分析公共秩序维护者和保安的区别★

第一篇：分析公共秩序维护者和保安的区别

分析“公共秩序维护者”和“保安”的区别

秩序维护员是指受聘于物业或安防管理企业，按有关规定、行业规范或管理企业规章制度，具体实施维护管理区域公共秩序的工作人员。负责维护管理区域内的公共秩序，协助做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作。“公共秩序管理”与通常人们所说的“保安”是两个不同的概念。主要的区别在于两者的工作性质的不同。

《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

从以上两条规定可以看出，物业管理服务的内容包括“维护相关区域内秩序的活动”，物业服务企业的职责包括“协助做好物业管理区域的安全防范工作”。另外，从《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》的相关规定来看，均明确物业服务成本中包含“秩序维护费”的内容，并无“保安费”的表述。

关于此称谓实际工作中，物业服务企业对从事维护公共秩序和协助安全防范岗位的工作人员，大多习惯称之为“保安员”，业主及使用人也沿用这种称谓。但是，由“保安”一词隐含“保证安全”、“保护安全”之意，与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责并不相符。同时，物业服务企业从事的守望、守护以及公共秩序维护工作，与配有防卫器械和枪支从事武装守护、护卫服务等各种保安服务有着本质区别。物业服务企业的秩序管理人员使用“保安员”称谓，容易引起误解，产生物业服务企业承担“保证业主人身和财产安全”的错觉，以往也曾出现过业主以“保安”为由追究物业服务企业管理责任的案例，引发诸多矛盾和纠纷，给管理服务工作造成被动，给行业健康发展带来不利影响。

为消除不必要的误解，准确界定行业责任，今后物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓，不再使用“保安员”的称谓。物业服务企业在签订物业服务合同时，应与业主进行充分协商，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。

小区治安保障主要是公安部门的职责。由于物业公司及人员并没有执法权，在小区安全防范中只能起到协助作用。

举例来说，小区“秩序维护员”可以通过不间断的巡逻，减少小区发生盗窃或伤人事件；一旦发现盗窃等治安事件，“秩序维护员”应当第一时间报警，协助警察的工作。但如果要将所有发生在小区内的盗窃、伤人事件都归咎于物业工作不力，就未免不尽合理了。根据司法实践，小区内发生的盗窃等事件，要看物业公司是否尽心尽责，假如是由于物业公司疏于管理造成的，那么物业公司应当承担责任，假如物业公司已按合同约定，采取了巡逻、来客登记等措施，由于作案者手法隐蔽而造成了治安事件，那也不能完全怪罪于物业公司。

而保安是指保卫治安，防止在生产过程中发生人身事故，从事保卫治安工作的人。中国保安行业的传统业务范围主要有门卫、守护、巡逻、营业性文体活动的安全服务、武装押运、道路交通协管、特殊性安全服务、保安器材营销、保安咨询、承接安防工程和建立安防系统、社会性保安服务等。在改革的背景下，保安服务业已朝着物业小区、中小学、大型活动保卫、停车场看护、海上等新的服务领域延伸，现在保安服务企业也决计参与娱乐场所及网吧等特种行业单位、剧毒爆炸等危险品配送领域、企业事业单位、各类学校、物业小区、金融领域、停车场、保安技防、特种护卫犬、开锁业、商业性大型活动安保工作、交通协管、废品收购、典当等行业拓展，转变经营理念、拓宽服务领域，已成为越来越多的城市大力发展保安服务业的产业化策略。

所谓在物业管理行业里的小区保安，其实质和职责是服务小区业主，做好小区秩序维护及安保工作。因此在工作内容上，“公共秩序维护员”和“保安”有着本质的区别。

第二篇：保安流失分析

保安流失的原因分析

在服务行业里，保安的流失率是比较高的。据估计，保安企业员工的年平均流失率为30%，高的达到80%。保安高流失的主要原因是什么？流失的保安跳槽到哪里去了？从整个社会的角度来看，保安的流动有利于实现人力资源的合理配置，从而提高人力资源的使用效率；从公司的角度来看，适度的人员流动，可优化公司内部人员结构，使公司充满生机和活力。合理的人员流动无论是对社会还是对企业来说，都是必须而合理的。但是，如果员工频繁流动，企业就要引起高度重视。现在，保安人员的大量流失和所造成的保安队伍不稳定现象，已严重影响到了保安企业的队伍建设和正常经营。保安流失原因分析

一名理性的员工对于离职跳槽问题会持谨慎态度。对于保安流失原因的分析研究表明，一般情况下，单一因素是不足以促使保安采取离职跳槽行动的，所以导致保安流失的原因常常是多方面的。从调查中我们了解到，导致保安产生辞职念头的有以下几个主要因素：

原因一：工资低、福利差。在对部分辞职保安调查分析中发现，决定保安离开企业的所有影响中，最重要的影响因素就是工资福利水平低。有专家指出，我国的保安业已陷入了这样一种恶性循环——待遇低下，无法吸引高素质的人员从业。有没有社会保险这一“待遇”，已成为他们决定是否“跳槽”的主要因素之一。

原因二：缺乏职业发展空间。报酬高低是人们选择职业时比较注重的因素，但它并不是最终决策的惟一依据。有些人为了能得到更多的发展机会，他们宁可暂时放弃较高的报酬；反之，若得不到很好的发展，即便是能得到比同行们高的收入，他们也会跳槽到那些能给他们更广阔的发展空间的企业去工作。保安当中有不少是高中以上文化程度或者是有一技之长的，由于保安公司业务单一，加之对保安的职业规划不够重视，面对保安这个吃青春饭而又没有职业保障、职业发展空间有限的职业，做保安只是“骑驴找马”过渡一下，不会把它当成终身职业，一旦有机会就会跳槽。从了解到的信息看，如果是继续做保安，流失的保安大多选择物业公司和企业内保，因为相比之下，物业公司的保安职业发展空间大些，企事业单位的保安工作相对轻松些。

原因三：论资排辈，缺乏激励机制。来公司做保安的人中有不少是比较优秀的，他们有的是退伍军人，有的是从专业学校毕业的。然而，不少保安公司在制度上比较保守，缺乏相应的激励机制，新人在公司里很难得到破格聘用，他们必须从保安员做起，一年

一年地熬，很少见到将新人直接聘用为中队长、大队长或者分公司经理的。保安是身处第一线的服务人员，工作量大，工作辛苦，有时还要遭受少数客户的有意刁难甚至是人格侮辱；在有些中队或者班组里，人际关系复杂紧张，保安普遍有压抑感无归属感。虽然同是做保安，但事实上工作是有轻重之分的。一些新保安因无法忍受这种压抑的工作环境而跳槽。另外，出于管理者自身素质不高或管理方法欠妥，致使保安感觉没得到应有关心和尊重；特别是保安公司里的论资排辈的做法，使那些劳动强度大、责任大、任务重的一线保安积极性受挫，使新保安上岗工作的期限越来越短，一旦发了薪水或有发展更好的就业机会，就会选择跳槽。

原因四：社会地位低。受传统观念的影响，一些保安认为自己所从事的保安服务工作低人一等，因而，一旦有机会，他们就会想方设法地到其他行业中工作。另外，在我国保安行业中，普遍流行着这么一种观点：干保安工作是吃青春饭的行业。在这种观念的支配下，很少有人把保安当成终身职业的。尤其是那些有文化的或者是有一技之长的保安，很难安心工作，当他们熟悉了这座陌生的城市之后，跳槽也就成为他们经常考虑的问题之一。

降低秩序维护员流失率的对策

秩序维护员流动对保安公司的经营管理工作有弊也有利。然而，在目前情况下，秩序维护员的过度流失对保安公司更多的影响是弊大于利。秩序维护员流失率过高是秩序维护员不满现状的客观反映，也是保安公司缺乏凝聚力和稳定性的信号。一些秩序维护员企业管理粗放，只单纯地注重经济收入，忽视企业文化建设，把秩序维护员看成是工作的机器，使得秩序维护员普遍缺乏成就感和归属感，造成秩序维护员大量流失。其实，秩序维护员流失是任何一家公司都不愿意看到的现象。只有稳定的秩序维护员，才有稳定的客户；只有稳定的客户，才有稳定的、持续增长的经济收入。所以，稳定秩序维护员队伍是当前保安公司的首要任务，建议采取以下对策稳定秩序维护员队伍：

对策一：确立以人为本思想，注重企业文化建设。没有文化的人叫文盲，没有文化的企业叫企盲。秩序维护员是服务行业，服务行业的特点就是要建立属于自己的独特企业文化，如联邦快递的“团结协作”文化、海尔“真诚服务到永远”等。其实，企业文化都是建立在人本管理的基础上的。所谓人本管理，简单地说就是以人为中心的人性化管理。它要求公司把员工看作是企业最宝贵的财富和最重要的资源，零售业的巨头沃

尔玛的管理精髓就是：把员工当成事业的合作伙伴。其中心思想就是要充分尊重每一名员工。只有满意的员工才能带来满意的客户。保安公司向客户提供的产品就是秩序维护员服务，秩序维护员服务质量的高低直接取决于服务的提供者——秩序维护员。所以，秩序维护员的服务态度（技能）和服务热情的高低，将影响客户（业主）对保安公司的判断和满意。因此，实施人本管理，是保安公司的必然选择。公司怎么对待员工，员工就会怎么对待客户。著名的万科物业提出：“先有满意的员工，后有满意的顾客”。要求：我们的服务要“持续超越顾客不断增长的期望”。所以，保安公司要从物业公司引进一些先进的管理理念，在工作中力求做到“业主、秩序维护员、顾客”三满意，惟有如此，保安公司才能站在市场的前端，持续发展长盛不衰。

保安公司实施以人为本的管理，最重要的是必须懂得如何尊重秩序维护员。公司管理人员应当把秩序维护员员当作渴望得到关怀、理解和尊重的有血有肉的人来看待，充分尊重他们的劳动，维护他们的权益，尽力为他们的工作和生活创造良好的条件和工作氛围。这样做，既能够增强他们的自信心，激发他们的工作热情，又能够提高他们对公司的满意度和忠诚度，从而大大降低秩序维护员的流失。

对策二：实施多元化经营，拓宽秩序维护员职业发展空间。秩序维护员为适应快速变化着的环境，需要不断学习和掌握新的知识和技能。公司为秩序维护员制定个人发展计划，协助秩序维护员学习各种知识和技能，特别是专业性的知识和技能。通过个人职业发展计划，使每位秩序维护员对自己目前所拥有的技能进行评估，并考虑公司发展的需求，使自己的特长及发展方向符合公司变化的需求。通过这种持续不断的个人发展计划，帮助秩序维护员适应公司多方面的工作及未来发展的需要。公司通过为秩序维护员制定良好的个人发展计划，给予秩序维护员丰富的教育和培训机会，能够促进秩序维护员个人和公司的共同发展，降低秩序维护员的流失率。秩序维护员是吃青春饭的职业，年轻人是为了过渡一下，很少有人会把秩序维护员当成终身职业。因此，保安公司要积极开拓市场，实施一业为主，多元经营，积极开发与秩序维护员业务相关相近的经营项目，如押运、技防、物业管理、停车场经营、家政服务、物流仓储等，为老秩序维护员、秩序维护员家属和有一技之长的秩序维护员职业规划创造再发展条件。如果保安公司能创造一个“男人做秩序维护员，女人做家政”的安居乐业环境，秩序维护员的流失率肯定会大大降低。

对策三：制定符合企业发展的薪酬体系，逐步提高秩序维护员的工资和福利。在现阶段，工作仍是大多数人谋生的重要手段。既然是谋生，人们就不得不考虑收入问

题。当秩序维护员的付出与所得到的回报严重不相匹配时，跳槽也就是他们的必然选择了。此外，公司通过向秩序维护员提供较合理或者说有竞争力的薪酬，也能够提高秩序维护员跳槽的机会成本，有效地抑制秩序维护员流失。同时，高薪也能吸引外部优秀人才的加盟。因此，为了降低秩序维护员流失率，企业在薪酬设计上要尽力做到“三公平”（对外公平、对内公平、考核公平）。如果是因为薪酬过低或者是薪酬设计不合理造成员工大量流失，对于企业来说，绝对是失败的。所以，公司要调整经营管理思想，要始终把员工和员工的利益放在首位。秩序维护员服务企业的秩序维护员员工作单调、艰苦、危险，对社会保险有着特别的要求，企业领导经营者应克服投保上的投机性，把保险纳入企业长远建设中去考虑。因为，只有满意的员工才能带来满意的客户。

第三篇：企业管理会计区别分析

企业管理会计区别分析

摘要：在现在的中国大多数企业依然局限于传统的会计理念，但是随着财务管理的发展，企业不仅仅局限于财务会计，管理会计在企业中的地位越来越高。对于公司来说，虽然管理会计与财务会计的着重点不同，管理会计主要着重点在于管理，但从整体的角度来看都是为了反映真实的财务状况，促使公司发展。再长期的角度来看，财务会计与管理会计的有效结合，可以使公司稳定的发展。而我国的管理会计在运用方面普遍水平不高，很多地方还存在很多不足的地方，需要我们研究和探讨。

关键词：管理会计；区别；运用

一、管理会计概述 1.管理会计的定义

管理会计是从传统会计中分离出来与财务会计并列的，着重为企业改善经营管理，提高经济效益的企业会计分支。虽然直到现在都没有形成一个普遍的定义，我认为管理会计主要服务于单位内部的管理需要，通过利用相关信息，有机融合财务与业务活动，在单位规划、决策、控制和评价等方面发挥重要作用的管理活动。

2.管理会计在企业中的作用

管理会计不仅可以强化企业的内部管理工作，还合理的对企业进行资源配置和实现企业经济的最大化。而管理会会计工作主要分为预测工作、决策工作、控制和绩效评价，从这五个方面理解管理会计的作用：

（1）管理会计的预测工作是提高企业经济效益的基础工作我觉得建立一个合理的管理计划，可以有效的提高企业的经济效益，加上合适有效的管理手段可以有效的提高工作效益，企业历史实际经营活动的资料为管理会计的预测工作提供了基础，在此基础上利用科学的方法对企业未来的工作进行预测。

（2）管理会计决策工作是提高企业经济效益的关键环节为企业的整体决策服务是管理会计的根本目标，在企业的经营过程中，很多环节都需要决策工作，企业可以运用决策工作对未来一定时期内的成本、销售、利润、资金等进行以价值为主导尺度的定量分析。在定量分析的基础上可以对未来的前景进行预测和并制定政策，然后进一步的安排工作，合理的规划企业运作，使整个企业经营活动可以有效合理的运行。

（3）管理会计的控制是提高企业经济效益的有效途径管理会计中存货控制和标准成本控制是不仅实现预算控制的两大措施，也是企业达到有效经营的措施，而其中预算控制是实现企业目标表的保证。管理会计中的责任会计是把责任和权力分层，这样使企业内部的责任管理加强，从而提高企业经济效益。

（4）管理会计中考核评价可以帮助企业制定和修改经营决策在现在非常激烈的竞争体制下，不仅仅局限于企业本身的竞争。企业运用管理会计可以进行客观的考核评价，可以对自身的实际情况进行客观的评价，毕竟知己知彼百战百胜，对自己客观的评价再和竞争对手所比较分析，这样可以了解到自己的核心竞争力和不足之处，最终将相关信息汇总报告给决策层，更具企业的实际情况对经营决策进行修改。

3.管理会计与财务会计的区别

随着时代的发展管理会计与财务会计成为会计界的两大理论，管理会计属于创造价值，而财务会计属于记录价值，把两者分析比较，可以清晰地了解管理会计。

（1）思维方式的不同

财务会计主要是反映过去发生的实际经济活动，从客观的角度去反映历史的成本、利润等指标，然后对经济业务发生的原始凭证进行会计报表的制作、编制报告和审计，简单来说它可以属于一种“向后看”的思维方法。对管理会计来说，基于财务会计已经处理的数据分析从而对企业的未来进行决策和规划，从而把过去、现在、未来三个时间段联系在一起。利用管理会计对未来的作用，从而过去分析是对未来的决策等进行更好的指导。相对于财务会计来说，管理会计不仅仅是局限于过去时态，而侧重点更放在对特定的某一问题而进行的规划、决策、控制和评价的方法，换句话来说，管理会计属于一种“向前看”的思维方法。

（2）报告的总类不同

财务会计是提供全面的、系统的财务报告为公司及其公司相关的利益者。财务会计是通过原始凭证进行整理，然后填制一系列统一格式的帐簿和凭证系统，得出统一格式的财务报告。对于管理会计而言，它是对企业内部管理的某一问题进行研究，不局限于固定的模式，并且管理会计的运用数学和统计学方面的知识对历史数据进行分析，所以没有统一的格式，普遍的是以文字形式的内部报告进行总结。

（3）工作主体层次不同

财务会计可以说是单一的层次结构,主要是以整个企业的经营活动为工作主体,对经营活动中的每个要素进行记录，所以能够适应财务会计中特别注重的全面反映监督全部经济过程的要求。以对整个公司进行管理决策,也可以运用在公司中的某个部门或某个层级，所以管理会计在企业中可以灵活的运用。

二、管理会计的应用分析 1.管理会计的原理 在衡量企业经营的管理水平和经济效益成本是一项重要的指标，属于企业管理的核心内容。在财务会计中，主要遵循了历史成本的原则，所以对成本的分类是有利于对资产进行计价分类。对于管理会计来说，它是着重于进行控制、决策和考核，而管理会计对成本最基本、最重要的分类是按照成本性态（costbehavior）进行分类。管理会计在对成本进行性态分类，把成本分为变动成本和固定成本，可以揭示成本与业务量之间存在的关系，在此基础上对成本进行经营预测、经营决策、预算、内部控制等方面的运用奠定了一个基础。成本性态分类后运用统计学、数学、运筹学和计算机等相关的知识，对某一问题相关的信息进行分析和整理，才可以对某一问题进行决策等。

2.管理会计在企业中主要的功能

我认为，控制和激励功能是体现了管理会计为企业创造价值的主要的两个方面。（1）预算的控制功能

控制是指是把预算层层分解后得目标为标准，用于对公司内部的活动监督和评价，还和绩效、报酬挂钩，从而来起到控制企业各环节行为的目的。预算控制功能分为经营控制和激励功能两个步骤。经营控制功能是在预算编制完成后，公司的管理层可以不定期的对预算的目标和实际的业务量进行分析比较，从中找出问题并实施措施，纠正不利的地方，这样实现了对企业业绩的控制。激励机制就是根据预算编制的目标完成程度为依据，再结合奖惩制度，使员工的积极性大大提高。

（2）预算的激励功能

预算管理激励机制是为了实现在编制预算时，根据部门的每个人员实际情况来制定合理的预算目标方案，这样可以使员工用最大的努力去完成，或者超额完成，可以将每一位员工的工作能力反应在业绩上。然后落实在奖惩上，从而根据不同的员工找到激励点，按照预算考评结果进行奖惩。所以预算管理激励机制不仅可以带来一个合理的奖惩制度，还可以使资源得到合理的配置和充分的运用。

三、当前管理会计在企业运用存在的主要问题

因为管理会计在我国的发展时间很短，从20世纪70年代末才引进管理会计，相比其他国家的管理会计是很年轻的，还要把它和中国的国情相结合运用，所以企业的管理会计还普遍存在许多问题。

1.在企业中使用不广泛

目前为止，管理会计仅仅只有在少数的地区、少数的企业中得到一定程度的应用，其中大多数为沿海地区和外资的一些企业，还有很大一部分的企业经营管理人员并不了解管理会计，甚至一无所知，所以管理会计的企业的应用中受到极大的限制。而且中国14年才开始大力推行管理会计，起步很晚，管理会计的基层教育落后，运用管理会计的意识很薄弱，并没有形成一个完整、健全的管理会计系统和所以会导致使用不广泛。一部分受一定传统思维影响。其实在中国也有很多成功运用管理会计的案例，但是只有极少数的进行了系统的研究和总结，缺乏典型的模范案例，让后者的企业无法从有效的普及和推广。

2.管理会计在企业中应用不深入

管理会计在企业中的运用可以是多方面的，从我国目前的情况来看，只有极少数部分的管理会计理论和方法运用于基层工商企业的经营管理中去。我认为原因是，现在我国管理会计方面的人才紧缺，现岗位的人专业水平也不高，而且中国现在也并没有这方面的资格考试，所以造成许多管理会计的功能并没有实质性的运用在企业中，比如说可以提高企业内部管理和加强微观经济效益等。使得管理会计未能在现代企业的内部管理中发挥其应有的作用和未能达到预期的效益，使得管理会计在中的运用形成恶性循环。而且要打破中国固有的思维方式是还需要一定时间去解决的。

3.作用不协调

根据管理会计的性质来说，管理会计应该比财务会计更容易与其他的部门工作相协调，但是也是由于企业本没有有效的、完全的运用管理会计，只有部分的管理会计内容在实际工作中得到了运用，而且大多数处于分散和不统一的状态，并没有处于一个相互关在一起，也没有形成一个健全的会计管理系统，这样使管理会计的优势并没有完全的发挥出来，反倒会让管理会计的使用受限。

四、案例：许继集团的全员绩效管理体系

国家电网许继集团有限公司（以下简称许继集团）是国家电网公司直属产业单位，国家520户重点企业之一。作为中国电力装备行业的大型骨干和龙头企业，主要覆盖发电、输电、配电、用电等电力系统各个环节，横跨一二次、交直流装备、高中压领域，在中国是综合配套能力最强、最具竞争力的电力装备制造商及系统解决方案提供商，其核心主导业务是智能用电、智能变配电、新能源并网及发电、直流输电及电力电子、电动汽车充换电及驱动控制、轨道交通智能牵引供用电、工业及军工智能供用电等电力装备的制造和系统解决方案的提供。许继集团经过了40年的发展，虽然变得规模越来越大，但是其公司经营的结构也变得复杂起来，而且运营的效率却不见起色，导致运营矛盾成为了许继集团的主要矛盾，所以许继集团对此主要矛盾进行了各方面的深度的分析后，决定运用基于公司战略的全员绩效管理的变革，从而提高企业的运营效率。此绩效体系以全公司人员目标责任体系为中心，这个体系把公司的战略落实到每一个员工中，让每一个员工都参与其中，提高员工的工作效率。员工绩效中，员工不是被动的，而属于主动去实现业绩目标，提高了全公司的积极性，从而提高整体的运营效率。许继集团以全闭环体系为主要的方针，根据企业的发展战略制定任务和报酬，运用多种科学的绩效评价体系对公司的运营情况进行分析和评价，实现了对企业整个运营体系的跟踪，这样可以使企业更好地实现预期目标。许继集团的整个绩效管理系统的成功运用是由于公司运用了完整地制度体系，科学的组织企业内部，然后根据公司战略制定合理的业绩目标体系，还运用了先进的信息技术，实现了一个全面合理的保障体系。从许继集团的案例可以看出，从根本上改变员工的思想，让员工从内心接受认同，使员工的积极性普遍的提高，让公司形成强大的合力，从而产生高效益和高效率，使得公司跳脱困境。

五、总结

根据分析看出，所以管理会计的合理运用可以为企业创造更高的价值，现在的企业不应局限于传统的财务会计的思维，应该跳脱出来，使管理会计与财务会计合理的运用，为企业决定更多的内部经营问题和创造更多的价值。其实企业运用管理会计的并没有想象的那么难，一个企业只要拥有专业素质的管理人才与先进的管理会计的理念，那么企业就可以创造去一个适合自身的管理会计体系，使企业更优化的配置。

参考文献：

[1]王丽娟.浅谈管理会计与财务会计一体化[J].中国电子商务,2014.[2]郭君.加强监察工作促进煤矿企业管理[J].环球市场信息导报（理论）,2014.[3]周聪.管理会计在我国企业中的应用[J].现代商业，2013.[4]马晓涵.管理会计在中国企业应用中的问题及措施[J].东方企业文化，2013.[5]宋鹏官.管理会计与财务会计的区别[J].知识经济,2013.作者：刘晓雨 单位：长江师范学院财经学院

第四篇：物业保安情况案例分析

1、辆破损进入车场后推卸责任怎么办

去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。

早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性。一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。

[提示]

遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。

1．尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。

2．遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理，是最好的办法。

[案例分析］在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所进行调查和调解派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。

2、乱停车的访客蛮不讲理怎么办

一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。

管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。那么，他应该怎样处理这件事呢？

[提示]

物业管理公司要求保安员文明执法，绝非是为了一味地迁就业主和用户，而是要以情动人，以理服人，更好地与业主和用户沟通，做好管理和服务，保证辖区的良好。对那些不服从物业管理规章制度的无理取闹者，就要坚持原则，铁面无私，按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的管理职能。以维护大多数业主和用户的利益。

[案例分析]

在了解了事情经过后，管理处安全主管语气和缓但态度坚定地对

车主说：“如果我们保安员违反了物业优质服务的有关规定，我们一定严肃处理，现在看来是您无理取闹且出口伤人，您应当向受到伤害的我们保安员致歉。”要求其致歉并非为了分出个高低，它的意义在于既是对无理取闹者进行教育，使之下次不再胡作非为，也是对坚持原则保安员进行安抚，使之下次仍旧恪尽职守。车主见势不妙，用手机叫来楼上的业主。

安全主管扼要地向业主介绍了情况，平素对管理处保安员礼貌周到的服务就有切身感受的业主，见车主还在骂骂咧咧，一切都明白了。她一边开导车主，一边说：“你们别与他一般见识，我这里给你们赔礼了”。可见平时文明服务在关键时候的重要性。车主自知理亏，怏怏把车开走了。随后，她又和管理处安全主管一起，安抚吃了委屈但始终彬彬有理的保安员。

3、案例002 业主损坏公共设施，怎么处理？ 一天晚上七时许，都市经典小区业主罗先生4岁女儿发高烧，夫妇二人心急如焚，忙开车去医院治疗。当车行至车库出口道闸时，值班保安员示意停车、收回停车卡，但对方毫不理睬，而是加大油门撞开道闸栏杆飞驰而去，道闸栏杆被撞弯曲变形损坏，无法正常使用。值班保安员马上向班长报告，请协助解决。保安班长和安全主管一同到达现场。根据保安员的情况汇报和现场分析，并调取业主和车辆登记资料核对，排除了偷盗车辆的可能性，从而判断业主肯定是有急事，决定等业主回来后再心平气和找业主了解情况，并提出以下处理意见：（1）理解业主；（2）以理服人；（3）按价赔偿（分析问题入情入理，处理准则以人性为

本，不只一味地从物管角度对待事故）。两小时后，业主一家三口回到小区，已在道口等待的保安人员首先对小孩病情表示关注和慰问（事先守候，如同家人，对业主同情关怀意于言表）。看到孩子并无大碍、家长焦急的心情已平静下来后，便就撞坏道闸栏杆一事征询业主的处理意见。谁知未等把话说完，罗先生就打断：“车场保安员动作太慢，我急着去医院送孩子看病，撞坏栏杆不是我的责任”。保安人员耐心解释：小孩有了急病，焦急的心情我们非常理解。但事先您要是来个电话说明原因，让我们提前做好准备就可以争取更快放行时间了。当时您的车开的飞快，把我们吓了一跳，不认识您的还以为是盗窃车辆呢（占理，得理，给对方的一个合理的提醒，句句入耳）。按《业主公约》规定，损坏公物要赔偿，您看是您自己处理，还是管理处帮您处理由您付款”？ 罗先生一声不吭地走了，保安主管没有追上去硬让业主当场表态，也没有立即跟着罗先生上楼，而是采取了三个措施：（1）谁当班谁负责。当值班长和保安主管第二天上午去业主家登门拜访，把事情责任耐心解释给业主听；（2）跟踪处理，不拖延时间。看到保安主管亲自上门，业主尤其是女业主心里很过意不去，再三表示歉意，但对赔偿一事只字未提。待到第三次上门，业主终于不好意思地说：“这样吧，我们对这一行不熟悉，你们帮忙修理好，多少钱由我们支付。”（3）维修方案与业主见面。业主表态后保安主管立即通知维修班拿出道闸栏杆的维修方案，并将方案交与业主审核，说明只收成本费，免收人工费。业主看后表示同意，并对管理处对小区财产认真负责的精神感到敬佩。【点评】：从这件事的圆

满处理，作为物业管理者可以得到三个启示：

1、不要急于求成。业主心里有火，静不下来时，不要急着追业主表态，最好是通过细致的解释工作，让业主意识到自己的不对之处，最好让业主自己提出处理意见。

2、不要与业主对抗。无论处理任何事情，要心平气和摆事实，讲道理，有理有节。不能因为错误在业主，就粗暴对待业主。而应以服务者的身份和态度与业主沟通，事情就会向好的方向发展。

3、不要陷于纠缠。事情发生后，跟业主讲清楚就行，不要现场纠缠不清，没完没了，引起业主反感。处理问题要把握好分寸，不能因小失大。只要业主认识到位，愿意赔偿，事情就是圆满解决。从始至终都要遵循服务第一的宗旨。案例003 严管细抓——住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办？某大厦有8位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，成为管理中一个不大不小的难题。最近，管理处加大管理力度，决心从根本上解决这一问题。他们首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理（都知道公共部位是不允许摆放私家物品的，既然知道还要摆放自然应当是弃物，这一规定顺理成章）。然后拟订了四个工作步骤：值班保安员通过可视对讲规劝违规住户；保安班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；主管领导上门“钉子户”的思想工作；管理处给仍然无动于衷的下达限期整改通知书。按照这一部署，各个保安班在主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。他们耐心细致地做好说服动员工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间，走了两个步骤（凡事预则立，不预则废，多考虑几步没有坏处），尚未用领导直接出面，就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。【点评】：小区管理中的许多痼疾看似很难解决，其实未必然。只要把它琢磨透了，见人之所未见，发人之所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理办法，问题就会迎刃而解。案例004 因势利导——业主强占他人车位怎么办 十月上旬夜里10点左右，华景绿苑小区地下车库值班保安员报告6号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。保安员劝其将未购车位的车开走，但业主对保安员不理不睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，保安员只好求助巡逻岗保安员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对保安员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对着对讲机对保安员进行谩骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。了解到这些情况后，管理处办公室值班管理员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对保安员反复打对讲影响业主生活道歉（有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造了条件），然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。看到他不断点头，管理员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题（不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率）。业主听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让管理员替他找一个空位租下来。管理员自是满口答应。第二天一

早，管理人员就同业主联系，告诉他车位已找好，请他抓紧时间到办公室来办理租用手续。果然，业主没有食言，当天下午便来到管理处，顺利地办理了租位手续。【点评】：以其人之道还治其人之身，是古人总结出来的一种处事哲学。纠正某些违章行为，亦不妨用用这一办法。当然我们这里讲的“治”，没有鼓励以错制错的意思。而是说用语言创造一种客户本身受违章困扰的情境，使之“己所不欲、勿施于人”。

第五篇：保安案例分析(重要)

保安案例分析（重要）

别忘为物业维权

盘点物业管理纠纷案例时，业内人士指出，无论从数量还是发生的类型上，物业案例开始逐渐产生了许多新的矛盾，诉讼问题已经从之前比较单一的物业管理费、违章搭建等问题，开始向多样化转变。由于不少新出现的物业纠纷有逐渐增多的趋势，预计这些案例在今年会更加普遍。以下便是9类比较典型的物业案例：

类型一

物业公司不是“第二警力”

案例：

摩托车未加防盗装置就停放在了小区内丢失,报警后至今未破案。于是，起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。分析：

1.“前期物业服务协议”的含义。

2.双方并未就业主的财产签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管的义务。

3.物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。点评

许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

类型二

业主与业主直接对簿公堂

案例：未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对邻居房门的位置，被邻居一纸诉状告上了法庭，要求拆除空调室外机并赔偿精神损失。分析： 1.作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。2.将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。点评

目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。

类型三

物业管理费要明示

案例：物业公司行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，有业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。分析：

1.根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示。2.物价管理部门只是登记备案而已。

点评

物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。

类型四 物业公司无所不能

业主在物业管理区域内被抢劫，要物业管理公司赔偿

案例:2业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。案例分析：

1、业主与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。

2、物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却可以不负任何法律责任。但是物业管理公司应负责一部分赔偿的责任，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。

3、物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。

4、建议物业管理公司最好购买公众责任保险，将所有承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。

业主在小区道路上摔倒，要物业公司承担责任

案例：雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒成粉碎性骨折，安全人员发现后立即将王老太送进医院。业主提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。分析：

1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业管理公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。

2、《民法通则》、《民法细则》中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。

3、王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。

4、物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。

类型五

别戴“不作为”的帽子 楼上业主投诉楼下业主开饭店怎么办

楼上业主入住后被楼下业主开的饭店扰乱了正常生活秩序，期间多次到物业公司投诉，请求物业公司出面制止王某的行为，但物业公司一直推三拖四或答复不是“自己管不了”，就是“请去政府找”业主不得不将物业公司告上了法庭。分析：

1、业主按时交纳了物业管理费，履行了应尽的义务

2、物业公司并未按照购房时签订的《物业管理条约》规定，提供一个安全、卫生、舒适的生活环境，反而由于其不作为行为致使楼下的违法行为愈演愈烈，使楼上业主及其家人的合法权益受到严重损害，理应承担违约责任。

3、依法审理后判决，被告物业公司双倍返还原告两年的物业管理费，并就其不作为行为给原告造成的损害予以赔偿。

点评:

明知管不了或管不好的也要去管，一旦管不了或管不好时马上报告，把“皮球”踢出去。问题能够解决当然最好，解决不了，“不作为”的帽子也有别人戴。

类型六

突发事件处理 物业管理人员入室引起的误会……

保洁员阿霞在工作时，发现业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，便进入室内一一查看有没有人。正在这时，业主从电梯出来径直走回家，一见大门未关，又看见一个陌生女子在自己家里，更是又急又气，不由分说要把她送到派出所。分析：

1、员工不能擅自进入业主家。

2、及时通知物业管理处与业主联系，由110或两名以上的保安介入。

3、向业主道歉、解释，求得谅解，并由业主清点物品。

4、加强员工培训，以避免误会的再次产生。某物业停电时应对处理

案例：正值午膳时间，香港某一物业发生停电事故，小区内四幢住宅大楼(共 约1000户)突然停电。原因出自供应该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁，在征询工程主管意见后，估计最少须要8个小时才能更换修复。分析：

1、水泵不能运转，约1~2小时后水箱用尽后会出现停水；

2、后备发电机须长时间运行；

3、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度服务外，其它电梯不能运作；

4、除紧急照明外，其它公共照明全部停止；

5、黄昏下班高峰期电梯会出现拥堵和混乱。

6、大楼整体安全会受影响，隐患因停电而存在；

点评：

在处理紧急事故的时候表现出专业性和规范性。类型七

紧急避险

物业公司有权破业主家门而入吗

楼上业主外出度假，家中水管爆裂，楼下业主被水浸，报告物业公司，回复：楼上住户不在家，不能入室检修。导致楼下业主受损严重。物业管理公司仍然不来维修。求助110，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。

楼下业主斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称，住户不在家，公司无权破门而入。后楼上住户回来后，对于他们破门而入的行为感到很恼火，三方矛盾很大。

这是个比较典型的问题，其实质是物业管理公司紧急避险及免责问题，由于缺乏法律的调整，使得当事人各方难以达成共识。

什么是紧急避险呢？就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，因而我国《民法通则》对此予以认可。但是，三楼住户是无辜的第三人，由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿，如何赔偿，却是个问题。

对于责任问题，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”

从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。本案中，三楼的住户受到了一些财产损失，作为受益人，二楼住户应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。

保险公司理赔后找物业算账

本报讯（记者邹桂）车辆停在小区内丢失，保险公司理赔后以小区物业未尽职责为由，将他们告上法庭索赔。记者昨天获悉，丰台法院一审认定，小区物业停车管理完备，驳回了保险公司的诉讼请求。

2005年1月8日，家住益辰欣园的王先生突然发现停放在小区固定车位的帕萨特不见了，王先生立即向公安机关及保险公司报案。警方虽已立案侦查，但丢失车辆至今下落不明王先生遂向保险公司索赔，中华联合财产保险公司北京分公司先行赔付给王先生20余万元。保险公司理赔后，随即将小区物业告上法庭，认为小区物业管理不到位，应赔偿车辆丢失的损失。

法院认定，小区对出入车辆通过收发记录卡进行管理，并有24小时保安值班，已经尽到了管理义务。而且，小区也在出入卡上作出“离车随身携带”的提示，车主未能将出入卡随身携带，使物业的管理措施失去了作用，不能证明物业公司管理不到位。法院驳回了保险公司的索赔。据法官介绍，如果能确认物业管理失职，其将要承担一定的赔偿责任。

歹徒入室抢劫 物业承担什么责任 钟先生是某花园小区的业主。2000年5月的—天上午，其在家洗澡时，3名歹徒从属于共用面积的楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁，抢走价值2万多元的现金和首饰。事发后，他们一家人找到该花园的物业管理公司讨说法。

钟先生认为其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离，楼梯间的窗户没有安装防盗窗防护，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。钟先生认为，收取了物业管理费就意味着物业管理公司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主在自己的家里被抢劫，无论怎样，物业管理公司都负有赔偿责任，只是责任的大小有区分而已。他举例说，如果歹徒是从小区的大门或翻墙进来实施抢劫的，则物业管理公司负有直接赔偿责任；如果是小区内的人员实施抢劫，则物业管理公司也负有间接的赔偿责任。

那么，在本案中物业管理公司是否有责任?应该承担什么的责任呢?

首先我们必须明确在本案中，物业管理公司有责任！但物业管理公司不是保险公司，无法对业主、住户的每件事负责。这并不是说物业管理公司没有责任，物业管理公司承担着小区安全防范的行政责任，这种安全防范的行政责任是由政府的行政主管部门依据行政法律的规定来追究的。政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出通报批评、警告、罚款、降低或注销物业管理的资质等级、责令停业整顿、注销营业执照等行政处罚。具体到本案，小区的业主、住户被歹徒入室抢劫，主要应该看物业管理公司在小区的保安防范上是否做到了尽职尽责。如果是保安防范的工作没有到位，那物业管理公司就应该承担安全防范的行政责任，公安机关或物业管理主管机关等政府的行政主管部门可以依法对物业管理公司做出行政处罚。如果保安防范的工作没有疏忽，没有问题，那物业管理公司就不应该负安全防范的行政责任。

从法定职责看，物业管理公司的保安在治安防范职责上，与一般人民群众并没有什么区别。国家的法律并没有给予物业管理公司超越其他人民群众的特殊权利和义务，对于犯罪行为，物业管理公司的保安只有制止和将犯罪嫌疑人扭送到公安机关的权利与义务。物业管理公司的保安不仅没有使用任何电警棍、警械的权利，甚至可以说就连查验居民身份证的权利都没有。因此要物业管理公司承担超越安全防范行政责任以外的赔偿责任，显然是超越了法律的规定，是一种既不合法也不合理的要求。

如果按照钟先生的观点，收取了物业管理费就意味着物业管理公司就对业主的财产、人身安全负有赔偿责任，那么，物业管理公司给国家交纳了税费，首先应该承担赔偿责任的是国家，是公安机关。因为无论是依照宪法还是法律的规定，国家、公安机关都对公民的人身、财产的安全负有不可推卸的责任。但事实上，无论在我国，还是在外国，国家、公安机关对类似于本案的治安事件的发生都不承担赔偿责任。为什么?因为国家、公安机关与公民之间不具备人身、财产的保管、保险关系，不存在将公民人身、财产的实际控制权和排他占有权交付给国家、公安机关的客观事实，不符合构成保管、保险关系成立的要件，国家、公安机关只承担安全防范的行政责任。因此，在2001年陕西省发生多次安全事故之后，国务院可以对陕西省省长给予记过处分。何况，给楼梯加装防盗窗并不是法律规定或建筑的规范对物业管理公司的法定要求，何况加装防盗窗还会破坏了建筑物外观的美观，在本案中物业管理公司没有直接对业主造成侵害，相应在本案中物业管理公司也只具备安全防范的行政责任，而不承担民事赔偿责任。

装修擅自变更排水设施应恢复原状

俗话说，远亲不如近邻。然而，一根排水管道却让新城花园的两邻居对簿公堂，最后连物业管理公司也成了被告。

2004年，张先生和李先生如愿已偿入住进漂亮的辛城花园。张先生住4楼，李先生住5楼，仅一地板之隔成为相邻的邻居。不料，李先生装修卫生间时多加了一根排水道管，引起4楼张先生的不满。不久，张先生将李先生、物业管理公司一起告上法庭。

原告张先生诉称，他于2004年4月办理入住手续。不料入住后才发现，被告李先生在此前从物业管理公司的管理处拿走了他的住房钥匙，擅自侵入住宅并改动室内的排水结构，私自加凿了洗手间的天花板改动排水管道，侵犯了他相邻关系的合法权益。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停上侵害，排除妨碍，赔偿损失。”请求法院判令被告停止侵害，恢复排水管道原状，赔礼道歉并赔偿各种损失2．5万元。

因装修惹祸的李先生辩称：他比原告早入住半个月，入住后即开始装修。在装修卫生间的试水过程中，发现卫生间的原下水道接驳口处出现漏水。无奈之下，经与物业管理公司协商，采取多增加一个排水管道的办法来解决，最终未出现漏水。装修并未对原告造成实质性损失，美观上也没有什么影响。

成为第二被告的物业管理公司很感委屈，物业管理公司辩称当李先生私自改动排水管道增加一个排水管道后，曾两次协商过此事，并向其发出要求立即整改的通知书。因此在此案中，物业管理公司没有过错，也没有责任。

经法院审理查明，2004年4月，原告办理入住手续后，没有立即住进来。一个月后，被告开始对房屋进行装修。在装修过程中，被告乘物业管理公司开门给发展商检修原告房屋之机，未经原告及物业管理公司同意，自行改变原告洗手间内的排水管道，将原来的一个排水管改为两个排水管。原告发现后，立即告诉物业管理公司，要求被告拆除。经物业管理公司多次协商，被告一直没有进行排水管道恢复丁作。

为此，法院日前作出判决，被告向原告道歉、赔偿原告经济损失1．76万元，停止侵害，并负责恢复排水管道原状。物业管理公司因未能保管好原告的钥匙，也应承担一定责任，赔偿原告物业管理费2556元。

楼上装修楼下遭淹

物业因未尽义务被判赔

荆楚网消息（楚天金报）（记者 艾红霞 通讯员 江民）“完了！我才装修的新家啊，几天没来怎么就成了水塘？”今年9月2日早上，陶女士打开新华路某小区新装修的房子时，被眼前水漫金山的景象惊呆了。

这套新房是陶女士新购并刚刚装修完的，装修后，她将新房的窗户打开敞气，结果几天没来，房子里全是发臭的积水，三个卧室的实木地板、柜子、卫生间、厨房、客厅及墙 陶女士急忙检查家中的水管，但水管完好，这些日子也未下雨，家中为何有积水？疑惑的陶女士叫来物业人员，经过查看才发现，原来是阳台外的公用雨水管被堵，楼上的下水不能排放，倒灌进了陶家。经鉴定，陶家损失共计1.9万余元。事后，物业疏通雨水管时，发现雨水管被大量的建筑垃圾堵塞。

与物业协商如何解决家中损失无果，陶女士将物业告上法庭。庭审中，物业公司认为是陶家楼上住户将建筑垃圾倒进雨水管才导致此事发生，陶家损失应由楼上住户承担。

昨日，江汉区法院一审判决物业赔偿受损业主2万元的损失。

既然是因楼上住户装修导致漏水，为何要物业来赔偿？办案法官称，陶女士与物业间签订有《物业管理服务协议》，约定物业有义务对公共设施进行检查维修，而雨水管就属于物业公司的维护管理范围，既然陶的损失主要是因公用雨水管堵塞所致，就说明物业违反了物业管理服务协议的约定，未尽到及时检查维护公用雨水管的义务。

据介绍，雨水管堵塞的原因及是否有其他侵害人的侵害行为，不属此案的审理范围。物业在赔偿后，可另案起诉追偿损失。

家属小区绿地被业主种植香椿、葡萄等杂树怎么办?

某高校家属物业小区的绿地近年来，不断被一些业主种植上香椿和葡萄，绿地变成了杂树林，这些占地的业主得到了实惠，每年有所收获，但却占用了广大业主的绿化用地，颇有微词。物业管理中心起初进行了劝阻，但收效甚微，一些业主仍然我行我素，不听劝告，继续收获着丰收的果实。物业管理中心感到有点失控，于是，贴出公告要求在五日内自行清除种植的香椿葡萄，逾期将强行解决，再统一恢复绿地。规定的期限到了，但仍有部分人未按规定清除杂树，为此，物业管理中心将此情况向城管部门作了汇报，并提出了恢复绿地的方案，征得城管部门同意后，物业管理中心自行动手开始对香椿等杂树进行了清除。清除刚刚开始，就有业主用电话向城管和园林局进行了举报，投诉物业管理中心私自砍伐树木。园林监察人员和城管部门的执法人员立即赶到现场，由于已与城管进行过沟通，他们得知是为恢复绿地，美化小区所采取的措施，立即向群众作了解释，首先肯定了物业管理中心中心规划绿地的做法是正确的，同时指出小区的绿地是全体业主共享的资源，还告诉业主重新规划绿地是得到有关部门同意的，从而得到广大群众的拥护，树立了物业管理中心的形象，也为不遵守小区物业管理的业主上了一堂教育课，使得重新规划绿地的方案得以实施。

【评析】业主私自种植杂树的现象在高校的小区中普遍存在，特别是一层的校园内更是屡见不鲜，在改变居住环境的同时，还要建立居住文明的再造。小不管则成大乱，对违规的苗头一旦露头，就要坚决制止，否则会四处滋生，蔓延开来，造成被动的局面，再行解决就不容易了。物业管理部门一定要利用业主公约实行管理和服务，保障广大业主的利益，体现“三个代表”的思想，一切问题就会迎刃而解。

电梯跑出来的狗吓了王老太太案

一日，居住在某大学133单元1007号的王老太太晨练归来正欲乘电梯回家时，从电梯里窜出一条狗来，将王老太太吓了一跳，心跳不已，许久未缓过神来。为此，王老太太要求物业公司给予精神损失费3000元，作为小狗对她惊吓的补偿。后经多次协商，赔付王老太太500元的精神赔付费。

【评析】 此事反应了物业公司管理上的漏洞，北京市明确规定，饲养的宠物不得进入载人电梯等公用设施内，以妨碍居民的正常生活。而物业公司未张贴告示，让住户了解文件精神，也未让电梯工作人员制止宠物进入电梯，因此，物业公司负有责任，所以应该赔付。

拒交停车费引起的交通处罚

某大学物业公司对住宅小区进行物业管理，其中有一住户家里有辆小货车，做运输业务，该人过去经过劳改现已释放，很刁不讲理，他拒不交停年费，物业公司三番五次找他做工作，但就是不交。因此，物业公司通知他，如再不交就不让他的车进入小区，该住户称：如果不让进，就把车堵在大门口。为此，物业公司请教了交通部门，了解到堵塞交通可以用拖车将其拉走。因此，在该住户不交停车费的情况下，拒绝了该车进入小区大门，该住户就将车堵在了门口，物业公司立即打电话给交通部门，交通队来了拖车将其拖走。该住户起先认为物业公司还会将车还给他，过了三天见车未归还，就着急了，找物业公司要车，物业公司告诉他，你的车是交通队拉走的。他更着急了，开始请求物业公司出面帮他要车，最后在物业公司的帮助下，交了罚款要回了货车，该住户再也不拒交停车费了。

【评析】 物业管理要依靠政府有关部门的支持，既要讲原则，还要讲策略。根据《中华人民共和国道路交通管理条例》第六十六条规定，“任何单位和个人未经公安机关批准，不准占用道路摆摊设点、停放车辆、堆物作业、打棚、盖房，进行集市贸易和其它妨碍交通的活动”。该住户将车停发在非停车场的道路上，应该受到处罚，物业管理公司依靠交通队进行执法，既解决了堵塞道路的问题，又教育了住户，还收齐了停车费，一举三得。在物业管理过程中，还会遇到很多问题，以上的案例只是我们遇到的部分问题，先举例进行评析，以供同仁参考，也许评析的并不确切，但我们的目的是抛砖引玉，希望各地高校的同仁们把自己工作中遇到的例子写出来，共同交流，互取所需，互相参考，以便把我们高校的物业管理工作做得更好