开发模式思考

第一篇：开发模式思考

关于生命健康园开发模式的思考

国际生命健康园做为光谷生物城城市形态和产业结构的升级版，从产业形态上，要瞄准现行及未来生物产业热点领域（精准诊疗）进行布局，从建筑形态上要进一步树立和强化品牌价值，体现国际水准。作为国际生命健康园起步区的开发建设主体，武汉光谷产业园建设投资有限公司（下称产业园建设公司）集光荣使命和重大任务于一身。当前国家政策法规对国有建设平台管控的日趋严格，对重大项目投资决策和追责日益规范，新成立的产业园建设公司应在充分考虑经济市场规律的前提下，深入分析各种可能的开发模式的优缺点，并结合自身特点加以应用。近期，我们密集走访相关产业园区，通过与他们的交流，我们有以下几点思考：

一、建设模式分析

建设模式关乎项目建设全生命周期，其产品是产业园区发展的承载表现，一流的产业园区需要有一流的建筑群承载。结合目前市场上集中较为成熟的几种建设模式，我们做了以下对比分析：

模式一：工程项目代建

做一个说明，模式一应为自主开发。鉴于产业园建设公司尚处于成立初期，工程项目代建模式可能比自主开发模式更为合适，故模式一暂定为项目代建模式。项目代建制是契约精神在委托代理方面的深化，是现代市场经济背景下，分工进一步细化的表现之一。代建单位作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商。与传统CM制相比，无论是在代理人的定义上还是在选择程序上，现代代建制都更具科学性和先进性，正被广泛应用于各类项目建设过程中。

优点：建设模式成熟，专业人做专业事，高新区八大园区均不同阶段的采用代建模式开发，成效显著。能按照业主需求快速形成园区氛围，业主拥有绝对的项目控制权。

缺点：业主单位需要全面承担建设资金压力，和对项目良好的把控能力，优质的代建单位（包括建设品质、企业资信、沟通成本、团队执行力等）可遇不可求

模式二：合作开发

此种模式表现形式较多，其本质为合作双方或多方以现金或实物出资成立合资公司，充分利用出资各方自身优势进行项目开发，在社会经济活动中此类模式较为常见。

优点：各方可优势互补，风险共担，快速形成项目执行力，较好的完成项目开发工作。

缺点：合作各方利益述求较难统一，合作任意一方都没有完全的项目控制能力，易导致项目偏离既定的产业目标。

模式三：BOT/BT模式

BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。一般适用于政府投资的非经营性项目。

优点：是一种新型的项目融资方式，能够缓解项目业主单位前期项目资金压力，充分发挥社会资本效益。缺点：对项目承接单位的能力和信誉度要求较高，业主单位需要有较强的项目策划和把控能力。

结合产业园建设公司自身实际:依托省科投集团，拥有较强的项目融资及融资议价能力，能有效保障项目建设资金需求，且资金成本相对较低。其二，作为省科投集团改革之后的建设平台，主观和客观均需要产业园建设公司的建设队伍能够迅速得到锻炼和提升，能适应高新区快速发展过程中不同产业类型的园区和项目建设需求，成为一支专业的、能打硬仗的建设团队。加之国际生命健康园项目属东湖高新区及光谷生物城重点规划的产业园区，对起步区的品质和形象进度要求较高，综合以上三种开发建设模式的利弊，建议国际生命健康园起步区采用项目代建的模式进行建设，并尽快寻找合适的代建单位进行沟通接洽为宜。

二、开发模式分析

随着国有体制改革的日益推进，政府主导开发的各类产业园区将进一步与市场接轨。作为高新区重点规划建设的国际生命健康园，在形态上要成为光谷生物城产业和城市建设的升级版，在开发模式上更要率先与市场接轨，实现产业发展和园区开发的双赢。近期，我们密集走访了武汉花山软件新城、深圳天安云谷、深圳前海万科企业公馆、深圳软件产业基地等项目。我们发现，在资本和企业集聚、土地成为稀缺资源的深圳，开发项目的物业租金和地产增值收益可以覆盖甚至大大超过项目开发成本，所以，项目开发模式多以自持出租为主，出售为辅（如下表）。物业自持也能最大限度的保证入驻项目的品质和产业的纯度，并使开发单位享受物业增值带来的巨大收益，形成良性循环。武汉等中部发展中地区因土地资源相对较为丰富、租赁价格较低等因素，需要提高销售物业的比例，用以保证项目经济平衡或盈利。

部分园区项目经济数据对比分析表

产业园建设公司作为生命健康园起步区的开发建设主体单位，既不参与该区域的土地一级开发，又不参与该区域的住宅地产开发，在兼顾项目开发品质的前提下，若要做到项目的经济性平衡，我们认为需要从以下几个方面着手：

一、树立科投品质，高标准建设起步区项目。项目开发品质是园区形象最直观的表现，一流的产业园区需要有一流的建筑品质做支撑。天安云谷除了具有一流的建筑品质外，还在国内首创智慧园区理念，吸引包括华为在内的世界级优秀企业入驻；前海万科企业公馆传承着万科品牌的气质，街区的尺度、建筑的造型与品质、色调搭配等均体现一流企业标准，让人对前海的未来充满无限遐想；深圳软件产业基地对建筑外立面和园区功能划分（尤其是引入城市和社区表皮概念）给人留下深刻印象；花山软件新城更是复制全球软件行业圣地——美国硅谷水源项目，引人入胜。国际生命健康园起步区项目应做到精雕细琢，匠心独具，亮点突出，彰显科投品质，提升区域品牌价值成为生物城乃至高新区新的城市和产业地标。

二、同步开发部分核心商业区。核心商业区的开发有以下几个功能：1.满足配套需求。生命健康园周边相关住宅配套较生物城建设早期成熟度更高，商业区不仅可以满足产业园区人员和企业不同类型的产业需求，还可以匹配周边地产项目（包括朗诗、桃花源、北大姿源、豹澥社区等）居民日常消费需求；2.迅速拉动人气，形成氛围。因为有周边住宅项目做支撑，定位精准的商业可以迅速吸引消费人群，形成产业氛围；3.提升地产价值。配套商业及其品质对周边地产价值的提升不言而喻（光谷朗诗项目在中心城商业项目入驻之前的价格约为5000元/平方米，在商业项目入驻后迅速提升至8000+元/平方米）。与此同时，我们也应清晰认识到，在区域产业和居住配套尚未完全成熟的前提下，商业配套开发比例过高，容易造成业主单位大量资金占用，降低商业区域土地开发价值。故应综合全盘考虑，在有效保障配套型商业业态的同时，合理布局中高端引导型商业业态。

三、以时间换空间，实现国有资产保值增值。在市场培育的早期，通过出租或出售的方式可能无法覆盖开发建设成本，可以考虑集团公司出资购买、代为持有部分自持型物业，一方面可以通过代为持有降低资金成本和开发公司负债，提高资金效率，另一方面，生命健康园作为光谷生物城核心区，紧邻光谷新中心，随着产业发展和武汉国家自主创新示范区核心区的建设发展，未来生命健康园内的物业增值空间潜力巨大，此举也能作为集团公司投资渠道，实现国有资产保值增值。

四、政策支持，打造产业特区。生命健康产业在被列入国家十三五重点发展的战略产业以来，受到了国家领导人的高度关注，湖北省武汉市更是将生命健康产业作为三大支柱型产业进行打造。高新区作为全省生命健康产业发展的引擎，主观和客观层面都有必要牵头出台产业特区政策，鼓励符合产业导向企业的本地区和外地企业迁入。分别从租金、培训等补贴、投融资奖励、引导基金设立及投入比例等方面给予倾斜，做区域价值引导，使之成为产业中的“深圳”，尽早脱颖而出，形成裂变。

五、产业招商和资本招商双管齐下，努力实行定制化建设。产业项目招商在过去相当长一段时间内对产业的发展发挥着积极、重要作用。随着资本集聚和产业整合的不断推进，未来资本招商也将成为产业项目引进的重要渠道。紧盯大基金可能会给招商工作带来重大收获，建筑的功能设计和建造过程中应与传统生物产业有所区别，并充分考虑金融资本入驻空间。生命健康产业是全球性的朝阳产业，我们还可以考虑激励具有国际视野的招商团队协助完成海外重大项目的引进。

生命健康园建设专班

二〇一六年九月二十日

第二篇：全域旅游开发模式

全域旅游开发模式

概念的提出

2015年8月，国家旅游局局长李金早在全国旅游工作研讨会上首次明确提出全面推动全域旅游发展的战略部署。2016年初，国家旅游局发布首批“国家全域旅游示范区”创建名单。一时间，开展全域旅游工作成为全国各省、市旅游主管部门的重要任务，广泛的媒体报道也使得“全域旅游”这一词汇成为旅游业界的新概念和新方向。

“全域旅游”并不是一个新名词，早在2013年北二外的历新建教授就曾提出这一概念，此次李金早局长将“全域旅游”提高到了全新的高度。“全域旅游”的概念产生于以下时代背景: 一是景区泛化的“大旅游”。随着生活水平的提高，旅游者兴趣更加多样化，很多人选择到城市、乡村等地休闲度假，私家车的普及和带薪休假制度的完善更使得旅游者改变了传统的景点旅游方式，从而突破了景区围墙界限，形成了无围墙的大旅游趋势。

二是国民休闲的“大市场”。大众休闲时代来临，国务院颁布《国民旅游休闲纲要》，大众出游时间更有保障。

三是产业升级的“大产业”。我国第三产业(服务业)占GDP比重己超过第二产业，旅游业作为现代服务业的重要产业，理应在产业升级过程中发挥更大作用。

根据李今早局长在《全域旅游大有可为》一文中的论述，全域旅游是顺应全民旅游和个人游、自驾游时代的必然选择，也是接下来一个时期旅游业供给侧改革的重要抓手，同时还与区域经济发展、农村经济、扶贫开发等密切相关，己被上升到了国内旅游业改革发展战略方针的高度。

全域旅游在当前政策的指引下，将带领我国旅游业走向全新发展道路。将实现从景点游到目的地游、从门票经济到全域经济的转变，将给目的地地区的产业融合和经济转型带来不可忽视的影响。当前我国旅游目的地全域化水平比较低，基本以景区为中心，围绕景区建设旅游配套设施。因此目的地产品与服务拥有很大的缺口和提升空间，也将带来巨大机会。

全域旅游的开发模式

发展全域旅游的开发模式

全域旅游的推进不能千篇一律，更不能简单复制，应根据不同旅游目的地的类型、发展阶段和目标定位，并结合该地自然资源禀赋、经济发展水平和文化脉络综合考虑，选择不同的开发模式。首先应对全域旅游目的地的类型进行深入的探讨并进行分类，然后在此基础上根据不同类型的旅游目的地选择恰当的开发模式，以更好更快地推进全域旅游。在第二届全国全域旅游推进会上，全国多个地方纷纷提出要全面践行全域旅游发展理念，以此推动当地旅游业的新一轮发展。其中五种典型全域旅游开发模式获得了与会代表的充分肯定。这五种典型开发模式包括:（1）是龙头景区带动型。依托龙头景区作为吸引核和动力源，按照发展全域旅游的要求，围绕龙头景区部署基础设施和公共服务设施，配置旅游产品和景区，调整各部门服务旅游、优化环境的职责，形成“综合产业综合抓”的工作机制，推进“景城一体化发展”。以龙头景区带动地方旅游业一体化发展，以龙头景区推动旅游业与相关产业融合，以龙头景区带动地方经济社会发展。其典型代表有湖南张家界、四川都江堰。

（2）是城市全域辐射型。以城市旅游目的地为主体，依托旅游城市知名旅游品牌、优质的旅游产品、便利的旅游交通、完善的配套服务，以都市旅游辐射带动全域旅游，推动旅游规划、城乡规划、土地利用规划、环境保护规划等“多规合一”;促进城乡旅游互动和城乡一体化发展，形成城乡互补、优势互动的城乡旅游大市场。按照“旅游引领、融合发展、共建共享、提升价值”的思路，推动旅游规划、城乡规划、土地利用规划、环保规划等“多规合一”，以旅游引领新型城镇化。其典型代表有辽宁大连、福建厦门等地。

（3）是全域景区发展型。把整个区域看作一个大景区来规划、建设、管理和营销。按照全地域覆盖、全资源整合、全领域互动、全社会参与的原则，深入开展全域旅游建设，推进旅游城镇、旅游村落、风景庭院、风景园区、风景厂矿、风景道等建设，实现“处处是景、时时见景”的城乡旅游风貌。其典型代表有浙江桐庐、河南架川、宁夏中卫等地。

（4）是特色资源驱动型。以区域内普遍存在的高品质自然及人文旅游资源为基础，推动自然资源与民族文化资源相结合，与大众健康、文化、科技、体育等相关产业共生共荣，谋划一批健康养生、避暑休闲、度假疗养、山地体育、汽车露营等旅游新业态，带动区域旅游业发展，形成特色旅游目的地。其典型代表有重庆武隆、云南抚仙湖、贵州花溪等。

（5）是产业深度融合型。以“旅游+”和“+旅游”为途径，大力推进旅游业与一、二、三产业的融合，以及与文化、商贸、科教、体育、宗教、养生、教育、科研等行业的深度融合，规划开发出一批文化休闲、生态观光、商务会展、休闲度假、乡村旅游等跨界产品，推动全域旅游要素深度整合，进一步提升区域旅游业整体实力和竞争力。其典型代表有南京江宁、北京昌平。全域旅游开发模式

按照全域旅游的概念：“全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。”就说明全域旅游作为旅游的发展方雄，其本身也是一种旅游的开发模式。全域旅游开发模式有几个方面组成，具体情况如下：

（1）全域体验开发模式的资源拓展观。现存的旅游开发模式对“域”的理解局限于地域空间的思考，强调异地性。对于一个社会的人来说，“域”不仅仅指他生存的地域空间，还应该包括他的身份空间、职业空间、地位空间等。因此，“域”的改变不能仅局限于地域空间的改变，还应该包含一个人的其他空间的改变。那么，把社会的各个行业、部门，甚至单个的人以及他们的活动都纳入到旅游资源的范畴，充分发挥他们最具有吸引力的一面，这正是全域体验开发模式的资源拓展观。

（2）全域体验开发模式的市场拓展观。现存的旅游开发模式着重于打造各种自然景观综合体、人文景观综合体或者自然和人文景观复合综合体，以快乐和放松为本，偏向于满足旅游者身体方面的动机和文化方面的动机，偏重于观光、体闲、度假等客源市场。而根据美国心理学家马斯洛划分的人的需要五层次论来说，受尊重和自我实现是旅游者需要的最高层次，与之相结合的是旅游者人际方面的动机、地位和声望方面的动机。全域体验开发模式正是以满足旅游者对人生体验的强烈个性化需求为重要目的，制造一种旅游改变人生的深层次体验活动，突破旅游就是观光、体闲、度假的观念。

（3）全域体验开发模式的企业拓展观。从20世纪80年代至21世纪的30年以来，在现存的旅游开发模式的影响下，在传统的旅游企业之外，旅游开发咨询企业在我国诞生并迅速发展。旅游开发咨询企业是整个旅游行业的领军机构，起着灵魂的作用，是旅游产品的顶级组织者和供应者。但是，这类企业的服务对象都是旅游供给方市场，没有一家是专门针对需求市场服务的。所以，全域旅游开发模式强调市场需要新的专业性的旅游策划咨询企业，它和旅游开发咨询企业一起合作，才能真正实现供方市场和需方市场的无缝对接，让大众真正体会旅游的别样含义。

（4）全域体验开发模式的产品拓展观。现存开发模式的旅游产品基本是针对团队旅游者的，而全域体验开发模式的旅游产品以角色旅游为主题，以精准设计为理念，是一对一的精准开发模式。角色旅游是指旅游策划咨询企业针对旅游者对人生体验的强烈个性化需求，通过让旅游者在一定时间内变换其社会角色，制造一种深层次的体验活动，这种活动非常有影响力。角色旅游可调整性强，破坏小。受众面更广，参与度更大。是市场—资源—产品比较完美的结合。

（5）全域体验开发模式强调不同的开发规划观。全域体验式开发模式提倡依托全社会的各种人、财、物等资源，以旅游者的具体活动项目进行灵活的旅游产品设计。强调对资源的动态使用，不对资源进行固化。既要充分实现旅游资源的价值，以全面实现三大效益，实现社会和个人可持续发展为终极目的，又要最大限度的避免激化矛盾和不合理的破坏行为，最大限度的降低旅游业的敏感性。强调旅游者和被旅游者的双向付出，强调旅游者和被旅游者的双向获益，减少弱势方对资本的依赖。

所以，全域体验式开发模式是一种全社会模式，需要全社会的整体配合。各种团体或者个人既可以成为旅游者，也可以参与到咨询与策划中，参与到旅游产品的各个供应环节，成为旅游从业者，真正实现旅游业同其他行业乃至管理部门的融合。这样，政府和企业会把更多的资金投入到旅游人才的培养和改善从业人员待遇方面，才能最终真正实现旅游业的龙头产业、支柱产业，战略产业的地位，实现真正意义上的“大旅游产业”。

第三篇：旅游地产开发模式

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旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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第四篇：文化地产开发模式

文化主题房地产项目开发模式-项目

作者：梦水晶

文章来源：房策划

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更新时间：2008-7-2

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破解文化地图是很艰难的事情决策资源房地产研究中心将居住文化的构筑作为楼盘运作的关键环节之一。然而许多时候，“文化”不过是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系，为提升发展商的竞争力提供了宽广的策略空间。

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破解文化地图是很艰难的事情决策资源房地产研究中心将居住文化的构筑作为楼盘运作的关键环节之一。然而许多时候，“文化”不过是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系，为提升发展商的竞争力提供了宽广的策略空间。

正如建筑大师梁思成所说的：“一张画、一座雕像、一出戏、一部电影，都是可以任人选择的。可以把一张画挂起来、也可以收起来但是，一座建筑物一旦建造起来，它就要几十年、几百年地站在那里。它的体积非常庞大，不由分说地就形成了当地居民生活环境的一那分，强迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅应当比其它艺术更要追求艺术的美和文化的品位，否则，就只能成为强迫人欣赏的、遗憾的艺术，甚至是文化垃圾。

第1操作环节：以文化品味取胜的四个突破口

要点A：案名突破

台湾地产项目的案名可谓五花八门无奇不有，根本不局限于所谓的“花园”、“广场”才一定能表明是地产项目，比如表现“海景”、“山景”和“湖景”特征的，台湾有“海誓山盟”、“天籁”、“登峰造极”、“蔚蓝海”这样颇具诗情画意的案名；而香港有些案名也取得相当有品味，如“海信半鸟”、“灏景湾”、“帝涛湾”、“听涛雅苑”。但在深圳有一些案名实在不敢恭维，要么是重复雷同，要么就是跟香港“东施效颦”，没有自身的本土特色，仅冠以“海景”的项目就有“X海景广场”、“'x海景花园”、“XX海景花园”等，同名同姓就有许多个，“锦 X花园”有两个，碧 X花园“也是不同父母的”双胞胎“，”东海花园“和”东海大厦“同名不同姓，很易混淆。还有是照搬香港的，已经有了”阳X山庄“、”比X利山庄“，近期又有所谓深圳的”X景园“（据悉该案名深圳就有两个）。难道中国五千年文化历史，茫茫辞海中就不能够找出几个有个性的案名吗？

据了解，对于案名的注册，国土部门有些规定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基础上有所突破。

令人可喜的是深圳已开始出现这样有特色的案名，如近期上市的”碧云天“，就是缘自于范仲淹的一道词。这种颇具文化特色的案名，为其目标市场定位起到了画龙点睛的作用。

从案名的设定可以看出两岸三地文化背景的差异。台湾由于受中国的传统文化、日本文化和美国文化影响较大，体现在个案上的案名也颇具特色。如本次报告介绍的几个案例：”阳光加州“是受美国文化的影响，将美国加州的风光搬到台湾；”璞真园“是受中国传统文化和日本文化影响而将返朴归真与人们的居家生活联系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口来自于全国各地、五湖四海，尚未形成一种主流的文化。因而体现在案名上也显得如此的浅薄和直白。

要点B：建筑内涵突破

以经典项目”上河城“为例： l

上河城位于成都市中心内环路北段，北门大桥和万福桥之间、面积计3000的金弧地带。南靠文殊院，北临府河与城隍庙相望，是老成都传说中”腾龙摆尾“的城北龙神的龙头位置所在。”上河城“即寓上风上水之意。上河城所处的地理拉置特殊：由于府河两岸的跨世纪改造工程及文殊院、城隍庙等佛都文化园林景观带和文物保护的需要、其四周绝无高大建筑群落。故虽处城内，但视野开阔，空气清新，有良好的生态绿化环境。上河城想铸就一个有生命的建筑构成，一个软的构架，非强迫性、让人们有自由发挥的空间，让人们用行为去填充，从而使自己的生活成为整个建筑的一部分。

现在的人们都常谈论欧美的生活方式，什么欧陆风情、港文风格等等，好像这些就是品位、但实际上那不过是皮毛而已。这种认知的偏差是一种错位：社会的错位。在现代中国开放之后的社会转型期间，面对外来文化的冲击、我们很多人感到一种前所未有的迷茫：究竟，我们需要什么样的生活？其实，中国人有中国人自己的生活方式，中国人很在乎生活的实质性内容，讲究集体性氛围和个体随意性以及相互交流。中国式的生活方式是很具有历史感和影响力的，还具有一种亲和力，它有别于其他国家和地区。这种生活方式在文化、艺术、建筑、风俗习惯等各方面形成和表现，但其实质只有一个，那就是地域性。真正适合我们的，还是中国本土文化范畴的生活形态和生活方式，这种方式体现在建筑上，就是”院宅建筑“。

上河城的八大特征

l、人文传统

遵循传统文化脉络，体现本土人文特征。建筑为入，”院宅建筑“在规划、设计和建造时都充分地考虑到这一宗旨。通过建筑单体的组合排列、建筑 命名、中心庭院，小组团形成的小院落最终组成一个完整的大院落等具有 传统人文气息和旧式人文宅院的建筑思想体现在建筑风格中，使居住者重 返充满家园式温情的居住环境。

2、生态环境

重新确定人与自然的关系，用生态的概念来规划社区。绿化和环境生态化几乎是现代都市生活的一种渴求。为此”院宅建筑“无论从大的社区周边绿化环境的保护还是从城区内部环境的培植来看，可谓精心营造并形成了一道美丽的城市景观。面积超过6000的中心绿地形成”上河城“内面向府河敞开的大”天井“。高楼层住户可充分享受的阳光、水面景观，共同组合成高层次的生态环境。

3、底层架空

全天候的户外活动场所，通透的流动空间，把建筑的底层还给住户。作为开发商，牺牲房屋底层的大片的面积采用作绿化和公建似乎太过奢侈，但这就是”院宅建筑“本身所需求的最重要的要求，为社区内居住者提供满足现代都市人对绿化空间的需求、对田园生活的回归以及对旧式生活方式的怀念和对人际交往的要来所提供的硬件措施。同时，从小区内任何位置都能透过架空层与非建筑用地共享河滨美景。

4、屋顶退台

丰富建筑立面，为住户提供空中院落。特别的建筑外立面设计，错落有致、美观大方，这也是”院宅建筑“的要素和特色。建筑的所有楼顶都采取退层的跃层结构，不仅使得形象更丰富，还具有生活的实用价值。它打破了旧式民居”天井“的封闭感，退层出来的大片面积建成屋顶平台的私家花园，或用作它用，自成院落极有特色。

5、框架结构

提供自动组合空间，便于住户按自己的意愿进行居家设计。全框架结构的设计，不仅提供了房屋品质上的抗震等安全性能，而且充分地满足了居住房屋户型、装修设计上的个人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿进行居家设计，完成因人而异的行为方式所需的”私域空间“的营造。

6、院式套型

用院子的概念来设计的套型平面及生活流线。”院宅建筑“的所有房屋的户型，都是针对不同的消费者进行不同的设计，其科学合理的特质，有效地区分了居家生活的居寝、饮食、卫洛、活动等生活空间，保护了居家生活的私密性和公共活动的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒适、更有品位。它既克服普遍存在于现在普通住宅的弊病，又顺应了普通入居家生活流线设计的要求。

7、院式窗格

借鉴传统富格的结构，消除都市鸽笼现象，美化建筑形象。”院宅建筑“的另一个建筑特色就是所有建筑的阳台、外窗均以铝花格的楼花窗户作为防护，然而却并不直接露天在外，其外侧以全落地可移动的无色玻璃防护。既能起到防护作用，又相外大方美观，而且有效地消除都市鸽笼现象，有较好的采光、通风性能，使生活空间更加通畅。

8，自给自足

小而全的院区服务配套，完善社区生活。”院宅建筑“的社区对完善的社区服务和配套设施有一项完整的指标，通过社区的公建设置和规范化的物业管理，采用现代化的安全手段、完整的服务体系，运用红处线微机监控、光纤通讯信息互联网络服务于整个社区，布线接口直通区内各住户，从而使整个社区成为一个服务配套，设施完善，自成体系的新型社区。

”院宅建筑“的三大要素：

1、可变性

多元化的时代，人们的需求也是多元的。中国传统的屋檐则是堂屋的自然延伸和可变空间起源。在”上河城“，设置了一个不大的可变空间，由此来调节人们不同的使用要求和文化取向：这个空间可以依你的想法成为书房、大客厅、客房、视听室、麻将室、收藏室......2、体验性

随着现代生活的发展，生活空间也随着生活方式的改变而变得更加丰富。许多空间在成为一个功能性空间的同时，也增加了一种体验性，比如：餐厅应该是体验和品味美味佳肴的场所。而在传统的厨房要义中，主厨是生活的一部分，身在其中能体验到一种乐趣。在更多的层面上，做饭是一家人（在现代条件下也包括朋友间）的一种参与，在参与过程中又形成了一种相互的交流，为此，做饭也是一种生活的体验。餐厅、厨房的体验性，在”上河城“，我们用建筑的方式把它表现出来就是餐厅和厨房的有机联系和功能以外的表现。

3、私密性

卧室作为生活空间最重要的一部分，它承载的生活内容的多样化构筑了不同的生活方式。这种多元化的个人私生活行为便产生了不同时隐蔽条件和空间需求。因此，在”上河城“，卧室的划分有它的区域性，因适用对象的不同而设置，照顾人们不同的需求。私密性是我们对卧室的理解和要求。不仅卧室的设置是分层次的，而且卫生间的设置也是分级的：首先是主人用卫生间体系，其次是小孩与老人使用的卫生间。最后，应该是保姆和客用。各个不同的需求层次构成了上河城的私密性。

上河城是这样的一个代表，它所首创的”院宅建筑“完全是中国人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一种尝试的追求，在表达成都人自己的生活和居住的需求和理想。现在人们不一定接受，但最终它会深入人心并且被广为采用。这就是”一个充满回忆的新城--一上河城“。

要点C：会所提升突破

近年来，随着人们住宅生活品质的不断提高，会所已成为地产项目的必然配套。但 随着经济的发展，人们在追求物质生活的同时，亦越来越重视追求文化精神生活 的享受，追求生活的品味和内涵。集传统会所功能与文化内涵于一身的文化会所 的形成是当前房地产市场发展的必然趋势。

古语有云：”居有竹、室有书画、手拨琴弦、生活有棋艺，才谓之高雅。“今天，这样的生活在翰林阁已成为现实。翰林会的主要功能展示

名人艺术文化、名人艺术交流中心

内设：（1）多功能博览鉴赏大厅

内容：A、中国古今翰林文化展览

B、各国邮票展览（定期）

C、中国文物展览（定期）文化主题房地产项目开发模式

D、珠宝汇展（定期）

（2）古玩字画拍卖交易所（定期举办）

（3）名人艺术沙龙（定期举行）

内容：A、字画名师临摹展示

B、诗人作家作品共赏

C、文化界艺术研讨

（4）名校校友联谊会

（5）科技成果交易中心

2名人汇聚中心

内设：（1）企业精英图书馆

（2）名人互联网

内容：A、全球首 500名大型企业网络资料

8、亚洲名流俱乐部网络资料

C、国内主要政府部门资料查询网络

（3）全球资讯网络

内容：A、华尔街资讯、伦敦股市、日经指数、恒生指数等各大金融市场第手资料

B、全球经济动态发展

c、世界各地旅游资讯

（4）商界、文化界知名人会联谊

（5）中外名片鉴赏室

3、中医中药馆

内设（1）医疗保住室

内容：A、传统中药治疗室

B、营养保健顾问

C、针灸治疗

（2）药浴推拿室

内容：A、药物浸浴

B、专业医师推拿

文化艺术会所开发模型演示

现以翰林会--广州市首座文化艺术会所为例，透视会所体现精神享受的的开发模型。

传统的会所在多年的发展过程中形成了一个模式，是一个集健身、购物、饮食、娱乐于功能为一体的场所，它只能满足居民的物质需求，而翰林会在满足人们物质需求的同时，更注重精神的享受、它满足了人们对高雅生活的新的追求、除传统饮食文化、茶文化、酒文化之外，会所内还设有名人文化艺术沙龙、企业家协会、艺术品鉴赏中心等。邀请社会名流和政界要人、学术界、经济企业界名人力。八成为名誉成员。定期召开研讨会、酒会等。为各界成功人士与文化艺术名人提供一个汇聚交流的高雅场所。并旨在弘扬中华文化，促进国内外经济、科技成果交流、合作与发展。为居者创造一个豪华舒适的文化家园，这是传统的会所所不能比拟的。

传统的会所因为是小区项目的配套设施，因而其建设费用无疑是羊毛出在羊身上。而翰林会是市政府为了发展文化事业所支持创建的文化传播基地，并与翰林阁有机地融合起来，形成一种天然的配套。这种结合既满足了文化传播事业的需要，同时又最大限度地满足了居户的生活需求、这是其他任何开定项目所不能比拟的。

C、药物蒸气桑拿

（3）药物成份鉴证室

青少年艺术文化培训冲心

1、青少年智力启蒙中心

内设：（1）琴艺辅导（与星海音乐学院合作，提供优良师资

（2）舞蹈练习（与演艺学校合作，提供优良师资）

（3）书画临摹（通过对文化界的关系，提供优良师资）

（4）奥林匹克智力开发

内容：A、青少年语文水平培养

B、青少年数理化知识培养

C、青少年高科技知识培养

D、青少年外语水平辅导

E、青少年文化内涵提高

人电脑联网图书馆

内设：（1）阅读室

内容：A、世界名著

B、中国文学巨著

C、世界百科全书

D、儿童智力开发专刊

（2）电脑网吧

内容：A、因特尔互联网

B、电脑程序编程

C、电脑常识学习（由专业人员辅导）

D、电脑讲座（如电脑在生活中的应用）

3、家教中心上门辅导

中西饮食文化

1、岭南特色美食馆

内设：（1）岭南风味食街

内容：A、岭南特色粥类品尝

B、岭南特色糕点

C、岭南特色早、夜茶市

（2）宴会厅及厢房

内容：A、喜宴布置

B、大型鸡尾酒会布置

C、卡接OK房功能

D、厢房附设名菜区

2、中式茶艺馆

内设：（1）茶艺品尝

内容：A、潮州厅（功夫茶）

8、台湾厅（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶）

c、传统名茶厅（铁观音、参茶及各类名茶）

D、与荣艺师傅正面接触，互交茶艺心得

（2）棋牌娱乐室

内容：A、围棋

B、国际象棋、中国象棋

c、国际桥牌

D、俄罗斯轮盘

E、超级大赢家

（3）西式咖啡酒廊

内容：A、各国特色咖啡文化

B、提供商务套餐与西方套餐

C、各式纯酿、烈酒、红酒即场调试

D、啤酒文化共尝室

（三五知已举杯畅饮之场所）

岭南盆栽，花卉文化

1、盆栽文化

内设：（1）假鱼池

（2）盆栽修剪

（3）庭园绿化

2、花卉文化

内设：（1）插花展览

（2）名花共赏

3、电话送衣服务

4、娱乐配套内容

（1）桌球室

（2）壁球室

（3）飞缥室

（4）L童游乐中心g

要点D：市场推广突破

市场推广最主要的手段--广告，是最能体现社区文化品味理念）的一个环节。

当今，整个世界的经济形态正由工业经济向知识经济迈进。任太平的知识经济社会里，居住建筑需要真正意义上的文化内涵和精神特质。房产交换不仅提供了生存空间，更重要的是提供了一种文化环境，这和环境中渗透着哲学、伦理、传统方面的生活理想以及区域意识与风情方面的审美观。而这一点也与未来知识型消费的需求层次升级--文化层次提升相符。房产广告中文化因素的注入已成为一种必然的时代趋潮。

第2操作环节：房地产”文化牌“实战示范

示范A：商家怎样才能流

在娱乐经济时代，商家成功的关键在于能否成功地结合娱乐。沃尔夫在其著作（娱乐经济》中，特为走向”娱乐化“的企业提供了几件”杀手锏“。

--勇于冒险。娱乐业的生存法则，就是”各领片刻风骚“。消费者上天看好某一种新产品，但可能很快觉得它不再新鲜或者又去拥抱他认为更好的产品。当娱乐因素成为企业竞争的一部分时，企业必须对于风险有足够的估计并勇于承担。

--创立强大的品牌。消费浪潮的短暂与突变，反衬出品牌资产的重要性。创立成功的品牌并没有什么固定的模式，但是品牌所暗含的理念却是完整而且具有永恒魅力的。这里需要特别指出的是，未来的品牌越能抓住人们的心理与情感层次的需求，就越能深入人心。

--多角化经营。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等，隐藏着产业扩充的无限潜力。几乎每一家著名品牌企业都实行多角化经营。娱乐经济的跨行业性质以及消费浪潮的多变性更使得”娱乐化“企业必须走多角化经营之路。这里企业尊要注意的是，必须将品牌的”个性特征“同消费者的自我形象定位结合起来，企业必须明确，不管实行什么样的多角化策略，维持品牌”个性“是第一目标。

--合作创造财富。企业在推动”娱乐化“服务时，策略联盟是行之有效的重要策略之一。因为企业在实行多角化经营的过程中，对于别的领域的经营之道未必熟悉，这就要求企业必须同新领域的联合企业开展合作，这将使得企业在快速扩展新领域的同时，也有效地节省了大量资源。未来的娱乐经济集多种功能、服务于一身，企业的合作能力将成为核心竞争力之一。

--创新是生存之本。沃尔夫指出，娱乐化的概念甚至可以包括产品或者服务的便利性。但是无论怎样，持续的创新和抢得先机对于”娱乐化“企业是至关重要的。它们如果不想被对手击垮，必须不断地开发出新的产品或服务，并且要时刻抓住新生代瞩目的焦点。只有这样，才能建立高价值而且令竞争对手无法仿制和套用的品牌资产。娱乐经济时代的跟风企业，获利空间将会很有限。

--掌握有创新办的人力资源。在娱乐化趋势中，人将是一项很重要的资源和资产，幻想则是最有价值的商品。

利用文化作房产广告的两大优势

1、有助于传递差别优势

房产广告创造中的雷同现象非常严重，在众多模式化的宣传中，脱颖而出形成差别优势已成为房产公司的一致追求。文化因素的注入正适应了这一要求，并能为其获取、保持这一竞争优势。

广告中注入丰富的文化内涵，可以使房产的使用价值区别于竞争对手，并能提高其附加值。例如：厦门滕王阁房地产公司发布了很多公益类型的广告，如爱惜自然资源为主题的”树木十年，毁木一刻“、”多一些植被，少一些伤害“；以弘扬雷锋精神为主题的”雷锋精神，代代辉煌“及打击腐败为主题的”锁住你是当然的了“等，从而在厦门房地产界树立了很高的声望，并赢得了消费者的关注与信任。

可见，文化因素在传递差别信息，构筑差别优势方面将大有作为。

2、有助于实现与消费者的沟通

美国心理学家马斯洛把人们的需求分为五个层次，依次是生理、安全、社交、尊敬、自我实现的需要。在知识经济初见端倪并迅速发展的大背景下，物质生活日渐丰富，人们需求的文化趋向性日益明显，从而推动了。心理需求的层次升级，即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名誉文化、理想抱负文化，而且需求层次越高，文化的需求就越高，文化氛围的内涵要求越高，即现代人是追求文化满足的人。因此，房屋作为商品，不仅仅是满足人们基本的居住的生理需要，更重要的是要满足个性化审美观的文化要求。

”文化搭台，经济唱戏“的”在商言文“的广告形式，可以利用文化独特的亲和力，把具有相同文化底蕴与文化追求的人们聚集在一起，并取得价值观的认同，从而达成有效的沟通，建立起房产公司与消费者的亲密关系。

如何利用这些优势呢？以东河花园为例，从以下三个方面入手：

1、注重吸收中国传统风水术中的科学精华

风水术作为综合性、系统性很强的古代建筑规划理论，越来越受到普通百姓乃至专家学者的重视。东河花园正是从风水术的精华人手，寻找诉求点，突出本宗房产的优势。如”采光“篇，紧扣”内外通透“这一诉求点，说明东河花园”屋内荡漾着悠悠的清风，日日有阳光造访，夜夜有月光轻洒“。无论通风亦或采光条件极佳，这与风水术中关于吉宅的标准之”清风徐来，阳光暖照“相符。

2、遵循中国古代建筑的空间格局，并阐释了无锡的地方特色

中国古代建筑在空间环境的整体处理上，在大规模建筑群的布局上以及人 文景观与自然景观结合方面都总结了大量的经验，并有实物为证。东河花 园在”空间“篇中着力渲染其建筑格局中的”疏密得当“，注意”高层、多 层、低层高密度建筑的鳞次栉比“；在”建筑“篇中，结合江南水乡的建筑 风格，推出”楼顶的玻屋顶“这一颇具地方特色的无锡建筑；在”房型“ 篇中，以大面积的实墙结构来诉求，构建了与外界隔绝的”外实内静“的 空间，让现代人仿效古人得以享受生活。

3、遵循环境美学，建筑美学的审美观

中国古代建筑极其注重审美，这可以从目前众多已开辟为旅游景点的古代建筑群落看出。东河花园善于发掘建筑史上的审美主题，在”环境“篇里，刻画了充满诗情画意的环境，推出空间艺术精品--东河花园；在”楼型“篇中，则着力描写疏密得当的空间组合，展示祝党流动美以及音乐般的韵律美；”建筑“篇更是把无锡民居的不尚华饰、简洁洗练的朴实淡雅之美刻画得淋漓尽致。

碧桂园要出产自己的名特优月饼了

连续五年在中秋节生产着自己的月饼，连续五年将各种方方圆圆印有”碧桂圆“字样的讲盒放进业主的购物袋，连续五年看着业主们的探亲访友途中将月饼一路欢欢喜喜的送出，碧桂圆的管理们常常感慨万千：业主们已将碧桂因当作了自己的家乡。小小一盒月饼，虽说是佳节里亲朋间礼轻情重的真情流露，在由衷热爱着碧桂园生活的人们心中，它何尝不是碧桂圆”家乡“的一种特产，带着主人们对这个家国油然而出的热爱，被赠向了五湖四海。当然，若能做得更好，让业主们在奉赠之际更多些爽心的自豪，不是更好吗？

今年中秋，他们可以多一点欣慰了。经历着每个节假日涌涌而来的人潮冲击，目睹着”家乡“在这一波未平一波又起的潮来潮去中逆发的乡情浓厚，他们终于下定了决心，斥巨资建立碧枝园月饼厂，且不远万里从机械制造技术最为发达的国家之一瑞典购进了最为先进的旋转式烤饼炉及其配套设备，准备精工细作，匠心出品，于世纪末的中秋给”家乡“的人们送上最为圆融的祝福。

月饼的定价也很实惠，由于主要是针对区内业主需求制作，每盒仅售48元，若购买几十盒以上的，还有多种优惠。说到这里，也许你要问了：谁会买这么多？那当然是碧桂圆的业主啦！作为”成功人士的家国“，区内的不少业主们都是集团总裁或公司老板，大多职员上百千、朋友遍天下，而传统节目，越有特色的物品越受人欢迎，”家乡“产的月饼当然不容错过。而邻里街坊的，若搭单联合购买，既可享口福，又有折头拿，也很有”着数“啊！

”要做就做最好的！“碧枝园这一颇有渊源的作风显然也影响着月饼厂。

另外，该系列广告在形式上浸透着文化气息，图案是卷起的古书，画面以简笔速写的形式勾画房产外观，色彩以黑、灰色为主，古朴美观；文杂部分采用隶书体，典雅而又有内涵。整个系列广告的文化气氛流动生辉。

示范B：让社区活动体现社区文化 举办有社会特色的社会活动，对于在社区乃至社会上宣传社区文化都有着巨大的作用，这对该社区接下来的开发和树立发展商的形象了起着不可忽略的作用。碧枝园生产自己的名特优月饼的案例无疑是一个成功的推广社区文化的活动。

第3操作环节：成功项目实战过程演示

步骤A：开发思路和项目定位

在面临困境的情况下，开发商基本上树立了明确的开发理念：要么不做，要做就要做出特色、做出品味，如此才能在楼市竞争中致胜。碧云天的开发商星彦投资发展有限公司也不例外。具体而言，其开发思路体现在以下方面：

项目选址：

碧云天位于梅林西路与北环大道交汇处，北侧为水库、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅区梅林一村，这一大型社区的规模效应日益彰显。西南侧过人行天桥为天健花园、万科城市花园以及山姆会员店等，交通、环境和社区规模方面均属上乘之地。

目标客户：

碧云天将目标客户定位为收入中等以上的一次或二次置业人士，以白领阶层为主，不刻意追求外销和港人置业。其目的只有一个：为深圳入营造一个真切的家。

户型设定：

有一房一厅、二房一厅和二厅、三房二厅、四房二厅、五房三厅和复式，共450套住宅，但以中等户型的三房和二房为主。二房面积58.9-92.9平方米，三房面积95.8-118.6平方米。在户型较多的情况下设定主力户型，这便避免了客户产生”鱼目混珠“的嫌疑。

楼宇档次：

定位为中等偏上，交楼不带装修，但配套高档。下盲目走”豪宅“之路，明确了精品楼盘平民化的特色。

价格水平：

在梅林一村片区走中等偏上价格之路，均价保持在5400余元/㎡左右。既切合楼宇自身素质，又能为市场接受。

文化品位：

锁定岭南建筑风格，创造亮丽、清新、高雅的格调，营造浓厚的乡土文化气息。因为深圳是一个移民城市，所以要让远方而来的游子们产生扎根于斯的感觉。目的只有一个：让人们把碧云天当做真正的家。

步骤B：项目的具体安排

有了理念，思路和定位，接下去是把它做出来。碧云天从外到内是怎样铺排的呢？

楼盘的名称：有特色的楼金应该配以有特色的名称，这不是”大厦“、”花园“、”苑“、”园“等名称能轻易做到的。”碧云天“真可谓独辟蹊径，它来自北宋政治家、大学者范仲淹的《苏幕遮》一词：”碧云天，黄叶地，秋色连波，波上寒烟翠┄┄“尽管在政府机关进行名称登记时小遇麻烦，但人们都对这一名称叫好。看到这一名称，人们会联想起一片碧蓝的天空，产生宁静、舒适、雅逸的感觉。该小区为三面围会直布局，”碧“字楼（4栋），”云“字楼（3栋）、”天“字楼（4栋）各当一面。

外观形象和建筑风格

碧云天建筑格局上吸收了岭南建筑的随意性和通透性的风格，既有岭南统客家民居的影子，又结合了现代建筑风格，这种风格适应深圳这个亚热带风情的城市。从当代著名画家关山月的作品中，更可欣赏到色调清新、素雅而简洁的岭南风格。这一流派建筑风格的特点是：多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清新。具体到碧云天。

首先，它由11栋9－16层带电梯小高层组合而成，由于楼宇高低疏密有别，因而显得高低错落有致、而且前后灵活穿插。

其次，立柱设计和波檐处理。竖书”碧云天“的立柱指向北环大道，它和屋顶破檐遥相呼应，顿然显得轻灵别致，洁静高远和通透爽朗。

第三，月白色的外墙、蓝灰色的屋顶，再衬以浅蓝色的高级中空隔音玻璃，这使碧云天显得清新淡雅、格调含蓄而高雅。总体而言，其外观引人入胜，在深圳几乎是独一无二的。当对流不息的人洗车流经过这一道亮丽的风景时，人们心中将会发出怎样的感叹！

内部小区规划：

在三面围合建筑中，设有中心花园，面积达400加平方米左右，有绿树、花架、矮墙、流水等。小区内设地下停车库，实现了严格的入车分流。而一层裙楼用途多多，有住宅、商铺、架空层、会所等。碧云天的雅士会所面积达60o平方米，设有多项服务内容，如咖啡吧、网吧、棋牌室、健身房等。

小区管理：

发展商聘请中海物业管理公司作”管家“，以中海的品牌，无疑会给买家以信心。而该楼盘在智能化方商，亦达到相当高的水准，如设有红外监控系统、紧急报警系统、可视对讲系统等。住户门富不设防盗网，整个小区实行安全美观的封闭式管理。

步骤C：市场推广和销售推进

市场推广，以客户为尊

碧云天于98年3月开工，9月18日 公开发售，到12月份将有部分楼栋封顶，到明年春节前工程全部封顶。99年6月30日 入伙。在这一书署下，碧云天进行着市场推广工作。

9月17日 打出”搬来了许多新邻居“的广告，宣布18日开始公开发售。同月24日打出广告：”让孩子的眼光更辽远“、”欢迎生活专家鉴赏“。9月29日 在特区报上打出了整版广告，主题是：”回家看看“。其怀旧的色调，勾起人们对童年的回忆，对家的向往。9月份的广告较为频密、力度较大，主题表现在”家“上，这呼应了碧云天的开发思路。销售上，十分注意与”客人“情感的沟通和交流。

10月 1日至5日期间，时值国庆、中秋两节，碧云天不失时机地进行了促销活动。对碧荔花园的业主（也算是发展商的老客户）派选月饼、水果等，并对买碧云天的客户赠送往返机票。进入 10月下旬，跟随市场大势，实行了”首期一成“的付款方式。在10月下旬和11月上旬的广告中，把诉求重点转移到付款方式等方面，当然也没有放弃”家“的营造。

10月27日-31日参加了国展中心的1998深圳房地产交易会。展位没有铺排得大红大绿，而是一如既住地保持着亮丽、淡雅的风已展销期间，对首10名买家送1年物业管理兼、一部电话初装费。展销期间成20余套。

发展商深知”酒香也怕巷子深“，因此广告预算投入较大，目前主要在深圳特区报上作广告。在做广告宣传的同时，十分注意树立良好的品牌形象。在12月圣诞节和99元旦期间，发展商又加大宣传力度，从单一的报纸广告走向报纸杂志、电视事全方位出击。

第4操作环节：绘制文化地图

日渐模糊的文化地图

一般说来，文化地图是由意识形态、价值观念、偶像认同以及经典文本的持续表达构成的，它是统治我们意识的观念形态。按照曼海姆的说法，他把”意识形态“视为另一种新兴阶级的意识形式，也就是”乌托邦"。每个人都将宿命般地受其一种意识形式的教化。

房地产文化地图，也可以说成是业生对其的的认同是意识形态、教化和接盘价值延伸的必然结果。通过楼盘内在品质的形式传达不同时期的建筑文化取向和生活目标特别是在高文化法的业主中、偶像楼盘具有意想不到的巨大魅力、它构建成一个威力无比的神话，以神奇的速度在其它购房者中流传和再叙

经典房地产文化，是人类共同拥有的文化遗产、它无言地守护着人类对理想住宅的共同追求和价值目标。在文化地图上，它为人们指示着终极性的目标。它的持续表达．培育着人的文化信念，寓示着历史二现实的联系。经典房地产文化，总是同人性、崇高、理想、正义等联系在一起。

上述内容，构成了文化地图的文化主题房地产项目开发模式不同标示，它为我们指示着方位、让我们在日常生活中能及时找到意义世界，有明确的方问感。但是，文化地图的有效性并不是恒定不变的。它必须不断地进行绘制，做出必要的修订。

汉克约翰逊说：

文化是短期目标和长期远见之间的差别。营销的含义是使每一个顾客喜爱

你们的公司、你们的产品和你们的服务。

第五篇：农贸超市开发模式

农贸市场投资形成四大模式

模式一：农贸市场＋住宅。如郭家桥市场。开发商在开发住宅时，将其一、二层建成了农贸市场。农贸市场作为住宅和周边居民的生活配套产品，预计经营10年左右就可收回成本。模式二：农贸市场＋专卖店。如建设路综合市场。开发商将底楼设置了268个菜市摊位，二楼由苏宁电器租赁经营，对逛菜市的人流进行了“二次使用”，使整个市场人气更旺。模式三：综合商场。大学路市场就将采用这种模式。除农贸市场建筑面积4000多平方米的主体外，临街还设置了一排面积从10~50平方米的综合性营业商店。

模式四：休闲中心。如规划中的九里堤市场。地下停车场＋农贸市场＋超市＋休闲娱乐中心。这也是本项目农贸市场最有可能的发展模式。

农贸市场的营运模式有两种

一种是BOT模式，由政府委托开发商开发或者改建，政府拥有产权，开发商拥有一定年限的使用权。这种方式下，开发商将手中的使用权转卖出来。如金家坝室内地下农贸市场、玉林综合市场、大学路菜市、小天综合市场等。

另一种是产权式，将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件，使菜市完全和其他的商业地产一样，产权、使用权、经营权三权合一，如清江农贸市场。

目前各地在“农改超”探索过程中，正在逐步形成几种发展思路和模式：

一是广州模式：广州农贸市场改造的早期思路是在原有农贸市场网点布局的基础上，改造和发展“室内肉菜市场”，改善农产品经营环境。但是由于“室内肉菜市场”基本沿袭原来农贸市场的经营方式，既没有从根本上改变经营环境和条件，达不到生鲜品保鲜的基本要求；又因场地成本增加而失去了农贸市场原有的价格优势，食品安全性问题也未能因此得到根本解决，凡此种种注定了这是一种不成功的过渡模式；而现在“农贸市场超市化”的发展思路，以连锁生鲜超市专营公司逐步取代传统的农贸市场，进而提升农产品销售终端的档次，真正为农产品销售渠道改造找到了准确的定位。

二是武汉模式：武汉市政府部门在农贸市场改造的过程中，以招标形式选择农贸市场原址改造后经营公司，以大卖场为主要经营形式，满足顾客生鲜消费和其他综合性消费的多种需要。

三是深圳模式：深圳农产品股份有限公司以原有的农产品生产基地和大型批发市场为后盾，发展连锁生鲜超市，生鲜经营的利润源跳出批零进销差价的局限，向上游的农产品生产加工环节延伸，在生鲜供应链上形成的优势令竞争对手望尘莫及。在“农改超”的过程中，国内一些类似的农产品生产经营集团也在加大连锁生鲜超市的投入，例如福建超大现代农业集团、云南邦尼农产品发展有限公司、河南双汇集团和华西希望集团等，在他们发展连锁生鲜超市的背后都有农业产业链的资源作为支撑。