转正申请报告(地产开发报建工作者)2

第一篇：转正申请报告(地产开发报建工作者)2

我的转正申请报告

尊敬的××房地产公司各位领导们：

你们好！

我叫×××，×年×月×日入司，现供职于公司开发部担任开发工程师。截至目前，我在公司任职已有两个多月了，个人在公司工作中各方面感觉良好，现正式向公司提出转正申请报告。恳请××房地产公司各位领导在百忙之中能予以审阅。

来××房地产公司上班最深刻的感受就是公司宽松融洽的工作氛围、团结向上的精神、公司开发部开发部×总监、开发部×经理领导开发部的团队精神，让我很快喜欢上了开发部这个团队，在××房地产公司这个大家庭中，公司每一位同事的帮助和耐心指导，使我在较短的时间内适应了公司的环境，很快地进入了角色，同时也为自己成为××房地产公司开发部一员而感到欣慰。同时，这也为以后的工作能快速上手打下了基础。

我在××房地产公司开发部的工作从最开始时跟着开发部×总监、开发部×经理两位领导熟悉公司各楼盘开发报建情况、参加与公司其它部门（如××项目部）的碰头会、参加部门例会以及协助处理一些临时交办的零星杂碎事项到现在基本独立一个人处理××房地产公司××块楼盘水、电、破路施工申报以及××楼盘的施工送电报建、管线测绘、产权测绘等等配套开发报建工作。两个多月的工作时间里，每一天都是忙碌伴随着充实，学习伴随着收获而渡过的。这其中具体的体会是：

一、个人方面：应注重自身的发展和进步，不断提高和充实自己，热切希望在以后的工作中做出更好的成绩，为公司做出更大的贡献。

二、公司方面：在工作中个人出现的小差错领导也及时给予了的指正。前事之鉴，后事之师，这些经历让我不断成长的同时也让我不断正视自己的缺点与不足，找出差距，在日后的工作中努力的改正。

经过两个多月时间的磨合，越来越被××房地产公司严谨、认真、负责的精神吸引，同时××房地产公司工作环境宽松、人性化管理，在这样的氛围中，可以极大的激发自身潜力，使我更加积极的投入到每天的工作中，在工作中不断的进取，提高自己的业务素质和专业素质。

这两个多月来我学到了很多，感悟了很多，看到了××房地产公司迅速发展的前景，也更加迫切的希望以一名正式员工的身份在这里工作，实现自己的奋斗目标，体现自己的人生价值，和××房地产公司一起成长。期望着公司各位领导给我继续锻炼自己，实现理想的机会。我会用谦虚的态度和饱满的热情做好我的本职工作，为公司创造效益、为社会创造价值，同公司一起展望美好的未来！

谢谢各位领导！

申请人：

×年×月×日

第二篇：转正申请报告(地产开发报建工作者)

转正申请报告

尊敬的公司领导：

我于×年×月×日进入公司，到今天×个月试用期已满，根据公司的规章制度，现申请转为公司正式员工。

××地产是一家知名的专业地产企业——“为荣誉而工作，用专业去执行”，这是我在开发部工作的这两个月中感受最多的企业文化。在本部门的在工作中，通过带教人对工作流程和公司规定的带教下我不断的学习与积累，通过不断的解决问题，不断完善自我，使工作能够更快、能尽早独挡一面。当然，在工作中我也出现了一些小的不足，部门领导也及时给我指出，促进了我工作的成熟性。这两个月我主要负责跑××项目土地验收和茶亭永久电申请报建工作，该项目由于周期较长且地块分区、地上地下空间等手续办理相对复杂，在几十天实际报建过程中通过土地报验、土地总登报批、供电申请、图纸设计送审，供电方案的获取渐渐熟悉情况，遇到问题思考为什么，做什么，怎么做，逐步适应了自己岗位职责和工作。开发专员是地产开发中的重要一环，要求我们不仅仅对报建流程的熟悉，更重要的是对报建环节时间的把控及对口部门关系的维护上，在每个手续的办理中都及时跟进及时汇报多思考。

在以后的工作中，我应该逐步加强经验的积累，我相信我一定会做好工作，成为优秀的××地产中的一份子，不辜负领导对我的期望。

在此我提出转正申请，希望自己能成为公司的正式员工，恳请领导予以批准。

申请人：×××

×年×月×日

第三篇：《地产集团开发报建管理办法》

地产集团开发报建管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步加强开发报建管理，明确各单位的职责，加快证照手续办理，确保工程建设有序开展，特制定本办法。

第二条 管理及监察中心负责统筹各地区公司开发报建工作，对各开发部进行指导、监督、检查及考核。

第三条 地区公司省公司开发部全面统筹本公司开发报建工作，对各开发部开发报建工作进行指导、监督及管理，并具体负责省会城市所有项目的开发报建工作；三线城市开发部负责本市所有项目的开发报建工作。

第四条 本办法下述条款中，《国有土地使用权证》简称“国土证”，《建设工程用地规划许可证》简称“用地规划证”，《建设工程规划许可证》简称“工规证”，《建筑工程施工许可证》简称“施工证”，《商品房预售许可证》简称“预售证”。

第二章 用地手续办理

第五条 不动产权证（国土证）办理

1、签订《国有土地使用权出让合同》或《项目合作协议》次日由投资部牵头组织开发部、工程部开展收地工作；在支付地价款及契税后7天内，开发部须取得不动产权证。

2、不动产权证的坐落、权利类型、权利性质、用途、面积及使用期限等内容须与《国有土地使用权出让合同》一致。未按此执行并造成损失的，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）、主管开发领导（或项目总经理）降一级工资以上处分。管理及监察中心考核。

3、原则上须划分多块宗地办理不动产权证。

第六条 用地规划证须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理。

第七条 项目收地时，开发部须委托有资质的测绘部门对用地红线及用地面积进行核定。否则，给予开发部负责人扣罚100%核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第三章 开发报建策划及规划报建

第八条 项目取得时，总工室负责收集当地设计规范、城市总体规划、所在地控制性规划、地形地质等资料，开发部负责收集政策法规、地上地下管线等资料，尤其是当地的各种强制性规范、规定，报建筑设计院作为设计依据。

未按此执行导致设计方案无法通过当地政府审批，且须进行重大调整的，给予主管开发领导（或项目总经理）、主管设计领导、总工室主任、开发部负责人扣罚100%核定综合奖金处分。建筑设计院考核。

第九条 新城市上马项目后，开发部须收集当地开发报建的政策和特殊规定，分批报管理及监察中心备案，具体要求：

1、项目取得后3天内上报：预售政策（预售形象进度、备案价格、销售时限、资金监管、公示时间等）、规划报建政策（工规证最小范围、是否整体验收、城市基础设施配套费收费标准、计容政策等）、施工证办理政策（各项规费收费标准、公示时间等）；

2、开工前上报：配建房、学校的特殊要求（开工时间、移交要求、与商品房证照绑定情况、优惠政策等）、人防工程建设政策、公建配套服务用房指标要求等；

3、交楼前18个月上报：配套工程政策（水电气暖等配套工程招标要求、费用缴纳要求等）、各项交楼验收规定；

4、上述政策发生重大调整的，须在24小时内报管理及监察中心。未按规定上报的，扣罚开发部负责人1000元。管理及监察中心考核。

第十条 新项目在总规非正式批复3天内，由省公司开发部牵头，主管开发领导主持召开开发报建策划会，项目总经理及综合计划部、开发部、总工室等部门负责人参加，研究当地配套费缴纳、消防报建、预售证办理、交楼验收、水电气暖缴费及开通等政策，制定分批分期办理工规证、施工证计划。未按时召开会议的，每延迟一天扣罚主管开发领导500元。综合计划部考核。

消防报建策划研究要点：

1、总平面布局和平面、空间布臵（消防车道、消防车登高扑救面、防火间距、平面布臵等）；

2、消防水池、屋顶水箱、泵房、消防控制室及水电设备房位臵；

3、防火、防烟分区、安全疏散和消防电梯、防排烟系统等的设臵；

4、消防验收是否需开通永电及消防施工单位的定标时间。第十一条 总规非正式批复4天内，综合计划部牵头组织制定开发报建及设计出图计划。计划出现漏编、错编的，每项扣罚开发部负责人或总工室主任200元，综合计划部考核。

第十二条 总平面规划报建、管网综合平衡图

1、开发部须在项目取得后15天内取得总规非正式批复，在项目取得后60天内取得总规正式批复和竖向标高、管网综合平衡图。

2、对可能影响销售的公建配套（如变电站、垃圾中转站、公厕、配电房、烟道、风道、换热站、水泵房等），营销部须按规定公示并做好维权取证工作。

3、开发部应在总规批复后30天内取得人防、消防、环保、教育、防雷、中水、深基坑、交通评估、市政道路、超限审查、初步设计审查等专业意见或正式批复。

4、总建筑面积、综合管网、市政路网、单体位臵、单体户型、使用功能、立面等方案调整的，开发部须在集团调整批复后60天内取得政府职能部门正式批复或换图。

第十三条 由于开发报建原因造成总规方案或单体方案变更如容积率减少等给公司造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）降三级工资以上处分，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）扣罚20%以上核定综合奖金处分。管理及监察中心考核。

第十四条 单体报建

1、单体报建须结合项目的总规方案，确保单体位臵、单体户型、使用功能、立面等与集团批复方案一致。

未按此执行致使公司利益受损的，给予开发部负责人、总工室主任降一级工资以上处分，给予主管开发领导（或项目总经理）、主管设计领导扣罚20%以上核定综合奖金处分。管理及监察中心考核。

2、楼栋动工前，开发部须委托规划局认可的测绘部门进行放线，工程至正负零时完成验线，工程技术部抽查完成情况不少于20%。未按此执行给公司造成损失的，给予开发部负责人、工程部负责人、总工室主任扣罚100%核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第十五条 办理工规证

1、开发部须在总规批复后45天内取得工规证。工规证原则上按楼栋办理，地下室应单独办理；确因政府主管部门要求不能按此执行的，须根据工程建设进度尽量分批次办理。

2、交楼时间相差6个月以上的楼栋不得办理至同一工规证。否则，开发部须形成书面报告，报管理及监察中心备案。

3、恒大影城、幼儿园、会所、运动中心原则上须办理单独的工规证。未单独报建影响验收及开业的，给予开发部负责人扣罚20%以上核定综合奖金处分。

第十六条 所有报建图纸须经总工室审核后方可对外使用；综合体、地标等重大项目的报建图纸，须再报建筑设计院审核后方可对外使用。各开发部须建立报建图纸台账，省公司开发部每季度检查，并将检查结果报管理及监察中心备案。

第十七条 规划报建阶段，开发部取得政府任何审批结果或书面意见的，须在24小时内归档并函告总工室，由总工室及时处理，有必要报建筑设计院的须在24小时内报批。未按此执行给公司造成损失的，给予开发部负责人、总工室主任降一级工资以上处分。管理及监察中心考核。

第四章施工报建 第十八条 开工前须取得施工证。

第十九条 开发部须在项目开工后15天内完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通工作，每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元。综合计划部考核。

延期一个月未开通的，给予主管开发领导、主管工程领导（或项目总经理）扣罚30%核定综合奖金处分，次月起扣罚比例每月递增20%。管理及监察中心考核。

第二十条 开发部、工程部须在开工前完成质量和安全监督登记手续，或协调质量和安全监督管理部门提前介入监督，同时工程部须做好各项监督、验收资料的收集存档。每延迟一天扣罚开发部、工程部负责人50元，综合计划部考核。

第二十一条 开发部须在取得工规证后30天内取得施工证。第二十二条 开发部须按照总工室审核后的施工图办理施工图审查。因开发报建原因导致施工图审不合格的，扣罚主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人1000元；造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第二十三条 施工证范围原则上应与工规证范围一致；交楼时间相差6个月以上的楼栋不得办理至同一施工证。

第二十四条 总工室须严格按照审批的方案进行报建及实施，确保方案图、报建图、施工图、销售资料一致：对外委设计单位的报建图进行复核，确保总规报建图和单体报建图符合集团下发方案；对外委设计单位的施工图进行复核，确保与报建图一致；对销售平面图进行复核，确保与施工图一致。否则，每次扣罚总工室工程师500元，总工室主任300元，主管设计领导200元，情节严重的，给予加重扣罚、降薪、降职、免职、开除处分，建筑设计院考核。建筑设计院每月抽查不少于上月完成各类工作的10%。未按要求组织抽查的，扣罚建筑设计院部门负责人300元，分管院领导200元。管理及监察中心考核。

第二十五条 项目首次开盘前，开发部、总工室须完成首期开盘区绿色建筑设计认证申报；开盘后6个月，取得首期开盘区绿色建筑设计标识。后续楼栋按工规证范围分期办理，每期最后一批楼栋外立面完工前，完成绿色建筑设计认证工作。未及时进行绿建申报、未按计划完成取证工作的，给予地区公司主管开发领导、开发部负责人及责任工程师扣罚10%核定综合奖金的处罚；如因申报图纸达不到要求，导致无法完成的，给予地区公司主管设计领导、总工室主任及责任工程师扣罚10%核定综合奖金的处罚；当月未完成的计划，纳入下月继续考核，直至取证。管理及监察中心考核。

第五章 配套工程报建

第二十六条 配套工程报建

1、配套工程报建指的是满足项目交付使用的永水、永电、燃气、供暖等工程报建工作。

2、首期工程动工后90天内，由开发部牵头，主管开发领导组织工程部、开发部、总工室、预决算部、招投标部等召开专题会议，讨论制订水、电、气、暖等配套工程的初步报建方案（内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等），每延迟一天扣罚开发部负责人100元。综合计划部考核。

3、开发部在提交配套工程报装申请后7天内，须组织工程部、总工室、招投标部相关负责人进行现场查勘并确定最终方案。

4、在确定配套工程报建方案后90天内，开发部须到自来水公司、供电局、燃气公司、供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及交付使用的水、电、气、暖负荷指标和接入源点负荷指标，纳入开发报建重点工作计划考核；如当地无负荷的，开发部须制定解决方案，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。综合计划部考核。

第二十七条 以缴纳配套费形式实施水、电、气、暖等配套工程的项目，招投标部在主体工程招标10天前通知开发部书面提供水、电、气、暖工程收费依据及收费部门应该承担的施工范围，避免施工范围重叠。开发部未及时提供资料或提供资料不准确的，扣罚开发部负责人1000元，招投标部考核。若因招投标原因导致施工范围重叠的，给予招投标部负责人扣罚100%核定综合奖金处分，综合计划部考核。

第二十八条 总工室须根据适用的消防设计规范，结合当地验收标准审核消防报建图纸。地区公司须在开盘30天前取得正式的消防设计审查意见，并确保销售资料与施工图纸一致；由于消防设计审查意见导致销售资料变更的，给予总工室、开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第二十九条 地区公司须在合同交楼12个月前完成水、电、气、暖配套工程协议签订，合同交楼10个月前取得水、电、气、暖配套 6

工程施工图纸，每延迟一天扣罚责任部门负责人500元。综合计划部考核。

第三十条 配套、消防工程成本控制工作由地区公司董事长（或主持工作一把手）具体做出安排，主管开发领导（或项目总经理）须密切配合招投标部工作。

第三十一条 严禁私自推荐投标单位或接受单位自荐，一经发现，立即开除。

第六章 预售证办理

第三十二条 开盘90天前，由地区公司主管营销领导牵头，组织总工室、开发部、工程部、工程技术部、预决算部、营销部、合同管理部、商业管理部、售后服务部、物业公司及相关主管领导召开开盘前工作协调会，重点确认：

1、确认合同交楼标准，包括装修标准、材料标准、工程竣工标准、拎包入住家具软装标准、取得验收证照标准、配套工程开通标准等，确保交楼实体与样板房、沙盘模型、报建图一致。

2、确认销售合同中关于社区生活配套（永水、永电、燃气、供暖等）的开通条款，房产证办证条款。

3、确认每一楼栋的户型、朝向，尤其须注意总工室下发的镜像图纸的楼栋。

4、确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司董事长（或主持工作一把手）批准，再报管理及监察中心、营销中心审批。

5、确认物业管理合同备案的完成时间节点。

6、确认可能影响销售及交楼的配套设备设施（如变电站、换热站、水泵房、垃圾转运站、污水处理厂、公厕、变配电房、烟道、风道等）设臵情况，确保展示模型与实际设臵情况一致，展示后由当地公证处作公示公证。

未按时召开会议的，每延迟一天，扣罚营销主管领导500元，综合计划部考核。

开盘45天前，由董事长（或主持工作一把手）组织召开专题会议，检查上述内容执行情况。

第三十三条 开盘60天前，总工室提供符合当地测绘部门要求的图纸，预决算部按图完成预售面积的计算，同时开发部委托当地房管局认可的测绘单位进行面积测绘。地区公司对预测结果进行复核、协调、确认，对各项目首次开盘楼栋及新增物业类型的销售面积须再报预决算审计中心审核。

第三十四条 开发部须按照各项目的销售计划办理预售证。新项目开盘须提前取得预售证，其中直辖市、省会城市、计划单列市等一、二线城市新项目确保开盘20天前取得，三、四线城市新项目确保开盘30天前取得（所在城市出台限期销售政策的项目应按照政策允许时限办理预售证）；除首期开盘范围外的后续推货楼栋须于推货计划之日前取得预售证并开通网签。

第七章 交楼验收

第三十五条 每期楼栋第一批外立面完工后1个月内，开发部须组织召开开发报建验收协调会，主管开发领导（或项目总经理）、主管工程领导、工程部、总工室、招投标部参加，明确规划、消防、人防、环保、竣工备案等验收手续需达到的工程进度验收标准并制定计划，确保交楼。会议每延迟一天扣罚相关责任人50元，综合计划部考核。

开发部提供验收标准不准确影响后期验收的，给予开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

管理及监察中心负责检查协调会的落实情况，并纳入计划考核。第三十六条 合同交楼前12个月、9个月、6个月、3个月，地区公司董事长（或主持工作一把手）牵头，分四次组织召开交楼工作专题会，检查并部署交楼工程建设、开发报建等工作，确保合同交楼3个月前工程完工、合同交楼15天前交楼证照办理完成。同时，重点落实永电、永水、燃气、供暖等配套工程的招标、施工及验收工作，确保合同交楼前10个月完成配套工程定标、合同交楼前9个月开工、合同交楼前3个月完工并达到验收条件。

合同交楼前1个月水电气暖等配套工程必须开通，且相关验收完成。否则，给予开发部负责人免职、项目总经理降六级工资、主管开发领导降三级工资处分。

合同到期水电气暖等配套工程未开通、相关验收未完成的，给予项目总经理免职、主管开发领导降职、董事长降六级工资的处分。

第三十七条 消防验收

1、开发部须在项目首期交楼楼栋消防施工单位进场前邀请消防局相关专家开展消防培训，明确消防验收要求，开发部、总工室、工程部、消防施工单位等相关人员参加。

2、合同交楼前90天，工程部组织总工室、开发部、物业公司、管理及监察部、施工单位等成立消防联合检查小组，检查结果及整改方案需在2天内报管理及监察中心。联合检查要点：

（1）消火栓给水系统；（2）自动喷水灭火系统；

（3）防烟、排烟系统和空气调节系统；（4）火灾自动报警系统及联动调试；

（5）现场消防车道、消防扑救面、环形车道或回车场是否满足验收要求；

（6）防火门和防火卷帘门闭门器、身份标识、检测报告及送检情况，保温材料、精装修消防验收涉及的装修产品等的进场资料、检测报告和送检情况等；

（7）各预留洞口防火封堵情况；

（8）应急照明、疏散指示标志是否符合验收要求；（9）建筑灭火器的设臵情况；（10）其他验收规范规定的条目。

工程部须在联合检查后30天内完成整改，每延迟一天扣罚工程部负责人100元、项目经理50元。综合计划部考核。

第三十八条 人防验收

1、总工室须严格按照人防办审批后方案及图纸下发人防施工图。因图纸问题影响人防验收的，给予总工室主任扣罚20%以上核定综合奖金处分。综合计划部考核。

2、每期人防地下室动工前，工程部须根据开发建设计划合理安排人防设备进场时间，及时通知人防办进行各阶段验收。因未及时完 9

成各阶段隐蔽验收影响人防验收的，给予工程部负责人扣罚20%以上核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第三十九条 毛坯交楼的，开发部须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》；精装交楼的，开发部须在精装竣工后30天内取得。每延迟一天扣罚开发部负责人50元。综合计划部考核。

第四十条 毛坯交楼的，工程部、开发部须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》；豪装交楼的，工程部、开发部须在豪装竣工后75天内取得。每延迟一天扣罚工程部负责人或开发部负责人50元。综合计划部考核。

第四十一条 毛坯交楼的，开发部、工程部须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》；豪装交楼的，开发部、工程部须在豪装竣工后85天内取得。每延迟一天扣罚开发部负责人或工程部负责人50元。综合计划部考核。

第四十二条 开发部须在恒大影城开业30天前取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；在幼儿园开园150天前取得筹设批准书及名称核准通知书，开园60天前取得消防验收合格证、环境质量检测报告、竣工备案、房屋安全鉴定书、产权证明等。

第四十三条 面积实测和确权办理

1、取得竣工备案表后30天内，开发部须取得房管局或房管局认可测绘单位出具的面积实测结果，并提交至预决算部。未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。营销部考核。

2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、总工室、测绘单位共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后1天内将确权面积抄送至营销部、财务部。

未及时复核，每延迟一天扣罚预决算部负责人、开发部负责人各100元。营销部考核。

第四十四条 开发部须在合同约定不动产证（房产证）办理时间180天前取得该期楼宇的不动产登记证书及全部分户图；取得不动产登记证书6天内，办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。每延迟一天扣罚开发部负责人20元。综合计划部考核。

第八章 公建配套、人防工程设置方案管理

第四十五条 小区公建配套及物业管理规划设计条件下发后30天内，地区公司主管设计领导组织总工室、工程部、开发部、营销部、物业公司完成小区公建配套用房综合规划及物业分区管理规划方案，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并在24小时内抄报建筑设计院、管理及监察中心、设计成本质量控制中心、物业管理中心。

地区公司如需修改规划设计，须报建筑设计院审批。未按上述规定执行的，给予相关责任人扣罚20%核定综合奖金的处分；造成重大影响的，给予相关责任人降一级工资的处分。工程技术部考核。

第四十六条 地区公司应在取得集团批准的总平面方案后3天内、向规划局报总规方案前，由主管开发领导主持召开会议，总工室、开发部、营销部、预决算部参加，进行人防工程设臵方案经营分析（综合考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素），在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费间做出明确决定。

第四十七条 各项目在报建时原则上不设臵人防工程，不缴纳人防易地建设费。设臵人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应参照当地规定标准的下限执行。

第四十八条 人防工程设臵方案报批流程：确需设臵人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，开发部须在规划局批复总规方案后5天内将人防工程设臵方案通过EMS系统报管理及监察中心，经地产集团管理及监察中心经办人审核，报地产集团管理及监察中心主管开发副总经理审批后执行；不符合设臵下限原则要求的，再报地产集团管理及监察中心总经理审批。审核时间为1天。

开发部未按规定报审人防工程设臵方案的，扣罚相关责任人1000元。综合计划部考核。

第四十九条 地区公司须严格执行集团审批通过的公建配套及物业管理规划设计条件、人防工程设臵方案，方案未报集团审批即自行报建的，给予开发部负责人降一级工资处分；未按集团审批通过的方案执行并给公司造成重大损失的，给予相关责任人降三级工资以上处分。管理及监察中心考核。

第九章 开发资质管理

第五十条 开发部须在公司成立并取得开发项目后30天内完成房地产开发资质的申领，在达到升级条件后60天内完成开发资质升级工作，并按规定完成年检手续；未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元。综合计划部考核。

第五十一条 公司变更企业名称、法定代表人、注册地址、营业范围、注册资本等的，人事行政部须在决定变更前告知开发部，并在变更完成后24小时内书面告知开发部，每延迟一天扣罚人事行政部负责人50元，开发部考核。

第五十二条 取得新项目后，开发部须根据当地的相关规定办理房地产开发《项目手册》、《房地产开发经营权证》等证照。

第五十三条 因无开发资质、开发资质过期以及无《项目手册》、《房地产开发经营权证》等导致罚款的，给予开发部负责人扣罚100%核定综合奖金处分，综合计划部考核。

第五十四条 省公司开发部须建立本公司的房地产开发公司资质台账，每月末报管理及监察中心；管理及监察中心每季度检查开发资质年检、升级情况，并报直管副总裁阅。

第十章 报建规费管理

第五十五条 开发报建规费支付原则上按销售进度和开发建设进度分多期缴纳，并不得影响项目开盘及交楼验收。

第五十六条 开发部须建立开发报建规费收费标准台账，每月跟进当地政府的各项收费政策变化情况，由省公司开发部每季度末报管理及监察中心备案。如收费标准发生变化，开发部须及时采取措施，制定最有利于公司的缴费方案。未按规定上报的，扣罚省公司开发部负责人500元；给公司造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）扣罚50%以上核定综合奖金处分、开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第五十七条 报建规费审批权限及管理

1、地区公司对外支付的正常报建规费由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、开发报建非正常规费（如罚款、滞纳金等）100万元以下（含100万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100万元以上、200万元以下（含200万元）的，经管理及监察中心审核后，报直管副总裁审批；200万元以上的，再报工程建设分管领导审批。

3、正常报建规费、以配套费形式缴纳的配套工程费、100万元以下非正常规费等费用的准确性与合理性方面，管理及监察中心每月按金额的50%进行抽查。

第五十八条 开发部须加大沟通力度，严格控制非正常规费支出；对于重大事项，地区公司董事长（或主持工作一把手）须参与协调；确需支出的非正常规费，按支出金额的10%从该公司当月效益奖金中扣除，当月效益奖金不足扣罚的，从以后月份效益奖金中累计扣完为止。管理及监察中心每季度公布排名情况，并报直管副总裁、工程建设分管领导、地产集团董事长阅。

开发部须建立开发报建规费（含非正常规费）支付台账，每月底经开发部负责人及财务部负责人签字后，报管理及监察中心备案。未按时上报的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元；金额误差超过5%的，扣罚开发部负责人500元。管理及监察中心考核。

第五十九条 项目土地款滞纳金或报建规费依法得到减免的，按照减免金额的1%给予地区公司奖励。滞纳金的计算截止时间以集团批复同意支付该项费用的时间为准。集团给予各公司的奖励40%奖励地区公司董事长（或主持工作一把手），其余60%由地区公司董事长（或主持工作一把手）分配或留存。奖励方案须报人事行政中心备案。

第六十条 报建规费的减免不得影响项目的正常开发建设工作，否则不予奖励。

第六十一条 地区公司每月底前须将当月土地款滞纳金减免奖励申请报投资中心、管理及监察中心审核，报建规费减免奖励申请管理及监察中心审核，经管理及监察中心直管副总裁、工程建设分管领导审批后，再报地产集团总裁审批执行。

第六十二条 招投标部在主体工程招标时，应统一明确合同金额不包含劳保统筹基金，项目劳保统筹基金由我司向政府主管部门缴纳，施工单位按规定办理该款项的退返。地区公司已发包的建筑工程，如

合同金额中已包含劳保统筹费，开发部在向政府缴纳劳保统筹基金后，面通知预决算部在下月工程款中扣回。

开发部缴纳可扣回费用未及时书面通知预决算部的，每次扣罚开发部负责人1000元；预决算部收到开发部通知未在相应进度款中扣回的，每次扣罚预决算部负责人1000元；如该项目已结算且无法扣回该费用的，给予预决算部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第六十三条 招投标部在主体工程招标时，须在合同中明确：施工单位须配合甲方办理新型墙体材料基金、散装水泥基金退返手续，并提供当地墙改办、散水办认可的票据；若因施工单位原因导致无法退返的，应由施工单位承担相应责任，并在工程款中扣回相应规费。未按此执行导致相关费用无法退返的，给予招投标部负责人、合同管理部负责人、预决算部负责人降一级工资以上处分。开发部考核。

第六十四条 前期已缴纳新型墙体基金、散装水泥基金的项目，达到退返条件未能退返的，后期如需缴纳，须以前期缴纳费用冲抵；确需缴纳的，须降低缴纳比例。

第六十五条 规费退返作为开发报建重点工作纳入月度计划，由管理及监察中心负责考核，每季度公布完成情况排名。

管理及监察中心每月对可退返规费的退返和转扣的及时性方面进行抽查，抽查比例不少于50%。

第六十六条 红线外工程费用，原则上须以不低于成本造价的标准抵扣城市基础设施配套费或土地出让金；若项目已开发完毕无法抵扣的，应书面约定退返时间或抵扣我司同城其他项目的城市基础设施配套费。

第十一章 开发报建信息化管理与考核

第六十七条 根据《开发报建重点工作计划考核模板》及项目启动时间，由ERP系统自动生成全生命周期计划，每月5日自动分解到地区公司生成月度考核计划。

第六十八条 ERP系统自动计算各地区公司计划完成率并生成考核结果，由管理及监察中心报审后，再报人事行政中心、财务中心执行。

第六十九条 开发部须在取得任何证照或书面意见后 24小时内，将清晰的扫描件上传至ERP系统，以此认定工作事项完成。否则，给予开发部责任人每次扣罚100元，省公司开发部考核。

第七十条 地区公司数据一旦录入，原则上不得更改。管理及监察中心负责对地区公司录入数据的真实性、有效性进行检查。

第七十一条 对总规报建、施工证、预售证办理、消防验收、配套工程开通、竣工备案及确权办理等重要工作，由ERP系统自动预警并发送短信（微信）至相关领导。

第十二章其他

第七十二条 各项目规划设计方案须依法按集团利益最大化报建，如发现因报建便利导致集团利益受损的，给予地区公司按造成损失金额的2%进行处罚，管理及监察中心每月负责抽查不少于5份。

第七十三条 开发部提交报建结果不及时、报建成果有弄虚作假行为的，给予责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分。

第七十四条 所有对外报建资料须经主管开发领导（或项目总经理）审核后方可对外使用。

第七十五条 开发部在取得证照及开发报建资料后，须在24小时内归档至本单位档案管理部门，未归档之前原则上不得先行使用。特殊情况应在取得后24小时内向本单位档案管理部门备案并安排专人妥善保管，待使用完毕后立即归档。

第七十六条 开发部应严格遵守保密制度，妥善保管所借档案，确保不丢失不泄密；所有向政府部门上缴档案原件均须留存复印件或扫描件备查。

第七十七条 主管开发领导每月须组织召开开发报建工作专题会议，督促开发报建计划的实施，总结制定并推广各项管控措施，参加人员为主管开发领导、项目总经理、开发部、总工室、综合计划部等部门负责人。会议纪要须于会后2天内报管理及监察中心备案。未按时召开会议的，给予主管开发领导扣罚100%核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第七十八条 地区公司员工在规划报建、公建配套设臵、人防报建等方面对节约成本做出重大贡献的，可由地区公司董事长（或主持

工作一把手）在月度奖金分配时给予专项奖励；地区公司在开发报建工作方面有重大、特别贡献的，可向集团申请专项奖励，具体由管理及监察中心审核，并报工程建设分管领导审批后，再报地产集团董事长审批。

第七十九条 地区公司各考核部门须建立本制度的考核台帐。综合计划部于每月底前汇总考核结果，每月5日前经地区公司董事长（或主持工作一把手）批准后执行；考核结果于每月8日前报管理及监察中心备案。

第八十条 本办法自发文之日起执行，如有规定与本办法不一致的以本办法为准。

第四篇：开发报建知识

房地产开发报建流程

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1、以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。开发报建员的工作内容

1、熟悉申请办理“两证一书”的程序以及文件、图纸等资料的收集准备工作，了解建筑物周围的环境及“三通一平”的情况。按照建设工期的要求，积极办理好各阶段的报建手续。

2、协助科长做好项目的可行性研究、立项和设计评审、审查的对外联系、接待工作以及施工过程中的设计变更处理。

3、了解所报项目的总图设计、工程内容和审批单位的具体要求。催办工程项目的立项、审批等落实情况。

4、做好报建项目费用的减免工作和有关设计施工的报建协调工作。

5、负责联系工程项目竣工后，规划、消防等专业部门的验收签证工作。

6、负责有关报表的填写、上报，及时向档案、资料员移交工程报建的完成资料。

7、完成领导交办的其他工作。

注：

“两证一书”是对中国城市规划实施管理的基本制度的通称，即城市规划行政主管部门核准发放的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，根据依法审批的城市规划和有关法律规范，对各项建设用地和各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城市规划的轨道。根据《城乡规划法》，城镇规划管理实行由县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度，简称“一书两证”。

《建设项目选址意见书》是将计划管理与规划管理有机结合的成功经验的总结。城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

目的：①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证。②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据。③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。

《建设用地规划许可证》是建设单位向国土资源行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是保证城市土地合理使用，防止和减少违法占地的有效措施。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

“两证一书”的办理：

一、选址意见书只是划拨的土地才办；

二、关于办理建设用地规划许可证所需资料、经过按程序审批的该地块的详细规划（由具有规划资质的编制单位出图）2、发改委立项，只需写个报告，批了就行了 3、项目的环境影响评价审批（环保局）4、与国土局签订的土地出让合同

5、地块的红线图。应由有测绘资质的单位出具现状图，在现状图的基础上画红线图，可以是规划科直接画。

三、关于建设工程规划许可证所需资料 1、申请表及申请报告

2、申请人身份证明及经办人法人委托书，法人身份证，组织机构代码，开发资质； 3、经效验的土地使用权属证明及宗地图

4、经效验的建设用地规划许可证复印件及红线图

5、经批准的规划条件（拿投标书时里面有几个数字），土地出让合同

6、经批准的修建性详细规划，定位图，竖向图。（一般由市长审批，定位图、竖向图在详细规划中）

7、需要相关行业主管部门审查的审批意见（发改委、环保局、图审办、人防）

8、经批准的建设项目单体设计方案和立面效果图

9、建设工程规划咨询报告（有资质的规划咨询中心出具）10、全套施工图一份（含总平面图）及电子文档

房地产开发报建知识

一、什么叫做房地产 是房产和地产的统称。

二、土地使用权的概念

1、行政划拨方式（政府，土地使用权，无偿，使用者）

2、地产转让方式（买卖、赠与等）

3、政府出让方式： 1）招标：

招标就是指在一定范围内公开货物、工程或者服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一中市场交易行为。招标的方式：①公开招标；②邀请招标 招标代理：

招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。

招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。招标出让程序：

A.市国土局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告；

B.有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其他有关文件；

C.市国土局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题；

D.投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱； E.市国土局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作；

F.对有效标书进行评审，市国土局向中标者发出中标证明书，未中标者由市国土局退还保证金；

G.中标者在规定时间内与市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金；

H.中标者按合同规定支付全部出让金后，到市国土局办理土地使用权登记，领取土地使用证。2）拍卖：

拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖方式的特点：

①通过拍卖的形式进行买卖而转移拍卖标的物； ②最高应价者获得标的物； ③拍卖行业具有中介服务性质。拍卖方式的程序：

A.市国土局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖土地公告； B.市国土局向竞争者提供土地使用合同书文本，土地使用规划及其他有关文件； C.验证竞买者资格，发放标牌；

D.市国土局主持拍卖竞买，简单介绍拍卖地块情况，宣布拍卖起价； E.竞买者举牌应价；

F.竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市国土局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金；

G.竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到国土局办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。3）挂牌 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式的特点： ①公开公正公平

②时间长，允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 ③操作简单，便于开展工作

④有利于土地有形市场的形成和运作。土地挂牌出让的程序：

A.发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点；

B.出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场勘探；

C.受理竞买申请：在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明、法定代表人身份证复印件办理竞买申请，缴纳竞买保证金；

D.审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动；

E.挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价，更新现实挂牌报价；

F.揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竟得与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金；

G.公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

（三）关于土地

一、土地分类：

A、按照开发利用：生地和熟地；

B、按照建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

C、按照用途：居住用地（住宅建筑物及其配套设施所占用地）、商业服务用地（各种商店等占用的地）、工业用地（独立设置的工厂等用地）、仓储用地（指国家、省及地方的储备、中转等用地）、市政公共设施用地（自来水厂、供热中心等用地）、交通用地（公路、铁路、民用机场）、绿化用地（公园、动物园、植物园等）、特殊用地等； D、按照国家土地利用总体规划制度分：农用地、建设用地和未利用地。

二、怎么体现土地的所有权和使用权？ 土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限： A、居住用地70年；

B、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； C、商业、旅游、娱乐用地40年； 2）土地使用年限到期后如何处理： A、国家有权无条件的收回该土地；

B、建筑主体经质控部门检验后不属危房：

C、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

三、房地产市场 A、一级市场：以土地为主体（亦称土地市场、土地交易市场）；

B、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；

C、三级市场：房屋在消费市场的在此流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；

四、零散的名词概念

1、生地：是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，一般该类土地离城镇较远，无市政基础设施，未开发利用。

2、熟地：是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。

3、三通一平：水通、电通、路通和场地平整。

4、七通一平：水通（给水通和排水通）、电通、路通、讯通、气通、暖通、邮通和场地平整。

5、飞地：又称插花地，指土地所有权人或者使用权人的土地部分或全部被他人土地包围的。

6、毛地：主要是城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已用地上建筑物及附属设施的、将被改建的土地。

7、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

8、土地级别：是指根据土地利用价值及所处的地段繁华程度的不同而划分的土地等级。

9、炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某地段土地与其地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下地皮（即土地使用权），等到地价达到预期价位才出手牟利，以获得囤积土地的高利润行为。

10、三区六线

“三区”：是指镇域范围内确定的不准建设区（区域绿地）、非农建设区（城镇建设区）、控制发展区（发展备用地）三大类型地区的规模和范围。

用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标识。

但在实际实施中，一般要“退红线”，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。

建筑红线：是指建筑控制线，是建筑物基底位置（外墙、台阶等）的界限，任何临街的建筑物或构筑物不得超越此界限。

城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界限。

城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限。

城市绿线：是指城市规划的绿地范围，此范围内只能进行绿化，不得改做它用。

城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区及省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区保护范围界限。

11、各类面积概念：

建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积，不包括代征用地。

总建筑面积：也叫展开面积，是指建筑物各层水平投影面积的总和。小区总建筑面积：是指小区内住宅、公建和人防地下室面积总和。建筑基底面积：是指建筑物首层面积总和。

使用面积：是指建筑物中直接为生产或生活使用的净面积，在住宅中也称为“居住面积”。结构面积：指建筑物中各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

辅助面积：各层中为辅助生产或生活活动所占的净面积总和，如楼梯、走道等。

公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积：它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

净面积：所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房、过道、楼梯、阳台（闭合式按一半计算）、壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑总面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑总面积+分摊的公用建筑总面积。

开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米~3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40~50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

建筑密度：也称建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它反映的是一定用地范围内的建筑密集程度。

进深：进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

套内面积：套内面积俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要有两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

销售面积：为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。------商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。征地补偿标准：是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内，依据土地类型、土地年产值、土地区位登记、农地用等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活水平保障等因素，再依据片区划分用于征地补偿综合计算的标准。拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。我国法律规定各地政府应根据经济发展水平。当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份如未及时调整，将不予通过用地审查。各类具体的价格补偿标准由区县物价局依据当地经济水平和人均收入水平等情况进行定价。征地补偿费用项目：

1、土地补偿费：用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费：用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费：用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所有人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费：用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

第五篇：地产申请报告（定稿）

《文化地产》实施报告

关于开展

《库尔勒市“文化地产”振兴工程》

申请报告

———————————————★——————————— 库尉党委、市人民政府：

随着国家《文化产业振兴规划》的实施，文化产业已经上升到国家战略层面，未来20年将是中国文化产业发展的黄金时期，当前库尔勒的文化产业也已进入到了亟待优化提升、做大做强的关键时期。由于房地产业是推动城市进程，加速经济发展的重要动力，是国民动力持续增长重要支柱之一，把文化产业与地产行业进行有机结合与纵深，必将会迎来库尔勒整体经济蓬勃发展的春天。

所谓“文化地产”是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务……的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。

库尔勒作为南疆第一大城市及经济发展持续领先的重要城市，理应发挥其“桥头堡”的优势区域地位，将文化产业与地产业态进行科学融合，这样，不论是产业规模的扩张、龙头企业的培育、商业模式的完善，抑或文化创意产业的做大做强，都会有创新意义上的变革。能够进一步引导库尔勒市房地产业继续健康有序发展，促进我市房地产运作理念和模式再上一个新的台阶。

一、大地产时代前夜，振兴库尔勒文化地产之必须；

近日，国务院发布了土地市场新《国五条》 强化土地调控的房产提案单位：库尔勒市左右企业策划有限公司2011年7月 《文化地产》实施报告

新政，全国的地产行业将面临新一轮的挑战与洗牌。经济的迅猛增长与跨越式发展的实践，使得库尔勒进入大地产时代的前夜，房地产业的发展模式渐由“政府规划”转变为“政府策划”的新型模式。

现在的房地产是一个理性的时代，是一个专业化的时代，是一个以产品讲话的时代。因此，以人才构建出的地产业态体系和相关的文化配套越来越重要的成为城市能否强盛的要素。

目前，人才奇缺和缺乏以文化为核心的发展力成为了制约库尔勒房地产发展的重要瓶颈之一。

困局同时意味着机遇。文化产业，是未来永恒的朝阳产业。一个人物质需求是有限的，精神需求却是无限的，推进文化地产是振兴库尔勒房地产业的希望和出口。

二、文化地产是库尔勒房地产业持续发展新的方向；

文化与地产这一新生业态的结合，将成为十二五期间推动文化产业发展的重要支点之一，文化地产将为调整产业结构，改变库尔勒房地产业的增长方式开辟新天地；同时，它还将有利于形成文化产业的集群效应，延长产业链条，扩大就业市场，带动区域经济增长。近年来我市认真落实中央和省的发展政策，积极调整房地产产业结构，引导和鼓励新兴地产发展，大力推进保障性住房建设和改造，房地产市场保持了建行平稳的运行。

随着近几年库尔勒房地产逐渐由总量扩张向品质提升转变，文化地产已经成为房地产发展的一个方向，它对传承历史文化，丰富市民生活具有重要的意义。

文化和地产就是人的尊严，让人们生活的更加有尊严，这是文化地产必须要解决的一个问题，文化是什么东西？文化可以很多种，从它的内涵和外延可以说出很多东西。近几十年从国际到国内是一个经久不衰的热门话题，说一千道一万，没有文化，人的生存就没有尊严，必须要让人们有尊严的去生活，有尊严的生活光是靠物质的条件是解提案单位：库尔勒市左右企业策划有限公司2011年7月 《文化地产》实施报告

决不了这个问题的。

文化地产是一种新兴的地产形态，应该说也是新兴的文化地产的组成部分，只要地产或者其它行业注入了“文化”就有弘扬。文化地产也是和房地产融合以后发展、发育的全新的房地产产业；文化地产更是在稀缺资源情况下的一块产业，做文化地产无处不在，文化地产应该是库尔勒房地产现在的发展模式转型的一个代表。

三、建设库尔勒城市“符号建筑”

文化地产创作符号价值为意义，比如北京的鸟巢这就是一个符号价值的概念，就像一个大鸡蛋这就是符号，请党委及政府考虑能不能在库尔勒建立一个“符号”呢？一个城市要有一个符号的建筑，它就是这个城市永久流传下来的符号建筑。像库尔勒也很好，如果没有文脉，没有人家琅琅上口可供传输的文化是不行的。

去过内地其他“文化地产”做得好的城市以后，你会感觉库尔勒太需要审美了。文化地产能够在有限的土地空间上创作无限的文化内涵，也可以在一个很小的地方，比如他们在迪士尼乐园放一个古建筑，可以使有限的土地资源与无限的创意发挥结合起来，让有限的建筑空间，有限的资源空间得到最大化的合理利用，但文化地产它既是一种管理理念，我更强调的是一种房地产的运作理念，它是一个典型的跨界的思维，要有一种交叉的思维，要能够跳出地产来做地产，不跳出地产来做地产肯定不行。资本运作就是资源结合，就是能够跳出金融资本，能够看到金融以外的各种不同人的需求，房地产也是一样，所以过去有很多商业地产，交叉地产等等，这些东西有时候不一定落在学术上、经济理论上进行推销，但是从资源角度方面划分，文化地产在我们库尔勒是有很大的发展空间的。

四、正确认识文化地产的潜在价值；

政府做的是市场，不仅仅是市场的产业，而是能够留给现代人，能够留给未来人的历史成就。

提案单位：库尔勒市左右企业策划有限公司2011年7月 《文化地产》实施报告

应当理解什么是文化地产？文化必须是历史积淀，或者他肯定能够积淀了历史，一定要能够成为历史的东西才是文化。

具体到库尔勒文化，有不少的历史名人，从城市的综合体上判断库尔勒是一座移民城市，但是我们这方面的整合是很缺乏规范，为什么很缺乏规范？这就是一个问题。库尔勒的文化地产跟文化要真正的找到可以支撑的确信的历史，然后再去做好它。

既然我们讲的是文化，就要有文明的承载，归结最后一句话，任何文化建设在今天都是一个把民族事业做大的产业。

文化地产的实施与振兴，还可为库尔勒各民族增强向心力与认同感起到积极的作用。将来，我们居住在库尔勒这座美丽的边城中，每一个住宅地产包括商业地产都有其独特的文化概念与建筑风格，这一种归宿将伴随历史源远流长，社会也愈加和谐稳定，人民生活美满富足，真正把库尔勒建成“百姓幸福感更高城市”，我们不能让现代人以至我们的后代生活在一座没有文化的城市里。

综上所述，结合国务院新近出台的地产新政《国五条》及《文化产业振兴规划》等相关文件精神，本公司及北京、湖南多位地产研究专家和机构经多方调研与考证，认定库尔勒市目前具备启动“文化地产”的各项软硬件条件，特申请于2011年至2014，与库尉党委、政府合作，汇聚各界智慧，共同探讨合力推动为期三年的《库尔勒市“文化地产”振兴工程》系列活动：

一是通过聘请国内知名地产专家来库尔勒对公务员和地产开发商进行理念培训（考核通过颁发教委认可“文化地产督导员”证书）； 二是与库尔勒市委、政府、建设局、房产管理局联办专业报刊，暂拟报刊名为《新梨城文化地产》，定期把中央至地方的地产政策、新闻及本地文脉发掘进行客观报道及点评；

三是开办形式多样，内容新颖的梨城房产精品展会，在春秋两季，进行文化造势，培育地产市场稳健增长；

提案单位：库尔勒市左右企业策划有限公司2011年7月 《文化地产》实施报告

同步配合各类行政及媒介宣传手段，从而高起点提升库尔勒房地产价值，打造库尔勒作为全疆首个“文化地产”推进城市的城市名片，真正实现库尉党委、政府所倡导的加快推进“现代生态花园城市”建设，全力打造“百姓幸福感更高城市”，努力实现“库尔勒，让大家都喜欢”的城市目标。

库尔勒左右企划有限公司作为库尔勒本土的策划咨询机构有责任、有义务发挥本公司在该振兴工程中策划及实施上的专长，同步联合北京、湖南多位地产咨询专家和多个专业机构，引进和实施内地先进地产运营理念，共同将库尔勒“文化地产”这一推进城市的物质及精神文明双增效的活动落到实处，通过打造库尔勒市文化地产、以文化地产构建和谐库尔勒、推动提升社区生活品质、发展库尔勒旅游产业、推动文化产业的大发展，使库尔勒文化产业界和房地产业进行跨界对话，相融共生，实现精神文明与经济效益再创新高。具体实施规划方案，在进一步的工作中递呈汇报。以上为“报告”意向提案，恭请库尉党委、政府审阅！

顺颂！

商祺！

申报单位：中南大学铁道学院培训学校

湘潭大学建筑房地产研究中心

长沙瑞博营销策划公司 北京业问环宇咨询公司 北京始创国际长春分公司 库尔勒市左右企划公司

2011年7月27日

提案单位：库尔勒市左右企业策划有限公司2011年7月 《文化地产》实施报告

关于开展

《库尔勒市“文化地产”振兴工程》申请报告

申报单位：

中南大学铁道学院培训学校 湘潭大学建筑房地产研究中心 长沙瑞博营销策划公司 北京业问环宇咨询公司 北京始创国际长春分公司 库尔勒市左右企划公司

【2011-7-27】

提案单位：库尔勒市左右企业策划有限公司2011年7月

《文化地产》实施报告

主题词：库尔勒市“文化地产”振兴工程

抄送：库尉党委、库尔勒市人民政府、库尔勒市建设局；提案单位：库尔勒市左右企业策划有限公司2011年7月