成功商业地产项目的灵魂

第一篇：成功商业地产项目的灵魂

成功商业地产项目的灵魂

通常情况下，当地产顾问公司或开发企业内前期策划部门在接到一个商业地产项目后，从判断是否能做商业物业，到做什么形式的商业物业，再到各类必须的商业计划及策划的付诸实现，是一整由调研、定位、产品和营销四大部分所组成的完整策划体系。其中，前两部分是论证的过程，后两部分是实施的方法。大多数代理公司对前两个板块是比较熟悉的，可是落到实操板块就出问题。问题出现的原因是多种多样的，而一些十分关键的要点被忽略，是造成问题的一大主要因素。今天我们就来分享一下在很多开发商团队里往往被忽视的客流动线和商铺划分等方面的知识点。

在商业项目中，人们经常会听到客流动线这个词汇，那么什么是客流动线呢？通俗意义上讲，客流动线就是人群在商业体内外或商业体行走时点的连接，换句话说就是人群在购物中心内或外的行走路线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这就是动线。现如今，客流动线已成为商业地产规划设计方面需要重点考虑的一个方面。

在现代商业地产规划时，如果客流动线规划失败，就会造成动线混乱、客流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。相对外部动线来讲，购物中心内部客流规划显然是更为重要，因为购物中心内部交通动线的规划方案必须从总体上考虑商业各业态的平衡，使所有商户都可以得到最大的客流量，一般而言，租户销售额与经过商店门口的客流数量是成正比的，所以，优化客流运动，最大限

度让客流经过尽可能多的商店门口而又不把距离拉的太长，才能达到最佳效果。简单的说，就是通过商户组合及建筑设计的各种手段引导顾客在商场内的流动，从而促进顾客在商场内的消费，达到购物中心利益的最大化。因此，客流动线系统是否合理,被普遍认为是一个商业项目能否经营成功的基础条件。

一、外部客流动线系统：

很多人认为商业建筑的外部环境不参与直接经营，也不直接产生经济效益，所以忽略了其对吸引客流及聚集客流的重要意义。

易达性：众所周知，位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续客流，畅旺的客流、车流是商业经营之根本。因此，外部交通的易达性和客流组织的结合是商业项目成功的关键，商业项目必须具有非常好的易达性，通常情况下可以根据不同情况进行如下考虑：

★将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置

★在商场地下一层设置通道与地铁车站相通

★设置过街人行天桥

★设置规范、准确的引导标识系统

停车体系：停车难是现代城市居民日常消费时最头疼的事情，因此现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的客流动线是目前集中型商业操作时急需要被关注的要点。人车分流、客货分流已经成为规划设计中最基本的一个

满足条件，专门的出租车上下客区已经成为越来越多的新建商业都会考虑的问题。

广场：通过观察我们可以发现，多数大型的商业项目都设置有广场，无论面积大小，广场既可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；此外，广场也可以作为室内商业空间的有效延伸，例如：可在广场周边布置餐饮的户外餐区、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。通常意义上，大型商业的广场，分为室内和室外两种情况，其用途主要有：

★设置地面停车场

★设置绿化、道路景观

★设置消费者休憩空间

★品牌商户举办商业推广活动

二、商业建筑的内部客流动线系统

有人说，内部客流动线规划是购物中心规划的灵魂，其实这样的说法并不为过。内部客流动线的成功与否直接关系到商业项目的成败，因此,令每一平方米的室内空间都为购物者提供值得回忆的购物经验，是内部客流动线规划者的最终目标。具体而言,内部客流动线设计的基本原则是尽量引导客流经过每一间店铺，同时动线设计要注重随机性、趣味性、流线型。此外，在注意建筑形态没有特殊要求的前提下，要注重室内空间设计对消费者困客流的引导作用。例如导示牌、店招、地面铺装、景观小品、颜色、照明、以及业态布置等等，这些因素都会对客流起到积极引导作用。所以说，软硬结合的动线整体设计，才是好的动线。

如何才能规划出适合商业项目本身的内部客流动线，发挥其最大的价值呢？以下几点因素需要综合考虑：

商业性质的定位: 在进行室内的动线规划前，首先要考虑商业性质的定位。例如综合性类的、休闲类的、娱乐类的、餐饮类的、生活必需品类的、专业类的等等。不同商业性质的定位需要不同的客流动线，不可一概而论。

消费层次的定位: 商业项目的消费层次也会影响到客流动线的设计。在商业项目的性质已经确定后，消费层次的定位也会影响到动线设计。比如消费定位在奢侈品或高端消费层次上，客流动线的设计中，走道就会设计的相对宽敞，通常会达到6-8米，因为高端商业都是店面式的，自然动线也就不会很复杂。如果商业定位在中档，生活必需上，客流动线就会设计得紧凑些，四通八达些，方便人群的来往。项目面积与业态落位: 项目的大小自然是动线的设计最直接的影响因素，不同面积的项目，动线设计也略有不同，如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解客流的拥堵，提升客流平均到达率。为了最大限度的保证客流畅通，有时会将两条通道之间的商铺设计为前后通铺，消费者可以很方便的游走于两条通道之间，加速客流行走。但是这样的设计也会

存在一些问题，例如：商铺产品的安全性，在销售过程中客户容易收到打扰，并且客流导向存在了不可预见性。

此外，业态的落位也至关重要，动线的设计要根据业态的排列做最合理的安排，有时甚至要因为动线的设计而改变部分业态的排列。例如：如果按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，家用电器、娱乐、培训类、家居、大型餐饮等适宜分布在较高楼层上。

安全因素: 安全因素是每一种客流动线设计都必须要重视的因素。利用客流动线来规避安全风险是动线对商业非常重要的作用。在设计客流动线时，要兼顾到消防通道、监控系统、疏散通道等多方面的安全因素。

三、客流动线划分

通常我们将购物中心内部的客流动线划分为平面客流动线、垂直客流动线、以及两者的结合部。

平面客流动线: 顾名思义，是指在某一楼层或平面上的客流动线。在进行平面动线规划时，我们应该考虑以下因素：曲与直的结合、角度的处理、宽窄的变化、长度的适宜、店铺临面、变化和有序、核心化、空间变化、回路设置等。

垂直客流: 垂直客流相对于平面客流，设置应该相对简单，其实只要注意三个因素，形式、数量、地点。形式是指设置电动扶梯、垂直观

光电梯、坡道、普通楼梯、个性化楼梯，如悬臂式楼梯，此外，形式还包括是并列还是交叉等，是直跑楼梯、双跑楼梯、旋转楼梯等。数量指电梯的几部等。地点是指各个垂直交通设施在平面上的具体地点。

垂直动线在内部动线规划中具有非常重要的意义，例如：观光电梯的设置，可以增加观光、趣味性，一般情况下观光电梯和自动扶梯设置在进入商场后最明显的位置，是消费者的所视景观的一部分，同时使消费者对如何向上走一目了然。此外，垂直通道可以消化平面动线中形成的死角部位。再者，娱乐、餐饮等营业时间比较特殊（深夜营业）的业态需要单独设置垂直交通，以满足其业态的特殊性。

在有些购物中心，还有设置直接跨越数层的自动扶梯，这种自动扶梯应该因地制宜的设置，要综合考虑业态的需要和对空间的影响，例如：香港的朗豪坊以及大家熟悉的大悦城系列，在北京和沈阳的项目都采用了这样的垂直动线。

本文以案例的形式简要论述平面客流动线规划与商铺设置之间关系的一些基本原则。下面选取了某个项目的一楼平面图作为案例来分析。该项目主要展示面在东侧，即图中出入口的位置，也是客流进入最多的主入口。图中红色虚线为主要动线，蓝色虚线为辅助动线，箭头表示走向。

第二篇：商业地产项目运作成功要素分析

近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。

商业地产缘何会热气冲天呢？

其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。

第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。

商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？

其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发­­——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。

那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？

第一、翔实的市场调查

房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。第二、理性的效益分析

如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。

以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。

效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。

第三、充足的资金准备

分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发

商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。

地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。

最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相对风险较大，指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售，商铺的销售难度更大，精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的，商品房按揭贷款通常是20年七成按揭，而各类商铺按揭贷款的额度只有50％，还款周期最高只有10年，审批手续也更为复杂严格。

没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的。第四、严格把握项目选址

谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。

项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。而政府在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重，加剧相互间无序竞争，使众投资商都难以获利。

我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。

第五、缜密的规划设计

对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商，然后根据入驻商家的要求规划设计，这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单，只要把不同的业态相互组合即可，其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，在规划时既要考虑整体布局的合理性，又要充分考虑内部商家之间的竞争，创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目，其不同业态对车流的吸引是不同的，比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场；其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当，很容易造成巨大的成本增加和资源浪费，人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。

由于功能多业态复合度高，大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求，部分主力店对层高也有要求，餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。

小型商业地产项目大多为单体结构，其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到，一些较早间的市场多数只有一个主要出口，临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率，也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。

商业地产项目尤其是小型商业地产项目，在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则，同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调，好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本，而且不利于市场的运营。

第六、相关专业人才

商业地产需要的是即懂地产又懂商业，即懂营销又懂谈判，经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度，所以造成了人才短缺，流动性大，队伍不稳定这一现象。对于地产商而言，用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目，而对外招聘新入盟的专业人才，恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度，毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。

能够对专业人才产生更大吸引力的，一方面是工资待遇，另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。

对于商业地产专业人才，采用引进和内部培养相结合的折衷方案，倒也是地产老板们的较好选择。

商业地产项目的招商工作，是以市场为载体和平台，将不同的业态形式和商家，加以有机整合统一，形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接，又是对项目后期运营管理的必要准备，能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。

对于大型的商业项目，万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大，是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目，也有一种普遍该共识。就是不完成30％的招商工作，该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好，招商工作变得更简单，项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达，毕竟已经进入了将ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ这样超大型商业项目连锁经营的时期，一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。

其实任何地产商投资商业地产项目，根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼，而忽略了搭建具有竞争力的市场平台，将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观，同时对于先期进入的骨干商家，对提升项目形象和功能有帮助的大商家，在招商政策上要予以倾斜。

商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性，招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才，招商工作的开展需循序渐进多次商洽，连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之，如果一定要把招商理解为推销的话，那么其推销的内容也绝对不是商业物业，而应该是商机。

第八、绝对不容忽视的运营管理

很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的，面对喜人招商业绩往往会感到大功告成，以为商业地产项目就此完事大吉。这种从运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。

商业地产同样需要物业管理，保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少，但商业地产项目更重要的是商业管理，要把多样的业态和松散的经营单位，统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上，形成自己的商业核心竞争力。

商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，因为商业地产项目人流集中，经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天，良好的公众口碑是特别重要。

成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。

影响商业地产运作的因素好有很多，诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等，但上述八个方面更加重要，应在商业地产运作中重点把握。

第三篇：商业地产项目成功运营十大主要因素

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商业地产项目成功运营十大主要因素

而缺乏以整体观念进行全程策划运营的管理，中国商业地产如果继续套用房地产模式。生搬硬套国外MA LL模式进行盲目开发，必将面临更大风险![摘要] 目前，第一。国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。

理念决定成败

国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，目前。很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。商业地产项目投资 成功运营十大主要因素_商业地产招商模式

要规划更要策划第二。

中期招商、租售，从前期选址、定位、规划布局。再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。

粮草先行“商业地产同样要项目未动，俗话说”三军未动。策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半深圳市嘉盟伟达投资管理有限公司

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功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。

整体布局事关开发成败第三。

布局时理应先商业后地产，商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同。而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成“死”场一个，无法后续经营。

绝非危言耸听!目前国内约有70%商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的“整体布局事关商业地产的开发成败。” 招商成功不等于万事成功第四。

商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，不少开发商认为。一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。

招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，商业地产开发以经营效益论成败。招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。

一味追求招商率，有的开发商招商时只顾眼前利益。缺乏全盘统深圳市嘉盟伟达投资管理有限公司

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筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。

商业地产开业需要好策略第五。

招商成功后，开发商普遍认为。只要通知客商业地产项目投资 成功运营十大主要因素_商业地产招商模式户按时开业就是却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业“开坏头”场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。

急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，开业必须讲究策略和时机。做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

商业地产需要复合型团队第六。

“住宅地产是小学生;商务地产、写字楼、度假村是中学生;商业地产是大学生。”商业地产迫切呼唤高素质专业人才。商业地产是十分复杂的复合地产。

房地产以销售论回报，商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念。商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得“天下”妒人才者失“天下” 深圳市嘉盟伟达投资管理有限公司

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资金亦可多方筹集，商业地产选址可以多做选择。而具备商业地产开发运营成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。

以市场为导向重视培育商场第七。

不论是将商场分割销售，商业地产在开发运营当中。还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的

订单商业地产并非“灵丹妙药第八。” 再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，近年来国内流行先找好主力商家。这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。

订单商业地产的倡导者也认为，对此。“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是'毒药'利用跨国企业救项目就是'毒方'”开发商为此付出的巨大学费和教训已经有不少。

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商业地产策划不可纸上谈兵第九。

原来都是主要从事房地产策划的对商业地产可说是半路出家。往往只是套用房地产开发模式，综观国内不少商业地产策划机构或专家。迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。

有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家，如果片面相信这种故弄玄虚。那么商业地产开发将成纸上谈兵的“实验室”这种打着“策划大师”幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见，严重影响了商业地产全程策划的健康发展。

增强事前风险防范意识第十。

高回报诱惑之下潜在高风险。不仅要考虑政策、商业地产项目投资 成功运营十大主要因素_商业地产招商模式资金有风险，古人云“上工治未病”针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不在现象。更要认真调查论证，融会贯通，以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。

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第四篇：商业地产策划成功要诀

商业地产策划成功要诀

一、综述——商业地产开发的基本规律

商业地产是一种非常规的房地产形式，其价值表现、开发方式、开发程序等基本规律和住宅等房地产形式很大的不同，运作手法、操作方式也有很大的差异，研究、开发商业地产，要换一换思维方式思考，去制定策略，制定方案，商业地产注重“因地制宜、专案专做”，只有掌握了商业地产的规律才能百战不殆，胜机在握。

二、拿地——商业地产赢在前期

在建筑材料中，A3钢有着广泛的运用；如盘园、螺纹钢等，如果给我们一块A3钢而要求我们制作一把锋利的刀具，那么我们不可能取得成功。

商业地产前期取地、开发也是这样，不同的商业地块有不同的开发方向，如城郊接近高速公路且地区收入水平比较高，具有一定规模的地块可以做奥特莱斯；人口密度较高，民用商品制造业发的的地区，地块又比较接近主要干道可以做市场，大型社区中心地块可以做购物中心等，商业地产的前期研究十分重要，用地判析、取地攻略、拍卖技巧等一系列拿地动作，环环相扣，战场的成败源于帷幄之中。

三、策划——商业地产的KFC

策划的核心技术在于定位，定位的实质就是决策。对于商业地产而言，策划先于规划；策划是一种积极的规划，能最大范围体现开发的价值。策划是商业地产开发的必须程序，绝不是可有可无的琐事，许多开发企业不知这种内在的顺序关系，把商业地产的策划一并交给设计机构执行，设计人员为难，外国设计人员会做不能做，因为不了解中国消费市场，中国的设计人员不会做，因为中国的建筑教育缺少这一环节，于是策划变得十分重要。对于商业地产而言，几乎可以说“无处不策划”，策划存在于前期拿地、策划定位、开发方案、招商企划、营销、资产经营等每一个环节，只有通过高超的策划，商业地产才能尽显其特殊的魅力和投资价值。

四、规划——从想象到实施

如果策划是思想的话，那么规划和设计是把感性的思想和单调的数字变成可以按图施工的关键一步，思想可以是原则的、抽象的，而规划设计则必须具体的、符合规范的、适合商业的实际，可以执行和实施的，从策划到规划并不容易，既要考虑商业的适用性，又要考虑投资的效率以及开发商的利益，“一线三家看，画好真不易”。

五、招商——商业地产的动力、活力、增长力

房地产企业开发商业地产多半是开发商业地产的“硬件”——建筑，而真正要做成有价值的商业地产产品的话，它还需要“软件”——商业运营方案，包括商场规划、商业秩序、商业资源整合和招商工作等。就为商业地产配制商业资源是其中的关键一步。商业地产开发是一种双重开发，它既要开发商业建筑的空间形态，只有这个过程圆满完成，项目的开发程序才算结束，否则心里会很烦。

六、营销——商业地产变现的捷径

有的商铺是可以拆零卖的，而有的商场是不可以分解产权的，卖与不卖在策划和规划过程中早有定局，到营销阶段，我们关注怎么卖、怎么好卖。和其他营销方案不同，商业地产营销不仅仅要关注“产品”、“价格”、“对象”、“手段”等常规营销方案的要素，还有商业地产特有的“返租”、特别的“销控”等内容。商业地产的营销推广要入耳入脑。让投资“听得到钱响，看得见钱途”，要让他们知道盈利途径和方式。

1、商业地产营销的本质—盈利性工具分销

2、商业地产营销的关注点

3、营销方案设计—产品、对象、价格、收益率、手段五要素

4、营销流程的设计

5、营销推广

6、营销的胜败之间—成功并不容易，失败就在一念之间

七、盈利模式——商业地产的炼金之术

商业地产的盈利模式并不仅仅局限于拆零销售的一条途径，还有整体变现（收购）、股权转让、资产上市等多种形式，商业地产盈利也有国际惯例，“经营实心化、资产优质化”使其上市的通行证，“万达”、“瑞安”、“万科”、“复地”、“大摩”等机构在遵循这一简明的法则的同时，又演绎了一出出精彩的眼花缭乱的商业地产掘金大动作。通过这些案例，我们可以了解到大鳄本色，找到自己思维的差距。（中国专业市场网）

第五篇：商业地产项目成功运营的十个要素14835650

商业地产项目成功运营的十个要素

第一，理念决定成败

目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。第二，要规划更要策划

从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。

第三，整体布局事关开发成败

商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成“死”场一个，无法后续经营。

目前国内约有70％的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，“整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！”

第四，招商成功不等于万事成功

不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。

商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。

有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。

第五，商业地产开业需要好策略

开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业“开坏头”，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。

开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。

第六，商业地产需要复合型团队

商业地产是十分复杂的复合地产，万达的王健林比喻说：“住宅地产是小学生；商务地产、写字楼、度假村是中学生；商业地产是大学生。”商业地产迫切呼唤高素质专业人才。

商业地产与房地产是两个既有联系又运作完全不同的概念，房地产以销售论回报，商业地产以经营论成败。既懂地产又精通商业经营的复合型商业地产人才，必须是经过实战磨练，有亲自策划开发成功经验的人。开发商业地产可谓得人才者得“天下”，妒人才者失“天下”。商业地产选址可以多做选择，资金亦可多方筹集，而具备商业地产开发运营成功丰富经验及专业技能的复合型人才却是良将难求。从目前商业地产的现状看，高素质专业人才的缺乏在很大程度上制约了商业地产的健康发展。

第七，以市场为导向重视培育商场

商业地产在开发运营当中，不论是将商场分割销售，还是只租不售，开发商都要承担社会责任，不但要建场，还要以市场为导向，以经营为中心，与商户同心协力培育好商场。不断优化整合各类商业资源，做到人无我有，人有我优，创造更好的营商环境以利早日促旺商

场，吸引更多客户到来，落地生根开花结果，实现开发商、投资者、经营者、消费者共赢目的。

第八，订单商业地产并非“灵丹妙药”

近年来国内流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商场的订单商业地产开发模式。表面看来，这似乎降低了开发风险，但实际上却仍是沿用住宅模式搞开发，高价炒作产权式返租商铺套现。这种产权分散存在影响后续经营的隐患，应该说从开发商打着订单商业地产概念，销售产权式商铺那天起就已埋下，最终将势必与小业主纠纷不断。

对此，订单商业地产的倡导者也认为，“如果利用跨国零售巨头的知名度来卖铺就是„毒药‟，利用跨国企业救项目就是„毒方‟”。开发商为此付出的巨大学费和教训已经有不少。

第九，商业地产策划不可纸上谈兵

综观国内不少商业地产策划机构或专家，原来都是主要从事房地产策划的，对商业地产可说是半路出家。往往只是套用房地产开发模式，迎合开发商的主观欲望来策划商业地产。

如果片面相信这种故弄玄虚，有理论而无成功开发实战经验的策划机构或专家，那么商业地产开发将成纸上谈兵的“实验室”。这种打着“策划大师”幌子鱼目混珠、败坏商业地产策划界声誉的案例并不少见，他们严重影响了商业地产全程策划的健康发展。

第十，增强事前风险防范意识

古人云“上工治未病”，针对当前商业地产开发陷阱和误区无处不

在的现象，高回报诱惑之下潜在的高风险。不仅要考虑政策、资金有风险，更要认真调查论证，融会贯通，以整体观念开发商业地产，做到前瞻后顾。

中国商业地产如果继续套用房地产模式，而缺乏以整体观念进行全程策划运营的管理，生搬硬套国外MALL模式进行盲目开发，必将面临更大风险！