房地产开发企业会计实务和税收 及政府部门的相关操作流程（最终版）

第一篇：房地产开发企业会计实务和税收 及政府部门的相关操作流程（最终版）

房地产开发企业会计实务和税收 及政府部门的相关操作流程

购地时交：耕地占用税25元/平方米（非耕地不交）

印花税：土地成交价的万分之五

契税：土地成交价的4%

房地产会计属于比较难的一个，因为其周期比较长，成本核算比较麻烦，不知道是否对你有参考。

1、开发成本。这科目相当于工业企业的生成成本科目，但有所区别，房地产企业在经营过程中，能按项目分开的费用就放在开发成本科目，在实际操作中，你需要在这科目下面先按土地、楼号开设“商品性土地”、“XX公寓楼”等相关的二级别科目，然后在二级科目下面分别设“建筑工程费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间接费”等三级科目。

2、开发产品。这科目相当于工业企业的产成品科目，用法和产产品科目是一样的，但也还是有区别的，这区别在后面给你分析。

3、销售成本（主营业务成本）。这科目和工业会计是一样的。

4、销售收入（主营业务收入）。这科目和工业会计也是一样，不过就是归集时间不一样。

5、开发间接费用。这科目是类似工业会计的制造费用。

对房地产企业来说，这几个科目比较常用，我就先给你说下这几个科目的具体使用。房地产企业都是征地或拍下一块地，然后对这地进行三通一平，然后起楼，起好了才能卖商品房。

征地的费用、三通一平的费用因为都是针对一整块地来说，所以都直接作为“开发成本－土地成本”，也可以作为“开发间接费用”，都一样的，一般为了区分，都计“开发成本－土地成本”（具体原因后面会说到），不管是用哪个科目，后面都要进行分配，分配方法是按各楼占地面积来分配，就是把总费用×各楼的占地面积÷∑（各楼的占地面积），得到的数计到“开发成本－XX楼商品土地成本”。

然后在起楼的时候，相关的费用由于能分得比较清楚，这时候各栋楼的费用就分别计到“开发成本－XX楼建筑工程费”、“开发成本－XX楼基础设施费”。

对于配套设施，比如水、电、道路等，也是针对整个土地来说的，所以先计“开发成本－配套设施费”，然后根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼配套设施费”中去。

对于开发过程中的借款利息等不能明确属于哪栋楼的费用，一般计到“开发间接费用”，然后也根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼开发间接费”中去，因为“开发间接费用”要用来核算这些内容，所以一般就不用来核算购买费用这内容了。

等开发成本归集好了以后，就按楼号把“开发成本”的内容全部结转到“开发产品”科目。“开发产品”科目的内容也是不能直接转到销售成本的，只有等商品房销售完成后才能转到销售成本，而且也不能全部转到销售成本的，只能是按比例转，公式是：开发产品×已售面积÷可售面积，其中已售面积是指卖出去的商品房建筑面积，可售面积是商品房的总面积，一般是针对一栋楼来计算的。

对于房地产企业来说，收到钱不一定就是实现了销售，因为还有一个是否完工的问题，在商品房没有完工前，取得的收入都是预售收入，只有完工以后才是销售收入，对于预售收入，可以挂在“预收账款”，等实现了完工以后才转到“销售收入”。

对于房地产企业产品的完工界定有三个标准：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象），只要有这三条件之一的就视同完工产品。

税收：营业税：收入*5%

城建税、堤防费、地方教育费附加、教育费附加3%：分别是营业税的5%、2%、2%、3%

土地增值税：140平方米以下预征1.5%;140平方米以上预征3%

土地增值税清算时：

有关土地增值税的扣除项目:

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。上述“扣除项目”，具体为：

（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（(2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第二篇：税收管理员实务操作试题（推荐）

装订线左

侧不要答题，装订线右侧不得写姓

名、准考证号、工作单位及其它何标记，违

者试卷作0

分

处理

税收管理员考试试卷

（实务部分）

（三）A公司2008年末“工程施工”科目余额336.61万元，“预收账款”科目余额77万元。各工程项目情况如表三。

(考试时间:150分钟)

表三：建设工程施工合同和预收款情况表单位：万元

实务题一（本题满分为50分）

实务题二(本题满分共50分)

（五）该公司在建工程余额减少，而同期固定资产余额未增加。有关账簿凭证资料列示 如下：

附5-1在建工程明细分类账

（一）基本情况

鸿运机械股份有限责任公司，以生产各类机械为主营业务，注册资本为8000万元，企业所得税税率25%，实行按季预缴年终汇算清缴。该企业2008企业利润表反应利润2347.48万元，2008企业会计利润及所得税申报情况见所附资料，2008年1——4季度已预缴企业所得税123万元，2008年9月还补缴了上查补所得税25万元。

企业现有职工500人，其中：车间生产人员360人，车间管理人员50人，销售人员30附5-2主营业务成本明细分类账

人，企业管理人员45人，残疾人员15人。企业全年合理工资支出1200万元，其中残疾人员实际发放工资22万元，安置残疾人符合享受税收优惠规定的条件。

企业建立了工会组织，支付工会经费时均取得专用收据，职工福利费、工会经费年底贷方无余额。

企业固定资产折旧采用直线法计提，折旧年限：房屋建筑物按20年，机器设备按8年，电子设备按2年计提。

企业建立了坏账准备金制度，计提比例为5‰，并报主管税务机关备案。

（二）相关资料

1.2008年12月31日公司利润表资料如下： 利润表（简易表）

编制单位：鸿运机械股份有限责任公司单位：万元

要求：根据以上资料分析该公司存在的问题。

（六）该公司全年工资总额为5325000元，年平均人数为158人，全年代扣代缴个人所得税120000元。要求：分析该公司个人所得税可能存在的问题。

（七）该公司资产负债表反映“长期借款”期初额为250万元，期末数为650万元，但企业未反映借款合同税目缴纳印花税。要求：计算该公司印花税存在的问题。

装

订线右侧不要答题，装订线左侧不得写姓名、准考证号、工作单位及其它何标记，违者试卷作0分处理

装订线左

侧不要答题，装订线右侧不得写姓

名、准考证号、工作单位及其它何标记，违

者试卷作0

分

处理

2.2008年12月31日公司总账及明细账资料如下

3.有关账户全年借方发生额及余额明细表单位：万元 4.企业所得税申报表资料(简易表)

中华人民共和国企业所得税纳税申报表（A类）税款所属期间：2008年 1 月 1 日至 2008年12 月 31 日 纳税人名称: 鸿运机械股份有限责任公司单位

纳税人识别号: ×××××××××××××××金额单位：万元（列至角分）

(三)相关资料摘要:

1.2月1日，该公司将5台不含税销售总价为250万元的甲机械设备委托某商业企业代销，当月没有收到代销清单。甲设备的单位成本为30万元。

借：委托代销商品150万贷：库存商品150万

2.3月28日，通过民政部门向西部地区捐赠甲机械设备10台，设备每台成本价30万元，企业账务处理为：

借：营业外支出300万贷：库存商品300万

3.5月7日，该公司支付银行逾期还贷罚息10万元，上交环保部门罚款支出0.1万元，支出经济合同纠纷案诉讼费0.9 万元。

借：营业外支出 11万

贷：银行存款 11万

4.6月8日，企业以乙型机械设备抵偿黄河公司债务，产品账面成本100万元，市场同期产品售价（不含税）为120万元。

借：应付账款－黄河公司140万元贷：库存商品100万元

应交税金－应交增值税（销项税额）17万元资本公积23万元

装

订线右侧不要答题，装订线左侧不得写姓名、准考证号、工作单位及其它何标记，违者试卷作0分处理

装

订线左

侧不要答题，装订线右侧不得写姓

名、准考证号、工作单位及其它何标记，违

者试卷作0

分处理

5.7月25日，该公司发生销售费用93万元；另支付职工生活补贴7万元，经税务核料不予以考虑。请务必列明具体分析过程，否则不计分（以万元为单位，精确到小数点后2定符合税法规定。

位）。

借:销售费用93万 2.请根据资料

（三）业务10，计算公司应代扣代缴13名职工12月应纳的个人所得 应付职工福利费7万

税；根据业务11，分析公司替张李利6月分在本单位取得收入代扣个人所得税是否正确，贷：银行存款100万

若不正确，请您帮助企业进行正确扣缴。

6.9月2日，公司2月1日委托某商场代销的5台甲设备已全部售出，代销清单已取3.请做出跨的与企业所得税相关的涉税账务调整（可不涉及未分配利润结转）。得，收到其中2台代销款117万元，其余款项双方同意在下年结清，企业账务处理为：

借：银行存款117万贷：主营业务收入100万

应交税金－应交增值税（销项税额）17万元借：主营业务成本60万贷：委托代销商品60万

7.账面反映固定资产原值5000万元：机器设备3800万元（其中2008年4月购入符 合国家条件的节能环保设备800万元，并在次月投入使用），房屋建筑物1000万元，电子 设备200万元。

8.职工教育经费2008年末贷方余额5万元。

9.营业外支出—其它支出中列支政府规定的补充医疗保险基金40万；职工家庭保险 费用30万元，企业为职工支付的商业保险19万，12月一次支付。企业为职工支付的商业 保险19万。

10.该公司高管人员13人，其中5名领导人每月收入均为5500元；另8名领导人每 月收入均为4200元；企业按当地规定计提并上缴的社会保险费支出占工资总额的30%，其 中单位和个人各负担50%，个人负担部分包括在上述工资中；企业为职工支付的商业保险 19万中，该13名职工每人1000元。

11.公司聘用某高等院校张李利科研人员进行技术指导，于10月26日支付服务费3 万元，协议规定，张李利应纳的个人所得税由公司负担，企业账务处理：

借：营业外支出 5200

贷：应交税金－－应交个人所得税 5200

（四）要求：

1.根据给定的鸿运机械股份有限责任公司2008财务资料，请您作为一名税收管 理员，检查分析公司2008年企业所得税申报表，分步简要说明检查发现的涉税问题，并计 算2008企业所得税的应退补税情况。企业所得税计算中不考虑城建税、教育费附加。

不考虑地税局征收管理的税费因素，在计算折旧时不考虑预计净残值率，题目中未给出资

第三篇：房地产开发企业会计处理

房地产企业会计财务处理流程

房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。

取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。

一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。

房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的。

一、关于售房的财务核算。

房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。

确认为营业收入的实现。房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。

1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。

2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。

3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

企业实现的经营收入，应按实际价款记账。本期实现的经营收入，借记“应收账款...一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。

二、收入帐务处理

1、收到房屋首付、银行按揭款 借：银行存款（或现金）贷：预收帐款--商品房

2、工程完工结转收入 借：经营收入 贷：预收帐款--商品房

3、将收入转入利润 借：经营收入 贷：本年利润

三、成本帐务处理

1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。借:开发成本

贷：银行存款（或现金）

2、工程竣工 借：开发产品 贷：开发成本

3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品

4、将成本转利润 借：本年利润 贷：经营成本

四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。

五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。

1、成本科目用错。

2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出 借：开发产品--住宅、办公楼 贷：在建工程

3、结转成本 借：经营成本

贷：开发产品--住宅、办公楼

4、结转利润 借：本年利润 贷：经营成本

我按资产负债成本费用分类说明：

1、资产类主要会计科目核算：（1）现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款

收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款

贷：应收票据——XX公司 财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款

（7）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：材料采购——设备采购 贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：材料采购——设备采购 贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：材料采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：材料采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本

借：其他业务成本 贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款

借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品 仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借：投资性房地产——出租产品 贷：开发产品 租金收入：

借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产（需安装及自建的，先计入在建工程科目）①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用

借：固定资产购建支出 贷：银行存款

安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时

借：固定资产购建支出 贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付职工薪酬 应付职工薪酬

完毕建筑交付使用 借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款

贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款（3）应付职工薪酬 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付职工薪酬 贷：现金 结转代扣款项 借：应付职工薪酬

贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租

月末分配工资费用 借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付职工薪酬（医务人员）（4）应付职工薪酬（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付职工薪酬 用现金支付福利费时 借：应付职工薪酬 贷：现金

（5）应交税费：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税费 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务成本

贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税费——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税

贷：应交税费——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税费——XX税 贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加 借：营业税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

3、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款

或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发 计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 应付职工薪酬 库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付职工薪酬 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款

以上三部分为全部内容，不知是否符合你的想法 房地产企业的具体会计处理流程

1、计算营业税可以减去购入成本，不必重复纳税。请参考财税〔2003〕16号文。要不房产公司都成立销售公司干么呢？ 财税〔2003〕16号文第三条第20款：

（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

参考

网

址

：http://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/0229b4093a24f3256b60fb1b.html

2、缴纳土地增值税。请参考国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。顺便给你一个网址：http://

3、房地产企业需要缴纳的税基本都涉及到，楼上已说过，还需要缴纳城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、、所得税等

4、你朋友的公司买进的漏盘，出售前，不征收房产税；但出售前已使用或出租、出借的，按规定征收房产税。国税发〔2003〕89号文。

5、拥有土地使用权的单位和个人，按实际占用面积缴纳土地使用税。你朋友公司购买了楼盘，当然也拥有了该土地的使用权，应该缴纳土地使用税。

国税〔1989〕140号文：房产公司原则应缴纳土地使用税，但出售前有困难的，可减免。

国税〔2003〕89号文：房产企业自用、出租、出借的，自交付或使用之次月起缴纳。也就是说，在建和销售过程中，不必缴纳。但房产太热了，国家又后悔了。国税〔2004〕100号文：除经济房外，一律不得减免土地税。售楼处财务工作流程详细介绍

签定认购书 →收定金 签征信声明→开定金票据

↓提供按揭所需材料明细7天（土地 在建工程解押）

签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据

↓（增加监管银行）

办理银行按揭

↓

银行审核材料（建行信贷审核→专审审批）

↓

7天

国土局抵押放款（开贷款票据到银行）

↓

银行通知客户还款

↓

银行取件、通知客户领取按揭材料

↓

办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补

↓

向银行借已抵押发票办理产权

第四篇：房地产开发项目操作流程

房地产开发项目操作流程

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段

可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。

――1――

房地产开发项目操作流程

5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。

6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。

7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。

8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。

9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。

10、编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。

11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。12、13、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。

参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。

――2――

房地产开发项目操作流程

第二阶段

项目前期准备阶段

项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。

1、项目产品及市场定位

明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。

2、立项

目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。

3、取得规划设计条件和红线图

土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。

4、方案设计

正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。

确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完

――3――

房地产开发项目操作流程

成正式报批方案。

方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。

5、初步设计

方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。

根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。

初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。

6、地质勘探

建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。

7、施工图设计

根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。

――4――

房地产开发项目操作流程

8、领取土地证

土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。

9、领取建设用地规划许可证

向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。

10、领取建设工程规划许可证

向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。

11、施工招标

目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。

（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。

（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。

（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。

（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。

――5――

房地产开发项目操作流程

（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。

（7）在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。（8）招标办发中标通知书。

12、施工监理单位的选择

根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。

13、施工图图纸审核

国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。

14、设计合同签订

按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。

15、人防图纸审核

带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。

16、申领投资许可证

向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。

17、签订施工合同

与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。另外，――6――

房地产开发项目操作流程

与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。

18、建设工程灰线检验

工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。

19、有关规费缴纳

在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）： a 市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 绿化费 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建设费 15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）e 墙改费 8元／平米 f 白蚁防治费 1.6元／平米

g 城建档案保证金 总投资的1－3％，最高不超过3万元 20、领取施工许可证

领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：

A 当年有效计划文件 B 项目投资许可证

C 经批准的项目总平面布置图 D 建设工程规划许可证及其附件

E 市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本

――7――

房地产开发项目操作流程

F 交纳市政配套费、白蚁防治费收锯 G 城建档案保证金收据

H 人防地下室审定通知单或交款收据 I

墙改费手锯

J

已签证的工程监理合同 K 已签证的工程设计合同

21、开工

开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。

第三阶段

施工建设阶段

1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。

2、项目建设完成后，工程质量由杭州市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要求实施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。

――8――

房地产开发项目操作流程

第四部分

项目开发成分与内容

房地产项目是个高投入、高产出的行业。其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。具体项目简单统计如下：（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）

1、土地价款

土地出让金

因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费 契税

一般为出让金的3％ 拆迁补偿费

按实计算 拆迁安置费

按实计算

2、开发成本

(1)堪察费

按实计算(2)设计费

一般为工程投资的2％左右(3)可行性研究

按实计算(4)施工通水

按实计算(5)施工通电

按实计算(6)施工通路

按实计算(7)土地平整

按实计算(8)施工围墙

按实计算(9)建安造价

500－1500元／平米(10)设备费

按实计算

――9――

房地产开发项目操作流程

(11)市政排污、小区道路、排水设施等

按实计算(12)小区环卫设施

按实计算(13)小区供电设施

按实计算(14)有线电视

按实计算(15)通讯管线

按实计算(16)管道煤气

(17)防盗设施

(18)消防设施

(19)邮政信报箱

(20)路灯

(21)绿化

(22)智能化装置

3、不可出售的一些公建配套设施

(1)文化活动室

(2)居委会

(3)公厕

(4)垃圾运转站

(5)围墙

(6)室外停车棚

(7)物管用房

4、各类规费

(1)市政配套设施费

――10――

按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算

房地产开发项目操作流程

(2)供水贴费

按实计算(3)供电贴费

按实计算(4)人防建设费

按实计算(5)墙改费

按实计算(6)白蚁防治费

按实计算(7)城建档案管理费

(8)教育建设费

5、其它费用

(1)附属工程费

(2)纯水装置

(3)热水装置

6、开发间接费

7、管理费用

(1)办公费用

(2)通讯费用

(3)交通费用

(4)人工费用

(5)办公场地租用

8、财务费用

9、税金

(1)营业税

(2)城建建设税

――11――

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算 营业收入的5％

营业税的7％

房地产开发项目操作流程

(3)教育附加费

营业税的4％

10、销售费用

(1)广告费用

按实计算(2)楼书、促销会、样板房等

按实计算(3)售楼部装修等

按实计算

第五部分

房产营销部分

房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。

一、项目定位：

这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。

二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：

房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？何种居住方式？小区主题？建筑和环境艺术风格？住宅功能有哪些？配套标准如何？目标客户是谁？房产和价格？

一般房产项目开发周期短则

一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。

――12――

房地产开发项目操作流程

三、销售组织：

早期房产销售，主要依靠售楼人员的个人努力，这在高档、外销房产尤其明显。1994年以后，房产市场步入集团话销售时代，即由开发公司售楼部、策划部、广告公司市场调查机构、建筑设计方、房地产中介公司联合进行市场调查、销售人员培训、场地布置、主题宣传促销活动执行等。

1、销售人员：房产公司小号手人员变动较大，新兴开发公司需要不断招聘、培训，每个项目开发销售时，人员也需要根据新项目的特点重点培训。招聘房产销售人员，对专业少有特别的要求，但要求有学习能力和信息分析、管理能力。公司通过广告和活动将客户吸引到售楼部和现场，销售人员主要时接待，介绍及售后的分析、联系，同时要求向策划部门即使提供市场信息。能够创造性工作的销售人员，往往被选拔到策划部门工作。

2、销售地点：售楼部最好坐落市区，同事相对靠近项目现场，这样一来方便去现场参观，二来有利于消除客户对现场的距离感。房子建成前，售楼部是项目的主要展示形象，形象级别当然应与项目整体策划一致。

3、促销活动：除通常广告外，开发商不断设计，实施各种促销活动，此类活动主要由策划部和售楼部联合运作，如参加房交会、现场促销、产品说明会、演出、打折赠物、老客户访问等。

四、广告策划：

开发商多数聘请专业广告公司，负责房产项目从整个公司的形象设计、广告策划、广告公司收取策划费、设计费、代理费。根据项目和工作内容，开发商支付策划费用。广告公司通常工作包括广告设计、代理、发布、市场调查、品牌推广、协调媒体关系、设计促销活动、场地及层位设计、印刷等。

――13――

房地产开发项目操作流程

由于房产品理性购买的特点，房产广告主要以报纸为主，现在开发商也在积极寻求更新更有效的广告形式。以杭州市场为例，全年房地产报纸广告约6000万元。

第六部分

房产证

一、房产证

1、总证办理

A、测绘

涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发证科室、测绘科室。

需要提交的资料（以杭州市为例）：

(1)企业法人营业执照（复印件）(2)计委建设项目立项文件（复印件）(3)商品房预售证（复印件）(4)建筑工程施工许可证（复印件）(5)规划验收合格证（复印件）(6)单位工程质量综合评定表（复印件）(7)中华人民共和国国有土地使用证（复印件）(8)建设工程质量综合评定表（复印件）(9)红线图（复印件）(10)投资许可证（复印件）

(11)地名办批复（标准地名、门牌使用证）（复印件）(12)房屋竣工平面图（复印件）

测绘成果提取，时间30个工作日（视项目难易程度适当缩短或增加）

――14――

房地产开发项目操作流程

费用按5元／平米。

B、竣工房屋物业维修基金和用房缴交

涉及部门：当地房地产管理局物业处，需提交资料（以杭州市为例）：(1)建设工程规划许可证（复印件）(2)规划总平面图（复印件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）

(4)房地产产权监理处提供的测绘成果（复印件）(5)物业管理办公室用房与商业测绘成果（原件）

物业维修基金和用房缴交单提取时间，自受理日起十五个工作日。费用为多层住宅35元／平米，高层65元／平米。C、总证办理

涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发放证科室、产权质监科。费用为210元／本，超500 M²按0.2元／平米增加。提供资料（以杭州市为例）：

(1)物业维修基金和用房清单（原件）

(2)房地产管理局产权监理处提供的测绘成果（原件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）(4)单位工程质量综合评定表（复印件）(5)标准地名门牌使用证(6)建筑总平面图

总证领取时间自受理日十八个工作日。

――15――

房地产开发项目操作流程

D、总证备案

涉及部门：当地房管局交易处综合管理办公室

提供资料：商品房预售证、商品房预售批复、商品房预售登记申请表、平面图、商品房幢号、房号清单、预售合同、销售价格批复、物业管理专项基金和用房缴交确认单、规划验收合格证、单位工程质量综合评定表、标准地名门牌使用证、规划许可证（附件、附图）、房屋所有权证。费用为0.3元／平米，自受理日起十个工作日。E、办理分户证（房屋产权记一个人）

提供资料：合同（原件）、测绘成果图（原件）、购房发票（原件）、身份证复印件

涉及部门：房产交易所办证中心，交易费用：交易税万分之五 工本费 10元／本，注册费 100元／本，45个工作日。

二、契证

提供资料：身份证、测绘图复印件、发票（第五联）、合同（复印件）涉及部门：房产交易所办证中心，费用契税1.5％或3％（按合同时间）工本费，七个工作日。

三、土地办证中心

提供资料：契证复印件、房屋产权证、合同复印件、身份证复印件 38－55元左右／本，按面积不同计，十六个工作日。

――16――

房地产开发项目操作流程

――17――

房地产开发项目操作流程

――18――

房地产开发项目操作流程

――19――

房地产开发项目操作流程

――20――

房地产开发项目操作流程

――21――

房地产开发项目操作流程

――22――

第五篇：施工企业会计实务

XX建筑施工企业财务及相关业务流程

现金的核算

1.6月2日,企业从银行提取现金10000元,以备日常零星开支.应作会计分录: 借:现金 10000

贷:银行存款 10000

2.6月4日,企业购买办公用品一批,共计960元,以现金支付.应作:

借:管理费用 960 贷:现金 960

3.6月5日企业处理一批废旧材料,收到现今1200元 借:现金 1200

贷:其他业务收入 1200

4.6月8日,企业将超过库存限额的现金10000元送存银行 借:银行存款 10000 贷:现今 10000

施工企业会计--现金清查的核算

某施工企业对库存现金清查后,发现帐款不符,现金短缺800元.后经核查,短缺现金中有200元系出纳员责任事故所致,应由个人赔偿;目前无法查明原因,经批准予以转销.(1)短缺原因查明前:

借:待处理财产损溢--------待处理流动资产损溢 800

贷:现金 800(2)短缺原因查明后:

借:其他应收款---------应收现金短缺款(ＸＸ个人)200 管理费用----------现金短缺 600

贷:待处理财产损溢--------待处理流动资产损溢 800 银行存款的核算

6月2日，企业收到发包单位银行汇票一张，支付上月结算款200000元，当日填制进帐单入帐。借：银行存款 200000

贷：应收帐款------应收工程款 200000

6月6日，企业签发转帐支票一张，支付购买钢材款10000 借：物资采购--------主要材料（钢材）10000 贷：银行存款 10000

6月10日，企业对外销售混凝土预制构件一批，对方以转帐支票支付货款5850元，当日填制进帐单入帐。借：银行存款 5850 贷：其他业务收入 5850

6月12日，企业收到银行付款通知，支付到期的商业承兑汇票8000元 借：应付票据 8000

贷：银行存款 8000 其他货币资金的核算

（一）外埠存款的核算

某企业6月8日，电汇200000元到采购地银行开立采购专户。6月16日采购员交来供货单位发票帐单等报销凭证，报销采购钢材的货款及运杂费187200元，采购专户的剩余款项已退回企业存款户。

（1）汇出资金开立采购专户时：

借：其他货币资金-----外埠存款 200000 贷：银行存款 200000（2）采购付款报销时：

借：物资采购----主要材料（钢材）187200 贷：其他货币资金-------外埠存款 187200（3）结束采购专户余额转回时： 借：银行存款------外埠存款 12800 贷：其他货币资金------外埠存款 12800 二）银行汇票存款的核算

企业向开户银行提交“银行汇票委托书”及30000元的转帐支票办理银行汇票。办妥后，持汇票向外地采购木材26910元，余款转回企业存款户。

（1）取得汇票时，根据银行盖章退回的委托书存根联： 借：其他货币资金------银行汇票 30000 贷：银行存款 3000

（2）报销时，根据发票帐单等凭证：

借：物资采购-----------主要材料（木材）26910 贷：其他货币资金---------银行汇票 26910

（3）余款转回时，根据银行转来的汇票第四联（多余款收帐通知）借：银行存款 3090

贷：其他货币资金-------银行汇票 3090 三）信用卡存款的核算

企业向开户银行提交“信用卡申请书”以及2000元转帐支票办理信用卡。办妥后，用信用卡支付购买大宗办公用品18000元。以后又续现金20000元。

（1）办妥信用卡时，根据银行退回的申请书存根联： 借：其他货币资金-------信用卡 2000 贷：银行存款 2000

（2）报销时，根据发票帐单及开户银行转来的凭证等： 借：管理费用---------办公费 18000 贷：其他货币资金----------信用卡 18000（3）续存资金时，根据转帐支票存根： 借：其他货币资金------信用卡 20000 贷：银行存款 20000 应收帐款的核算

某施工企业月终,向发包企业开出“工程结算帐单”，结算工程价款600000元，按合同规定，应扣还预支工程款200000元、预收备料款100000元，余款发包单位通过银行已用转帐支票支付。

（1）向发包单位办理工程价款结算时

借：应收帐款----应收工程款（发包单位）600000 贷：工程结算 600000

（2）按合同规定从结算工程价款中扣还预支工程款、备料款时 借：预收帐款——预收工程款 200000

——预收备料款 100000

贷：应收帐款——应收工程款（发包单位）300000（3）收到转帐支票，填制进帐单入帐时： 借：银行存款 300000

贷：应收帐款——应收工程款（发包单位）300000

某施工企业月初对外销售预制构件一批，货款35100元，以银行存款代垫运杂费1200元，货已运达购货单位，委托银行收款手续已办妥。（1）开出销售发票，确认销售收入时： 借：应收帐款——应收销货款（Ｘ单位）36000 贷：其他业务收入 35100

银行存款 1200（2）收到货款时： 借：银行存款 36300

贷：应收帐款——应收销货款（Ｘ单位）36300 预付帐款的核算

“预付帐款”帐户应分别按“预付分包单位款”和“预付购货款”两个明细帐户，并分别按分包单位和供应单位名称设置明细帐，进行明细核算。预付帐款不多的企业，也可以将预付帐款直接记入“应付帐款”帐户的借方，不设置该帐户。

企业按预付分包单位工程款和备料款时，通过“预付帐款——预付分包单位款”帐户核算。若企业以拨付材料抵付预付备料款的结算价格与双方协商的结算价格不一致，其差额应通过“工程施工——合同成本（分包成本）”帐户进行调整。企业预付给分包单位的工程款或备料款，在结算已完工程价款时应当抵扣。

例：

某施工企业按合同规定，已主要材料一批拨付给分包单位抵作备料款，其计划 成本60000元，材料成本差异率为2%，双方协商作价为58000元；同时，以银行存款预付分包单位工程款200000元。月末，企业与分包单位办理价款结算，根据分包单位提出的“工程价款结算帐单”，应结算工程价款350000元，扣除已预付的工程款200000元、备料款58000元，余款以银行存款支付。

（1）企业向分包单位拨付抵作备料款的材料时： 借：预付帐款——预付分包单位款（备料款）58000 工程施工——合同成本（分包成本）3200 贷：原材料——主要材料 60000

材料成本差异——主要材料 1200（2）企业预付分包单位工程款时：

借：预付帐款——预付分包单位款（工程款）200000 贷：银行存款 200000

（3）收到分包单位“工程价款结算帐单”，结算工程价款时： 借：工程施工——合同成本 350000

贷：预付帐款——预付分包单位款（工程款）200000

——预付分包单位款（备料款）58000

应付帐款——应付工程款（分包单位）92000（4）开出转帐支票支付分包单位工程价款时： 借：应付帐款——应付工程款（分包单位）92000 贷：银行存款 92000 例：

某施工企业根据购货合同规定，预付建材公司钢材款40000元。供应单位发货后，开来发票帐单，列明钢材价款46800元，代垫运杂费1300元。

（1）按合同规定预付货款时：

借：预付帐款——预付购货款（建材公司）40000 贷：银行存款 40000（2）根据供应单位发票帐单所列金额： 借：物资采购——主要材料（钢材）48100 贷：预付帐款——预付购货款（建材公司）48100（3）补建材公司货款时：

借：预付帐款——预付购货款（建材公司）8100 贷：银行存款 8100 其他应收款的核算

1.某施工企业向水泥厂购买水泥一批以银行存款支付水泥纸袋押金3000元。借：其他应收款——存出保证金（水泥厂）3000 贷：银行存款 3000

2.企业仓库因火灾造成一批主要材料毁损，经保险公司确认，应赔偿损失100000元。借：其他应收款——保险公司 100000

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 100000 3.企业某职工因损坏公物被企业罚款400元。借：其他应收款——Ｘ职工 400 贷：低值易耗品——在用低值易耗品 400 内部往来的核算

内部往来是指企业与内部所属各个独立核算的单位之间，或内部独立核算单位彼此之间，由于工程价款结算、产品、作业和材料销售、提供劳务等作业所发生的各种应收、应付、暂付、暂收的往来款项。

应注意的是，企业与内部独立核算单位之间有关生产资金的上交下拨业务，企业可分别在“上级拨入资金”和“拨付所属资金”帐户中核算，而不在“内部往来”帐户中核算。

1.企业与所属单位之间的往来核算

某工程有限公司第一公司（内部独立核算单位）因办理开工前期准备，向公司总部财务部借款100000元。（1）第一公司应作会计分录： 借：银行存款 100000

贷：内部往来——公司总部 100000（2）公司总部应作会计分录

借：内部往来——第一公司 100000 贷：银行存款 100000

2.企业内部独立核算单位之间的往来核算

企业内部独立核算单位之间的往来核算，可以通过企业（公司）集中核算，也可由个内部单位直接核算，现将两种方法分别介绍如下：

第一种：通过公司集中结算

即各单位之间的往来核算，都要作为各单位与公司之间的结算，通过公司办理结算手续。例：

某工程有限公司的机械化公司（内部独立核算）为一公司（内部独立核算）的甲工程提供机械作业服务，根据机械化公司填制的“内部转帐通知书”结算机械使用费6200元。

公司各方应作分录：（1）机械化公司应作分录 借：内部往来——公司总部 6200 贷：其他业务收入 6200（2）公司总部应作分录 借：内部往来——一公司 6200 贷：内部往来——机械化公司 6200（3）第一公司应作分录

借：工程施工——合同成本——甲工程 6200 贷：内部往来——公司总部 6200 第二种：各单位直接结算

即各内部独立核算单位之间发生的日常结算业务，先在各单位之间进行直接结算，月末再由企业（公司）组织各单位对帐后，转入企业（公司）往来帐。

例：仍以上例为例，假定机械化公司直接向一公司办理结算。（1）机械化公司应作分录： 借：内部往来—— 一公司 6200 贷：其他业务收入 6200（2）一公司应作分录：

借：工程施工——合同成本——甲工程 6200 贷：内部往来——机械化公司 6200

月末，公司总部财务部组织内部独立核算单位集中对帐，各方将相互结算款项核对无误后，根据各单位的内部往来帐的余额汇总编制“内部转帐凭证汇总表”，各方据以转帐。

本例月末根据编制的“内部往来转帐凭证汇总表”各方应作分录：（1）机械化公司应作分录

借：内部往来——公司财务部 6200 贷：内部往来—— 一公司 6200（2）一公司应作分录：

借：内部往来——机械化公司 6200

贷：内部往来——公司财务部 6200（3）公司总部应作分录：

借：内部往来—— 一公司 6200 贷：内部往来——机械化公司 6200 备用金的核算

备用金是指企业拨付给非独立核算的内部单位（职能部门、施工单位、车间等）备作差旅费、零星采购或零星开支等使用的款项。

施工企业 必须建立和健全备用金的预借、使用和报销制度，并指定专人负责管理，按照规定的用途使用，不得转借给他人或挪用他用。支付的备用金，应在规定期限办理报销手续，交回预额。前帐未清，不得继续支付。“备用金”帐户应按备用金的领用单位或个人设置明细帐，进行明细分类核算。根据备用金的管理制度，备用金的核算分为定额管理和非定额管理。

1.定额管理。实行定额备用金制度的企业，对于领用的备用金，应定期向财务部门报销。财务部门根据报销数用现金补足备用金定额时，借记“管理费用”等帐户，贷记“现金”或“银行存款”帐户，报销数和拨付数都不再通过“其他应收款”帐户核算。

例：企业物资供应部门实行定额备用金制度，财会部门根据核定的备用金定额8000元，以现金拨付。借：备用金——物资供应部门 8000 贷：现金 8000

上述物资供应部门报销日常管理支出5600元 借：管理费用 5600 贷：现金 5600 2.非定额管理

是为了满足临时需要而暂付给有关部门和个人的现金，使用后实报实销。例：企业总务部门李江外出参加会议，预借差旅费3000元，以现金支付。借：其他应收款——李江 3000 贷：现金 3000

上述总务部门李江出差归来，报销差旅费2400元，退回现金600元。（1）借：管理费用 2400

贷：其他应收款——李江 2400（2）借：现金 600

贷：其他应收款——李江 600 应收票据的核算

（一）概念

应收票据是指企业采用商业汇票结算方式销售商品、产品而收到的商业汇票。对于施工企业而言，应收票据是指施工企业因结算工程价款以及对外销售产品、材料而收到的商业汇票。

（二）分类 1.商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票是由付款人承兑的汇票，它可以有收款人签发，也可以由付款人签发，但必须由付款人承兑；银行承兑汇票是由在承兑银行开立存款帐户的存款人签发，由开户银行承兑付款的票据。

2.不带息票据和带息票据.带息票据指票面金额和票面利率并计算到期利息的票据;不带息票据是指票据到期按票面额支付，票据上无利息规定。目前，我国的商业汇票都是不带息票据。

应收票据贴现的计算 计算贴现值的步骤： 第一步，计算到期值

票据到期值=票据面值+票面利息

=票据面值*（1+票面利率*票据期限）第二步，计算贴现息

贴现利息=票据到期值*贴现率*贴现期 第三步，计算贴现净值

贴现净值=票据到期值-贴现利息 计算票据到期日和到期值时应注意：

应收票据的期限有按“天数”表示和按“月数”表示两种。

1.如果票据的期限按“天数”表示，应从签发日起按实际经历的天数来计算到期日。通常签发日和到期日只能算一天（也就是算头不算尾或算尾不算头）。与此同时，计算利息使用的利率，要换成日利率（年利率/360）如企业收到一张面值100000元的商业汇票,利率为9%,80天到期,票据的签发日为8月1日。票据的到期日计算如下：8月份算30天（31-1），9月份30天；尚有20天（80-30-30），所以到期日为10月20日。2.如果票据的期限按“月数”表示，应以到期月份中与签发日数相同的那一天为票据的到期日（也就是对月对日）。与此同时，计算利息使用的利率要换成月利率（年利率/12）。

如企业收到一张面值10000元的商业汇票，利率为9%，5月6日签发，三个月到期，它的到期日为8月6日。（对月对日）

如果是月末签发的票据，不论月份大小，以到期月份的最后一天为到期日。如2月28日签发、一个月到期的商业汇票，其到期日为3月31日。

3.带息票据的到期值即为票据的面值与利息之和,不带息票据的到期值为票据的面值.贴现期的计算与票据到期日的计算应一致.某企业有两张6月10日签发的票据，每张面值为10000元，期限为6个月，A票据不带息、B票据带息，年利率为6%。企业因资金紧张，于10月15日持票据向银行贴现，贴现率为8%，求A、B两张票据的贴现息和贴现净额。

票据的到期日：12月10日（对月对日）

票据贴现天数=（10.15~12.10）=17+13+9=56（天）A票据贴现息=10000*8%/360*56=124.44（元）贴现净值=10000-124.44=9875.56（元）

B票据到期值=10000*（1+6%/12*6）=10300（元）贴现息=10300*8%/360*56=128.18（元）贴现净值=10300-128.18=10171.82（元）应收票据的核算

（一）不带息应收票据的核算

例：企业与发包单位进行工程价款结算，收到承兑期限为3个月的不带息商业汇票一张，票面金额为100000元。

（1）收到商业汇票时

借：应收票据——商业承兑汇票（发包单位）100000 贷：工程结算 100000（2）假设三个月到期后，收回票款 借：银行存款 100000

贷：应收票据——商业承兑汇票（发包单位）100000（3）假设三个月到期后，付款人无力付款 借：应收帐款——应收工程款（发包单位）100000 贷：应收票据——商业承兑汇票（发包单位）100000

（二）带息应收票据的核算

某施工企业向建筑公司出售预制构件一批，收到该公司3月11日签发的60天到期的商业承兑汇票一张，面值15000元，该票据为带息票据，年利率为6%。

（1）收到汇票时：

借：应收票据——商业承兑汇票（某建筑公司）15000 贷：其他业务收入 15000

（2）计提3月份带息票据利息50元（15000*6%/360*20）借：应收票据——商业承兑汇票（某建筑公司）50 贷：财务费用 50 例：

4月11日，企业因资金紧张，将建筑公司签发的商业汇票送存银行贴现，银行按年利率8%扣除贴现息后，其款项已转入企业存款户。企业计算的贴现净额及会计分录如下：

贴现日数：（4.11~5.10）=196（30-11）+10=29（天）到期值=1500*（1+6%/360*60）=15150（元）贴现息=15150*8%/360*29=97.63（元）贴现净额=15150-97.63=15052.37（元）借：银行存款 15052.37

贷：应收票据——商业承兑汇票（某建筑公司）15050

财务费用 2.37 例：

5月10日，建筑公司签发的商业承兑汇票到期，因对方无款支付，银行将已贴现的票据退给企业，并从企业存款帐户中扣回贴现款项。

借：应收帐款——应收销货款（某建筑公司）15150 贷：银行存款 15150 坏帐准备的核算

（一）按余额百分比法计提坏帐准备的核算

在余额百分比法下，施工企业首次计提坏帐准备时，应按年末应收款项余额的一定比例提取。提取时，应借记“管理费用”帐户，贷记“坏帐准备”帐户。需要指出的是，企业应提取的坏帐准备数额是年末“坏帐准备”帐户应保留的余额，而“坏帐准备”帐户的帐面余额未必等于这一数额。因此，只有首次计提坏帐准备时，才是按应计提数入帐的，以后各年计提坏帐准备时，均使用“坏帐准备”帐户的帐面余额与当年估计的坏帐准备数额一致。

例：

某施工企业2000年末，应收帐款余额为100000元，提取坏帐准备的比率为1%。2001年发生坏帐损失12000元，其中甲单位7000元，乙单位5000元，年末应收帐款余额为1600000元；2002年已转销的上年乙单位应收帐款5000元又收回，年末应收帐款余额为1400000元。

（1）2000年末，计提坏帐准备（假定“坏帐准备”帐户无余额）时： 应提取坏帐准备=100000*1%=10000（元）借：管理费用——计提的坏帐准备 10000 贷：坏帐准备 10000

（2）2001年转销已确认的坏帐损失12000元时： 借：坏帐准备 12000 贷：应收帐款——甲单位 7000

——乙单位 5000

（3）2001年末，计提坏帐准备（坏帐准备借方余额2000元）时： 应提坏帐准备=1600000*1%=16000（元）实提坏帐准备=16000+2000=18000（元）借：管理费用——计提坏帐准备 18000 贷：坏帐准备 18000

（4）2002年收回已转销的乙单位应收帐款5000元，按实际收到的金额：

借：应收帐款——乙单位 5000 贷：坏帐准备 5000 同时：

借：银行存款 5000 贷：应收帐款——乙单位 5000

（5）2002年末，计提坏帐准备（坏帐准备贷方余额21000元）时： 应提坏帐准备=1400000*1%=14000（元）实提坏帐准备=14000-21000=-7000（元）借：坏帐准备 7000

贷：管理费用——计提坏帐准备 7000 按帐龄分析法计提坏帐准备的核算

例：某施工企业年末应收帐款余额为１１５０００００元，根据应收帐款个明细帐中的有关帐龄资料，编制估计坏帐准备表如下：

估计坏帐准备表

帐龄

金额

估计坏帐率（％）

坏帐准备 未过期

４００００００

０.５

２００００ 一年内

３００００００

１

３００００ 二年内

２５０００００

２

５００００ 三年内

１５０００００

３

４５０００ 三年以上

５０００００

５

２５０００ 合计 11500000

170000 根据表计算结果及“坏帐准备”帐户年末余额，作会计分录如下：（１）假定年末调整前“坏帐准备”帐户贷方余额60000元 实提坏帐准备=170000-60000=110000（元）借：管理费用——计提坏帐准备 110000 贷：坏帐准备 110000

（2）假定年末调整前“坏帐准备”帐户借方余额12000元 实提坏帐准备=170000+12000=182000（元）借：管理费用——计提坏帐准备 182000

一、材料业务流程

1、申购：每月初，由各工程项目部根据施工进度估算每月需耗用的材料品种、规格、数量，向公司材料部提出申请。

2、供应商的选择和评价：

材料部根据供应商的资质、供应能力、信誉等条件编制供应商名册，对达到要求的供应商评出相应等级，优先选择高等级的供应商，坚决杜绝不合格的供应商参加投标和供货。

按材料供应商建立采购信息档案，并对已验收的材料做好相应的标识，保证各种材料的可追溯性。

3、采购：材料部收到项目部提出的材料申请后，按照交易额的大小采取招标、直接采购等方式，向在册供应商进行询价，按照同质低价的原则决定供货商和供货数量。

4、验收：

供应商送货至项目部，项目部材料保管员按照提出申请的材料品种、规格、质量、数量逐一核对无误后，办理入库手续并在验收单上签字，同时报经各项目部材料员签字确认。

材料验收单一式三联，一联留材料保管员处作为登记仓库材料账的依据，一联交供应商作为结账凭据，一联送公司财务部入账。

5、领用：

项目部各班组，应严格按照相应施工进度的材料需用量领用，不得集中领用或领用与当前施工不相符的材料。

领用时，应由仓库保管员填制领料单，由领用班组签字，同时应报经项目部负责人签字批准后，仓管员按领料单上的品名、规格、数量发料。

6、结存：每月月末（26日前），各项目部应对库存的各种材料（暂时对钢筋、钢材、水泥三种材料）进行盘点，编制材料收发存月报表，填清结存材料的数量、单价、金额，经盘点人员和仓管员签字后于当月29日前报送至公司财务部。

7、库存管理：

材料仓库应按照库存材料的品种、属性分别采取有效的保管措施，以保证库存物资的完好无损。

材料仓库应建立库存材料台账，严格按收料单、领料单登记，月末及时计算出各种材料的账面结存数，定期盘点库存。如有差额，应即使查找原因，并按实际盘点数调整账面数，做到账实相符。

8、废旧物资的处理：

9、检查与督导：公司材料部对各项目部库存材料的使用、管理负有检查、督导的责任。材料部应定期不定期地对各项目部库存材料的管理进行检查，发现问题及时予以指出。

二、产值申报流程

1、确认形象进度：每月月末由经营部根据各在建工程的形象进度计算出完工百分比。

2、确认当月产值：经营部按各在建工程的总造价乘以完工百分比，计算出当月完工产值。

3、申报产值：经营部将各项目的当月产值，报财务部入账。

4、财务部根据经营部经理签字的产值确认单，作为当月收入入账，同时确认各在建工程相应建设单位的应收账款。

三、报表编制、报送流程

1、结账：各单位总账会计于每月末收入、成本、费用、资产、负债、权益等相关业务处理完毕后，先对固定资产、工资等相关系统进行结账，最后对总账系统进行结账。

2、报表编制：总账会计按照集团公司的要求，按月编制资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表等9表及按季撰写财务分析。

3、分公司确认：报表编制完成由分公司财务负责人签字后，报至分公司负责人签字确认。

4、上报：

每月5号下午5：00前，各分公司财务部应将经分公司总经理签字确认后的上月报表的电子文件以电邮方式发至集团财务部合并报表会计处。

每月报表的正式文本以邮寄方式按月或按季度寄至集团财务部。

5、合并报表：

合并报表会计在收到各单位会计报表后，应对其先行复核，勾稽关系不符的报表应退回改正。

合并报表会计按照规定的模板编制集团合并会计报表，并于每月8日下午5：00前上报至集团财务部经理处。

6、财务分析：集团财务部经理根据合并会计报表及各单位财务分析，撰写集团财务分析，并于每月10日下午下班前报集团公司总会计师审核后上报集团董事会。

四、会计核算（出纳、成本、总账、固定资产）流程

1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账。

2、支付社会保险费：

划出社保费用时，借：管理费用——员工保险（公司缴付部分）

其他应收款——员工保险（个人缴付部分）

内部往来——XX分公司（按全额）贷：银行存款

发放工资时，借：应付工资（按未扣除社保费金额）

贷：其他应收款——员工保险（个人缴付部分）银行存款或现金（按其差额）

3、交纳税金：

开具工程款发票时，在沪各分公司不做会计处理，上海办事处作，借：应收账款——建设单位 贷：工程结算收入——各项目

在沪分公司收到办事处按已交税费金额开具的收据时，借：应交税金——各税种

其他应交款——各费种

贷：银行存款（或内部往来——上海办事处）

4、固定资产：收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。

固定资产增加时，借：固定资产——各部门

贷：银行存款（或应付账款）计提折旧时，借：管理费用——折旧费（管理部门用）

工程施工——项目部（生产用、项目部管理用）贷：累计折旧

5、低值易耗品：对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。

购进时，借：低值易耗品——具体名称

贷：银行存款（或应付账款）

领用时，借：工程施工——项目部——办公用品等科目

管理费用——低值易耗品摊销

贷：低值易耗品——具体名称

如有人为遗失或损坏，应追究相关人员责任的，按该低值易耗品的10%余额，借：待处理财产损失——待处理流动资产损失

贷：低值易耗品——具体名称 经研究决定处理办法后，借：现金（或其他应收款——相关责任人）

营业外支出（余额大于赔偿的差额）

贷：低值易耗品——具体名称

营业外收入（赔偿大于余额的差额）

自然报废时，按其10%余额，借：工程施工（或管理费用）

贷：低值易耗品——具体名称

6、库存材料：项目部购进主要材料（钢筋、钢材、水泥）时，计入库存材料科目——月末项目部进行实地盘点，编制材料收发存月报表送交公司财务部成本会计处——成本会计根据月末结存数，倒扎出各项目部主要材料实际使用量及金额，作为当月成本。

7、临时设施：对按相关规定应作为临时设施核算的，先计入临时设施科目——首次使用该临时设施的项目部按总造价的60%计入该项目部成本——第二次使用该临时设施的项目部，按原总造价的40%以及为拆卸、重新搭建该临时设施而发生的成本计入该项目部成本。

购进临时设施时：借：临时设施——具体临时设施

贷：银行存款（或应付账款）进项目部成本时：借：工程施工——项目部——临时设施摊销

贷：临时设施摊销

8、计提无形资产摊销：根据自制的计算表，在规定的使用年限内对账面的无形资产平均进行摊销。即： 借：工程施工（或管理费用）

贷：无形资产

9、计提工资、福利费：根据每月末人力资源部和各项目部报来的考勤记录分部门分别计算出管理人员、点工的当月出勤总工日——按照规定的日工资率分部门分人员计算当月应计入成本、费用的工资和福利费金额——制作相关会计凭证。即：

借：管理费用——工资（或福利费）

工程施工——项目部——项目管理人员工资、点工工资、福利费 贷：应付工资——管理人员、项目管理人员、点工工资 应付福利费

10、确认工程结算收入：每月末经营部报来当月产值确认单——总账会计根据各项目产值确认当月各项目部的工程结算收入。即：

借：应收账款——建设单位

贷：工程结算收入——各项目部

11、计提流转税金：根据每月末经营部报来的产值确认单，按照各项应缴税费的比率，分项目计算出应交税金和其他应交款，即：

借：主营业务税金及附加（各项目部）

贷：应交税金（各税种）

其他应交款（各费种）

12、成本结转：月末前，成本会计将当月应计入各项目部成本单据所载事项计入相关项目成本——总账会计按项目部将当月所有成本发生额结转至工程结算成本科目的对应项目。即：

借：工程结算成本——各项目部

贷：工程施工——工程结转

13、结转损益：按当月所有损益类科目的发生进行损益结转，自动生成的凭证为，借：本年利润

有贷方发生额的各明细科目

贷：有借方发生额的各明细科目 本年利润

14、凭证审核：出纳、成本制作的凭证由总账会计审核，总账会计制作的凭证由财务部经理审核。

15、在月末结账日核对现金、银行存款的账实数，编制现金盘点表和银行余额调整表，如有差异，应及时查找原因进行处理。

16、记账与结账：凭证经审核后进行记账，在记账、对账无误以及其他系统均已结账后，对总账系统进行结账。

17、数据备份：财务软件中的数据应按公司规定定期进行备份，备份工作由公司网络管理员负责