日本房地产考察观感

第一篇：日本房地产考察观感

日本房地产考察观感

03年 中国经营报

日本地域狭小，人口密度很高，特别是首都东京人口数与北京大体相同，土地面积却只有北京的1／8。在这样的生存条件下，争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区十分重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。笔者在随访中了解到，日本住宅供应渠道主要有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。无论城市规划、建筑设计还是房产行销模式、住宅产业化发展的路子，日本都有值得我们借鉴之处。

路网规划得当、交通控制得力东京城市发展健康有序

首都东京人口1200万(与北京大体相同)，土地面积却仅2156平方公里(相当于北京的1／8)。在彩虹大桥上看东京湾，东京整个城市天际线控制得非常好。呈带状的核心商业区高楼林立，超高层建筑很多，而往周边分散是逐渐平缓下去的次级区域，用于居住等用途。城市分区非常明确，在各区域赋予很强势清晰的功能，节约交通和服务成本，并有效缓解商务区对其他区域的溢出性影响。繁华喧嚣与安静互见。

这种形态，得宜于政府积极的城市规划和基建实施。一是政府保证历史古迹、议会等政府院落、公园自身和周边的宁静，通过路网规划(以道路宽度、单行等方式)、绿化、过渡绿地等形成一个个的城市绿肺。二是发达的轨道交通及限制汽车消费。东京地铁轻轨非常发达，加上与郊区及其他城市联结的线路达30余条。陪同我们考察的东京人讲，他们上下班基本上从住处到附近的站口都可以用15分钟之内步行到。高架道路也非常完善。以东京的城市密度，如果用北京以前的规划方式和管理思路，加上日本人的消费能力和汽车工业的发达，基本上路网和路网上的汽车会把整个城市吃的不成样子。而正是东京发达的轨道交通、高架道路的收费制度、对汽车消费的限制和高税收，才引导民众主要依靠轨道交通解决出行问题，并帮助各区域更好地功能分工和衔接。三是以几个主要轨道交通中心为基点发展次级商业中心。除了银座、新宿这些世界著名的商业和办公中心外，以池袋、秋叶原、惠比寿等地，形成非常繁华的商业中心，大型商场、写字楼等分布周边。而围绕它们再通过轨道交通和公交联结更远一些的居住区、学校、厂矿等，可以有序地形成城市肌理，分级自我发展和共同发展，并减轻所谓CBD的负荷。这种模式，我在新加坡考察时，也有相同的感觉。新加坡也是以轨道交通环布全岛，围绕轨道交通组织各区域的功能，并合理发展多个副中心，更好的解决了商务、居住、工业、健康休闲、教育的布局，才形成花园城市的美景。

正是有效的控制引导，东京在繁华、现代的同时，仍然能有序和疏阔自如。自身缺乏造血机能卫星城幕张今非昔比

日本也进行了在远郊区发展卫星城的尝试。我们参观了位于千叶以西的幕张。东京明确把它建设成为东京几个都市副中心的定位，计划居住和工作10万～15万人。并建设了一些大型的高级写字楼，引导一些国际性的大企业来投资。在20世纪80年代初东京地价、房价高涨的时候，也的确有些企业搬迁到幕张来办公、一些个人也来居住。政府兴建了大型的展览中心、公园和市政广场等。应该说相对于东京城里老新区共处的样子，幕张新城非常整齐、优美、现代。

但随日本经济的衰退，东京的地价已回落到高潮时期的1／3以下。此时，在成本因素不再重要后，在幕张与合作单位的联络、交通成本等问题凸显。许多企业选择搬回东京本市。据陪同的东京当地大学建筑系老师介绍，幕张现在实际入住人口仅5万人左右，政府尝试建立卫星城的想法，实际上已经逐渐搁浅了。

卫星城的尝试不失为一个解决都市发展负荷，并形成都市圈、带来更强经济活力的模式。但仅凭土地级差和政府引导是不够的，关键是自身在经济上的造血功能。如果自身没有产业，就业机会有限，就会成为都市的卧城，白天进城工作、晚上回来睡觉。这会带来一系列社会问题。深圳蛇口之所以能够成功，就在于其自身的经济很活跃，并在城市上有相应的配套、自成体系为一城。今日的深圳从蛇口往东和从福田往西延伸交汇，大鹏已形成一盘棋。建设卫星城，城市最初形成就是因为经济效率，经济自发的需要才是决策的基础。否则还是会反复。

产业化支撑住宅公园大行其道

在东京、京都等地，我们也参观了几个住宅公园。

在日本，房地产商分建造商(MAKER)和发展商(DEVELOPER)。日本有很多小住宅(类似于TOWNHOUSE)，客户把房屋拆掉后，可以找建造商来造新住宅。发展商则要获取地皮，在上面发展住宅。

住宅公园通常是在城市里的某个街区，做出一个完整的展示场。由专门做住宅公园的公司租赁或购买地皮，做出市政设施和公共庭院、道路。各个发展商和建造商在其中建造各自的产品，展示其设计、材料、技术等。消费者可以到住宅公园里，看很多公司做的住宅产品，最后购买。

这种形式很有意思，介于国内的房展会和现场销售之间，既可看见完整的现楼产品，又可在一个地方看到许多公司的供应。

而支持住宅公园的，除了客户需求、专业公司的运营外，还有日本高度的产业化和工厂化。实际上做住宅公园的公司做出公园般的环境和展示场所，各个入场企业接到客户订单后，可以用4个月时间建造同样的住宅出来交付使用(2个月作基础处理和工厂预制、2个月作现场安装和外围的装饰、接市政等工作)。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产、现场安装。

国内如果尝试这种住宅公园的经营模式，让客户在展示场自选产品，之后完成建造交付。会面临一些问题：一是国内统一交楼，需竣工验收和规划验收。如今大规模的经营，这种一对一的方式开发商会没有兴趣、承建商也无必要；二是自选的困境，国内还是以大

规模集合住宅为主，在多层和高层形式里面，完全独立的单体选择不可能；三是住宅公园场所的寻找：发展住宅公园需要购置或租赁地皮，做好公共环境和小市政配套。这种形式目前国内还无相应法规。

旧城改造惠比寿街区堪借鉴旧仓库区整新横滨港区好样板

在日本特别留意了两个旧城改造项目，一个是东京的惠比寿街区，一个是横滨港区旧仓库区的整新。

惠比寿街区在东京西南。利用自然的台地，连接车站、展览馆、商场、写字楼、公寓、影院。以一组很轻巧的天棚式的雕塑(《来自天堂的声音》)、下沉式广场和水体、老教堂、公寓楼群，形成连贯的城市景观轴。驻足其中，开放型的交通体系、分流的步行和车行流量、核心的深红色低层的商场、展览场、车站与景观轴对侧挺拔的暗灰的公寓、写字楼群形成极好的对比基础上的和谐。在北京如果做核心区域大型工厂搬迁，实施商用与居住综合体，我想惠比寿项目中对各功能的控制、总体规划上明确的轴心感和分性质建筑的美学对比、社区成为街区中心和充分的开放感，都是很值得借鉴的。

横滨港区优美的港湾里，有一组非常安静而时尚的建筑，是原旧仓库区的整新。发展商维持原来的外立面并修旧如旧，在里面重新进行空间分格，里面经营的是时尚的酒吧、餐馆、精品店等。除了本身经营店家的品级带来的城市客户流量外，其旁边是日本第一高楼及其他高楼形成的横滨湾高档写字楼区、商场街区及优美的横滨港，外地外国旅游客户流量很大，旧仓区的怀旧情调本身形成港区和谐的风景，成为游客参观驻足的地方。这个项目和上海的新天地有相通之处，本身近商务区、有客群基础，同时注意修旧如旧、营造怀旧感觉和安静浪漫的情调，店家业态控制上也注意品级控制、成为城市时尚消费地和观光胜景、更反过来带动商业经营。

第二篇：日本考察感想

困 境 中 做 活

-------日本考察有感

围棋中有个术语叫“做活”，我很喜欢这个词，还记得以前看过的一个文章题目是“困境中做活”就把这个题目作为我的感想，这句话好像很符合日本的实际情况。

前几日公司组织到日本进行了考察学习，短短的6天时间不足以全面、系统的对日本做一个准确的评价及判断，但是俗话说：“窥一斑而知全豹”，下面我就把这些天的考察得到的一些小感想讲出来，共同学习，个人观点仅供参考。

从大阪关西国际机场出来我们就走上了开往大阪及京都的高速公路，是阪神高速公路，从机场出来途经跨海大桥后就是高架桥，回来后我查询了一下大约11公里，绝大部分是钢梁结构，在钢梁上面铺筑路面结构层，在弯路及坡路段采用黄色或红色路面，醒目的提示此路段禁止停车。在前进过程中，不断有上跨、下穿的其他线路，有高速公路、新干线、轻轨等各种形式，构成了一个非常复杂而又十分有序的立体交叉交通网络，甚至进入市区后有一段是穿楼而过的，车辆非常多但是十分有序，拥堵现象比较少，特别是听到日方导游介绍这条高速公路修建于1965年时，我不禁感慨日本交通系统的发达，回过头来一想，日本是一个岛国，土地稀缺，资源匮乏，没有非常宽松的生存环境和生活空间，在有限的空间内向解决巨大的问题，就只能被迫打破常规思维方式将所有能力发挥至极致，让所有规划设计都能够满足需要。这一点从高速公路服务区中就得到了充分体现，在爱知县和静冈县交界处的一处服务区停靠时，我的第一印象这里不像是服务区而像一个颇具规模的公园，一片片修整过的茶园，整齐划一，各种无障碍设施随处可见，给我的感觉就是只要你需要哪方面的帮助这里就有相应的配套设施，非常人性化。

从明年开始我们工程建设公司根据总公司整体部署，准备转型介入客土喷播、山体加固等领域设计及施工，在去日本之前，我也有针对性的研究了一些相关资料，对客土喷播以及山体加固的施工工序及工艺进行了初步了解，这次日方合作公司也派出了相关技术人员带领我们参观了施工实例，使我进一步加深了感性认识。在参观过程中，我和技术人员也进行了一些交流，对所在地当时的施工条件采取的相应的施工组织进行了了解，其中一些具体技术指标也进行了咨询，给我留下深刻印象的是，当我问到其中一些具体数据时，对方没有用大概、大约等词语，而是翻看所带资料，逐一回答，非常严谨。在日本几天，多数时间都是在高速公路上前行，看到了各种不同的挖方段使用的不同防护形式，基本上和国内采用的防护形式类似，但不是千篇一律，各种变化很多，比较有特点的是对预应力锚杆外露面的处理，通过不同的图案及材料变化，使预留出来的锚杆不但不影响整体效果，反而成为了局部景观的亮点。还有许多挡土墙预埋的泄水口，采用统一的外露长度、统一的斜度，与整个墙体共同组成一个点、线、面的结合体，与周围环境浑然一体，看上去就像它本来就应该在那里存在一样，非常协调、美观。

在日本期间，使用频率最高的一个词就是“干净”，确实如此。举一个简单的例子，我们在下车参观时，旁边停了一辆观光大巴车，司机正在那里给大客车打蜡，这种行为在我们国内是很少见的，那个司机是中国人，我们简单交谈了一会，他说，由于灰尘很少，打蜡后能保持很长一段时间。我就想了，为什么这里灰尘这么小呢？难道东京就没有建筑工地吗？在之后的行程中我就特别关注这一点，结果在东京市内还真找到了一处建筑工地，而且规模较大，但是很不好找，不留意的话就看不出来，整个建筑物外面全部采用钢管做支架，外面衬上各种图案的遮挡，从下到上，全部围挡，在有限的施工现场旁边紧挨着两处商场，在预留的两个出口位置，专门设置了两名身著制服的人员协助指挥交通，整个施工现场与周围环境看起来没有任何不协调的感觉。从这个现场我看到了他们是多么的注重细节。我们平时所讲的文明施工等都在做，但是有没有真正做到位呢，他们才是严格遵守了各项要求，从客观上对工程质量和进度也起到了保障和促进的作用，这也是充分体现了工程资源合理配置，相关环节相辅相成的理念。

种种例子使我认识到，做任何事情，先进的设备、领先的科技、完善的制度，最终都要由人来完成，而人和人的差别就哪里呢，我觉得就是一种精神上的差距。回国后，我阅读了有关日本精神的相关书籍，持续改善、精益求精的精神，而是整个日本社会的共同精神。也许日本没有悠久的历史和值得骄傲的古文明，也许日本没有那么富饶的自然资源，也许在日本狭小的国土上（仅为中国的1/25）却有1亿人在为生计奔波，但日本人正用他们并不聪明的头脑和说一做十的精神，在一点一滴地改善着自己所做的工作，改善着自己所服务的企业，改善着自己所生存的社会。他们大多数人具备以下特点：

1、具有强烈的群体性，习惯于听从命令；

2、个人关系之间非常诚实守信；

3、非常遵守秩序；

4、集体合作意思强；

对于我们每个人来讲，认识到差距就是动力的源泉，我认为认识到差距就是感觉到压力，在此前提下，我们需要做的就是需要认真思考，仔细研究如何利用现有的条件，整合资源，尽快实现总公司规划的转型目标，在半年内结束原有项目，理顺关系，同时通过和日方公司的施工合作进行管理人员的培养与锻炼，使全体现场管理人员提高到能管理、会施工、懂技术的水平，为下一步工作的开展奠定良好基础。将工程公司做活、做大、做强。

第三篇：日本房地产考察报告

日本房地产考察报告

2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。

入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后，在回顾考察经历及整理照片的时候，不断通过搜集查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。

一、日本概览

日本国土面积37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1.3亿，首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66.5%，农用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面积占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本经济与房地产发展回顾

1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。

二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段： 战后～50年代：恢复阶段； 60年代：高速度增长阶段；

70—80年代的稳定增长阶段；在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。

90年代后的复合型萧条阶段；这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%，日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这一时期促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。完成了新的产业革命的转型，经济有了质的飞跃。

2、日本住宅产业发展化情况

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于60年代，70年代进入产业成熟期。

日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。

70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

三、具体项目调研分析

1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本

本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京都，其总面积为2,162平方公里，1,320万人口（相当于全日本的1/10），具备世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗却有秩序。

在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了3.01平方米。

二战后日本经济的高速发展，产业和人口向东京聚集，环境污染问题持续恶化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达9000亿日元的公园建设“5年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约10%的速度递增，环境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市公园法》、《都市绿地保全法》和《首都圈近郊绿地保全法》等一大批相关法规陆续出台，形成了完整而长期的绿地保护体制。

从东京市政厅大楼俯看整个城市，可以看到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以看到大面积的绿化，形态各异的黑松与摩天楼林立相互呼应，现代和前卫中处处体现出明显的日本特色和风格。

在资源极度紧张的东京能保留如此大面积的绿化实属罕见。正如东京坚持的 “绿地是城市活力之源”一样，绿地不仅是点缀城市的“花瓶”，还是城市的净化器与安全阀，是居民共同的“精神休憩地”。银座商业街

银座的大街长约1公里，把银座1丁目到8丁目紧紧连成一体，组成了繁华的“银座8丁”。地理位置优越，代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。同时也吸引着世界各地的人群前来购物消费。

银座商业街的规划特点：交通组织和功能布局：商业街区核心区主要解决人流问题，两侧的次干道主要解决车辆通行，因此核心区主要布置商业楼。而两侧的次干道旁布置了大量的写字楼和停车楼。

合理的空间尺度：核心区商业楼座均采用短开间大径深的布局。既保证了各商业楼的展示面，同时让人流在轻松的移步换景当中，感受电影画面般的购物商业环境。

人性化的广告商业氛围：不过度追求视觉刺激的建筑外立面，井然有序得体的广告展示，与购物过程中售货人员礼貌的服务相结合，充分表达了对购物人群的尊崇。

2、拜访日本四大垄断财阀之一的三井集团

从日本明治维新至现在，由三井家庭统治的财阀而发展起来的三井集团历经400年发展，经久不衰，成为日本的四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前和战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首，是日本经济工业化进程中的重要推动力量。三井集团目前有25家大企业组成。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等，该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。

此次考察拜访三井集团时，通过观看三井集团企业宣传视频，并通过相关资料对其企业发展、经营理念及管理体制有了一个较为详细的了解，同时也被其优良的管理模式、全球化运作经验、发达的商业网络所震撼，这些先进成熟的管理体制经营模式对发展中的集团公司具有很强的借鉴意义。

因时间关系，只针对房地产方面的运营管理方面进行相互交流洽谈，并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。·优秀的施工工艺水平

上个世纪60年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽的东西。相对欧美来说，日本建筑设计的概念性还要更少。但是，他们在空间的到位性、构造技术的研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。

在参观三井样板房展示时这点得到了非常好的印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人的生活习惯。例如日本的住宅比较密集，相应会带来采光问题。所以在户型设计时，采光面往往会根据环境的不同，尽量做适应性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离的格局，也就是说以上三者都各处一室，拥有独立的专用空间。浴室部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积的浴室。洗面所部分，除必需的洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。厕所部分，有的设置了迷你洗手盆。

此外在施工细节上非常精细，其他不多说，拿填缝处理来说，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯

在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪的奥特莱斯。

在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟的地区当属商业形态高度成熟的日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功的当属三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯。

如大家所知，在日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档的百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界和日本的时尚大牌，价格仅为正品的3－7折。如果运气好，还可以淘到所谓的B级品以及下架商品，但价格却能低到1到2折。

让你买到想买的品牌，让你的日常穿着更加时尚，让你的时尚成本一降再降„„这就是三井奥特莱斯购物城的理念。厂家直销店、正规代理点，自主品牌等都能在这里一应俱全。

由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式

1995年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在的日本许多大型奥特莱斯都是参考它而建造的），开创了日本的奥特莱斯新纪元。由于它的原址是大阪花博会主场馆，所以它的外观是参考月下美人花而建造，屋顶是可以敞开式的，从远处望去，当它敞开的时候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上当它关上的时候则变成一朵绽放的月下美人花。与如今的奥特莱斯相比，它并不显的十分大，但是里面宽敞的空间，同样让人感到十分舒适。

在大阪奥特莱斯，衣饰、箱包、珠宝首饰、洗化等各业态划分非常合理、清晰，让客户一目了然，在各区域内都能找到最理想的商品。

三井奥特莱斯凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，使其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。其成功运营可以归纳为以下3点：

1、租赁开发

日本土地政策为私有制，因此三井不动产一直本着能租地就不买地的原则，集聚其他企业的资金共同开发，由自己的商业营销团队统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转，减少风险，同时可以自主规范经营业态。这跟日本本地特色有关，因为日本房地产已经度过了泡沫阶段，其土地升值的空间不大，主要盈利还是靠项目本身。其次三井奥特莱斯的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目，这对我们来说是一种启示。

2、地理位置

奥特莱斯这个业态的位置的选择非常受限，因为只有土地运行的低成本，才能保证其商品的价格优惠。三井通常采用开发新区域的方法，并与政府共同合作，在几年时间内把周边配套完善，达到互利互惠，一方面培育新区域的商业氛围，一方面健全新区域的硬件设施。目前在三井在日本全国奥特莱斯均分布在中国游客也广为熟悉的北海道、东京首都圈以及大阪、神户等地。各奥特莱斯均设在距离市中心50—90分钟车程的位置。

3、立体建筑与立体业态

奥特莱斯的建筑与中国的商业建筑有很大的差异。其上下只有2层，并由人行天桥贯穿其中，自动电梯等配置有20处之多，整个建筑四通八达。每个店铺都配有非常清楚的走道指示导向，使人群很方便的在一个立体的平面流动，实现了双首层，以致一、二层的租金相同，达到经营价值最大化。

立体的建筑配有立体的业态，奥特莱斯对消费需求的研究很透彻，针对性很强，不仅集聚了高端奢侈品牌及美食广场，还尝试建构了大型的菜市场等居家休闲区域。特殊的业态组合拉拢了周边的人群，并放大了传统的奥特莱斯业态。严格的业态要求也很重要，奥特莱斯每年控制业态调整不超过10%。人流动线与业态经营都是其成功的关键。

四、考察带来的启示 短短的7天日本考察行程，带来不仅眼界的开阔，更多的是对行业、企业、项目发展运营带来的深入思考。

1、对资源的可持续发展利用，日本国土面积不大，人口也比中国少得多，资源很贫乏，但是在工业上却是世界强国，经济总量居世界第二位。但与中国不同的是，日本社会经济发展是不以牺牲环境为代价，反之与环境形成长期有效的良性循环。这也得益于政府对国家发展的长远考虑与前期大量的人力、资源、资金投入。看似政府巨大的前期投入，带来的是完整而长期的绿地保护体制，给城市健康有序发展带来的深远影响。

缩小至一个企业，如何更长久健康的发展，赚钱不应该成为唯一的标准。如何打造企业持续的行业竞争能力与品牌影响力，如何把产品做的更好，做成行业标杆、经典，确实需要我们好好思考。

2、先进的企业管理经验与独特的企业文化。如三井集团这样优秀企业的管理经验，以前仅仅是在书本上学习的，而这次亲自去深入考察，才进一步地体会到这些企业在管理方面的专业和精细。可以说，专业、精细，已经完全渗透到了日本社会生活的方方面面。

此外在在拜访三井集团过程中，让我感到非常感动的是企业领导人对企业文化的践行。本次接待拜访的是三井集团已经退休的一位领导人，行动已经不是特别方便，却仍然坚持由工作人中搀扶下楼至停车场迎接考察团。在洽谈过程中，因会议室面积不大，没有充足的椅子使用，同行的两位导游只能站在会议室，三井集团相关负责人看到此情况，亲自从别的屋子里搬椅子给两位导游。虽然此次拜访只是纯粹的考察学习，但三井集团仍然给予了相当的重视与礼遇。

3、住宅产品的工业化生产及人性化设计。日本的建筑不是建造，而是组装。即把建筑的各个零部件在工厂制造出来后，拿到现场去进行组装，把房地产建筑做成了工业化的模式，各个部件之间配套十分严密，工作流程做得很细，这一点非常值得我们学习。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

日本的住宅产品设计也非常人性化，三井不动产的所有产品研究开发全部自主完成，对建材、户型、采光、科技运用等方面考虑做得非常周全精细，即便若干年后，居住依然非常舒适，这点非常值得我们学习。仅从商业利润来考虑项目开发，随着社会经济快速发展及人们对住宅产品的要求来说，无论产品规划还是产品本身势必很快被市场淘汰。

引深至企业发展，每一家伟大的百年企业，必然创造过无数伟大的产品，无论外部环境发生怎样的改变，产品永远是企业的基石。百年企业的发展成型，必然有坚实的产品品质为根基。回归到商业经济的本源，企业能够提供给消费者的，最核心的价值也必然是来自于产品本身。只有在产品本身具备强大的竞争优势，能够全面满足消费者需求，并得到广泛认可的前提之下，辅以模式、渠道等其他方面的创新、完善，才能够真正推动企业发展，形成基于产品的良性循环。

这就要求前期牺牲部分利益，大量的资金投入。以房地产项目来说，从拿地开始，要先考虑做什么样的产品，针对什么样的客户，精准定位规划产品。真正从客户的角度研究产品规划，研发出经典的、高品质的、前瞻性的产品，并能够长期将产品的开发理念、技术、工艺长期传承下去，方才能够实现百年企业品牌的目标。

4、通过三井奥特莱斯学习它的招商营运，首先要学习的是明确项目自身定位进行招商。扩大与同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。另外还要学习它能持续运作一个项目。三井奥特莱斯全部为自持商业，自持商业的好处在于，业态规划、招商全部可以自主，经过长期运营可以形成自己的独特品牌，积累大量的商业资源，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力。

事实上我是觉得驻马店与洛阳的商业可以借鉴其成功经验。尝试自持商业，自主组建商业运营团队，虽然前期要经过长期的运营，但自主规划商业业态，积累大量的商业资源，为企业后续商业项目的运营提供坚实的基础。此外，在资金方面，自持不动产在资金紧张时可以抵押贷款，提供现金流，缓解企业资金压力。

第四篇：日本停车现状考察

2011年日本停车产业考察总结（草稿）

紫光百会

刘鹏

2011年11月，我有幸参加中日物联网产业推进联盟的对日考察交流活动，对日本的智能交通和停车场管理进行考察学习，感触很深。日本近20年来停车行业的发展，也经历了由无序到有序的过程，解决我们目前的停车难题正好可以借鉴其发展经验和教训，所以考察的收获很大，一些不成熟的心得总结如下。

一、日本停车现状及管理特色

1、路侧停车

采用咪表收费，咪表上有超声和红外双鉴探测器自动感应车辆，每个车位安装一个，每次停车时间限定1小时以内，每次投币300日元，超时罚款。收费价格不高，但是限时很严格，车位紧张，部分车位注明是货车卸货用，客车不得停放。有民间监督员随时检查超时停车，处理违章停放。

2、路外停车

分为公共停车场或大厦商场自有停车场两类。A、公共停车场：

遍布大街、小巷、城市中心或郊区，密度很高，基本上几十米之/ 15 内就能见到停车场，大部分停车场都是因地制宜，规模不大，最小的停车场只有2个车位，一般是6－20个车位。在郊区、工业区也有大型的停车楼，有几百个车位。公共停车场一般都是自走式停车。

收费价格：一般按照每20min或30min收费，价格一般是200－500日元，也有按10min、15min、60min收费的，根据停车场的位置和商业调查的结果定价，折合1小时的停车费约为500－1000日元，折合人民币约为40－80元，一般市中心较高，郊区较低，夜间收费按60min计算，价格约是白天的三分之一。

收费价格高，一般停车场都是单日收费封顶，郊区一般1000－1500日元每天，城市中心一般2000－3000日元每天（或24小时内）。

B、大厦和商场的自有停车场：

大厦配套的停车场大多数都是自动立体车库，出入口位于大厦的首层临街位置，由于空间紧张车辆难于拐弯和调头，都设有转盘，每个转盘对应1到2个立体车库的升降机和车库门。少部分大厦的地下设有自走式停车场。停车场的出入口都设有明显的诱导标志、警告标志、价格标识等。

大部分大厦的停车场为内部自用，收费已月租为主，对外开放的不多，价格临停价格比公共停车场商场稍高，如500日元/30min，月租6万日元/月，折合人民币约为临停160元/小时，月租4800元/月，价格较贵，所以日本白领和中层领导很少开车上班。

大型商场和购物中心才有配套的地下停车场，有自走式的，也有/ 15 地下的自动立体车库。

商场的停车价格与公共停车场类似，但是购物后有折扣，如银座的松阪屋商场收费价格是300日元/30min，购物2000元以上免费1小时，购物5000日元以上免费2小时；秋叶原的友都八喜电器商场的收费价格是300日元/30min，购物5000元以上免费1小时，购物1万日元以上免费2小时，购物5万日元以上免费3小时，顾客要到服务台领取优惠卡。

郊区的大型超市一般都在超市的楼顶设立多层的停车楼，免费使用。所以日本的家庭购物开车的比例稍高。

酒店的停车场对于住店客人夜间泊车收费很低，参加宴会、婚礼、就餐等免不同的停车时间。如我们在大阪入住的皇家丽嘉大酒店，住店客人每晚收费1000日元，参加婚礼6小时以内免费，参加会议和宴会4小时以内免费，就餐和酒吧客人消费1000日元以上免1小时，消费2000日元以上免2小时，消费4000日元以上免4小时，超时则按照每30min收费1000日元。所有车辆首个30min免费。

摩托车一天之内停放一次700日元，相当于56元人民币；一个月6000日元包干，相当于480元人民币。自行车一般免费停放，不得妨碍交通。

3、停车诱导和导航

大街上都有醒目的停车诱导标志，自动显示停车场的“空”、“满”状态、价格信息等，大部分停车场上传空满状态到停车网站、手机终/ 15 端、车载GPS导航设备等，驾车者在网上、手机、车载GPS上随时可以查看就近的停车场的空满、价格等信息。

停车场的收费信息标志牌做的很大（2m*1m以上），很醒目，价格、优惠信息一目了然，还配有夜间照明灯具，保证驾车者夜间能清楚地看到标志牌上的内容。

日本的GPS导航普及率几乎达到100％，包括货车、出租车、大型巴士等，能实现动态信息显示的约占30％，动态信息包括实时路况显示、停车场的空满状态等。

还有日本的停车场收费虽不用人工方式，但是在出入口疏导的人员却不少，当满位时，疏导人员手持“满车”的大牌子站在马路边上，疏导车辆去找别的停车场，以免车辆误入或停顿，保证了交通的连续性，这对于狭窄的马路尤其重要，服务细节很人性化。

所以，在日本一般不会发生由于车辆寻找车位导致的交通拥堵。

4、所有的停车场都是无人职守，自助缴费

自动化程度给我们印象深刻。停车场不管大小，小到只有两个车位的停车场，都配备自助缴费机和自动贩卖机，一般投币可以是500、100、50的硬币，也可以是1000元的纸币，如果顾客零钱不够，一般停车场都设有换零钱的“两替机”，可以把1万元和5000元的大额纸币自动换成1000元的纸币。自动贩卖机出售各种饮料等。日本司机很习惯自助服务，自觉性很高。/ 15

5、立体车库应用广泛

自动库多，国内普遍的升降横移和简易升降的很少见到，基本都是自动搬运的立体车库。小型大厦的立体车库出入口就设置在临街的大厦首层，门口都配有转盘，方便车辆调头和拐弯。

大型大厦、商场和购物中心的立体车库的出入口设于大厦的地下，一般同时有4个左右的出入口同时可以进出，停车场的停放、取车操作都是自助的，无人职守，顾客自己取卡，车辆自动入库；离开时，先到缴费机投币清算车费，然后到指定的出口等待车辆被运出来。整个停车场只有一个值班人员，在一旁和客户聊天、指路等，不参与任何收费和车库的操作。

日本的立体车库出入库速度并不快，我们在晴海一个大型购物中心考察IHI石川岛的一个车库时，用秒表计时车辆出库的最大时间为130秒，大于国内一般要求的90秒，但客户并没有不满情绪，等待的客户可以在休息区看电视、看报纸休息，出库车辆按照顾客的先后顺序逐一出库，车辆出库后，很多顾客还要从购物车上搬东西上车又要耗费1分钟多，后面的顾客都能耐心等候。立体车库的技术水平中国同行都能实现，没有什么太多惊喜的，印象最深的是，日本公司的设计理念把安全和可靠性放在第一位，出入库的速度并不追求太快。立体车库的综合造价约为每车位300－400万日元，约合人民币每车位25－30万元，比中国的造价高很多，维护费是每个车位每月5000日元。/ 15

6、开展错时停车，分时优惠停车服务

部分停车场的包月服务按全时停放、白天停放、工作日白天停放收费定价不同。如某个停车场的包月服务，全天24小时停放，每月是35000日元，相当于2692元人民币；如果只在7：00－22：00这个时段停放，每月是30000日元，相当于2308元人民币；如果只在每周一至周五的7：00－22：00停放，每月是22000日元，相当于人民币1692元人民币。同时还可以买停车优惠券（回数停车券），买3000日元另送300日元，买5000日元另送500日元。这相当于白天的分时优惠。

而晚上的分时优惠，为了将路边的潜在停车位利用好，路侧停车位可以免费使用，时间一般时21：00到次日9：00，或19：00到次日7：00，停车位则全部免费向车主开放。

而路外的公共停车场，到了晚上临停车辆收费价格是白天的三分之一，夜间收费封顶也基本是白天的三分之一。如京都的某个小型停车场，白天封顶价格1200日元，夜间为500日元，夜间时段为20：00－次日8：00。新宿的某个停车场，白天封顶价格1600日元，夜间为800日元，夜间时段为18：00－次日8：00。部分商场的大型停车场离居民区较远，夜间停车场很空，可以免费通宵停放，但营业时间必须离开，不得影响商场营业，立体车库在夜间休息时间不得出入。

错时停车主要还是企业为了增加收入，吸引更多的客户而主动实施的，完全是商业行为，也解决了车辆停车难的社会问题。也有部分停车场的地理位置位于办公和住宅混杂区，白天晚上车流量比较平均/ 15 则白天封顶和夜间封顶价格相同，只是每小时的单价夜间有优惠。

7、违章停车处罚严格

有两种人可以执法处罚：警察和民间监督员（相当于国内的交通协管员）。

警察一般开警车和骑摩托车执勤，所占比例较少，民间监督员比例较高。

民间监督员两个人一组，步行巡视，随身背着手写电脑、数码相机等执法设备，沿着特定的路线不停的巡视。违章停车的处罚根据停车地区的不同，处以1-2点（扣分），并1.2万-2.0万日元的处罚，东京一般都在1.5万以上，每人每年最多有6点可扣，另外车辆拖车移动费用由违法者支付，一般要3－4万日元。

民间监督员由企业申请，政府考核批准后，由企业聘人承担，企业管理。

由于处罚严格，加上司机比较自觉，所以违章停车的现象很少，道路虽然狭窄，但交通通畅。

8、鼓励民间投资，给予私营停车场减税和低息贷款

为促进停车场产业的发展，日本政府采取长期低息贷款等方式鼓励私人停车场的发展。并在机动化的不同时期，先后出台了以下一些策略： / 15 1965年~1975年，确立了日本开发银行贷款制度、减免固定资产税和地方公共团体贷款等优惠政策。其结果是以民间为主体的停车场大量增加，同时建筑物附设停车场数量亦相应增加。

1975年~1985年，城市规划停车场、建筑物附属停车场制度得以完善，民间停车场的建设和运营正常发展的情况下，日本政府还制定了减免路外停车场和建筑物附属停车场部分税赋的措施。

1985年~1996年，制订了道路开发资金向民间停车场融资的制度、利用NTT股票的销售收入对停车场无息贷款制度和停车场建设计划制订费补助制度。这一系列的优惠政策有利地促进日本停车场的建设和发展，更为重要的是积极引导民间资本投向停车产业。

日本政府还十分重视鼓励引导私营停车场，对营业性停车场减免税，包括所得税、不动产取得税、固定资产税等。

在一些特别繁华和拥挤的路段，政府积极倡导“小而分散”的原则，不主张停车场的“扎堆集中”设立，特别是鼓励经营者多建立体停车场，符合交通学就近服务的原则，因此在日本，有的停车场只有两三个车位，小型停车场随处可见。

日本的停车场90％以上都盈利，亏损者政府不提供补助，政府只是帮助停车场进行宣传和车辆引导，以吸引客户停车。停车场是盈利颇丰的行业，所以同行之间也经常竞争，收费价格会降到合理的水平。一个七、八个车位的小停车场，每月的净收入能达到30万日元以上，相当于一个年轻公务员的月工资。/ 15

9、鼓励环保电动汽车的发展

东京地区部分停车场对环保低公害汽车价格优惠，一般优惠1小时停车费，包括油电混合动力汽车和纯电动汽车。

部分停车场备有电动汽车充电桩，分为快充和慢充，充电电压有100V和200V，提供免费充电服务。

以上服务内容在收费指示牌和网站上都有明确的标示，客户很容易识别。

二、Park 24在日本的发展机遇及经营特色

Park 24是日本的一家停车经营连锁企业，这家成立于上世纪70年代的企业一开始是做交通标志牌的家庭作坊，1991年在东京开始了第一个24小时营业的停车场，起名“Times24”。目前业务遍布全日本，包括1.05万多个停车场，35.3万多个停车位，去年营业收入约1132亿日元（折合14.6亿美元，92亿人民币），毛利率约为25％，税前利润约为128亿日元（折合1.65亿美元，10.5亿人民币）。员工总数约1500人，是日本明星上市公司。

2005年以前，其发展速度较慢，此后随着技术发展和违章停车治理的开始，其业务迅猛发展，目前是日本最大的停车连锁企业。

1、Park 24迅猛发展的原因

我认为有以下几点： / 15 1）土地租金下降，停车收益明显：上世纪90年代开始，日本的经济发展减速甚至衰退，导致房地产价格持续下降，房屋和土地租金下降，土地业主乐意把土地租给Park 24等停车公司，收取租金，收益率好于出租房屋，还可以省去房产税和房屋的维护费用。

2）政府严格处罚违章停车：日本10多年前也遭遇停车难，违章占道停车导致交通拥堵，日本道路大多狭窄。政府于2006年出台停车管理严格处罚的法律，聘请民间企业和监督员，加大巡视整治力度，停车场的生意一下就好起来了，停车企业股票大涨。

3）物联网和手机移动互联网的发展：Park 24在全日本有1万多个停车场，在东京周边就有5千多个停车场，而公司员工只有1500名员工，如何管理这些停车场，如何引导客户就近停车，是一个大问题，物联网和停车导航系统的建设，方便了公司的管理，也方便了顾客寻找车位，同时顾客还可以预定车位，网上购买包月卡、租车等，公司还有会员卡、充值卡、联名公交卡、手机支付业务等，是预定和支付非常方便。

4、提升客户体验，改变停车行业落后形象：1991年开发了第一套自动停车装置，2004年与NTT Docomo合作开展手机查询和支付，在日本处于领先位置。还建立了自己的信息中心和网站，提高了服务和管理效率。联合银行、超市等大型停车场，使其24小时连续营业，增加了夜间的车位供给。会员可以享受积分和优惠服务，提高了客户的忠诚度。

5、开展增值服务：为了更好的吸引客户，Park 24还提供P&R/ 15 换乘、电动汽车充电、租车服务、自行车和摩托车停放服务等。

P&R换乘每次优惠500日元，而单日最大收费1500日元，优惠了三分之一，优惠部分政府没有补贴，企业自己承担，优惠后可以吸引客流。

电动汽车充电分快充和慢充，目前为免费服务，不收取充电费用。租车服务只针对会员服务，可以在网上办理或电话办理，办理完毕后，在车辆侧窗有读卡器，刷卡后车门自动打开，客户进入车辆，车钥匙就放在仪表盘下面，启动车辆后，客户要在GPS导航终端上要输入车辆的状态信息，如车辆是否有损坏、脏不脏、是否缺油等，然后才能出发，车辆会记录客户的行车路线，用毕后车辆还要停回原来的车位。公司会定期派人清洗车辆、加油、保养等，租车价格每15min约200日元，和停车费差不多，租车客户以家庭主妇、业务员、年轻人为主。

2、Park 24的服务模式

1）租赁土地建设停车场，规模大小不一，土地的年限有长有短，由于建设停车场并不费事，所以可以利用土地规划的空闲年份，建设临时的停车场。建设的停车场包括每辆车一个挡车器的小型停车场，出入口取卡收费的中型停车场，大型停车楼，及机械式的立体车库等。

2）委托管理的商场、银行、医院、大厦等停车场，开展停车管理服务，代收费，使其从白天营业扩展到24小时连续营业，类似国内停车管理公司，不同的是国内管理公司用人工管理，Park24用设备和系统管理。/ 15 3）停车场关联服务，如关联的商场、餐饮、娱乐的预定和优惠券服务等。

4）建设停车场管理物联网和信息管理中心，数据发布网站，停车动态数据共享给其他GPS导航服务商收取数据费用。Park目前有300万会员，公司发现了会员积分卡、会员储值卡，公交一卡通可以共用结算，还发行停车优惠券，一次购买按比例赠送。用户在WEB网站和手机网站上可以方便的查询预定车位。

5）汽车共享租赁服务，对会员开放，以15min为计时单位收200日元，24小时自助服务。电话或上网预约，3min后可以使用。公司派人洗车、加油，客户不用管。

2、Park 24的模式是我们发展方向

在日本，向Park24这样的停车企业有多家，经常见到的比较大的有4、5家，Park24规模最大。总结其20年来发展历史，使我们看到我们停车行业的未来发展方向。

上世纪90年代，日本也面临停车难问题，全国停车位缺口达到600万个，每个城市都有几十万辆汽车停在大街上，找不到停车位。需求创造市场机遇，企业和政府共同努力，Park24等停车企业利用零星的土地办理了众多的停车场——狭窄的人行通道和小马路旁、便利店以及小型商铺之间、写字楼间的零散场地，并建设了城市停车诱导的物联网平台，疏导车辆进入停车位。目前来看，这种模式在解决城市停车难问题上，是非常成功的。

相比之下，我们国内的停车管理企业目前还是靠人力管理，效率/ 15 低下，现金流失严重，企业规模很难做大。由于人力成本升高，管理模式落后，企业发展遭遇瓶颈。

当然，我们要想发展到日本的模式还有10多年的路要走，主要问题在于：

1）停车费价格太低，和土地、服务的经济价值不相匹配。企业和民间资本没有投资停车场的积极性，目前主要靠政府政策要求配建停车位为主。一方面停车费未来10年按价值规律自我调整，一方面政府对停车行业仿照日本进行土地和税收优惠，一方面停车企业提高运行效率，三方面结合才能使停车产业稳定盈利，良性发展。

2）汽车文明尚未形成。中国刚刚进入汽车时代，大家还没有养成文明驾车的习惯，在物质文明的基础上进行精神文明的建设，这一过程会比较长。估计10年后国内驾车者应该能养成日本目前文明驾驶、自觉缴费的习惯，为下一步自动化服务，提高停车管理效率奠定基础。

3）物联网和停车导航系统的建设和应用，国内目前刚刚起步，要达到日本的普及程度，估计还要3、5年左右的时间，这一点可以尽快赶上。由于国内停车场和汽车总量都大于日本，所以我们的市场更大。我们应该加紧物联网和停车导航系统的建设，普及汽车GPS动态导航和车联网系统，同时带动汽车文明的建设，提升停车场的利用率和周转率，开展错时停车、汽车充电等特色服务，提高停车资源的利用效率和经济效益。/ 15

三、不成熟的建议

1、政府应该鼓励民间资本进入停车行业，给予土地、建设和税收方面的优惠政策。

2、停车收费价格逐步放开，让市场来决定价格，同时抑制开车出行的交通流量。日本近年部分地区的停车费由于竞争的原因已经下降，价格高低符合经济规律。

3、在增加停车位供给的同时，政府应该加大违章停车处罚力度，疏堵结合，建议使用交通协管员来治理违章停车。

4、加快建设停车诱导系统、停车诱导物联网系统，加大停车疏导力度，告诉大家那里停车方便，那里停车不便，引导车辆有序出行，实现错时停车、月卡购买、车位预定等功能，“投资少、见效快”，使我们能短时间内赶上国外的发展水平。

四、其他问题

（由于不懂日语，请日本的朋友帮助我调研了很多资料，与大家共享）

1、日本的违章停车处罚形式和金额？

a、根据停车地区的不同，处以1-2点，并1.2万-2.0万处罚（每人每年最多6点）。b、车辆移动费用由违反者支付。东京市中心罚款1.5万起。

2、其他交通违章处罚的形式和金额？

超速、压线等，最低应该是1点，1.2万日元。/ 15

3、日本政府什么时间开始，颁布了新的停车法律，加大了违章停车的处罚力度？

治理乱停车，东京都政府下了重拳，从2006年开始，警视厅聘用民间监督员治理乱停车，违章一次罚款1.5万日元。

4、1990年以来，日本的汽车保有量增长数据，增长率？

90年代，约400多万辆，目前大东京地区共计约700－800万辆，近10年的总量增长不明显，基本持平。

目前，日本东京市人口2600多万，机动车拥有量达800万辆。东京市在积极发展公共交通（特别是城市轨道交通）的同时，还通过政策控制机动车的拥有和使用，购车必须提供停车证明，停车位必须是在登记地址的400米范围以内。

5、咪表使用时间是9：00－21：00，夜间是否可以免费，还是禁止停车？ 正在调研

6、政府对停车场减税政策的细节？

正在调研 / 15

第五篇：日本考察记

日本考察记

孙建雄

2012年1月9日至14日我有幸随公司考察团去日本进行了专业考察，虽然时间很短，行程紧张，但是对于我来说，还是感受非凡，受益非浅。甚至以前的许多认识都被颠覆。1.一张地铁图、高架路网和一个平静的大东京

到日本的第一天，我们就直奔东京的卫星城柏叶新城。

东京都市圈因行政区划统计口径的不同，划分有所不同。“一都三县”的划分方法，包括东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县，大致是以东京市区为中心，半径30-50公里的范围。

东京都市圈有代表性的新城，如东急多摩田园都市、多摩新城、港北新城、千叶新城等，都位于离中心城区核心地带30公里左右的距离。新城建设初衷是为了解决中心城区人口的居住，又要考虑他们在中心城区的就业，通勤时间不能太长。

柏市位于东京的东北部，隶属于关东千叶县，是东京的卫星城。柏市是目前大东京周边为数不多的人口上升的城市之一。柏叶新城在柏市的北部，依托老城柏市进行发展。

日本社会不仅面临经济停滞、地域活力低下等低成长社会问题，还面临资源损耗等环境问题，以及医师不足、医疗费用增大等超高龄化社会问题。因此，柏叶新城定位于“智慧城市”（Smart City），通过“环境共生都市”、“健康长寿都市”和“新产业创造都市”三方面实现其战略目标，吸引更多大东京地区的人特别是青年家庭前来居住。

柏叶新城的三个理念：

1.环境共生都市 柏叶依仗得天独厚的多样性自然环境，通过建设节能、创能、蓄能的新一代交通系统以及绿化项目，打造人与环境共存的未来型环境共生城市。

2.健康长寿都市 以积极的心态面对社会老龄化，居民在自己熟悉的土地上安心健康的生活，退休后继续参加社会活动，实现适合高龄社会的城市形象。

3.新产业创造都市 产业创新刺激着日本经济的可持续发展与活化，柏叶聚集了各种学术机构和孵化器设施，孕育着“生活在未来“的一个个可能性。

东京地铁线路图

六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，由美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成。它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体；具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。

日本有1.2亿人，占地37.8平方公里，人均指数为31.5，我国近13亿人口，960万平方公里，人均指数为73.8，相对中国人口密度更高。所以我去日本之间，总以为日本的是一个人口密度很高的国家，又有很多汽车，一定很拥挤，但其实不然。

在日本不但很少见到交通拥堵的状况，而且在一般的街上还很少能见到行人，犹如一个“鬼城”一般，不仅干净，清静的还是清静。这一切都在于城市建设有一个很好的城市规划和交通体系。许多城市都建造卫星城市来疏散城市人口，并建立地铁网和城市高架路网来解决城市的交通问题。

2.一次性筷子和一片森林、蓝天，还有富士山

在日本就餐经常会使用一次性筷子，导游告诉我们这一次性筷子基本上是从中国大陆进口的，日本国内不生产一次性筷子。另外，我们沿路还看到好多墓地，有许多做工精细的花岗石墓碑，听说材料也是从大陆进口的。当然在日本更不可能有生产纸制品的企业了，所有的纸制品都依赖进口。上述这一切都是因为日本是一个禁止森林树木砍伐的国家。

正因为如此，在日本到处可见成片的森林，树木参天，甚至在繁华的城市也能见到森林的影子。我们在去忍野八海的路上犹如在森林中穿行，路边是高大的成品云杉和松树，还原大片的落叶植物，好像是日本的樱花，更为可贵的是在日本也见到了红桧树。

其中在这里我也到了少有的红桧树，这使我记起很多年前的一次台湾之行。

中国甲午战争输给日本以后，签订了“马关条约”。1895年日本根据 “马关条约”割据台湾之后，翌年，就发现了阿里山大片的红桧林。他们通过法律停止了对日本本土红桧树的采伐，转而开始对台湾阿里山的红桧进行了疯狂的盗伐，以用于建设更多的保佑他们国民的神社。为了实现这个罪恶的目的，1906年，日本从阿里山的腹部往海港开始修建多条总长近千公里的铁路，又同时从美国定制了大型砍伐捆装设备。由1913年铁路竣工开始，在日本投降前30年的时间里，砍伐了30多万棵红桧树，使大部分两三千年的珍贵树木毁于一旦。

我有幸登上了阿里山，走近了红桧树，也走近了一段难忘的历史。走过一座吊桥，对面一径石阶，弯弯斜斜地靠在半壁石崖之上，又在高处穿过一孔石洞，一方平台在洞后的林木间隐约可见，天成了一道幽深雅致的风景。待在平台小憩，才看清楚穿过的石洞其实是一棵古老而庞然的红桧树中空的根结，它附在岩石之侧，上不见主干却细枝旁错，郁郁葱葱，已与山石浑然一体，如思想者的蹲伏。游人不禁要问：红桧树曾经伟岸的身躯去了哪里？

行中，路旁一圈若断若连状若围篱的树的桩茬引起了人们的注意，它们参差在一小片坡地上，高不盈尺。小心地走入其中，发现直径竟有六七步之阔，不难判断这是一棵巨木根部的轮廓。导游说这是一棵100年前就被盗伐的古桧树，树龄应在2000年以上，其身之巨已不可考。众皆肃然。

阿里山红桧树根

越往里走，步道两旁便可见更多红桧树巨大的残根，直径大都在一两米以上。虽然它们残留的身躯已经覆满了青绿的枝条，但仍然能明显地看出被人施用机械拦腰锯断的伤痕。它们庞大的躯体曾拔地而起，吸取了几千年日月的精华，却在反哺净土的时光，被无情地剥夺了生存的权利。而它们的根则一律的虬曲苍劲，勾连盘错，游龙般紧抓着岩土，与阿里山紧紧地连成一体。衬着背后迷蒙的雨雾和时空的苍茫，抬眼忘去，我看到了它们逼视的目光。

在森林深处的一处山谷，我看到了一个当年的火车站。木制尖顶的票房，木制长廊的站台，两条窄轨幽幽地铺展着，由大山间悄然而出又隐入远处的山林，据说基本还是几十年前的旧模样。这个隐秘的所在，会让人产生一种强烈的联想：这条铁路状若一根罪恶的导管，由阿里山的心脏吸足了鲜红的血液，却源源不断地输入了一个强盗的肌体。

在车站和附近的铭文上，我看到了两个名字，两个日本人的名字。一个是最早在勘察红桧树时发现神木的人，一个是设计和修建森林铁路的人。铭文说，附近一株1906年发现的红桧，高185尺，直径20尺，周围60尺，材积500立方米，18人才能环抱，已有3000年的树龄。这棵巨树极大地震慑了日本人，尽管正在密谋大面积的盗伐，但也惊为神树，遂成台湾地标而得以存留。另一个人是铁路工程师，据说在其后来的传记中曾有自责谢罪之词。

时光荏苒，但往事不会如烟。为了保护和展示幸存的红桧，台湾于1986年开始辟建巨木栈道，目前栈道已连接了幸存的约40余棵树龄两千年上下的红桧，供游人瞻仰，已经成为阿里山的一道新的风景。

阿里山三代木

现在，每位去阿里山的游客一定要的三代木景点去看一下。

这是一株红桧树神奇的立体组合，在一侧的说明中这样写着：“由于三代同一根株，枯而复荣，故名三代木。其第一代是横倒在地的古老树根，已历1500年。在它枯死后经250年，一粒种子偶尔飘落其上，借枯树养分又长为第二代。二代木根老壳空，经300年又生三代，枝叶茂盛。”真神木也！

日本设计注重建筑与自然环境的结合，注重室内外空间的相互渗透；在建筑的设施上注重节约资源，尽量用最少的环境破坏量来达到最大的建设效果。

如箱根pola美术馆就是很好的例子。美术馆位于富士箱根伊豆国立公园内的仙石原脚下，由日建设计公司公田幸一先生设计，主要用于展示和保存私人收藏的95000件以上的印象派绘画，日本近代绘画，东洋陶瓷等作品，共有四个展馆。设计以那里拥有300年树龄的原始森林为背景，尽可能不破坏原生态的植物生态系，让美术馆建筑与自然环境融合共生成为设计的主题。

正因为如此才有日本的蓝天白云和富士山的雪山。

3.下沉庭院的杰作：梅田天空之城的下沉庭院

最后一天我们来到了大阪考察，去参观梅田天空之城。梅田天空之城由东京大学名誉教授原广司建筑师设计。采用的是将两栋超级高层大厦最顶层部分互相连接的被称之为“连接式超级高层大厦”的崭新建筑形态，和通过一个高达约150米的巨大挑高式空间，连结天空与地面，令人不由得被那犹如一座半圆形的大圣堂般的庄严气氛所深深吸引。此外，只要步入最顶层的蓝天步道，即可接触室外空气，尽情欣赏360°的风景。而位于脚底下的地下楼层还有一条再现大阪的“吃不倒不罢休”的“泷见小路饮食街”，已成为每天都有许多游客纷至沓来的大阪新的观光景点。

梅田摩天楼除了位于三十九层至四十层的“空中庭园”之外，还有设于二十二层的”空中廊桥”，将东西两栋大楼连通起来。空中庭口可乘暸望电梯直达35层，然后，换乘空中扶梯，便可走进另一栋里去。

大厦的半透明反射玻璃的罩面不时地将天空映入其中，好像将用大型铝板构成的空中花园送入了浩淼的天空一般。

但是给我留下深刻印象的到不是大楼的外形或空中花园，而是下沉庭院。由于下沉庭院的设置不仅给在此工作的人们提供了一个很好的室外庭院空间，同时又让室外的自然景色渗透到室内，并为地下是提供很好的采光。

4.屋顶花园的典范：难波公园屋顶花园

在大阪我们还考察了著名的难波公园。难波公园项目由美国捷德国际建筑是事务所设计。位于日本大阪的难波公园建造于原来的大阪棒球场上，虽然名为公园，但实际上这是一个大型商城项目。在商城建筑上有8层屋顶花园，覆盖了整个建筑，再加上树林、岩石群、峭壁、峡谷、草坪、溪流、瀑布、池塘这些元素，让商场和公园成为一个互相融合的一体。整个项目包括大型商城和30层高的办公楼，但最重要的特色是屋顶公园的设计。公园有8层，给行人一种置身山峦之间的感觉。而公园下方的大峡谷横穿商城，蜿蜒于商店、娱乐区和餐厅之间。

项目空间关系极为复杂，丰富，让人感受到设计者将空间的每一个角落都利用了起来。首先是将商业空间与公园空间结合在一起是伟大的创举，其次又将每个空间的利用到了极致，这是一个效率很高的项目。

这个项目给我留下很深印象的是屋顶花园，利用商业体层层台阶式后退的平台设置屋顶花园，空间丰富而由特色，同时在花园中又设有许多休闲活动场所，尤其难得的是在屋顶花园中设有进入高层公寓的入口，对此，我们有很好的借鉴作用。