万科住宅产业化调研报告

第一篇：万科住宅产业化调研报告

关键词： 住宅产业化、万科、PC、王石、上海新里程 正文 本人有幸在2009年4月参观了东莞的万科住宅 产业化研究基地，第一次接触到准成品的工业化住宅，了解到它的设计生产过程。作为建筑师，我近两年的 专业工作以住宅设计为主，其间也参与过武汉万科高 尔夫花园项目的设计。住宅产业化住宅产业化住宅产业化住宅产业化，也可称之为工业化建房。联合国经济委员会给其下的定义是：生产的连续性；生产物的标准化；生产过程的集成化；工程建设管理的规范化；生产的机械化；技术生产科研一体化。住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。住宅产业化1910年，瓦尔特??罗皮斯向德国通用电气公司提交了一份合理化生产住宅建筑的备忘录，对标准化住宅单元的预制、装配和分布的先决条件透彻的阐述《住宅产业化》。包豪斯学校（图片：来源网络）瓦尔特??格罗皮斯1928年第一届《国际现代建筑会议》强调了建筑产业化的必要性，认为“建筑质量的高低并不取决于工匠们的手艺，而在于要普遍地采用合理化的生产方法”。指出“建筑产业化首先应该是尺寸规格化，并采用有效的生产方法”。美国的结构学家巴克敏斯特??富勒，为了使住宅构件能够大规模工业化生产，在2世纪20年代发明了“轻质金属房屋”，在1927年设计出了代多边形“最大限度利用能源住宅”。法国工程师琼??普鲁维率先使用了产业化生产钢材构件的方法。1949年法国重建和规划部长富勒委托设计一种新型的大批量生产的住宅，成本不超过当时现有的最便宜的住宅。在1950年，法国政府采购了25套，这些住宅都安装在Meudon实验住宅项目里这些不动产现在仍然状况良好。二次世界大战之后，在英国、美国和法国开发了以钢材为基础工业化住宅系统组装百分比平均在65%产业化，日本住宅产业化1932年，一批从德国留学回来的日本建筑系教授创办了“新建筑工艺学院”，少量的实验性工业化住宅的研发。由于早期西方的钢结构住宅都提倡大跨度、可分隔，基本上都采用热轧型钢的梁柱结构体系。而日本住宅建筑又一直是采用中国古代的梁柱结构体系，所以日本住宅产业化起始阶段梁柱建筑体系。日本产业化住宅（图片：来源网络）日本的住宅产业化是从一砖一瓦的部件入手，成千上万的住宅部品认证然后把这些部件归拢到一套住宅里住宅系统并且还非常的复杂和难以控制。欧美产业化住宅（图片：来源网络）而西方国家的住宅产业化思想是基于一种开放式系统，政府做的是提纲挈领的工作，所有的行业参与者和部件都是以进入一个大家都认可的开放式系统为终极目标，是从住宅系统性能的高度入手，再去抓各种配套部件的产业化，因而就显得简单易行和高效了。住宅产业化国家政策的引导质量上的提高工程质量一直是客户最不满意的地方达到70％的客户满意度就是一个非常优秀的成绩因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，2％，非常的数字现在施工方法的质量误差普遍是厘米计的，而产业化的质量误差是毫米，这提高质量。产业化住宅楼的外墙面板在工厂预制的过程中，外墙窗框是在浇PC混凝土之前就安装在钢模中的，这样浇捣混凝土时框和混凝土能够很好地啮合在一起，避免了易渗水的缝隙。此外，由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙，能及时释放应力，从而避免了由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。PC是英语词组Prefabricated Concrete的缩写，是英文“预制装配式混凝土结构”的简称。即以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接、结合部分现浇而成的混凝土结构，PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。在国际建筑领域，PC项目的运用形式各国和各地区均有所不同，在国内尚属开发研究阶段产业化住宅楼效率的提高由于工业化程度大大提高，工程进度也随之加快。常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就10~18层的住宅楼而言须4~5个月才能拆除外脚手架。PC则因为在工厂的流水线上生产构件，外墙的装窗、贴面砖等在工厂里完成，结构封顶后很快可以拆除外脚手架，仅此一项就可节省工期3~4个月。其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天。因为湿式养护，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，决了房地产建造过程中资金流转的问题。钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。外墙施工（图片：万科内部资料）王石表示，从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。” 可持续发展

种种优势使得上述方法被称为“绿色施工”。数据也支持了这一论断：实现大面积工厂化作业后，钢模板等重复利用率提高，建筑垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料增加66%，建筑节能达50%以上；而由于传统的砌装隔墙改为轻钢龙骨隔墙，则扩大了房屋的使用面积（每70平方米可增加约0.6平方米的使用面积）。?施工现场的工人明显少了，原来需要几百人，现在只需要20-30人。另外，与以往相比，建筑垃圾。

住宅产业化 万科客户体验中心（摄影：高洵）就在年月上海“万科新里程”开盘的２０、２１号楼，是走出实验室、走出车间，在公众关注下拼装起来的工厂化住宅。用造汽车的方式造房子，像搭积木一样搭高楼„„这是万科历时多年住宅产业化研究的成果，第一次推向市场销售。

万科最开始的时间是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个吸收间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台根据不同的客户喜好不同可以做选择。??交通模块是一个通透，是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响，这是6住、9住或者是12住的框架式的体系，这为将来工厂化的施工留下一个非常好的基础。这是我们目前正在进行产品的标准化的进展情况。“可能住宅”竞赛的主题是“没什么不能打破80平方米的可能性”，把22~29岁的潜在购房群体分为四大类：居家族、至享族、乐游族和喧哗族，专门为他们度身定造80平方米以下的户型。拿如厕这件小事为例，从走进厕所开始，参观者可能会产生许多想法：闻到的空气是否清新？坐下后人体感觉是否舒适？如厕过程中如何打发时间？如果看报纸的话，可以把报纸随手放在哪里？手纸盒在哪个位置最方便使用？如何能将马桶冲洗得最干净？如何神清气爽地走出厕所？„„对于用户提出的这些问题，万科体验中心会形成解决方案。万科很清楚：产品好不好用，客户最有发言权。卫生间内的装修一切如常，但是掀开地板砖，一个有卫生间面积大小的下嵌的水泥“盒子”露了出来。这个１０多厘米高的地下乾坤中，排水管、给水管、给水增压系统有序排列，那种在楼下住户才能看到和检修的下水道，被巧妙地挪在这同一层，楼下住户不用再忍受楼上排水系统的噪音，楼上住户也不会在检修时再麻烦楼下邻居。客户关心的厕所会不会有臭气，冲水的时候是否流畅，厕所会不会堵塞，如果厕所坏了是否方便修理等等问题，从此一并解决。工业化、标准化对于客户来说并不是所关心的内容，他们最关心的东西，不是“技术”这个名词本身，而是可以使用“技术”解决的“事件”。住宅产业化 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）1.成本的提高 在日本做住宅产业化的企业，他们组装百分比平均在65%，这亦是产业化的最低线，如果达不到是无法真正做到产业化的。但是，日本住宅产业化企业组装的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者达不到下限，企业搞产业化的成本就很不合算了。住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石透露，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了40%，“但如果规模做出来以后，比例将会从40%下降到25%左右。按照最新的建筑指标，普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般维持在1800元至2200元/平米的水平。这样一来，万科在的住宅产业化楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。这些墙体可以满足隔音保温要求，但无法承重，这对二次装修是个很大的问题。难点实际上是处于墙面夹角处的柱子，由于是采用产业化进行建造，所以每间房子室内都会有这些夹角处的柱子，而对一般中国人的传统观念来说，这样的柱子就不怎么让人喜欢了。

另外，产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，这就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。

一般的冲击钻是很难打进去的。试想一下，在墙上打洞进行装修很多时候是为了装空调和挂上装饰物和管线重排，冲击钻可以打入内保温层，却很难打入预制板，而打入到内保温层的深度承受得住被挂上的物品另外，排线基本上会暗藏于内保温层内，如若为追求个性化装修居所而进行二次装修，这样一来可能就会得不偿失。不过，这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间里如何分割布局可以自由发挥想象力。工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。这两栋ＰＣ楼万科采用的施工模式并不一样，２０号楼效法香港，２１号楼则

第二篇：万科的住宅产业化

万科住宅产业化新高值

2010年，万科超计划实现住宅产业化开工面积106万平方米，达到了住宅产业化的新高值。同时，新开工面积中装修房比例高达93%。此外，万科开始将住宅产业化与保障房建设进行接合，2010年参与的深圳、南京、北京三个保障房项目都引入了住宅产业化技术。

通过多年探索，万科的住宅产业化实践早已成为业界旗帜，通过其研发、实践行为，带动并培育了一大批规划、设计、施工、产品、设备等相关技术力量和企业，产业链带动作用十分明显，为行业发展起到了重要的引领作用。与此同时，通过其实施项目及东莞建筑研究中心基地的展示交流，促进了全社会对住宅产业化的认知。

更重要的是，住宅产业化的探索不仅为中国住宅建筑生产方式的革命积累能量，随着2010年万科迈入千亿级序列，如何通过产业化突破规模化瓶颈将为业界深思。

亚洲最大集成产业化住宅生产基地威海奠基

本报讯 日前，卓达山东蓝岛科技产业园建设项目全面启动奠基仪式在威海文登南海新区举行。该项目建成后将实现年产600万平方米新型生态环保材料房屋建筑，成为亚洲最大的集成产业化住宅生产基地。该科技产业园是国家发改委重点支持的项目。产业园总占地规模2800余亩，总投资46亿元人民币，拥有当今国内最先进的智能生产线，以及各类管理人员、研发人员、生产人员、后勤保障人员3000余人。项目设生产线10条、1200吨压机30台，年产量可达600万建筑平方米。

在奠基仪式上，卓达蓝岛新型建材有限公司、济南住宅产业化发展中心、香港毅德寰宇有限公司签署了三方战略合作协议。三方凭借各自产业优势，联合开发，将对住宅产业化产生积极推动作用。

此前，卓达河北固安新型材料研发基地已经在住宅产业化领域深入研发了十余年，其开发的TID外墙保温隔热复合装饰板系统、FID防火型内墙养生装饰板系统和负离子恒久释放低碳环能轻钢快装整体房屋等产品，已经获得了22项国家专利技术。卓达新型建材的主打产品——新型生态材料和整体环保房屋系列产品已实现标准化设计、预制化生产、装配式施工，这些特点使它实现了从建造房屋到制造房屋的转变，实现了低碳环保与住宅工厂化制作的有机结合。在河北省住房城乡建设厅的大力支持下，卓达集团正在石家庄高新技术开发区筹建一个新的生产基地，以满足市场的巨大需求。

合肥：建房就像组装汽车

不需要搅拌机、不需要脚手架、不用一砖一砖垒，建一座房子像拼装一辆汽车，由梁、柱、板等部件直接组装而成。这就是合肥经开区国家住宅产业化基地打造的叠合板式住宅工艺，引领了中国住宅产业新革命。

树立住宅产业化技术标准

2006年成立的经开区住宅产业化基地，2006年7月经国家建设部批准成为国内首家政府引导的国家住宅产业化基地。经过5年多发展，该基地目前已经形成具有自身特色的发展建设模式。

在我国推进住宅产业化的最大难题就是没有技术标准，施工技术参差不齐，导致住宅质量无法保障。为推进住宅产业化健康发展，海恒集团积极与大专院校等机构合作，研究解决产业化住宅的设计、生产和施工标准化问题，先后编制发布了全国首部安徽省《叠合板式混凝土剪力墙结构技术规程》、《安徽省住宅装饰装修验收标准》……今年4月，海恒集团获得省科技厅颁发的安徽科学技术研究成果证书，标志着该集团“叠合板式住宅项目”获得省科技厅肯定。

打造住宅产业化生产链

为构建住宅产业化生产链，海恒集团积极吸引国内外节能省地型住宅部品部件生产企业前来投资建厂，打造住宅产业化生产园区。

截至目前，园区集中了西伟德固得美混凝土预制件、西伟德快可美干灰浆建材、鹏远住宅工业示范园、罗宝外墙节能装饰板材料、仁创新型建材、蒙达科博斯化学建材、东凯新型加气混凝土建材、安徽派雅新能源等企业，形成了以西伟德叠合板结构体系及康拜环保板内装体系为基础的住宅产业化核心产品体系，逐步形成从结构、围护、设备设施到内装部品的生产产业链条，已建成10.52亿元投资规模、设计年生产总值达34亿元的生产制造园区。

引导住宅产业化市场

为加快推进合肥市住宅产业化发展，引导住宅产业化市场，经开区努力推广运用节能省地型住宅相关技术和产品，发挥示范效应，西伟德叠合板式住宅推广试验楼就是典型代表。该项目通过对房屋预制件的精确计算，通过工厂，运到现场合理拼装，完成一整套合理有序的搭建程序，像拼装汽车零部件一样组装房子。2010年8月开工的西伟德叠合板式住宅推广试验楼项目，建筑面积1750平方米，于2011年3月落成，集中示范了目前国内先进的成套住宅工业化技术和产品。

经统计分析，每层主体结构工期仅需4～5天，与传统结构比较，节省工时30%左右，同时可有效减少建筑垃圾和粉尘、降低建筑噪声。该试验项目的建设，将叠合板式混凝土结构体系的实际应用形成一套建设标准体系，对于在合肥市乃至全国范围内的大规模推广应用具有指导意义。试验楼落成以来，已接待多批国家住建部、省住建厅和众多房地产开发企业的建筑、建材等领域专家前来观摩考察。

住宅产业化：环境时代的必要元素

“今后被称为环境的时代，住宅生产工业化的元素是不可缺少的。今后公寓住宅的建设，规划设计的关键词是环保节能、高质量、多功能、健康安全、适合老年人;在生产方面的关键词则是高性能材料、防震、抑制晃动等。”近日，在由北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房和城乡建设科技促进中心主办，北京城建科技促进会承办，金嘉日本株式会社协办的中日住宅产业化技术交流会上，日本著名的大型综合建筑公司——三井住友建设株式会社的技术负责人、有着近12年住宅产业经验的管谷和人表达了上述观点。二战后，经过近60年的发展，日本的住宅产业已形成一套较完整的体系，成为住宅产业发展最为成熟的国家之一。与日本相比，我国的住宅产业化虽然刚刚起步，但也有十多年的发展历程，然而进展却比较缓慢。任何一个事物的产生、发展、成熟都是在外部条件和内部因素的合力下实现的。当前，日益严峻的环境危机、有增无减的节能减排压力、供不应求的住房需求等一系列无法逃避的问题，成为我国建筑业转变发展方式、推动住宅产业化的强大动力。但作为一个住宅产业化刚刚起步的国家，我们如何发展？借鉴和学习国外的经验与教训是不可或缺的捷径。

住宅公团发挥大作用

回顾日本住宅产业化的发展历程，一个组织发挥了重要的作用，就是由政府成立的住宅公团。

日本住宅产业化的发展与一场世界性的战争——第二次世界大战不无关系。战后日本面临的最大问题就是住房紧缺。管谷和人介绍，这个时期，以解决住宅不足与防火、防灾为目的，混凝土住宅在政府的指导下开始普及。随后，组装式的工业化住宅也开始迅速发展。

1955年，日本政府成立了在住宅生产方面起着重大领头作用的组织——住宅公团。其任务是在以大城市为中心的住宅不足地区建造住宅和有计划地推进住宅基地的开发。

管谷和人说，住宅公团在之后的日本住宅政策上也起到关键性的指导作用，特别是在商品公寓住宅工业化的发展上起了重大作用。此外，住宅公团在设备开发方面起到了先导性的引领行业发展的作用，使厨房水槽、抽水马桶、浴缸、洗面台、钢门等逐步在一般住宅内普及。

随着1964年东京奥林匹克运动会的临近，日本进入了以经济高速增长为目标的时代，第二、第三产业快速发展，人口从农村快速涌入城市，导致住宅的明显不足和城市空间过密，城市环境日益恶化。为了解决这些问题，政府在政策上进行了修改，在增加住宅的供应量的同时，加强了改善住宅质量的力度。管谷和人说：“随着建筑费用的急剧上升、建筑技术工人的不足和人工费用的上涨，对于建筑公司，施工生产的高度现代化和合理化成为急切需要改善的问题。这个时期，大型综合建筑公司开始尝试4层左右预制构件住宅的建造。使用由专业工厂生产的混凝土和混凝土泵车,就在这个时期。”

1965年，住宅公团建造了第一个预制品工厂，开始正式供应预制构件装配式住宅。另外，住宅公团制作了预制混凝土组装施工方法的设计标准，同时也在普及此施工方法上发挥了积极的作用。

1966年，住宅公团在向社会公开预制构件装配式住宅技术开发成果的同时，也采取了保证民间预制装配式住宅工厂在一定时期有市场需求的措施，这也成为民间企业大量建造设立预制构件装配式住宅工厂的契机。

1968年，为了有效利用土地，住宅公团在住宅建设用地情况出现恶化时，开始开发高层住宅，并从1970

年开始了最高达14层楼的高层预制装配式住宅的供应。

1990年，日本泡沫经济终结，超高层公寓住宅建筑盛行的时代来临。各种部品的研发工作不断进行，出现了预制地面等部品。施工中开始采用先在地面组装、然后用吊车吊装的方式，大大缩短了工期、提高了生产力。

1992年，日本发布了关于预制混凝土结构连接处的研究成果，确定了具有同现场浇注相同构造性的预制品设计方法。另外，超高强度混凝土和钢筋混凝土构造建筑物的设计方法规范也同时作为研究成果得到公布。基于这两项成果，日本的住宅产业化得到了飞速发展。

引入别国经验须慎重

综观住宅产业化较为成熟的日本、美国、瑞典等国家，住宅产业化产生和发展的历史背景、国家的政策等都不尽相同。因此，在借鉴他国发展经验时也必须结合我国住宅产业发展的现状。

管谷和人说:“建筑业与制造业不同，受到土地、基础设施、气候条件等因素的影响，是受周围环境影响并对周围环境影响很多的行业。某个国家在引入别国的关于建筑行业的方法论时必须十分慎重。”

他举例指出，壁式结构是一种适用于预制工艺的结构。日本由于地震多发，能够采用这种结构的建筑物高度有限制，因此在实践中较少采用。但是中国的大部分地区少有地震，通过对壁式结构预制化的相关设计、生产方法进行改良，实现成本的降低、住宅品质的提高并非不可。

北京市住房和城乡建设科技促进中心主任赵丰东认为，日本住宅产业化里的抗震、节能等技术以及设计标准、产业链的整合等都值得我们学习。目前，我们的技术还不成熟，标准体系还不完善。更重要的是观念没有彻底转变，包括房地产企业对住宅产业化的认知程度、施工单位对这种方式的认识，特别是设计单位能否在设计时应用相关技术标准。

之所以观念还未转变，主要是因为目前用工业化的方式建设住宅价格很高。赵丰东指出，但是如果住宅产业化形成社会规模，每一个环节、每一个部品都很专业和高效，成本就会大大下降。到时，开发企业拿到项目后，交给施工单位施工，施工单位就像总包单位，采购各种材料和部品并进行组装。但是目前，施工单位采购的都是半成品，混凝土要经过现场浇注后才能成为一个建筑部品。

实现绿色建筑的有效途径

实际上，北京在上世纪70、80年代，曾出现过住宅产业化推广的辉煌时期。现在，在前门、劲松等很多地方都能看到不少的大板楼，就是采用了预制板现场装配的方法建造的，这也是一种产业化的方式。随着技术的发展，工业化和产业化对技术的精细化的要求越来越高，对质量品质的要求也越来越高。

近几年，北京市的住宅产业化在住房和城乡建设部的指导下有了一定的推广和发展，在政策和技术方面都有所提高。去年3月，北京市9个委办局联合发布了北京市推进住宅产业化的指导意见，确定了近几年北京推广和推进住宅产业化的目标，包括2010年、2011年分别实现50万平方米、100万平方米的产业化的试点示范。此外，还成立了相关的组织、出台了一系列政策，包括：成立了由9个委办局统一协调的北京市住宅产业化联席制度；制定了产业化的相关标准，并成立了专家委员会；在公租房等政策性住房方面，推行住宅产业化的技术，包括楼梯间、阳台板等预制部件；在商品房中，采取对开发商进行3%的面积奖励的方式，推广住宅产业化等。

北京的住宅产业化已经起步，以万科为代表的房地产企业也积极参与，成立了包括规划、设计、开发、建设、施工等单位在内的住宅产业化联盟，在技术研发、信息共享等方面，对推进产业化有很大的促进作用。

赵丰东指出，住宅产业化是让建筑变成绿色建筑的有效途径。北京将通过部品的工业化生产、现场的装配化施工、装修和结构一体化设计、设计标准化的探索等几个方面推动住宅产业化的发展。去年50万平方米的试点示范项目已经落地，今年100万平方米的项目也在进一步落实中。今年北京还准备采取一些更加有力的措施，包括全装修的应用、在土地招拍挂阶段提出相关要求、制定并完善相关技术标准等，进一步推动住宅产业化的发展。

第三篇：住宅产业化调研报告

住宅产业化调研报告

房地产业作为拉动国民经济持续增长的主导产业，近十几年来，为我省经济社会发展做出了巨大贡献。在全面贯彻落实中央新的宏观经济政策大背景下，我省房地产业正面临重大机遇和挑战。大力发展住宅产业化是房地产业调整结构、转型升级的必然选择，对于加快“四化两型”、“四个湖南”建设，促进我省“三量齐升”，推动经济发展方式转变，将起到强大助推作用。为此，我室与省住建厅组成联合调研组，赴XX、上海、沈阳等地开展调研，并结合我省实际，提出住宅产业化发展建议。现将有关情况综合整理，供领导参阅。

一、推进住宅产业化的必要性和紧迫性

住宅产业化主要指用工业化生产的方式来建造住宅。住宅产业化有利于实现节能减排，推进绿色安全施工，提高资源能源使用效率；有利于提高建筑空间健康指数和舒适程度，改善人居环境；有利于提高住宅科技含量和劳动生产率，促进产业结构调整。湖南作为两型社会综合改革试验区，加快住宅产业化发展尤显必要和紧迫。

住宅产业化是实现房地产业转型升级的必然要求。传统住宅产业科技含量低，费时费力，作业艰苦，加上资源日益紧缺、成本持续上升、生态环境日趋恶化，特别是质量通病 无法根除、建筑工地安全事故频发等现状，必然要求以现代制造的生产方式对整个住宅产业进行工业化革命和产业链重构，实现建筑设计标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，确保提升住宅产业劳动生产率和工程建设整体质量，降低对资源、能源的消耗，实现房地产业转型升级。

住宅产业化是建设节能省地环保型住宅和绿色建筑的迫切需要。我省工业化率和城镇化率分别达到41.3%和46.65%，正处于住宅产业化与城镇化互动发展的关键时期。一方面，城镇化的快速发展、建设规模的不断扩大，为住宅产业化发展提供了良好的基础条件；另一方面，住宅产业化为城镇化带来了新的产业支撑，通过工厂化生产可有效解决农民工就业，促进农民工向产业工人和技术工人转型。并由此发展省地节能环保型住宅和绿色建筑，提升建筑质量，降低资源、能源消耗，保护生态环境，优化资源配置，推动我省“四化两型”建设。

住宅产业化是发挥我省基础优势，打造战略型支柱产业的重要方向。在国家推进中部崛起和产业转型升级的大背景下，我省正面临着承接产业转移的机遇，同时也面临着培育发展新型产业的压力。随着三一重工、中联重科等为核心的传统工程机械制造业出现产能过剩、增长放缓的现状，我省急需培育发展以信息化、高新技术为核心的新型制造业。同 时，强大的产学研基础和远大住工世界级水平的住宅产业化龙头企业，为我省发展住宅产业化，打造产值过数千亿元的新型战略型支柱产业提供了优势条件和历史机遇。

第四篇：住宅产业化 调研

建筑工业化之住宅产业化在我地区的发展概况

——凝远公司考察报告

建筑工业化是以构件预制化生产、装配式施工为生产方式，以设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化为特征，能够整合设计、生产、施工等整个产业链，实现建筑产品节能、环保、全生命周期价值最大化的可持续发展的新型建筑生产方式。是建筑业从分散、落后的手工业生产方式逐步过渡到以现代技术为基础的大工业生产方式的全过程，是建筑业生产方式的变革。

建筑工业化的基本内容和发展方向可概括为“四化”：一是设计标准化，这是建筑工业化的前提。要求设计标准化与多样化相结合，构配件设计要在标准化的基础上做到系列化、通用化；二是构件部品化。采用装配式结构，预先在工厂生产出各种构配件运到工地进行装配；混凝土构配件实行工厂预制、现场预制和工具式钢模板现浇相结合，发展构配件生产专业化、商品化，有计划有步骤地提高预制装配程度。在建筑材料方面，积极发展经济适用的新型材料，重视就地取材，利用工业废料，节约能源，降低费用；三是施工机械化。这是建筑工业化的核心，即实行机械化、半机械化和改良工具相结合，有计划有步骤地提高施工机械化水平；四是管理信息化。这指运用计算机等信息化手段，从设计、制作到施工现场安装，全过程实行科学化组织管理，这是建筑工业化的重要保证。

长期以来，建筑业的劳动生产率提高速度慢，与其他行业和国外同行业相比，大多数企业施工技术比较落后，科技含量低，施工效率差，劳动强度大，工程质量和安全事故居高不下，工程质量通病屡见不鲜，建设成本不断增大。在城镇化和城市现代化的进程中，在工程建设高潮的今天，建筑业企业必须从提高施工工效、加快工程进度、降低劳动者工作强度的角度出发，在全面提升施工技术水平上下功夫，尽快接近和赶上国外先进施工技术水平。要实现建筑业的现代化，必须走工业化的道路，依靠科技进步，用设计标准化、构件部品化、施工机械化、管理信息化来实现建筑业的现代化。

一、我国建筑工业化发展现状

我国预制混凝土结构研究和应用始于20世纪50年代。直到80年代，在工业与民用建筑中一直有着比较广泛的应用。90年代后，由于种种原因，预制混凝土结构在民用建筑中的应用逐渐减少，处于相对低潮阶段。进入21世纪后，伴随着我国城镇化和城市现代化进程的快速发展，能源与资源不足的矛盾越发突出，生态建设和环境保护的形势日益严峻，原来建立在劳动力价格相对低廉基础之上的建筑行业，正在面临劳动力成本不断上升的问题，逐渐成为制约我国建筑业进一步发展的瓶颈。我国建筑业企业生产效率与发达国家相比，仍有一定的差距，主要表现在：一是劳动生产率低。我国建筑产业的人均年竣工面积仅为美国和日本等发达国家的1/4～1/5；二是建造效率低。同样一栋18层的住宅，国内以毛坏房交付，需要13～14个月的建造时间，类似日本的发达国家以精装修房交付，仅需要9～10个月时间；三是行业整体质量水平偏低。技术落后、机械化程度低，无标准化、流程化作业；四是质量稳定性差。传统施工方式容易受气候、人力、环境等诸多不可控因素影响；五是劳动力紧缺。民工荒已成建筑行业的普遍现象；六是劳动力素质及专业性不高，缺乏专业培训。

随着国民经济的持续快速发展，节能环保要求的提高，劳动力成本的不断增

长，近十多年来，我国在预制混凝土装配式建筑方面的研究与应用逐渐升温，多家单位开展了这方面的工作：如1998年南京大地建设集团有限责任公司的“预制预应力混凝土装配整体式框架结构体系”；2005年以来，北京万科企业有限公司的“装配整体式剪力墙结构体系”；南通建筑工程总承包有限公司的“全预制装配整体式剪力墙结构（NPC）体系”；西伟德混凝土预制件（合肥）有限公司的“叠合板装配整体式混凝土结构体系”；台湾润泰集团的“预制装配式框架结构”；黑龙江宇辉建设集团的“预制装配整体式混凝土剪力墙结构体系”等，陆续在工程中示范和应用。

2007年末，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”成立，开始了北京万科的住宅产业化之路。在推进这一战略的过程中，北京万科采取了建立技术研发、与建设试点工程同步推进的本土化举措，先后委托清华大学、中国建筑科学研究院抗震所和中国建筑科学研究院结构所，进行相关的实验和研究工作，验证结构体系可靠性和施工可行性。通过系列科研论证和实验楼、工业化实体楼建设，取得了积极成效。从标准化、预制装配、全装修、部品集成、新技术应用五个方面着手进行工业化，在此基础上通过一定的手段实现产业化，并最终通过搭建平台实现绿色建筑。

采用预制装配式混凝土结构，可以有效节约资源和能源，提高建筑功能和结构性能，改善施工现场的环境和作业条件，减少建筑垃圾对环境的不良影响，有效实现“四节一环保”的绿色施工要求，实现低能耗、低排放的建造过程，促进我国建筑业的整体发展，实现预定的节能、减排目标。

目前，我国所发展的预制混凝土装配式结构，在建筑设计、构件生产、安装施工及结构受力分析、构件连接构造等方面均优于我国20世纪七、八十年代发展的传统装配式建筑结构，在建筑施工质量、节能减排效果、抗震性能、综合经济效益等多方面具有等同或优于现浇混凝土结构的性能。

我国住宅产业经过十多年的改革和发展，取得了显著的成效，尤其是1998年以来，随着我国城镇住房制度改革的深入推进，全国住宅产业投资的快速增长，大大改善了居民的住房条件，拉动了经济增长，扩大了就业。住宅产业已经成为国民经济第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业。“十二五”时期全国城镇保障性安居工程建设任务3600万套，是《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确的约束性指标。因此，住宅产业在未来的二三十年内，都将是中国国民经济发展的增长点，发展空间十分巨大，是前景光明的朝阳产业。

根据统计，通过住宅产业化的途径，可以使住宅建造过程中的资源利用更合理，与现浇技术相比，现场建筑垃圾减少80%，材料损耗减少60%，建筑节能65%以上，住宅的性能更优，质量品质更佳。同时项目开发周期仅为传统方式的75%，大大缩短了住宅的建造周期。

中国的住宅产业经历了一个快速的发展过程，现在正处在一个重要的上升阶段。如何摆脱现有的土地本位和规模型的单一开发模式，使住宅产业更加理性和有序发展，更加注重效率、品质和质量，这是关系到中国住宅产业可持续发展的问题。各国的经验表明，根本的出路是实现住宅工业化，使住宅产业形成一个完整、配套的工业生产系统。

二、预制PC在陕西的发展条件已经成熟

住宅产业化是建筑工业化（2013年国务院一号文）的重要组成部分。住宅产业化的成熟标志是“工厂化制造房屋”，将传统建筑业的“建造方式”变革为“制造方式”。它是通过设计的标准化、构件部品化、施工机械化和管理信息化，采

用新科技、新工艺、新设备，提高住宅建设整体质量水平，提高劳动生产率，贯彻节能、环保理念，改善住宅的使用功能和居住质量，高质量、高标准、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅。其中预制混凝土制品（Precast Concrete）即P.C构件是住宅产业化的重要组成部分，它是完成生产工业化、施工的装配化的前提

(一)、住宅产业化在陕西发展符合国家和地区的产业政策1、1999年<<关于推进住宅产业化若干意见>>（国办发【72】号文）。经过近几年的努力，我国的住宅产业化得到了迅速的发展。

2、2011年，国家将保障房建设提高到了关系国计民生的基本国策高度，提出建设1000万套、5年建设3600万套保障房的宏伟目标。

3、2013年1月1日，国务院办公厅一号文关于转发发改委住建部<<绿色建筑行动方案>>的通知，通知要求加快建设工程预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平，开展工业化建筑示范试点。

4、2013年7月陕西省政府发布《陕西省绿色建筑行动实施方案》，“

（九）推动建筑工业化。修改完善建设工程标准体系，促进建筑业化的设计、施工和部品生产，推动结构件、部品、部件的标准化。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土……支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设…”

（二）国内外的现有经验十分丰富

1、日本的成功经验：

自1960年以来，为缓解低收入家庭住房紧张状况，日本政府开始采用工厂化生产住宅的方式进行大规模住宅建造，制定了一系列的有效政策措施，将住宅产业化引入公营住宅建设中，提升公营住宅的建设数量和质量，为推动住宅产业化发展奠定了坚实的基础；

2、香港的成功经验：

从2001年2月开始，香港屋宇署等部门联合发文鼓励预制装配住宅产业化，大大加快了住宅产业化在香港的的发展；

3、北京、上海、广州、长沙和沈阳等地区经验：

2010年3月北京市建委等8部门联合发布<<关于推进本市住宅产业化的指导意见>>、广州在2011年4月发布<<深圳市保障性住房建设标准（试行）>>要求在保障房建设中，工业化产品所占比例不低于25%；

4、万科房地产公司从2004年开始，投入大量人力物力进行产业化技术研究，在新加坡、美国、香港和日本等国的技术上进行技术创新，其开发的第一个住宅产业化项目（新里程）于2008年在上海竣工。其后万科将这一技术推向全国分公司，分别在北京、天津、深圳、杭州进行试点，获得消费者的一致认可，并宣布到2014年万科开发的项目90%都采用产业化技术建设。

（三）其他城市的发展为陕西提供了学习和借鉴经验

1、预制构件的种类：

复合外墙板、复合隔墙板、阳台、飘窗、剪刀梯、楼梯隔板、空调板；叠合板；

2、深化设计形式：

预制构件厂自行深化再由设计单位盖章确认或由专业设计单位直接深化设计；

3、北京每年预制PC 的用量大约13万m³，而实际目前的4家只能提供10万m³左右，北京市鼓励在郊区在发展几家构件预制企业。另有沈阳等城市发展的速度较快。

三、完善的技术规程和产业链1、2014年之前，由于没有相关的技术规程，万科等企业的产业化项目多是通过专家论证的形式获得“合法的身份”，而《技术规程》的出台可有效解决由于相关技术规程缺失，导致很多产业化项目无法立项、施工、验收的尴尬局面。

2、缺失的标准成为了中国住宅产业化“成长的烦恼”。随着《装配式混凝土结构技术规程》的出台，“烦恼”将被解决。

3、由中国建筑标准设计院和中国建筑科学研究院牵头、万科参与编制的《装配式混凝土结构技术规程》（中华人民共和国行业标准）已发布，将于2014年10月1日正式实施。

4、在国内从设计、软件、咨询、构件加工、生产辅材、施工、施工辅材、设备供应等已经形成了较为完整的产业链；

四、西安凝远公司住宅产业化预制PC考察概况

西安凝远水泥制品有限责任公司占地530余亩(其中三桥占地140亩，咸阳390余)，产品涵盖市政、工民建、水工等领域；拥有年产1.5万环地铁盾构砼管片自动生产线一条（另一条在建）；年产150万米高强预应力混凝土管桩生产线一条（另两条在建）；西北首家30万m³蒸压砂加气砼砌块及板材生产线-条（2014年5月投产）；住宅产业化预制构件生产线一条（在建）。

1、2009年，凝远公司到北京、深圳等地考察住宅产业化发展项目；并规划在咸阳筹建20多万平米的水泥制品（含住宅产业化)生产基地；

2、2011年，凝远公司与万科企业集团签订了长期的战略合作协议，致力于共同推动住宅产业化在西安的发展；

3、2012年3月开始为万科的实验楼预制PC构件；

4、2012年5月正式为万科廉租房（位于长安区一幢32层剪力墙结构）批量提供预制叠合板和楼梯；

5、2012年8月，凝远公司水泥制品基地正式奠基，预留住宅产业化生产线一条，预计2014年下半年可正式投入生产；

五、我省发展预制PC所需的支持

1、行政部门发布有关住宅产业化的指导意见或实施细则并给予一定的鼓励和支持性政策；

2、政府倡导率先实施住宅产业化试点；并确定在未来的几年里，住宅产业化的预估建筑面积，所应用的PC构件类型（复合内墙、复合内墙、叠合板、楼梯、阳台等），3、建立推广体制和优选试点单位及项目，形成政府、开发商、设计单位、科研院所、总包、监理、预制厂、物流等单位全产业链联盟体系。

第五篇：万科为什么要走住宅产业化的发展道路

万科为什么要走住宅产业化的发展道路

提起万科这几年的产业化思路和实践的过程，我想介绍三部分内容：一是“为什么万科会选择走产业化的道路”，二是“万科对于住宅产业化的认识和实践”，另外是“万科集团对住宅产业化的愿景”。

是什么促使万科走住宅产业化的道路，主要有三个原因，一是国家政策的引导，各方面的领导对万科的实践工作有很多的帮助。第二个方面我们认为这是行业发展的规律；我主要介绍一下第三个，从万科内部遇到的一些发展中的问题来阐述我们为什么选择住宅走产业化的道路。

万科发展本身很快，使万科成为一个有实力的公司，但也使万科在运作过程当中出现一些规模所带来的问题，去年万科形成了十年发展规划里面可以看到，万科的目标是在十年以后2014年我们要实现一千个亿的销售额。去年的状况是万科的结算金额91.6亿元，为了实现这样的规模我们在21个城市开发57个项目，光是地产的公司人员不包括物业就有1676人，我们是如此庞大的团队，做这么多的项目做这么多的城市才做到91亿的销售额。

到2014年有一千亿的销售额的时候，万科的状况会怎样？今天我们就会感觉到这个规模带来的效率、质量、专业能力被稀释的问题，核心是效率的问题。我会用一些统计数字说明这个情况。

衡量效率的指标是人均的开发面积，从03、04年的两年数据来看有所进步，但是进步不大，人均在建的面积是一万左右，如果这个效率不提高，到了04年，万科会有7万3千7百余人，地产系统超过一万人，工程系统有三千六百七十人，是非常庞大的组织机构，管理到时候会是一个非常严重的问题。我们通过返修的条数来统计情况。万科的工程质量在不断地好转，实际上在每个月以15条维修量的数字上进步非常难，这个维修量是我们传统生产方式的瓶颈，尽管万科内部工程体系的员工付出了很大的努力，但是再要改进这个数字是非常艰难的过程。从客户对于万科的反应来看，万科每年都会做客户满意度的调查，和专业的第三方机构来做，从住宅开发主要的业务环节看，从物业管理、产品规划设计、各方面的服务和质量来看，万科的产品和物业管理始终是客户满意的前两位，主要的方面是工程质量一直是客户最不满意的地方。据调查公司讲，达到70％的客户满意度其实就是一个非常优秀的成绩，但是可以看到工程质量我们始终在60％左右徘徊。因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字，04年我们维修费用是3200万，如果情况没有好转，到了14年每年会花4.5亿在维修上。专业能力稀释的指标，我们衡量是用设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，我们用这个衡量我们的专业比例，如果按照04年2％的设计失误率到14年万科有每年有6个亿，因为设计不当不周全所增加的变更费用将是个非常大的数字。

实际上万科在几年前就开始进行了住宅产业化的实践。把这个过程跟大家做一个介绍。

万科是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述，在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。

上面这段文章实际上是非常碰巧的事，我们在谈论万科的问题的时候，看到建设部的刘部长在“住宅产业高峰论坛”的讲话，提到了国外的住宅产业化所带来的意义，讲到三个方面，一是效率，第二是质量和性能，第三是可持续发展，这是建设部的刘志峰副部长总结的观点，从另一方面我们看出来产业化确实是能够使得万科克服规模扩张带来的问题非常有效的手段。

我分别介绍一下四个方面万科做了哪些事情，这是一个组织结构的设置，每年都要把机构调整一下，因为工作重心不太一样。先谈一下万科的标准化构成，万科是2000年提出的标准化的思路，发展到今天有三个阶段，第一是强调快速复制和产品创新，第二是当出现了大量的标准化产品以后，对这些标准化产品进行部品方面的集约化和通用化的深入过程。第三个阶段是因为前两个过程做了一段时间以后，因为市场的反应和其他的一些原因，我们进行了新的思路是模块化的设计。

这是第一阶段，2000开始，标准化设计阶段，大致进行的情况，带来的结果是在我们标准化实施项目里面人均施工图管理面积是12.9万平方米，周期是

2.86个月，失误率是1.56％，带来的对比人均施工图是1.3万平方米。

为了这些项目，我们做了26项专利申请，17项已经被受理，4项还在申报

过程当中，这是万科的标准化第二个阶段，通过整合使部品能够通用化和集约化，可以使我们的成本降低，设计周期再缩短。这是万科发布的部品手册，整体的住宅部品划分了65类左右每一类的标准图集和标准做法。

这是样谈栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。

第三个阶段，在万科内部是RS体系，叫做从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个洗手间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台根据不同的客户喜好不同可以做选择。交通模块是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响，这是6住、9住或者是12住的框架式的体系，这为将来工厂化的施工留下一个非常好的基础。这是我们目前正在进行产品的标准化的进展情况。第一个实际应用项目是在大连。

关于产业化的第二部分，工厂化。主要做两方面的事情，一是参与国家相关技术的规范的编制工作，另外是积极承担研究课题需要的试验项目。这是下个月在深圳地区要开工的六层的预制混凝土的装配式的结构，从外围护到内装都是在工厂生产好再到现场装配，连接的后浇带是在现场浇铸的，但这其实是一个试验项目。

明年还要在深圳地区做一个六层或者九层的轻钢结构的实验楼。在推进工厂化的同时，（工厂化指这几个方面全部要在工厂生产），万科会在局部的方面，建筑的部品或者几个方面实现工厂生产现场装配的过程。这是万科部品手册里面的，比如阳台的栏板的如何安装，包括有现场可调节的设施，我们知道手工传统方式生产出来的房子精度和工厂化的房子相差很远，很有可能安装不上，角度的调节或者可调节的方式，以适应工厂化生产的方式。这是装配化的阳台栏板。

在实验楼里面会有更大型的部分，有一个空间，有一个洗手间或者是厨房，是一个整体的，或者是分成几片的整体的吊装实验。

第四是产业链整合，有两个过程，一是推进工厂化的过程当中，我们和很多外部的机构合作研究、生产、安装、施工的过程，另外指的是万科在传统领域里面从ISO2000里面开始集中采购和形成战略伙伴的战略构思。

集团采购到目前为止有三个层面，一是在17类的产品在集团统一购买的，在区域有20种产品是区域采购，13类产品是由深圳公司单独建立产品供应商整体的采购体系搭建万科住宅的产业链。

做到今天，我们对于产业化的愿景是什么。首先我们要追求整个过程和速度效率，第二要保证房子的质量和性能。第三是对环境做出自己应有的贡献。这虽然是产业化的一个部分，但是另外一个机构在单独专门做的工作，就是万科的环境工作。第四是要形成合作关系，包括和政府，包括和产业链上下游的商业机构和厂商形成合作关系，这是我们认为我们在产业化方面所要肩负的四项使命。我们的具体工作目标从六个方面来谈，标准化设计，标准化的产品库，人性化的装修、环境技术、供应连管理、新材料、新技术几个方面，这是我们在产业化工作的一个范畴。在产业化工作的核心价值观，以客户为核心，以万科整合社会上各方面的资源，最后为客户提供价值，这是我们对于产业化核心价值的认识。