日本商业、住宅考察心得

第一篇：日本商业、住宅考察心得

2010年2月日本商业、住宅考察心得

2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满当当，感触良多。流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。

一、优秀的施工工艺水平

1、标准化构件的生产应用

在日本不锈钢的应用相当广泛，我们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道„„等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推广，十分遗憾。事实上这样的标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。

2、清水混凝土工艺

作为建筑工程专业出身，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为出色的施工工艺。有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。

我们看到这些建筑成品表面十分平整光滑、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作还是过多依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。清水混凝土属于新兴的施工工艺，真正掌握此类建筑的设计和施工的单位不多。

清水混凝土难点有四个，一是水泥、砂、石产地、配比要一致，不能有色差；二是模板质量高，多为一次性使用，投入大；三是预留预埋的孔洞尺寸必须一次成功；四是后期的保养维护十分困难；因此清水混凝土对建筑施工水平是一种极大的挑战。

清水混凝土造价要比普通混凝土成本高出20％以上，而且精工细作，工期要拉长不少，结构施工阶段投人的人力、物力加大，但最终节省了抹灰、吊顶、装饰面层等内容，减少了物业维保费用，工程总造价是降低的。随着与国际接轨的日益加速，随着绿色建筑日渐受到重

视，到处都在提倡节能减排，在我国工业与民用建筑中，我认为清水混凝土的应用将会有一个比较大的发展。这方面就需要认真学习日本机械化和标准化管理的水平了，如果能在龙江或者虹桥项目中建一个概念形式的小型内建筑，用清水混凝土工艺倒也不失为一个好的表现形式。

3、施工细节精处理严要求

日本施工细节上面的东西太多了，其他的就不多说，我特意在每个项目都认真看了填缝处理，可以毫不夸张的说，在日本街头的随便一个建筑物，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都比南京的五星级酒店要做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

经了解，日本现在还是实行技工的等级制度，而且专业化分工相当细致，比如打胶的就是一个公司、一个队伍、一个人一直都是只做打胶的活，虽然死板但是质量非常高。而反观我们国内，施工单位已经都是走总承包然后劳务分包的管理路子，都是农民工放下锄头就拿起榔头，没有培训没有指导，边干边学，还能一个人横跨木、瓦、钢筋、水、电、油漆等多专业，个个都是全才。国家要保障农民工进城务工的就业问题，大的国企要甩掉包袱轻装上阵，这样的体制决定了我们国家在建筑产业上缺少专业技工，产品无法精雕细琢的现状。

日本的渣土车和国内不一样，外形很像一辆大型依维柯，尾箱完全封闭，干干净净，如果不是有人提醒，我还以为就是一辆超市的运货车而已。国内采用普通卡车加装挡板的做法孰高孰低一目了然。

二、别具一格的景观园林、小品装饰

1、淡路岛梦舞台的温室布置了各种各样的雅致兰花，百花圃层层叠叠的坐落在阶梯状的山崖上，而这里原来不过是一片荒凉的嶕岩，用了10年时间才慢慢形成我们看到的规模，你不得不佩服开发商和设计师的决心、恒心。

大阪21世纪实验住宅采用架空地板，每户开门见绿，小小一栋房子内庭还做了水景步道；东京赤坂的高层公寓四周巧妙地利用坡地做了景观绿化，而植株不是像我们这里成片的只是一个种类，小小一块地里参差的种了上百种植物，高低结合，相互穿插，做出了原始植被的感觉；难波公园更是用商场和景观相结合的方式把一个shoppingmall变成了城市中的绿地公园；这一系列的造景方式改变了我们的惯常思路，都可以在虹桥二期项目上广泛应用。

2、东京中城以日本现代和式风格为主题的大型综合体，有几点值得提出：

一是在项目内摆放大师们的艺术作品，如安田侃的“妙梦”，类似的作品在商场、酒店、室外广场上都有，布置了20余件，使得都市和艺术融为一体，使东京中城的普通空间拥有高品质的艺术氛围。

二是大型的树形钢结构广场，配合旁边地铁出口处流水覆盖的雨蓬玻璃，曲线造型相当别致的木制桌椅，让人很想坐在这个角落喝杯咖啡休憩一下。

三是室外的大型庭院公园，有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠，我们看到了大众汽车在做推广活动，也看到老人在锻炼，这也是把公园和商业整合的一个综合体项目。

四是商场内别致的和式风格装修设计，高达17米的水线景观，竹地板取代了地砖，以及处处可见的木材、日本纸等装饰风格设计很是精彩。

五是专业的引导解说安排，中城在我看来其实商场并不具多少人气，也没有什么国际知名名牌，只有负一层和地铁相接，餐饮、超市的人流量相对较大。但是有了引导小姐的一路解说，理解了这个综合体内建筑所包含的种种含义，中城给我留下的印象反而是这次日本考察之行里面最深的。

三、明确的商业定位与建筑表现相结合我们看了难波公园、东京中城、六本木新城三个综合体，也看了丰州LALAPORT购物中心，虽然不是学商业的，但我感觉这几个项目的定位准确，而且差异明显。

1、难波公园是备受推崇的体验型购物中心，它把公园与购物中心结合为一体，根据地形特点以一条“峡谷”贯穿中间，两侧布置商业，动线为环形。由于别开生面的峡谷设计，从2-8层依次递推，在每层的退层平台都布置了大量的绿植花卉和休息区，空中花园、屋顶绿树直接与大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。

难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。它的定位中档，多为日本本土品牌，餐饮、休闲服饰、娱乐、家居等业态分布较多，但是人流很多，可以看出很多人就是过来休闲，不是专门购物，但巨大的客流量保证了足够的主动消费。

2、东京中城是典型的用建筑和装饰手法来吸引客流的综合体，它是东京都内最高的建筑物，设计强手云集，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计EDAW Inc.，商业设施的设计由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了“Design Wing”的设计。

这里是东京拥有最大片绿地的购物商城！它的拱廊街及广场之中种植了许多植物，在摩登的建筑之中，彷佛闯入了一个温室，逛街显得格外舒服。外围则有一个庭园，包含中城庭园及松町公园两个区块，铺设了无线网络基地台，这里也成为了最佳的户外办公室。而且更骄傲的是这里春天可以赏樱花、秋天还可以赏枫。

它甚至专门安排了服务台，设置解说小姐引导参观客人沿着中城走一圈，把中城的建筑特点、大师雕塑艺术品、日式装修、庭园钢结构等都系统的进行介绍，使客人即便是走马观花，也

对中城到底有哪些特点有了更直观深入的了解。

不知道是不是时间不合适，我感觉中城地下的餐饮、超市、咖啡饮品店生意火爆，而商场1-4层时装、家居却没有什么人流，也没有国际一线品牌，应当是属于中高端定位，但这里的建筑表现手法的确是给我留下深刻印象，属于完美利用了建筑物“地标”属性来增强商业价值的典型代表。

3、六本木新城位于东京都会区的六本木六丁目地区，也是东京的地标之一。它以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。

六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施„„几乎可以满足都市生活的各种需求。

这里一线品牌云集，属于高端商业，建筑也是现代特色鲜明，引进的几个主力业态都是相当强势。它的一层架空，停车场与城市道路自然结合；在森大厦52层设置了观景台，还有森美术馆定期举办展览吸引客流；露天广场的钢结构气势磅礴；高端豪宅的底层是LV、hugoboss等一线品牌专卖店；内街的立面设计层次分明、采用外墙的装饰手法„„可以说六本木新城是城市综合体的成功典范，也是我们学习的高端目标。

4、丰州lalaport购物中心

在日本，Lalaport是当地久负盛名的连锁购物中心，凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。Lalaport的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目。这对我们来说是一种启示。

lalaport整体商业建筑中有四幢在外形上采用了“ship”的形状，充分体现了旧时船坞的历史风华。在室外空间和广场地面的设计中，充分引进海洋元素，用蓝色的水域呼应海洋的感觉，把广场地面做成仿真的海浪形状。通过种种途径，lalaport的设计师们既让建筑物融于了当地的历史环境，又延续了本地海洋船坞的历史痕迹。

Lalaport的主力店是儿童体验主题公园“Kidzania”，我们进去参观的感觉就是这个点子真绝，把小孩子“过家家”的游戏规模化、标准化、扩大化、成人化，确实是吸引力无穷，也为商场带来了大量的人流。因为Lalaport的商业基本以中档服饰和家居杂货为主。商家品牌和商品类型，也并没有非常特别之处，但是在货物摆放和陈列上，紧紧围绕着儿童和家庭主妇这个主题设置，在商场里到处可以看到推着婴儿车购物的主妇们，而室外的广场上也全是嬉戏的儿童。可以说定位相当准确，确实对普通大众和中等收入家庭具有极大的吸引力。

四、考察带来的启示

我个人感觉，新城市在商业运作上应该以lalaport为学习的榜样。

一是要学习它的招商营运，明确项目自身定位进行招商，如果引进kidzania，就应该围绕儿童和女性做招商策划，定位中档，辅以娱乐、餐饮等服务业态，扩大和南京同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。事实上我是觉得虹桥更适合做成这样的购物中心。

二是要学习它能持续运作一个项目，形成自己的独特品牌，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力，这与我们现在的情形非常相似，如果“新城市”能够打出南京，打出江苏，是不是能够和日本的“lalaport”一样成为大家的首选目标和观光圣地呢？这需要我们好好的研究思考。

而在建筑形态上，我认为龙江和虹桥的内街都可以参考六本木新城的内街形式，中城商场的装饰特色，而虹桥的外街可以借鉴难波公园的“峡谷”。而在室外的园艺、景观、雕塑小品上，日本可供我们学习的地方就更多了。

但是归根到底我认为外在的东西还只是停留在形式上，做的再漂亮也不过吸引人看一次两次，即便是真的公园，如果人们不消费也就无法盈利。毕竟我们是企业，不是做公益事业，如果我们想要做成功新城市这个品牌，还是要靠招商营运，用优秀的业态组合来刺激客人主动消费，并能把他们吸纳成为新城市的固定客源。所以我认为不论我们现在怎么去调整研究商场装修、动线、建筑立面，这些我们都可以做的很好，如果追加投入的话甚至超过东京中城，超过六本木也不是不可能，但是我们的客户在哪里，是什么类型的客户，什么档次的消费，商业收入能不能实现既定目标，还需要我们在招商策划运作上研究透、研究细，加大投入和精力，这是我们新城市最终成败的关键。

最后我要说的是精细化管理，通过这次考察，我最大的感触就是日本人的确注重细节，处处都是人性化的设计，处处都是高素质的表现。我们对日本企业的精细化管理有了深切的体会，更让我们感到震撼的是，这种精细化思想已经深深根植于这个国家的方方面面之中。很多方面我们和日本存在的差距不可能一朝一日就赶超它们，在看汪中求的《细节决定成败》时，一位在中国、美国、日本三地的大学都工作过很多年的中国教授说：“即使中国现在跟日本在一个起跑线上，我们也未必能够赶上日本。国民素质相差30年。”虽然我们不喜欢听，但是不得不承认国民素质是不一样。

日本的路并不是很宽阔，很少看见超过单向四车道，甚至还有主要公路是双向单车道，车道也很狭窄，但车辆秩序井然，只有一次遇到高速路堵车。在市区通过大量的单行道来组织交通，没有看到有人插队，更没有人急着猛打喇叭，遇到红灯车与车之间的距离都保持2米以上，遇到行人过马路主动停车。还有一次消防车鸣笛通过，双车道上的所有车辆都是主动向两侧打方向靠边停车，让出中间的通道给消防车通行。

在难波公园我看到楼梯扶手是用不锈钢制作，在每段栏杆的前后都刻着上阶、下阶，并有箭头、台阶步数和盲文指示，残疾人服务设施相当到位，这是需要设计者有非常细致耐心的工作态度的。

在东京中城我没有看到保洁工，一个美女穿着套装，我认为是楼层主管，但她带着塑料手套，拿着一个夹子，在为客人服务的同时也在即时的捡起地上的垃圾。

在kidzania我买了8个小纪念品，大小厚薄都不一样，收银员按食物、用品分类装到两个塑料袋里，用透明胶带封口再放进一个大袋子，把我送到门口还微笑着鞠躬说“谢谢，再见”。我回酒店打开时才发现里面还放了6个折叠的整整齐齐的塑料袋，而大小就和这些纪念品的规格一致，是为了方便我单独分装或者送人用的，你不得不感叹这种服务真的是无微不至。

如果说我们的施工工艺赶不上日本，我们的消费和收入水平赶不上日本，我们的开发资金比不上日本，我们的品牌引进赶不上日本，那至少我们应该从这些细节入手，提高自己的管理水平，提高自己的服务意识，我想只有感动顾客，你才能留住顾客吧。

第二篇：日本主题商业考察简要报告

日本主题商业学习简要报告

去日本共计5天，有效时间相对较短，考察学习时间紧密，简要报告如下：

关于迪斯尼

作为世界顶尖的主题乐园及卡通品牌拥有者，迪斯尼主题乐园在以下几个方面表现突出。

1、游乐设备，环境主题的包装精致完美，充分实现了还原童话梦想与现实的艺术创作，其精致设备，精美包装创造的游乐气氛是其取得游客认同的首要前提；

2、较高水平的演艺活动，迪斯尼充分运用了其卡通形象的巨大感召力，从入门处到园内都有其惟妙惟肖的卡通人偶于游客互动，定时的舞台剧及现场表演不断让游客惊喜连连，中老年游客觉得开心热闹，少儿游客则觉得如来到了通话世界般让人留恋忘返；

3、丰厚的迪斯尼自有品牌商品体系，迪斯尼借助其商业卡通王国的巨大成功，把于乐园相关的商品体系全部纳入了盈利范围，商品琳琅满目，仅仅购物就是一种享受，而不是一种选择和压力； 我们的主题乐园较之迪斯尼的未来发展之路思索

1、效仿并超越其设备包装，环境渲染的水平，迪斯尼主题乐园建于1983年，迪斯尼海建于1997年，现在依然鲜活，且魅力四射，得益于当初高水品的规划及施工，我们现在依然有机会在这个方面做足文章，如果我们实现了精致，精美的包装施工要求，首先就可以超越国内众多的主题乐园，跻身于一流水平，向迪斯尼叫

板。

2、树立高度敬业的乐园服务精神，在我接近两天的细致观察中，整个迪斯尼乐园的人员，从服务人员到演职人员，管理人员均是高度的投入，体现一流的作业水平及敬业精神，这点对我影响非常大，在于同事的交流中，大家均认这一点，感悟良多，这一点，我们完全可以有机会做到并超越迪斯尼，树立我们坐标式的服务体系；

3、推出丰富多彩的演艺项目，迪斯尼围绕其固有的故事及内容不断的演绎，对于第一次光临的顾客是有足够的吸引力及刺激度的，做不到因演艺可以吸引回头客，我们可以做到，我们可以萃取所有的题材进行演绎包装，不断变化，不断市场推广，演艺可以弥补我们很多先天的不足，甚至可以撑起我们乐园未来的成长；

4、建立多层次的个性的商品体系，迪斯尼的商品均是单一特性的，单一品牌诉求，过多过滥，对于目前高度个性发展的商品市场来说是一个阻碍，我们可以作为一个乐园经营的长板来充分考量商品的规划及偏向。

5、相对低廉的票价，迪斯尼主题乐园的票价基本在320元左右，对于日本的经济发展水平来说，是很低的消费，是游客不需要思索的选择，只要有时间！其一点用意也能理解，吸引过来，创造包括餐饮，购物，住宿的消费市场，这一点，如果我们的服务配套能跟上的话也是可以充分借鉴的，并且围绕我们特有的国情，不断变换促销手段来实现盈利目的。

关于秋叶原动漫市场浅见

秋叶原是日本知名的地标商业区域，据我来看，秋叶原是日本经济发展的积累产物，具体是电子类商品的终端消费集散地，它为本国及国际游客提供一个比较丰富实惠的电子类商品采购地，作为电子音像类的内容产品，动漫类商品出现在这个市场上，加之日本动漫产业的高度发展，它独享国家政策的大力支持及民众需求的双重市场份额，在秋叶原，动漫是一个活跃的商品元素，触目皆是；同时动漫在秋叶原，在日本也是开放经济中的性商业掩体及代言人，其个性的衍生商品，女仆服务行业，高度繁荣的音像产品极大催生了这个市场，让日本及外国人为之心动。其实也是也是经济发展到一定水平后一种意识形态的自我实现。

我们乐园商品市场向秋叶原借鉴的思考

1、秋叶原有动漫行业较丰富的衍生商品，可以给我们提供将为集中的采购的资源，但需要付出较大的采购成本，并且盈利方面有很大限制；

2、秋叶原和动漫的关联最大之处在于其第一市场的音像产品及服务业，所有动漫的新品音像产品在第一时间发布及推出，并且齐全和方便采购，同类商业店铺聚居，气氛良好，同人作品及商品，女仆类服务机构，均是较为显著的秋叶原特色；

3、我们做不到一个完整的秋叶原，我们可以做其中较为出色的一个亮点，就是动漫衍生品及动漫信息发布及报道，并可以试验性做动漫服务行业的运营。

关于hello kitty主题乐园

该园为大型亲子游乐室内主题乐园，集餐饮，购物，演艺，亲子为一体，包装精美，设备高度人性化，作为单一品牌能支撑起这么大的一个商业体系，只有hello kitty能做得到。

我们主题乐园能学习借鉴之处

1、在我们的摩尔庄园可以设置更多互动的环节，充分留住小朋友

及家长，实现足够的娱乐气氛及消费目的；

2、做足针对儿童的表演节目，儿童对表演类节目情有独钟，尤其

是知名卡通形象；

3、商品开发满足小朋友需求，开发安全，易携带，有一定乐趣的用品是商业上重要一环，同时配套现场亲切的促销，会有较大成功机会。

第三篇：商业综合体考察心得

商业综合体

这次公司组织上海考察一行，最大的感触就是，步行在外滩看到最多的就是高耸气派的商业综合体。目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开发商青睐。但是对于唐山而言，商业综合体还是刚刚起步的，发展时间短，比住宅的发展时间要短很多，所以对项目的位置、城市起到的作用、还有本身项目操盘的公司要求非常高，发展过程中也会面临很多问题。可理解为在功能和布局上强调项目的综合性和可持续性，不同功能的商业业态具有聚合效应，能够优势互补形成一个初步范围的经济生态圈。

Hospsca豪布斯卡商业模式即我们所说的城市商业综合体包括以下内容：商务办公、居住（酒店、住宅、居住公寓）、商业、文化娱乐消费、完善的交通通行系统。

其中高档写字楼可以提供稳定的客流，星级酒店会吸引高端商务人士，良好的商业形象将提供良好的商业形象，酒店和多种细化业态划分蕴涵了各种范围服务内容互为补充，且为办公和居住提供了完备的配套设施、使得商业综合体具有很强的抗风险能力。有以下几点需要注意：

一、合理的交通组织是关键 实际是我们所说的动线布置问题

1、城市交通与综合体的交通关系：

城市中人、车辆、货物如何快速便捷的到达城市综合体的问题。

一般商业综合体体量和投资巨大，所以在规划时交通必须很好考虑的。

2、综合体区域内场地交通关系：

车流、人流、货流在项目区域内如何合理组织和调配，最重要的问题是停车的问题。没有好的停车环境直接影响商业效果。

3、综合体建筑物内交通关系：

建筑物内交通可分为垂直交通和水平交通，故分成水平人流和垂直人流。

水平人流：尽量保持较长的留置时间，并有激发情趣的景点和适当的休息点。

垂直人流：及时将水平人流输送到相应楼层，考虑消防和突发事件的影响。

二、综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”、“建材家居”之类的主题，是类似“公园里的商业，商场的公园”或是“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，是能够给消费者带来心里的愉悦，产生购买和消费欲望的重要空间。

三、外立面设计 实现时尚、现代的感觉。

我认为，关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分的将地块周边环境和开放商自身的特点，甚至所在的城市的某种个

性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵;并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

四、业态要做全面

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者的各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理的解决。

五、心得

我认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于咱们啤酒厂那块地，它明显有做大、做强的优势；啤酒厂地块周边的环境已经成熟，地块区域内有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，所以我们可以以此为契机，坚持高起点、大成就，已承担深远的社会责任为己任，效仿中粮大悦城、万达广场等，做出自己的品牌，扩大社会影响力，提升自己的品牌价值。

第四篇：日本考察感想

困 境 中 做 活

-------日本考察有感

围棋中有个术语叫“做活”，我很喜欢这个词，还记得以前看过的一个文章题目是“困境中做活”就把这个题目作为我的感想，这句话好像很符合日本的实际情况。

前几日公司组织到日本进行了考察学习，短短的6天时间不足以全面、系统的对日本做一个准确的评价及判断，但是俗话说：“窥一斑而知全豹”，下面我就把这些天的考察得到的一些小感想讲出来，共同学习，个人观点仅供参考。

从大阪关西国际机场出来我们就走上了开往大阪及京都的高速公路，是阪神高速公路，从机场出来途经跨海大桥后就是高架桥，回来后我查询了一下大约11公里，绝大部分是钢梁结构，在钢梁上面铺筑路面结构层，在弯路及坡路段采用黄色或红色路面，醒目的提示此路段禁止停车。在前进过程中，不断有上跨、下穿的其他线路，有高速公路、新干线、轻轨等各种形式，构成了一个非常复杂而又十分有序的立体交叉交通网络，甚至进入市区后有一段是穿楼而过的，车辆非常多但是十分有序，拥堵现象比较少，特别是听到日方导游介绍这条高速公路修建于1965年时，我不禁感慨日本交通系统的发达，回过头来一想，日本是一个岛国，土地稀缺，资源匮乏，没有非常宽松的生存环境和生活空间，在有限的空间内向解决巨大的问题，就只能被迫打破常规思维方式将所有能力发挥至极致，让所有规划设计都能够满足需要。这一点从高速公路服务区中就得到了充分体现，在爱知县和静冈县交界处的一处服务区停靠时，我的第一印象这里不像是服务区而像一个颇具规模的公园，一片片修整过的茶园，整齐划一，各种无障碍设施随处可见，给我的感觉就是只要你需要哪方面的帮助这里就有相应的配套设施，非常人性化。

从明年开始我们工程建设公司根据总公司整体部署，准备转型介入客土喷播、山体加固等领域设计及施工，在去日本之前，我也有针对性的研究了一些相关资料，对客土喷播以及山体加固的施工工序及工艺进行了初步了解，这次日方合作公司也派出了相关技术人员带领我们参观了施工实例，使我进一步加深了感性认识。在参观过程中，我和技术人员也进行了一些交流，对所在地当时的施工条件采取的相应的施工组织进行了了解，其中一些具体技术指标也进行了咨询，给我留下深刻印象的是，当我问到其中一些具体数据时，对方没有用大概、大约等词语，而是翻看所带资料，逐一回答，非常严谨。在日本几天，多数时间都是在高速公路上前行，看到了各种不同的挖方段使用的不同防护形式，基本上和国内采用的防护形式类似，但不是千篇一律，各种变化很多，比较有特点的是对预应力锚杆外露面的处理，通过不同的图案及材料变化，使预留出来的锚杆不但不影响整体效果，反而成为了局部景观的亮点。还有许多挡土墙预埋的泄水口，采用统一的外露长度、统一的斜度，与整个墙体共同组成一个点、线、面的结合体，与周围环境浑然一体，看上去就像它本来就应该在那里存在一样，非常协调、美观。

在日本期间，使用频率最高的一个词就是“干净”，确实如此。举一个简单的例子，我们在下车参观时，旁边停了一辆观光大巴车，司机正在那里给大客车打蜡，这种行为在我们国内是很少见的，那个司机是中国人，我们简单交谈了一会，他说，由于灰尘很少，打蜡后能保持很长一段时间。我就想了，为什么这里灰尘这么小呢？难道东京就没有建筑工地吗？在之后的行程中我就特别关注这一点，结果在东京市内还真找到了一处建筑工地，而且规模较大，但是很不好找，不留意的话就看不出来，整个建筑物外面全部采用钢管做支架，外面衬上各种图案的遮挡，从下到上，全部围挡，在有限的施工现场旁边紧挨着两处商场，在预留的两个出口位置，专门设置了两名身著制服的人员协助指挥交通，整个施工现场与周围环境看起来没有任何不协调的感觉。从这个现场我看到了他们是多么的注重细节。我们平时所讲的文明施工等都在做，但是有没有真正做到位呢，他们才是严格遵守了各项要求，从客观上对工程质量和进度也起到了保障和促进的作用，这也是充分体现了工程资源合理配置，相关环节相辅相成的理念。

种种例子使我认识到，做任何事情，先进的设备、领先的科技、完善的制度，最终都要由人来完成，而人和人的差别就哪里呢，我觉得就是一种精神上的差距。回国后，我阅读了有关日本精神的相关书籍，持续改善、精益求精的精神，而是整个日本社会的共同精神。也许日本没有悠久的历史和值得骄傲的古文明，也许日本没有那么富饶的自然资源，也许在日本狭小的国土上（仅为中国的1/25）却有1亿人在为生计奔波，但日本人正用他们并不聪明的头脑和说一做十的精神，在一点一滴地改善着自己所做的工作，改善着自己所服务的企业，改善着自己所生存的社会。他们大多数人具备以下特点：

1、具有强烈的群体性，习惯于听从命令；

2、个人关系之间非常诚实守信；

3、非常遵守秩序；

4、集体合作意思强；

对于我们每个人来讲，认识到差距就是动力的源泉，我认为认识到差距就是感觉到压力，在此前提下，我们需要做的就是需要认真思考，仔细研究如何利用现有的条件，整合资源，尽快实现总公司规划的转型目标，在半年内结束原有项目，理顺关系，同时通过和日方公司的施工合作进行管理人员的培养与锻炼，使全体现场管理人员提高到能管理、会施工、懂技术的水平，为下一步工作的开展奠定良好基础。将工程公司做活、做大、做强。

第五篇：日本东京商业考察的总结与感想

东京之行所见及感想

我一直认为大和民族是一个可怕但又可敬的民族。可怕的是侵略思想的根深蒂固及国力的强大，可敬的是民族骨子里的那种抗争精神和持之以恒的学习精神。也许，这些都是一个民族的伟大之处吧。日本，可怕又可敬。

公共交通

我不想多说东京的地铁有多么发达，我只能说我们这段时间所考察的所有项目都能通过地铁到达附近。都说东京自1955年就是世界第一大城市，道路似乎也没有上海的宽，但是街上并没有太多的私家车，即便是上下班高峰期，私家车也是比较有限的，更多人选择地铁出行。地铁上我们经常可以遇到清纯秀气的学生、西装革履的白领甚至是双目失明的残疾人。我个人认为，这实际上是基础设施和价值观念双从问题导致的！我们是否有因为学生放暑假了而道路不那么拥堵了？我们是否常常因为写字楼附近没有合适的停车位而烦恼？我们的残疾人同胞是否有可能独自在街上行走、乘车？

秩序井然

以前我曾经看过金正昆的礼仪讲座，虽然我也知道乘坐扶梯要“右侧站立，左侧急行”，但老实说我在国内一直没能严格地区遵守这样的规则。但是我在东京的任何一部扶梯上均能看见“左侧站立，右侧急行”在被人自觉的遵守；我们的高铁站、地铁站的站台广播及地面标线也在一直强调“先下后上，排队上车”，但我们大部分人没法做到严格执行。而我看到的东京地铁站上的站台上，下车的人快速地在车门中间走出来，而需要上车的人则在车门两侧排队等候，最后一个下车的人离开车厢后，迅速排队上车；我们从小就知道公共场合不能大声喧哗，可是我自叹做得还远远不够好。我估摸着日本人的地铁和咱们这进行着会议的会议室差不多，地铁上有人来电话，都不带大声接听的，更有的直接告诉人家我在地铁上，一会回给你；看起来这些细节有点压抑、拘谨，但是人家坚持下来了并让它成为一种习惯。

卫生清洁

什么地方最脏？垃圾箱！什么车最脏？垃圾车！但是日本颠覆了我的这个固有观念。大街上跑的所有的车，包括私家车、配送车、出租车、大卡车甚至垃圾清运车都是非常干净的，可以目测出这些车辆最少每天上路前都清洗过；街上的垃圾箱、地铁站的垃圾箱、生活区的垃圾箱通常都是四个，“塑料瓶子、报纸杂志、可燃物、不可燃物”，干净整齐，不带乱丢垃圾散落一地的情况；不知道日本是否有拾荒者，但如果有，拾荒者的效率一定非常高还不脏手，不需要在一个什么垃圾都有的垃圾箱里面去扒出他想要的东西来；街道上更是干净的有点难以置信，据说日本的环卫工人只负责清理垃圾桶的，而街道的路面卫生就靠大家自觉保持，在一些禁止吸烟的街道路面是绝对不会抽烟的，抽烟只能自带烟灰缸在允许抽烟的角落抽完再上路；更夸张的是吐痰的人在自己的胸口挂一个吐痰袋，想吐痰的时候就吐在那个袋子里，袋子挂在胸前晃来晃去。

没有假货

不管是在伊势丹百货还是在堂吉诃德，虽然在产品的陈列上各有伯仲，但他们都有一个共同点，那就是没有假货。伊势丹百货也好、丸井百货（OIOI）也罢，产品的陈列清爽整齐，堂吉诃德的产品陈列丰满拥挤，因为供货渠道的不同会有较大的价格差异，但是我们可以非常放心的是他们均不售假货。据说在他们国家，对于制售假货的处罚是非常严厉的。我们还常常能够在日本的商铺里注意到一个细节，“本国制”。可以看得出，在日本国产的东西是得到更多的信赖、认可和倾向。想想我们自己，海外代购铺天盖地，是否这也是一个值得国人深思的话题。

持续学习

在夜幕降临华灯初上的东京街头，无意间看到一排候客的出租车。表面上看并没什么太大的不同，但认真一看却是让我非常震惊，部分出租车司机利用候客的短暂时间在看书。我并无法判断他们看的是一本关于什么的书籍，但我基本可以想象这本书跟他的司机工作无太大的关系。在感叹于他们好学的同时我不仅自省，我是否可以做到像他们这样去争分夺秒的阅读呢？而更可怕的是如此疯狂的阅读行为遍布东京的很多书店、咖啡店、写字楼大堂。有人说，一个能够静下心来学习的民族是值得尊重的！我想这大概是日本这样的岛国为什么会在多元文化环境下迅速吸收并成长的理由了。

资源回收

在东京街头，我们可以非常方便的通过自动售货机买到我们需要的饮料，但我们喝完的空饮料瓶却不是很容易找到一个垃圾桶来扔。在一些固定的场所才能找到对垃圾进行严格分类的垃圾桶。饮料瓶子是有个专门的垃圾桶的，通过了解我才知道，瓶子回收后通过高温融化继续利用。的确，日本低于狭小资源匮乏。但我们却常常因为垃圾焚烧污染大气，因为；垃圾掩埋污染土地。我们做到了不乱丢垃圾，接下来我们需要去更好的做好垃圾分类，做好回收利用。

我是一个有爱国情结的中国人，但同样我是个相对理性的中国人。我所阐述的仅代表我看到的东京街头的一些值得我们思考的现象。我非常清楚的知道，有些东西不是一时半会就能实现的；我同样非常清晰的知道，有些东西日本可以实现而我们就不一定能实现；但是我知道有一点是我们可以通过努力做到的，那就是我们每个人都能从自身做起，“注重素质、坚持学习”。

针对商业的所见及所思

招商模块

出发前我们也做了相应的预习工作，由于时间关系，老实说对日本商业综合体的招商执行并没有太多的了解。但是在综合体的“业态组合”、“动线设计”及“内装设计”方面还是留下较为深刻的印象。

我从来不认为业态规划及组合有一个固定的模式可以套用，适合的才是最好的！百货和超市是购物中心的下锚点，它们的存在是购物中心基础客源的保证。不管是伊势丹百货也好还是丸井百货（OIOI）也罢，都需要走出传统百货的模式，在合适的位置安排了譬如超市、咖啡厅、餐厅等业态。餐饮、娱乐等体验性业态的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。

好比咱们去的位于日本桥COREDO,商业部分从-1楼至4楼，其中-1至3楼的每个楼层均安排了零售业态，而4楼则是中华料理、韩国料理等各式美食；即便-1至3楼均以各类零售业态为主，但是我们会发现在每个楼层的两侧均会排布一些体验感强的业态以吸引人气，避免造成经营上的死角。（类似泉屋楼上餐饮层的格局和动线，但是这个项目上对后排的商家做了优选，选择了ABC Cooking Studio和一个女士足疗店）

更值得一提的是咱们去的“晴空塔”，这是一个集合了旅游观光、购物、休闲和餐饮的代表性项目。在业态排布方面，并没有非常严格地约束具体楼层是做哪个相关业态。乍一看杂乱无章，但实际上是将精品零售和各种业态有机结合起来。尤其是穹顶电影院，更是增加了高楼层的吸客能力。

良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效经营区域，降低顾客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。

说到商业物业的动线设计，在我们这次考察的项目中最有特色的应该算是“表参道Hills”。该项目地下6层，地铁上盖，从-3层开始到顶层可以实现斜坡向上的动线设计，只要你愿意，你可以沿着斜坡一直走到屋顶。这里面并没有太多的电梯，只有一组比较窄的扶梯和一组垂直电梯，这很大程度上实现了强制动线计划。

再例如位于丰州的Lala Port典型的U型动线，在U型动线的只要端头均摆放了主力品牌，让客户在这个空间里流动起来。ZARA位于这个项目入口处的1-2楼，1楼的另一个主力位置则摆放的是TOKYU HANDS；而2楼除了ZARA以外，分别由优衣库、无印良品等品牌来作为动线端主力品牌；更值得一提的是在U型的中间场地，规划出一片儿童足球场，可以作为各类活动场地之用。总体来说，Lala Port通过U型动线，结合上在动线的各个端头主力品牌的排布，合理地实现了客群的强制流动。

良好的购物体验除了在动线和业态的组合式需要加大用功力度，内装设计也是一个非常重要的内容。我们一路一直在思考为什么日本的电商并没有严重影响实体商业，但是当我们在Tokyo Mid Town考察完后我们似乎找到了这个问题的答案。

通过电子商务途径满足的是基本的购物需求，购物过程不带有任何体验性的环节。但是如果有一个商场，和谐的色彩组合、纯实木地板、艺术展柜一样的包柱，贴心的服务辅以和电商平台一样的价钱，你还会选择网络吗？

营运模块

即便在电子商务飞速发展的今天，日本的实体商业依然保持着健康、快速、合乎理性的发展规模。他们俘获用户的关键是什么？是“令人发指”的购物体验、是深入人心的客户服务、是看了没脾气的微笑服务。日本商业的注重细节，尊重人性，真正贴心服务，如此之下，体验焉能不佳？

从我们团队落地成田机场的那一刻，我们就非常荣幸地感受了日式的“客诉处理”。而这里面我觉得最难得的是服务人员在遇到问题时候表现出的“首问负责”的态度。下了飞机办理好出关手续后，我们无意间发现有一个行李箱在托运过程中因为搬运或者挤压出现破损，抱着试试看的态度，找到机场服务台的工作人员来咨询该找谁处理此事。和我们记忆中不同的是，机场工作人员并没有告诉我们这个是航空公司的责任让我们去找航空公司，而是非常热情细心的询问事情的来龙去脉，而后是不停的在打电话汇报、请示、协调。十分钟后航班的负责人出现了，带来了两套解决方案给我们选择。再有十分钟，我们解决好问题走了。其实不瞒大家，没告诉我们“七天内给回复”我都有点不习惯。

客诉处理是一个商场在运营过程中比如会遇到的高频次事件，客诉不可怕，可怕的是客诉没处理好导致的影响面扩大。我们学习过很多处理客诉的技巧也好、话术也罢，我觉得最主要的还是热情、高效。而首问负责的态度是非常容易得到客户认可的一种态度，起码是不推脱。客诉的成功处理同样会增强商业项目的美誉度。

在14个商业项目的考察过程中，发现了一个共通的特点，那就是他们都有“贴心的客户服务”和“贴心的基础设施”。

代客泊车取车、提行李、推婴儿车、为轮椅顾客启用专门电梯等免费服务似乎都是他们必不可少的配套项目；在伊势丹百货、三越百货、友都八喜等大型商场都还配备了中文总台服务员，专门为中国游客提供帮助；

提供免费行李寄存服务，客人并不需要找自动存包柜，也不用担心行李太大柜子放不下，服务员会亲自帮你把行李拿到专门的寄存处，让客人可以安心购物。买好东西之后，我们如果不想拎着大包小包回家，还可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客人家中或酒店房间。

分类垃圾桶用洁白的抹布擦得一尘不染，这样清洁的环境也让人更乐意一起保持和维护。为带孩子和身体状况不佳的顾客准备的婴儿车和轮椅设置于大门的入口附近，下车即可利用，最大限地减轻特殊顾客的体力负担，旁边放着消毒纸巾，用于擦拭婴儿车。

为方便携带旅行箱的游客前来购物，免费储物柜特意设计成可以装进旅行箱的大尺寸。为早来排队的顾客准备了椅子，不必站立等候开门。

休息区内专门劈出儿童区。这些小椅子是专门为小顾客准备的。儿童区内所有设备尺寸都小一号，桌椅、马桶、洗手池都是儿童尺寸。

为带小孩的妈妈照顾婴幼儿而设的婴儿室，内有哺乳室、换尿不湿台等。婴儿室允许男性进入给孩子冲奶粉，换尿不湿。而哺乳区内是一个个独立的哺乳室，贴有“男性止步”，墙上有应急按键

同时我们还可以非常容易的发现日本商业服务人员似乎都会有一些细节动作，也许这就是日本商业服务业不成文的行规。我简单列举几个常见的和大家分享：

（一）客人脱鞋之后，要收拾客人的鞋子

日本的很多地方都是要脱鞋的，包括一些日式料理店，甚至还有商场的试衣间。所以我们常常看见在客人脱鞋之后，服务员的第一个动作就是要把鞋子整理好，然后鞋跟朝着客人出来的方向收好，方便客人穿鞋。同样，在下雨天，如果顾客带雨伞过来，要负责接过客人的雨伞，将雨水擦拭干净，然后将雨伞扣起来放在门口，方便客人消费完成后取回。

（二）当有顾客询问的时候，不管他正在忙什么，都会立刻停下来

国内的餐馆大家应该都有亲身体验，就是当时落座的时候，大喊服务员～～服务员～妹子唉～如果当时营业火爆，即使服务员听到了，也不一定有人来理你。因为有人忙着上菜，有人忙着收碗，有人忙着结账。但是在日本的餐馆，我发现不管他这时候手里是在忙什么，比如正在收拾桌子，那么有客人咨询的时候都要立刻停下来先完成客人的需求。

（三）当客人抱怨对时候，不管是不是他的问题，他都要代表团队道歉

这个场景相信很多人也不陌生。比如我们跟客服投诉的时候，经常会听到：这个事情我做不了主呀，是某某部门负责的。或者这个不是我们的问题呀，是物流公司的问题呀。但是据我了解，在日本如果在遇到客人投诉的时候这么说，那么他的职业生涯完结也不远了。首先，不管是不是他的问题，都要代表团队道歉，只要能协调到的，都要帮客人处理问题。

（四）营业的时候不可以扫地或拖地

据了解，特别是餐饮，旅馆等害怕扬尘的场所，在营业的时候是绝对不可以扫地的。一般在开门前后完成。有一些餐饮行业甚至进货都不能在营业时间。