【实招】让物业实现卓越和完美的精细化管理方案

第一篇：【实招】让物业实现卓越和完美的精细化管理方案

第一篇：工作流程及服务标准要精细化

一、拾遗管理

写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处。

精细化操作建议：

1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后，一定要及时上交公司统一处理，并马上告知公司服务台，由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主，有广播条件的通过广播寻找到失主；

2、找到失主后，失主应说清包内物品、证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找；

3、如果找不到失主，服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以方便顾客查找；

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”等提示牌。

二、搬家管理

写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员拦住，进行登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的“业主”再次询问，此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没多久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前一个月搬家一走了之。

精细化操作建议：

1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必须有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，一定要确认确实是业主开具的放行单；

2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；

3、如是业主给管理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记一定再次仔细核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况，确保万无一失；

4、业主资料要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新，是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况，以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅，防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象；

5、物品、业主经核对无误后，当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上；

6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。

三、装修管理

写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发现天花板内布线较多，于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的，管理处负责将天花板布线情况进行恢复。

精细化操作建议：

1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的具体内容及要求应清晰全面；

2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验，以防漏项；

3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特殊情况要予以标明；

4、加强维修的巡视检查次数，提高服务质量。

第二篇：维修讲解及记录工作精细化

一、维修程序

写字楼内一业主入驻不久，办公室里的小套间门锁不能开关了，于是给管理处打电话，要求赶快检查维修。维修人员立即赶到，熟练地将锁芯拆掉，换了新的安上。钥匙一开一试，门锁正常，故障排除了，于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付，认为维修人员未经检查测试，怎么就确认是这个锁芯的故障呢？定然是写字楼内这种故障太多了，由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好，应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录，请业主查看，证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说，业主这才解除疑虑交了维修费用。

精细化操作建议：

1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准，经业主同意后再进行维修；

2、每次维修结束要做好工作记录，以便关键时刻能派上用场；

3、物业管理服务工作要讲究时效，如果事先将工作做细，则事后会规避诸多麻烦，同时也会取得客户的信赖和认可。

二、维修方式

某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象，管理处随即通知了地产公司进行更换和修复，因施工人员紧张，四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工，地产施工人员通过管理处的协调，同意尽快在两天后处理此事，管理处安排维修人员，两天内，对长明灯白天将电源断掉，天黑前再将电源连接上。

精细化操作建议：

1、暴露的照明灯电源在修复之前，其附近一定要有警示标识，必要时应有保护措施，以文字形式告知业主，严防有触电或漏电现象。

2、加强巡视检查次数，提高工作质量。

第三篇：安全巡检工作要精细化

一、火情控制

某商场内一专卖厅新开业，在装修过程中，因施工人员违章操作，未及时清除易燃物品，导致电焊火花将碎木屑引燃，突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火，不料火情有进一步发展趋势，秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。

精细化操作建议：

1、增加装修现场及安全巡视频次，提高监督力度，必要时维修人员与秩序维护人员协调联动，内部保持沟通渠道畅通；

2、加强对装修工作的审批管理，对违章操作的情况在审批时进行告知并控制；

3、制定完善的消防管理体制，配备合理的秩序维护人员，定期举办消防演习；

4、将业主培训纳入公司整体培训体系，加强客户消防知识的宣传。

二、规范使用用电器

某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火，事后经物业管理处工程维修人员检查，起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前，因其射灯不符合《装修管理规定》，物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改，未被业主采纳，工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主，业主并未听取。直至发生起火事件后，专卖厅的负责人才按要求进行整改。

精细化操作建议：

1、加大现场装修安全用电的巡检力度，对违规用电坚决予以查处，从根本上避免火灾事故的发生；

2、物业公司应严格履行审批、验收程序，对不符合规定的装修，及时采取措施，令其整改，消除潜伏的隐患，确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见，避免违章现象的发生。若违章已经发生，针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为，并提出积极的整改意见；

3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患，对业主加强安全意识教育和宣传，同时业主不应存在侥幸麻痹心理，要严格按照《装修用电管理规定》执行。

第四篇：清洁服务工作要精细化

在商场二层的休息厅内，餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上，没过多久一位老年顾客在此经过，未看清地面的饮料而摔倒在地，家人找到管理处要求为老人进行体检。

精细化操作建议：

1、保洁员应立即采取紧急措施，置放“请绕行，防滑倒”的标识牌，并及时进行清洁；

2、如不能及时摆放标识牌，可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上，或工作人员站在泼洒的饮料处附近，告知顾客小心绕行，并迅速转告保洁员立即清洁；

3、增加保洁员的巡视频次，或者在客流高峰期内合理调配。

第五篇：钥匙领用、借用、使用及归还

写字楼内有业主办理入驻手续后，领了钥匙由工作人员带着去验房，但钥匙无论如何也打不开房间，业主因急于入驻而与工作人员争吵起来。工作人员一边安慰业主并致歉，一边派维修人员火速换上一副新锁，当场验证后，业主才放心的领走钥匙。

精细化操作建议：

1、房屋在接管验收时，钥匙一定要进行核对，确保接管的钥匙准确无误；

2、核对钥匙时务必做到将每把锁的每一把钥匙一一试开，而不能抽查；

3、如果发现钥匙与门锁不匹配的情况，应该马上采取措施进行更换；

4、钥匙由专人负责保管，做好记录并有发放人和领、借、使用人的签名，以及借出时间、事由和归还时间，当面清点，发放人在限定时间内负责追还；

5、钥匙一律存放在指定的钥匙箱内，由专人负责发放；

6、交还钥匙时，应履行清点的程序，确保交还的钥匙准确无误，并双方签名；

7、租户或业主领取钥匙的记录，要区分于领、借、使用人的记录。

第二篇：如何实现班组管理精细化

如何实现班组管理精细化

精细化是我国企业必须迈过的一道坎，也是持续改进电力生产班组管理水平的必由之路。精者，去粗也，不断提炼，精心筛选，从而找到解决问题的最佳方案；细者，入微也，究其根由，由粗及细，从而找到事物内在的联系和规律性。“细”是精细化的必然途径，“精”是精细化的自然结果。单纯看管理“精细”似乎是一个非常笼统的概念，怎么提升管理精细化，如何提升，提升什么，没有具体、明确的内容，但要是把它放到具体的业务管理中，就涉及到工作中的诸多方面，要具体问题具体分析，不能孤立地看问题，单一地去思维。

班组是企业的细胞，而班组管理是企业的灵魂。做好班组管理，在管理中不断提高，是应该思考的问题。班组如何实施精细化管理，提升生产班组管理水平；如何发挥班组员工的聪明才智，积极开展好班组建设；如何广开言路，开展好合理化建议活动，发挥小改、小革的效能作用，把班组各项工作做细做实，这才是关键。在开展精细化管理时，首先要把开展6H（生产现场六源）管理活动作为切入点。通过查找“六源”（污染源、清扫困难源、故障源、浪费源、缺陷源和危险源）和制定“六源”整治的一系列保障措施，使班组精细化管理的实施得到了保证，同时对推进精细化有了更深刻的认识。班组能否认识精细化，关注重点和细微并在具体工作中应用精细化，提高工作质量并形成员工自觉的行为和氛围，这是目的。

一、认识精细化 关注重点和细微

首先，对“精细化管理”要从思想上重视它，积极接受它。对自身来说，精细能体验个人的精明、细心的工作作风，能培养个人严谨扎实的工作风格，对待工作高标准、严要求，努力做到尽善尽美、精益求精。精细不是小气，是一种深度、一种拓展。它能培养人的一种深层次的文化，延伸成为个人的内在气质、工作习惯和素养，为以后工作、生活铺就平坦的路。对于企业精细化管理来说，是企业为适应集约化和规模化生产方式，建立目标细分、标准细分、任务细分、流程细分，实施精确计划、精确决策、精确控制、精确考核的一种科学管理模式。在管理上“精雕细琢”，充分调动员工的积极性，运用现代管理手段和方法，把技术管理、设备管理、安全管理、劳动管理、经济分析等抓细抓实，做到“细”。对工作过程，做到严谨、周密和细微，如工作的规范流程、计划方案、技术标准等；对工作结果的完美、有效和最佳，如规范流程的高效性、方案的效益性、技术指标的准确性等都做到“精”。

其次，应当正面认识“精细化管理”的内涵。第一，加强精细化管理，是要以贯彻落实科学发展观，在保证安全生产的前提下，有效扩大生产，保持可持续发展。第二，加强精细化管理，是要通过必要、合理和有效的控制，保证良好的质量和到位的服务，提高管理效率，降低管理相对成本，创出效益。管理的成本在所有工作中都存在，但是并不被人们所清晰认识。同样的工作，没有效率和效益，实际上是在浪费管理成本，而且是持续的浪费。但如果我们能认识和了解低效率和低效益的关键所在，关注重点和细微，完善流程并予以控制，责任到位，看似在增加工作量、增加投入、增加成本，但只要产生质变的结果，产出有价值的效益，实际上是降低了相对管理成本。第三，加强精细化管理，强调和提升价值的创造能力。我们通过实施6H管理活动这一举措，使设备管理、安全管理、基础管理、质量管理等都得以提升，充分说明推动了精细化管理和实施精细化的创造性和效益。

二、有序管理 健全制度 逐步推行班组精细化

有序管理的重点是先“理”后“管”。管理工作先淡化“管”的意识，包括权利和约束，通过梳理自己负责的工作内容，明确职责，掌握正确的工作方法，建立规范的工作流程，寻找工作和服务上的差距，并采用循序渐进的方式做细、求精。用精细化管理审视低效率、低效益的日常工作，并根据重要性和影响面确定改善的内容和目标，寻求突破点。因为，任何一项新工作、新任务、新项目、新技术、新工艺，都应当全新地将精细化管理灌入其中，确立新方法，建立新标准。方法和标准，就要依靠健全的制度，规范的标准制度，这不仅是指导，更重要的是约束和规范人的行为，并提升成为精细化管理工作的基础保障。从健全制度、夯实基础管理、统一标准着手，不断提高管理者的预测和控制能力，不断向精确的目标靠近。

三、班组“精细化管理”要有长久性

长久而坚定地实施精细化管理，应当有严格、可操作、有效的监督手段，否则会影响执行效果的评判。在“精细化管理”整个系统过程中，我们还应当及时地挖掘和发现执行中存在的问题，探索好的解决方法，科学持久地改进，将决定的事做正确。推进精细化管理，既是对传统粗放管理工作的警示，也是对发展新阶段管理工作提出的更高要求和标准，搞精细化不是形式，而应当付诸于行动中，不断学习，不断提高，使精细化管理成为我们共同的自觉思维和行为，并不断完善和发展精细化管理的内涵，使之持久化，真正改善管理工作、改善工作方法，适应竞争和发展环境的变化。

要生存和发展，就要不断地创新，但唯一不变的惟有精细化的管理。在班组实际生产管理中，把精细化管理的侧重点放在安全生产、质量管理、技术管理、基础管理等几个方面，切实加强精细化管理，使各项工作真正步入正规化、规范化和科学化管理的轨道。

四、运用“精细化管理”，提升班组具体工作质量

1、安全管理实施精细化。第一，要加大安全监督、检查的力度，及时排查和消除事故隐患，认真分析各种生产事故，吸取教训，举一反三，全面检查安全责任是否落实到位、安全措施是否得力、事故隐患是否存在、“四不放过”是否真正做到位等。扎扎实实地抓好安全工作，长期坚持查“六源”活动，并形成PDCA的闭环控制，确保安全生产过程的“细”与“实”。第二，班组安全管理的精细化，重点内容在现场管理。（1）配备完善的安全设施，消除装置性违章，保障作业过程的安全。（2）设备管理整洁，安全附件齐全，严格执行设备巡视、点检制度，及时消除事故隐患。（3）抓好安全培训，开展危险点分析与预控，消除人的不安全行为，杜绝物的不安全状况，严格执行安全纪律、工艺纪律、劳动纪律。（4）材料、备件摆放整齐，各种工具、器材实行定置管理，物放有序，安全标志齐全，色标醒目。（5）严格执行技术规程及班组安全制度。（6）班组员工要在生产现场做好各种信息的收集、传递、分析、处理工作，及时了解安全生产情况，及时处理生产中反映出的问题。各种原始记录必须做到准确、标准、规范。

2、质量管理实施精细化。全面推行 IS09000 质量管理体系，质量是企业的命脉。要严格按照体系文件的要求，对班组生产作业的全过程进行控制，从严规范管理，抓三项措施（组织措施、技术措施、安全措施）的落实、把好各质检点的验收关。搞好持续改进，提高检修质量，从保证设备稳定运行和可靠性出发，提升质量意识。

3、技术管理实施精细化。第一，在设备改造方面，坚持科技创新、挖潜改造，进行小改小革。以“小、实、活、新”为原则，开展“QC”现场攻关活动，解决设备中存在的先天不足和薄弱环节，提高设备的安全可靠性。第二，积极推广和应用新技术、新工艺、新设备，实现增产节资，控制费用，降低成本，促进技术进步。第三，在对外委托的设备改造施工中，要针对工程特点，组建项目团队，应用项目管理的四步法（启动、计划、实施跟踪与控制、收尾）进行项目管理，通过建立完整的组织措施，保证施工改造的有序进行，同时形成系统化的项目管理方法，才能提升技术管理水平。

4、基础管理实施精细化。管理说到底是如何完成任务、创造效益。基础管理的扎实与否，直接影响着班组整体管理水平。第一，必须依“三标一体”的具体要求，本着“标准化、规范化、科学化”的原则，尽量在基础工作的编制和整理上体现其“合理、实用、简洁”的特性，力求满足实际生产工作的需要，有利于生产管理，尽量避免形式化的东西，并虚心学习和改进不足，结合班组实际情况不断整改和细化基础工作，使班组基础管理更加完善并真正发挥作用。第二，夯实基础资料，班组要对所辖设备的技术资料要做到精细。设备系统图册要随系统的变化随时更改；备品配件清册要随设备的更新改造及时更新；设备台帐、技术报告等要分类保存、定置管理；设备历史记录要齐全、历史数据要准确，做到心中有数等等。这样全方位的支撑和精细的管理，才能保证基础资料管理的实效性和具体工作的融合性，才能保证班组各项工作落到实处。

五、结语

1、精细化管理需要我们不断完善流程、改进工作。通过精细管理，改进弊端，打造品牌。只有在“精细化管理工程”的核心精髓被全员接受和认同的情况下，全体员工建设精细管理工程的积极性和创造性才能最大限度地得到发挥，当基层每个员工体现精细化时，班组工作才能得到保证，企业才能得到有效的发展。

2、只有认识精细化 关注重点和细微，逐步推行精细化，运用“精细化管理”，才能提升具体工作质量。在生产班组实施精细化管理是一个动态、开放的系统工程，需要现场管理的班组长和技术人员具有较高的自身素质、强烈的事业心和责任感，既要懂生产、精技术、通安全、熟管理，又要有一套灵活的工作方法和思路。同时，在班组实施精细化管理，还要根据不同阶段、不同时期可能出现的新情况，不断细化和量化管理，实现整体工作的规范化管理与运作，以目标管理来保证各项要求的具体落实。

海尔的5S管理

现在很多企业都在推行5S管理，其中比较典型的应该是海尔集团的5S。而且它还在日本创建的“5S”现场管理模式基础上进行了补充，形成了“6S”管理体系。

一、“6S”管理的含义

日本企业流行“5S”管理法的内容包括：整理（Seiri）、整顿（Seiton）、清扫（Seisu）、清洁（Seiketsu）、素养（Shitsuke）管理活动。“5S”是对生产企业现场环境的综合治理，由此可以看出一个企业的管理水平，看出企业员工的素质。“5S”的核心是素养，没有职工队伍素养的相应提高，“5S”管理法难以开展和坚持下去。海尔增加了“安全（Safety）”，仍是S开头。海尔“6S”管理的基本含义如下：

整理：通过清理，将办公场所和工作现场中的物品按用和不用分开，需要品留下来，妥善保管，不需要品进行处理或报废，现场只保留必要的物品，进而改善作业环境，增加作业面积，提高工作效率。整顿：在清理的基础上，合理规划现场空间和工作场所，将需要品依据定位、定品、定量的标准，摆放整齐，予以标识，令所有人都清楚、都明白，使寻找需要品的时间减少为零，提高工作效率。

清扫：将办公场所和工作现场看得见、看不见的地方全部清扫干净，保持无垃圾、无灰尘、无脏污的干净整洁状态，防止污染发生，维护保养设备，改善生产经营环境，提升作业品质。

清洁：维护整理、整顿、清扫的成果，实行标准化、制度化，形成干净、卫生的工作环境，经常保持环境美观，创造明朗、干净的生产或工作现场。

素养：从根本上提升员工的素养，建立习惯与意识，养成严格遵守规章制度的好习惯、好作风，使整理、整顿、清扫、清洁等改善活动成为员工的自觉行动；进而提高企业管理水平，提升企业的美誉度。

安全：采取系统措施，建立人员、场地、物品的安全系统，建立发现安全隐患、避免和消除安全事故的机制，采取有效措施，使防伤病、防污、防火、防水、防盗、防损等保安措施落到实处，在工作状态、行为、设备及管理等一系列活动中，给员工带来既安全又舒适的工作环境。

二、“6S大脚印”的方法

在海尔的每个生产车间，在开班前、班后会的地方，有两个大脚印，颜色是黄的，被称为“6S大脚印”。“6S大脚印”前方一般都有高悬的一块大牌子，上面写着整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全几个大字。“6S”脚印旨在提醒上、下岗的员工，其责任区是否按“6S”要求做了，符合不符合“6S”标准。每日班后，班长都站在此处，总结当日“6S”及其它工作指标完成情况。班前会班长站在脚印上讲评昨日“6S”工作和当日要求，并要求昨日执行“6S”较差员工站在脚印上，检讨自己的工作，比如违背了“6S”中的哪一条，对自己工作中的缺点、不足，进行自我反省，负责人说明情况，进行沟通，并给予批评、帮助。

一开始，海尔只让工作中出了问题的员工站到大脚印上进行反省，以改进工作为目的，就事论事，制度公开，执行公正，这种当众自我批评的方式，对规范员工行为，起了显著作用，受到员工的普遍接受。

1998年，江泽民主席到海尔参观时，欣然站到大脚印上，人大常委会长吴邦国说：“主席，您站错了，那是工作有问题才站的”，江泽民反应机敏，马上说：“吾日三省吾身吗！”

这件事触动了海尔集团。此后，海尔把大脚印的黄角板改为绿角板，海尔不仅让当天工作上出错的员工站在上面，勇于承认错误，接受同事的批评，并进行自我反省。同时，鼓励当天做出成绩的员工站在上面，介绍工作经验和事迹，进而起到表彰先进、鞭策后进、激励全体的作用。2000年以后，海尔开始在海外建立工厂，由于文化差异，海尔在美国南卡工厂的美国员工们不愿意站在大脚印上充当“反面教员”，他们说，让员工站在“6S大脚印”上，是对员工的一种侮辱。经研究，工厂决定，变有问题反省为有成绩表扬，鼓励工作优秀员工站在“6S大脚印”上，与大家分享经验。

另外，海尔还坚持开“6S”班前会，在所有海尔海外工厂每天都必须召集一次，工作表现优异的员工要站在“6S大脚印”前，面向同事们介绍经验。

三、“6S大脚印”的推行

一是达成共识。在推行“6S”管理时，必须认识“6S”管理的真正意义，消除心理障碍，克服自以为是的排斥心理；树立严格、认真、执著、持之以恒精神，要让员工内心真正接受“6S”管理。

二是成立推行组织、明确责任。谁是“6S大脚印”的推行者？应该由有一定威望、协调能力强的中高层领导出任推行者，一般是直接管理生产的最高领导者。领导者必须身体力行，自己首先实行“6S大脚印”法，这样，在企业员工中全面推行“6S大脚印”方法，也就有了基础。

三是先试点后推广。通过样板解决引导问题。在试点中，要找出推行“6S大脚印”遇到的问题，为全面推行找出规律，扫除心理障碍，注重解决员工主动接受“6S大脚印”管理法问题。

四是全面推广。按单位制定实施“6S大脚印”管理方法的规划，包括宣传手段、思想沟通、教育训练、过程控制、检查评估等。

五是总结经验，使之规范化。要按单位总结“6S大脚印”管理方法的经验，形成管理制度，长期贯彻实施，并不断检查改进。“6S大脚印”方法已经深入到了海尔每一个员工的血液中，做到了“6S”，就是榜样，感到荣耀、自豪；做不到“6S”，感到羞耻，进而修正自己行为，直到完成“6S”要求。它不仅是一种有效的生产管理方法，更是融入了企业文化的现场管理法。

四、“6S”管理法的效果

企业追求卓越是建立在员工追求卓越的基础上。企业和员工追求卓越的前提是素质不断提升，理念、方法、机制、制度、执行、结果都要不断的自我超越。自我超越的人，必须具有批评和自我批评的素养，必须永不自满、永远进取。

海尔“6S”管理法的表现是“就事论事”，实质上是塑造企业和员工的“工作伦理”，真正意义在于追求卓越。“6S”管理法的实践证明，其效果显著。

首先是八个为零：亏损为零；不良为零；浪费为零；故障为零；切换产品时间为零；事故为零；投诉为零；缺勤率为零。

其次是树立海尔形象，6S成为最佳的推销员，在行业内被称赞为最干净、整洁的工场，无缺陷、无不良、配合度好的声誉远扬，忠实的顾客越来越多，来参观的人越来越多，争着到海尔工作的人越来越多。

第三是“6S”成为海尔品质零缺陷的护航者。提高员工品质意识，机械设备正常使用保养，产品按标准要求生产，检测仪器正确地使用和保养，干净整洁的生产现场，这是确保品质的前提.

第三篇：物业精细化管理服务

物业精细化管理服务

一、物业精细化管理服务四大要素

精细化物业管理服务作为企业的战略决策,是针对物业管理品质同质化现象加剧和业主更高期望以及来自社会外部一系列的巨大变化和挑战,是企业达成可持续发展目标及树立核心竞争力的重要途径.推行精细化管理是缓解社会资源约束矛盾的需要,也是适应市场发展.需求多样化.竞争更激烈的有效对策,更是企业加强基础工作.挖掘潜力.提高企业效益的有效途径.精细化物业管理服务的实质,就是具有较高管理基础.管理能力.服务水平的优秀企业,追求企业运营管理的标准化.专业化.规范化搜索的高阶段修炼,强调在企业管理的全过程都要注意对细节的观察和把握,涵盖从战略的制定到具体的执行.因此,本文以夯实基础管理.强化执行力度.提高企业效益为主线,明确专业化发展.职业化服务.集约化经营.精细化管理.品牌化建设的发展思路,确保企业持续.稳定.健康发展的角度,重点阐释物业精细化管理服务所应具备的四大要素.1、基础管理是核心

精细化的物业管理服务是一个系统工程,前提是需要具有较高的管理基础.管理能力.服务水平.一个基础管理松散不扎实的企业,是不可能做到精细化的管理服务.物业服务质量的提高必须着眼.立足于基础管理的各个方面与各个环节,让业主居住在工作.生活便利整洁.治安稳定的正常状态中,业主才能关注是否享受到更高层次的丰富多彩的社区文化生活或全面的商务服务.物业管理发展三0年来,物业管理服务的品质.内容已经出现同质化.大众化.普及化的趋势,而物业管理服务水平的高低,仍主要体现在各种基础项目的管理效果上,而业主的满意度始终是反映服务质量的最重要标准.然而,粗放式的物业管理服务已经不能满足作为物业管理消费者的业主日益“挑剔”的眼光与要求,物业服务企业要做到可持续发展,确保项目不至丢失,以及进一步提升品牌知名度,就必须从精细化做起,从提高自身基础管理水平做起.譬如,目前一些大型物业管理企业的基础管理已不适应企业的长远建设和持续发展,日渐庞大的规模与日益落后.松懈的管理之间存在着尖锐的矛盾,企业的管理机制.激励机制.竞争机制.约束机制.监控机制有待于进一步完善与规范.大多数企业还没有建立完善的风险预警机制.如财务风险不能得到及时反映,房屋维修资金的使用和管理问题突出.对管理风险.服务风险.灾害风险认识不到位.如停车场水淹.财物盗窃等等.基础管理作为实施精细化服务的关键步骤,有必要将其提升到战略的高度.因此,很有必要全面加强企业管理的基础建设,疏通企业的管理渠道,延伸企业的管理触角,规范企业的管理行为,锁紧企业的管理链条,完善一系列的企业管理.物业服务的“基本法”,梳理检讨各项规章制度及运作流程,督导各个相关环节的执行情况,堵截管理漏洞,消除服务盲点,全面夯实企业的基础管理.2、组织制度是保障

物业管理服务对象相对持久固定,需要管理服务更注重日常服务的统一和稳定,如果没有科学的组织机构.制度流程做保障,没有统一的标准和规范,就很难做到精细化服务.实际上,物业管理的精细化管理服务就是物业管理服务的规范化.表格化.标准化.数据化.理论化.从实践来看,物业管理服务的规范化.标准化,主要就是体现为建立和完善物业管理的规章制度,包括建立和完善物业管理企业的规章制度,才能使物业管理服务做到有章可循.操作上才能更规范.更标准,才能使成功的管理服务实践经验,转化为更先进的物业管理理论.反过来,又可以通过先进的物业管理理论指导修正管理服务实践.所谓物业管理表格化,是企业规范化管理的主要实施途径.把制度转化为表格,表格化是落实制度的重要途径.其具备简洁.明了.易操作的特点,易把制度化的东西转化为可实际操作的东西.数据化是企业规范管理的现实体现.只有数据最能体现结果.无论是制度化,还是表格化,最终能体现规范管理的只能是数据.数据最能体现成绩,最能表达结果.理论化是加快企业规范管理的实际成果.在数据化的基础上形成更高的理论体系,理论的创新,制度化建设才能不断完善.物业管理的精细化服务是一个规范化.标准化.制度化.程序化.表格化.数据化.理论化不断循环反复的过程.因而,在日常的物业管理服务中,企业有必要导入ISO9000国际服务质量体系,以对物业管理服务实践进行控制,这也是物业管理服务精细化的一个有效途径.其所包含的各种制度.原则以及方案等,作为各项业务的操作程序或指导性文件,可以通过规范整个操作过程甚至于每个环节来实现管理过程的程序化与效果的指标化,从而达成精细化管理服务的目的.3、集约经营是源泉

物业管理行业多年来长期提倡的是管理与服务,而对经营的问题涉及较少.这一现象的产生既有社会.业主.开发商的因素,也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差.诚然,管理和服务是物业管理企业的本业和对业主提供的基本产品,也是物业管理企业存在的价值及市场基础.但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段.物业管理服务公司作为企业,经营应是其基本的行为,只有依法进行经营,获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展的动力源泉.达到社会效益.环境效益与经济效益并重,良性稳健发展的目标.物业管理作为服务行业,它的发展与经济的增长.人们生活水平的提高有着密切的联系,这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业,不可能有暴利,所以要求物业管理服务企业必须规模化.集约化经营,这就决定了物业行业发展的方向.而在扎实的基础管理上增加服务内容,延伸服务内涵,创新服务模式,不仅使业主的物业管理消费需求得到满足,物业管理企业也可以发挥自身的特色服务,创造出发掘与延伸物业资源潜力的基础.因此,物业管理企业很有必要加快集约化.市场化.专业化的发展步伐,提高经营意识,提升盈利能力,充分利用物业管理的经营资质.范围和资源,开展多种经营,挖掘新的经济增长点,在物业管理增值服务上下工夫,这不仅能满足业主对物业管理服务的更全面物质需要,还能满足其心理感受.价值认同等人文需要,形成满足业主各方面需要的市场化经营体系.通过以物业管理服务为主,同时多种经营方式并存,各实体依托物业管理这个平台,对业主进行有偿服务,既拓展了服务领域,又延伸了企业创造效益的途径,也为业主提供了方便.4、专业水平是关键

我国物业管理发展三十年来虽然各方面都有了长足的进步,但我国物业管理行业专业化和职业化水平发展低下,已成为一个迫切需要解决的问题.物业管理服务企业的专业化.职业化.规范化管理服务能力有所欠缺,与行业的快速发展形势和业主的更高期望存在较大距离.管理模式需要创新再造,服务流程需要持续完善,员工素质需要全面提升,还没有形成一大批具有较高理论水平和丰富实践经验的专业化.职业化.年轻化的各层级人才队伍.试问,一个专业化.职业化水平低下的企业.行业,能为业主提供精细化的高端服务吗?答案是否定的.特别是物业管理企业在走精细化管理服务的过程中,需要全员的参与度与认可度,这就要求整个企业从高层到基层的所有员工,都必须具有专业化.职业化水平,培养精细化的管理服务意识,才能在改进管理方法.创新服务模式.优化服务流程上做到统一目标与方向,管理服务水平才能有脚踏实地的提高.因此说,提升企业.行业的专业化.职业化水平是物业管理精细化服务的关键.目前,我国物业服务行业已成长为一个有较大影响的产业,已开始呈现专业化.职业化的发展态势.从行业属性来看,物业管理不仅要对楼体.设备.设施.场地等不动产进行日常管理和维护,而且扩展到满足广大居民生活需求的各种服务,对专业化.职业化的要求毋容置疑.特别是在社会信息化.智能化和中国络化进程加快的今天,如何有效地组织高水准的专业化.职业化服务是物业管理行业必须认真思考的重要课题.特别是当前暴露出的业主对服务需求的多元化与物业服务能力有限性之间的矛盾,更是要求物业管理行业必须培养出具有专业职业素养.职业化行为规范.专业职业技能的人才队伍为业主提供专业服务.此外,物业管理企业要高度重视对专业分包业务的监控.有个别企业认为专项业务大多已分包予专业承包公司,就其具体操作制定标准并提出细化量化指标,对专业分包业务施行严格的监控似无必要.但从物业服务合同的角度分析,不论业务如何分包,在业主面前,物业服务企业对该部分业务的执行效果负有最终的责任,因而很有必要加大对专业分包的监控力度,以使其服务水平与物业管理企业的精细化高端服务相匹配.例如:某物业公司在实施精细化管理定位上,突出了“细化量化”,即在制定岗位责任制和各项规章制度过程中,把定量指标细化到物业管理各个角落,细化到每个人.每个配件.每度电.每支笔.每张纸,使每项工作始终都处于受控状态.同时,经过科学测算,把生产.服务和日常管理中所有能量化的指标全部量化,定出合理标准,做到管理全过程凭数据说话,以数据作为衡量工作的基本依据,减少了主观和人为因素.在工作方法上,讲求“严细实恒”.通过思想作风上严肃.组织程序上严谨.制度执行上严厉.基础管理上严格的工作态度和方法,对各项工作进行细致分工,努力做到管理无死角.服务无缺憾.业主无怨言.此外,还着力培养员工扎实的工作作风和坚持“物业管理三陆5天一个样”.“二四小时服务保质量”的理念,确保工作质量持续改进,循环上升

第四篇：物业精细化管理“手册”

物业精细化管理“手册”

物业精细化管理“手册”

第一篇：工作流程及服务标准要精细化

一、拾遗管理

写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时，发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包，于是拿起包找到该层的几家公司去询问，结果没有找到失主，于是就将包暂放到工作间内，打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包，马上返回洗手间却发现包不见了，看到公共通道做清洁工作的保洁员，就上前去询问，才知包已被她收起来，于是认为保洁员私藏客户的物品，投诉到管理处。

精细化操作建议：

1、为规范员工的拾遗管理，应制定完善的失物上交和认领程序，建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后，—定要及时上交公司统一处理，并马上告知公司服务台，由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主，有广播条件的通过广播寻找到失主：

2、找到失主后，失主应说清包内物品，证件、现金等，并凭有效证件认领，办理认领及签收手续，并且失物认领记录要健全，以备日后查找；

3、如果找不到失主，服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上，以方便顾客查找；

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”等提示牌。

二、搬家管理

写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员，被门岗秩序维护员拦住，进行登记并询问，同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主，秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租，租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的“业主”再次询问，此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久，业主本人已到现场，原来租户欠业主租金，想提前—个月搬家一走了之。

精细化操作建议：

1、租户搬出大件物品，须有业主的书面许可或相关证明，物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符，放行单必须有业主签名及公司盖章，不相符的只放行单据列明的物品，如业主不在场，一定要确认确实是业主开具的放行单；

2、如没有办理有效的放行手续时，应要求物主在办理有效放行手续后放行；

3、如是业主给管理处打来的电话，告知是自己同意搬出的，请物业予以放行，切记一定再次仔细核实业主的身份，如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况，确保万无一失；

4、业主资料要建立齐全，业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新，是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况，以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生，同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅，防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象；

5、物品、业主经核对无误后，当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上；

6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。

三、装修管理

写字楼内一租户入驻，履行验房及装修审批程序后，在装修时，发现天花板内布线较多，于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的，管理处负责将天花板布线情况进行恢复。

精细化操作建议：

1、入驻流程及退房流程应明确，对验房的具体内容及要求应清晰全面；

2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验，以防漏项；

3、相关流程做好记录，并有负责人签字，对特殊情况要予以标明；

4、加强维修的巡视检查次数，提高服务质量。第二篇：维修讲解及记录工作要精细化

一、维修程序

写字楼内一业主入驻不久，办公室里的小套间门锁不能开关了，于是给管理处打电话，要求赶快检查维修。维修人员立即赶到，熟练地将锁芯拆掉，换了新的安上。钥匙一开一试，门锁正常，故障排除了，于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付，认为维修人员未经检查测试，怎么就确认是这个锁芯的故障呢?定然是写字楼内这种故障太多了，由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好，应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录，请业主查看，证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说，业主这才解除疑虑交了维修费用。

精细化操作建议：

1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准，经业主同意后再进行维修；

2、每次维修结束要做好工作记录，以便关键时刻能派上用场；

3、物业管理服务工作要讲究时效，如果事先将工作做细，则事后会规避诸多麻烦，同时也会取得客户的信赖和认可。

二、维修方式

某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象，管理处随即通知了地产公司进行更换和修复。因施工人员紧张，四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工，地产施工人员通过管理处的协调，同意尽快在两天后处理此事，管理处安排维修人员。两天内，对长明灯白天将电源断掉，天黑前再将电源连接上。

精细化操作建议：

1、暴露的照明灯电源在修复之前。其附近一定要有警示标识，必要时应有保护措施。以文字形式告知业主，严防有触电或漏电现象。

2、加强巡视检查次数，提高工作质量。第三篇：安全巡检工作要精细化

一、火情控制

某商场内一专卖厅新开业，在装修过程中，因施工人员违章操作，未及时清除易燃物品，导致电焊火花将碎木屑引燃，突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火，不料火情有进一步发展趋势，秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势，一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。

精细化操作建议：

1、增加装修现场及安全巡视频次，提高监督力度，必要时维修人员与秩序维护人员协调联动，内部保持沟通渠道畅通；

2、加强对装修工作的审批管理，对违章操作的情况在审批时进行告知并控制；

3、制定完善的消防管理体制，配备合理的秩序维护人员，定期举办消防演习；

4、将业主培训纳入公司整体培训体系，加强客户消防知识的宣传。

二、规范使用用电器

某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火，事后经物业管理处工程维修人员检查，起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前，因其射灯不符合《装修管理规定》，物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改，未被业主采纳，工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主，业主并未听取。直至发生起火事件后，专卖厅的负责人才按要求进行整改。

精细化操作建议：

1、加大现场装修安全用电的巡检力度，对违规用电坚决予以查处，从根本上避免火灾事故的发生；

2、物业公司应严格履行审批、验收程序，对不符合规定的装修，及时采取措施，令其整改，消除潜伏的隐患，确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见，避免违章现象的发生。若违章已经发生，针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为，并提出积极的整改意见；

3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患，对业主加强安全意识教育和宣传，同时业主不应存在侥幸麻痹心理，要严格按照《装修用电管理规定》执行。

第四篇：清洁服务工作要精细化

在商场二层的休息厅内，餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上，没过多久一位老年顾客在此经过，未看清地面的饮料而摔倒在地，家人找到管理处要求为老人进行体检。

精细化操作建议：

1、保洁员应立即采取紧急措施，置放“请绕行，防滑倒”的标识牌，并及时进行清洁；

2、如不能及时摆放标识牌，可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上，或工作人员站在泼洒的饮料处附近，告知顾客小心绕行，并迅速转告保洁员立即清洁；

3、增加保洁员的巡视频次，或者在客流高峰期内合理调配。第五篇：钥匙领用、借用、使用及归还

写字楼内有业主办理入驻手续后，领了钥匙由工作人员带着去验房，但钥匙无论如何也打不开房间，业主因急于入驻而与工作人员争吵起来。工作人员一边安慰业主并致歉，一边派维修人员火速换上一副新锁，当场验证后，业主才放心的领走钥匙。

精细化操作建议：

1、房屋在接管验收时，钥匙一定要进行核对，确保接管的钥匙准确无误；

2、核对钥匙时务必做到将每把锁的每一把钥匙——试开，而不能抽查；

3、如果发现钥匙与门锁不匹配的情况。应该马上采取措施进行更换；

4、钥匙由专人负责保管，做好记录并有发放人和领、借、使用人的签名，以及借出时间、事由和归还时间，当面清点，发放人在限定时闻内负责追还；

5、钥匙一律存放在指定的钥匙箱内，由专人负责发放：

6、交还钥匙时，应履行清点的程序，确保交还的钥匙准确无误，并双方签名；

7、租户或业主领取钥匙的记录，要区分于领、借、使用人的记录。来源：现代物业

第五篇：加强精细化管理实现跨越式发展

加强精细化管理 实现跨越式发展

各位领导，同志们：

大家好！在这里我首先对县教育局领导给我这次汇报工作和向同志们学习的机会表示感谢！下面我将我校在精细化管理方面所做的工作向在座的各位领导和同志们做一简要汇报。我汇报的题目是《加强精细化管理 实现跨越式发展》。

根据《县教育局关于加强学校精细化管理的实施意见》的精神，及学区关于学校精细化管理的文件要求，结合我校实际我们认真研究制定了切实可行的实施方案，严抓精细化管理的各个细节，重视精细化管理的实施过程，在精细化管理中稳扎稳打，循序渐进地推进精细化管理工作，实现“事事有人管，人人都管事；管事凭效果，管人凭考核”的管理目标。

我校的精细化管理工作分三个阶段

第一阶段（2011年9月——2011年12月），严抓细节，整治校园环境。由我总牵头协调，高志勇、丁海英校长共同负责校园的环境管理工作，中层领导和各班主任为具体负责人。我们把校园分成室外卫生区、教室、各功能室、办公用房和学生宿舍五大块。每一块都有专人负责，分工明确，责任到人，层层抓落实。室外卫生区由丁海英校长负责，教室由高志勇校长负责，各功能室由张彦岭校长负责，办公用房由徐尚周负责，学生宿舍由丁海英校长、路彦宏负责。我们规定了整治环境的时间，每天7:50 1

——8：10分。我们制定了详细的检查评分标准，按照标准每天上午九点前进行统一检查评比，评比记录作为分包责任人和班级量化考核的重要依据。

在这里我着重介绍一下我校的学生宿舍，现在学生宿舍窗明几净，床铺平整有序，宿舍内空气清新，受到学生家长的好评。学生宿舍由宿舍长按人数分成3——5个值日小组，每天打扫两次，由班主任、值班教师督促，宿舍长负责安排。制定了严格的卫生标准。学校成立宿舍卫生检查小组，每周两次联查，还进行不定期抽查，进行评比后全校公布结果，并将检查结果存档，作为班级考核和班主任、值班教师绩效的主要依据。

我们在保持第一阶段成果的基础上，进行第二阶段的工作。

第二阶段（2012年2月——2012年3月）防微杜渐打造平安和谐校园。我们严抓细防，把校园安全当成头等大事来抓，学校成立了校园安全领导小组，由我任组长，张彦岭校长为副组长，其他班子成员和班主任为成员，从

1、签订安全责任书。

2、排查安全隐患

3、清查学生往返校。

4、实行24小时无缝隙管理。

5、开展安全逃生演练。

6、组织校园、路口值班“巡逻”。狠抓学校安全，打造平安和谐校园。我们把3月12日——3月16日确定为安全教育周，开展了“五个一”活动，进行一次安全隐患大排查、进行一次师生矛盾纠纷大排查、进行一次管制刀具危险物品大清查、召开一次安全教育班会、召开一次安全教育全体师生会。

各位领导同志们，虽然我们在学校精细化管理方面做个大量的工作，但与局领导的要求仍存在一些差距和不足，今后将按照局领导的要求，认真学习兄弟单位的经验，继续努力，查找不足，振奋精神，扎实工作，在今后的工作中取得更优异的成绩。

田付村中学

2012年3月22日