房地产市场调研的特点及方法（5篇材料）

第一篇：房地产市场调研的特点及方法

房地产市场调研的特点及方法

在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：

首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此，通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的房地产市场调研可以掌握消费者的意向和动态。根据马斯洛的“需要层次理论”，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息，而后随着生活水平的提高，经济条件的改善，又提出了一些功能要求，包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等。随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。房地产开发商必须通过市场调研，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率。

房地产与一般耐用消费品市场调研的区别

房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象，对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在：

宋尚教授，著名思维训练专家，原HP、KAPPA高级经理10余年职场思维导图实践经验，13年世界级公司管理层经验，国内第一个职场思维导图案例“李宁公司思维导图落地系统”创造者。中国职场思维导图之父。清华大学总裁班客座教授。任天下伐谋咨询高级合伙人、思维学院院长。他开创了中国职场思维导图培训领域，被称为中职场思维导图之父

他早年在海外接受思维导图专业训练，10余年从事思维导图教学与研究，是国内最早从事思维导图研究与在职场全面推广并落地的先行者之一

房地产市场调研具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有限性，以访问者需要甄别的难度高，如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等。还有访问者的配合等问题。经常的情况是找到满足条件的被访问者，可能需要访问的家庭是一般耐用消费品调研的数倍，准确性仍难以保证。房地产市场调研和处理都有较高的难度。房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研，如项目基地状况、交通信息和基本信息，一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者。

房地产市场调研的内容有下列4个特点：

1、房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研既包括很简单的内容，如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况，也包括像态度或爱好之类的复杂问题。有些问题被调研者可能不会回答，或不知道该如何回

答，也可能是因为问题太敏感而不愿回答。例如消费者的户型和空间布局偏好调研，消费者如不面对实际户型空间，一般很难回答调研者的问题。要得到这些方面的信息必须靠相当的专业知识、努力和智慧。仅靠一般的调研，就想得到所需的信息是不可能的。房地产市场调研分不同阶段，各个阶段的侧重点也不一样。

2、房地产市场调研具有很强的针对性

房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。一个调研项目可以只花几千元，也可以花几十万、几百万。可以在一天之内完成，也可长达数月。可以只提供小范围的一点点数据，也可以给出覆盖大范围的大量信息。房地产项目调研对时效性要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。

3、房地产市场调研的方法是多样的调研研究的方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或邮寄调研等方法。房地产市场调研开展的程度是有伸缩性的。所搜集数据的多少和复杂程度是可以选择的，这取决于所需要的信息和所拥有的经费。简单的调研可以设计得只需几页记录纸和一个可装在口袋里的计算器，结果也就是几页报告。复杂的大规模的调研要采用高级的计算机、数据分析程序和信息处理系统，用于处理、计算并生成大量精确的信息。

4、房地产市场调研结果具有一定的局限性

房地产市场调研的结论不是完美无缺的。就像任何其他工作一样，房地产市场调研也不可避免地会有错误、误差和疏忽。对方案的缜密设计和细心实施的目的就是为了避免较大的误差和疏忽。只要对调研信息的价值没有严重损害，细小的错误应当容忍。如果在调研或结束之后发现了细小的错误，就应当考察它们对调研信息有什么影响。仅仅因为一些细小的错误就贬低或抛弃调研结果是不合适的。应当按照错误的具体情况进行修正处理，这样可能需要在解释结果时作些修改，或是对调研发现的依赖方面作些变动。房地产市场调研结果不能直接指示决定。即使没有发现错误或疏忽，调研完全按所设计的方案进行，结果也不是完全确定的，不能指示或决定最终答案。调研结果只应被当成是另外一种证据。必须参考一般经验、普通的道理和其他信息来对它进行评价。人类的感性和判断总是必要的。对调研的结果要认真思考、理解，看与我们对问题的感性认识是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要时需作进一步的调研和分析。调研结果是重要的决策参考依据，但并不等于准确地给出了决策答案。

为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序包括确定调研目的、搜集资料信息、制定调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议。

房地产市场调研的内容非常广泛，涉及到房地产市场需求和供给的各个方面。但由于调研目的不同．调研时间限制，房地产调研的内容也并非完全相同。通常，房地产市场调研主要包括房地产市场环境调研．房地产市场需求调研．房地产市场供给调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容。

第二篇：市场调研方法

市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调

查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机

抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观

察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。

（1）按调查对象划分

1． 全面普查:__ 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查

。可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效

果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了

解后，对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用

国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。

2． 重点调查:__ 重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较

少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些

购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商 品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选

对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当

外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。例如，1993年国家

加强了宏观调控，一些房地产公司贷款受到限制，资金不足，开工不正常，水泥等材

料需求量急剧减少。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查

结果认真分析，只有这样的市场调查结果才能为企业制定策略提供有用的根据。

3． 随机抽样:__ 随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要地位，在

实际工作中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有

相等的机会，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的机会，即事件

发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又

可以分为三种：一是简单随机抽样，即整体中所有个体都有相等的机会被选作样本；

二是分层随机抽样，即对总体中所有个体都有相等的机会被选作样本；二是分层随机

抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组织（分层），然后从各组

中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的：分群抽样是将样本

总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，然后将每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这

几大类间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本构成的。

4． 非随机抽样法:__ 非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时并不是随机

选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是

相等的。非随机抽样也分为三种具体方法。（1）就便抽样，也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人

询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。（2）判断抽样，即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方

法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。（3）配额抽样，即市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查

人员从各组中任意抽取一定数量的样本。例如某房地产公司需要调查消费者购买房屋 的潜力，特别要了解中、低收入的消费者购房的欲望，以便使企业把握机遇，做好投

资的准备。现根据收入与年龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄根据 中国国情划定为27岁以下和28岁-35岁、36岁-55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样数。

（二）按照调查方法划分

1． 访问法。这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人

访问技巧是此方法成功的关键。

调查表要反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关心、最想得到的重要信息

来源之一。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。

设计调查表的步骤：

一是根据整个研究计划的目的，明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对

房地产公司来说，它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入

以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。

二是按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。房地产公

司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者

购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要了解消费者 目前是否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低

要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融

系统对消费者购房的有关政策等。

三是按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项

选择题）并安排好询问问题的次序。四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他

们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。五是按照测试结果，再对调查表作必

须修改，最后得出正式调查表。设计调查表应注意的事项：首先，问题要短。因为较

长的问题容易被调查者混淆。其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次，问题中不要使用专门术语，比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。一

般消费者是搞不清楚这些专门术语的。

四是问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。最

后，要注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采用间接方法反而

会得到更好的答案。例如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了不少广告，调查

员想知道、想了解这些广告效果时，与其直接询问被调查者的看法如何，还不如用迂

回方式去了解他们有多少人知道该处的房产情况。

2.答卷法。调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间

答完，这样被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。谈话法。市场

调查人员与被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针

对某种重点调查对象进行个别谈话，深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活，可

以调查许多问题，包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题，可以弥补调

查表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受拘束。

3.电话调查。这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法

。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何，有什么想法并请他们提出一些改进措施等。

4.观察法。这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。这

样被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较理想。

观察法有三种形式。

5.直接观察法。派人到现场对调查对象进行观察。例如可派人到房地产交易所或

工地观察消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的信赖程度。

6.实际痕迹测量法。调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后 的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。

7.行为记录法。在取得被调查同意之后。用一定装置记录调查对象的某一行为

。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开，什么时

候关，收哪一个电台，收了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家

电视台，在什么时间播广告效果最好。调查人员采用观察法，主要是为了获得那些被

观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为，通过观察

法便可以较容易地了解到，但观察事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们 的感情、态度、行为动机等等，因此调查人员通常将观察法与其他方法组合起来使用

8.实验法。实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得

一定结果，然后再推断出总体可能的结果。例如调查广告效果时，可选定一消费者作

为调查对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果来改进广告词语、声像等。

实验法是研究因果关系的一种重要方法。例如研究广告对销售的影响，在其他因素不

变的情况下，销售量增加就可以看成完全是广告原影响造成的。当然市场情况受多种

因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都可能有所改变，从而

影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研究因果关系，能提供访头号法、观察法所 不能提供的材料，运用范围较为广泛。

二、调查规模与技术条件

作为一项了解消费者期望和购买行为的调查，其规模截止大，结果也就越令人信

服。但是由于人力、物力的限制，还有调查技术条件的限制，使得我们不得不从以下

四个方面来考虑调查的规模。

（1）样本的数量。一般而言，一个调查样本越大越好，因为依据统计学上的大

数定理，大样本可以降低误差。但是，大样本不可避免地要大量增加调查成本，而且

在调查实务中，大样本也引进了额外的误差因素，诸如调查员的疲乏、统计上的错误、回收率难以控制等。

（2）样本涵盖面的广度。样本涵盖面与样本数是相

依的，抽样涵盖面越广，所需样本数也越大，若样本数不是随着增大，则属于完全随

机抽样法，虽然在整体上样本具有代表性。但对于各抽样样本来说，仍然不具有代表

性。

（3）问题涵盖面的广度。如果调查内容太少，挂一漏万，就会失去调查的本意；

反之，如果尽量加调查的内容，问卷太长，会使得调查者失去耐心，降低整个调查的

可信度。此外，极可能由于一部分调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极可能由于一部分调查者拒绝合作，造成严重的抽样偏差。这二个方面都使得调查结

果量变引发了质变，使调查失去了意义。

（4）调查的深度。一般而言，深与广二者就犹如鱼和熊掌，是难以兼得的。越是

深层的调查，所要求调查员的专业技术越多，所需时间越长，经费越高 市场调研的方法：

（1）传统的电话访问

传统的电话访问就是按照样本名单，选择一个调查者，拨通电话，询问一系列的问题。访问员（调查员）按照问卷，在答案纸记录被访者的回答。调查员集中在某个场所或专门的电话访问间，在固定的时间内开始面访工作，现场有督导人员进行管理。调查员都是经过专门训练的，一般以兼职的大学生为主，或其他一些人员。

（2）计算机辅助电话访问（CATI）

在发达国家，特别是在美国，集中在某一中心地点进行的计算机辅助电话访问比传统的电话访问更为普遍。目前在国内有少数调查公司采用。计算机辅助电话访问使用一份按计算机设计方法设计的问卷，用电话向被调查者进行访问。计算机问卷可以利用大型机、微型机或个人用计算机来设计生成，调查员坐在CRT终

CRT代替了端(与总控计算机相联的带屏幕和键盘的终端设备)对面，头戴小型耳机式电话。问卷、答案纸和铅笔。通过计算机拨打所要的号码，电话接通之后，调查员就读出CRT屏幕上显示出的问答题并直接将被调查者的回答（用号码表示）用键盘记入计算机的记忆库之中。计算机会系统地指引调查员工作。在CRT屏幕上，一个问答题只出现一次。计算机会检查答案的适当性和一致性。数据的收集过程是自然的、平稳的，而且访问时间大大缩减，数据质量得到了加强，数据的编码和录入等过程也不再需要。由于回答是直接输入计算机的，关于数据收集和结果的阶段性的和最新的报告几乎可以立刻就得到。

（3）入户访问

入户访问指调查员到被调查者的家中或工作单位进行访问，直接与被调查者接触。然后或是利用访问式问卷逐个问题进行询问，并记录下对方的回答；或是将自填式问卷交给被调查者，讲明方法后，等待对方填写完毕或稍后再回来收取问卷的调查方式。这是目前国内最为常用的一种调查方法。调查的户或单位都是按照一定的随机抽样准则抽取的，入户以后确定的访问对象也有一定的法则。

（4）拦截访问

拦截访问是指在某个场所（一般是较繁华的商业区）拦截在场的一些人进行面访调查。这种方法常用于商业性的消费者意向调查中。拦截面访的好处在于效率高，但是，无论如何控制样本及调查的质量，收集的数据都无法证明对总体有很好的代表性。这是拦截访问的最大问题。

（5）小组（焦点）座谈

小组(焦点)座谈(Focus Group)是由一个经过训练的主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组的被调查者交谈。主持人负责组织讨论。小组座谈法的主要目的，是通过倾听一组从调研者所要研究的目标市场中选择来的被调查者，从而获取对一些有关问题的深入了解。这种方法的价值在于常常可以从自由进行的小组讨论中得到一些意想不到的发现。

（6）深度访谈法

深度访谈法是一种无结构的、直接的、个人的访问，在访问过程中,一个掌握高级技巧的调查员深入地访谈一个被调查者,以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。比较常用的深度访谈技术主要有三种：阶梯前进、隐蔽问题寻探以及象征性分析。深度访谈主要也是用于获取对问题的理解和深层了解的探索性研究。

（7）投影技法

所谓投影技法是一种无结构的非直接的询问形式，可以鼓励被调查者将他们对所关心问题的潜在动机、信仰、态度或感情投射出来。在投影技法中，并不要求被调查者描述自己的行为，而是要他们解释其他人的行为。在解释他人的行为时，被调查者就间接地将他们自己的动机、信仰、态度或感情投影到了有关的情景之中。因此，通过分析被调查者对那些没有结构的、不明确而且模棱两可的“剧本”的反应，他们的态度也就被揭示出来了。剧情越模糊，被调查者就更多地投影他们的感情、需要、动机、态度和价值观，就象在心理咨询诊所中利用投影技法来分析患者的心理那样。和心理学中的分类一样，投影技法可分成联想技法、完成技法、结构技法和表现技法。

第三篇：市场调研方法

市场调研步骤

端正品牌顾问

市场调研的定义：

市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析有关供求和资源的各种情报，信息和资料。把握供求现状和发展趋势，为营销策略制定和企业决策提供正确依据的信息管理活动。是市场调查与市场研究的统称，它是个人或组织根据特定的决策问题而系统地设计、搜集、记录、整理、分析及研究市场各类信息资料、报告调研结果的工作过程。市场调研是市场预测和经营决策过程中必不可少的组成部分。

从专业的角度来看无论是做策划，还是做包装设计都需要进行市场调研，对产品做明确的定位。我想石家庄包装设计的同仁应该也深有体会，当你接到一个新的案子时，首先应该先了解产品，明白产品的卖点及其定位。

市场调研流程的步骤:

1.确定市场调研的必要性

2.定义问题

3.确立调研目标

4.确定调研设计方案

5.确定收集资料

6.问卷设计

7.确定抽样方案及样本容量

8.资料分析

9.撰写调研报告

第四篇：医药市场调研特点

一、何为医药市场调研？

1、医药市场调研是指为了提高医药产品的营销决策质量以发现和解决存在于医药产品营销中的存在问题和机会而系统地、客观地识别、收集、分析和传播医药营销信息的工作。

2、医药市场调研的特点

医药市场调研与一般的消费品调研不同之处：

◆专业性要求高：问卷设计、现场访谈、统计处理、分析研究等过程中往往涉及许多医学、药学、临床治疗等方面的专业知识，因此要求研究人员不但要有扎实的统计学和营销管理学基础，而且具有良好的医学、药学背景。◆访谈和研究对象：主要为医生、药师等专业人员。医生在处方药的消费环节中起决定性因素。

◆政策性很强：医药产品涉及人的生命，所以国家观念上医药产业是带有福利性质的事业或企业，各级政府的有关规定政策限制多，涉及价格、渠道、广告、宣传促销等。

◆所研究的消费者：往往不是健康的人，其消费行为是非理性的。

医药市场调研的分类

◆医药产品调研（新产品市场测试、口味包装测试、市场特征、市场潜力调研等）

◆医药市场细分调研（目标市场和产品的定位）

◆定价调研（价格测试）

◆促销调研（促销组合研究、广告效果测试）

◆分销渠道调研（分销商和代理商的调查评议）

◆医药市场份额调研（分产品/厂商）

◆品牌形象调研

◆销售分析调研（销售绩效行为分析与目标控制）

◆医药营销趋势调研

◆药品/OTC的销售动态监测与跟踪研究（医院医生和零售药店的促销效果、AUI变化）

◆竞争结构及对手的调查分析（基本情况、市场份额、销售体系、商业政策和促销活动等信息）

◆商圈调查（零售药店、新厂、新医院的合理选址）

◆某一病种的医生处方行为分析

◆消费者行为分析（尤其针对OTC药物）

◆顾客满意度的调研

二、如何与市场调研公司打交道？

1、如何与调查公司接触？

与市场调查公司打交道的第一步是市场调查公司的遴选。选择一个符合具体需要的市场调查代理公司是一件要求十分细致的工作。

在中国，客户对市场调查公司的选择一般分为两步。

第一步，是从现有的市场调查公司名录中选出几个重点的市场调查公司，以备进一步的接触用。在这一步中，获得现在的市场调查公司名录不是一件特别容易的事情。在目前的出版物中，还未有过一份市场调查公司的完备名录，所以市场调查公司的名录需要客户自己通过各种手段去收集。这些手段包括：查114，查《电话黄页》，查《办公室问事大全》等。其他的手段就根据不同的情况而定，比如，在北京有不少公司在传媒上发布调查结果，这就是一条找市场调查公司的渠道。另外，朋友推荐也是一种常用的方法。在跟这些市场调查公司接触后，再由他们推荐其他公司，也是很方便的。

在这些调查公司中，依据客户的标准，选出最有可能符合条件的几个市场调查公司，选择的标准将在下面谈到。当然，对于一些经常做市场调查的客户，他们很了解哪些市场调查公司比较符合他们的要求，他们（例如宝洁公司）甚至有自己的固定的市场调查代理公司。

第二步，在选出了为数不多的几家市场调查公司作为侯选公司之后，与这些公司进一步接触。

一般的客户与市场调查公司接触的方式有两种，第一种是用电话或传真等方式与市场调查公司联系，第二种是登门拜访。如果公司经常做市场调查，对于这些市场调查公司的背景和实力都比较熟悉，市场调查公司对于这些客户也比较熟悉，那么用第一种方法比较好；如果公司不太经常做市场调查，或是经常做市场调查的客户希望换一家调查公司，那么登门拜访就比较好。通过登门拜访可以了解市场调查公司的规模（包括人员多少、办公室面积和档次、办公设施等），与公司职员的面谈可以了解他们的专业素质、在市场调查行业的经验、在统计方面的知识等信息。通过对市场调查公司的拜访还可以了解其他一些比较微妙的信息，得出一个整体的印象。

不管是用哪种方法与市场调查公司联系，但最后要达到的目的是相同的，就是通过联系来了解市场调查公司，以便对其进行评估。对于通过电话和传真的联系，由于不能目见，就需要得到尽可能多的书面材料以供参考。登门拜访的客户一般回到公司后，要把自己的考察结果向高层领导汇报，所以也要获得书面材料作为自己做决策的依据。能够得到的书面材料包括：调查公司简介、人员简介、项目运作规程、收费标准、公司的客户名单等，有些市场调查公司甚至可以提供一些调查文件的范本，比如调查计划书、调查问卷、执行手册、访员工作记录、抽样图、抽样记录表、编码原则、调查报告等。还有一些公司的研究人员在市场调查中的研究心得，也会乐意提供给客户，作为自己公司水平的一种说明。在第二步的接触中，如果客户能够先简要说明一下想要委托的项目，那么从市场调查公司得到的回应会更有针对性。比如，你想要做的是关于顾客满意度的调查，那么市场调查公司可以在提交的材料中重点介绍这方面的内容和经验。如果你只是说想了解一下该调查公司，那么你得到的材料可能就比较简单。

调查公司与客户的接洽是很重要的。一个项目实施的第一步是与客户的接洽与问题的定义。有些客户对市场调查很熟悉，也非常了解自己做某项市场调查的目的，甚至调查方法和需要哪些数据都一清二楚，这时他只需提供给调查公司一份书面的“调查纲要”(Research Brief)，对做这次调查的背景、目的、所需数据和数据的应用作简要说明就可以了。但有些客户对自已做市场调查的目的并不清楚，或者他心中只有一个大致的想法，但并不是很明确，这时与调查公司的面谈就必不可少。在面谈中，客户提供的信息越多，就越有利于调查公司了解和定义客户面临的问题，即做调查的目的、要获得的数据和这些数据的用途。有些客户会对调查公司要求提供的资料有顾虑，觉得调查公司要求了解的东西太多了，这种顾虑在绝大多数情况下是没有必要的，因为为客户保密是市场调查公司的一项基本行为准则。但如客户觉得有必要，可以在向调查公司提供资料之前与之签订保密协议。

在与客户的交流中，市场调查公司通常要求客户提供的信息有：

1)提供充分的背景材料；

2)说明是什么问题促使他们考虑要进行调查，即解释调查的目的；

3)说明解决问题所需信息的类型，即解释需要什么样的数据；

4)说明依据调查的结果可能要做的决策、选择或行动，即解释调查结果的作用；

5)在考虑潜在危险或花费的基础上，估计所获信息的价值；

6)说明项目完成的时间要求及可能提供经费的一般水平。

作为项目的第一步，弄清客户的问题是至关重要的，这是一个市场调查项目成功的基础。作为市场调查公司的客户，有些公司由于对市场调查不了解，或者不愿意提供详细的资料，或者认为市场调查公司水平不高，自己没有能力定义客户的问题。由于这些原因而导致的与调查公司的沟通不畅经常会导致调查失败。

在问题的定义结束后，委托人可以要求市场调查公司根据具体调查项目的要求，提出一份“调查计划书”(Research Proposal)，以便再作研究。市场调查公司所提交的计划书的内容一般应该包括下列事项：

1)说明可能采用的调查方法；

2)说明完成全部调查工作可能需要占用的时间；

3)说明完成全部调查工作需要支付的各项费用。

当收到几家市场调查公司所提交的“调查计划书”后，就可以集中对比，从中选出一家最适合的市场调查公司，并与之再行会晤商议，签订市场调查委托合同等。

2、如何评估调查公司？

在评估市场调查公司时，一般要考虑的因素有以下几个方面：

⑴市场调查公司的声誉

这是一个比较软性的标准，任何一个公司的声誉都不是一下子就能评估出来的，所以把这个因素作为评价标准仿佛有些说不过去。但客户在选择市场调查公司时，确实能对声誉作出自己的评判，尽管各自的信息来源不同，评判标准也不一样。例如，有些客户认为，在传媒上发布频率高的公司是声誉比较好的公司，有些客户可能持相反的观点。

声誉好的调查公司起码在以下几点能让客户放心：第一，能按时间要求完成调查项目；第二，高质量完成调查项目；第三，维持职业道德标准（职业道德标准见附录）。所以声誉还是要作为一项选择市场调查公司的标准。

⑵ 公司规模

公司规模是一个比较大的标准，它可以细分为人员多少，办公室面积和档次，专业设施，分支机构多少等等方面。一个市场调查公司的规模能部分地反映它能做什么，能做到什么样。比如一个只有一两个人的公司不可能做到专业分工，没有专业分工的公司专业化程度自然较低。

一般来说，在中国的市场调查公司的人员一般分为专职人和兼职人员两种。公司的研究人员、技术人员等一般是专职人员，而访问员、复核员、编码员、行业专家等一般是兼职人员，实地督导有些是专职的，有些则是兼职的。这些可以量化的指标是判断公司实力的一种比较硬性的标准。

办公室的面积和档次也能反映一个公司的规模。另外，办公室的整洁程度，门牌也能反映一个市场调查公司的管理水平和部门设置情况。

不同的市场调查公司要求的专业设施有所不同。比如，一个擅长做电话调查的市场调查公司应该有专门的电话调查设备，如隔开的电话间等；一个经常做定性研究的公司应该有为举行FOCUS GROUP而准备的单面镜房间。

一个调查公司的分支机构（或在各地的合作伙伴）能够保证它在其他城市的实地执行能够顺利地进行。这里的顺利不仅包括时间，也包括质量。有些公司在外地的执行都由合作伙伴来进行，有些公司则倾向于自已在当地设分支机构。一般来说，能在很多地方设分支机构的公司一般业务量比较大，足以支持一个分支机构的日常支出。实力没有这么强的公司一般是先与当地的公司合作，在业务发展起来以后再设自己的分支机构。

⑶ 人员素质

这里我们指的人员素质是一些基本的素质，比如受教育程度、责任心等。除受教育程度外，其他的指标都很难量化，并且仁者见仁，智者见智，每人对个人素质的判断指标都不一样。

⑷ 经验

“经验”一方面指一个市场调查公司的成立时间的长短，另一方面也应包括该公司主要人员的从业经验，市场调查成立的时间越长，对该行业的发展状况就愈了解，对业内种种管理与运作模式的优缺点就看得越清楚，成立时间越长的公司，其管理制度就越趋于成熟，各种规范愈完善，这一点各个行业的情况都是相同的。

主要人员的从业经验也很重要，在市场调查行业的经验越多，就愈能准确地定义客户的问题，对各种调查方法的优缺点也愈了解。对实地执行中易出现的问题能够及时把握。对于定量调查如此，对于定性调查，从业经验就尤为重要，定性研究最常用的方法是焦点团体座谈(focus groups)，一个有经验的主持人能够从容地控制座谈的进程，调节气氛，调动每个参加者的主动性，说出自己的观点，一个有经验的主持人与一个没有多少经验的主持人得到的信息不仅在数量上不同，在质量上也不一样。

除从业经验外，主要人员在某行业的市场调查的经验也能直接影响一个市场调查项目的质量，有些市场调查公司有自己的市场定位，他们或者只做电信业的调查，或者只做包装消费品的研究。一些综合性的市场调查公司也着意培训一些研究人员成为行业专家，比如对OTC药品市场调查非常精通的人员。这样的行业经验使得研究人员对某行业的背景资料、存在问题等非常了解，对于该行业产品特性、客户构成、分销渠道，促销手段等也有深刻认识，这种了解和认识不仅有助于研究人员设计调查方案，而且在数据分析时也能够从自身知识出发解释数据，给出切实可行和建议。

(5)报价

市场调查公司的报价自然是客户在做选择时的一项重要考虑因素。每个公司有自己的报价体系和方法。各个调查公司的报价只有在调查方法、质量、地域等都相同时才具有可比性。这一点在后面会再谈到。

以上几个方面是客户在选择市场调查公司时主要考虑的因素，除这几个主要方面外，其他还有一些因素会影响客户的选择，比如文本的制作水平、项目完成所需时间等等，在这里不再一一指出。

综合起来，以上几个标准可以归纳为两个大类，一是关于调查公司的调查质量，二是调查公司的报价。客户自然是希望能找到价廉质高的市场调查公司为自己服务，但高质量的调查意味着更多的劳动和投入，也就意味着花费的增多，所以在选择市场调查公司，最重要的一点不是选择价钱低的公司，而是找到价钱与质量相当的，并且质量符合客户要求的公司。在价钱和质量的权衡上，需要重点考虑的是该项市场调查对决策的重要性如何，如果该调查结果将作为以后五年市场计划和策略的基础，那么该调查就必须委托给质量最有保证的公司来做，以避免数据的误差而导致公司的决策失败。

3、如何订立调查委托合同？

委托人（顾客）和市场调查公司双方的关系实质上就是一种商业买卖关系。双方据以合作的条件须在合同或协议书上加以明确规定。

在正式委托或承接某项具体的市场调查工作之前，由双方协助订立一份完整而又明细的市场调查委托合同，可以尽量避免浪费时间和日后可能产生的误解或其它某些不愉快的争议。市场调查委托合同的基本内容一般包括下列各项。调查的范围与方法（Terms of Reference and Methodology）

可以参照“调查纲要”所提出的，将需要进行调查的问题作为委托调查项目的调查范围在合同上加以明文规定。至于调查方法，可以将经过双方协商并一致同意的方法作为一项条款列明在合同上。如果还有其他类似规定，例如，安排人员走访的次数和方式，委托人应向代理公司提供有关调查工作需要的材料，委托人如对代理公司的工作表示满意，应在规定时间内以书面形式向对方表示认可，等等，若有必要并经双方协商同意，也可在合同上注明。

付款条件

市场调查公司要求的付款条件通常是：签约时先按双方确认的付款金额预付50％，其余部分在调查项目全部工作结束后付清。如有其他费用开支，需要另作安排结算偿付的话，具体各项费用的结算与偿付的办法，用什么货币进行结算与偿付，全部费用累计总值的最高限额是多少，如此等等，均应在合同中细加规定。

预算

关于调查费用预算限额的规定必须绝对明确，这是丝毫不能忽视的。有些市场调查公司经常喜欢提议订立“无限制”的合同，即要求“费用按日结付”，对委托人来说，这是绝对不能接受的。整个调查项目所需费用开支的预算总额应是多

少，须在双方开始接洽时加以明确限定，纵使预计有可能发生某些意外情况而需要增加预算开支，但增加的幅度最多也不能超过原定预算金额的10％，并且，应在合同中相应加列条款规定，以示明确。

人员配备

市场调查公司指派负责完成这一调查项目的全体工作人员名单及各自担负的职务均应在合同中具体列明。作为有关调查项目的委托人则应坚持有权与全体项目人员经常保持直接的个人关系和接触。有时候，承接该项调查工作的市场调查代理公司可能将其中部分专题再承包给当地其他机构代办，譬如说，聘请当地新闻通讯社的记者代办全部有关人员走访的工作，等等。这样做当然是无可非议的，但由此而产生的一切费用须由该公司承担。实际上，这些费用均已包括在合同规定的预算限额之内，因此，无须另作偿付。

期限

完成全部调查工作的期限，以及各个阶段的工作进程的期限，应在合同中分别加以明文规定，务求整个调查项目的工作能按计划如期圆满结束。

临时性报告

如果委托人希望市场调查公司在执行调查合同过程中能安排某些临时性报告，介绍有关代办调查项目的工作进展情况和已经搜集到的资料，可以作为一项要求提出来与对方进行协商，并将双方一致同意的安排，包括提交这些临时性报告的次数和具体时间，作为一项双方必须遵照的条款明确地写进合同。

最终报告的特定要求

每当整个调查项目的工作结束后，承接这项工作的市场调查代理公司会向委托人提交一份终结性的市场调查报告。有些市场调查公司在所提交的终结性报告当中，只是单纯报告调查的结果；另一些市场调查公司不但报告调查结果，而且，还要从中引出结论，提出有关如何组织产品销售行动的建议或其他某种可行性的建议。如果委托人对此尚有类似特定要求，经过双方协商一致同意后，可在合同中相应加列条款，以示明确。此外，委托人有时候还会要求对方在终结性的调查报告的全部附件当中，应包括一份有关当地市场有兴趣经营某类产品的进口商或代理商的详细名单，以便日后联系，组织产品推销，但也要先在合同上明文加以规定，然后才能要求对方照办。

4、如何与调查公司协同工作？

选定了某家市场调查公司或当地商业咨询服务机构之后，委托人就必须要切实地与之一道协同工作。委托人和市场调查代理公司二者的关系是“对等交换”的关系，应该彼此相互信赖和配合。双方应该共同规定有关调查项目的具体工作方案，从而使委托人也能清楚地明白在工作过程中，它将要向市场调查公司提供哪些必要的帮助。

每当需要选择市场调查公司时，事前必须全面查证有关该公司的具体情况，力求正确无误。所选市场调查公司若已明确表示同意接受委托代办的调查项目，这就意味着它也愿意与委托人一道协同工作。这时，作为委托人也就应该预计到，为了拟定行之有效的市场调查方案，它必定会查询有关本公司业务发展的详细情况；甚至可能要求填交问卷一份，查询关于本公司近期产品销售业绩、生产能力、分销计划等方面的具体情况。

有时候，市场调查公司要求委托人提供情况的数量和种类会令人感到大为惊诧。不过，这类的查询也是一般的例行公事，旨在尽力保证市场调查公司能更有效地承接调查项目的全部工作。

有很多事例表明，委托人很难经常与承接市场调查的公司聚会。如果确实遇到这种情况，委托人就应该要求对方采用经常提交书面报告的方式，而不必采用多次直接聚会的方式进行互通信息。这样做，无论是对委托人，还是对市场调查公司来说，都是同等重要的。

委托人和市场调查公司之间的书信往来或人员接触的频度具体怎样才算恰当，一般以能够为双方及时互通信息提供足够机会为准，使得：

* 委托人能知道和控制有关调查项目的工作进程；

* 市场调查公司也能经常得到委托人的必要指导，以利开展工作。

就以实地调查为例来说，市场调查公司将最后设计定稿的实地调查问卷提交委托人进行复审，这无疑是一种保持相互接触的方式，而且也是十分重要的。通过这种相互接触，使双方有可能及时发现还有哪些是需要填补的空缺的资料，并找出双方一致认为是行之有效的解决办法。随着调查工作的逐步深入，市场调查公司经常会感到有必要适当修正原定的调查范围、使之符合客观情况变化的需要。所以，通过某种适当方式保持双方的经常的接触，及时

第五篇：房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20左右，而阳光山庄2004年购房80为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的