物业管理日常维修注意的细节

第一篇：物业管理日常维修注意的细节

日常维修注意的细节

维修电工日常工作内容

1、全体人员9:00前到岗，9:00－9:20 各楼层照明插座送电，9:25 全部人员返回值班室。2、9:30 根据维修保养、检修计划及保修登记表分配工作：

（１）定期对各楼层天花照明、电井各配电箱柜、风机房、控制箱进行检查并填写监督检查记录表做好记录；

（２）水电班长安排计划性维修保养工作；

（３）根据管理处的保修登记表对各楼层所报的维修申请进行处理；（４）楼层检查应分别有序进行，巡检应在1.5小时内完成。

（５）维修人员维修应按规定填写维修实施记录表或服务工作单，并注意填写清楚时间，维修完成后应立即返回值班室，以便接受新的工作任务。各楼层维修事项不得拖延积压。

（６）离开值班室工作时，应告知水电班长外出地点，工作完成后汇报情况，如无特殊情况，维修人员不应在途中接受维修申请。

（７）值班室应经常保持有人员待命，（值班室电话23335850）维修人员不得在楼层闲逛。

（８）楼层维修时，除特殊情况，维修人员应走员工通道。3、12:00-14:00分别为就餐时间和休息，值班室必须保留人员值岗。4、14:00 全部人员到岗，开始进行工作，见第2 条。

5、16:00 水电班长主持每日工作例会。

6、16:30-17:00 对各楼层维修问题进行复查。7、18:00 就餐及下班时间。

电工日常维修注意事项

一．维修检查的顺序

1、先动口再动手

对于有故障的电气设备，不应急于动手，应先询问产生故障的前后经过及故障现象。对于生疏的设备，还应先熟悉电路原理和结构特点，遵守相应规则。拆卸前要充分熟悉每个电气部件的功能、位置、连接方式以及与周围其他器件的关系，在没有组装图的情况下，应一边拆卸，一边画草图，并记上标记。

2、先外部后内部

应先检查设备有无明显裂痕、缺损，了解其维修史、使用年限等，然后再对机内进行检查。拆前应排队周边的故障因素，确定为机内故障后才能拆卸，否则，盲目拆卸，可能将设备越修越坏

3、先机械后电气

只有在确定机械零件无故障后，再进行电气方面的检查。检查电路故障时，应利用检测仪器 寻找故障部位，确认无接触不良故障后，再有针对性地查看线路与机械的运作关系，以免误判。

4、先静态后动态

在设备未通电时，判断电气设备按钮、接触器、热继电器以及保险丝的好坏，从而判定故障的所在。通电试验，听其声、测参数、判断故障，最后进行维修。如在电动机缺相时，若测量三相电压值无法着判别时，就应该听其声，单独测每相对地电压，方可判断哪一相缺损。

5、先清洁后维修 对污染较重的电气设备，先对其按钮、接线点、接触点进行清洁，检查外部控制键是否失灵。许多故障都是由脏污及导电尘块引起的，一经清洁故障往往会排除。

6、先电源后设备

电源部分的故障率在整个故障设备中占的比例很高，所以先检修电源往往可以事半功倍。

7、先普遍后特殊

因装配配件质量或其他设备故障而引起的故障，一般占常见故障的50%左右。电气设备的特殊故障多为软故障，要靠经验和仪表来测量和维修。

8、先外围后内部

先不要急于更换损坏的电气部件，在确认外围设备电路正常时，再考虑更换损坏的电气部件。

9、先直流后交流检修时，必须先检查直流回路静态工作点，再交流回路动态工作点。

10、先故障后调试

对于调试和故障并存的电气设备，应先排除故障，再进行调试，调试必须在电气线路速的前 提下进行。

二．检查方法和操作

1、直观法

直观法是根据电器故障的外部表现，通过看、闻、听等手段，检查、判断故障的方法。（1）检查步骤：

调查情况：向操作者和故障在场人员询问情况，包括故障外部表现、大致部位、发生故障时 环境情况。如有无异常气体、明火、热源是否靠近电器、有无腐蚀性气体侵入、有无漏水，是否有人修理过，修理的内容等等。

初步检查：根据调查的情况，看有关电器外部有无损坏、连线有无断路、松动，绝缘有无烧 焦，螺旋熔断器的熔断指示器是否跳出，电器有无进水、油垢，开关位置是否正确等。试车：通过初步检查，确认有会使故障进一步扩大和造成人身、设备事故后，可进一步试车 检查，试车中要注意有无严重跳火、异常气味、异常声音等现象，一经发现应立即停车，切断电源。注意检查电器的温升及电器的动作程序是否符合电气设备原理图的要求，从而发现故障部位。（2）检查方法：

观察火花：电器的触点在闭合、分断电路或导线线头松动时会产生火花，因此可以根据火花 的有无、大小等现象来检查电器故障。例如，正常紧固的导线与螺钉间发现有火花时，说明线头松动或接触不良。电器的触点在闭合、分断电路时跳火说明电路通，不跳火说明电路不通。控制电动机的接触器主触点两相有火花、一相无火花时，表明无火花的一相触点接触不良或这一相电路断路；三相中两相的火花比正常大，别一相比正常小，可初步判断为电动机相间短路或接地；三相火花都比正常大，可能是电动机过载或机械部分卡住。在辅助电路中，接触器线圈电路通电后，衔铁不吸合，要分清是电路断路还是接触器机械部分卡住造成的。可按一下启动按钮，如按钮常开触点闭合位置断开时有轻微的火花，说明电路通路，故障在接触器的机械部分；如触点间无火花，说明电路是断路。

（3）动作程序：

电器的动作程序应符合电气说明书和图纸的要求。如某一电路上的电器动作过早、过晚或 不动作，说明该电路或电器有故障。还可以根据电器发出的声音、温度、压力、气味等分析判断故障。运用直观法，不但可以确定简单的故障，还可以把较复杂的故障缩小到较小的范围。

2、测量电压法

测量电压法是根据电器的供电方式，测量各点的电压值与电流值并与正常值比较。具体可分 为分阶测量法、分段测量法和点测法。

3、测电阻法

可分为分阶测量法和分段测量法。这两种方法适用于开关、电器分布距离较大的电气设备。

4、对比、置换元件、逐步开路（或接入）法

（1）对比法：把检测数据与图纸资料及平时记录的正常参数相比较来判断故障。对无资料又无平时记录的电器，可与同型号的完好电器相比较。电路中的电器元件属于同样控制性质或多个元件共同控制同一设备时，可以利用其他相似的或同一电源的元件动作情况来判断故障。

（2）置转换元件法：某些电路的故障原因不易确定或检查时间过长时，但是为了保证电气设备的利用率，可转换同一相性能良好的元器件实验，以证实故障是否由此电器引起。运用转换元件法检查时应注意，当把原电器拆下后，要认真检查是否已经损坏，只有肯定是 由于该电器本身因素造成损坏时，才能换上新电器，以免新换元件再次损坏。

（3）逐步开路（或接入）法：多支路并联且控制较复杂的电路短路或接地时，一般有明显的外部表现，如冒烟、有火花等。电动机内部或带有护罩的电路短路、接地时，除熔断器熔断外，不易发现其他外部现象。这种情况可采用逐步开路（或接入）法检查。

逐步开路法：遇到难以检查的短路或接地故障，可重新更换熔体，把多支路交联电路，一路一路逐步或重点地从电路中断开，然后通电试验，若熔断器一再熔断，故障就在刚刚断开的这条电路上。然后再将这条支路分成几段，逐段地接入电路。当接入某段电路时熔断器又熔断，故障就在这段电路及某电器元件上。这种方法简单，但容易把损坏不严重的电器元件彻底烧毁。逐步接入法：电路出现短路或接地故障时，换上新熔断器逐步或重点地将各支路一条一条的接入电源，重新试验。当接到某段时熔断器又熔断，故障就在刚刚接入的这条电路及其所包含的电器元件上。

5、强迫闭合法 在排除电器故障时，经过直观检查后没有找到故障点而手下也没有适当的仪表进行测量，可 用一绝缘棒将有关继电器、接触器、电磁铁等用外力强行按下，使其常开触点闭合，然后观察电器部分或机械部分出现的各种现象，如电动机从不转到转动，设备相应的部分从不动到正常运行等。

6、短接法

设备电路或电器的故障大致归纳为短路、过载、断路、接地、接线错误、电器的电磁及机械 部分故障等六类。诸类故障中出现较多的为断路故障。它包括导线断路、虚连、松动、触点接触不良、虚焊、假焊、熔断器熔断等。对这类故障除用电阻法、电压法检查外，还有一种更为简单可靠的方法，就是短接法。方法是用一根良好绝缘的导线，将所怀疑的断路部位短路接起来，如短接到某处，电路工作恢复正常，说明该处断路。具体操作可分为局部短接法和长短接法。

以上几种检查方法，要活学活用，遵守安全操作规章。对于连续烧坏的元器件应查明原因后再进行更换；电压测量时应考虑到导线的压降；不违反设备电器控制的原则，试车时手不得离开电源开关，并且保险应使用等量或略小于额定电流；注意测量仪器的挡位的选择。无火花，说明电路是断路。

第二篇：科学控制物业管理日常维修的时间要素

科学控制物业管理日常维修的时间要素

郭向东/《中国建设信息》/20060808

建设部颁发的全国物业管理示范项目的系列标准中把零修急修及时率作为了衡量和考核物业管理服务质量的重要指标。如何正确地理解和执行这个考核标准，对于许多物业管理公司来说，是一个需要认真探讨的问题。

一、确定服务标准指标的原则

在讨论服务标准指标概念的时候，我们首先必须认识确定标准指标的原则。确定标准指标有三个重要的原则，一是该指标能够客观地反映要素的内容；二是该指标能够反映要素的实质内容；三是该指标是可以用现实的管理或技术手段加以衡量并加以有效控制的。

其一，标准指标应该是客观评价出的结果。也就是说，服务工作是否及时或合格必须由服务提供一方以外的第二方或第三方作出评价，而不是由服务提供方主观作出评价。无论服务质量的最终结果通过了怎样的统计分析方法来进行统计和分析，其基础原始资料必须是客观的，而且通过统计分析得出的结论必须真实地反映原始资料的评价内容，而不能通过统计分析的过程将这些客观评价内容加以曲解。

其二，服务标准指标必须反映服务要素的实质内容。任何一个服务要素通常由一个或若干个因素起决定作用。当我们用量化的指标去控制这些因素时，服务要素的活动过程就能受到控制。关键在于选择的指标必须能够反映这种决定作用。例如，选择控制设备运行的服务质量的指标就不能采用设备完好率的指标，而必须选择设备运行过程的故障停机率，设备完好率是衡量设备技术性能的指标，不能反映设备的运行质量，因为技术性能完好的设备只是设备正常运行的必要条件，但不是充分条件。

其三，选择的指标必须是用现实的管理或技术手段所可以衡量和加以控制的。所谓的技术手段，就是检测设备或仪器，所谓的管理手段，就是科学的人为评价方法。在物业管理活动中，我们可以设想出许多的活动评价指标，但事实上，有些评价指标是难以衡量的，或者准确地说，是无法采用现实的管理手段或技术手段进行测量的，因此只能是理论上的概念。在实际工作中，如果要掌握衡量这些指标的测量手段，就必须付出昂贵的成本，或者购买相当昂贵的测量设备，或者构筑过于复杂而严密的管理流程体系。这些显然不是今天的物业管理公司所能做到的。

选择一个指标，目的是用来控制服务活动过程和质量。因此，指标本身必须受控，而且是物业管理公司所能采用现实的管理手段或技术手段对其进行控制。

如果不能控制，指标的确立就没有任何意义。因此，在选择评价指标时，我们应当选择可以衡量和控制的指标。

二、对零修急修及时率概念的认识

日常维修是物业管理服务的一项活动内容。日常维修的服务质量至少要包含两方面的要求，一是维修的效果要好，二是维修要及时。前者可以采用零修急修返修率的评价指标，后者则可以采用零修急修及时率的评价指标。对前者，我们可以称之为日常维修的质量要素，对后者，我们可以称之为日常维修的时间要素。

1、从服务质量标准指标必须具有客观性的观点确定日常维修的时间指标：对维修方来说，日常维修的工作流程可以这样描述：维修业务的受理--对现场故障进行诊断--准备维修材料和器材--实施维修--维修效果确认。维修方据此确定工序时间。

对于报修方来说，与他有关的时间概念是，什么时候报修的，维修工什么时候到达现场的，维修任务是什么时候完成的。

从服务质量的评价指标必须具有客观性这一观点出发，最终需要控制的维修工作的时间概念实际上就是报修时刻、到场时刻和完成时刻。围绕这三个时间概念而在维修方那里需要根据整个流程确定的工序时间属于维修方服务过程工序控制的范畴，是为了这三个时间目标服务的。

可以纳入物业管理服务质量指标的日常维修时间要素包括：到场时间--报修时刻至到场时刻的时间间隔；维修时间--到场时刻至完成时刻的时间间隔。当物业管理公司作出上述标准指标的承诺以后，报修方对维修方执行维修任务时完成上述指标的书面确认是评价维修方是否达到服务目标的唯一的客观依据。

2、从服务质量标准指标必须具有实质性的观点确定日常维修的时间指标：这两种标准指标都是非常重要的。客户肯定具有对维修的尽快完成的要求，同时，客户等待维修人员到场的焦急心理应该引起物业管理公司的极大重视。事实上，根据统计调查，客户对维修人员到场的等待比对维修工作的完成的等待更为焦急。

3、从服务质量标准指标必须具有可衡量和可受控性的观点确定日常维修的时间指标：

从表面上看，报修方可以采用最简单的方法确认维修的到场时间和完成时间。但是，事实上，难点在于维修方怎样确立标准。

例如，很难确定每一种维修任务的完成时间标准。有一些简单的维修任务如更换照明灯具、更换门锁、更换水嘴，尚能事先估算出作业的时间定额。但是许多复杂的维修任务如排除防水层被破坏造成的故障、地下水渗漏、沉降变化造成的故障等，很难事先确定一个完成时间标准，有时连诊断故障原因的时间长短都很难精确地估计。尽管是解决客户很重视的漏水问题，如果漏水是由于上述原因，对这些维修任务，物业管理公司怎么可能在服务指南或合同中作出完成时间的承诺。

因此，在日常维修的时间要素控制的问题上，最难衡量和控制的就是维修的完成时间的标准指标。

尽管对物业管理日常维修完成时间的标准考核是难以直接、直观和精确地进行的，但是，难衡量并不就是不能衡量，物业管理公司应该在具体维修项目的实施过程当中，精心组织，尽可能地把握整个维修工程进度，并耐心细致地与客户进行沟通。与此同时，物业管理公司应该把随机作出的工程进度承诺和实际工程进度的客户确认留档，并作出统计分析，总结出规律，逐步地纳入标准化管理。维修完成时间管理的标准化水平越高，公司的技术和管理水平也就越高。

对于到场时间的指标来说，确实是比较容易衡量和控制的。物业管理公司也能比较容易地规定出到场时间的标准指标。

物业管理公司制订了日常维修标准指标之后，应在岗位工作标准和作业指导书中予以明确规定。

三、控制物业管理日常维修时间要素的方法

要科学控制物业管理日常维修的时间要素，必须采取科学、有效的措施和使用必要的手段。这些措施和手段就是：

--准确涵盖整个业务的管理控制流程；

--完整的、真实的和具有可追溯性的记录；

--精确的测量手段；

--灵敏的信息传递系统；

--快速而强有力的校正控制机制。

物业管理日常维修业务的整个流程应该包含这些内容：

1、用户报修和派工过程；

2、维修材料组织过程；

3、维修的实施以及用户对维修过程和结果的确认；

4、维修回访；

5、对维修工作情况的总结统计以及对存在的问题进行纠正。

对于物业管理日常维修业务来说，记录通常就是指报修单（维修任务派工单）、电话报修记录、领料单、电话维修回访记录、维修统计表（包括合格率统计表和及时率统计表）以及采取纠正和预防措施的质量记录。相关记录应建立关联或链接，例如在领料单上应有报修单编号的记录。

其中，核心的记录是报修单，它在物业管理日常维修的管理中具有核心的作用。报修单中与日常维修时间要素有关的内容包括报修时刻、派工时刻、到场时刻和完工时刻的准确时间记录。其中，报修时刻和派工时刻应由调度人员填写，到场时刻和完工时刻由维修工填写。派工时刻由维修工签字确认，报修时刻、到场时刻和完工时刻应由用户签字确认。

信息传递系统必须灵敏。这包含两个内容，一是从组织上建立科学的调度指挥系统，明确维修工作的程序，并严格职责划分，对各岗位都要提出有关工作的时间要求，并在各岗位工作标准和作业指导书中，作出明确规定；二是要在各种相关记录之间要建立关联或链接。从任一记录都能够迅速查索到报修单。此外，对电话报修记录和电话回访记录与报修单结果不一致的，要进行核查，并作出核查记录。

物业管理公司应当建立科学的统计制度。对日常维修时间要素的管理，要通过原始记录编制维修及时率月统计表、季统计表和年统计表。维修及时率的计算公式为：

当期达到标准指标的维修件数

零修急修及时率=----------------------------* 100%

当期总维修件数

物业管理公司应对未达到标准指标的维修事件进行调查和分析，找出原因，采取纠正和预防措施，并对责任人进行查处。

第三篇：孔雀鱼日常饲养管理需要注意的细节

孔雀鱼日常饲养管理需要注意的细节

1）每日培养良好的养鱼习惯，在喂食或换水时，随时观察鱼的状态，便于及时发现问题；

2）换水不要过勤，视鱼状态调整更换水；换水频率及换水量多寡并没有一定严格的要求，要视过滤系统及养殖密度而定，所以，随时观察鱼的表现；

3）喂食要少量多次，宁少勿多，不要突然大幅加大投喂量，如果硝化系统不够强大的话，极易引起系统的动荡或崩溃；

4）不要过于勤快，将过滤棉清洗的过于干净，特别是生化棉，它是硝化细菌的温床，如果过于清洗，容易导致系统的崩溃；

5）严格控制鱼的饲养密度，特别注意不要一次入缸鱼量过多，导致系统承受不住而崩溃；

6）建议过滤系统一定要强大，建立一个由过滤棉另加一块生化棉的过滤系统对于养孔雀鱼来说就足够，这样的系统较稳定；

7）注意平时换的水一定要经过晾晒2-3天，如果加上爆气最少也要经过24小时，所以准备一个大困水缸或桶是必不可少的；

8）活虫喂养者一定要注意消毒，有条件的话使用臭氧消毒法是最方便且安全的。

第四篇：日常维修合同

华新集团日常维修工程施工合同

甲方：华新集团有限公司 乙方：黄石市黄石港建筑工程公司

按照《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的原则，甲方特将华新住宅区维修改造工程委托给乙方，经双方协商一致，订立本合同，以资共同履行。

一、工程概况

1、工程名称：华新住宅区维修改造及华新集团办公区域维修工程。

2、工程地点：华新一村、二村、三四村、团城山、石料山住宅区；华新集团办公场所。

3、工程主要内容：（1）住宅区屋面防水处理；（2）住宅区破损女儿墙、挡土墙、防护砖墙，水沟、窨井、盖板及散水路面等修复。（3）离退办南北活动室及集团办公室日常维修；（4）上级交待的其它维修工作。

二、工程期限

1、本工程工期自2016年2月至2017年2月28日止。

2、如遇下列情况，经甲方现场代表签证后，工期相应顺延，并用书面形式确保顺延期限。

（1）不属包干范围内的重大设计变更影响进度者。（2）因遇人力不可抗拒的自然灾害而影响进度者。（3）因甲方原因影响进度者。

三、承包及结算方式

1、工程采取包工包料。

2、工程结算定额部分执行鄂建[2008]214号文颁发《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》及相关配套文件取费，人工费按鄂建文[2012]85号文执行，主材价差参考施工月份黄石相应信息价及市场价。计日工按双方协商150元/工日结算，只取税其它任何费用不计。工时以当天任务为准，最长时限12小时，但时长少于半天的按半个工日计算。待工程完工经验收合格后，据实验收工程量按以上标准结算。

四、双方责任

1、开工前甲方向乙方提交施工现场具体情况，并带乙方现场察看，熟悉施工现场。

2、开工前，乙方将施工计划和进度计划报告给甲方。

3、甲方指派代表管理现场，按合同约定履行职责，监督工程施工质量及协调处理施工现场的外界矛盾。

4、乙方在施工过程中不得损坏地下管线和邻近构建物，如有损坏造成的一切损失均由乙方承担。

5、本合同所指工程未经甲方同意乙方不得随意转包他方施工，否则甲方有权终止合同，所造成的损失由乙方承担。

五、材料供应

1、本工程所需材料均由乙方自行采购，但必须是附有合格证书的合格产品。

2、乙方不得使用不合格材料，否则无条件返工由此造成的损失由乙方承担。

六、工程质量

1、乙方必须严格按国家现行有关规范施工，接受甲方代表的监督检查，确保一次性验收合格。

2、工程质量达不到标准导致验收不合格，所发生返工等费用由乙方承担，并视工程大小处以200-2000元不等的罚款，最高不超过工程总价的20%。

3、质量保修：工程质量保修以竣工验收合格日开始，由乙方按照国家规定进行保修。

七、安全施工

1、乙方应对施工现场人员进行安全、文明施工教育，并在施工现场设置施工围栏及醒目安全标志。

2、乙方负责施工安全防护及技术措施，确保施工作业人员人身、设备安全，如发生安全事故，一切损失由乙方承担。

八、违约责任

1、本合同由甲、乙双方共同遵守，任何一方未按合同条款规定履行责任，都应承担违约责任。

2、合同签订后，未经双方同意，任何一方不得随意变更和解除合同，否则应承担对方因合同变更或解除造成的经济损失。

九、附则

1、本合同自双方签字盖章之日起生效。

2、本合同一式四份，甲、乙双方各持二份

甲方（盖章）乙方（盖章）

甲方代表乙方代表

年月日年月日

第五篇：维修专项物业管理

维修专项物业管理

一、行政管理

（一）人员管理

1、人员调配、职责分工

2、人员工资标准制定、发放

3、人员培训

（二）制度管理

1、制度拟定、落实

2、质量与安全

3、人员考核

4、计划编制

（三）资料管理

二、业务管理

1、日常巡检工作

2、日常维修工作

3、设备机房定期保养

4、甲方专项分包巡检