万达、凯德10种典型商业开发模式

第一篇：万达、凯德10种典型商业开发模式

 10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地产现在很火，房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。这不禁让人心生疑问：不发力商业地产就不是大牌开发商？在这个群雄乱占的时代，我们走向何方？我认为，群雄乱占的时代有泥腿子，也有专业的投行，目前中国商业地产有十种典型的开发模式，可供学习和借鉴。

商业地产典型开发模式之现金为王

SOHO中国的开发模式是以卖住宅的方式卖商铺，现金为王。其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘不掌握。

万达: 商业地产典型开发模式之平衡中庸

万达第一代产品是单店模式，通过将主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力，再通过高价出售底铺盈利。万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广场的整体形象。

万达第二代产品是纯商业组合店模式。第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的 85%，单店只占 15%。

万达第三代产品是城市综合体。总结了第一代万达广场和第二代万达广场对于当时市场环境的不适应性后，万达进入了第三代万达广场的开发。万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。

由此可见，万达的集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。

那么，万达模式能被复制吗？我认为万达成功的关键要素有以下四个：

1．品牌影响力强，能主动选址。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况：第一种，选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场万达等；第二种，选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄞州区等；第三种，选择城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。

2．低价拿地。在万达开发的商业项目中，第一、二代产品的土地，基本是与政府洽谈，以招商形式完成。从近期万达土地储备的资料看，万达的土地获取方式仍为与地方政府以招商形式洽谈土地，再通过“招拍挂”形式拿地，鲜有竞争者。对地价水平，销售部分即使打 7 折，也有的赚。而通过并购方式获得土地，在万达已有项目中所占比例很少。

3．主力店、全业态组合容易复制，能制造繁荣景象，对主力店的资源掌控。对主力店的掌控力度是万达集团商业地产的首要特点，也是创新。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合开发协议，共同选址、约定信息共享等双方权利和义务。

4．快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转。万达每年十五个以上项目开业，拿100米冲刺的速度跑万米；拿地一年内销售奖励，拿地三年内开不出来下岗??这些都是万达成功要素之四。

总地来讲，万达开发模式是全业态城市综合体的连锁化复制。除万达地产外，泛城市综合体的鼻祖，城郊大盘综合体的先行者——金源，以及万达的模仿者，农村包围城市的宝龙的商业地产开发模式同样属于平衡中庸模式。

商业地产典型开发模式之资产经营

恒隆地产的发展历程是从两条腿走路到重资产持有经营。历史上，恒隆地产在出租物业和开发物业上一直采取“两条腿”走路的策略，即在出租物业上实施“顺周期”的扩张战略，而在开发物业上实施“逆周期”的套利策略。出租物业的稳定现金保障了公司在开发物业上可以有足够的耐心，来把握最佳的套利机会，同时，出租物业所支持的稳定分红则为公司的股票价值构筑了一个底线；与之相对，开发物业的灵活买卖和高额套利收益则为出租物业的跨越式发展提供了充足的现金支持。在出租物业上求稳，在开发物业上套利，用稳定的租金收益来支撑低谷套利和维持股价，而用丰厚的套利收益来推动出租物业的扩张并适时激活股价，这就是恒隆曾经的发展策略。到内地的恒隆地产越来越像一个纯粹的商业地产开发商。

目前，恒隆在内地的9个项目是清一色的商业项目，在香港十多年也没拿地，这样一个纯商业开发的模式，在国内不是独一无二，起码也算凤毛麟角了。

为何只在内地投资商用物业？恒隆董事长陈启宗的想法简单：一是他只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会涉及到调控。恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。

恒隆的特点主要有以下几个方面：

依赖大量持有资产经营为主，稳健开发新商业地产项目；拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发新物业；恒隆持有物业年收益是重要的开发资金来源；恒隆的财务策略相当保守，长期以来有息债务小于现金持有；专注于城市最繁华地段的以商场为中心的高品质综合物业。

在最后一点上，恒隆的做法表现在以下六条：在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置；严格价格底线，不拿地王；转战二线城市；坚守通吃策略，地点最好的、面积最大的、设计最美的、管理最完善的商场一定是最吸引人的；不做住宅，要做内地开发商学习不了的东西，只做商场；只租不售，不光依靠地价与房价的升值，而是通过团队的经验和能力去创造价值。最终，依靠良好的物业与管理优势，恒隆内地项目的租金收入增长迅速。

除恒隆地产外，商业地产开发模式典型属于资产经营的企业还有中粮和华润。中粮主题化操作的大悦城模式经营效率至上，华润则坚持购物中心的品牌化战略(万象城、五彩城、欢乐颂)。

商业地产典型开发模式之嘉德地产金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中国REIT的上市，标志着境外成熟的持有物业发展模式已经进入中国??

嘉德的商业模式是将资本市场的金融技能与房地产的know-how、资产基础相结合。2008年凯德已构建了一个由5只REITS和17只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到259 亿新元(约合1300 亿人民币)，加上嘉德集团自身资产，总管理资产额达到450亿新元(约合2250 亿人民币)。2011年3月，管理资产达到2630亿元人民币。

据公开资料及推算得出：嘉德置地每年的仅上市管理资产的AMC收费收入保守估计达到1.4亿美元以上。然而，和私募基金的管理费不同是，房地产AMC即使实现退出后，上市REIT的管理费仍持续稳定存在。同时，对于机构投资者，AMC的吸引力在于：(1)核心资产投资风险较低；(2)REIT通道及相应的品牌和信誉。

事实证明，嘉德基金模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，也获得了资本市场投资人的认同。新加坡五大地产公司中，嘉德置地无疑是几家地产公司中轻资产战略推进最快的。

嘉德置地地产金融模式成功的关键在于三大策略：一是全链条基金融资平台的打造，二是以费用收益模式替代资产收益模式，三是严格的非核心资产剥离政策。

其他商业地产典型开发模式

结语

这么多模式，究竟该学习谁呢？我认为，对于小开发商来说，SOHO的现金为王的散售模式是学习模仿的标杄，住宅仍是未来二十年国内房地产的主要矛盾和方向，尽量少持有商业，多做住宅。对于有上市平台/大型开发商，可以学习万达综合体平衡模式稳健转型，打通融资渠道，打造一个成功的项目，建立适合自己的产品模型，发育管理能力。对于央企开发商，可以学习恒隆香港模式，香港模式是重资产模式下的内部资金平衡，在向商业地产的渗透中更强调财务保守下的内部现金流平衡。

除了以上讲的四类典型开发模式外，还有其他商业地产的典型开发模式，比如海航的资本对冲、单纯追求资本升值模式，华南城的商贸物流+地产的郊区化开发策略，华侨城的旅游+商业+地产的独特之路等等。

总之，企业不同的背景、不同的资金实力、不同的管理能力，对应不同的开发模式，以及不同的产品模型。

第二篇：万达地产商业运营模式

万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业72座万达广场，持有物业面积1373万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。万达广场

万达广场是中国商业地产第一品牌。城市综合体是万达在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。

万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：

一、提升城市商业档次；

二、新增大量就业岗位；

三、创造持续巨额税收；

四、丰富群众消费需求。万达商业管理公司

万达商业管理公司是亚洲最大的商业管理企业，管理范围覆盖全国所有万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源、强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。万达商业规划研究院

万达商业规划研究院是中国唯一专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分。万达商业规划研究院担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过3000万平方米。万达文化旅游规划院

万达文化旅游规划院是全国唯一专业从事文化旅游项目规划设计的机构，拥有众多国内外精英人才，聘请全球顶尖艺术大师加盟。万达酒店设计研究院

万达酒店设计研究院是世界领先的奢华酒店设计公司，汇集众多世界一流酒店设计精英，能独立完成奢华酒店及会所室内、机电、艺术品、标识、灯光等专业设计，设计的酒店涵盖世界五大酒店管理公司的一流品牌。万达学院

万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，可同时容纳3000名学员，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室

内体育馆、室外运动场、宿舍、餐厅等组成，并配备国内一流的教学服务设施，是中国最好的企业学院之一。

第三篇：10种最牛的养老地产开发模式

10种最牛的养老地产开发模式，总有一种适合你

国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。本文为你呈现10个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。►项目配套 1.颐养院

建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。

房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。

2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放

3.亲和学院

引进上海老年大学，开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。

5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、东方太阳城

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用。

►项目特色

1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。

2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。

►配套服务

酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。运动：各种运动设备齐备。休闲：温泉泳池。

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。►运营模式

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区

高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。

三、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目，主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。

►项目配套

国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

三、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。

►服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

四、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康·燕园

在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。

►项目配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

►项目特点-“保险”跨界

燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄 全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。

经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。

►服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。

太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅……

►服务模式

“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。

合众养老社区为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。

如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。

八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园

九、“大社区+养老组团”的开发模式

万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目。项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。►配套设施

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。

2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。

4.社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街；（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区；（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场；（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。►运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。

项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。►项目特点

（1）依托良渚，拥有优越的自然环境。

（2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。

（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

（4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

十、社区式的商业养老模式——台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。►项目定位

集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区” 入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

►项目特色

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。►经营模式

（1）出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。）（2）出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

（3）收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务（护工等）

第四篇：历史文化景点商业物业开发模式初探

历史文化景点商业物业开发模式初探

近年来，随着城市休闲市场快速发展，给城市内的历史文化旅游景点，带来了巨大的商业开发机会。本文系统总结依托历史文化景区的旅游商业物业开发，讨论对象仅局限城市的主城区范围内的历史文化景点，包括：历史文化艺术馆、博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等。我们认为，这类开发既有着明显的商业房地产特征，更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此，开发过程应该充分依据旅游资源特性，深度挖掘文化，选择合理的开发模式。

一、城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题

1、开发现状及特征

由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异：

景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。

景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。

近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。

2、开发面临的主要问题

旅游商业快速蓬勃的开发同时，很多问题也开始凸现，并直接影响城市旅游商业及旅游商业房地产的正常发展：

1)景点内商业形态单

一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门票销售为主。

2)景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。

3)客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。

4)景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾，加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一的商品形成了恶性循环。

5)不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。

6)景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪费。

究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过程粗放等直接导致了以上问题的出现。

二、影响城市历史文化景点商业开发的主要因素

1、游客来源因素影响要素

游憩方式

季节性

游玩时间

游玩频率

个人消费额 本地游客 休闲、娱乐 较弱，收益稳定 较灵活 较高 较低、主要集中于餐饮休闲 外地游客 参观、考察、朝圣 较强 较固定、较短 低 较高、主要集中于门票和纪念

品

纪念品零售为主 景点内商业业态 小型、经济型餐饮休闲为主

周边商业业态

对周边地价的带

动 餐饮休闲为主的城市型商业业住宿、休闲、娱乐为主 态 相对较弱 相对较强

2、景点的区位因素影响要素

游客数量

游玩时间

个人消费额

周边商业业态

周边地价

投资风险

投资额 中央商业型 周边商业型 较大，外地散客和商务游客数量较少，外地散客和商务游客数较多 量较多数量较少 较灵活 较固定 外地散客和商务游客消费较高 外地散客和商务游客消费较低 丰富、兼容大量城市商业业态 较少，主题商业业态较多，可容纳社区商业业态。高 较低 高 低 较高 较低

3、景点的历史文化因素影响要素

游玩时间

游玩频率 历史文化遗存类 较短 较低 民风民俗类 较长 较高

门票消费以外较高

丰富 宗教类 较长 较高，特别是本地游客 门票消费以外较高 较丰富 个人消费额 门票消费以外较低 景点内商业较单一

业态

周边商业业主题性较强，种类较参与性较强，种类丰富 主题性强，种类单一 态 单一

对周边地价较强

带动 强 较弱

三、城市历史文化景点的商业物业开发模式对应性分析

·不租不售。

这种模式为自主经营，所获得的收益是最大的，在国外的商业地产项目中较常见，目前国内一些发达城市也有出现，但是相对很少。

其原因在于国内开发商没有相当雄厚的资金实力或者有很成熟的经营运作能力，缺乏信心，因而觉得风险太大。该类模式主要可能出现在等级高、景点质量高的景区内部商业，其商业基础为景点内的核心吸引物，其产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可租售，但又具有一定的商业开发价值，开发经营收入归景区所有。如通过景区内吸引物开展的固定的商业展览、研讨、论坛等商业形态和服务。·只租不售。

该类模式主要出现在景区的土地范围内，包括内部的小型商业和景区边缘的主题性商业物业，其物业产权属于景区，且受到相关条例保护和约束，不可销售，但可以灵活租赁。成都武候祠的“锦里旅游一条街”即为该类开发模式的代表。该模式的收益较慢，对于其后期的提升性改造支持略显不足，但由于景区作为其物业所有者，对于该类商业物业的整体形象维护、控制、推广力度较强，且能很好地配合挖掘景点的历史文化内涵，因此，该模式对于景点的持续性发展具有稳定的积极作用。

·只售不租。

该类模式大多出现在景区的土地范围外，特别是等级高、景点质量好、位于城市商业核心区域的景区周边容易开发。由于景点的资源优势可快速带动周边低价升值，开发商可通过该模式快速获得利润，投资商也因为景点的优势而增强投资信心。具有较好的自然景观的历史文化景点，即使本身的历史文化吸引物的质量较低，由于开发商可充分结合景区的自然优势和历史文化基础，也可以开发具有历史

文化内涵的休闲型商业及住宅。充分利用景区门票低（甚至无门票）的特点，可在开发概念上将景区作为其物业的外部配套，吸引本地顾客购买及消费，以增强投资商的信心。但该模式由于开发商的快速商业行为特点，对于其物业的持续经营一般缺少有力的规划和管理，该类物业容易出现业态重复、混乱和竞争过度激烈的情况，不利于物业的持续性发展。

·又租又售。

这种模式最复杂，最繁琐。具有很强的适应性和持续性，受景点质量、客源结构及区位的影响均不太大，能同时兼顾长期和短期的收益要求，可供开发的物业形态，可引进的商业业态均最丰富。这种模式虽然避免了前三种开发模式的弊端，但涉及商业地产开发中三种权益关系最多，也最难以平衡。对所依托的景点要有充分和细致的分析和了解，开发过程也需要足够的精耕细作，同时需要根据景点特征，研发出最适合的销售、招商和管理模式，自然，其收益也是最合理和可观的。

第五篇：幼儿德智开发培训中心商业计划书

一、最新创意：

高尚的个人思想品德是立人之本，思想品德教育应当从幼儿抓起。必须清楚 “人之初，性本欲”。行动从思想来，思想从欲望来，欲望从环境与个人感受来。从这一点出发就必须从小管住幼儿的嘴巴、眼睛、耳朵、手脚、行动过程、动机与目的。加强幼儿的自我约束、自我控制、自我反省、自我激励、自我发展的能力。

人的智力是由三个部分组成的，即注意能力、记忆能力与思维能力。如果说注意力、记忆力是智力坚实的基础，那么思维能力则是智力腾飞的翅膀。用瞬时记忆训练方法提升注意能力，包括静中有静、静中有动、动中有静、动中有动的四步训练方法。用短暂记忆训练长久训练的方法提升巩固记忆能力。用双手示数法、手操训练法、手指计算法、心算诱导法、几何折纸法、游戏教学法等方法，在提高计算能力的同时，实现思维能力的转换。即从具体的动作思维经过半具体半抽象的形象思维最后过渡到抽象思维。把智力开发分为注意力、记忆力、思维能力三个部分，是一种创新的思维模式与方法。

二、开办宗旨：

以开展自主创业的大中专学生、幼儿家长、幼儿教师培训为主，提高他们的专业知识与技能，搞好自己孩子和学生的思想品德教育与智力开发。同时也兼顾幼儿的面授培训，做好典型示范。教会自主创业的大中专学生，让他们能够独立自主的回乡开班培训当地幼儿。为了使这些学生受到锻炼，在接受培训后可以在中心进行教学实习锻炼，以便提高他们的教学能力。

组织管理：

中心采取合伙人形式组合，方法原创人出无形资产。投资人出资金。股权按照国家规定分配持股比例组成理事会人数为3人以上，推选出理事长主持高层管理。理事会下设置中心经理负责具体事物，下设科研管理、对外招生管理、教学管理、内勤管理等部门。对外则采取办班的形式招收自主创业的大中专学生、幼儿教师与家长授课、听课学习，掌握幼儿思想品德教育与智力开发的具体方法。

三、面临问题：

目前中心开办只是一种创业设想，尚无教学场地、缺乏专职任课教师，对外广告宣传，所需专业教材、光盘出版等资金缺乏。

四、竞争优势：

现在大多的幼儿启蒙教育方法如珠心算、幼儿英语、快速识字等缺乏幼儿思想品德教育的内容，智力开发也缺乏综合性，而且偏于急功近利出成果。尽管有一些已经开办多年并且也取得一定的成果，但是不利于从小全面地开发幼儿的德智综合能力力。中心建立之后第一件事就是进行广泛的宣传，扩大影响。同时利用已有的典型事例进行示范，取得教师、家长的信赖。在强手如云的幼教培训市场中占有一席之地。

五、市场分析：

从娃娃抓起的理念，早已经深入人心。绝大多数的家长已经清楚的认识到，为什么同样在学校接受同样的教育，享受同样的教育资源有的孩子学习成绩就好，有的孩子成绩就差。可见差就差在家庭教育与早期启蒙教育上。不要让孩子输在起跑线上几乎成为家长们的共识。现在的形势就是只要你的方法科学、切实可行，同时宣传到位就不愁没有市场。十多年来该方法的原创人曾经单打独斗的在甘肃省内外近百个幼儿园宣传推广。该方法经过十多年的反复试验教学，已经在实践中不断发展完善，积累了丰富的教学经验。前后曾培养过300多名幼儿，最大的已经上了初中。在进行幼儿培训的同时从XX年起，先后培训了甘肃会宁县幼儿园、兰州军区司令部幼儿园、北京阳光红学校、江苏泗洪树人学校、河南新乡天骄学校、青海大通幼儿园等150多名教师。实践证明这是一套行之有效的，简单易学的，有益幼儿智力发育的全新独创的新方法，其市场前景十分可观。

六、营销分析：

中心成立后拟分三步走，第一步在甘肃省内各地县做起招收推广人员，深入各市县幼儿园，宣传介绍幼儿德智全方位开发的意义，取得幼儿教育机构及家长的重视，开展培训。充分利用网络大力宣传，扩大影响。这种方法原创人已经在兰州、金昌、武威、永靖、白银、会宁、天水、武山、临潭、成县、华亭等地县实践过。第二步走出甘肃省到全国各地推广。原创人已经到过青海西宁、大通、格尔木，黑龙江齐齐哈尔，江苏泗洪、河南新乡、北京等地实践过。第三步在固定地点举办培训班，招收全国各地的教师、家长、大中专毕业生进行系统培训。这就需要做广告宣传。这也是中心最重要的任务。接受培训的教师、家长、毕业的大中专希望自主创业的学生，接受培训后就可以在自己的家乡开展此项培训工作，以培训幼儿为主。中心与之保持密切联系必要时做相应及时支持。逐渐形成连锁教育网络，为下一代的健康成长作出贡献。

七、融资管理：

中心起步所需无形资产，由原创人提供。其他则采取融资方式由出资者出资。所需投资为30万元。资本结构为无形资产占百分之二十。其中10万元用以广告宣传，4万元用于出版专用书籍和教学光盘。其他则用于租用教学场地、办公场所等开支。培训开始每人收培训费600元以一班30人计算收入18000元。各种教材包括教学光盘共100元，共3000元。总收入21000元。扣除各项支出可以盈利万元以上。初始投资者如果不愿继续投资，可以退出撤资。退出只享受回收初始投资金额。

附对于以此自主创业学生的一点建议

选择幼儿德智开发教育培训的自主创业的大中专学生，不必一开始把规模做大。可以按照原创者已有的成功经验，从少数幼儿培训开始起步。可以在家里收几个幼儿学生，注意必须有家长陪同学习。最好从自己家里的孩子，或者亲戚朋友的孩子做起，这样起步时就没有更大的资金投入。个人在接受培训开支600元，购买书籍关盘开支几百元总量不过千元。以招收5个幼儿每人收取书籍光盘100元，学费300元当期就可以盈利500元。按照5个月计算每月收入100元。如果招收的学生多就可以获得丰厚的回报。当然也可以根据不同的收入水平采取不同的收费标准。这样获利的空间就更大些。开始时要注意社会效益为第一位，教出优秀的学生扩大社会影响，为进一步发展奠定基础。

可见幼儿德智教育培训是一件投资少，无风险，见效快，社会效益明显的好项目。