房地产企业汇算清缴的两大主题——收入和成本

第一篇：房地产企业汇算清缴的两大主题——收入和成本

房地产企业汇算清缴的两大主题——收入和成本

一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了，A房地产企业的小王忧虑重重，原来A房地产企业有多个项目，临到年底，有的项目完工入住了，有的项目还在建造阶段，还有的项目竣工了出售的现房也没有入住呢，汇算清缴要怎么处理呢？完工的开发产品一定要结转收入吗？未完工的开发产品没有结转收入也算所得税吗？还有入住的项目到现在工程也没有结算完毕，发票差多了，怎么办？

其实，小王的疑问也是很多房地产企业会计人员目前面临的问题，这些问题不解决，汇算清缴就难以进行下去。笔者结合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发

[2009]31号）的规定，就房地产企业汇算清缴的两大主题——收入和成本作如下分析。

房地产企业不同阶段的收入处理

从会计处理上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。

税务处理上，依据国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。

以A房地产企业举例说明，2009年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。2009年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。

B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。

若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2009年度应做纳税调减处理。

B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。

C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发

[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。

对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。按照国税

发[2009]31号文第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2009年度应做纳税调减处理。

若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（万元）。

在建D项目预收收入3500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元。其中由于其属于未完工开发产品，根据国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以D项目汇算清缴应纳税所得额为：3500 ×15%－3500×5%=350（万元）。

不考虑期间费用，A房地产企业应纳税所得额为：1600+1375+350=3325（万元）。

年终汇算清缴勿忽视完工条件

以上销售的不同阶段，由收入计算所得额的方式不同，区别即在于开发产品完工与否，《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不同。

2009年6月26日，国家税务总局对海南省国家税务局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》的批复文件——《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）再次对于该问题进行了明确。

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发

[2006]31号）文件的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

按照国家建设方面的有关规定，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交房地产主管部门备案，备案的前提是工程竣工验收合格。但是未备案的经竣工验收合格的开发产品仍然不能办理初始产权证明，法律要件也不完备，但实物中提前交付业主使用的情况普遍存在，所以，国税发[2009]31号所确定的三个时点中交付使用时点一般最早，这种情况下根据国税发[2009]31号文的精神和国税函[2009]342号文的具体规定，则无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时即视为已经完工。这样处理更突出了税法的“实质重于形式原则”。

完工项目要及时核算计税成本

开发产品完工前，依据预计计税毛利率确定应纳税所得额，收入是重点，成本税务检查关注力度小。开发产品完工后，依据实际成本确定应纳税所得额，成本为重点。

开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”成本项目与国税发[2009]31号文计税成本支出的内容相同，包括如下：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。

开发产品完工前由于会计核算不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。依据预计计税毛利率核算应纳税所得额暂不必考虑实际发生的成本状况。

开发产品完工后，交付使用会计核算上由“预收账款”科目结转到“主营业务收入”，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转至“主营业务成本”。当然，如果企业由于种种原因不进行损益结转，并不可能减少应纳税所得额，因为开发产品完工后或税法视同完工后不能再依据预计计税毛利率确定应纳税所得额。国税发

[2009]31号第九条规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，即如上述A企业的B、C项目。

项目完工后，对于房地产企业来说，难以确定的不再是收入额，而是计税成本的确定，开发项目有其既定的周期，工程完工开发商也要留一定比例的质保金，2008年地方政府为促进房地产业的发展也有一些配套资金的缓缴政策，还有物业配套、基础设施的有待进一步开发完善等，在业主入住时，这些成本、费用并没有实际发生或属于会计核算预提入账。这部分费用在年终汇算清缴时也要特别注意纳税调整。

国税发[2009]31号第三十二条考虑了这一因素，允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本：

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

房地产企业年终汇算清缴预提成本还要注意主管税务机关的具体规定。

例如《山东省青岛市地方税务局2009年度企业所得税业务问题解答》明确：年度申报预提工程款计入销售成本计算扣除时，应提供正式的出包合同、完工证明、竣工验收备案证明或交付使用证明、出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等。

江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发[2009]79号）规定：预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。所以年终汇算完工项目的应纳税所得额的匡算公式为：完工项目收入－（账面成本－会计预提费用－不合法凭据+税法允许预提金额）－税金及附加－期间费用。上述数据并不仅仅来源于利润表。

完工项目确定计税成本核算终止日很重要。国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。此规定笔者归纳为以下几点：

1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同完工条件）。

2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。

3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。

由此可见，年终汇算清缴的纳税调整可以从以下几个方面入手：

1.计税成本只考虑实际毛利额，不考虑会计实际结转成本。汇算清缴需要根据主营业务成本做出纳税调整。

2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据2009年12月31日账面数据可在5月31日前纳税调整。

3.会计成本：未入账的成本费用均可以预提；计税成本：预提成本费用不超过国税发

[2009]31号第三十二条规定的范围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。

4.12月31日—5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。所以汇算清缴要注意可以计入计税成本的范围。

核算终止日的规定遵从了《企业所得税法实施条例》第九条的规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要

在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。

例如，A房地产开发企业C项目于2009年9月完工，出包工程合同总金额20000万元，2009年12月尚未与承包商结算完毕，仅取得的发票金额15000万元，为准确核算结转成本，预提成本5000万元，2010年2月取得发票2000万元，2010年6月取得发票3000万元。会计年终结账结转的完工成本预提的成本费用5000万元。假定企业计税成本核算终止日确定为2010年5月31日，则2010年2月取得发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10%即2000万元计入计税成本。

这样2009年企业该项目计税成本即为15000+2000+2000=19000万元。

第二篇：房地产汇算清缴计税成本的确定

房地产会计成本与计税成本

开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。

会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。

税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

上述税法规定的内容可概括如下：

1.开发产品当完工必须结算计税成本。

2.根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当应纳税所得额。

3.计税成本核算终止日，即完工企业所得税汇算清缴前。

由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：

1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。

2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。

3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提;计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发[2009]31号文件第三十二条规定的范围和标准。

4.12月31日~5月31日之间取得合法凭据，会计作为次发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当计税成本。

例 ： A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发成本无余额。

计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：

1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元;

2.2009年4月取得的发票1000万元;

3.不超过合同总额10%的预提成本800万元;

企业的销售成本当为8000万元，企业的计税成本当为6800万元，差额为1200万元。

一、结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间又取得成本发票的可以计入计税成本

例如：某房地产开发有限公司开发的B项目于2013年7月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有150万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的150万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1200万元。该公司在2013年8月6日结算B项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的150万元出包工程成本中的120万元（1200×10%）计入结算计税成本。2014年3月取得150万元工程价款发票。那么，未计入计税成本的30万元（150－120）是否可以在汇算清缴期间再计入计税成本呢？根据国家税务总局公告2011年第34号文件 第六条规定，企业当实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。因此，结算计税成本后在企业所得税汇算清缴期间取得的30万元成本可以计入计税成本，重新计算可售开发产品的单位成本，进而计算出已售开发产品的销售成本（注：实质上，在汇算清缴期间取得全额成本发票的，这时会计成本和计税成本是一致的，无需再进行纳税调整。）。

二、在结算计税成本以后取得成本发票的应进行追溯调整

现实中，由于各种原因致使房地产开发企业在结算计税成本时无法全额取得成本发票，而在结算计税成本以后取得成本发票的现象经常发生。

例如：某房地产开发有限公司开发的C项目于2013年8月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有180万元出包工程价款未取得发票，但以预提成本方式把未取得发票的180万元工程成本全额计入会计成本。出包工程合同总金额为1600万元。该公司在2013年9月10日结算C项目开发产品计税成本，在证明资料充分的前提下，把未取得发票的180万元出包工程中的160万元（1600×10%）计入结算计税成本。2014年6月取得180万元工程价款发票，那么，未计入计税成本的20万元（180－160）是计入2014年成本中，还是计入2013年成本中呢？根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号，以下简称国家税务总局公告2012年第15号文件）第六条规定，对企业发现以前实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。因此，该公司2014年取得180万元工程价款发票，其中未计入计税成本的20万元只能追补在完工结算即2013。

三、按税法规定预提计税成本，在开发产品全部销售完毕后取得成本发票的应分情况进行处理

按照会计上权责发生制的成本费用核算原则，房地产开发企业已经发生而未取得发票的成本应当以预提的方式全额计入会计成本，但有的房地产开发企业并不按全额进行预提，而是在结算计税成本时按税法规定金额进行预提。

例如：某房地产开发有限公司开发的D项目于2013年3月完工且开始为业主办理入住手续，完工时尚有230万元出包工程成本未取得发票，出包工程合同总金额为2000万元，该公司于2013年6月30日结算D项目开发产品计税成本，并在证明资料充分的前提下，把未取得发票的230万元出包工程中的200万元（2000×10%）计入计税成本。会计处理为：

借：开发成本

2000000

贷：应付账款（预提成本）

2000000

（1）、假如D项目开发产品于2013年11月10日销售完毕，在2013年12月6日取得230万元出包工程款发票。由于该项目开发产品已经销售完毕，未计入计税成本的30万元已无法再计入计税成本，又根据房地产开发经营业务企业所得税和土地增值税的相关规定，各开发项目成本之间不能混淆，因此就不能把30万元工程成本计入其它开发项目成本中。这30万元的工程成本最终影响的是2013年的会计利润，因此，取得发票时的会计处理为：

借：应付账款（预提成本）

2000000

主营业务成本

300000

贷：银行存款

2300000

（2）、假如D项目开发产品于2014年4月20日销售完毕，在2014年6月5日取得230万元出包工程价款发票。D项目开发产品可售面积为15000平方米，2013年销售10000平方米，2014年销售5000平方米。由于30万元未计入出包工程成本，因此每平方米可售面积少计成本20元（30÷15000）。2013年销售10000平方米，少结转销售成本20万元（20×10000）。2014年销售5000平方米，少结转销售成本10万元（20×5000）。后取得发票的30万元出包工程成本，对2013来说影响的是“利润分配”20万元金额，对2014来说影响的是“本年利润”10万元金额，因此，取得发票时的会计处理为：

借：应付账款（预提成本）

2000000

未分配利润

200000

主营业务成本

100000

贷：银行存款

2300000

对于2013年少结转销售成本20万元，税收上应按国家税务总局公告2012年第15号文件第六条规定处理。

第三篇：企业所得税汇算清缴

企业所得税汇算清缴基本流程

张老师

第一节近年来会计继续教育有关所得税讲解的回顾

 2007年 第二章《企业会计准则》第9节所得税（准则18号----所得税）背景：2006年2月15日财政部颁发《企业会计准则》及《中国注册会计师执业准则》

 2008年 第二编讲解《企业所得税法》讲解 全面解读（新旧税法对比）背景：2007年3月16日 人大颁发《企业所得税法》

 2009年 第三编 《企业会计准则》与《企业所得税法》差异分析 差异分析

 2010年 第二编 税收实务操作指南 第4章 企业所得税税收实务操作指南 精读背景：2008年11月国务院第34次常务会议修订《增值税暂行条例》《营业税暂行条例》《消费税暂行条例》

 2011年 第二编 企业所得税汇算清缴实务 操作实务指导

第二节 企业所得税汇算清缴实务

（一）所得税汇算清缴的概念

企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税应补或者应退税额，并填写企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。

（二）需掌握的要点：

凡在纳税内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税中间终止经营活动的纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，均应按照《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》以及《企业所得税汇算清缴管理办法》的有关规定进行企业所得税汇算清缴。1．特定主体 查帐征收 A表

核定征收：定率 B表 定额 不进行汇算清缴

参考国税发[2008]30号企业所得税核定征收办法(试行)包括核定定额征收和核定定率征收, 实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。

2．期限：在规定的期限内：

正常经营：终了5个月内（一般有效期：1月15日~5月15日）终止经营：终止经营之日起60日内 *清算所得：办理注销登记前 参考财税[2009]60号

企业所得税法第五十三条规定：

“ 企业所得税按纳税计算。纳税自公历1月1日起至12月31日止。” 企业在一个纳税中间开业，或者终止经营活动，使该纳税的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税。

“ 企业依法清算时，应当以清算期间作为一个纳税。企业所得税法第五十四条规定：

” 企业应当自终了之日起五个月内，向税务机关报送企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。3．程序： 计算 申报 结清税款

纳税人在纳税内预缴企业所得税税款少于应缴企业所得税税款的，应在汇算清缴期内结清应补缴的企业所得税税款；预缴税款超过应纳税款的，主管税务机关应及时按有关规定办理退税，或者经纳税人同意后抵缴其下一应缴企业所得税税款。

（三）实务中要注意的几个问题 1．无条件申报：无论盈亏均要申报

企业所得税法实施条例第一百二十九条规定：

“ 企业在纳税内无论盈利或者亏损，都应当依照企业所得税法第五十四条规定的期限，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表、企业所得税纳税申报表、财务会计报告和税务机关规定应当报送的其他有关资料。2．自行申报：

3．申报的有效期： 一般有效期：1月15日~5月15日 4．错误能否更改：

申报期内发现错误，可更改

纳税人在汇算清缴期内发现当年企业所得税申报有误的，可在汇算清缴期内重新办理企业所得税纳税申报

· 申报期外：少缴或漏缴 《税收征管法》52条

因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误，未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金；有特殊情况的，追征期可以延长到五年。对偷税、抗税、骗税的，税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，不受前款规定期限的限制。多缴

《税收征管法》51条 纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

5、延期申报

纳税人因不可抗力，不能在汇算清缴期内办理企业所得税纳税申报或备齐企业所得税纳税申报资料的，应按照税收征管法及其实施细则的规定，申请办理延期纳税申报，但是，应当在不可抗力情形消除后立即向税务机关报告。税务机关应当查明事实，予以核准，纳税人应在核准的延期内办理纳税结算。纳税人因有特殊困难，不能在汇算清缴期内补缴企业所得税税款的，应依法办理申请延期缴纳税款手续。即经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过3个月。

（四）企业所得税汇算清缴时应当提供的资料

《企业所得税汇算清缴管理办法》(国税发 [ 2009 ] 79号)第八条 纳税人办理企业所得税纳税申报时，应如实填写和报送下列有关资料：

1、企业所得税纳税申报表及其附表；

2、财务报表；

3、备案事项相关材料；

4、总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机构的预缴税情况；

5、委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；

6、涉及关联业务往来的，同时报送《中华人民共和国企业关联业务往来报告表》；

7、主管税务机关要求报送的其他有关资料。

纳税人采用电子方式办理企业所得税纳税申报的，应按有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。

（五）企业所得税汇算清缴备案与报批事项（37分10秒）企业所得税优惠管理按项目分为报批类和备案类。各主管税务机关受理报批类企业所得税优惠事项，按《企业所得税优惠政策事项管理规程（试行）》规定的期限和权限办理，并以《企业所得税优惠审批结果通知书》形式告知申请人；各主管税务机关受理备案类企业所得税优惠事项，应在7个工作日内完成登记工作，并以《企业所得税优惠备案结果通知书》形式告知申请人。

1、备案类税收优惠项目

目前，上海实行备案管理的税收优惠项目如下：

（1）企业国债利息收入免税；

（2）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税；

（3）企业安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资加计扣除（加计扣除100%）；

（4）企事业单位购买软件缩短折旧或摊销年限；

（5）集成电路生产企业缩短生产设备折旧年限；

（6）证券投资基金从证券市场取得的收入减免税；

（7）证券投资基金投资者获得分配的收入减免税；

（8）创业投资企业应纳税所得额抵扣（创业投资企业以股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可在满2年的当年以投资额的70%抵扣其应纳税所得额，当年不足抵扣的，可结转以后抵扣）

2、报批类税收优惠项目

目前，上海实行报批管理的税收优惠项目如下：

（1）综合利用资源企业生产符合国家产业政策规定产品取得的收入减计（减按90%计入收入）；

（2）企业研究开发费用加计扣除项目登记（费用化部分、资本化部分）；（3）符合条件的小型微利企业享受20%优惠税率；

（4）国家重点扶持的高新技术企业享受15%优惠税率；

（5）浦东新区新办高新技术企业享受15%优惠税率；

（6）国家规划布局内的重点软件生产企业享受10%优惠税率；

（7）投资额超过80亿元人民币或集成电路线宽小于0.25um的集成电路生产企业享受15%优惠税率；

（8）农、林、牧、渔业项目的所得减免税；

（9）农产品初加工项目所得减免税；

（10）国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得减免税；

（11）新办软件生产企业、集成电路设计企业减免税（获利起，两免三减半）；

（12）集成电路生产企业减免税；

（13）集成电路生产企业、封装企业的投资者再投资退税（以40%或80%退还其再投资部分已纳企业所得税）。

3、备案项目提交的资料

(1)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税提交的材料 ①《享受企业所得税优惠申请表》

②被投资单位出具的股东名册和持股比例

③购买上市公司股票的，提供有关记账凭证的复印件

④本市被投资企业《境内企业利润分配通知单》，外省市被投资企业董事会、股东大会利润分配决议、完税凭证或主管税务机关核发的减免税批文复印件。若分配利润比重与被投资单位公司章程规定不一致的，还需要提供被投资单位的公司章程。

（2）企业安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资加计扣除提交的材料 ①《享受企业所得税优惠申请表》

②依法与安置的每位残疾人签订了1年以上（含1年）的劳动合同或服务协议复印件（注明与原件一致，并加盖企业公章）

③企业按省级政府部门规定的比例缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险复印件（注明与原件一致，并加盖企业公章）

④定期通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付的不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资清单

⑤安置残疾职工名单及其《中华人民共和国残疾人证》或《中华人民共和国残疾军人证（1至8级）》复印件（注明与原件一致，并加盖企业公章）⑥主管税务机关要求提供的其他资料

第三节、申报表的结构及填报（45分28秒）

以企业所得税纳税申报表（A类）为例，包括1张主表11张附表，附表一为《收入明细表》，附表二为《成本费用明细表》，附表三为《纳税调整项目明细表》，附表四为《弥补亏损明细表》，附表五至十一为《税收优惠明细表》。附表一至附表四是计算应纳税所得额的，附表五至十一是计算纳税调整明细的。●整体填表技巧

第一，仔细阅读本表的填报说明，然后再填写相关栏目。第二，本表和相关附表的关系比较密切，应注意保持附表和主表相关数据的一致性。第三，应注意本表和相关附表的填写顺序。第四，不同行业的纳税人所需填报的附表是不同的，”收入明细表“和”成本费用明细表“分为三类：一般工商企业纳税人；金融企业纳税人以及事业单位、社会团体、民办非企业单位、非营利组织等纳税人，纳税人根据自己的归类分别填写各自的表格即可。主表结构

” 主表分为利润总额计算、应纳税所得额计算、应纳税额计算、附列资料四大部分。“ 主表是在企业会计利润总额的基础上，加减纳税调整后计算出”纳税调整后所得“、”应纳税所得额“后，据此计算企业应纳所得税。

营业税金及附加：核算６税１费

营业税、消费税、城建税、资源税、关税（出口）、土地增值税（房地产开发企业）管理费用：核算４税

房产税、车船税、城镇土地使用税、印花税 ” 第二部分：应纳税所得额计算 “ 利润总额

” 加：纳税调整增加额

“ 减：纳税调整减少额（其中：不征税收入、免税收入、减计收入、加计扣除）” 减：减、免税项目所得（以不出现负数为限）“ 减：抵扣应纳税所得额（以不出现负数为限）

” 加：境外所得弥补境内亏损（包括当年和以前亏损）“ 纳税调整后所得

” 减：弥补以前亏损 “ 应纳税所得额

” 第26行 “税率”：填报法定税率25%。“ 第34行 ”本年累计实际已预缴的所得税额“ ”（1）独立纳税企业

“ 填报汇算清缴实际预缴入库的企业所得税。”（2）汇总纳税总机构

“ 填报总机构及其所属分支机构实际预缴入库的企业所得税。”（3）合并缴纳集团企业

“ 填报集团企业及其纳入合并纳税范围的成员企业实际预缴入库的企业所得税。”（4）合并纳税成员企业

“ 填报按照税收规定的预缴比例实际就地预缴入库的企业所得税。” 第40行“本年应补（退）的所得税额（33-34）” “（1）独立纳税企业

” 第40行=第33行-第34行。“（2）汇总纳税总机构 ” 第34行=第35+36+37行； “ 第40行=第33行-第34行。”（3）合并缴纳集团企业 “ 第40行=第33行-第34行。”（4）合并纳税成员企业

“ 第40行=第33行×第38行-第34行

” 【第38行“合并纳税（母子体制）成员企业就地预缴比例”】 第四部分：附列资料

1.以前多缴的所得税税额在本年抵减额 2.以前应缴未缴在本年入库所得税额

本市征管系统不采用“以前多缴的所得税税额在本年抵减额”办法。主表只填白色部分，灰色会自动生成，主要填3-9行及34行。附表三《纳税调整明细表》 包括以下：

“（1）收入类调整项目：18项（附表一、五、六、七）”（2）扣除类调整项目：20项（附表二、五、八）“（3）资产类调整项目：9项（附表九、十一）”（4）准备金调整项目：17项（附表十）“（5）房地产企业预售收入计算的预计利润 ”（6）特别纳税调整应税所得 “（7）其他

” 第2行“视同销售收入”：第3列填报纳税人会计上不作为销售核算、税收上应确认为应税收入的金额。

“ 一般工商企业：按附表一【1】第13行金额填报； ” 金融企业：按附表一【2】第38行金额填报； 事业单位、社会团体、民办非企业单位： 自行计算填报。

“ 第3行”接受捐赠收入“： ” 第2列填报纳税人按照国家统一会计制度规定，将接受捐赠直接计入资本公积核算、进行纳税调整的金额。第4行“不符合税收规定的销售折扣和折让”：填报纳税人不符合税收规定的销售折扣和折让应进行纳税调整的金额。“ 第8行”特殊重组“ ” 填报纳税人按照税收规定作为特殊重组处理，导致财务会计处理与税收规定不一致进行纳税调整的金额。“ 第9行”一般重组“ ” 填报纳税人按照税收规定作为一般重组处理，导致财务会计处理与税收规定不一致进行纳税调整的金额

第2列“税收金额”填报按照税收规定视同销售应确认的成本。“ 第22行”工资薪金支出“ ” 条例第三十四条 企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。

工资薪金，是指企业每一纳税支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。“ 第23行”职工福利费支出“ ” 条例第四十条 企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除 “ 第28行”捐赠支出“ ” 税法第九条 企业发生的公益性捐赠支出，在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。“ 特殊情况可以全额扣除。” 第29行“利息支出” ：

“ 第1列”账载金额“填报纳税人按照国家统一会计制度实际发生的向非金融企业借款计入财务费用的利息支出的金额；

” 第2列“税收金额”填报纳税人按照税收规定允许税前扣除的的利息支出的金额。“ 如第1列≥第2列，第1列减去第2列的差额填入第3列”调增金额“，第4列”调减金额“不填；

” 如第1列＜第2列，第3列“调增金额”、第4列“调减金额”均不填。

国税发[2009]88号文废止

更新内容：国家税务总局2011年第25号公告〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法 新的变化：

1.扩大或明确了资产损失的范围

2.将资产损失分为：实际资产损失和法定资产损失 3.改变了扣除方式：

88号文：自行申报（6种情形）与税务机关审批 25号公告：自行申报扣除（税务机关不再审批）

4.统一了资产损失的税务处理和会计处理，减少了税会之间的差异 5.放宽申报期限

88号文：终了45天内（2月15日前）

25号公告：终了5个月内（与所得税汇算清缴同步）6.允许追补申报 88号文：当年

25号公告：不超过5个

第四篇：房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析

房地产企业所得税汇算清缴

16个疑难问题解析

一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题 异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。1.企业违法

企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？ 企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？

答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。2.税局违法

房地产企业项目部开具了《外管证》，却仍被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？如：按项目实际经营收入的2%预缴企业所得税，企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。

二、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理 房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理

（一）国税法[2009]31号第三条：只要具备下列其中一个条件，就应视为开发产品已完工。

1、竣工证明已报房地产管理部门备案（不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）。

2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。

3、取得初始产权证明。

完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。

（二）房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？

房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。

（三）房地产开发项目未办理竣工手续，但已投入使用，可以认定为完工。

国税函[2009]342号，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。

根据城市房地产管理办法，先竣工验收才能投入使用，如不经过验收违法投入使用，按照税法的规定，仍然视为完工。

三、如何理解房地产企业核定征收的问题

国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。如：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。

2、国税发[2008]30号规定：严禁按照行业或者企业规模大小，一刀切地搞企业所得税核定征收。

具有下列情形之一的，核定其应税所得率：

能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的；

能正确核算（查实）成本费用总额，但不能正确核算（查实）收入总额的； 通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````

3、不允许事先核定的企业。国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。

四、房地产收入确认的若干疑难问题

1、国税发[2009]31号文第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。会计准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。

2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当需要计算结转完工销售收入。属于正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，应国税发[2009]31号文件第六条规定区分不同收款方式确认收入实现。对于虽未签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》但已取得的收入，包括订金，应确认为完工销售收入，同时相应配比结转扣除成本。

3、预售收入是否作为计提业务招待费、广告费、业务宣传费的基数？ 预收帐款已经被税法确认为收入，全国一些省市的税务局认为可以扣除，开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费、和业务宣传费（是指在完工不得重复作为计提基数）。一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。

4、以租抵售收入额确认问题。

某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。按规定50%的保租额也应按销售不动产收入征税（实质重于形式的原则）。

5、假按揭确认收入问题

某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回还是再次转让处理，均应对其取得的售房收入预征所得税。

青岛地税函[2013]1号解答：首先，如问题所述，这种行为被定性为虚假按揭，属于违法行为。而税务处理应当建立在真实合法行为的基础之上，而不能以违法行为作为处理的基础。再次，税务处理是一种事后的行为，即在涉税行为确定后对其征税。因此，对于这种行为，如有关部门未对其作出处理，税务机关应按照原合同等证据进行税务处理；如法定纳税义务到期前有关部门已对其做出处理，则应根据有关部门处理后的结果进行税务处理，如果有关部门将其认定为违法所得，不再征税，反之，则征税。

6、未签订合同收取定金、诚意金税收不应预征所得税。

国税发[2009]31号文件规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同（预售）合同后才予以纳税。

应区分为签订合同前（不预征）和签订合同后（预征）。

7、视同销售处理问题（1）视同销售行为：

用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。开发产品转作自用不视同销售。(2）确认收入地点：

所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日。视同销售产品价格确认争议处理，房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

8、房地产企业预收租金不预交所得税

31号文：第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。财税（2010）121号文件，免租期按原值缴纳房产税。

五、销售未完工开发产品疑难问题处理 1、31号文第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于3%。

2、销售未完工开发产品预缴申报处理

计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

预缴申报：“中华人民共和国所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）”第5行加：特定业务计算的应纳税所得额

利润总额＝会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额

3、销售未完工开发产品汇算清缴申报： 31号文第九条：在纳税申报时，企业段出具对该项开发产品的实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

本年预售收入-本年结转销售的预售收入 附表16行“其他视同销售收入”

本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本”

本年预售收入预计计税成本＝预售收入*（1－预计计税毛利率）待摊税金的处理：

如在结转时进入损益类科目，同时在申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。

完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当应纳税所得额。征管要求：

完工汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。

4、预缴时允许扣除当期营业税及与预收收入相关的税费

第十二条 企业发生的期间费用、已销开发品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。各省规定不同，何时扣，在于对已销产品的理解。缪慧频副司长在线答疑可以扣除。房地产开发企业已计提并已纳税申报的营业税金及附加但未实际缴纳是否可以税前扣除？ 不可以，必须按实际缴纳金额扣除。

问题：房开企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在所得税清缴时如何扣除？

第一种在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是按预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。

第二种 不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。

上述哪种方式是正确的理解？

国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。

六、政府返还土地出让金和返还税收的处理

1、土地出让金返还的会计处理

企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。

与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期收益。

与收益相关的政府补助。

（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。现实中，一般直接计入当期损益。

财税[2011]70：专项用途财政性资金企业所得税处理 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入（5年内不征税，5年后再计入应纳税所得额），在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

问：A企业购买土地，国土局挂牌价100万元并按照100万元开票给企业，企业按照与政府签订的协议缴纳40万元，另外60万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付给企业。企业按照40万元计入无形资产—土地并按规定期限摊销，请问政府补贴60万元 是否应征所得税？如果征税，是否允许企业按100万元计入土地成本进行摊销？ 答：根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，都应计入收入总额。因此该笔补贴应计信企业的收入总额，同时地土地的计税成本为100万元。

问：土地增值税只预征不清算，做何处理？ 一些地方地地增值税只预征不清算。国税发[2010]53号，要求企业及时依法进行清算，核定征收率原则上不得低于5%

七、房地产企业借款利息税务处理疑难问题

1、财税（2008）121号文件：非金融企业关联方之间的借款扣除限额，不超过规定比例准予扣除。即债权性投资与其权益性投资的比例 为2：1，如果债权是投资的2倍以上，超过规定比例不予扣除。

2、问：向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能税前列支？ 根据会计准则来，可以资本化的计入资产，不能资本化的计入财务费用。

3、问：企业将资金无偿借给关联方，同时又向银行支付利息税前扣除问题。

答：企业如果有银行贷款但将资金无偿借给关联企业或个人的，其相当于银行贷款利息支出的部分（与生产经营无关）不得在税前扣除；

贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。

4、房企借款约定几年后一次性支付利息，收入、扣除如何确定？ 利息收入，按照合同约定的债务应付利息的日期确认收入的实现。相关的利息支出应在利息收入确认的当期扣除。

八、房地产企业资产损失的扣除疑难问题

房地产开发企业特有的财产损失项目（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失。

（2）开发产品整体报废或毁损的净损失。整体是指：以成本对象为计量单位。（而不是个别楼层质量问题返工属工程成本增加；如已经封顶了，整体倒塌属整体报废。）

专项申报：依据国税公告2011年25号 扣除项目：作为非货资产损失。

九、企业支付违约赔偿金扣缴个人所得税问题

关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复

国税函（2006）865号规定：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房认不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金，属购房个人的“其他所得”，由房产公司代扣代缴个人所得税。

如因延期交房支付的违约金，不属解除合同之类，不代扣个人所得税。

十、房地产企业土地使用税是否计入开发成本？

税收没有特别的规定，所以遵循新的企业会计准则和会计制度的规定。

十一、甲供材的涉税问题

1、税务机关对甲供材关注的重点：

（1）甲方供材的发票都可以直接在开发企业所得税、土地增值税前扣除。

（2）甲方供材是否按规定由施工企业足额缴纳了营业税；开发企业是否重复列支成本。

（3）材料和设备的区别，甲供设备施工方不缴纳营业税。财税[2003]16号：其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

2、甲供材料，发票如何开具？

（1）销售自产货物并施工——自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）

（2）商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）（3）建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）

以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票或者是两票）

十一、售楼处、样板房、地下停车场所税务处理

1、房地产企业主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房 建造及装修费应计入开发间接费用核算扣除。

土地增值税清算，应按开发费用处理，而不是开发成本。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支，应做固定资产，折旧在管理费用中列支。

2、利用开发产品作为售楼部和样板房

房地产企业在主体内利用开发产品修建临时售楼部、样板房的，其发生设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

3、租入并装修的售楼处，租金、装修费用计销售费用。

4、房地产企业利用规划配套设施作为售楼部、样板房 设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5、停车场所的税务处理

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（摊入开发产品计税成本）

简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。

作为可售面积的地下车库，是成本对象。（可办理产权的地下车库，作为可售面积）

从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规定规定对停车场所进行界定： 与房屋一体的带产权停车场所，应当作为开发成本核算； 单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算； 利用地下人防设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。

十二、房地产开发特殊预提费用的税务处理问题

所得税汇算前，房地产开发特殊预提费用的税务处理。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发飘发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（二）公共配套设施尚未建造成尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府直交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

1、出包工程结算款的预提处理。（1）预提条件（同时符合）：

A出包工程已全部完成（预提时点：完工）

B出包工程结算正在办理，绿化不能预提（绿化是基础设施，不属建筑安装工程）。

C可能结算的金额有充分的证明依据。D未全额取得发票。

（2）预提金额确定：未开票金额在出包合同金额扣除甲供材料金额后余额10%以内的部分，依以下计算所得取孰小数确定： 未开票金额＝出包工程合同总金额-已开票额；（出包工程合同总金额-甲供材料金额）*10%

2、公共配套设施成本的预提（1）预提条件（同时符合）：

A已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件； B尚未建造或尚未完工的；

C企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。

（2）预提金额的确定：

公共配套设施预提成本＝预算造价-已实际发生的公共配套设施成本

3、报批报建费、物业完善费的预提

物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。

（1）预提条件：A开发产品已完工（未完工产品不得预提）B应向政府上交而未交。

（2）预提金额确定： 依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知书”确定

（3）跟踪结算管理： 政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定。

十三、房地产开发企业在汇算清缴期内没有取得相关支出的发票处理 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得合法凭据未取得的，不得计入计税成本，除了前述三项费用在汇算清缴前可以按规定预提。

后又取得，允许追补，但追补期限不得超过5年，但得做专项申报说明。——青岛地税

十四、房地产企业向境外支付设计费商标使用费等涉税问题

以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构的确认证明。

第五篇：房地产企业所得税的汇算清缴.

房地产企业所得税的汇算清缴

为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，《房地产企业所得税处理办法》和《土地增值税清算规程》就是新制定的两个重要管理办法。

房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。

房地产企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则为：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定‚并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。其中，房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

房地产企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。此外，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。