物业维修养护计划

第一篇：物业维修养护计划

一、计划和实施

目的：通过对建筑物有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。

1． 立健全公共设施管理台帐及其技术性资料明细表，完整率、准确率达

100%。

2．3．

4．5． 建立公共设施管理制度、操作规程，维修保养及维修记录完整。共设施无随意改变用途记录。用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。路灯、走道灯等无残缺，无锈蚀，粘贴破损现象，路灯及走道灯完好率达

95%以上，6． 井盖无残缺，丢失现象，路面井盖不影响车辆和行人通行，各种井盖加盖

密封，完好率达100%，维修或移动须标识并做好防范措施。

7．8．

9． 公共道路路面通畅，平整，排水通畅，完好率达100%。化粪池、积沙井、明暗沟无阻塞现象，各类盖板完好率达100%。停车场完好率达98%，维修须标识并做好防范应急措施。

10． 天台无积水、无渗漏，隔热层完好无损。

11． 墙体、外墙无脱落，无破、无渗水。

12． 楼梯、墙面整洁无损，扶手完好。

13． 房屋外观（玻璃幕墙）整洁、无污迹、无破损。

14． 区域标识明显，完好率达100%，区域主入口处设有引路平面示意图，主

要路口有路标。

15． 楼梯及走道通畅，无阻碍物及杂物堆放。

16． 墙面基本完好，无乱贴、乱画、乱涂现象。

17． 屋面无滴漏现象，维修及时率、合格率达100%。

第二篇：物业工程部设备维修养护计划如何编写

物业工程部设备维修养护计划如何编写

5.1工程部经理组织建立设备设施台帐明细，并在每年发生变化时及时进行变更。5.2工程部经理、主管负责制定《设备设施维护保养计划》经项目总经理进行审批。

5.2.1每年12月15日前，由工程部经理、主管共同研究制定《设备设施维护保养计划》，12月31日前交总经理审批。5.2.2《设备设施维护保养计划》制定原则

设施设备使用频率

设施设备运行状况（故障隐患）

合理的时间（避开客户使用大的时间段、节假日） 5.2.3计划应包括的内容

维修保养项目及内容

备品、备件计划

具体实施维修保养的时间

预计费用

服务不中断可能性

紧急情况预案

5.3

工程部经理、主管、保安部经理共同负责制定《消防设备设施工作计划》经总经理审批。具体实施执行同5.2.1至5.2.3条款。5.4

工程维修改造方案

5.4.1 项目重大维修及改造工程须至少提前30个工作日向项目总经理《工程维修改造申请报告》。报告中应说明现设备设施存在的问题以及维修、改造 后最终达到的技术要求，并对维修、改造过程中的技术难度、可行性、安 全性、环保要求、能源条件等进行分析。报告中还应包括提拟的多种技术 方案、补充方案及技术经济可行性。

5.4.2 一般情况下，重大维修及改造工程须进行外委。方案审批通过后，由行政人事部共同配合选聘外委供方，签定服务协议。

5.4.3供方办理入场施工手续，正式进入工程实施阶段。各部门对施工过程进行监督检查。详见《装修管理标准作业规程》。

5.4.4工程部负责对供方施工过程进行监理，确保按照预定工作计划、步骤进行，并达到工程技术与质量要求，及时向项目总经理、管家部反馈信息。

5.4.5施工结束后，工程部负责人、专业主管等相关人员须依据协议中各项要求，对工程进行验收，填写《维修改造工程验收表》报项目总经理审批。5.5电气系统

5.5.1高压器具年检，包括绝缘鞋、绝缘手套、拉杆、避雷器、高压验电器、直流屏、变压器、高压柜等。

5.5.2配电室值班人员须持有效《高压运行维修操作许可证》，复印件上墙。5.5.3避雷系统需进行检测，并取得《避雷装置安全性能检测证》。

5.5.4电气系统维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。5.6给排水系统

5.6.1按政府相关技术部门的要求检测压力表、温度表、压力容器、安全阀。5.6.2二次供水设施《卫生许可证》年检两年一次。5.6.3生活水箱每年至少清洗一次，并通过水质检验。

5.6.4生活水箱检查盖必须加锁，水箱盖钥匙、开水器钥匙在中控室封存，使用时必须经项目总经理批准。

5.6.5从事二次供水操作人员必须持卫生局颁发有效健康证明，复印件上墙。5.6.6给排水系统的巡视维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。5.7电梯

5.7.1每年年检一次，限速器每两年检测一次。5.7.2电梯维修工须持证上岗，复印件上墙。5.7.3司梯工须持证上岗。

5.7.4电梯巡视维保工作按照《电梯维保计划》执行并留存记录。

5.7.5在电梯轿厢内张贴乘梯注意事项或宣传品，宣传电梯安全使用和应对紧急 情况的常识。

5.7.6每年至少进行一次电梯停梯应急预案的演练，制定演练方案。5.8暖通系统

5.8.1按政府相关技术部门要求检测锅炉、压力表、温度表、压力容器、安全阀。5.8.2司炉人员须持劳动局颁发的上岗证。

5.8.3锅炉给水化验人员持证上岗，水质化验（PH值一天一次；总硬度、氯根、碱度一周一次）结果记录在《水质化验表》中。

5.8.4监督餐饮业烟道每季度进行一次清洗，并留存清洗证明复印件。

5.8.5暖通系统的巡视维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。

5.9消防系统

5.9.1灭火器每年年检充装。

5.9.2消防设施的检测按《消防设备设施工作计划》执行。5.9.3消防设备设施不能占用、遮挡、挪作他用。5.9.4消防设备设施标识清晰、完整。5.9.5消防报警系统的巡视由保卫部负责，每天巡视一次并将巡视结果记录在《中控日常消防巡视记录表》中。5.10 楼宇智能系统

5.10.1卫星电视根据国家规定办理相关手续。5.10.2楼宇智能系统的维保工作按照《设备设施维护保养计划》执行并留存记录。

5.11《地下车库停车场备案表》需每年年审一次。5.12 设备机房管理要求

5.12.1建立设备机房管理制度并上墙。

5.12.2变配电室须加设防鼠板，高度要求60公分。5.12.3标识清晰、完整。

5.12.4按照安全管理要求配备足够灭火器材、防汛物资。5.12.5应急灯定期检测，保证完好、有效。

第三篇：流域管理站维修养护计划

2015东阳江流域管理站

维修养护工作计划

为加强对河道堤防的管理，更好的落实工程的维修养护工作，确保堤防工程的安全运行，根据《浙江省堤防工程维修养护技术规定（试行）》、《浙江省水利工程安全管理条例》的要求，结合本流域管理站的实际情况，特制定本计划。

1、加强河道、堤防工程日常化管理工作及聘用人员管理，定期组织巡查人员培训，提高巡查人员的专业知识，加强工程巡查，对发现问题及时进行处理。

2、在日常巡查员的巡查基础上，定期组织人员对辖区堤防、河道进行彻底的检查，更清楚的掌握堤防的现状，为维修养护及保洁工作奠定基础。

3、堤防专项维修养护 ①、下王堤杨里段

下王堤杨里村段桩号右8K+040~8K+080堤防涵管水毁重建工程：土方开挖5000m3，土方回填2000m3，石方开挖200m3，拆除砌体块石200m3，干砌石护坡88.2m3，碎石垫层87.42m3，C20砼挡墙54.9m3，C20砼外包550m3，C15砼垫层18m3，C20砼护底49m3，C20砼灌砌石挡墙200m3，粘土回填1000m3，C20砼护肩20m3，C20砼马道路面8.8m3，DN1000预应力涵管100m，DN1000铸铁拍门4套等工程。

②、河道堤防维修养护项目

根据金东区河道保洁长效化管理要求，负责河道日常保洁工作。必须经常打捞漂浮物、生活垃圾、水葫芦、病死家禽，清除两岸杂草，确保河道水面整洁，河道畅通。

东阳江流域管理站管辖河道全长32km（东关大桥～义乌交界），杨卜山大型水闸一座，其中河道两侧建有20—50年一遇防洪堤52km，由下王片、多湖片、澧浦片、含香片、朱墈头片、严店片、下江沿片、夏宅片、范村片等9个围片组成，涉及2个街道3个镇。

3、河道保洁

库区河道保洁范围是：从杨卜山拦水闸到上游江沿大桥止，全长约5000米，平均江面宽约300米，计2250亩。全段河道基本情况：上游4000米段，漂浮存留的垃圾较少，只有两岸边存留少量；杨卜山拦水闸前约1000米范围漂浮垃圾较多，主要为生活垃圾、水葫芦、死禽畜等。

①上游4000米水域落实固定保洁人员，加强平日的检查考核，要求该段江面无漂浮垃圾存留，岸堤无生活垃圾等污染环境和阻碍交通的堆积物堆放。

②杨卜山拦水闸前1000米范围内落实专业漂浮物打捞人员，该段漂浮物和水葫芦较多，应加强打捞工作，视实际情况及时增加人员。该段堤防护坡已衬砌，要做好杂草的清除工作。

③在做好河道保洁工作的同时应提高群众的环保意识，管理处应加大河道保洁的宣传工作，为保洁工作的更好开展奠定基础

保洁人员的具体职责是：及时清理河面及河道两岸、桥洞、河埠头、溪坑主道等处的垃圾、杂草、漂浮物等影响水质和环境的杂物；清除河中阻碍排洪的木桩等阻水物；打捞上岸的垃圾、漂浮物做到日捞日清及时运走，并做好垃圾堆放点的清洁工作；全体保洁人员应配合管理处负责人的检查考核。

东阳江流域管理站2015年2月2日

第四篇：物业工程维修养护准备工作作业规程

物业工程维修养护准备工作作业规程

1、目的

认真落实公司管理制度，规范维修养护作业前准备工作的落实到位。

2、适用范围

本作业规程仅适用于XX物业管理服务有限公司XX项目工程部门的日常维修养护作业前准备工作的管理落实。

3、职责

3.1、维修养护作业人员必须遵循物业公司相关规定，认真参照本规程落实。3.2、维修养护班组长起到表率带头作用并监督本班组队员落实。

4、作业程序

4.1、认真执行物业公司的规章制度和安全管理工作制度。

4.2、工程维修养护人员作业前2小时内不得饮酒、服用兴奋剂、扑尔敏、麻醉剂等药剂。

4.3、工程维修养护人员上班前5分钟内应当着工装并检查着装情况及携带工具情况（按照上级安排作业要求携带相应工具）；不得着便装上岗。

4.4、工程维修养护人员多人（3人以上）在同一路道同向行进时应当保持一路纵队；携带工具时避免长时占用路道。

4.5、工程维修养护人员行进在主要路道遇到客户、公司领导时，应当遵循物业公司的规定向客户、领导让道及问候，注意礼节礼貌。

4.6、工程维修养护人员携带工具到达指定工作区域时，应当遵循相应的规章制度，听从调度。

4.7、工程维修养护工作在主要路道旁、公共区域、别墅等地方进行时，作业前应当准备警示牌并将警示牌置于广角（多面可见）位置后开始作业。

4.8、特殊维修养护作业必须遵循特殊作业要求并将维修养护区域打围，做好安全保护、防护措施后方可进行作业。

第五篇：物业维修

房屋及其设备小修服务标准（试行）

目 录

一、总则

二、楼房土建及设备小修标准

三、平房土建及设备小修标准

四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准

五、住宅锅炉供暖和维修标准

六、服务规范

一、总 则

（一）为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。

（二）本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。

（三）本标准包括楼房上建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。

本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。

（四）本标准由市房屋上地管理局负责解释。

（五）本标准自发布之日起施行。

二、楼房土建及设备小修标准

序号 工程项目 小修内容 质量标准

（一）室内地面、散水 普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、做水严重破损影响其功能的，应修补；木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。普通水泥楼面地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质按地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。

（二）室内墙面及顶棚 内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补。修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接控手整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

（三）检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装打牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

（四）烟道、垃圾道等 烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞；垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。修缮后烟道及垃圾道应畅通、垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。

（五）清扫屋面、采光井、雨落管等 每年应将屋面、雨水口及采光并积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。屋面采光并应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

（六）屋面补漏 屋面局部滴漏以至影响 使用的属于屋面局部补漏范围。屋面部补漏后应达到不再滴漏。

（七）外檐装修 外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。

（八）阳台、雨罩等结构构件 阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

（九）室内给水系统小修、局或换管 楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

（十）卫生设备 卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏，滴现象，能正常使用。

（十一）排水管道、化粪池、检查井等 楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应流通；化粪池、检查并满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查并满溢的清掏应清除全部污物，化粪池检查并局部损坏的应修好，达到井体、池体、并圈、井盖、池盖完好。

时限要求：急迫性小修项目包括楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。

三、平房土建及设备小修标准

序号 工程项目 小修内容 质量标准

（一）木结构抢修加固 或季节性房屋安 全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理。

（二）室内地面、散水 地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能的应修补；木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；砖地在１平米以内损坏，破碎影响使用的，应起墁。地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质地面维修后应固、平整、拼缝严密；砖地面维修后应平整、牢固。

（三）室内墙面及顶棚 内墙及增脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补；纸顶棚有破洞掉上的，应修补。修缮后的内墙及及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与在层结合牢固；纸顶棚修补整齐。

（四）检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

（五）台明 台明松动，酥散或塌落的应修复。台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。

（六）清扫屋面、天沟、雨落管等 每天应将屋面、天泡及雨水口积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损的应更换。屋面天泡应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。

（七）屋面补漏 屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。屋面局部补漏后应达到不再滴漏。

（八）给水系统小修平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

（九）排水管道、检查井等平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。平房院排污管道经疏通后，应达到畅通。

时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患；排污管道堵塞；给水系统小修、换管等。自接到报修之时起２小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。

备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房小修工程，以保证房屋住用安全和解决严重影响使田的维修项目为主。

四、电梯、供水、供电、天线、小修服务标准

（一）服务标准

住宅电梯服务标准

１．设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。

候梯厅须悬挂“电梯运行服务标志牌”。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。

２．保证运行时间

住宅电梯均实行２４小时运行制。每天６：００－２４：００时连续运行不间断，２４：００－６：００时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。

３．保证文明服务

司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。

４．维修保养及时

坚持每周对电梯进行一次保养。

５．轿厢清洁。

轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与电梯运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。

高压供水运行服务标准

１．有防疫部门核发的“供水卫生许可证”（张贴于醒目处）。

２．保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。

３．水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。

４．保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。

５．供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。

６．保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求起到现场处理，大修时要有“安民告示”，并采取临时供水措施。

７．消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。

供电设施服务标准

１．每年进行１－２次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。

２．每年进行一次安全检查（配合下达年修缮任务）。

３．小修及时按时限要求修复。

４．监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。

５．妥善处理因零线断线造成的烧毁家电事故。

共用电视天线服务标准

１．保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。

２．天线前端系统设备完整（无丢失损坏），安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。

３．每年定期检查不少于一次。维修及时，接到的报修最迟在三日内修复。

（二）维修标准（附表略）

五、住宅锅炉供暖和维修标准

（一）住宅锅炉供暖标准

１．按照市人民政府要求的时间供暖。供暖期间实行每天２４小时连续供暖，保证采暖用户的居室温度不低于１６℃，全冬供暖合格率力争达到１００％。

２．各项供暖规章制度健全。公布供暖服务公约值班电话、维修地点；供暖维修要全天２４小时有人值班，住户报修处理及时率１００％。

３．全冬因设备故障造成停暖次数要少于３次，且每次停暖不得超过４小时；全冬住户来信。来访、来电话投诉问题的累计次数不得超过住户总数的３％。聘请社会监督员。

４．安全生产，消灭重大人身设备事故，轻伤事故频率在１．５％以下。

５．烟气黑度、排烟浓度及噪声控制均要达到环保要求。

６．专设报修服务台并有报修专座。

（二）供暖锅炉维修标准（附表略）

六、服务规范

（一）服务用语：文明礼让、态度和蔼、语气亲切、表达清楚。

您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系；谢谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。

（二）服务礼仪：着装整齐干净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。

１．服务、作业时仪表保持整洁，穿着干净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；入户服务不得穿拖鞋。

２．接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；专心做好记录，并给予来者以满意或理解的答复。

３．入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。

４．服务对象有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文明语言。

（三）职业纪律：遵纪守法、勤政廉洁、办事公道、高效服务。

１．自觉执行有关法律法规，依法行政、依法管理，不得擅自主张、各行其是。

２．爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。

３．坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。

４．多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。

５．干活保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。

北京市房屋土地管理局

１９９８年７月