曲靖广厦房地产策划书

第一篇：曲靖广厦房地产策划书

曲靖广厦房地产策划书

前言：针对目前住宅产品同质化的现象，住宅开发商要在激励的市场竞争中获得发展空间，除了要在产品的硬件方面下足工夫，还应该在住宅产品的内涵和外延上做文章，制造产品差异，才能强化企业核心竞争力。这就需要住宅开发商在经营理念上有所创新。以新的居住潮流引导消费者、吸引消费者，挖掘潜在的市场需求，必定能抢占市场先机。

一、项目背景

曲靖房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于昆明房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占昆明市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，广厦居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。

二、需求分析

（一）客户需求

一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。

（二）市场环境

1、地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

2、产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

三、项目基本情况

（一）项目名称及简介

曲靖广厦住宅区位于位于昆明北市区小康大道与霖雨路交叉处，占地面积为4000多平方米，周边配套设施齐全，交通便利，在望潜商圈半公里辐射区，商业氛围日趋渐浓。

房产均价在6300元/平方米，整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市中高档楼盘的聚集之地，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域。

（二）项目规划

该项目为总共1865户，户型面积在90--150平方米。总层高为27层。地下一层为车库和设备层。机动停车位：1367个，非机动停车位：6001个。户型：  4室2厅2卫1厨；3室2厅1卫1厨；3室2厅2卫1厨；2室2厅1卫1厨

（三）项目周边配套状况

学校：崇川学校、南通大学、南通大学附中

超市：麦德龙超市

商场：

医院：

银行：

公园：

其他：车管所、汽车4S店

周围交通：28、36、42路公交车（车管所站下）

四、项目产品及市场分析

（一）项目特点

产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

（二）市场现状

本项目位于新东区，但辐射到周边的市区。近几年曲靖市发展迅速，交通系统也正在升级，未来的麒麟区将是曲靖市发展的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是购房置业的优先选择。虽然现在一座座大楼已经兴起，但是其他房地产项目无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。二我们广厦价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。这为我们房地产创造了有利的条件。

（三）市场前景

目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，本项目位于新老区交接处，占据了地理优势。

（四）swot分析

1、优势点分析

 所属区域历史人文底蕴悠久，是典型的中心城区；

 出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石；  具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条

件；

 区域内大型住宅区的陆续建成入住，为区域营造了成熟的居住氛围；  各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题；

 周围有南通大学附属医院，东方医院，还有若干医疗场所，离市中心较近，还有南通博物院，濠河和景色优美的狼山。

2、劣势

栋距较小，建筑物高度较高，中心庭院面积小，视觉压力大；

 本案中高价定位会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对狭窄；  本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；

3、机会

 国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好；

 整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡；

 现阶段南通的整体规划改造，增加了产品的附加值；

4、威胁

近期推案量加大，且总体规划品质均高，=促使本案竞争压力加大；

 周围房产建设项目较多，竞争比较激烈，要想生存，必须拥有独一无二的风

格和品质；

 周围有拆除和建设项目，无形中将会降低本案周围的整体环境；

 区域内各个的目标市场大致相同；

 高品质购房者选择有较大的不确定性，全是的高档次物业都是项目的竞争对

手。

五、项目定位

（一）目标客户定位

根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本项目客源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型。

1、公司职员工：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群。

2、私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；

3、公务员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求；

4、中青年人：此部分人因结婚等原因，需要房子，但收入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

（二）配套设施定位

1、采暖：采用韩式地面供暖系统，无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有独特性。还有重要的一点是便于设落地窗。

2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。

4、信息系统

有线电话：市区标准有线电视信号及**电视系统。

通讯设施：预留两部idd电话插口。

网络：宽带网入户，并预留管线。

5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整套高级厨具，纯净水入户。

6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。

六、广告策略

（一）主诉求点：

突出社区无以伦比的内部优势，以“聚龙脉宝地，享健康一生”为主诉求点。本项目的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势及多样的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

（二）各销售期诉求

1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍

社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。

3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。

理由： 可令社区整体优势全面展现。可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。

（三）广告媒体选择

1、电视——以形象广告为主的广告，配以三维广告

2、DM广告——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体——目前我县景区公交暂无广告，我们可以拿下。另有专业车体广告

4、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

5、楼书——制作精美又符实的楼书

6、POP——及时更换符合当时市场形态的POP广告

七、营销策略

（一）价格策略

（1）一次性付款：选择一次性付款，赠送家电一份，赠送车位一个，同时可以享受98折的惊人优惠政策；

（2）分期付款：首付达到45%以上的，免一年物业管理费；

（3）银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。

（二）促销策略

① 本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书；

② 选择访问量大的正规门户网站，比如搜房网，设立自己的宣传网页；③ 成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情，提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延伸开发相应的项目；

④ 成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的情况下力争客源；

⑤ 参加房地产展销会，向市场介绍本项目，宣传推广公司及本楼盘，并可以在此间吸引客户看房，购楼及下定购买； ⑥ 参加一些评比活动，取得一些评比证书；

⑦ 工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果；⑧ 电台广播，随时随地，敏锐性强，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果；

八、风险防范

本案适合中小型项目的开发。总投资不大，控制灵活。昭觉县城正处于旧城改造阶段，土地选择空间也较大，原有住房结构老化，户型布置不合理，如果外延产品有一定余量可以出售给当地居民，需求潜力巨大，从而可以很大分散异地投资风险。

后期服务的完善。本案创新的居住模式，关键就体现在后期服务上。住

宅服务商必须诚实信用，从始至终热心为客户服务，加强与住户之间的沟通，为客户的生活提供最大的便利最完善的服务，以培养客户的忠诚度，实现企业的市场现实利益。并且兼顾企业的长远战略利益，树立企业良好的形象。

第二篇：浙江广厦学院 乒乓球比赛策划书

广厦学院社团文化节乒乓球比赛

策划书

活动主题：健康向上学习进步

活动目的：活跃校园文化，丰富同学们的业余生活，同时也为倡导广大同学积极参加与体育锻炼活动，促进同学之间的交流，提高同学们的身体素质，以更好的状态投入学习个工作中去。

活动内容：乒乓球男（女）单双打

活动时间：4月

活动地点：乒乓球馆室（1）

活动对象：广厦学院全体社团

活动规则：采用淘汰制11个球 五局三胜制 取前八名

双打设置：第一名：

第二名：

第三名：

场外指导：孙爱琴 老师

报名方式：传单到社团

主办单位：乒乓球社团

场内负责人：叶海林，瞿泽恩

2012年3月20日

第三篇：曲靖师范学院魔术协会策划书

曲 靖 师 范 学 院

魔

术

协

会

活

动

策

划

书

（二）策划人：周双燕 2010年9月13日

一、活动背景及目的时光匆匆，日月如梭。在这夏末秋初的时节里，在校团委的关

心和支持下，我们迎来了第二次试运行活动。在上一次活动中，大家对魔术已经有了一定的了解。在这次活动中，本协会将为您带来精彩的魔术表演并现场教授魔术以及介绍一些魔术小知识。希望通过本次活动，有更多的同学加入我们，为魔术协会的美好未来增加砝码，更重要的是得到团委和广大魔术爱好者肯定！

二、资源需要

教室：

道具：纸牌、绳子、硬币、瓶、橡皮筋、红绸子

装饰材料：彩带、气球、彩纸、彩笔、大胶布、塑料花

媒体材料：PPT、歌曲、图片、照相机

奖品及其它：

三、活动开展

1.主持人介绍活动流程，指导老师发言；

2.教学部成员及指导老师表演魔术；

魔术名称：（待定）

（备注：）

3.播放魔术表演视频（以刘谦的为主）；

4.现场教观众三到四个简单的魔术；

5.现场互动；

A、观众表演个人拿手的魔术；

B、游戏：待定

C、魔术小知识：

就广义的来说：凡是呈现于视觉上不可思议的事，都可称之为魔术。而我们下工夫去学习，然后让人们去观看这种不可思议的现象，就是『表演魔术』。

然而大家看魔术却不了解魔术，尤其是中国看魔术的风气未像国外兴盛，更别去谈学魔术了。在这里希望能借由自己微薄的力量，慢慢的提升人们学习及观赏魔术的风气。

神奇及无法理解的事总令人印象深刻，而魔术表演能让人们感受到忘却现实的愉快，这正是它最吸引人的地方。

就舞台魔术来说，它可以和各项表演艺术相融合的，例如:舞蹈、戏剧等...所以，观众在欣赏时，不但可以看到魔术的神奇，同时也可以感受到与其它表演艺术结合，相互辉映的效果。而以近距离魔术来说，魔术师就在你身边，不论是扑克牌或是钱币，你不但可以仔细观赏，甚至可以亲身参与，这又是另一种欣赏乐趣。

坦白讲：魔术本来就是假的，但最重要的是，任何一个魔术的原理，无论多简单，都是设计者的智能与心血的结晶，所以，为了尊重设计者，也为了观众能欣赏到最好的效果，站在表演者的立场，在不熟练之前，不能轻易的做表演，而在表演之后，也不能随便说明原理；相对的，在观众的立场，要求表演者公开其原理或把道具借出观察，除非是正式的教授魔术场合，否则都是

不恰当的做法。尤其是在观赏近距离魔术时，更不可“动手”或用其它方式干扰表演者，这都是对魔术表演应有的基本尊重。碍于目前一般大众对魔术的认知并不足，希望借由此篇文章，提升观众欣赏的乐趣及支持与认同，也希望能有更多的同好加入表演的行列。

6、活动结束，团委同学做点评。

四、经费预算

场地布置、道具购买等预计在100元左右

五、活动宣传

外联部写宣传稿，宣传部设计，活动部张贴海报

六、场地布置及后勤工作

本协会有所有理事会成员负责

七、活动负责人及主要参与者

活动负责人：本协会所有理事会成员

主持人：周双燕

嘉宾：本协会指导老师、校团委的部分同学、本校的魔术爱好者

八、活动时间、地点安排

活动时间：2010年9月13日晚7:30-9:00

活动地点：

九、细节安排

活动过程中的秩序维持及奖品发放由财务部和外联部负责，媒体播放及摄影由宣传部负责，活动结束时场地的清理由所有理事会成员负责。

第四篇：房地产策划书

房地产策划书范文

第一部分、项目概述及市场分析

1、项目地块基本情况

2、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析

3、项目地貌状况

4、项目现状

第二部分、项目SWOT分析

1、地块优劣式分析

2、项目的优势分析(S)

3、项目的劣势分析(W)

4、项目机遇的分析(O)

5、项目的威胁分析(T)

第三部分、项目策划营销

1、项目主要经济技术指标

2、一期产品介绍

3、项目周边楼市状况

4、项目定位

5、营销策划构思与设想

6、营销策划推广主题

7、策划营销指导性理念

8、项目营销策划推广总体策略

9、营销策划总体战略

10、项目功能分区说明

11、项目业态规划

12、区域商业现状

13、项目产品建议

14、价格体系

15、目标客户分析

16、物管建议

第四部分、项目包装推广

1、推广主题

2、推广诉求

3、广告推广方式

4、活动推广方式

5、会员推广方式

6、平面表现

第五部分、结束语

第一部分、项目概述

一、项目地块基本情况本项目位于湖南省新化县旧城天华南路，北起天华广场与新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，全长1190米，项目总建设用地约240亩，其中道路及绿化用地150亩，房屋建设用地90亩，建筑密度30%，容积率2.0，绿地率25%;规划总建设面积30万㎡，一期开发建设面积22万㎡，其中住宅约5.9万㎡、商铺8.48万㎡。改建的天华南路将成为新化未来主要的景观大道，改造后全长1.2公里。

项目一期总投资 2.3亿元，规划设计成五个功能区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头公共广场设施区，是2007新化县政府市政重点建设工程之一。

二、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析

1、市政规划布局

目前，新化县处于房地产市场大规模开发起步阶段，当地消费者尤其是1.5万余人的公务员队伍，对改善居住条件、提升居住质量的需求及其旺盛，更加注重生态和品质;同时，由于城市化进程的加快和城市规模的不断扩大，城区人口逐年增加，县域经济呈现大商业、大市场的轮廓，传统商业区吸附力较强，但设施老化、档次偏低，出现商业档次断层，消费群对县城中高档百货、购物中心等新商业业态的需求旺盛，将有效推动城市对商业地产的需求。2007年新化县在建和待建项目体量较大，建筑面积预计超过80万方，总投资将超过8亿元，由于市场需求旺盛，房地产市场销售价格将会迅速上涨。

新化当地人口众多，经济粗放，人均收入不高，公务员基本收入在1400-1500元/月，外出务工人员占全县总人口的1/4。

2007年新化房地产市场将展开空前激烈的客户争夺战，销售手段和促销组合将层出不穷，从而进一步带动建材、就业、装饰、广告、餐饮、娱乐等行业大规模的发展，城市建设和城市发展将迈上一个新台阶。

2、项目未来发展分析

自2006 年以来，央行连续3次调高银行金融存贷款利率，导致按揭贷款所承担的利息负担加重，虽有效遏制了国内房地产价格过快上涨，但也打击了一部分购买者购置房地产的积极性，特别影响了以投资为主要目的的购买群体;同时，国家相关部委不断出台二手房买卖的相关限制措施，更使投资客户望而却步，最典型的是温州炒房团大部分撤出国内房地产投资市场后，转而向金融、证券、制造行业等进行投资，也延缓了房地产市场价格过快上涨。

就本项目来说，以上情况对项目有所影响，但影响不大，由于新化属于三级房地产市场，区域内房地产发展程度不高，潜在购买群体巨大，且新化处于房地产市场发展起步阶段，大量握有资金的目标客户群正在积极寻找投资方向，是本项目的利好所在;但从另一个方面说，由于新化温州商业广场整体经营情况一般，明源阳光购物公园和新康园经贸中心的客户分流，本项目必须作好项目定位和招商工作，否则将会影响项目营销进度。

3、项目周遍楼市现状

就项目周边来说，类似物业主要是新化温州商业广场、明源阳光购物公园、新康园经贸中心，三个项目商业体量总和大体与本项目相当;新化温州商业广场已于2006年正式营业，整体经营状况一般;明源阳光购物公园是集生态商业、智能商务、白金星级酒店、高品位休闲娱乐业、著名品牌专卖店为一体的步

地块优劣式分析优势：1)配套设施可以自我完善：项目地块较长，使项目更具吸引力;2)自然环境好：项目地块的水资源良好，景色优美;

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行商业街项目，目前已招商的企业包括佳惠超市、桂林人餐饮、通程电器、众一百货(鞋类)、康一馨药业连锁„„

4、项目地貌状况

项目占地240亩，规划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡。地块很平整，没有拆迁，呈一字型展开，北面和新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，地块相对平整

一、地块优劣式分析

优势：

1)配套设施可以自我完善：项目地块较长，使项目更具吸引力;

2)自然环境好：项目地块的水资源良好，景色优美;

3)区位发展前景看好：位于城市战略发展重点区域的核心，高起点规划与政府加大基本建设投资力度对项目利好;

劣势：

1)治安环境暂不乐观，靠近火车站;

2)项目周边住房影响项目形象，尤其是后街旁边的住房;

3)道路没整治好，南面基本没什么人群;

A、政府组织建设，项目信誉度高，资金到位确保工程进度的顺利进行;

B、项目区位优势明显，规划设计超前，政府统一招商、统一返租，将会打消顾客的心理顾忌;

C、新化地区商业地产竞争压力不大，且各自的规划具有一定互补性，相互冲击较小;

D、已有强烈的投资意识，但由于可投资的商业地产过少，且商业发展程度不高，大部分人持观望态度，投资较为谨慎，希望投资更好的项目。

A、由于该项目位于新化县老城区，目前人气不旺，流动人口少，周边配套不齐，商业氛围尚未形成。

B、由于本项目是新化第一个大型商住项目，且商业占据了8.48万平米,为了打造专业市场，需要政府加大力度，进行行业规范整治，将各个零售店铺集中到湘中·金源商业项目来。加大广告宣传。

A、新化房地产市场起步较晚，为本项目的开发提供了充足的市场空间;

B、新化自然景观旅游业发展迅猛，流动人口消费总额有望大幅攀升;

C、专业批发市场规模不大，档次不高，环境一般，管理有待提高，为专业市场升级提供了机会;

D、由于本项目是旧城改造项目，同质竞争楼盘较少，商业物业具有较大的升值空间;

E、私营矿主、企业老板、机关干部及在外创业回乡置业者有投资预期，为新化商业地产的发展提供了后备资源;

F、未经过大商业和国际国内一流主力店的洗礼，外来商业品牌正加紧布点，为商业地产开发提供了机会。

A、新化处在商业地产的萌芽期，行业整合洗牌，外来资本进入，但房地产企业素质良莠不齐，整体市场开发规模较小;

B、没有花园小区生活概念，物业管理滞后，生活配套设施不全;

C、本土化销售运作，无市场先进营销理念，开发和后续管理 “两张皮”，重销售、轻经营，投资置业无保障;

第三部分、项目策划营销

一、项目主要经济技术指标

建筑密度：

项目户型：

三室两厅一卫一厨：128㎡;三室两厅两卫一厨：123-142㎡;

复合式：

四室两厅三卫一厨：181㎡;五室两厅一卫一厨：171-180㎡;

三、项目周边楼市状况

新化房地产市场目前建设规模不大，2006年全县完成城建基础设施总投资2.6亿元，城镇化水平达到18.5%;完成固定资产投资6.33亿元，较2005年增长13.5%。

目前已启动的项目有：金龙·风景家园(住宅，30000平方米)、明源阳光购物公园(商业，52000平方米)、新康园经贸中心(高层商住，32000平方米)、阳光小区(商住，住宅67000平方米，商业13000平方米)、湘中·金源商埠(商住，300000平方米)等。

即将启动的项目有：香槟山名苑(高层住宅，200000平方米)、新化瓷厂住宅楼项目(未定名，建设用地110亩)等。

四、项目定位

1、住宅部分

住宅定位：开放式居住小区，大视野、大配套、大景观的城市时尚商业带。

2、商业部分

商业定位：融餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游、文化、购物为一体的景观时尚商业街。

商务定位：集酒店、SOHO、LOFT、企业会所等多种形式的非传统型人性化景观商务办公空间。

3、项目总体定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商业、商务为一体，具现代、时尚、国际化特征，临近紫江的景观建筑综合体。

五、营销策划构思与设想

总体构思

创造一种对公共领域的共同理解;

不同功能与审美层面的适合实现统一;

建筑的多样性;

个性与自我的表达;一处多样化、开放形居住形态的商业场所;

一个衔接个性化生活方式与商业化社区公共生活的网络体系;

体现区域化商业核心;

六、营销策划推广主题

信赖——信赖源自政府的公信力、态度的体现以及人文关怀。

推广手段： 【金源会】、主题活动、软性宣传。

冲击——意识形态立体推广。

推广手段：户外、车身、视频、报媒全方位视觉及理念输出。

感动——融入其间，渐进地体验式情景营销。

推广手段：体验馆、示范区。

诱惑——最不在乎价格的客户也希望获得更高的性价比。

推广手段：促销优惠策略：会员优惠;以及不同销售阶段给予不同程度的优惠。

七、策划营销指导性理念

一站式————两极消费————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式购物消费。

两极消费：满足不同消费群体的需求。

多重功能：提供多

第五篇：房地产策划书

前言

本策划宗旨：营造营销气氛，加快销售进度，提高销售效果，实现销售利润最大化。

本策划是以市场调查为前提，从而提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本方案，内容涉及主题地位、形象地位，客户地位，营销推广策略等，希望行之一通，仅仅试刀，有什么不足之处请谅解。

由于时间仓促，房地产知识缺乏，加之许多资料都不是很完善，在这种情况下，经以呕心沥血排除困难，以尽善尽美的心态在网上搜索了一些资料，希望能完成这一次的复古花园项目整合的房地产策划书。

第一篇 复古花园项目的背景

基本情况：

复古花园项目位于黄埔村，黄埔村作为现代黄埔港名称的由来，南宋时期已是“海舶所集之地”，建于明代万历二十八年（1600年）的海鳌塔，就是为外来船舶导航而设，如今仍屹立于珠江河畔。黄埔港之所以闻名世界，是与其逐步发展成为清朝时期广州对外贸易的外港有密切关系。

原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。

黄埔村曾经是清朝唯一对外开放的口岸，海关就设立在那里。百年沧桑，今天的黄埔村已经看不到昔日黄埔港口码头那种繁荣的景象，但依然保持着古朴的底蕴。一块青砖，承载着一段辉煌；一片瓦砾，掩盖着一个故事；一块碑石，铭刻着一处繁华。

在这么有历史悠久的地方，取名为复古花园，是对啦；是休闲是风光集中一体的旅游胜地，在此居住想必可以调节高尚情操。复古花园项目两期面积10万平方米，总投资1.3亿元，其中一期总面积7万平方米，总投资8亿元，共有300余户住宅，建筑密度为23%，绿化高达40%，是一个搞绿化型小区。

第二篇 房地产市场概况

近5年来，市委，市政府高瞻远瞩，立足市场，积极探索，走出了一条以房地产业为突破口，借助威力来房展城市，塑造城市形象的道路，2001年以来，随着地区区域经济的发展，国内许多知名品牌的地厂商纷纷逐鹿平原，是的本事的房地产市场故居商业化，思想化，也更加活跃，市场逐渐成熟，原来的买方市场已经转变为以需求为导向的卖方市场。

房地产市场的发展趋势

改革开放以来，市政府解放思想，开拓进取，制定了良好宽松的投资政策，营造了良好的投资环境，是的国内很多知名品牌的地产商纷纷逐鹿平原。致使改是房地产市场发展很快，但今年来国家宏观调控，控制房地产业发展过热，出现了种种手段，如限购令。现价令，国八条等。但房地长热是持续火爆还是可以冷希，还是预测，那未来几年的房地产市场将呈现如下趋势：

市场竞争激烈

住宅项目（多层，小高层，高层）纷纷上马，目前该市住宅市场已经处于“成长期的中后期”，即将进入整个住宅市场的“收割期”，房地产市场已经本处于饱和状态。房地产集中投放10万平方米，竞争的激烈程度可想而知。

楼盘各种概念跌现，营销方式多样

由于市场竞争激烈，开发商已将重视项目主题概念，楼盘的各种概念跌现，如水景住宅，园林住宅，生态住宅，到后来的新造城运动等。因此，开发商都非常重视营销策划吃长出现了各种营销方式。

楼盘整体品质提升，特色楼盘渐受关注，但价格一路飘升

由于市场竞争激烈，开放商已经受重视楼盘产品的竞争力，因而刘喷整体品质提升，特设楼盘渐受关注，但价格一路飘升。2003年，市场均价为1120元/平凡米，尽管如此，由于开发商的品牌优势，良好的生态环境和规模效应，也吸引了部分市场购买力。而现在目前的状况是平均每个方达6000元。价格相差相当大。

广告投放量增加

展开了全面的广告宣传，住宅项目竞争的序幕由此拉开。随后各项目也纷纷增加了广告投放量，从去年开始，住宅项目广告战进一步升级，8-10月出现一个集中投放的高峰期

高层住宅份额增加，价格很高，但市民的承受能力有限，经济适用房走俏。

项目SWOT分析与目标地位

一、S——优势

1、教育文化氛围浓厚

本项目地处新港东路，周边环境有小学，黄埔中学，广州航海高等专科学校等，邻近黄埔军校，大学城，有利于本项目区域内人文环境的提升。

2、交通方便

公交车137（新洲到动物物园南门），262路（新洲到赤岗北路总站），564路（黄埔村总站到天河客运站），据说还会新增一条线路知道海珠客运站，不远处还有地铁站万盛围！还有高速公路，交通发达，想到哪就哪。

3、配套设施齐全，生活方便

项目附近有银行，超市，医院，香格里拉大酒店，琶洲会展中心等等

4、最重要的风光景色

黄埔村将改造古色古乡，四周都可以看到文化古屋，历史遗留物，深受文化熏陶！邻近还有黄埔古港，黄埔古港码头所在的黄埔村位于海珠区，北临新港东路，南隔黄埔涌与仑头相望，西临东环高速公路，东隔珠江与长洲、深井相望。黄埔古港见证了广州“海上丝绸之路”的繁荣。自宋代以后，黄埔村长期在海外贸易中扮演重要角色。南宋时此地已是“海舶所集之地”。黄埔古港地区分为四个功能区，即纪念展示区、古港公园区、栈道餐饮区及村头广场区，集展示、传播、娱乐、休闲于一体的“文化公园型景区”。其中纪念展示区由黄埔税馆、永靖营（兵营）、买办馆、夷务所和展示街组成。黄埔税馆是整个建筑群中的重点。兵营处设有营房、瞭望台、兵器架等！

而且现在黄埔村在建造中，“我并不羡慕珠江新城猎德村那些密密麻麻的安置房，黄埔村通过开发岭南文化旅游元素，甚至都可以成为东方迪士尼，吸引更多的人来村里，这样就会为村民带来更多收入。” ——— 黄埔村村民林伯

与大部分城中村“握手楼”密集、人居环境差不同的是，黄埔古村整体建筑格局并不拥挤，加上该村特有的历史文化价值，海珠区2009年决定对黄埔古村进行综合整治式改造，启动了黄埔历史文化古村保护建设工程，目前整治工程已接近尾声。

云集欧美商船的世界名港、诞生众多历史名人的千年古村——黄埔古港遗迹和黄埔村，其早期建筑是广州市文物保护单位，现存文物建筑包括祠堂14处、家塾4处、宫庙1处、园林建筑1处、商业遗址2处、古民居若干处。拥有特殊的历史文化价值，注定了港村合一的黄埔村改造要走一条与众不同的路子。“近二三十年来，多位历史学者对黄埔古村的保护一直奔走呼吁”，海珠区一位负责人告诉记者。2009年，广州市决定对黄埔古村进行综合改造，海珠区启动了黄埔历史文化古村保护整治工程，“抽疏保护”就是黄埔村改造的方向。（上述为新闻既要）

5、空气优质

在海珠区新港东路，没有收到像市中心的城市污染，没有那种喧闹，没有那紧张的气氛，是最适合居住的环境，空气保健，晚上还可以见到广州稍有的星星，在现代的驱动下，这可以说是世外桃源，养生的安居的首选。

6、规划设计一流，体现了人性化

本项目采用欧式现代主义人文风格，体现了现代，简介，庄重，典雅的小区外地部形象。总体分二心，三组团，三绿地。

7、采用全智能话系统控制

贴心式人性化管理，13层安放层层把关。采用全智能化系统控制。

项目测宗旨就是：缔造养生保健的好居屋！！

二、W——劣势

1、虽然本项目有良好的人文环境，但海珠区这带发展相对滞后导致本项目切法居住的氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。尤其是市行政中心向天河中心发展，消费者对区位的抗性较大，对本案的认同度相对较低。

2、距市区较远，出行要较长时间。

3、周边无小区，花园，缺乏气氛。

4、本项目没有很好的借助力量，化解一些劣势，导致本项目在笨区域内和市区的宣传力度不够。

三、O——机会

1、高校的人文熏陶，提升了本案未来的人文环境。

2、北区域内不存在同等品质的楼盘与之竞争，为本案赢得了大的市场空间。

四、T——风险

1、市场因素

从目前房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起开发商高度重视，按本项目的开发周期预测，开发商已经清晰的认识到产品“差异性”的重要性，存在较大的风险。

2、自身因素

自身策划人员的问题，实在缺乏经验，缺乏专业知识，缺乏可操作行吧。

综合分型

从市场调研情况来分析，对项目的犹，劣势进行比较，机会和风险并存，但风险大于机会。针对这些因素，我们要尊重市场，顺应消费者的需求，做好本案的硬件配套设施的同事，同时，建议运用整合营销手段，整合广告媒体，强化楼盘的广告宣传力度，形成较强的广告合力，加快销售进度，提高销售效果，同时也可以提高本案的知名度与美誉度。

三、目标客户定位——城市中的退休商

人

年龄范围：主力年龄段：46——55岁

次要年龄段：55以上

购买的决策因素：往往人的一生打拼，到了四五十岁的时候就是懂得要养生，注意生活质量，想过一些退休后享乐的生活，就适合度假或养生的年龄。

目标客户的特征：

1、拥有住房，但缺乏生活质量了，希望有更好的。

2、他们大部分具有较高的文化素养，具备一定的艺术修养，3、崇尚自然，崇尚自我，崇尚安静闲适的生活空间，4、到了一定的年龄有了一定的新领悟，寻找人生的终结，5、懂得怎么对自己好，养生保健的一族。

目标客户的职业

大部分属于半退休，退休人士

目标客户共同的心理特征

1、要求完善的配套设施

2、注重居住品质，价格承受力强

3、关注环境质量和邻里和睦

4、重视显大气居家感受，理想的生活方式

5、在消费的理性上，更大隐形的感性要求

6、要求更高层次的居住感受

7、在决定购买是，对产品的“舒服感受”要求很高

四、整合营销策划方案

1、复古花园整合营销策划思路

（1）亦可与为中心，宣传并彰显项目的优势，以品牌和口碑营销为指导，实力项目是“最适合居住的品牌社区”或“最适合居住示范性社区”主题概念品牌，建立项目是“最适合居住”的“居住理念根据地”。

“最适合居住品牌社区”主题，是以项目的“心”文化为载体的。

（2）以项目的核心产品和附加产品为载体，即以工程质量，环境绿化，智能化，园林式，建筑风格，社区布局等工程实效为支撑点，宣传项目的“心”文化，树立楼盘“舒适房”的口碑效应，确立产品优势。

（3）以广告，公关，销售促进等促销方式为手段，对项目京杭全方位的立体整合包装，提高项目“最适合居住品牌社区“主题及其各分段主题文化的口碑效应，吸引并集聚人气，赢得竞争优势。

2、整合营销策划战术思路：

对各种广告媒体如报纸，电视，直接投广告，派单，户外，流体广告等，以及各种SP促销方式如房展会，价格折扣，赠品，公益活动，事件营销等手段，进行整合，造势，借“市”，加快销售进度，完成销售任务。

复古花园项目主题地位

复古花园项目主题阐释

“最适合居住品牌社区”或“最适合居住示范性社区”

————————一座融合故乡情怀与现代人文的生态社区

“复古花园，给你一个五“心”级的家”

提出项目主题的理由

（1）基于市场竞争的需要

（2）积淀着本土文化底蕴和风俗观念

项目主题的阐释和演绎

“最适合居住品牌社区”————空气优质，保健养生，营销氛围形成1、售楼部形象包装

对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要有如下

创新一个兴华

环境的细化

服务质量的高素质随时随处可见

丰富收留不内部空间，延长客户停留时间

总体包装要使人想象未来的美好生活空间的画面，能一幕幕地展现在看访者的眼前，从而激发其购买的欲望。

如售楼资料准备，必须备齐相应的资料，如售楼书，认购协议书，付款方式，价目表等，全面介绍楼盘的情况和购楼者必须知道的相关注意事项。

如客户接待处摆放玻璃桌面，茶几，台上摆放鲜艳的花或植物，同事各种接待服务设置要图突出它的高雅，大气，优雅。

如售楼部门口放置宣传彩旗。

2、样板房形象包装

从售楼中心有通道直接到样板房，通道距售楼中心要尽量的接近，通道要设置突出花园环境的概念，凸现出曲径通幽的感觉。样板房绝不是在个体意念的体现，它应该具有共性，也就是说，它在很大程度上要能概括相当群体的审美意识，所以说，无论是什么形式的样板房，它必须代表一种观念，一种生活态度。通过专业室内装修设计对样板房的制作，课弥补户型的不足，改善烦恼歌舞的视觉效果。

用建筑的手法调整室内空间的比例，让它变得更加饱满一些，有力一些，合理一些。比如，以墙色，艺术画，雕像，浮雕，吊灯，壁灯，雕栏等，制造艺术品位，突出流域的复古建筑风格。

样板房不是简单的展示单位，样板房要营造一个真实的居家环境。各个房间布置，摆设，格局部得细节处理，都会给人一种马上就能舒舒服服住下来的感觉。比如，主人房是套房中最私密，最安静的所在，因而，其位置所在，房门朝向，床位摆放都值得镇中考虑。

3、施工场地形象包装

施工场地围场周围要整齐地放置好产品的宣传样板及宣传条幅，这样从外部包装好像象。施工场地内部要摆放施工说明，施工进度，施工纪律管理等方面的宣传版面。

总之，销售氛围的形成，要是高档楼盘的形象得以展现，是消费者一进场，就能产生一种幻想，即使人想象未来的美好生活的空间画面，从而激发其购买欲望。

五、销售推广策略——阶段性安排

一、总原则：运用整合手段，销售推广与宣传推广相结合，有效宣传项目主题，建筑风格，建筑质量，园林景观等产品特设，尤其是准现房的宣传，广告诉求手段实在，具体，生动，具有较强的冲击力，最大限度有效吸引和大东消费群，聚集人气，淡化和引导期待心理，强化购买心理，已达到良好的销售效果。

由于时间匆促，知识有点缺乏，想了很多，但有一些情况还相当模糊，就此停笔，请见谅。