工业园区土地开发成本分析

第一篇：工业园区土地开发成本分析

工业园区土地开发成本分析(2010-02-01 10:50:03)转载标签：房产土地成本土地开发成本分析工业园区 分类：工业地产

成本竞争力

工业园招商能否顺利进行，开发公司能否可持续健康发展，其中一个主要因素是土地成本。土地成本也是各地区、各工业园竞争力强弱的表现之一。

从相同优势的开发区来看，工业园的土地开发成本有一定的竞争力，特别是与周边市区经济技术开发区和珠三角比较，优势较明显。当然吸引投资者注意的除了地价，还注重园区的区位、基础设施配套、园区服务、政策环境、人文环境、产业配套等因素。高新科技工业园除了努力降低土地成本，营造“低门槛”招商环境外，还需要营造好的软环境。

成本风险分析

园区土地成本是其竞争力的重要表现之一，在开发过程中为了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下几方面：

a、在立项和开发前，政府土地储备中心应该尽可能多的增加土地储备量，防止以后征地成本急速上升；

b、政府尽最大努力帮助农民购足社会保险；

c、政府出面协调各个层面的利益关系，特别是与园区属地的关系；

d、属地方政府收取的征地税费、投资建设税等应尽量少收或不收；

e、工业园基础设施属于城市建设的一部分，园区中心大道、围堰和污水处理设施应纳入城市基础设施建设体系，由市政府分担全部或部分费用；

f、开发公司应合理安排好借贷资金结构、期限和数量，减少财务费用；

g、遵循量出为入的原则，开发公司尽量做到“征用一片、开发一片、收益一片”，实行滚动开发。

第二篇：开发成本分析

发表于 2010-06-11 20:47 | 只看该作者

■材料援引 河西楼盘成本不超过4000元/m2

在上周四代表南京自建房组织参加土地推介会后，邵角昨日如期对外公布了南京自建房的“独立网站”。在这个网站中，有关于河西楼盘的成本价格无疑是最引人关注的。“推出这个网站和公布河西板块楼盘成本主要是为了购房者能明明白白买房。”邵角说。

根据邵角及其自建房组织公布的这份名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”的表格，商品房成本主要由土地成本、土建和安装成本、配套建设费用和开发商营运成本组成。邵角解释，楼面地价是来自官方的数据，其他三项成本均是由“开发企业里面的专家”提供。邵角介绍，按照他们的调查，所有河西目前在售楼盘的成本都不会超过4000元/m2。

楼房建筑主要包括四个费用：

（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。

（2）土建和安装成本：包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。多层、小高层、高层开发成本有差异。

多层：800元/平米

小高层：1400元/平米

高层：2000元/平米

（3）配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。

南京收费：500元/平米内

（4）开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。

费用：一般不会超过商品房销售价格的10％

2000不到是多层的建安成本，3000是高层的建安成本。这是我听一个朋友说的，靠不靠谱的有待论证。供大家参考。

一刀说的多层建安成本基本靠谱，高层相差多些。不同类型的高层建安成本常常相差很大。

各种税收大概占建安成本的40%-50%。

一刀说的费用不知是指什么？除去建安成本，现在楼盘各种配套费用也占楼价一定比例。

纯土地楼地面价是500？如果在南京，到哪去找这么便宜的土地？请举个实例。据我所知，现在很多楼盘的土地成本已占房屋售价的40%-50%

外行人不了解，也看不懂

第三篇：工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨 工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化

传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：

1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；

2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；

3、A地块的融资贷款专项用于B道路建设，待建成后又可将B道路产权办至开发公司或管委会名下，再行融资贷款，以满足A地块建设需要；

4、A地块熟化出让后，其收入按一定比例经地方土储中 心返还开发公司，按约定还本付息，进行滚动开发。

这种融资方式的关键在于是否存在稳定的可预期的收入。但是,由于资产证券化方式隔断了开发公司自身的风险和项目资产未来现金收入的风险,使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,加之在高等级证券市场发行的债券是由众多的投资者购买,从而分散了投资风险。工业园区拥有庞大的资产，拥有持续增长的土地收入及税收返还收入来源，完全具备了发行资产支持证券化的条件。

二、融资—建设一体化

工业园区由于建设周期长、投资大、难度高，往往以“先规划后建设”为核心理念，斥资邀请著名设计公司，对全区进行整体规划，量体裁衣、精心打造，以保证园区的均衡、持续发展。

尽管制定了科学合理的建设规划，但没有一个与之配套的完整的投融资体制和成熟的融资运营平台，园区的开发肯定会遇到阻碍。园区建设的通病就是，投融资与建设的兼容如何平衡。因此，我主张在规划确定之后，立即引进一家与园区生产方向配套的，兼顾政府政策与市场运行的金融机构

作为投资主体，如国家开发银行、农业发展银行，园区的所有投资均委托该机构运作。具体操作如下：

1、园区管委会委托A地块的土地开发权及出让收益权给开发公司，该公司作为贷款人向指定B银行贷款；

2、开发公司承诺将获得的土地出让收益权质押，同时承诺在有关部门办理质押登记；

3、建立土地定额回流还款机制，开发公司承诺根据土地出让进度动态还款；

4、管委会、开发公司、B银行共同设立专项资金账户，借款人承诺在贷款承诺到位后，开发公司将在B银行指定开立质押专户，并按照合同约定，将还贷资金及时划入质押专户，专项用于偿还贷款。B银行对专用账户实施监管；

5、园区承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市 场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会。

这样的话，现金流可以在前期投入很大的情况下，有稳定的银行贷款足额补充，后期通过土地收入、政府税收等进行平衡和弥补，该模式的成功关键在于具有完整的融资规划与融资操作平台，并找到了基于土地升值的现金流全程覆盖

信贷的风险控制方法。

三、公私合伙制

工业园区的征地拆迁是园区建设的一个必然问题，主要集中在以下几方面：

1、园区开发面积动辄十几、数十平方公里，即使划片区分期开发，一般也不低于上百公顷，动迁规模大，需要协调的关系十分庞杂；

2、园区开发多位于城乡结合部，或老城区，为人口聚集区，牵涉事务关系较多、地方维稳情况复杂，征拆标准意见难以统一，动员工作不易开展；

3、征地拆迁资金短缺，且大量征拆资金投入后要长期沉淀，在土地出让后才能逐步收回，还贷周期长、风险大、成本高。

综上，可以借助资产债券化的模式，将征地拆迁的对象（资产）权益化，以政府公信力为依托，以第三方金融机构为推手，把被征拆资产、市政基础设施打包成为一个金融产品，一个让被征拆方看到其资产可以在将来有更大收益的产品，政府运用政策及市场的推力将土地收益放大后，他们可以通过股权、分红、合营等多种方式获得更大利益。通过这种公私合作模式，各方可以得到比单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不是把项目的责任全部转移给私人，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。这种模式就是公私合营：

1、园区管委会委托土地开发公司将A地块作为政府储备用地进行收储，开发公司引进B银行，与被征拆方C街道办事处合作成立A地块开发领导小组。开发公司代表管委会作为土地开发主体，B银行作为投融资主体，C街道办代表地方政府作为征地拆迁主体，对该地块进行合作开发；

2、领导小组委托第三方资产评估机构对A地块总资产进行评估，评估结果经管委会审计部门审计，结果由领导小组认可后，三方以合同形式对各自所占资产比例进行划分认定，如开发公司以“三通一平”建设资金及管委会未来财政收益，B银行以融资贷款本息，C街道办以被征拆的土地、房屋，分别入股认筹；

3、征拆工作启动后，管委会通过开发公司向B银行贷款，拨付C街道办一定安置费用，C街道办在管委会统筹下协调被征拆方自行解决安置问题，同时明确在约定时间内A地块必须建成回迁，回迁村民除安置房外，还可以享有其股份认定的分红；

4、B银行对A地块后续基础设施建设独家持续投资，形成一定规模可满足首批企业入驻后，管委会承诺：给予B银行对园区未来5年内管委会计划或规划的项目优先提供贷款的权利，以及对后续融资服务享有优先权。开发公司与B银行签订财务顾问协议，开发公司承诺在其未来进行资本市场运作时，给予B银行优先的市场先入机会，并在债券承销、财务顾问等业务上给予其优先合作机会；

5、园区建成后的所有有形资产，包括商品房、回迁房、商铺、厂房、道路、管线、学校、医院等，均由第三方评估机构再次评估，报管委会审计认定后，由领导小组协调进行股份分成，原则上基础设施的产权及权益必须归管委会所有。如B银行按约定无偿取得A地块某100亩土地产权，其开发权益全部归B银行所有，开发公司有A地块管线产权，则B银行需向开发公司支付一定管线使用租金，才能接水用电。

公司合伙制的特点是，政府与私人部门合作，政府赋予私人部门组成的特别目的项目组，将公共项目的特许开发权打包，由该项目组承担部分政府公共物品的生产或提供公共服务，政府购买项目组提供的产品或服务，或给予项目组以收费/经营特许权，或政府参与项目组以合伙方式共同营运等方式，来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化，效率和产出的最大化。

本文谨对工业园区土地开发与融资提出一些建设性的想法，为拓宽园区建设投融资渠道提供参考，文中有诸多不足之处敬请指正批评。

第四篇：昌乐县政府土地开发成本各项费用2031317589

关于昌乐地区城中村改造的初步了解

“城中村改造项目”是潍坊地区2007 年开始试行的一种城 市改造方案，经沟通县规划局得知，昌乐地区目前仅有3 个项目 在方案刚刚实行时获得审批通过。其后由于该试行方案比较粗 放，拆迁补偿优惠力度较大，一度扰乱了城市的整体拆迁工作，因此在实行了一段之间后暂停执行。

此次我司开发的项目大部分土地为集体建设用地，首先需确 定规划方案（可同时申报县政府核准该项目为“城中村改造项 目”，此项工作已开展，经联系城关镇政府，4 月20 日行文上报

县政府），经审定后取得规划设计条件，然后委托定界测绘并报 请省政府核准将集体建设用地转为国有土地才能挂牌出让，期间 需经昌乐县国土、昌乐县政府、潍坊市国土、潍坊市政府、山东 省国土、山东省政府层层核准，昌乐县土地交易中心高主任答复 由于涉及部门较多，批转的时间会比较长，预计需3 个月时间才 能挂牌。

本次搜集整理的昌乐地区房地产开发办理流程，部分环节为 各局经办人员口述记录，且昌乐县对于“城中村改造项目”办理 流程仍不成熟，不完善部分将在随后的时间中予以补充。

昌乐地区房地产开发办理流程

项目申请（法人）

项目核准文件（立项批复）建设用地规划许可证 土地登记发证

建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 消防设计审核 防雷工程审核 商品房预售 施工许可证 规划竣工验收

环保、防雷、消防验收 竣工备案验收 产权登记 防空设计审查

房地产开发经营许可 散装水泥基金 工程报建 质量监督 费用征收 施工图审查 工程招投标

用地面积建筑面积单价（元总价（万元）备注

一、土地费用

1、出让金按土地出让合同约定。

2、管理费按土地出让合同*1.75%。

3、登记费0.08元/㎡。

4、测绘费0.484元/㎡。

5、评估费按土地出让合同*4‰。

6、契税按土地出让合同*3%。

二、规划费用（经营性收费）

1、建设用地规划许可证

1.1、规划技术服务费1.5元/㎡（按用地面积收取）。1.2、拔地定桩费

4371.1元/件，县级每宗挂牌不得超过100亩，考虑到实际情况，本项目 实际应为4件（每件为四个桩，每超过一个加收1092.78元）。（财建【 2009】17号）上述收费按1/4收取。1.3、测绘费

一般地区25711.1元/幅，困难地区41236.65元/幅，县级每宗挂牌不得超 过100亩，考虑到实际情况，本项目实际应为4幅。（财建【2009】17 号）上述收费按1/4收取。

1.4、规划设计费规划面积在3公顷以内的按件计算，12750元/件。

2、建设工程规划服务费

2.1、规划技术服务费住宅按1.7元/㎡，商业及其他按2.6元/㎡计收。2.2、放线费

2594.32元/件，考虑到本项目实际应为4件（每件为4个桩，每超过1个加 收819.71元）（财建【2009】17号）上述收费按1/4收取。2.3、测绘费

一般地区25711.1元/幅，困难地区41236.65元/幅，县级每宗挂牌不得超 过100亩，考虑到实际情况，本项目实际应为4幅。（财建【2009】17 号）上述收费按1/4收取。

2.4、规划设计费规划面积在3公顷以内的按件计算，12750元/件。

3、建设工程竣工验收费560元/件。

昌乐县房地产开发各项规费收费标准

三、环保费用

1、环境影响评估报告(经营性 收费）

根据投资额按比例计算，约为万分之1.2。

2、噪音超标排污费（事业性收 费）

2元/㎡。

3、竣工验收费（事业性收费）1元/㎡。

四、人防办

人防建设费6级（含）以上防空地下室2000元/㎡，6B防空地下室1300元/㎡。

五、地震局(经营性收费）

地震安全评价报告根据投资额按比例计算，约为万分之1.2。

六、气象局(经营性收费）

1、防雷装置设计审查0.2元/㎡。

2、防雷装置竣工验收1元/㎡。

七、建设局（施工许可证）

1、城市基础设施配套费

120元/㎡,《山东省房地产开发经营管理条例》（乐政发【2007】25 号），该项费用可申请免收。

2、新墙体材料专项基金

10元/㎡（由建设单位缴纳，待工程竣工验收结束后按一定比例返还，如 不使用粘土砖，可在工程竣工后退还50%）《鲁财综【2008】53号》。

3、墙体节能竣工验收检测费(经营性收费）1元/㎡。

4、房地产综合开发管理费（事 业性收费）

工程造价*3‰（鲁建发1998.44号第三款）

5、建筑企业养老保证金

按土建造价*2.6%（鲁财综【2003】25号，鲁政办发【1995】77号，鲁政 发【1995】101号），由建设单位缴纳，待工程竣工验收结束后按一定比 例返还到施工企业。

6、劳务工资保证金（押金）按土建造价*2%，工程竣工后可退还。

7、散装水泥专项基金(基金）2元/㎡。

8、安全文明施工费此项费用可与总包单位协商包含在施工合同中由施工单位缴纳。

八、消防局(经营性收费）

工程验收 多层1.2元/㎡,高层1.8元/㎡，商业2元/㎡。

九、房管局

1、初始登记费(经营性收费）

1.1、预测绘费住宅0.34元/㎡，商业0.51元/㎡。1.2、实测绘费住宅0.34元/㎡，商业0.51元/㎡。

2、登记费（事业性收费）住宅80元/户，商业550元/户。

3、产权转让手续费（事业性收费住宅3元/㎡，商业10元/㎡。

十、招标代理费(经营性收费）1.55元/㎡。

十一、城市小配套(经营性收费）

1、热力30元/㎡。

2、自来水10元/㎡。

3、燃气1900元/户。另：根据昌乐县人民政府2007年2月下发的《关于加快“城中村”改造的意见（讨论稿）》中规定，办理集体土地转为国有土地，免收县级有关行

政事业性收费，规划范围内的建设免收市政配套费，按标准建设防空地下室的免收防空地下室异地建设费，新建住宅小区管线与非经营性市政主管

网连接免收接口费，据城关镇政府口头答复，城中村项目昌乐县行政、事业收费可免，经营、中介性收费可按1/4收取。

规划方案审批

申报材料：

1、规划方案实施报告（该报告由城关镇政府编制，含人口档 案摸底成果，拆迁补偿方案等）

2、规划方案

3、效果图

建设项目环境影响报告书审批

申请材料： 初审：

1、项目建议书或可研报告

2、土地、规划证明材料 受理：

1、项目建议书或可研报告

2、报告书（由具有相关资质的单位编写）

3、昌乐县发展与改革局批准文件

4、土地、规划证明材料 承诺时间：30 日

建筑工程抗震设防要求审核及地震安全评价

申请材料：

1、工程选址位置图和建筑工程图

2、工程类别、高度、建筑面积、用途等

3、工程场地类别 承诺时间：5 个工作日 收费标准：

鲁价发【1999】174 号文件

多层砖混结构2.5 元/㎡，单层空旷房屋3 元/㎡，框架结构4 元 /㎡

昌乐县人民防空办公室审批事项

申报材料：

1、昌乐县发展和改革局文件

2、建设工程规划设计条件通知书

3、建设工程申请单

4、建设项目图纸 承诺时限：5 个工作日

收费标准：6 级（含）以上防空地下室2000 元/㎡，6B 防空

地下室1300 元/㎡。

土地招拍挂

申报材料：

1、规划设计条件

2、定界勘测成果

3、经审批的土地评估报告

4、与县政府签订的开发合作协议

5、竞拍报名书

6、保证金缴纳凭证

房地产开发建设项目核准

申报材料：

1、项目申请报告（包括四图一书：总平面图、定位图、竖向 设计图、管线综合图、说明书）

2、项目申请报告应由具备相应工程咨询资格的机构编制，由 市、县发展改革部门核准的项目，申请报告由具备可行性研 究报告丙级或以上工程咨询资格的机构编制。

3、规划意见

4、土地证（或土地招拍挂确认书）

5、环境影响评价的批复文件

6、地震安全评价

7、房地产开发资质证书，企业营业执照副本和书屋登记证副 本复印件

8、银行出具的项目资本金证明（不低于总投资的 30%）

9、招投标方案核准表（提供招投标代理单位资质证书和营业 执照复印件）

建设用地规划许可

申报材料：

1、建设用地规划申请

2、建设项目批准文件

3、委托标志的建设用地位置界限图

4、经批准的建设用地规划设计成果

5、土地权属证明

承诺时限：公示完毕无异议后5 个工作日内核发

详细规划转报审批

申请材料：

1、详细规划转报审批申请

2、规划设计方案（达到修建性详细规划深度）、建筑设计方 案、景观设计方案各2-3 个，电子文件各一套。承诺时限：

公示无异议后5 个工作日内核发 重要项目需上县委常委会议讨论

建筑工程规划许可

申报材料：

1、建筑工程规划申请

2、经批准的修建性详细规划（包括规划设计、建筑设计、景 观设计）

3、建筑工程批准文件

4、土地权属证明

5、委托编制的建设工程位置界限图和建设工程平面规划图（带坐标）

6、单体建筑设计方案彩图及施工图

承诺时限：公示完毕无异议后5 个工作日内核发

建筑工程消防设计防火审核办理程序

申报材料：

1、《建筑消防设计防火审核申报表》或《建筑消防设计防火审核

简易申请表》。

2、申请人得身份证明（身份证、营业执照、组织机构代码证，原件审核）。

3、代理人身份证明、授权委托书。

4、规划部门批准文件及设计单位资质证明。

5、建筑工程消防设计图纸。（包括总平，标准层平面、立面、剖

面、大样图、结构图）。

6、消防专篇。

7、工程流程图、仓储物品种类。

承诺时限：5 个工作日（如设计有自动消防设施的在7 个工作日 内审结，专家论证时间不计算在承诺时限内）

防雷装置设计核准

申报材料：

1、《防雷装置设计审核申请书》

2、防雷装置设计单位和人员资质、资格证书

3、电气设计说明及施工图纸

4、《防雷装置设计审核书》

5、需要进行雷击风险评估的项目应提交雷击风险评估报告。承诺时限：3 个工作日

防雷装置竣工验收审批

申报材料：

1、《防雷装置竣工验收申请书》

2、《防雷装置设计核准书》

3、防雷装置施工单位和人员资质、资格证书

4、《防雷装置检测(验收)报告》

5、防雷产品检测报告、合格证书、安装记录及备案证书，跨省 作业的提交《跨省作业备案书》 承诺时限：3 个工作日

房地产开发经营许可

申报材料：

1、开发企业营业执照

2、开发企业资质等级证书

3、取得开发项目的证明文件

（1）县政府批准签订的地块开发合同（2）发改部门批文（3）建设用地规划许可证（4）总平面规划图

4、取得土地使用权证明文件（土地使用权出让（招拍挂））

5、土地成交确认书

6、房地产项目开发合同书

7、开发项目价款缴纳凭证 承诺时限：即时办理

招、投标

以下工程需进行公开招标或邀请招标：

1、关系社会公共利益，公共安全的基础设施项目：如天然气、道路、桥梁、地下管道、污水排放及处理、垃圾处理、公共 停车场等城市设施项目。

2、关系社会公共利益、公共安全的功用事业项目如：供水、供气、供热、科技、教育、文化、体育、旅游、卫生、社会 福利、商品住宅（包括经济适用住房）及其他公共事业等。

3、适用国有资金投资的项目。

4、国家融资的项目。

5、使用国际组织或外国政府资金的项目。

6、在以上范围内面积超过 300平方米或造价超过30 万元的 项目，对实施公开招标，邀请招标或自行法宝的项目，必须 经昌乐县招标投标管理办公室批准（以批准文件为准）。招标结束后由建设单位持《中标通知书》及《建筑工程施工 合同》到窗口办理备案手续。

工程质量监督

申报材料：

1、建设工程规划许可证

2、施工单位中标、交易通知书

3、施工合同原件、监理合同原件及单位资质证书复印件

4、建设、勘察、设计、监理、施工单位质量责任制度报告表

5、通过审查的设计图纸

6、施工图设计审查报告、勘察成果审查报告（原件）

7、报建证

承诺时限：3 个工作日

建筑工程施工许可证

申报材料：

1、工程建设项目批准文件

2、工程项目报建证

3、土地证

4、建设用地规划许可证

5、建设工程规划许可证

6、施工企业中标、交易通知书

7、经审查备案的勘察、设计、施工、监理合同

8、施工图设计审查合格书

9、已办理的质量监督手续和安全监督手续

10、《防雷装置设计审核书》

11、银行出具的建设资金落实证明

12、建筑劳务工资保证金缴纳证明

13、建工处出具的无拖欠工程款证明

14、房地产开发经营许可证

15、税务登记证（地、国税）

16、房地产开发资质证书

17、相关缴费凭证 承诺时限：5 个工作日

工程竣工验收备案

申报材料

1、工程竣工验收报告，附竣工验收报告表

2、建筑工程施工许可证

3、施工图设计文件审查意见、图纸审查批准书

4、单位（子单位）工程质量竣工验收记录表

5、房屋建筑工程有关质量检测和功能性试验资料、避雷检测

报告、室内环境检测报告和导线绝缘电阻测试报告、室内环 境检测报告和导线绝缘电阻测试报告

6、规划、消防、环保、建筑节能、城建档案等部门出具的认 可文件

7、施工单位签署的工程质量保修书

8、商品住宅的“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”

9、勘察、设计单位出具的勘察设计方面的质量检查报告表 10.监督部门提供的工程质量监督报告 11.工程档案合格证书

12.工程质量评估报告（监理单位起草）13.工程竣工验收报告（建设单位起草）14.工程竣工报告（施工单位起草）承诺时限：5 个工作日

商品房预售登记

1、商品房预售登记申报表；

2、土地使用权证或用地证明文件；

3、开发企业资质证书；

4、建设用地规划许可证；

5、建设工程规划许可证；

6、建设工程施工许可证或开工报告；

7、营业执照复印件；

8、房屋施工合同；

9、工程评估证明（投入开发建设的资金已达到工程建设总投 资的25%以上的证明）；

10、房屋使用管理维修公约；

11、商品房预售说明书；1

12、法定代表人身份证明；

13、委托书及代理人身份证复印件；

14、境外销售的批准文件；

15、规划设计图纸和房屋平面图、立面图。承诺时限：5 个工作日

评估费：按房地产价格总额（万元）的100 以下—10000 的 5-0.1‰收取。住房登记80 元/套、住房以外的登记费：100平方米以下的80 元/宗、100-500平方米的120 元/宗、500-1500平

方米的200 元/ 宗、1500-3000平方米的300 元// 宗、3000-10000平方米的500 元/宗、10000平方米以上的800 元/ 宗。

按照国家计委、建设部、计价格[1995]971 号、鲁价费发 [2002]172 号、国家计委、财政部、计价格发[2002]595 号规定 的标准收取。__

第五篇：2014年土地估价师相关知识：土地开发程序及成本构成

2014年土地估价师相关知识：土地开发程序及成本构成1.开发主体

土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。

2.开发程序

(1)计划编制

首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。

(2)前期策划

根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。

(3)征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。

同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续;涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续;涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

(4)组织实施开发

土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

土地开发成本构成1.征地拆迁补偿费及有关税费

2.收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用

3.市政基础设施建设有关费用

4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

5.贷款利息

6.土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用;不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。