房地产公司转让人防设施如何进行税务处理

第一篇：房地产公司转让人防设施如何进行税务处理

房地产公司转让人防设施如何进行税务处理？

问：公司整体转让一处商业房产，包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”

据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。

第二篇：合作建房如何进行税务处理

合作建房如何进行税务处理？

这里的合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金合作建房。合作建房方式一般由两种：

（1）纯粹“以物易物”。即双方以各自拥有的土地使用权何房屋所有权相互交换，具体的交换方式由以下两种： ①土地便用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产“税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为。应对其销售收人再按“销售不动产”税目征收营业税。

这里还可能出现另一种情况，即甲方以部分土地使用权，乙方以货币相互交换，然后甲、乙双方共同出资报批建设项目，合作建房。此时，甲、乙双方是在各自拥有土地使用权的土地上合作建房。在这种情况下，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征收营业税，而乙方只是以货币购买土地使用权，没有发生销售行为，不应对其征收营业税，对建成的房屋，只有甲、乙双方各自对拥有所有权的房屋销售时，才可对其按“销售不动产”税目征收营业税。

②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业“税目征营业税；乙发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。由于没有货币结算，对双方分别征税时，其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》的规定核定。

(2)甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资人股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资人股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收人按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资人股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。那么专对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收人按“转让无形资产”税目征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产“税目征收营业税。

③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资人股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”税目征税，其营业税额按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征税。

企业出售、出租给职工的住房是否缴纳营业税?

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]2lO号)规定，为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权，并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

预售房产如何纳税？ 1．营业税

一般来讲，营业税的纳税义务时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得营业收人款项凭据的当天。但房产采用预收款方式销售不动产的现象较为普遍，为保证税收收入及时足额入库，加强税收征管，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对纳税人销售不动产的应税行为作了特殊规定：销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款当天。另外，纳税人采用预收款方式销售不动产，并非在收到预收款的当天就要按销售不动产应取得的全部价款为营业额计算缴纳，而是仅以纳税人收到的与销售不动产有关的款项，如预收款、结算时收到的价款等，作为营业额计算缴纳营业税。但对销售方结算时应收的，而受让方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的其他规定，也应在销售方结算时纳税。

再有，如果纳税人采用预收款方式销售不动产，其预收款大于最后与受让方结算的价款，对其超过部分的已征税款税务机关应予以退还。

2．企业所得税

根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)规定，从事房地产开发经营业务的居民纳税人按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收人，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计人利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。预计利润率暂按以下规定的标准确定：

(1)非经济适用房开发项目

①位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。②位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。③位于其他地区的，不得低于10％。(2)经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关规定的，不得低于3％。

房产转租如何纳税？

甲企业将房产租赁给乙企业，乙企业又将其转租给丙。对此甲企业应按其取得的租金收入缴纳营业税和房产税；乙企业应按其取得的租金收入缴纳房产税，按其取得的租金收入扣除支付给甲企业的差额部分缴纳营业税。

个人销售其购买的普通住宅，营业额应如伺确定?

经国务院同意，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门 《关于做好稳定住房价格工作的意见》决定对房地产营业税税收优惠进行调整：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收人全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。因此，对个人销售其购买的普通住宅以2年为时间界限，不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。

租赁年限较长的房屋租赁合同如何纳税?

《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)明确：对具有明确租赁年限的屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权按销售不动产征税，而应按照“服务业——租赁业”征收营业税。

销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权均按差额纳税吗?

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已经缴纳营业税，均应按照《财政部、国家税务总局关于征收营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文件第三条第20项的规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的规定执行，即“营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付款凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明”。

房地产企业打出“买100㎡送20㎡”的口号。此行为是属于折扣销售还是属于对外捐赠。如伺进行税务处理? 房地产企业打出“买l00㎡送20㎡”活动，应属于折扣销售行为，即企业按l00格记销售收入，按120㎡的开发成本结转销售成本，属于先打折后销售不属于对外捐赠，只需按实际收到的销售收入缴纳营业税等，无需进行企业所得税纳税调整。

房地产公司取得的商品房预收款应何时缴纳营业税?

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产公司应在取得预收款收入的次月按规定的纳税期限申报缴纳营业税。提前解除租房合向取得的违约金是否应交营业税、房产税?

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。因此，该违约赔偿金应按“服务业”税目中的“租赁”项目缴纳营业税。房产税是以房屋为征税对象的，出租的房屋以租金收入为计税依据，企业取得赔偿金不涉及房产税。

收取次年房产租金，伺时申报缴纳营业税和房产税?

关于营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收人款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。因此，当年收取次年的租金收入，虽然在会计核算上应作为次年收人，但在缴纳营业税上，应在取得营业收入款项的次月申报缴纳营业税及城建税、教育费附加。

关于房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，单位作为房产所有者，无论房屋是否出租都负有缴纳房产税的义务，只不过在房产出租的情况下，房产税依照租金收入计算缴纳。房产税按年征收、分期缴纳。单位收取次年租金时，不必随营业税一起缴纳房产税，次年的房产税应在次年缴纳。

与房屋租金有关的“滞纳金”、“违约金”如伺纳税?

与租金有关的“滞纳金”、“违约金”具有价外费用性质，属于与出租财产有关的收入，依据营业税暂行条例及其实施细则的规定，应当并人营业收入，按规定缴纳营业税、房产税和企业所得税。

房地产开发商“售后回购”或“售后租回”业务如伺缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函[1999]144号)文件规定，房地产开发公司采用“售后回购”、“购房回租”等形式，进行促销经营活动(即与购房者签订商品房买卖合同书，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回)，根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产“税目缴纳营业税。至于“购房回租”，房地产开发公司和购房者应分别按“销售不动产”和“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。

整体购入的房产装修后分块出售如伺计算营业税? 根据财税[2003]16号文的规定，销售外购或抵债的不动产或无形资产，按照售价扣除买价或抵债金额的差额作为计税依据，计征营业税。整体购人的房产装修后分块出售可参照该规定计税。

转让在建工程项目如何缴纳营业税？

财税[2003]l6号文规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权，如伺计征营业税?

财税[2003]l6号文规定：单位和个人销售或转让购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。其他的应以全部销售收人为计税依据。这是销售不动产或转让土地使用权计税依据的新变化。

转让无形资产发生的折扣能否冲减收入?

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税【2003】16号)规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。因此，转让无形资产发生的折扣额，只有将价款与折扣额在同一张发票上注明的，才能以折扣后的价款作为营业额。

企业租入房屋给员工居住，再向员工收取的租金是否要征营业税？

根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]第076号)文件规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按服务业税目中租赁业项目征收营业税。因此，企业将房屋转租给员工应按上述文件规定计算缴纳营业税。

单位销售不动产应如伺计缴营业税? 根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]l6号)的规定，单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。此规定适用于房地产三级市场产权的转让。单位销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。涉及营业额减除项目的凭证，应是税务发票、财政部门收据或其他合法有效凭证。

转让在建厂房时，能否在扣除已支付的工程款后缴纳营业？

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)的规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下规定缴纳营业税：

(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入工阶段的在建项目，按“转让无形资产“税目中”转让土地使用权”项目缴纳营业税。

(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的．土地使用权，以全部收人减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。在转让在建厂房时不能将转让收人扣除已支付的工程款计算缴纳营业税，而应按上述财税[2003]l6号文件中有关转让在建项目的规定计算缴纳营业税。

未办理土地使用权证转让土地是否纳税?

根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

个人将受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销，能否享受营业税有关优惠政策？

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]l72号)的规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)有关营业税的征免规定。其购房时间以受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房时间确定，其购房价格以受赠、继承、离婚财产分割行为之前的购房原价确定。

根据财税[2006]75号以及国务院2008年12月l7日的决定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

个人出售购买的住房，是否缴纳营业税?

根据财税[2006]75号以及国务院2008年12月l7日的决定：

(1)个人将购买不足2年的住房对外销售，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

(2)个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。纳税人购房时间如何确定？

纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，由于合理客观原因，购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的，购房时间的认定可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

包销房地产如何缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(国税函[1996]684号)的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

从事房地产业务的外资企业委托境外企业在境外销售其位于境内的房地产，收入是否缴纳营业税？ 根据《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)文件规定，从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的l10% 有关单位代收的住房专项维修基金是否应缴纳营业税？

根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发[2004]69号)的规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计缴营业税。

村集体土地拆迁补偿费收入是否缴纳营业税?

《中华人民共和国宪法》第十条及《中华人民共和国土地法》第八条均规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有“。鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，故村集体(村委会)通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，应依照《营业税税目注释》中“对土地所有者出让土地使用权，不征收营业税”的规定执行。

而对于村集体(村委会)未经政府相关部门审批，私自转让农村集体土地，因其土地权属未进行变更仍为集体土地，故对其取得的补偿收入按“服务业”税目中“租赁业”子目征收营业税。

农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费是否缴纳营业税?

对农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费，参照《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策问题的通知》(财税字[1999]21O号)文件中“个人自建自用住房，销售时免征营业税”的规定执行。

个人销售自建的房屋是否免税，个人销售购置的房屋如何交税？ 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]21O号)规定，个人自建自用住房，销售时免征营业税。根据财税[2003]16号文件关于“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”地规定，购人原价应为购买住房取得的合法凭证。据此，个人销售自建自用住房时是免征营业税的，销售购买的房屋时应根据取得时的合法凭证，按财税[2003]16号文件的规定计算缴纳营业税。

个人出售自有住房涉及的税种由哪些？

个人出售自有住房涉及的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税及契税。以房产抵顶公司债务应交什么税？

公司应按销售不动产缴纳营业税，同时缴纳城建税、教育费附加、印花税、土地增值税。另外，公司应按企业所得税的相关规定进行所得税处理。

第三篇：股权转让中税务处理

股权转让中税务处理

文章来源：中顾网 作者：佚名 点击数：4205 评论:0条 更新时间：2009-8-14 18:30:16股权转让中税务处理,应纳税所得额=(原股东股权转让总收入-原股东承担的债务总额+原股东所收回的债权总额-注册资本额-股权转让过程中的有关税费)×原股东持股比例。推荐阅读：股权转让 税务处理

股权转让中税务处理

1、契税。股权转让不缴纳契税。

2、营业税。股权转让不缴纳营业税。

3、所得税。

个人股权转让的，应交纳个人所得税。计算方式为：(1)对于原股东取得转让收入后，根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=(原股东股权转让总收入-原股东承担的债务总额+原股东所收回的债权总额-注册资本额-股权转让过程中的有关税费)×原股东持股比例。

其中，原股东承担的债务不包括应付未付股东的利润(下同)。

(2)对于原股东取得转让收入后，根据持股比例对股权转让收入、债权债务进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额=原股东分配取得股权转让收入+原股东清收公司债权收入-原股东承担公司债务支出-原股东向公司投资成本。

企业股权转让的，应交纳企业所得税。计算方式为：(股权转让收入-投资成本)*税率。应注意的是，一般股权转让中，股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。允许在股权转让收入中扣减。

第四篇：股权转让如何进行账务处理(DOC)

股权转让如何进行账务处理

一是股权转让的有关法定手续。我国公司法及其他有关法律法规对公司股权转让有关法定手续的规定是：公司股权转让应召开股东会进行决议；当公司股东向股东以外其他人（包括法人、自然人）转让股份时，必须取得过半数的股东同意；中外合资企业、中外合作企业股权转让应获得政府审批机关同意；国有控股公司股权转让应经其政府主管部门和财政、国资主管部门的批准。另外，股权转让时，股东转让方与受让方应就股权转让的价格、购股款的支付及交割时间、转让前的公司未分配利润的享受以及债权债务的责任等四个方面主要事项签订股权转让协议，明确双方权利与义务。转让方、受让方其中一方是国有企业或国家授权投资机构、投资部门的，转让协议应经其政府主管部门、财政、国资部门的批准。

二是股权转让价格的确定。在以上股东会决议及股权转让协议中，难点也是容易忽略的问题之一是如何确定股份转让价格。实际工作中许多公司在进行股权转让时，只以原始投资价值来确定转让股份的价值。但根据国家有关法规规定，公司在进行股权转让时，股权转让价格的确定方法有以下几种：按实收资本账面价值（即原始投资价值）来确定；按公司所有者权益来确定；按法定评估机构评估的公司净资产价值来确定（评估报告一般应经公司董事会或主管财政、国资部门确认）；转让、受让双方通过谈判来确定协议价。上述四种方法中，第三种方法提供了社会公允的股权转让价格，最为可取。并且我国有关国有资产管理法规也有明确规定，当转让方或受让方其中一方为国有企业的，股权转让时必须通过法定评估机构对公司净资产进行评估，且评估报告应由主管财政、国资部门确认。

三是股权转让的交割。实务工作中，股权转让成立日（即股权交割日）的条件一般包括以下几点：购买协议已获股东大会通过，并已获相关政府部门批准（如果需要有关政府部门批准）；购买企业和被购买企业已办理必要的财产交接手续；购买企业已支付购买价款（指以现金和银行存款支付购股款）的大部分（一般应超过50％）；购买企业实际上已经控制被购买企业的财务和经营政策，并从其活动中获得利益或承担风险等。以上第三条是最重要也是最关键的股权交割标志。另外，按实际转让股款支付是否通过公司分为受让方先支付股款给公司，再由公司支付出让方；受让方直接将股款支付给出让方。以上方式中，第一种支付方式更规范、更可取，它既反映了股权受让方对公司的实际出资，又反映了出让方股份退出公司，收回原出资股份价值的整个过程，因此，股权转让是在公开、公平、公正原则下进行的；同时，这一支付方式有利于主管税务机关对出让方因转让股权而应交纳个人所得税的监管。

四是股权转让的会计处理。

（1）受让方股款一次到位的公司会计处理。一种情况是受让方通过公司再支付给出让方股权款。股权转让交割，受让方汇入公司股款时，借记“银行存款”，贷记“其他应付款——出让方”；同时，借记“实收资本（或股本）——出让方”，贷记“实收资本（或股本）——受让方”。公司汇给出让方股款时，借记“其他应付款——出让方”；贷记“银行存款”。如果出让方为自然人，且转让股款大于出让方原实际出资额时，应注意转让方应承担的个人所得税公司应予代扣代交，借记“其他应付款——出让方”，贷记“银行存款”（转让股款——应交个人所得税）、“应交税金——应交所得税”[（转让股款-出让方原出资额）×20％税率].另一种情况是受让方不通过公司直接支付给出让方的股权款。根据受让方的汇出凭证及出让方的汇入凭证与收据，借记“实收资本（或股本）——出让方”，贷记“实收资本（或股本）——受让方”；如果出让方为自然人，且转让股款大于出让方原实际出资额时，转让方应承担的个人所得税应由出让方自行向其主管税务机关纳税申报。

（2）受让方股款分期到位的公司会计处理。一种情况是受让方通过公司再支付给出让方股权，当支付款小于50％股份转让协议价格时，借记“银行存款”，贷记“其他应付款——出让方”；当支付款大于等于50％股份转让协议价值时，借记“银行存款”，贷记“其他应付款——出让方”，同时借记“实收资本（或股本）——出让方”，贷记“实收资本（或股本）——受让方”。

有限责任公司股东股权转让的条件和程序

一、有限责任公司股东股权转让的条件

1.股东之间转让股权的条件

我国《公司法》第72条第一款规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权，即我国法律不禁止股东之间转让股权，也不需股东会表决通过。但是，我国法律和国家有关政策从其它方面又对股东之间转让股权作出限制，如根据我国的产业政策，像国有股必须控股或相对控股的交通、通信、大中型航运、能源工业、重要原材料、城市公用事业、外经贸等有限责任公司，股东之间转让股权不能使国有股丧失必须控股或相对控股地位，如果根据公司的情况确需非国有股控股，必须报国家有关部门审批方可。

2.向股东以外的第三人转让股权的条件

向股东以外的第三人转让股权会直接引起股东结构的变化，增加新股东，对此，我国《公司法》第 72条第二款明确规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满30日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意转让的股东应购买该转让的股权；如果不购买转让的股权，视为同意转让。

这里有两个问题：第一，涉及到股东表决权问题，对“应当经其他股东过半数同意”如何理解，一种理解认为，有限责任公司的股东原则上按股权一份，不论股权多寡，就有一表决权；另一种理解认为，股东以其股权比例行使表决权，即一般采取资本多数决议制。对此，笔者认为，第二种理解妥当一些，因为我国《公司法》第43条规定，“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但公司章程另有规定的除外。”我国法律也授权股东在平等协商的基础上可以在公司章程中规定股东行使表决权的方式和计算表决权的方法，这样更有利于保护中小股东的利益，防止大股东利用其优势地位侵害小股东的权益。第二，我国《公司法》的规定使股东可以强制转让其股权，因为其他股东要么同意这一股东向股东以外的人转让股权，要么自己购买该转让的股权，但不能绝对否决该股东的转让其股权的申请。

3.保护股东的优先受让权（购买权）《公司法》第72条第三款规定，“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。”这里的同等条件是股东相对股东以外的人而言，法律之所以这样规定，主要是防止低价向第三人转让股权，损害公司和其他股东的权益。4．股权转让约定优先原则

《公司法》第72条第四款规定，“公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。” 5．法院强制执行股权转让

《公司法》第七十三条规定 人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。

6．公司收购股权条件

第七十五条 有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：

（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；

（二）公司合并、分立、转让主要财产的；

（三）公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。

自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。7．继承转让

第七十六条 自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司章程另有规定的除外。

二、有限责任公司股东转让股权的程序

股东转让股权作为公司运营中的重大事项，直接关系到大多数股东、公司本身和市场交易相对人（即其他市场主体，如其他公司、团体、个人）的利益，因此，各国法律对股东股权转让程序都做了严格的规定。根据我国《公司法》和相关法律法规的规定，我国有限责任公司股东转让股权一般要经过以下程序：

1.欲转让股权的股东就其股权转让事项书面通知其他股东征求是否同意，让其他股东行使优先购买权。这主要是对股东向股东以外的人转让股权的规定，因为，股东之间转让股权无须经过股东会表决。

2.转让股权中对涉及的国有资产和土地使用权、工业产权、专有技术等无形资产进行资产评估。国家为防止国有资产流失，国务院1991年11月发布了《国有资产评估管理办法》，该《办法》第3条规定，“国家资产占有单位（以下简称古有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：

（一）资产拍卖、转让；

（二）企业兼并、出售、联营、股份经营…”所似，股东转让的股权如果是国有股部分或因公司：购并使国有股发生转让，那么对这部分国有股《资产》在转让前要委托资产评估部门进行资产评估；对土地使用权工业产权，专有技术等无形资产，其价值的被动牲此较大，另外，欲受让出：资的新股东若以上述无形资产投入公司，根据《公司法）第24条之规定，必须进行萍估作价。对新投；人的土地使用权、工业产权等；还皮办理有关财产权转移手续。

3、签订转让股权的协议。转让股权的股东与受让股权；的股东或股东以外酌人按法律的规定并以般东会的表决结果为依据双方签订转让股权的协议；其中对双方转让股权的数额、转让的程序、双方，的权利义务等事项作出规定，使其作为有效的法律文书来约束双方，规范双方的行为。

4.中外合资或中外合作的有限责任公司股东转让股权，根据（中外合资企业法》或《中外合作企业法》的规定，要经过中文股东的上级政府部门审敏；并报送。国务院外经贸部门或其授权的地方政府审批同意方可有效办理转让手续。

5.收回原股东的股权证明书，给受让人发新的股权证明书；并记载于股东名册。（公司法》对股东的股权证明书、股东名册及其变更记载都作了规定；股东转让股权后，由公司将受让人的姓名或名称；住所以及受让的股权额记载于股东名册，具有法律上的公示效力。

6、召开股东会议，表决修改公司章程；根据股东的提议，必要时变更公司董事会和监事会成员。公司章程对股东的名称及其股权额都有记载，股东转让股权必然引起股东结构及股权发生变化，所以，按（公司法）第38条对股东会职权的规定，必须召开股东会议，修改公司章程。对原股东出任或委派的董事或监事，受让人作为新股东可提议要求股东会予以更换，可由其出任或委振新的董事或监事。

7.就公司章程修改、股东及其股权变更、董事会和监事会的变更等向工商行政管理部门申请工商注册登记事项变更。

至此，完成了股东转让股权的全部法定程序。

8、必要时进行转让股权公告。这并不是法律规定的必顿程序；但是对较大规模的公司来说，股东转让股权后进行公告，增加公司管理层的透明度，便于增加社会公众，特别是市场交易相对人对公司的信任。

三、律师在股东股权转让中的法律事务

有限责任公司股；东股权转让作为典型的公司法上的非诉讼法律事务，涉及到大量的法律法规和„国家政策，需要协调股东之间；股东与公司、公司与政府部门、中介机构之何大量的关系和活动并需要起草大量的法律文书{整个过程需要法律专家来指导和监督，这为律师提供了次量的服务事项。

1、提供法律和政策信息，提出股权转让的总体安排，协助股东和公司选择当的受让人和中介机构：律师作为股权转让业务的法律顾问，应向股东和公司提供国家现行的有关公司股权转让的法律、法规和部门规章，以及国家有关产业政策信息，对股权转让的全部过程提。出总体安排，主持各方参加的协调会，并协助转让股权的股东和公司选择适当的股权受让人和选聘合法的会计师事务所、评估事务所等中介机构，规避经营风险。

2、起草和审核股权转让过程中的法律文件，指导双方签订各项法律文书。该项业务中涉及的法律文件主要有：股权转让申请书；股东会决议、转让股权协议、股权证明书、股东名册、公司章程、变更登记注册事项申请书、转让股权公告等。

3.指导和监督办理股东股权转让的全过程，对有关事项出具法律意见书，确保转让过程合法有效。股东股权转让涉及到大量的法律关系和法律法规，其过程相当复杂，为确保其过程合法高效，降低转让成本（包括时间成本），减少不必要的曲折和时间浪费，就需要律师来指导和监督，使转让行为得到法律保护和政府部门的确认。

4.对办理完股权转让的公司和新股东进行辅导。辅导内容主要是权利意识和法律意识的辅导，使新股东在公司股东会、董事会等机构中正确行使其权利，直至股东结构变化后公司仍能正常运作，确保公司和各股东的利益都得到最有效的保护。具体可对公司高中级管理人员进行法制培训，列席公司股东会、董事会，起草、审核公司各项法律文件等。

公司变更股东需要哪些手续？

1.原股东的股东会决议,同意转让股份

2.股份转让协议

3.新股东的股东会决议,选举新的董事,监事 4,新的董事会决议,选举董事长,总经理 5.新的章程,或章程修正案.6.法人代表及新股东签章的变更登记申请书和股东信息表(工商局领)7.新的法人代表身份证复印件(如果要换法人代表的话)基本就这些了.具体咨询当地工商局工商登记服务窗口.国企改制职工量化资产形成股权的法律属性

从2009年夏天接手内蒙鄂尔多斯市一家国企改制引发的股权纠纷案以来，对于国企业改制职工股权纠纷案进行了一些深入的研究，到今天是越发透彻了。该案从2007年进入诉讼程序，经历一二审，均以“该纠纷是地方政府在实行国有企业转制过程中产生的行政性纠纷，不属于人民法院的受理范围”，而予以驳回。我代理向最高人民法院申诉后，最高人民法院纠正了一二审的错误，认定该纠纷虽然是依改制发生的，但仍属于平等主体的民事纠纷，裁定重审。

进行实体审理以后，矛盾的最大冲突在于，职工股权与一般性投资入股的股权地位不一样，当时的政策设定了一些条件，最主要的规定是国家体改委1997年发布的一个规章《关于发展城市股份合作制企业的指导意见》，在该指导意见中规定了，职工离开企业时其股份不能带走，必须在企业内部转让，其他职工有优先受让权。这就与1994年公布的《公司法》发生了冲突“第三十五条 股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。”

公司法的规定是，股东之间可以转让全部出资或者部分出资，意即转让股权是股东的权利，其处分权在于股权所有人。但是，《指导意见》却规定在某种条件下，股东必须转让股权，这一点，是与公司法冲突的，本着私法自治的原则，属于公民私人财产的股权，一个行政规章是没有权利要求股东必须转让其股份的。这一规定，正是导致国有企业改制后职工与企业股权纠纷频发的导火索。

《指导意见》第六条确定，“职工个人股是职工以自己合法财产向本企业投资所形成的股份。”从这一条规定可知，职工股权是职工个人合法财产投资形成的。

有很多人一直对职工股不理解，认为那是一种福利，因为在国企改制中，职工白白分得了量化资产，然后以量化资产入股变成了企业的股东。

但是，量化资产的确不是国家无偿分给职工个人的财产，不是白白可以得到财产。

国有企业改制的两大核心，一是通过把单一的国有产权性质转换为多元化产权的现代企业组织；二是用经济补偿金将职工由国有制企业职工置换为非国有合同制员工。

国家体改委1996年《关于加快国有小企业改革的若干意见》第十七条：“企业改制后，职工一律实行劳动合同制，取消原企业职工的固定身份。劳动合同中，要按照国家的有关法律和法规，明确职工与企业的合法权利和义务。”

1995年1月1日施行的《中华人民共和国劳动法》第二十八条规定：“用人单位依据本法…..规定解除劳动合同的，应当依照国家有关规定给予经济补偿。”

从上述两个规定可知，国有企业改制中职工身份置换，即取消原企业职工的固定身份、由国企固定工变成公司聘用的劳动合同制员工，需要向职工支付解除劳动关系经济补偿金。因为国有企业职工和企业之间形成的是一种终生就业劳动关系，每个职工就业到国有企业，是一个终生就业，和国有企业形成了一个无固定期限的劳动合同，且企业要管职工的生老病死。国有企业改制是以国有企业单方面解除终生的劳动关系为前提的，因此要给职工支付经济补偿金，也即职工身份置换的经济补偿金。

该补偿金之所以被称之为“量化资产”，因为补偿金本应由企业予以一次性支付，但为了企业的发展，将所有补偿金转投为新公司的股本，未实际支付给劳动者。量化资产其实质是职工身份置换解除劳动关系的经济补偿金。而在经济补偿金变成量化资产转化为股权这个过程中，并未与劳动者进行充分协商，不管是不是同意当股东，一概“被成为股东”。这就是职工股权的来源。它完全是职工个人的合法所得。股权形成基于投资行为，是投资人将一定数额合法财产投入到公司，成为股东而享有参与管理及分红权。股权可由公司章程规定其行使的方式，但处分权仍在于股东本人。所以，《指导意见》就股权的处分规定的条件，现在看来是相当荒唐的。这一规定有相当大的硬伤，既然规定必须转让，那转让的价格双方谈不妥如何处理？

对量化资产进行法律分析，确定它的法律属性，才能对职工的股权性质进行准确地判断。在实践中，很多企业直接规定，离开企业必须退股，那更是违反公司法禁止性规定的不平等条款，应当被直接确定为无效条款。

《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条 企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：

（一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；

（二）以非货币资产对外投资；

（三）合并、分立、破产、解散；

（四）非上市公司国有股东股权比例变动；

（五）产权转让；

（六）资产转让、置换；

（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；

（八）以非货币资产偿还债务；

（九）资产涉讼；

（十）收购非国有单位的资产；

（十一）接受非国有单位以非货币资产出资；

（十二）接受非国有单位以非货币资产抵债；

（十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

第五篇：以旧换新销售货物如何进行税务处理

以旧换新销售货物如何进行税务处理问：商业企业增值税一般纳税人采取以旧换新方式销售货物，所销售的货物是按差价开具发票，还是按货物的全额开具发票？收取的旧货如果取得了增值税专用发票，可否抵扣进项税额？答：根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号）第二条第三项规定，纳税人采取以旧换新方式销售货物，应按新货物的同期销售价格确定销售额。因此，采取以旧换新方式销售货物，应按货物的同期销售价格开具发票并计税。收取旧货物，取得增值税专用发票注明的进项税额可以抵扣。