第一篇：羽绒服市场调研报告（上海）
这次上海之行收获颇多，感触也很深。不但眼光宽广了，思维上也得到了充实。
今年一些时尚品牌羽绒服在面料运用上又有新的亮点，比如veromoda的冷印压花处理的面料，“小熊威尼”的金银闪光面料，on
服装是为人而生的，而人对色彩有着天生的敏感。通过对各种色彩的设计和运用，直接深入人的内心深处，引起人心理的共鸣，进入人们的视线，更进入了心里。远看色彩近看花，色彩永远是先入为主、先声夺人，是视觉中最响亮的语言，色彩的表现力和穿透力（感染力）。Veromoda热情的大红，尊贵的紫色，以及一些亮丽、活泼、跳跃的颜色。“艾格”甜甜的嫩粉色，表现出小淑女的浪漫情怀，还有印染针编织图案的面料。“淑女屋”的粉色、银灰色在乖巧中表现出又叛逆，玩世不恭的风格。Esprit那深沉的卡其色，犹如一股清新的欧美休闲风袭入我们的生活，使我们享受更自由更富有活力、更健康更科学的生活，抛弃束缚自身的礼仪，回归自然。
今年的羽绒服在裁剪分割上更适身、科学，还有些采用多道分割，运用同色或相配色的滚条装饰。“淑女屋”的小荷叶边及绣花含蓄内敛。On
在七浦批发市场里，也有不少收获。羽绒服品牌“兰安卡”、“诗梦”颜色活泼、靓丽，中长时装款都配有宽窄不一的腰带、高档的皮带，另外腰间还有绣花的。杭州“秋紫仪”短款在胸前及袖上用半条金属拉链作装饰的。老牌子“红豆”也注入了新的时尚元素，在口袋处用带钻的气眼和精致的带银丝的细织带。“庄驰”则大肆运用民族元素，下摆两侧或前片下部大块的花卉、人物装饰印绣花图案，也许是想在艺术与市场之间寻取最佳平衡。“太阳谷”短款后背上的涂鸦字母印花，透出随意而又张扬的艺术味道。“红贝”女装的羽绒服体现出成熟的知性美。杭州的“汇其欣”更是与时装接轨，各种新鲜、前卫的时装款羽绒服让人欣喜，大胆尝试新的辅料，前身运用同色的皮草，多了份时尚感，更多了份狂野味。下摆的皮条加钉珠，胸前或后背的珠宝（钻）花型装饰，在浓浓的女人味中散发出奢侈、高贵的气息，相信大多数年轻的女性都会为之心动不已，正如性感女神玛丽莲·梦露所说的：“珠宝是女人最好的朋友”。
在羽绒服大卖场也看到了几个较时尚品牌羽绒服的新款，“艾莱依”在原来的时尚少女装基础上摇身一变，注入了新的元素，今年的新款更前卫、更酷感十足。军装风格双排扣的中长款，率真而又硬朗。短款在色彩上运用深沉的彩色，突出主题。个性的暗印花图案、黄铜拉链以及宽皮带，嬉皮士味十足。“雪伦”色彩青春、靓丽，款式上也追求这一点，腰间运用袢子，再有黄铜拉链装饰。
总之，羽绒服品牌正朝着时尚化、年轻化这条轨道健康、快速的发展。现代“衣”的流行美，是由物质美聚集着精神美，朝着多元化的流行趋势发展。我们只是被时尚潮流无形的内涵力量所左右，面对多元化、复杂化的情感综合体，只有创造出切入时尚脉搏的衣生活方式，才能给人们的审美情感时时带来新的欢愉。
第二篇：上海家教市场调研报告
上海家教市场调研报告
目 录
一、家教市场现状
二、上海家教市场竞争对手分析
三、家教市场消费者调研分析
一、家教市场现状
《2006年中国教育与培训业研究咨询报告》显示：因为发展速度迅猛，未来5到10年内，中国教育培训市场的潜在规模达3000亿元人民币。IT培训、英语培训和少儿教育是培训教育业的三大支柱。培训教育连锁品牌店铺增长率每年约26％。专业人士表示，仅现在上海教育培训市场一年的规模就接近100亿元人民币。
数据显示：我国有2亿多中小学在校生，今后十年累计还有2亿多适龄儿童要陆续进入中小学接受基础教育；目前我国共有70万所中小学校。而在上海就有1300所左右的中小学校，上海的中小学生数也逾百万，且每年新增学生为45万左右。由以可见，教育市场的潜力是相当巨大的。
其它学校排名信息：
上海市重点中学各项指标排名：
学生质量： 1 复旦附中2 师大二附中 3 上海中学4 上外附中 5 交大附中6 建平中学7 控江中学8 延安中学 9 复兴中学10位育中学
教师质量： 1 师大二附中2 上海中学 3 格致中学4 建平中学 5 七宝中学6 复旦附中7 交大附中8 复兴中学 9 向明中学10育才中学
学术质量： 1 师大二附中2 复旦附中 3 上海中学4 格致中学 5 建平中学6 交大附中7 上外附中8 复兴中学 9 控江中学10延安中学
高考平均分排名：总分前十：上海中学、华师大二附中、复旦附中、上海实验学校、交大附中、建平中学、上外附中、控江中学、复兴中学、延安中学
语文前十：华师大二附中、上海中学、复旦附中、上海实验学校、建平中学、交大附中、上外附中、控江中学、复兴中学、南洋模范中学
数学前十：上海中学、华师大二附中、复旦附中、上海实验学校、交大附中、上外附中、建平中学、延安中学、位育中学、控江中学
英语前十：上外附中、复旦附中、上海中学、华师大二附中、建平中学、上海实验学校、交大附中、控江中学、市三女中、复兴中学
物理前十：华师大二附中、上海中学、复旦附中、上海实验学校、交大附中、建平中学、上外附中、延安中学、市西中学、控江中学
化学前十：上海中学、复旦附中、上海实验学校、华师大二附中、交大附中、建平中学、控江中学、大同中学、上外附中、延安中学
政治前十：建平中学、复旦附中、大同中学、育才中学、控江中学、曹杨二中、松江二中、市北中学、向明中学、上师大附中
历史前十：华师大二附中、复旦附中、建平中学、上海中学、交大附中、大同中学、上海实验学校、上师大附中、控江中学、上外附中
二、上海家教市场竞争对手分析
据不完全统计，上海市80％以上的家长有请家教的经历，而上海共有超过1500家家教公司，而正规注册的不超过80家，而这80家家教公司每年最多只能提供10万份家教，远远不到需求的十分之一，超过90%的家长选择了地下家教。此外，上海家教公司中95%以上都只是充当了一个简单的中介作用，提供专业家教服务的公司相对较少。目前，上海普通家教市场的平均价格已达到了初中50元/小时，高中60元/小时。
纵观上海的家教公司，有两大类形式：一类中介类家教公司，他们大多靠网络进行师资和学员方面的调配；另一类是拥有自己的学校，让孩子统一在学校进行教育补习的公司，而后者也更为专业、层次也更高。
目前在上海市场中的中介类家教公司有：家有儿女家教，希望家教，天天家教，阳光家教，伯乐家教，上海树人家教，天天家教，天天向上家教，井口蛙家教，银苹果家教，王牌家教，复旦飞跃家教，升晨家教，上海第一家教，上海成功家教，上海旭日家教，上海博瑞家教，迅驰家教，上海名师家教等，他们大都属于第一类家教公司，都拥有自己的网站，而师资大都是目前的大学在校生，依靠网络资源进行师资和学员的招聘，定位于中端市场。
在上海市场中第二类拥有自己学校的家教公司，目前除了精锐教育外，还有学大教育、新东方、骐骥教育，绿光教育等，但真正做到全科一对一授课的，目前只有学大教育，其也是形式上与精锐形成直接竞争的公司品牌。
其中新东方只做英语培训，不涉及其它科目，虽然品牌和实力雄厚并有丰富的校区，但不构成对精锐的全面威胁。
而骐骥教育虽然不属于一对一教学，且目前只有两家中心（徐汇和浦东），但也是精锐的竞争对手之一。骐骥在上海已有10年，浦东东方路的新校区也有5年历史，学员已有数百名。他们实行的是18-25人的小班化教学，不属于一对一教学，而其师资力量也较强，学科带头人都出自市三女中、大同中学等重点中学。此外，骐骥的授课时间为周末，周一至周五不上课（除寒暑假外），目前浦东校区只有初高中部，徐汇校区是从小学到高中，两个校区均为全科目家教。
在生源方面，骐骥的所有报名学员都要进行严格的入学考，择优录取；根据学生学习程度分为特优班、提高班、基础班；所有任课老师皆为市重点在职教师、各学科带头人、教研组组长；拥有2000平米独立楼，空调教室；特设教学研究部负责教学质量控制、答疑、课后免费辅导；督导部全程监控教学过程；在管理上聘请全职学习顾问，全程分科目跟进每个学员各科学习情况，并及时和家长联系沟通，另设班主任负责学员考勤，督促学员养成良好的学习习惯；聘请权威资深教师作为骐骥教研顾问，对入学考试和教学质量全方位把关。
骐骥教育是上海唯一一家专业进行分层教育的学校，所有在骐骥的教育课程都全方位辅助了学校课堂的课程，不仅有拓展、有复习、有预习，而且还有基础的巩固和查漏补缺。骐骥教育根据学生的学习情况将学生分成三个层次：1）在特优班上，骐骥教育将以课程拓展和体系化为目的，通过课程加深加难，完成学生对知识点高度的理解，从而应付各类的考试和将来的学习。2）在提高班上，骐骥教育将以课程知识梳理为目的，通过预、复习和骐骥师资的归纳和总结，迅速提高学生对知识的掌握程度，从而达到提高学生的学习成绩，并且减轻学生课程压力。3）在基础班上，骐骥教育将以提高学生的基础知识和基础能力为目的，通过骐骥师资的循循善诱的教诲，达到提高学生自信心，改善学生学习习惯，巩固学生的基础知识，从而达到学生快速改变学习状态的目的。
为了确保骐骥入学考试的精准，骐骥所有的入学考试的命题和批改都有资深权威老师负责。因此骐骥的人学考试将收取每门50元的考务费，所有报读特优班、基础班的学生和报读提高班的新生均须参加入学考试，考务费均不退费。
骐骥的收费为：
特优班平均每课时的价格为初中94元/课时，高中为99元/课时 提高班平均每课时的价格为初中90元/课时，高中为96元/课时 基础班平均每课时的价格为初中、高中均为69元/课时
绿光教育是上海市少科站的合作伙伴。特别针对3-18岁青少儿度身订制专业系统的外教口语课程，在语言培训领域拥有丰富的经验，特色是小学小年龄孩子的英语教育，也是沪上具备凭请外教资格的学校，现已是通用少儿英语口语星级考04，07号考点。
绿光教育现拥有25个教学分部，总部位于虹口区最繁华的四川北路，分校遍及上海的杨浦、静安、长宁、徐汇、普陀和浦东各区，每个分部都配有电脑、电视及DVD等多媒体设。绿光教育目前都是15人左右的小班授课，非1对1的教学，就英语方面的平均价格约为110元/课时（2小时）。目前也正准备开设语文、数学、英语三门主课培训，由于目前绿光关注的主要是英语教学，且各科目教育目前还未完善，对于精锐的全面、直接的竞争尚未形成。
学大教育是目前精锐在上海的主要竞争对手，其在教学模式上（一对一）等各方面都是精锐的直接竞争对手。
学大教育科技（北京）有限公司（www.xiexiebang.com）成立于2001年9月，是一家结合了优质的教育资源和先进的信息技术，专注于中国教育服务领域的高科技公司，总部设在北京。
在师资方面，学大也拥有较强的师资力量，特聘各地区重点中小学专兼职教师、特高级教师，均为多年担任各年级、初高中毕业班教学工作，部分教师长期研究中高考命题和阅卷任务，教学经验丰富。此外，拥有近十万来自清华大学、北京大学、北京师范大学、人民大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学、上海交通大学等数百所重点大学、有着丰富家教经验的在校大学生、研究生，整体的师资力量极具雄厚。
目前学大遍布全国共19个城市：北京、上海、广州、天津、成都、武汉、杭州、太原、济南、哈尔滨、南京、重庆、沈阳、石家庄、深圳、长沙、大连、西安、郑州。筹备中的城市有：南昌、长春、青岛、福州、兰州、呼和浩特、乌鲁木齐、合肥。
目前学大在上海的网点共有5家，分别为：徐汇校区：上海市徐汇区凯旋路3500号华苑大厦2号楼12层D座；黄浦校区：上海市黄浦区黄河路355号雅州大厦1号楼5层519室；虹口校区：上海市虹口区东江湾路188号（空间188）D座222室；浦东校区：上海市浦东区商城路303号申金大厦裙楼二层A座；杨浦校区（新）：上海市杨浦区四平路2158号富庆国定大厦12层1201室。此外，在卢湾区学大还将开一个新校，具体地址目前不详，这也会对我们精锐目前的徐汇校区构成一定威胁。
在价格上，学大的价格定位偏高，目前平均价格在100-150元/课时（1小时），以高中为例：高中62课时以下为150元/小时，62-102课时为140元/小时，102-192课时为135元/小时，192-298课时为130元/小时，298-418课时为125元/小时。
目前学大在上海的广告投入也是相当大的，学大在短信营销、报广这两项其主要的宣传途径上投入巨大，在报广上几乎每周都能看到其身影，主要的媒体形式是通栏和半通栏，主要的媒体有：新民晚报、新闻晨报、新闻晚报、家庭教育报、中学生学习报等。
三、家教市场消费者调研分析
市场调查问卷统计结果(210份有效问卷统计)
1.您知道的课外辅导的机构有？（可多选）（无提示说出两三个）1.新东方
(40人)
19.05%
2.华浦
(34人)
16.19%
3.学大教育
(24人)
11.43%
4.华询
(21人)
10%
5.乐知
(12人)
5.71% 6.优盟
(10人)
4.76%
7.其他
0%
未填:
(69人)
32.86%
2．您的孩子是否正在或曾经参加课外辅导的课程？ 是(169人)
80.48% 否(28人)
13.33 %
未填:(13人)
18.57 %
3.您是否有兴趣送孩子参加课外辅导？
否
(31人)
14.76%
是
(23人)
10.95%
未填:
(156人)
74.29%
4.您孩子暂时不参加课外辅导教育的原因？（可多选）学校学习压力大，功课过重
(27人)
12.86% 觉得没有效果
(25人)
11.9% 学费太贵
(9人)
4.29% 没有感兴趣的课程
(9人)
4.29% 交通不方便
(6人)
2.86%
其他
(2人)
0.95%
未填:
(136人)
64.76%
5．您送孩子参加课外辅导，是希望能？（请选择并排序，可多选）
□提高学习成绩
(111人)
52.86%
□作为平时学校教育的补充
(78人)
37.14%
□为考入重点学校作准备
(36人)
17.14%
□其他
（1人）
0.48%
6.请选出您为孩子选择课外辅导机构时考虑的因素，并按重要程度为其打分（可多选）（继续追问）
□教学效果
（146人）
69.52%
□教学环境
（58人）
27.62%
□收费合理
（52人）
24.76%
□名师
（40人）
19.05%
□交通便利
（37人）
17.62%
□知名度
（35人）
16.67%
□规模
（29人）
13.81%
□朋友推荐
（25人）
11.9%
□课程设置
（18人）
8.57%
□小班教学
（11人）
5.24%
7．您是通过何种渠道获取课外辅导机构的信息？（请选择并排序，可多选）□ 互联网
（67人）
31.9%
□ 电视
（59人）
28.1%
□ 报纸
（51人）
24.29% □ 广告宣传单
(43人)
20.48%
学校老师推荐
(30人)
14.29% □ 亲友介绍
(21人)
10%
□ 杂志
（17人）
8.1%
□ 广播
(13人)
6.19%
□手机短信
(3人)
1.43%
□ 其他
0%
8.您的家庭月平均收入水平? □4000-5999 6000-9999
(112人)
53.33%
□10000-14999
15000-19999
(63人)
30%
□20000及以上
(27人)
12.86% 低于3999
(4人)
1.9% 未填:
(3人)
1.43%
从目前的调研结果看，可以形成如下总结：
上海的消费者对家教公司的整体情况并不了解，在家长心目中也没有任何一家教育机构可以在目前市场上占据绝对优势，虽然消费者对华浦、学大、新东方这样的机构或有耳闻，但这个市场品牌混杂繁多，真正在家长心目中的旗舰品牌并未形成。
在家长对孩子参加课外辅导课程的态度还是比较认可，大多数家长都有参加课外辅导课程的意愿或者已经参加过此类课程的辅导。说明整个家教市场的潜力还是相当大，且家长对课外辅导的形式接受度和倾向性还是相当高的。家长对课外辅导的疑虑还是存在于对效果没有太大的把握，绝大多数家长希望通过课外辅导能够让孩子提高学习成绩，在家长选择课外辅导机构时考虑的因素中首当其冲的还是教学效果，占到选项的60%-80%，其次对于知名度、规模、收费、师资力量、交通、教学环境都各有15%-20%的偏重。
在家长获取课外辅导机构信息的渠道方面，报纸、杂志、电视、互联网和户外宣传单都占据了一定比例，因此这些也是以后宣传的主要媒体渠道，此外学校老师推荐也占了15%左右的比重，这也是在学校通路宣传和渠道公关的机会点。
第三篇：上海房地产市场调研报告
上海房地产市场调研报告
本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况 一）土地供应 2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研
公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资 2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设 2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易 2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初增加56.2% 2010年上半年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长4.8%增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4% 五）住房价格 2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%其中1-4月累计环比上涨3.7%5月份持平，6月份环比下降1.4% 分类别看：2010年1-6月新建住房销售价格指数累计环比上涨1.7%70个大中城市为6.0%其中6月份环比下降0.8%二手住房销售价格指数累计环比上涨3.4%70个大中城市为3.6%其中6月份环比下降2% 2010年上半年，本市商品住房平均销售价格14112
元/平方米，同比增长20.7%增幅回落19.1个百分点。六）房屋拆迁 2010年上半年，全市拆迁居住房屋面积274万平方米，比上年增长 8.4%动迁居民户数17700户，同比减少44.10%增幅下降67.3个百分点。七）房地产金融 2010年6月末，全市中资商业银行人民币房地产贷款余额7964.50亿元，同比增长30.3%2010年上半年增加贷款915.53亿元，同比多增316.94亿元。其中个人住房贷款余额4375.46亿元，增长37.6%增加贷款462.65亿元，多增199.67亿元；房地产开发贷款余额2915.17亿元，增长24.4%增加贷款387.98亿元，多增52.29亿元。
二、2010年上半年上海房地产市场的发展环境2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。3月份一些大城市房价快速上涨、地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。一）房地产市场政策环境 2010年上半年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。2009年12月14日，国务院常务会议明确提出“加强市场监督，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨”四项措施：1增加普通商品住房的有效供给；2继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；3加强市场监管；4继续大规模推进保障性安居工程建设。此后，12月17日，财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清。2009年12月29日，上海市房管局、市财政局、市地税局、市建交委、市规土局五部门发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》沪府办发[2009]58号）共四项15条。严格贯彻国家各项房地产税收和金融政策，同时上海还规定，恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人购买存量普通住房交易（转让）手续费。2009年12月30日，市公积金管理中心下发《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》沪公积金[2009]75号）人均住房面积低于本市平均水平的家庭再次贷款购买第二套普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的每户家庭最高贷款限额为40万元（有补充住房公积金的最高60万元）对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。人均住房面积的认定，以市房地产交易中心的有效资料为准。2010年1月1日，市政府办公厅转发市农委、市规划国土资源局《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》沪府办发[2010]1号）明确了试点的基本原则、具体条件、政策措施、工作程序和组织领导，规定在符合规划、85%以上农户同意置换的地区推进宅基地置换试点，同时确保置换项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2010]4号）共五项11条。第三条中“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房家庭（包括借款人、配偶及未成年人子女）贷款首付比例不得低于40%贷款利率严格按照风险定价”第五条中，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”第六条中，国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为”第七条中“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售” 2010年3月8日，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发[2010]34号）共5项19条，要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先确定保障性住房用地地块，确保计划落实。通知还要求省级管理部门每年3月底前，上报本住房和保障性住房用地供应计划，公开土地出让和划拨结果、土地开发利用信息和违法违规用地查处结果。2010年3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》财税[2010]13号）对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（即：不能享受1%契税优惠）2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。2010年3月26日，国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》国土电发[2010]28号）要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。2010年4月13日，建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 建房[2010]53号）要求商品住房严格实行购房实名制，认购者不得擅自更改购房者姓名。通知明确：未取得房屋预售许可证的项目不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用。房地产开发企业应将取得预售许可的项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报，明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售等违法违规行为的查处力度；要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息；要鼓励推行商品住房现售试点。2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号）共5项10条，要求坚决抑制不合理住房需求，对购买第二套住房的家庭贷款首付比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的贷款首付比例和利率应大幅度提高，商业银行可视情况暂停发放“三套房贷”对不能证明居住满一年的非本地居民暂停发放购买住房贷款（第3条）通知还要求建立稳定房价和住房保障工作的地方政府考核问责机制，增加居住用地有效供应、调整住房供应结构，加快保障性安居工程建设，加强市场监管。2010年5月25日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号）要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得低于2%保障性住房除外）通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。2010年5月26日，建设部、人民银行和银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 建房[2010]83号）明确商业性住房贷款中的住房套数，依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，对借款人已拥有一套（及以上）成套住房，或者已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策；同时要求只有对能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，且家庭成员没有住房的非本地居民，才能执行首套住房信贷政策。2010年6月8日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国税总局、银监会联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）要求按照政府组织，社会参与的原则，通过新建、改建、收购、市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源，供城市中等偏下收入住房困难家庭承租。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”投资者权益可依法转让。2010年6月22日，市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉若干规定》沪房管保[2010]208号）明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。2010年6月29日，市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。二）货币金融环境 2010年上半年，国家继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。1提高存款准备金率。2010年上半年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5% 2控制货币信贷增速。2010年上半年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。2010年6月末，广义货币（M2余额67.39万亿元，2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研
同比增长18.5%增幅比上年末低9.2个百分点；狭义货币（M1余额24.06万亿元，同比增长24.6%增幅比上年末低7.8个百分点。预计全年新增货币信贷7.5万亿元。2010年上半年，金融机构人民币贷款增加4.63万亿元，同比少增2.74万亿元；人民币存款增加7.63万亿元，同比少增2.35万亿元。2010年1-6月，银行间市场同业拆借月加权平均利率分别为：1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31% 3增强人民币汇率弹性。2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。
三、2010年上半年上海房地产市场形势分析与下半年市场情况预判 2010年上半年，上海坚决贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策，切实推进保障性住房的建设工作。由于新增供应量的相对不足，住房价格继续高位运行，成交量下降。新国十条”出台以后，市场成交进一步萎缩，观望气氛浓重，成交价格有所松动。预计下半年观望气氛仍将持续，商品住房价格会出现实质性松动和区域结构性的调整，但总体房价水平的下降空间不大。以下侧重从土地、投资、销售、房价等方面进行分析，同时对二手房和租赁房市场也作了分析。一）住宅用地供应大幅增加，土地价格涨幅回落 继2009年上海加大住宅用地供应以后，2010年上半年，本市继续加大住宅用地的供应力度，住宅用地供应达到416.2公顷，同比增长189.73% 从住宅用地出让的价格看：2010年上半年，地价涨幅有所回落。中心城区住宅用地出让价格一季度同比增长35.2%二季度同比增长34.5%从环比看，二季度内环内、内中环、中外环、外环外的住宅用地出让价格水平环比分别为：上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外，非理性竞拍的现象减少，上半年预申请公告的105幅土地中，有3人以上预申请的地块为20幅。2010年上半年上海地价呈先高后低走势。2月2日，证大置业（民企）以99.2亿元竞得外滩8-1地块，楼面地价为3.4万元/平方米，成为上海的新地王（总价与单价双料地王）该地块起始价91.1亿元，4家企业竞价。2月12日，华侨城（央企）以70.2亿元竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊，楼面地价达5.2855万元/平方米，成为全国单价地王。该地块2家企业竞价，溢价率49%同日，仁恒（外企）以38.2亿元竞得徐盈路东侧B4-01地块，楼面地价15498元/平方米。该地块12家企业竞价，溢价率431%6月23日旭辉集团（民企）以7.62亿元拿下的青浦工业园区岛区西侧居住地块，楼面地价5507元/平米，溢价率136%为上半年居住用地的最高溢价率，明显低于2009年的溢价率水平。目前该地块周边房价约为13000元/平方米左右，面粉贵过面包”现象不再。2010年下半年，随着保障性住房建设的推进，土地供应尤其是住宅用地的供应仍将大幅增长。但从供应地段上看，23个大型居住社区中除孙桥、外高桥航津路和顾村在外环内侧外，其余均在郊区，外环以内居住用地的供应不会增长。从土地价格来看，一方面上半年三次上调存款准备金率和房地产市场销售低迷，将影响到开发企业的现金流，从而制约企业的拿地力度；另一方面在上海建设“两个中心”背景下，中心城区的可供居住用地有限，旧城改造的成本居高不下，地价的上涨压力依然存在因此，下半年地价总体水平将有所下降，但下降的幅度不会太大（如：7月2日闸北彭浦456街坊地块以底价成交，楼面地价12002元/平方米，而该地块周边的房价在20000元/平方米以上）但中心城区的地价仍然维持高位，即使上涨，涨幅也将继续回落。无论是地价下降还是涨幅下降都将对房价产生重要影响。二）保障性住房投资大幅增长，房地产投资规模增长较快 十一五”期间，上海的房地产开发投资呈现“规模大、增幅小”格局，总体把控谨慎。2009年下半年伴随保障性住房建设的推进，房地产投资额快速增长。2010年上半年完成房地产投资额845.28亿元，同比增长35.5%为5年来最大增幅。分类别看，住宅投资额为518.18亿2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研
元，增长44.3%办公楼投资额为105.12亿元，增长33.4%商业用房投资额107.19亿元，增长47.3% 房地产投资规模同比扩大，主要原因在两个方面：一是保障性住房开工提速，投资规模扩大。2010年上半年本市经济适用房开发投资额就达48.78亿元，同比大幅增长17.7倍。二是上半年延续了2009年下半年投资快速增长的惯性，2010年上半年开发企业完成土地开发和购置土地规模增长较快。此外，2009年上半年的投资规模基数较低，也是2010年上半年投资增幅较大的原因。三是2009年开发企业大笔销售资金回笼和筹资渠道相对宽松。2010年上半年，本市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%投资的资金来源比较充裕。2010年下半年，上海继续推进保障性住房的建设，全年房地产投资总额将保持同比较快增长，但受到市场销售不畅的影响，市场化商品房的投资节奏将有所放缓，使得环比增幅下降。同时，投资的传导效应将使得其他产业的投资占比扩大，房地产投资占社会固定资产投资的比重将有所回落。三）商品住宅成交量明显下降，住房价格冲高回落 2010年上半年，上海商品房供销双降。批准预售商品房714万平方米，同比下降14.6%其中批准商品住房预售562万平方米，同比下降20.2%商品房销售同比明显减少，上半年销售1009.13万平米，减少35.8%其中商品住宅销售840.51万平米，减少41.8%其销售总量和住宅销售量为2004年宏观调控以来半年销售量的新低，低于2008年上半年）但办公楼和商业用房的销售量同比增长。分析商品住房销售下降的原因，一是2005-2008年商品住房用地供应逐年下降，使得近年来竣工面积和批准预售面积逐年减少。二是房地产调控政策抑制了投资投机性购房，也影响自住型需求对调控降价的预期，观望气氛浓厚，购房需求明显减少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅价格上涨过快，房价过高也抑制了购房需求。四是世博会的举办延缓了部分项目的建设和旧城改造，动拆迁购房需求减少。办公楼和商业用房的销售量增长的原因，首先是住宅建设和成交区域的不断外延带动了周边商办用房的销售；其次，上海近几年来房价的商住倒挂”现象使得部分投资客由投资住宅转为投资商办楼；同时，部分开发企业迎合自住型购房者的需要，建设了一批小户型、可居住的办公用房。从2010年上半年商品住房成交的结构看，一是成交区域继续向近远郊转移：内环内占比7.1%同比上升0.5个百分点；内外环间占比16.6%同比下降4.7个百分点；外环外占比76.4%同比上升4.2个百分点；二是成交房型继续趋小：90平方米以下占比44%同比上升11.8个百分点，90-140平方米占比33.6%同比下降10.9个百分点，140平方米以上占比22.4%同比下降0.9个百分点；三是价格区间明显上移：单价在7000元以下的占39.9%同比下降5.6个百分点，单价在7000-10000元的占16.5%同比下降2个百分点，单价在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4个百分点，单价在17500元以上的占23.5%同比上升9个百分点。图12009年7月-2010年6月上海市场化商品住宅销售情况数据来源：民间机构网上监测。市场化商品住宅”不包括配套商品房和经济适用房。2010年上半年住房价格总体上是上涨的1-6月新建房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%但从价格走势上看是先扬后抑，1月份环比上涨0.7%2月份持平，3月份环比上涨1.9%4月份环比上涨1.1%5月份持平，6月份环比下降1.4% 2010年1-4月上海商品住房价格继续上涨，4月份商品住房价格水平创出历史新高。其原因仍然是供应不足，需求增加，仅首次购房和改善性购房的需求还相对稳定，但加上投资性购房的需求大量增加，推高了房价。其表现是继续2009年的豪宅领涨。据民间研究机构监测的数据，一季度5万元/平米以上的豪宅成交338套（同比增长15.8倍）8.67万平米（套均257平方米）63.19亿元（平均72884元/平方米）4月17日“新国十条”出台以后，恒大集团首先其全国20多个城市约40个在售项目全面实行“八五折”优惠。不久，万科宣布实行优惠促销。6月初，绿地集团在全国41个城市近百楼盘优惠促销（上海有12个楼盘）受其影响，上海5月份就有37个楼盘优惠促销，6月份增加到49个楼盘。6月份本市月度成交超过1万平米的9个楼盘中，有8个是绿地、保利、复地、恒盛等知名企业的优惠促销楼盘。开发企业的优惠促销形式大致可分为三种：一是送面积、送物业管理费、送家电补贴、送购房契税等变相降价方式；二是优惠活动期间购房，价格打折；三是新盘低开、直接降价。因此，5月份房价上涨持平，6月份房价下降。2010年下半年，市场将延续56月份观望、僵持、盘整的态势。一方面，企业总是追求利润的最大化，开发企业在不差钱”情况下不会主动降价，即使降价幅度也不会太大。另一方面，现在房价确实太高，消费者希望房价降得多一点，有些投资者也想等待“抄底”从总体上看，56月份已有企业开始优惠促销，下半年一些自身资金链趋紧的开发企业会选择降价促销，回笼资金，并带动周边项目跟进降价促销。随着价格的回落，销售量也会有所增长。但房价回落的幅度不会太大，销售量的增幅也不会太大，市场回暖要看明年。同时，商办用房销售将继续保持同比增长，商住价格倒挂”现象会有所缓解。四）存量住房（二手住房）成交量明显下降，住房租金上扬 2010年上半年，上海存量住房成交878.15万平米（同期商品住房销售840.51万平方米）同比减少8.37%存量住房交易量下降的同时，挂牌出售量大幅增加：6月末，网上存量住房可售量为1494.54万平米（6月末，市场化商品住房网上可售量为573.72万平方米）同比增加74.13%上半年存量住房挂牌出售量的增加始于4月份“新国十条”出台以后，主要是相当部分持有多套住房的业主预期房价即将下跌，从而急于抛售。存量住房的价格走势与商品住房的价格走势相似。2010年上半年，上海住房租赁市场成交活跃，租金呈逐步上扬态势。尤其是自4月中旬“新国十条”出台后，更是需求旺盛，租金快速上扬，渐成各方关注热点。据上海房屋租赁指数办公室数据显示，上海房屋租赁指数连续6月上扬，1-3月累计上涨3点，4-6月累计上涨14点。以6月为例，2000元/月以内的低端房源租金涨幅最大，平均上涨200元左右，呈近年来少有的快速上涨之势。以宝山和普陀为代表的中环区域租金上涨的房源最多。分析当前上海住房租赁市场活跃、租金快速上扬的原因，主要是短期需求拉动：一是传统租赁旺季到来，大学生住房租赁需求迅速增加。大批外地高校毕业生选择留沪或来沪就业，而这部分群体由于经济原因，租房成其解决居住问题的首选；二是世博观光增加了大量短租需求。从34月份开始，世博园区周边板块的租赁市场十分活跃，部分房源更以“日租房”形式出现，这类房源租金往往较高；三是受调控影响，市场观望气氛浓厚，部分购房者选择租房进行过渡，扩大了租房需求；四是目前上海的租售比（房价与月租金之比）偏高，住房的租售比约在400:1以上，房价快速上涨以后，租金也会上涨。
四、对当前上海房地产市场的看法和建议 上海积极贯彻实施国务院对房地产市场的调控政策，至6月末，房价过快上涨的势头已经得到遏制，调控政策效应显著，但也出现商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明显减少、住房租金上扬等现象。由此，建议政府管理部门和开发企业重点关注下列问题。一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展 房地产市场调控的目的遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的如何保持房地产市场的平稳发展。房价总体上讲，逐年平稳增长是正常的开发企业特别是长期从事房地产开发的企业都希望有一个平稳增长的发展环境。房价上涨过快，透支了后市的涨幅，增加了后市的风险，得益的只是房价上涨过快这一时间段售房的企业，对其他企业则有害无益。因此，开发企业更关心政策的连续性、稳定性、长效型，既要防止房价反弹，也要防止房价大跌。上海房价上涨过快，主要是购房需求拉动，特别是投资投机性购房的拉动。通常的办法是增加供应，控制需求。从增加供应看，上海土地资源紧缺，2004年宏观调控以后，商品住房用地供应逐年减少，2009年下半年起大幅增加住宅用地供应，增加的主要是保障性住房这一块，市场化商品住房用地并无增加。而保障性住房近两年还只能解决低收入住房困难家庭，这部分群体本来就是买不起房，不能形成购买商品住房的实际需求。但公共租赁房能起到分流和延缓购房需求的作用。从控制需求看，主要通过二套房贷政策，抑制投资投机性购房需求，但也影响到改善型购房需求，同时自住性购房需求也因调控政策预期降价而等待观望或租房过渡，导致市场低迷。为此，开发企业希望房产税的政策暂缓出台，如果销售继续低迷，可考虑对改善型购房需求放宽贷款政策，防止销售量进一步下滑。二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量 目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后，2003年底颁布的上海市城市规划条例修正案》中所明确的双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初，原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8这样做的主要目的为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。当前中心城区几乎无地可供，住房价格居高不下的情况下，可以对非中心城区（外环以外）住宅用地提高容积率上限，增加住房的供应面积。此外，目前本市成熟的商业商务区基本都集中在内环以内，产业与工作人群过于集中。住宅建设的郊区化导致了中央商务区的拥挤和部分新建住宅区的卧城化”为此，建议根据现代城市的规划理念，大力推进依托轨道交通的城市副中心和服务业集聚区（微型CBD建设，重点发展郊区城镇和大型居住社区的商业商务集聚区，加快城乡一体化，提高城市商业、商务以及人口的承载力。三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与 长期以来，租赁市场的发展相对滞后。当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在大房型分隔后“群租”现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。住房销售市场和住房租赁市场是住房流通的两大市场，发展租赁住房市场，尤其是公共租赁住房，不仅能有效解决本市日益突出的居住问题，同时也是促进住房销售市场健康发展的有效措施。政府部门应该重视并大力发展公共租赁住房，一是制定租赁市场的政策，完善租赁信息系统网络建设，加强市场监管。二是鼓励中小房型普通住房的开发商拿出一部分房源进行租赁，地价和税收上给予优惠，若干年以后准予销售。三是对大型国有企业给予长期贷款支持，使其成为本市发展公共租赁住房的生力军。四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略 本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：1从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，上半年全国20家大型开发企业集团中，恒大的业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。22009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。32010年上半年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；4这次调控的力度是逐步增强的如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。首先，企业应该认真贯彻遏制房价过快上涨的政策措施，不要捂盘惜售。手中有楼盘的企业特别是资金不宽裕的企业应通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。同时，市场低迷的情况下，应加快项目的开工和建设，增加市场供应，争取赶上下一轮行情。其次，企业在当前市场低迷情况下，可以到二三线城市逢低吸纳土地，也可以拿一些非住宅用地。当前，已经有很多企业纷纷在二三线城市逆势拿地，为后续发展蓄势。同时，当前调控从紧、市场低迷情况下，部分中小企业可能面临资金链短缺的问题，大企业可以考虑参股、收购，使项目正常开发，对大企业和中小企业、对市场都有利。再次，企业要争取参与保障性住房的建设，参与大型居住社区的建设，开发建设符合绿色、低碳、环保要求的房地产产品，提升房地产开发的产业化和
标准化水平，扩大规模化效益。
第四篇：2010年上海房地产市场调研报告
2010年上海房地产市场调研报告
房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。
本次调研以分析2010年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。
一、2010年上海房地产市场的基本情况
（一）土地供应
2010年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%。其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%。在居住用地中，2010年新增182公顷。₁
2010年，开发企业在上海共购置土地106.08公顷，同比增长14.6%；共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1%。₁
（二）房地产开发投资
2010年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%（全国为19747亿元，同比增长38.1%），增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%，占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%。住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。
2010年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%，增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%；利用外资19.63-1-
亿元，减少56.9%；自筹资金511.80亿元，增长47.9%；定金及预付款362.82亿元，减少0.6%。
（三）房地产开发建设
2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%，增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%；住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。在施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%；其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%；住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。
2010年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%，减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4%。
（四）房地产交易
2010年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%，减幅扩大
4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2%。
2010年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%（全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%），增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8%。
2010年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长
4.8%，增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4%。
（五）住房价格
2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%，涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%）。其中1-4月累计环比上涨3.7%，5月份持平，6月份环比下降1.4%。
2010年，本市商品住房平均销售价格14112元/平方米，同比增长20.7%，增幅回落19.1个百分点。
二、2010年上海房地产市场的发展环境
2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”的各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。在3月份一些大城市房价快速上涨、“地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。
（一）房地产市场政策环境
2010年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。
2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业税；转让购买超过5年的普通住房免征营业税。
2010年3月19日，国资委召开部分中央企业会议，国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用；78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。
2010年3月26日，国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》（国土电发[2010]28号），要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。₄
2010年5月25日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），要求各级税务机关与有关部门协调配合，加强领导，强化征管，配备骨干，集中精力加强管理，全面组织清算；同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平，东部地区预征率不得低于2%（保障性住房除外）。通知强调，各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。₂
2010年6月22日，市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉的若干规定》（沪房管保[2010]208号），明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。
2010年6月29日，市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》，规定经济适用房的贷款额度以户为基础，由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加，最高不超过60万元；借款人发生三期以上逾期时，可申请增加补充还款人偿还贷款。₃
（二）货币金融环境
2010年，国家继续实施积极的的财政政策和适度宽松的货币政策，同时着力提高调控的针对性和灵活性。
1、提高存款准备金率。2010年，央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后，大中型金融机构的存款准备金率达到17%（农村信用社等小型金融机构没有受到影响，准备金率依然为13.5%）。
2、控制货币信贷增速。2010年，中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路，着力把握货币信贷投放的重点。
3、增强人民币汇率弹性。2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人发表谈话表示：根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率的弹性。
三、对当前上海房地产市场的看法和建议
（一）坚决贯彻国家调控政策，保持房地产市场的平稳发展
房地产市场调控的目的是，遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。前几次调控，都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头，更重要的是如何保持房地产市场的平稳发展。
（二）适度提高商品住房容积率，增加住房供应量
目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后，2003年底颁布的《上海市城市规划条例修正案》中所明确的“双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初，原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后，中心城区住宅容积率上限降至2.5，外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8。这样做的主要目的，是为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题，同时缓解地面沉降。
（三）加快公共租赁住房建设，鼓励房地产开发企业参与
长期以来，租赁市场的发展相对滞后。在当前调控的背景下，本市住房买卖市场成交低迷，但租赁市场成交活跃，且租金上涨迅速，引起了各方的高度关注。当前，本市住房租赁市场存在诸多问题，包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋，难以形成规模经济与协同效应；政府无法全面掌握租赁信息，无法实施有效市场监督；租赁登记制度远没有得到落实，租赁备案率极低，市场发展呈无序状态。从目前存在的大房型分隔后“群租”的现象分析，本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩，小房型供不应求，宿舍型供应缺失的供求矛盾。
（四）开发企业要认清调控形势，积极调整经营策略
本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同，开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性，认真研究分析调控以来的新情况：（1）从已有的市场促销案例看，首先降价的恒大集团取得了明显成效，民间机构的监测数据显示，全国20家大型开发企业集团中，恒大的业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机，没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。（2）2009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用，为上海房价的总体稳定奠定基础。（3）2010年国税总局有关土地增值税清算的政策，需要开发企业以充足的现金流做好应对准备；（4）这次调控的力度是逐步增强的，如果房价调整不能达到调控的效果，可能会有新的调控措施出台，具有不确定因素。
参考文献：1.上海市房地产行业协会,上海2010年房地产地产供应。
2.国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》
3.市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》
4.国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》（国土电发[2010]28号）
建造工程学院 09秋季土木工程（2）
朱任怡王知印张雯菁王芳陈瑞雯
2011．2．20
第五篇：上海甲级办公楼市场调研报告2
上海甲级办公楼市场调查报告
前言
上海的办公楼市场经过近十年的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，上海市甲级办公楼目前主要分布于五大区域，即：虹桥区域、南京西路区域、淮海中路区域、人民广场外滩区域以及浦东陆家嘴区域。本报告将着重围绕这五大区域中的75栋甲级以及次甲级办公楼，来分析上海目前办公楼市场现状。
上海甲级办公楼历年价格、租金及资金回报率分析
合理的投资收益对超额回报率的打压，使得上海甲级办公楼的回报率在1994年达到24.2％的顶点之后，连年持续走低。回报率的走势基本与空置率保持相反的步调，办公楼整体市场环境趋弱导致其回报率长期居低不上。而自1999年始，租金、价格的上升，办公楼的热租，使近三年的办公楼投资回报率不断上升，由数据显示，2000年和2001年的办公楼投资回报率分别为8.5％和9.5％，办公楼市场开始呈现升温。
从甲级办公楼的价格走势看，在1995年达到顶峰，但随着办公楼供应量的大幅上升，1995-1999年间，甲级办公楼的价格也随之大幅下降，到2000年随着入住甲级办公楼的公司增多，空置率下降，价格有所回升。
租金的走势同价格的走势基本相近，1995年达到最高点，随后办公楼供应量上升，租金逐年下滑。1999年以后亚洲经济复苏，大量的外资开始涌入上海市场，甲级办公楼升温，租金开始节节上涨。
2.办公楼的未来区域发展热点
中国的入世和近几季度的强势供应共同缔造了近期办公楼市场繁荣的这一局面。入世对办公楼市场将产生持续的影响，很多银行、金融机构和律师事务所
将不断积极地扩大各自企业规模，例如太平洋安泰人寿保险在上海国际贸易大厦租下了5个楼面。中国正在努力成为国际制造工厂，这也对传统企业扩大国内办事机构规模有利好因素影响。尽管目前全球经济复苏的步伐对办公楼市场仍有较大影响，但中国对办公楼市场的需求量仍有着强有力的鼓舞。
从区域市场来看，从最早的虹桥地区到现在逐步发展成以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以南京西路、太平桥、虹桥、徐家汇为区域性CBD的多级发展格局，五角场、中山公园、浦东国际机场、松江新城作为潜在的区域性CBD均有崛起之势，CBD的形成所带来的聚集效应和辐射功能，又反过来促进和推动办公楼市场的发展，使得办公楼的投资建设和市场变化成为房地产市场的热点。
从上海现有办公楼的发展趋势来看，区域发展、分头并进的局面仍将保持，各个CBD受到整个大势趋好的影响下，根据目前已出台的规划表明，以下这几个区域将会有新的亮点出现，值得关注。
与外滩南北呼应的上海北外滩地区整体开发
未来北外滩地区将形成现代商务区、国际航运商贸区和提篮桥历史风貌与现代商业街区三大功能组团，成为黄浦江沿岸又一亮点；虹口港以西的现代商务区与外滩、陆家嘴形成上海CBD（中心商务区）“金三角”。世茂在北外滩中央商务区改造土地面积为20万平方米，新建建筑面积为70万平方米，包括高级办公楼，五星级酒店，商业旅游等，加上配套的高级住宅区，总建筑面积将会超过100万平方米。
2.目前甲级办公楼的衡量标准
上海
在上海将甲级办公楼定义为：市中心繁华地段，高品质、装潢讲究、大堂宽敞、楼面面积宽阔、间隔具有弹性、中央空气调节系统完善、设有良好的载货升降机设备、高速客梯、专业物业管理、先进智能化设施、有常年泊车设施等。
一.上海主要办公区域分析
1.地理位置分布
上海高档办公楼集中分布于5个区域，即卢湾区的淮海中路沿线，静安区的南京西路沿线，浦东新区的陆家嘴，长宁区的虹桥，以及徐汇区的徐家汇。根据2001年的统计，各区域办公楼市场供应分布有所不一致。
2.淮海中路区域（卢湾）
淮海中路是上海的高档商业区域，交通便利，集商业零售、现代办公于一体。
近几年来，随着淮海中路东段（成都路以东至西藏南路）的高档办公楼的迅速崛起，使本区域居为上海最主要的办公楼区域之一。
该区域交通便捷度可以充分体现在，通过南北高架直达火车站以及通往市区内环线，而通过内环线可以在15至20分钟内到达虹桥国际机场或是浦东新区，而通过延安路隧道，仅10分钟便可从淮海中路上的办公楼出发到达陆家嘴。地铁一号线分别在淮海中路常熟路、陕西南路以及黄陂南路设有三个的车站使在淮海路办公楼内工作的上班族倍感便捷。
其路两旁拥有众多知名楼盘，代表性的物业有瀛通绿地大厦，中环广场、香港广场、上海广场、大上海时代广场、兰生大厦、瑞安广场、力宝广场、中海大厦、金鐘广场、柳林大厦等。主要租客类型，以大型外资公司为主，涉及通讯科技、网络、证券、投资咨询、房地产行业、广告策划等。
一些香港的主要发展商，例如瑞安、力新、新鸿基、菱电、力宝、九龙仓以及新世界在此都有自己开发的项目，包括办公楼、住宅、零售以及酒店。其中瑞安广场是在此区域中第一个完工的优质项目，竣工于1997年该项目一推出市场便被迅速吸纳，租户包括主要的跨国公司如：安达信、杜邦、拜耳以及国际商业机器(IBM)等。
上海中环广场以及力宝广场均是在1999年推入租赁市场的国际甲级办公楼，总共提供约87,600的办公楼面积。两个项目在完工后均被市场被迅速吸纳，现基本上都无办公楼面积可供出租。其中中环广场拥有一批知名公司入住其中，例如：默沙东、Pillsbury、普华大华以及北方电讯等。
2.南京西路区域（静安）
南京西路上的上海商城曾经是上海最为显赫的办公楼，作为当时设施最优越和位置最适中的办公楼，曾经以月租金高达90美金而被列为当时全球最昂贵的办公大楼之一。目前，南京西路商区定位成高级商务商业区，与南京东路进行错位竞争。代表性的物业有嘉里中心、中信泰富广场、恒隆广场、梅隆镇广场、上海商城、中欣大厦等众多优质物业。目前已有施乐、达能、EDS、戴尔、百事、深圳华为等海内外大公司进驻，以通讯科技、信息咨询、广告策划、航空服务、传媒等行业为主。
3.浦东陆家嘴区域（浦东）
陆家嘴金融贸易区位于上海浦东新区的核心区域，与浦西外滩仅一江之隔，为上海的母亲河——黄浦江和上海城市内环线所环绕，占地28万平方公里，南浦大桥、延安东路隧道以及八条轮渡构成了越江交通的大动脉。地铁2号线和人行越江隧道的建成，过江费的取消、浦江两岸的交通更为便捷。
浦东由于近年来高速增长的经济，众多的优惠政策，良好的基础设施，吸引
了众多的跨国企业入住区内办公楼聚集地--陆家嘴中央金融区。自从招商大厦在浦东成为第一幢开盘的高档办公楼后，浦东的高档物业如雨后春笋般冒了出来。
目前区内代表性物业有环球金融中心，金茂大厦、国金中心，汇丰银行大厦、中银大厦、中融碧玉蓝天.东方金融广场,证券大厦、船舶大厦、招商局大厦、浦项商务广场、新建设大厦，在建的上海中心及世界各大银行总部大楼等。主要租客类型，以金融贸易区的服务定位，以金融类企业如银行、证券公司为主。由于人民银行对金融机构的优惠政策，使得众多国际金融机构纷纷入住该区。
1995年，中国银行上海分行率先迁入陆家嘴，紧随其后的是上海房地产管理局于1996年亦迁址到陆家嘴，在这之后，有许多公司以及政府机构迁入此区域。1997年有18家国际主要的金融机构以及上海证券交易所涌入该区域。截至2000年3月，共有37家世界主要的金融机构迁入小陆家嘴，其中包括花旗银行、东京三菱银行、渣打银行、汇丰银行、东方汇理以及得累斯登银行，并且有19家机构被获准经营人民币业务。除了银行，更有许多律师行以及保险业公司迁入小陆家嘴。其他主要跨国公司入驻陆家嘴的包括西门子、阿尔卡特以及美国通用汽车公司。目前已有700余家金融机构，包括国内外的银行、证券、保险、典当和投资公司等。政府的政策、办公氛围的成熟以及许多的新的办公楼可供选择都是吸引他们入驻的因素。
3.虹桥区域（长宁）
虹桥紧邻虹桥国际机场及南北高架，凭借其便利的交通优势，曾一度成为八十年代末、九十年代初上海办公楼市场的重心；作为上海市最早成立的经济开发区，区内高档的物业林立，国贸大厦曾是无数外资机构入住的首选。九十年代中后期，随着浦东的进一步开发及上海老城区的改造与拓建，主要办公楼区域的分布呈东迁之势。
目前该区代表性物业有安泰大厦、远东国际广场、万都中心、仲盛金融中心、兆丰世贸大厦、上海国际贸易中心等众多优质物业。随着上海市办公楼市场重心的东移，目前该区内的客户搬走的远大于迁入的。目前拥有的客户有英国石油、通用电子、3M以及爱立信等公司，以进出口贸易公司为主。
4.人民广场及外滩区域（黄浦）
外滩区域是上海辉煌发展的历史见证。从旧外滩的“十里万国洋行”，至现在发展成为“远东金融中心”，是当今世界各国主要金融、证券机构等商家的必争之地。
代表性的办公楼有，绿城·黄浦8号，伦达金融大厦，港陆广场、港泰广场、永新广场、中区广场、东海商业中心、百腾大厦、金光外滩中心、海洋大厦、久事
大厦、联谊大厦、光明大厦、金融广场等。主要租客类型，以金融、保险业为主，兼顾以科技资讯类、信息服务类企业。
1994年，政府开始有意出售位于外滩上的一些欧式，有历史的建筑给原先这些建筑的拥有者。其中我们可见上海市人民政府迁出原先隶属于香港汇丰银行的大楼，而让浦东发展银行迁入。外滩现在有许多国内的银行，如浦东发展银行、招商银行、华夏银行以及工商银行等。另外还有一些境外的机构，包括友邦集团、花旗银行、荷兰银行以及盘古银行。
盘古银行在外滩占用了一幢建筑并把它重新装修了一番再行进入办公。其他类似的由香港或是内资公司购买的案例，友邦集团购买了从前在外滩的旧址。
二.区域市场总结分析
1.区域市场特征分析 区域 区域范围 代表性楼宇
中环广场、香港广场、上海
广场、大上海时代广场、兰
生大厦、瑞安广场、力宝广
场、中海大厦、金鐘广场、柳林大厦等 租客类型 以大型外资公司为主，涉及通讯科技、网络、证券、投资咨询、房地产行业、广告策划等。淮海中路区域（卢湾）成都北路— 西藏中路
南京西路区域（静安）成都北路—武
定路 嘉里中心、中信泰富广场、以通讯科技、信息咨询、恒隆广场、梅隆镇广场、上广告策划、航空服务、海商城、中欣大厦等 传媒等行业为主
汇丰银行大厦、中银大厦、金茂大厦、证券大厦、船舶以金融贸易区的服务定
大厦、招商局大厦、浦项商位。
务广场、新建设大厦等
安泰大厦、远东国际广场、以香港、台湾公司居多，万都中心、仲盛金融中心、多为进出口贸易公司为兆丰世贸大厦、上海国际贸主。易中心等
美罗大厦、实业大厦、嘉里
不夜城等 —— 浦东陆家嘴区域（浦东）浦东小陆家嘴及外围区域 虹桥区域（长宁）虹桥开发区及古北区域 其他区域 徐家汇、不夜城
2.区域甲级办公楼售价比较
从甲级办公楼市场来看，办公楼一般以租赁的形式为主，而销售的却比较少。这是因为市场上的甲级办公楼一般都建在为数不多的黄金地段，由于优质土地的稀缺性，导致开发商不舍得割爱，特别是那些有实力的开发商，更是采取只租不
售的形式。
但是还是有部分的甲级办公楼可提供销售，采取租售并举的形式。许多开发商采取以租为主，销售为辅的形式介入市场，这样做的优势在于一方面他们想保留一部分或大部分物业以待日后市场回暖，楼价上涨，可以取得更高的投资回报，另一方面，通过部分单元的出售，先回收一定的成本，降低其投资风险。从而取得高回报，低风险的双重效应。比例一般为3：
7、4：6左右。凭借着内环内地段价值、5A甲级写字楼的过硬品质和价优物美的高性价比，创造出近期高端写字楼销售的神话，仅仅在开盘后20天内就狂销3个亿，浦东陆家嘴滨江的东方金融广场、虹口北外滩的中信广场，同样以地段优势占据了成交榜的前列。
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