和管理，以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目 的”。由于日本资源短缺，日本住宅也十分重视节能问题，太阳能的利用比较普遍。住宅的建造 还采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用和节省能源。

二、对比日本住宅产业化的思考

（一）我国住宅产业与先进国家的差距 我国住宅产业化与先进国家相比还存有不少差距：

1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技 术及技术革新往往被建设中的短期行为而排除在外。目前我国科技进步对住宅产业发展的贡献率 不到 30％。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过 50％才能算是集约内涵型发展的 产业。

2、住宅建筑标准化工作滞后。住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没有从建筑整 体出发，进行成套技术开发。标准设计文件、建筑的模数标准、住宅部件产品标准还很不规范和 健全。

3、住宅部件标准化和通用化程度低。部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅部品 的模数难以协调：住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套产品品种少，日本有 10000 多，中国不足 2000 种。

4、住宅科技含量偏低。节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广，新材料、新部品的优越性未充分发挥，一定程度上也影响智能化住宅的发展。日本新型建筑材料的应用在 墙体材料中的比重占 80％左右，但我国还不到 20％。

（二）大型开发企业集团在推动住宅化进程中的作用 大型企业集团是住宅产业发展的骨干力量，也是产业走向成熟的标志。只有大型企业集团才能 负担起使住宅产业从当前以带动密集型为主走向技术密集型，从分散式、外延型走向集成式、内 涵型，从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。住宅产业集团、住宅产业基地

和 住宅产业示范工程三者缺一不可，因此，推动住宅产业起步，必须要积极引导大型企业集团，在 市场竞争中向住宅产业化过渡。

（三）发展住宅产业化的思路

1、建立和完善五个体系：（1）住宅技术保障体系。包括完善与住宅有关的标准和规范体系，进行标准化、多样化与工业化相结合的住宅标准设计。（2）住宅建筑体系。重点研究开发大开 间承重结构，试点应用轻钢结构体系，采用隔声性能好的新型轻质隔断结构，推行系列化、多档 次的厨卫定型结构等。（3）住宅部品体系。重点要实行部品生产的系列开发、规模生产和配套 供应，当前尤其应对门窗、卫生器具、厨房设备、经济型电梯、管线和配件等进行重点突破。（4）住宅质量控制体系。包括质量，责任及保修、赔偿制度，住宅市场的准入制度，住宅部品、材料 的认证和淘汰制度，工程质量监督和工程验收制度等。（5）住宅性能认定体系。采用定性与定 量相结合的方法，在对住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能分别进行测 评的基础上，对住宅的整体性能作出综合评价，推广 3A 级住宅性能认定制度。

2、鼓励新型建筑体系的开发，提高住宅建设科技含量。政策鼓励对节能、智能化示范小区和钢 结构住宅等各类试点工程，推广先进成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，坚持节地、节能、节材、节水原则，提高住宅科技含量，并以推广开发新体系为重点，推出一批新的地方住宅工程 建设标准。

3、以示范工程为载体，推广住宅产业化。以大型房地产开发企业为依托，推出一批住宅产业示 范工程，如“建筑节能示范小区”、“智能化试点示范工程”、“住宅新设计标准示范小区”、“钢结 构住宅试点工程”等，以点带面，逐步将住宅产业化在我省推广与应用。（本文选自广东省建设厅《日韩住宅产业化考察报告》）

第三篇：住宅产业化

住宅产业化.txt精神失常的疯子不可怕，可怕的是精神正常的疯子！建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放：

王芳洁

今日，由建设部主办的第六届中国国际住宅产业博览会(下称“住博会”)在北京举行，工业化住宅体系成为本届住博会重点推广技术。从万科的新里程工程动工，到今天工业化住宅体系的推广，住宅产业化、工业化日益被中国国内接受和熟悉。作为最早提出住宅产业化的国家，日本一直成为中国推动住宅产业化的范本。但是建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放在接受《第一财经日报》记者专访时表示，中国房地产的发展历史与日本不尽相同，因此在推动住宅产业化时不应完全参照日本，更应多参考欧美国家的经验。

住宅产业化的定义

《第一财经日报》：作为建设部住宅产业促进中心的副总工程师，你认为什么是住宅产业化？

孙克放：住宅产业化实际上是上个世纪60年代末期，由日本最先提出的。在当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。另外，在当时2~3层的独立住宅占据了整个国家的67%。于是人们想到了用生产电视机和汽车的方式生产住宅。但是日本住宅的生产方式不是由开发商来完成的，而是制造商打入了住宅建设领域。例如三井重工，原先的主业为钢铁铸造；积水则为供水管道生产商；大和则是施工企业和临时工棚的生产商等。

日本住宅产业化的标志是用工业化的方式生产住宅，而这是由生产小住宅开始的。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。20年前在中国，住宅产业化根本无法提起来，经济力量还没有达到。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。这其中还包括社会化大流通的实现。

因此在日本，虽然有住宅产业化的说法，但并没有独立的住宅产业，因此这个行业涵盖了所有产业层次，既包括钢铁制造等第一产业，也包括第二、第三产业。在中国我们称之为带动上下游的产业链。

但是，住宅产业化也仅是在日本提出的，在英语词典中，产业化和工业化是一个单词，因此其他大部分国家都将之称为工业化。实际上都是一样的。联合国对于产业化有六点定义，其中包括用工业生产来代替手工操作，标准化问题，现代化管理问题，科研一体化问题。

也就是说，住宅产业化或者工业化改变的是一种生产方式，因为按照传统的手工作坊式的生产方式，已经不能满足要求，产品的质量也不高。工业化避免了这种问题。使住宅的质量实现均衡。将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。

《第一财经日报》：现在来看，日本的住宅产业化程度远远超过了中国，在推动住宅产业化的道路上，我们是否应该效仿日本？

孙克放：中国房地产业的发展与日本确实有相近之处。经过了多年的发展，矮房子逐渐

减少了，人口密度变高了。但是我们必须意识到，直至今天，矮层小建筑还在日本市场占据了40%左右份额，而中国现在面临的是解决高层建筑的产业化问题。在这一点上，我认为我们应该多参考德国、荷兰以及一些北欧国家的经验。

中国模式

《第一财经日报》：你刚刚提到了，住宅产业化就是要由原先的劳动密集型转变为科技密集型，但是在目前中国劳动力成本相对低廉的情况下，上述转变能否实现？

孙克放：确实，中国目前的劳动力很便宜，所以住宅产业化的程度不高。实际上，这在很多其他国家也是一样的，当劳动力成本便宜时，工业化程度都不高。开发商在选择生产方式时没有理由会选择贵的那种。

《第一财经日报》：那么在这种情况下，万科为什么会提出搞住宅产业化呢？

孙克放：万科提出住宅产业化无论对于整个房地产行业还是企业自身都是非常有意义的。万科为何搞住宅产业化，朴素一点讲，就是原先手工生产的方式盖房子太慢了，推动住宅产业化，可以缩短工程周期，原先需要一年盖完的房子现在八个月就可以完成了，开发商就可以早一点卖房子，早一点实现利润。而且，产业化住宅的质量也明显有优势。

同时，住宅产业化，一定是当国家经济实力达到一定程度方可提出的。中国目前已经具备了这种实力。这个时候万科提出搞住宅产业化，这条道路是对的。因此建设部对这件事非常重视，已经将万科的新里程项目定为住宅产业化的示范基地。

目的和方向

《第一财经日报》：您认为在中国推动住宅产业化的目的是什么？

孙克放：无论在哪个国家，推动住宅产业化的目的都是三点，第一提高生产率，第二降低劳动成本，第三是提高质量。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间，德国生产的房子甚至可以用集装箱出口，生产率得到了大幅度提高。

《第一财经日报》：那么，在中国推动住宅产业化需要解决的问题有哪些？

孙克放：中国目前必须解决的问题有两个，一个是劳动力成本问题，另外一个就是研究方向问题。我认为在中国，应该形成一个体系，这个体系中不仅有开发商，使施工企业和制造业都参与进来，研究机构也参与进来。因为产学联各有各的强项，大家一起做成一个体系，这个体系是工业化的，住宅产业化才可能大力推进。

这其中，开发商所必须承担的是组织者的角色，因为制造单位是没有地的，施工单位又依附于开发商。在过去，科研单位的成果往往被束之高阁，实际应用很少。

《第一财经日报》：实际上，我们知道中国在很多年前已经搞过一次住宅工业化，但是后

来又被摒弃不用了，现在重新拾起的难度为什么那么大？

孙克放：确实，很多年前我们已经开始采用预制装配等工业化技术，但是当时的技术还不过关，后来就被放弃了。很多年大家都没有人再研究，也就荒废了。现在，中国是完全有能力做的，只是房子盖得太快了，快得让人来不及想。今天盖，明天就卖了。这在很多国家也是一样的，需求量太大时，人们往往不能静下心来思考如何将房子盖得更好。只有当将来需求相对平稳时，我们才能稳下来思考这个问题。

例如钢筋的预用力技术，可以省钢筋，将板做薄，做出的房子没有梁。这已经是一项很成熟的技术，在美国得到了普遍应用。但是国内懂这个技术的人很少，开发商又不相信。由此可见，在中国，全面认识住宅产业化还需要一个过程。万科提出搞住宅产业化，其精神应该得到鼓励。开发商就应该做出一个平台来，使大家一起推动住宅产业化的发展。

第四篇：住宅产业化“十二五”发展思路

住宅产业化“十二五”发展思路 一、十一五期间基本情况

（一）大连市住宅产业化 “十一五”期间工作回顾 “十一五”期间所开展的主要工作包括：（1）建立健全法律法规体系

编制完成了《大连市环境友好型住宅建设管理规定》，出台了《关于推进成品住宅建设的通知》、《关于推进环境友好型住宅示范工程建设的意见》、关于印发《大连市环境友好型住宅示范工程建设标准》的通知、《关于开展大连市住宅智能楼盘星级评定工作的通知》。为进一步推进住宅产业化工作奠定了基础。

（2）标准体系不断完善

编制完成了《大连市环境友好型住宅示范工程建设标准》、《大连市住宅智能化配置规定》。

（3）示范工程建设进展顺利，坚持样板引路，以点带面，推广成套技术应用，推动住宅建设整体水平提升。

1.开展环境友好型住宅示范工程建设工作。

按照市政府“继续推广大有恬园住宅建设模式”的要求，在总结环境友好型住宅示范工程（以下简称示范工程）建设经验的基础上，深入推进示范工程建设，已有15个住宅项目成为环境友好型住宅示范工程，累积建筑面积330万平方米。

2.成品住宅建设市场日趋成熟。

以点带面，发挥示范工程的引路作用。每年组织5—— 10个成品住宅示范工程建设项目，通过组织成品住宅示范工程建设经验交流，加大媒体宣传，营造成品住宅销售市场等多种方式，推进了我市成品住宅建设市场的快速发展，至2010年底，我是成品住宅建设比率将达到30%。

3.住宅智能化示范工程建设及相关工作有了新的进展。从2005年开展住宅智能化示范工程建设工作以来，我市住宅智能化建设标准逐年提高。启动了住宅智能化产品技术备案工作，为规范我市住宅智能化建设市场提供了保障。

4.“四节一环保”等住宅建筑成套技术领域取得突破性成果。

示范工程以普通住宅为重点，在着力提高住宅规划、建筑水平，提高土地利用率和提高功能空间合理性外，在墙体改革、节能、节水、全装修成品住宅等技术领域取得了突破性的成果。

1）淘汰落后非环保、节能产品，大力推广新型墙体材料（产品）及技术。

示范工程以推广新型建筑体系及新型节能环保产品为宗旨，如示范工程中大多采用了商品混凝土、商品砂浆、新型模板、清水混凝土免抹灰技术、新型防水材料、新型排烟道、地漏等，有效地解决了住宅质量通病问题。

2）推广系统技术集成，提高住宅建筑整体节能效能。建筑节能是示范工程的重点，所有示范工程都要求从能 源高效利用、围护结构、设备选型和运行管理全方位采取节能措施。建筑围护节能方面，推行了屋面、外墙、门窗、楼地面一体化的系统节能技术集成，并率先在住宅建筑围护体系中推广应用双层中空节能门窗（有的还采用了三玻双空）技术等，提高了住宅建筑整体节能功效。示范工程部分已达到节能75%，成为住宅节能示范样板。

3）推广太阳能等新能源技术应用。

示范工程在太阳能的使用率近100%。用于热水系统（100%）和照明（光伏发电50%）。同时，部分示范工程推广应用了地源热泵技术、海水源热泵技术等新能源技术。到2010年，太阳能应用将达到80%。

4）推行全装修成品住宅建设。

示范工程把全装修成品住宅作为新的突破口，要求项目必须有30%以上比例的全装修。通过示范工程带动，全装修住宅的理念已经被多数开发商和消费者所接受。并已成为商品住宅项目销售的亮点。我市公寓式住宅基本上实行全装修。集合式住宅装修比率逐年提高。

5）推广应用中水回用、雨水收集技术。

示范工程率先在住宅小区建设中采用中水回用和雨水收集技术，用以解决小区绿化景观、冲厕等用水，受到了良好效果。

6）推广垃圾生化处理技术。

示范工程积极推广垃圾生化处理技术，有机垃圾通过生物处理，达到了居住区垃圾减量化，对城市可持续发展是一个重大的贡献。同时，24小时新风换气技术、立体停车技术、箱式变电技术、生物制气等节能新技术以及施工建造成套新技术在示范工程也大量推广应用，也取得了良好效果。

（4）与媒体合作，采用多种方式加大住宅产业化与建筑节能宣传。组织住宅产业相关企业考察学习国外先进的住宅产业化工作经验，同时到我国住宅产业化工作先进的城市（广州、深圳、上海）学习，并于建设部住宅产业化促进中心及相关单位举办住宅产业化相关政策、规范、标准等培训班。

（二）大连住宅产业化发展存在的问题

（1）政府推进住宅产业化的机构还应健全，工作机制还应明确；

（2）住宅产业化的相关法律、法规的制定还相对滞后；（3）缺少推进住宅产业发展的激励政策和创新机制；（4）缺乏成品住宅建设规范、标准及相关激励政策；（5）住宅示范工程的组织与监督管理尚待加强；（6）科研及成套技术体系还有待完善；

（7）对住宅产业化的宣传力度还需要加强，要充分运用各种媒体进行宣传，提高全社会各方面对住宅产业化工作的重视。

二、大连市住宅产业化“十二五”规划编制的指导 思想和依据

（一）指导思想

指导思想是：依靠科技进步和创新，加快住宅产业和相关行业结构调整、优化，提高住宅建设的质量和效率，初步实现我市住宅产业现代化。

（二）主要目标

大连市住宅产业现代化发展的主要目标是：以住宅建设为中心，以工业化住宅的生产方式及成品住宅建设为突破口，围绕增加品种、改善质量、提高性能、节能降耗、保护 4 环境、增加科技含量和提高劳动生产率，促进住宅产业的改组改造，加快住宅产业和产品结构的优化升级，提高住宅建设工业化、信息化、集约化水平，推进住宅产业由粗放型向集约型转变，并在生态型、智能型住宅建设方面有所突破。

到2015年，1、城市人均住房建筑面积将超过30平方米；

2、开发建设节约型住宅。城市新建住宅全部达到建筑节能65%的标准，成品房建设比例达到80%，建筑建造和使用中的节水率在2010年基础上提高20%，材料利用率提高20%；

3、开发利用可再生能源，太阳能热水器采用率达到90%； 太阳能光伏发电应用率达到50%。

4、建立住宅性能评定制度，提高住宅的适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性，新建住宅80%以上通过A级住宅性能认定。

三、大连住宅产业化“十二五”规划重点工作

（一）加强住宅产业化工作领导，健全机构，明确职能 住宅产业关联度大，涉及到许多行业和部门，已经不仅仅是建筑业的范畴。上游涉及到：建材、冶金、轻工、石化等；下游涉及到设计、施工、装修、物业管理、部品生产及配件等，而且各个环节都有一个优化和配合的问题，同时还涉及到诸多政府管理部门。调整大连市住宅产业现代化领导小组成员，健全机构，明确职能，使住宅产业相关管理部门共同支持住宅产业化工作。

（二）加快相关标准、规范的编制工作

1、编制成品住宅设计导则（标准）、建设监理要点、建 设施工企业要求、及建设技术、材料（部品）选用目录。

2、出台示范工程建设管理办法。

3、住宅建设成套技术指南。

4、出台《大连市成品住宅建设导则》。

5、编制太阳能光伏与建筑一体化设计标准

6、编制太阳能热水器与建筑一体化施工规程

（三）建立大连住宅产业化集成基地

1、产业化基地应研发、推广符合居住功能要求的标准化、系列化、配套化和通用化的新型工业化住宅建筑体系、部品体系与成套技术，提高自主创新能力，突破核心技术和关键技术，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化发展道路，提升产业整体技术水平。

2、鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟，选择对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术，集中力量开发攻关，形成产学研相结合的技术创新体系，带动所在地区的住宅产业发展。

3、将产业化基地逐步发展成为所处领域内的技术研发中心，积极参与相关标准规范的编制与国家住宅产业经济、技术政策的研究。

4、支持和引导产业化基地的先进技术、成果在住宅示范工程以及其它住宅建设项目中推广应用，形成研发、生产、推广、应用相互促进的市场推进机制。

（四）通过住宅产业化基地的建设，培育我市与住宅产业化相关的科研、设计、施工、建材及部品生产和房地产开发的先进企业8个。建成生态、环保、节能及成套技术应用 住宅产业化综合示范和专项示范小区30个。

（五）增创国家住宅产业化试点城市

通过创建试点城市，研究制定推进住宅产业化的相关机理政策和机制，以加快住宅产业化进程。

（六）在推进新农村建设中，加快农村住宅建设的产业化进程。

四、大连住宅产业化“十二五”规划保障措施

（一）加快住宅产业化的法律法规建设

适时制定《大连市住宅产业化发展条例》，编制《大连市推进住宅产业现代化实施方案》，明确政府在推进住宅产业化过程中的职能、专门职能机构和相关部门的职责，规范住宅产业各主体的行为，并维护其权益，提出相关的推进机制、经济政策和技术政策，努力提高住宅建设的科技含量和住房质量，使我市今后住宅产业化工作在法律规定下规范运作。

（二）建立并完善推进住宅产业化的扶持性政策

1、设立大连市住宅产业化发展专项资金

设立“大连市住宅产业化发展专项资金”，由住宅产业化主管部门和财政局共同管理，主要用于我市住宅产业科技基地启动资金、促进住宅企业技术改造、鼓励科研单位、生产企业、开发企业组成联合体、扶持承担住宅科技转化和技术集成的企业集团以及支持我市中小型住宅服务机构的发展等方面。

2、给予积极开展住宅产业化工作的企业在融资、土地供给、税收等方面优惠政策。

（三）构建住宅产业发展的技术政策和标准体系

1、建立住宅性能认证体系

出台我市住宅性能认定实施办法，并试行由专门的住宅性能评定机构负责的方式，全面推进住宅性能认定工作。

2、初步建立统一的住宅标准化体系

根据国家关于住宅产业化的72号文件以及促进房地产市场持续健康发展的18号文，结合我市具体情况，综合各企业的标准体系，成立相关组织机构和评估机构，初步建立统一的住宅标准化体系，通过标准和规则的制定与完善，规范住宅产业的发展，完善技术创新、孵化和推广的体制，进一步加强技术创新在住宅产业化中地位和作用。

3、建立住宅部品认证体系

以节约型住宅建设和全装修成品房建设作为切入口，实行部品认证制度，推广使用环保、节能、节材、节水的部品（材料），提高住宅部品的质量，扩大优质部品的使用覆盖面。

（四）建立健全住宅产业信息服务制度

完善住宅产业化网站建设，由住宅产业化主管部门牵头，对住宅产业化的工作进行整体评估，为住宅产业的预测和规划提供有力的信息支持；及时对有关部门和公众公开住宅产业统计信息，实现健全的住宅信息统计及公报制度。

（五）、扩大开放，引进消化国外先进适用的技术、产品

积极引进和消化吸收国外先进适用的成套新技术，借鉴和采用国际先进的理论、标准以及管理模式。提高对外开放水平，有计划、有步骤地开放住宅建设市场，积极合理有效地利用外资，引导外资更多地投向产业发展导向项目，促进大连住宅产业结构调整和技术水平的提高。扩大国内外技术 交流与合作，加大国际间政府、行业协会、企业之间的信息交流、科研合作，提高科技与管理创新能力。

（六）加强宣传，加快成套技术的应用和普及 加强对住宅产业现代化的学习宣传，提高全社会对住宅产业现代化的认识，增强推进住宅产业现代化的自觉性。加强住宅产业从业人员的培训，提高管理部门、生产企业、房地产开发企业等与住宅产业相关人员对住宅产业现代化有关政策、技术标准、产品的了解，增强职业素质、业务技能，加快成套技术的应用普及，推动住宅产业现代化发展。每年举办一次住宅产业现代化论坛，普及推广住宅产业现代化知识。

大连市建筑节能管理处 二〇〇九年十月二十八日

第五篇：坚持走农业产业化发展之路

坚持走农业产业化发展之路

湖北福娃集团有限公司

2006年第11期 ——新农村建设

湖北福娃集团有限公司是由原湖北银欣集团有限公司更名而来，公司成立于1993年6月，是农业部等9部委评定的首批农业产业化国家重点龙头企业、中国大米加工十强企业，连续8年获省农行授予的AAA级信用企业。集团现下属福娃食品有限公司、福娃饮品有限公司、福娃品牌营运有限公司、福娃武汉分公司和银欣米业公司10家精米厂，有1个绿色无公害优质稻生产基地，形成了“公司+基地+农户”的农业产业化模式，公司现有资产总额

1.8亿元，员工1350人，年产值近4亿元。

福娃集团秉承“创业育人、发展报国”的经营理念，充分利用江汉平原丰富的鱼米资源，坚持走农业产业化发展之路，近年来企业得到了长足发展。“银欣”系列大米被国家质监总局评定为国家“免检产品”；“福娃”、“银欣”被评为“湖北名牌”、“著名商标”；福娃食品和银欣大米共有9个品种被认定为“绿色食品”。2006年元月，“福娃”、“银欣”产品被确认为国家奥林匹克体育中心专用食品。

1998年以来，福娃集团按照农业产业化经营的思路，在加快企业发展，增强竞争实力的同时，积极发展订单农业，引导农民发展优质稻生产，有效地带动了农民增收。2006年，与农户签订优质稻产销订单120万亩，实行优质优价，基地农户克服了生产的盲目性，产品有了稳定的销售渠道，每年增加收入近5000万元。

一、加快发展，增强竞争实力。企业只有做大做强，切实增强自身竞争实力，才能在农业产业化经营中更好地发挥促进、带动作用。为此，我们主要做了以下工作。

一是加快规模扩张。福娃集团是一家靠200元起家的民营企业，这些年来，我们抓住地方政府大力推进农业产业化发展的大好时机，快速进行企业扩张。目前，集团拥有10家精米厂、4家食品厂和1个有机水稻、绿色水稻原料基地，年加工转化粮食3亿多公斤。

二是狠抓产业升级。福娃集团成立之初仅仅是收购稻谷加工大米，产品附加值低、利润空间非常小。为了提高产品附加值，扩大利润空间，集团不断进行产业升级，由粗加工向精加工转化，由单一的大米加工向系列化的粮食加工转化，由传统食品加工向现代食品制造转化。例如，在大米加工上，我们抛弃了传统的粗放型的加工技术，全面推行集去杂、烘干、抛光、色选、真空保鲜于一体的系列免淘米精细加工工艺。在此基础上，公司1998-2001年相继新上了2条米果生产线，将优质免淘米再加工成系列膨化食品，使资源得到综合利用，产业链条进一步拉长，效益成倍增长。2000—2004年，先后又上了4条饼干生产线，新上75台套小型食品设备和2条自动化的注心蛋卷生产线。

三是抓好品牌培育。福娃集团根据食品企业的各项标准，建立了从产品开发设计、加工生产到储存、销售全过程的质量保证模式，确保出新品、出精品、出名牌。公司成立食品研究所，不断进行新产品研发，使企业产品进入了“构想一代，开发一代，储备一代，生产一代，提高一代，淘汰一代”的良性循环，坚持靠“人无我有、人有我新、人新我优、人优我特”的产品抢占市场。福娃集团生产的福娃雪饼、鲜贝、水晶米等9个品牌连续两次获得了国家绿色食品证书，福娃雪饼、鲜贝等系列焙烤型膨化食品生产通过ISO9002质量体系认证，“银欣”大米2002年被评定为首批全国免检产品和国家放心大米。

四是主攻市场开拓。福娃集团十分注重拓展产品的销售市场，采取多种措施，千方百计扩大产品的市场份额。在销售策略上实行“四个结合”：一是开发以武汉为中心的省内市场与开发广东、湖南为重点的省外市场相结合。二是开发大中城市市场与开发县市级小市场相

结合。三是开发农贸市场与发展连锁超市相结合，实行高档米树形象进超市，中档米销农贸市场赚利润，目前在武汉超市中，银欣米的市场份额已占到60%。四是发展经销商与建立直销点相结合，目前除港、澳、台地区外，全国各大中城市都有我们的销售点。

二、不断创新，规范订单运作。建立稳定原料基地，发展订单农业，是企业发展壮大的基础。福娃集团一开始就注重规范订单运作，在实践过程中，不断研究新情况，解决新问题，使得订单农业在探索创新中逐步完善。

1、创新订单模式。1998年实施订单农业之初，福娃集团提出的是“六包”承诺，即包种子供应、包技术指导、包产量、包产品回收、包优质优价、包赔减产损失。但是在实际运作中发现，包产量、包赔减产损失使一部分农民在生产中懒于经营、疏于管理，企业的风险增大。于是，我们将“六包”改为“四包”。公司与基地农户签订的优质稻合同面积也由1998年的5万亩增加到了今年的120万亩。同时，公司积极适应市场需求变化，注重发展绿色食品和无公害生产，把开发绿色食品确立为企业的发展方向，从基地建设到产品加工，全部按照绿色食品的要求来组织。为确保稻米品质，福娃集团按照绿色食品的要求，以合同订单形式，积极推行标准化和无害化生产。今年，集团与监利县的23个乡镇签订了120万亩的“两优培九”优质稻订单合同，以高于市场价的10%进行收购；今年，公司还建设了2000亩的“有机稻种植基地”，专门进行有机水稻的生产。为此，公司安排专人、专款，并以每公斤2.5元的高价收购基地稻谷。

2、规范订单合同。订单农业要健康发展，必须不断规范订单合同，使之更加科学、可行、合法，才能增强订单约束力，保证订单履约率。在订单的起草上，集团坚持与签约方共同协商，使合同内容双方都能接受，实现互惠互利，真正形成“风险共担，利益均沾”的共同体。在订单的签订上，在坚持以企业和农户为主体的前提下，力争做到企业、农户、乡镇

政府（村委会）、科研单位（农业部门）四方共同签订合同，尽可能地争取基层政府和农业科研部门的支持，为订单农业的发展寻求组织保障和技术保证。在订单的具体内容上，我们不仅对收购粮食的品种、规格、质量、数量、价格进行了严格的约定，而且对粮农生产的技术操作规范、发展订单农业各自所应承担的风险、责任、义务以及违约处理进行了明确阐述，使合同在执行上有据可依，减少纠纷。

3、履行订单责任。确保农业产业化经营顺利推进，企业要讲究诚信，取信于民，切实履行自己的责任。在发展订单农业上，集团主要是努力履行三个方面的责任：一是供应生产资料。根据订单合同规定，按时、按量给按订单从事生产的农户提供优质种籽、生物农药和肥料。二是提供技术指导。由公司委托县农业局、畜牧局等部门，对签约农户进行生产指导，实行标准化生产。三是组织产品收购。严格按照订单合同规定，实行优质优价，而且做到不拒收、不限收、不提合同之外的要求、不承诺企业做不到的事情、不打白条。在我们的带动下，订单农户的合同意识也不断增强，订单的履约率不断提高，近两年订单履约率都在70%以上。■