第一篇：物业管理培训案例
物业管理培训案例
（36例）
1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？
【分析解答】
新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。
对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理，《若干意见》规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。
在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。
2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？
【分析解答】
物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。
3、《条例》施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？
【分析解答】
对于建设单位而言，一是在销售房屋前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。
对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。
4、《条例》规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？
【分析解答】
关于前期物业管理招投标事项，《若干意见》规定：业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范，市房地资源局将作进一步的具体规定。
5、《条例》施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？ 【分析解答】
经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
6、物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？ 【专案简介】
某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”
【分析解答】
沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”
本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。
7、因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担? 【专案简介】
某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。
【分析解答】
沪房地物（2000）75号文《关于住宅卫生间污水横管属何种性质设备的批复》中规定，凡一幢住宅内部，一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定。《上海市居住物业管理条例》第三十八条规定，住宅的共用设备维修、更新费用，由整幢住宅业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。住宅共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
关于本案维修费用的支出，应对水管倒灌原因进行分析后确定。如果系由该业主使用不当造成的，则由其承担维修费用。如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情况下，费用由责任者承担；在不能查清责任者的情况下，费用由共同使用总管的业主（使用人）分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的，物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。
8、小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ 【专案简介】
王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。
【分析解答】
庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。
法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。
9、小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？
【专案简介】 1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。
【分析解答】
法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，原告的财产权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。
至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》有关规定，法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。
10、物业管理中公司应承担何种保安职责？ 【专案简介】
某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份《物业管理合同》。双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。
【分析解答】 原、被告订立的《物业管理合同》发生在《上海市居住物业管理条例》实施以前，系双方自愿，因此，该合同是合法有效的。被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持。
至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同，因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同，原告个人只有建议权，故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予支持。
11、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？ 【专案简介】
甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。
【分析解答】
对于此案，法院审理经审理判定：
1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。
12、谁应当承担装修事故的赔偿责任？ 【专案简介】
某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修，并签订了装修合同。装潢公司在施工过程中操作失误，不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某财产损失。三方为此发生争执，无法协商解决。
【分析解答】
依据《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第二十五条“因进行家庭居室装饰装修过程中或者装饰装修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人直接追究被委托人的责任，并由被委托人承担修复和赔偿”的有关规定，孙某应向张某提出赔偿要求。因为该事故的发生在于装潢公司施工操作失误，所以张某在向孙某作赔偿后，有权向装潢公司追偿。
张某与装潢公司的纠纷，根据《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第二十六条的有关规定，可向房屋所在地的区、县建设行政管理部门投诉，也可以向人民法院提出诉讼或依照合同约定向市仲裁委员会申请仲裁。
13、因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担？
【专案简介】
某物业公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修。”的该项小区内住宅装修规定告知业主。多名业主在不知的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。
【分析解答】
《上海市居住物业管理条例》第二十条规定：“物业公司在业主、使用人使用房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。”本案中的物业公司没有承担该条例规定的告知义务，使业主的装修留下了隐患，并且给业主带来损失，理应承担赔偿责任。
14、【问题】 谁应承担该起坠楼事件的责任？ 【专案简介】
98年8月，某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导致身体重心失控，倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上，在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后，坠楼致伤。林某事后向开发商索赔。
【分析解答】
1997年1月1日起实施的《上海市建筑物使用安装安全玻璃的规定》第五条第八款规定：易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位必须使用安全玻璃；1997年7月1日颁布实施的《上海市居住物业管理条例》第二十条中规定，有关物业管理服务应当保障物业使用方便、安全，在发现住宅共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修的规定。因此，本案的开发商及物业公司对幼儿的坠楼致伤负有一定的责任。
同时，幼儿的监护人未尽到监护的职责，也应对坠楼事件负有一定的责任。
15、新购住房发生的维修责任由谁承担？ 【专案简介】
陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反映，物业公司亦两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面仍有渗水问题存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。
【分析解答】
对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。
如果陈先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的，则按约定处理；
如果无上述约定，依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定，在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修； 第三，如果多次维修仍存在渗水问题，疑属房屋质量所致，陈先生可委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，确属房屋质量问题的，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径，要求开发商维修并承担赔偿责任。
16、物业公司和业主提出的理由能否成立？ 【专案简介】
一天，某商品房住宅的物业公司张贴公告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一扇门中出入。同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。”实际上，物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地也影响小区环境，纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主解释：关闭一扇大门，是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业公司有权这么做。酒吧是设置在空地上，不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。
【分析解答】
本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能成立。
按《上海市居住物业管理条例》第十八条的规定，物业管理公司是受小区业主委员会的委托进行管理活动，所以它的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中的物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权，作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的，应该加以纠正。
承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权，但不能对某一公共用地有专门的使用权，否则就是侵犯了其他业主的使用权。
如果物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为，则业主委员会有权提起民事诉讼，要求物业公司打开那扇门，同时要求撤除设置的酒吧。如果业主委员会认为该物业公司不胜任工作，可提出解除物业管理委托服务合同。此外，当业主委员会没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护业主的合法权益。
17、谁来承担因污水倒灌给业主带来的损失？ 【专案简介】
某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业公司进行了现场勘查，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。
【分析解答】
《上海市居住物业管理条例》第三十九条明确规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。”
本案中，造成2楼业主的损失的责任人是5楼业主，而不是物业公司，因阻挠物业公司进场维修而直接给2楼业主造成损失的5楼业主，应承担损失的赔偿责任。
18、停车库可否用作其他用途？ 【专案简介】
某小区有一停车库，物业公司为“创收”，将停车库辟一小间，将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照）。但该店主并不依法经营，而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映，而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。而停车场库属于公共设施的范畴，因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。对此，房地产管理部门可依照《上海市居住物业管理条例》五十八条的规定，对物业公司作出处罚。对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的情况，业主可向当地公安、街道有关部门投诉，要求处理解决。
19、损坏房屋承重结构应如何恢复原状？ 【专案简介】
业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。
【分析解答】
根据沪房地资（2000）256号文《关于恢复被损房屋承重结构若干问题的批复》的规定，损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。
本案中，余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。
20、怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题？ 【专案简介】
某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因，要求安装晒衣架，受到物业公司的劝阻，由此双方发生争议，高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架。
【分析解答】
目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。但是，由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒衣架被大风吹落）等不安全因素，同时影响建筑物的外观，对此，物业公司应做好对业主的有关宣传工作，讲明利弊，引导业主在装修时安装室内晒衣架。物业公司还可根据《住宅使用公约》或《业主公约》的规定对安装晒衣架的行为进行管理。
21、怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题？ 【专案简介】
某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金，并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会，续聘原物业公司提供管理服务。5月起，物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费，理由是小区由物业公司提统一服务。夏某对此深感不解。
【分析解答】
沪价房（1996）第174号文《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》规定：公有住房的承租人，按全市统一的公有居住房屋租金标准缴纳房租，不需要另付管理费和电梯、水泵运行费。如有保洁、保安服务内容的，则另付保洁、保安费。
关于社区服务和物业管理服务的交叉问题，该文规定了“谁收费、谁服务”和“同一收费项目不得重复收费”的原则。所以，在上述案例中，由于保洁、保安服务仍由居委会提供，所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。
根据2000年上海市社区工作会议“街道居委会社区管理、物业公司专业管理、房地产行政主管部门行业管理、业委会自治管理”的精神，物业公司应与居委会协商，逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来。
22、业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立？ 【专案简介】
某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。99年2月，新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金和电控门安装费。对此，被告朱某辩称，物业管理合同签定时，DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付费。
【分析解答】 本案经法院审理后，法院认为，原告的法定代表人担任业主委员会主任时与该业主委员会签订物业管理合同虽然不妥，但在当时并未违反禁止性规定，合同期满后，新选任的业主委员会认可该合同，故认定该合同有效。原告与被告之间形成了物业管理服务关系，原告有权依照《上海市居住物业管理条例》第五十四条的规定向被告收取物业管理服务费及相应的滞纳金。对于房屋维修基金及电控门安装费，应由业主委员会自行主张，原告无权主张这两笔费用。被告以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足。
23、应由谁来承担过错责任？ 【专案简介】
某小区内5号楼因排污水管堵塞，污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房，亦未装修，房屋内暂时无人居住，所以导致203室内大幅漫水，并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶，使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损。
此后，在现场疏通时，未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者，103室业主气愤之余，将203室业主和物业公司诉至法院。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十条的规定，物业公司应经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护。在污水管正常使用的情况下发生的堵塞事件，说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保养，203室与103室业主的室内受损与物业公司未按规定履行管理服务义务有因果关系，因此，物业公司应承担事故的赔偿责任。而203室业主对该事的发生并无过错，不需承担赔偿责任。
24、底楼的跃层住户是否应承担电梯运行费吗？ 【专案简介】
某大楼底层与二层设计为跃层，底层无总门，总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用电梯外，平时不乘电梯直接通过扶梯上下。因此，这部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费的规定拒付电梯运行费。
【分析解答】 根据沪房地物[1997]954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中的规定，住宅底层的业主不承担电梯运行费。结合本案实际发生的情况，对于底楼的跃层住户，如果底层有总门进出，可仅按二层部分建筑面积分摊运行费。
本案中底层与二层为跃层的住房，因底层无总门进出，进出全部靠二楼总门，使用电梯的机率与一般住宅的二层住户相同，故可将底层也视为二层，按房屋实际建筑面积分摊电梯运行费。
25、因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当？ 【专案简介】
某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会委托原告JA物业管理公司进行物业管理服务，被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费。原告多次催讨，均被被告拒付。被告认为，自己在装修入住后即发现北房间墙面渗水，损坏了装修，另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅，损坏了天花板。经原告修理，仍有渗漏。原告对此应承担物业管理上的责任，原告不赔偿财产损失，被告就不支付物业管理费。
【分析解答】
原告与开发商及业主委员会先后订立的物业管理合同的效力及于管理范围内的所有业主，因此原、被告之间形成了物业管理服务关系。原告进行了合格的物业管理服务，被告就应向原告支付物业管理费。被告以墙面渗水及楼上住户漏水至屋内损坏了装修为由拒付物业管理费没有法律依据。原、被告之间是物业管理服务关系，原告的职责是对被告的物业及所在小区进行管理服务，被告的房屋墙面渗水及楼上卫生间漏水均不是原告的原因和责任。在发生漏水后，原告进行了维修，尽了管理职责。被告应根据渗水漏水的原因相应地予以解决。根据《上海市居住物业管理条例》第十六条、第五十四条的规定，被告郭某应支付原告物业管理费及滞纳金。
26、可否在屋顶搭建养鸽? 【专案简介】
某商品小区一业主有养鸽子的兴趣爱好，在屋顶搭建鸽棚，放养信鸽。相邻业主深受鸽毛、鸽粪之苦，遂向物业公司投诉，要求处理。【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定，物业使用中禁止破坏房屋外貌，禁止在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物。因此，在屋顶搭建鸽棚，属违反条例的行为。
依照《上海市居住物业管理条例》第二十九条的规定，物业管理企业发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
对于在屋顶搭建鸽棚，影响相邻业主居住卫生环境和正常休息、对相邻业主的正常生活规律造成影响的，相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害，排除妨碍。
27、业主进户装修时物业公司应如何合理收费？ 【专案简介】
某商品房小区业主在进户时，物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外，不论业主装修与否，物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费；对室内装修施工的民工进行了登记，发放了小区出入证件，同时也收取了每人15元的证件费。
【分析解答】
根据沪价房（1999）第166号文《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》的相关规定，物业公司应按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人以及老住户收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业公司或环卫部门不得收取该项费用。
对于进入小区进行业主室内装修的施工人员，物业公司可向其发放小区出入证件等，但收费不得超过每人10元。
物业公司在办理差价换房的入户、退房或退租手续时，可向换房人各收取50元手续费，但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的使用人收取此项费用。
本案的物业公司向业主收取50元进户费、向不准备装修的业主收取的建筑垃圾清运费，向装修施工人员收取的证费均属不合理收费。
28、物业维修项目质量保修包含哪些内容? 【专案简介】
某旧式里弄小区有一位冯姓业主，因其住房逢雨便漏。经物业公司维修后不久，在下雨天仍旧漏水。冯某再次报修，物业公司答复说该物业维修项目不负责保修，若要继续维修应支付维修费用。
【分析解答】
沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定，物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修复项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。因此，本案中物业公司不能向冯某收取维修费。
29、物业的使用影响他人应怎样处理？ 【专案简介】
2000年1月，某售后公房小区内一业主郑某根据政府允许售后公房业主上市交易或出租的新政策，将其所拥有的一套底层住房出租给外来人员汤某作为居住使用，并办理了出租许可证；汤某亦办妥了外来人员暂住证。
2月，汤某将室外空地作场地，接受牛奶公司的委托办起了牛奶中转站。每天深夜汽车喇叭声、装卸声不断，居民无法正常休息。楼上居民就此向物业公司投诉。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定，发出超过规定标准的噪声属于属于物业使用中的禁止行为。业主将其物业出租时，应告知并要求使用人遵守《上海市居住物业管理条例》的相关规定及遵守业主公约。就本案而言，物业公司应设法找到郑某督促其告知汤某不能噪声扰民。否则，将要其承担民事和经济责任。物业公司也可设法联系牛奶公司，请他们另外选址作为中转站，或建议居民向市环保部门投诉反映，由其进行行政处理。
30、业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗? 【专案简介】 某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区召开了业主代表大会，通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内，个别业主仍置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了违章安装的防盗门。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第二十八条的规定，在公共走廊中擅自搭建防盗门属于占用共用部位的禁止行为。对于业主或使用人违反条例的规定，物业公司首先应当进行劝阻和制止，告知业主或使用人其行为已违反了有关物业管理法规的规定，督促其改正，并恢复原状。如果业主或使用人仍然一意孤行，物业公司可依照《上海市居住物业管理条例》第二十九条规定，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
对本案中的个别业主违反《上海市居住物业管理条例》的规定。物业公司应按规定报房地产行政主管部门处罚，经处罚生效后由人民法院采取措施予以强行拆除。物业公司或业主委员会不是行政执法主体，也不是司法机关，故无权对违章安装防盗门违法强行拆除。
31、前期物业管理期间物业使用人应遵守何种行为规范？ 【专案简介】
在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的业主与开发商交涉。开发商则声称自己有住房处分权，自己的行为并无不妥。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》四十二条的规定，新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订住宅使用公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。故住宅使用公约随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。《条例》第五十四条规定，业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约的，应当承担相应的民事责任；违反住宅使用公约的，相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
开发商或是小业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。按《条例》第二十八条的规定，物业使用中禁止乱设摊、乱倒垃圾、杂物等，故在住宅使用公约中，理应明确规定“随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物以及乱设摊等”属物业使用中的禁止行为。
对本案的小区问题的处理，物业公司应先与开发商联系，要求开发商必须将《条例》中禁止的物业使用行为及住宅使用公约告知其出租房屋的外来人口，并督促其遵守《条例》的规定及住宅使用公约。
如果该批外来人口在上述情况下，依然不听劝阻，则物业公司、相关业主或使用人可以以其违反住宅使用公约向法院提请诉讼，要求排除妨碍，要求使用人承担民事责任。也可向有关行政管理部门反映，由相关行政管理部门依照法律、法规的规定处罚。
32、某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花，把几个花盆放在平台（即楼下居民的屋顶）上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水，造成屋顶长期积水，并渗水到其墙面为由，坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不肯，两家遂争执到物业公司寻求解决。
【分析解答】
如果在平台或屋顶搭建建筑物、构筑物，则属《上海市居住物业管理条例》规定的物业使用中的禁止行为。在平台放置花盆不属于物业使用中应禁止的行为，但在平台上放置花盆应以不影响相邻业主（使用人）对物业的正常使用为原则。
在处理上述案例时，物业公司应把握花盆的放置是否妨碍相邻方对物业的正常使用。在现场勘查后，如确实发现花盆的放置影响平台的正常排水，或者花盆底部渗水至楼下业主（使用人）墙面时，物业公司应劝阻楼上居民将花盆移走。
平台属于共用部位。《上海市居住物业管理条例》规定“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。”所以，根据《上海市居住物业管理条例》的规定，一旦平台发生任何修理，楼上居民应主动将花盆移去以保证维修工作的正常开展。
33、某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺，因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上，该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意，于是公司就与该业主协商，提出为其免费安装一部空调机作为补偿，而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件，否则将以排除妨碍为理由诉至法院。
【分析解答】
外墙属共用部位，不是二楼该业主的自用部位，该业主无权将其出租。根据《上海市居住物业管理条例》的规定，利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的同意，收取的费用应纳入物业管理维修基金。若该公司需利用物业设置广告等经营性设施，且须支付相关费用的，则收取的费用也不应归其个人所有，而是应当纳入维修基金。若该公司在阳台外墙上设置广告等经营性设施影响了二楼居民的正常生活，可通过协商或诉讼来解决。
34、一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主代表大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜。
【分析解答】
根据《上海市居住物业管理条例》第十二条的规定，选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，是业委会的职责之一。但是，业主委员会在选聘物业公司时，应广泛听取小区的意见，至于是否需要召开业主大会或业主代表大会讨论由业主委员会决定。
另外，根据沪高法民一[2002]6号文件中的相关规定，占小区半数以上业主或业主代表否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定不发生效力。
35、某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服务合同的三个月后，感到物业公司未按合同约定提供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈。一天，业主委员会在小区张贴告示，要求业主和使用人拒付物业管理费。
【分析解答】
物业管理服务是一种基于合同而产生的行为，物业管理服务合同中明确了物业公司和业主委员会双方的权利与义务。在实际操作中，物业公司和业主委员会可依据沪房地物（1997）986号文《关于印发物业管理服务合同、前期物业管理服务合同示范文本的通知》的有关规定，参照订立《物业管理服务合同》，对双方需履行的义务作出明确约定。物业管理服务合同的主要内容就是一方提供物业管理服务，一方支付物业管理服务费。
本案中，依据《民法通则》的规定，物业公司若未按合同约定提供物业管理服务的，即为未完全履行合同，应承担相应的违约责任；而业主委员会若在没有确切的事实依据的情况下，主张业主和使用人拒付物业管理费，也是不履行合同规定的义务的行为，也应承担违约责任。对此类问题，沪高法民一[2002]6号文件作出了进一步的明确：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。
36、季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。
【分析解答】
清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体作业行为，是基于《上海市居住物业管理条例》第十九条中“物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：
（一）住宅公共部位、公用设备的使用管理、维修和更新；”的规定及双方合同约定而产生的。
本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》的规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。
第二篇：物业管理培训案例(36例)
物业管理培训案例（36例）
1、本市对物业专项维修资金的筹集、使用和管理较以往有何变化，具体规定如何？
【分析解答】
新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的维修资金筹集、使用和管理，应仍然按照市政府有关维修基金的规定执行。
对新建非住宅物业的专项维修资金的筹集、使用和管理，《若干意见》规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。
在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。
2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？
【分析解答】
物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。
3、《条例》施行后，对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些具体要求？
【分析解答】
对于建设单位而言，一是在销售房屋前，要参照市房地资源局的示范文本，制定业主临时公约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时公约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。
对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。
4、《条例》规定，住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何具体操作办法？
【分析解答】
关于前期物业管理招投标事项，《若干意见》规定：业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的区、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范，市房地资源局将作进一步的具体规定。
5、《条例》施行后，经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续？
【分析解答】
经业主大会选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县
房地产管理部门备案。凡符合《条例》规定产生的业主委员会，由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应按规定刻制、使用和管理印章。
6、物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？
【专案简介】
某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”
【分析解答】
沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”
本案中，保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。
7、因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担?
【专案简介】
某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以水管设计不当为由而拒付维修费用。
【分析解答】
沪房地物（2000）75号文《关于住宅卫生间污水横管属何种性质设备的批复》中规定，凡一幢住宅内部，一套住宅外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用设备认定。《上海市居住物业管理条例》第三十八条规定，住宅的共用设备维修、更新费用，由整幢住宅业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。住宅共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
关于本案维修费用的支出，应对水管倒灌原因进行分析后确定。如果系由该业主使用不当造成的，则由其承担维修费用。如果该事故系由相邻业主（使用人）使用不当造成的，在能查清责任者的情况下，费用由责任者承担；在不能查清责任者的情况下，费用由共同使用总管的业主（使用人）分摊。如果倒灌是由于总管（共用设备）设计不当或老化等原因引起的，物业公司应对其进行技术处理，所发生的费用从维修基金中列支。
8、小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？
【专案简介】
王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。
【分析解答】
庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。
法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。
9、小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？
【专案简介】
1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。
【分析解答】
法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，原告的财产权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。
至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》有关规定，法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。
10、物业管理中公司应承担何种保安职责？
【专案简介】
某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份《物业管理合同》。双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。
【分析解答】
原、被告订立的《物业管理合同》发生在《上海市居住物业管理条例》实施以前，系双方自愿，因此，该合同是合法有效的。被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持。
至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同，因该合同是业主委员会与物业公司
两个主体签订的合同，原告个人只有建议权，故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予支持。
11、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？
【专案简介】
甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承
第三篇：物业管理案例分析培训
物业管理案例分析
一、案例收集与分析作用：
1、物业管理实践提升的重要方法；
2、规避出现同类问题的重要途径；
3、信息共享、风险预防的重要保障；
4、从实践中检查我们的管理流程和方法。
二、案例分析
1、业主家人被困电梯厅1个多小时
业主反映今天在美湖居负一层被关了一个多小时。业主乘电梯到负一层，防火门也被人误锁，又因忘记带IC卡不能打开电梯门，老婆婆抱着一岁多的小孩在电梯被关了一个多小时。
点评
（1）及时安排客服人员上门安慰和沟通，缓解被困老婆婆及家人的情绪，告知服务中心拟采取的改善措施。
（2）寻求技术支持，对楼宇防火门进行改造，将防火门后小手柄拆除，调试保证防火门关闭时的密封性，并防止防火门不被反锁。
（3）要求安全员加强对公共楼道的安全巡视，杜绝巡视盲区、杜绝安全隐患，将此事作为案例在班组内部讨论分析。
（4）在地库加装紧急招援电话。
（5）加强公司内部沟通，提醒其他服务中心采取措施避免类似问题发生。
2、业主投诉服务中心成为商品广告单位
某业主来信反映服务中心成为无框玻璃的推销单位,成为商品的服务单位。业主安装无框玻璃要选择服务中心指定的单位方能进行安装。同时，该业主发现该私有单位存在一些问题，譬如：价格高，比市场价高150元/平方米；质量差；无税务发票。
接到业主投诉后服务中心与供货单位联系，查出投诉业主的具体房号并了解事情的经过。此后，服务中心与供货商联系，要求其擦除样板上留下的供货商电话。同时，要求服务中心装修办理人员在审核业主装修申请时，对于业主需要装防盗门及隐形窗户的要求，注意向业主说明服务中心仅提供款式要求，无指定供方，业主需要自行了解供方价格并与之签订相关协议；服务中心还对前台人员进行了培训，强调在业主办理装修时，服务中心仅要求款式的一致，并无指定供应商。
点评
（1）对服务中心提供的增值服务，应事先评估风险，形成统一口径对员工培训到位。
（2）对相关业务单位提供现场展示样板，应事先约定禁止业务单位打着服务中心旗号进行推销（可采用收取一定押金的形式进行约束），并禁止其在小区内打广告或散发传单。
（3）安全员需加大巡查力度，特约商户管理员也需随时保持与业务单位的沟通，监督业务单位的行为。
（4）事先在宣传栏和实物展示现场向业主公告，提供样板仅为方便业主，非服务中心指定供应商，业主可参照统一款式自行选择供应商。
（5）服务中心装修办理人员在审核业主装修申请时，可再次向需要装防盗门及隐形窗户的业主说明服务中心仅提供款式要求，无指定供方，业主需要自行了解供方价格并与之签订相关协议。
（6）客户人员及时与业主沟通说明采取的改善措施，取得业主理解。
3、停车位案例
张先生反映自购车以来，没有申请到停车位，只有将车停放在二期商铺广场，上月末车
尾被严重撞伤后进行修复，刚从修理厂提车出来只有两天。昨天晚上将车辆停放在二期通道
安全员值班点附近，车身被人为的、恶意的划伤多处。早上开车发现问题时，向当值安全员
反映问题，安全员态度冷漠。投诉如下：
1、业主反映因金色家园停车位紧张，停车非常麻烦，希望服务中心安排停车位；
2、商业广场为万科红线服务范围，业主停放的车辆被划伤，服务中心应该有管理责任；
3、询问当值安全员服务中心投诉电话，安全员告诉的为错误号码。
处理方法：
1、该小区车位配置按规划设计为两户一个车位，由于买车的业主越来越多，停车位严重不
足的矛盾也越来越尖锐，物业服务中心已将金色家园目前的车位使用现状和车库停车实景在小区信息栏张贴公告。
2、二期商业广场属小区红线范围，但属于公共活动场所并不是专用停车场所。因车位紧张，有不少业主和商铺来客均在广场上停车，停车行为均为个人行为，物业服务中心没有法定的义务要保证广场停放车辆的安全，停放在广场的车辆安全由车主自行负责。
3、在广场上巡逻的安全员的工作职责是维护广场的公共秩序，协助疏导交通，对发现的扰
乱公共秩序的现象和行为在能力和权力范围内及时制止，对危害公共安全的违法行为及时告
知警察处理。
4、至于车位紧张问题，物业服务中心一直在积极地与政府部门、周边商铺和单位联系，尽
可能地想办法为客户解决停车难问题，由于难度较大至今未有实质性进展。
5、由于客户当时较为激动，还不停地开口骂人，物业服务中心工作人员和安全一直以较好的态度想向客户把问题说清楚，客户感觉不帮我解决问题还要说服我，对物业服务中心工作
人员和安全员态度表示不满。物业服务中心工作人员也未向业主告知车位不足是发展商的问
题，不关物业公司的问题，而是说明车位是按规划设计配置的。
6、物业服务中心安全主办、一对一专员均及时与业主进行了良好沟通，对安全员在情急之
下将业主询问的电话报错一个号码，已向业主道歉。业主认为划车行为是二期商铺砂锅粥店
所为，物业服务中心表示需要证据才能指证划车行为人，建议业主更换停车地点。
点评
1、停车场秩序管理是小区普遍存在的社会矛盾，服务中心应将车位使用现状和车库停
车实情在小区信息栏长期向业主公告。
2、加强向业主宣传服务中心在停车场管理中的权利和义务，告知业主物业委托合同中关于
业主财产管理的约定。服务中心没有法定的义务保证广场停放车辆的安全，停放在广场的车
辆安全由车主自行负责。
3、告知业主广场巡逻岗安全员的工作职责，维护广场的公共秩序，协助疏导交通，对发现的扰乱公共秩序的现象和行为在能力和权力范围内及时制止，对危害公共安全的违法行为及
时告知警察处理。
4、告知业主服务中心长期就缓解车位紧张问题所做的努力和进展（积极与政府部门、周边
商铺和单位联系，尽可能地想办法为客户解决停车难问题，由于难度较大至今未有实质性进
展）。
5、安排专人及时与业主沟通，对安全员报错电话号码向业主道歉，建议业主更换停车地点。
6、协助业主向业主自己的保险公司报案（特殊情况下请示部门负责人是否利用公司投保的公众责任险，因涉及200元免赔额和今后的示范效应，建议最好不使用此法）。
4、拜友被要求留存身份证的案例
徐先生打电话到公司投诉，反映其于12月6日到某小区拜访朋友，出入口安全员要求其
留存身份证才能让其进入。徐先生认为该做法违反国家规定，服务中心安全员无权留存其身
份证，而万科作为知名企业，更不能做出违反国家规定的事情，并表示不希望下次再到小区
时，再发生同样的事情。
原处理方法：
鉴于目前小区正值装修期内以及年底周边治安形势，安全管理根据小区实际与辖区派出所的要求采取换证管理；
针对不愿换证的特殊顾客，安全管理采取现场登记并时实跟进来确保安全；
与徐先生联系，说明服务中心采用换证管理的用意为保障广大业主、住户和顾客的安全与利
益，争取其的理解。
点评
向徐先生表示歉意，说明项目的治安形势和服务中心采用换证管理的初衷是为保障广大
业主、住户和顾客的安全与利益，争取其的理解。
联系徐先生拜访的业主，取得业主对服务中心安全管理工作的认可，通过业主给徐先生做
工作。
改善之处：
1、取得派出所的建议换证管理委托书，在出入口张贴与派出所联合的发文，取得客户的认
同。
2、针对不愿换证的特殊顾客，采取现场登记并时实跟进来确保安全。
5、单车被窃的案例
2005年6月27日，某小区业主反映5月份购买一台电动单车后没过多久被偷，6月份又
购买一台普通单车又被偷，已向服务中心反映过，但没有任何处理结果。业主对两个月内被
偷两辆单车之事感到非常气愤，情绪比较激动，业主怀疑夜间安全岗位的工作没有尽到应有的责任，并认为服务中心对此应做出赔偿，如果处理结果不满意，业主表示将通过多种投诉
渠道解决问题，并在报上曝光。
点评原则：对于业主个人财产，应由业主本人妥善保管，服务中心如无过失则不承担赔偿责
任，但需及时引导和协助业主向派出所报案。
方法：
及时安排客户服务人员上门向业主了解情况，并对业主进行沟通并安慰。
向业主说明服务中心的权利和义务及就安全管理方面所采取的改善措施，和全开放式的社区，在外来人员的控制方面的困度，争取业主理解。
及时协助业主向派出所报案并跟进结果，及时向业主反馈最新进展。
通过长期张贴《治安防范的温馨提示》、定期在公众场所举行治安防范演习和宣传等方式，扩大业主参与面，提高业主安全防范意识，同时对犯罪分子起到威慑作作。
发动业主资源组建义工队等，加强小区治安防范，形成群防群治。
加强服务中心人员综合业务技能的提升，加强现场的各项管理。
6、业主投诉楼上搭阁楼导致天花裂痕案例
2005年12月3日，某小区M501楼板出现裂痕,怀疑可能是楼上业主M601用混凝土搭
阁楼,楼板负载超过设计要求所致。经了解，M601砼楼板工程设计单位：中国达成工程公司，中国一级注册结构工程师邓某某设计审核。
2005年12月11日，返修办以及施工单位人员应业主要求对M501天花裂纹进行了勘查。
2005年12月12日20点，装修办与返修办以及施工单位人员对M501天花裂纹进行了初步
鉴定。
2005年12月15日20点，返修办与服务中心管家部一起约M501业主戴小姐以及M601中
国达成工程公司施工队负责人沟通恢复事宜，初步达成协议由施工队负责对天花批灰层开裂部分进行修复，对室内成品进行保护，在施工期间每日赔付误工费250元/每自然天，工程于12月22日前完成的协议，精神损失费双方没有达成协议。
施工方案由地产返修办彭工审定
2005年12月16日下午，501业主戴小姐打电话给装修办，表示在施工前要做房屋质量检测，检测之前暂停施工。
2005年12月23日下午，服务中心装修办到市“信诚建筑质量检验站”询问办理建筑质量检验事宜，质检站答复：如要求办理房屋损害鉴定，必须业主双方到质检站办理质检手续，质检费用最少5000元。
2005年12月27日上午，服务将办理流程告知双方业主，501业主表示不承担检测费，要求服务中心负责完成房屋检验事宜。601业主表示不垫付检测费，如果检测对楼板造成危害承担检测费及其它费用，并表示追究万科房屋质量问题（该业主共卖了同样户型18套，其它装修中的房屋未出现此类问题）。
2005年12月27日20点，服务中心管家部进一步与501业主进行了沟通，表示我服务中心不会垫付检测费，应该谁主张谁举证，追究造成肇事者的责任。
后服务中心协调，双方业主认同原处理方案。
原则：此事属业主纠纷，服务中心的角色为协助协调，但对违章装修应尽力进行劝止。方法：
1、物业服务中心约相邻业主沟通，协商解决存在的问题，向业主明确服务中心的角色和双方业主应承担的责任和义务。
2、针对现状及时评估原混凝土搭建阁楼装修方案的合理性、安全性，修改装修指引。
3、利用业主资源加大向政府部门投诉的力度，及时向业主反馈相关信息。
4、对违章装修也可采用通过法律途径进行起诉。
5、形成案例向全员宣贯。
7、业主投诉楼道地砖改造没有征询业主意见
叶小姐97年入住万景，认为管理一年不如一年，具体表现如下：
1、一楼大排档原规划是花园，2003年改造成商铺，并且引进大排档做餐饮，现在污水横流，特别是晚上冲洗，污水流到花园，直接影响到业主出行。叶小姐提出质疑，将花园改成大排档是谁同意的？有没有征询全体业主意见？
2、现在服务中心将楼道的地砖打掉，一周后还没有铺上，直接影响业主日常生活，服务中心答复要等到06年元月份才能完成铺地砖工作，叶小姐认为根本没有必要将现在好好的地砖打掉，同时这些涉及业主利益的重大事项没有征询业主意见，直接由业主委员会主任决定，对此表示强烈反对。叶小姐认为该业委会主任从来不与业主沟通，不听取业主意见，不负责任。
3、保安素质越来越低，有一次两手提满东西忘记带钥匙，按一楼门铃等了好久才开门，问保安为什么不开门，保安答复现在不提供开门服务，以前的保安看到业主提满东西会及时给予帮忙，现在的保安跟业主说话态度非常不友善。
4、希望服务中心做的决策多一点人性化，每年都在搞一些装修、改造，但又不征询业主意见，这些改造站在业主角度是不是业主需要的？浪费业主的钱，叶小姐怀疑有猫腻。分析：
1、涉及业主重大利益的改造按法定程序进行操作，并及时向业主公布相关信息。
2、加强与业委会的沟通，正确引导按法规要求行使权利，决策程序合法。
3、加强相关法律、法规的宣传力度，促进业主了解。
4、适当时候可邀请叶小姐参加业委会列席会议，增进其对业委会工作的了解和支持。
5、进行重大改造时，事先征询业主意见。提前向业主发布通知，通知列明改造工期和可能对业主产生的影响，及服务中心为降低对业主生活影响而采取的防护措施（重点客户客服人员最好提前上门沟通，打个招呼）。
6、安排施工时间时，尽可能避开业主出行高峰和节假日。
7、对公共区域的改造尽可能采取分段、分片方式进行，加强现场施工管理，专人跟进，做到分块“日施日毕”并做好现场的清理工作。
8、加强人员BI培训，开展为住户做好事活动，提高员工工作积极性，提升客户满意度。
8、生活泵房进水
4月7日19：45分左右，控制中心接到水位超高指示报警，当值班长立刻赶到水泵房现场查看，经查看核实是水池水位超高，且已经有水漫进设备房。班长立刻关闭了水泵房电源，同时知会中心及时通知设备部责任人和服务中心技术员到现场处理。事后经分析判断，由于市政供水存在杂物，电动蝶阀在关闭过程中被卡死，导致无法关闭。后工作人员使用专用工具手动开启蝶阀冲开杂物，电动蝶阀恢复正常工作。
1.在电动蝶阀前加装过滤阀，避免杂物卡住蝶阀造成无法关闭；
2.加装电动蝶阀开、关到位指示，便于及时发现设备异常状态，及时做出处理；
3.重新整定超高报警水位，下移至3.9米，为紧急故障处理预留必要的时间；
4.对应急预案进行整理和完善，明确责任人及责任区域、操作方法和时间节点，会同设备部对流程和分工进行细化，做到分工明确、责任到人、培训到人，并组织相关人员进行演练。
9、样板房物品被盗
2月26日17：05分，一身穿茄克中年男子与众多顾客同时参观万科城TB样板房，在参观途中该男子偷窃样板间3幅雕塑画被保洁员发现，保洁员立即呼叫抓小偷，附近值班安全员及时赶到将嫌疑人抓获。经清点样板房物品，发现丢失首饰盒2个、木象一只、鹿头一个。部门立即报警，根据28＃值班安全员反映，该嫌疑人自驾车前来看房，部门将嫌疑人所驾车辆一并交由派出所处理。
经派出所问询及打开车厢检查，发现样板房丢失物品全部在嫌疑人车箱内，随后派出所及部门对丢失物品拍照取证，嫌疑人在物证面前承认了盗窃事实。
1.要求当值保洁员熟悉样板房物资，知道物品的具体摆放位置，每天上、下班前对物资进行清点、盘查；
2.增加巡视频率，在周六、周日或集中开盘参观顾客较多时增加安全员在样板房值班；并增加“样板房区域装有24小时闭路监控系统”“请勿触摸”等警示标识；
3.部门管理人员应加强对样板房的安全巡视，提醒保洁员在与顾客沟通同时及参观人员较多时要多留心，既能与顾客保持沟通又兼顾了样板房物品的安全管理；
4.要求当值保洁员对反复进出样板房或手拿衣服顾客在参观时要重点关注，发现有可疑行迹的人员时保洁员要迅速清点样板间物品；
5.对背包顾客要重点留意，在出样板房时留意背包外形是否鼓囊，如有可疑保洁员要迅速清点样板间物品，对顾客委婉询问；
6.明确管理责任，奖惩分明，对样板房保洁员强调对于样板房物品丢失当值责任人需负直接管理责任，部门应定期对保洁员就样板房物品的熟悉与摆放进行安全测试，提高每名保洁员的警惕意识。
指挥失误导致车辆撞地桩受损3月2日凌晨5：30分左右，3404房业主驾驶一辆捷豹小汽
车驶入停车场入口时，停车场安全员由于对岗位操作流程不熟，在为车主刷卡后，未拔地桩便示意车辆进入，导致车主开车撞上地桩。事发后部门相关管理人员与车主进行协调沟通，在未达成一致处理意见后，由部门报保险公司和交警进行现场勘查，交警判定责任在于部门，最后该车辆被拖往保险公司指定的定损中心进行定损。1.部门需加强对新到岗安全员风险敏感意识与岗位操作流程的培训；尤其是对关键岗位人员的选拔，必须经培训测试合格后方可安排到关键岗位；
2.物防、技防设施合理性和风险检查，本案例中地桩高度太低，车主看不见；
3.部门全体人员须具备风险意识，部门负责人应定期组织部门管理人员对辖区进行风险评估检查，在检查过程中可模拟设置安全隐患故障，以提升部门管理人员对风险隐患的识别；
4.部门各业务块对紧急事件处理的协调配合处理有待加强，在发生紧急事件后中心值班人员应第一时间通知安全负责人及部门负责人，并协调处理；
5.事件发生后，应尽快疏导交通，避免车辆长时间堵塞进出口，给其他车主出行带来不便，或由此带来其他投诉，影响部门整体服务品质；
6.当判定属部门管理责任时，应加强与车主的沟通，取得车主的谅解与支持，达成协议，使事件能得到快速有效的处理。
10、业主经常把垃圾存放在楼道内
某栋某房业主M，经常把垃圾存放在楼道内，让清洁工小A 提到垃圾桶内。后来，保洁员工小A因工作调动，该楼道则由清洁工小B来管理。正巧有一天，小B正在楼道清洁卫生，发现业主M把垃圾放在楼道内，转身就把门关上，小B就走上去微笑的敲开业主的大门说：“小姐你好！请您把垃圾放到垃圾桶内，或放回家中，等出门时把它带到垃圾桶内，这次我就给您提下去，下次请你自已提下去，好吗？”业主二话没说就把门关上，第二天，有业主投诉服务中心，说：“某栋某单元楼道卫生很差，没有原来小A在这里打扫得干净，请服务中心多加管理。”当服务中心人员听到电话问是什么原因时，电话线就断了。
小A的工作存在负效率。
管理员接到投诉后应立即落实该事件，确认情况的真实性，分析该电话投诉是否有效，或是其它原因，如果是我们的原因应即时采取措施纠正，如果是因没有给他提垃圾原因时，视投诉为无效处理。
服务中心工作人员应对乱放垃圾的事件采取措施，如：出通知，然后当面通知等，制止乱放垃圾事件发生，影响楼道内的公共卫生，和舒适的环境。
小A的工作存在负效率。
管理员接到投诉后应立即落实该事件，确认情况的真实性，分析该电话投诉是否有效，或是其它原因，如果是我们的原因应即时采取措施纠正，如果是因没有给他提垃圾原因时，视投诉为无效处理。
服务中心工作人员应对乱放垃圾的事件采取措施，如：出通知，然后当面通知等，制止乱放垃圾事件发生，影响楼道内的公共卫生，和舒适的环境。
第四篇：物业管理案例分析培训
物业管理案例分析
一、案例收集与分析作用：
1、物业管理实践提升的重要方法；
2、规避出现同类问题的重要途径；
3、信息共享、风险预防的重要保障；
4、从实践中检查我们的管理流程和方法。
二、案例分析
1、业主家人被困电梯厅1个多小时
业主反映今天在美湖居负一层被关了一个多小时。业主乘电梯到负一层，防火门也被人误锁，又因忘记带IC卡不能打开电梯门，老婆婆抱着一岁多的小孩在电梯被关了一个多小时。
点评
（1）及时安排客服人员上门安慰和沟通，缓解被困老婆婆及家人的情绪，告知服务中心拟采取的改善措施。
（2）寻求技术支持，对楼宇防火门进行改造，将防火门后小手柄拆除，调试保证防火门关闭时的密封性，并防止防火门不被反锁。
（3）要求安全员加强对公共楼道的安全巡视，杜绝巡视盲区、杜绝安全隐患，将此事作为案例在班组内部讨论分析。
（4）在地库加装紧急招援电话。
（5）加强公司内部沟通，提醒其他服务中心采取措施避免类似问题发生。
2、业主投诉服务中心成为商品广告单位
某业主来信反映服务中心成为无框玻璃的推销单位,成为商品的服务单位。业主安装无框玻璃要选择服务中心指定的单位方能进行安装。同时，该业主发现该私有单位存在一些问题，譬如：价格高，比市场价高150元/平方米；质量差；无税务发票。
接到业主投诉后服务中心与供货单位联系，查出投诉业主的具体房号并了解事情的经过。此后，服务中心与供货商联系，要求其擦除样板上留下的供货商电话。同时，要求服务中心装修办理人员在审核业主装修申请时，对于业主需要装防盗门及隐形窗户的要求，注意向业主说明服务中心仅提供款式要求，无指定供方，业主需要自行了解供方价格并与之签订相关协议；服务中心还对前台人员进行了培训，强调在业主办理装修时，服务中心仅要求款式的一致，并无指定供应商。
点评（1）对服务中心提供的增值服务，应事先评估风险，形成统一口径对员工培训到位。（2）对相关业务单位提供现场展示样板，应事先约定禁止业务单位打着服务中心旗号进行推销（可采用收取一定押金的形式进行约束），并禁止其在小区内打广告或散发传单。（3）安全员需加大巡查力度，特约商户管理员也需随时保持与业务单位的沟通，监督业务单位的行为。
（4）事先在宣传栏和实物展示现场向业主公告，提供样板仅为方便业主，非服务中心指定供应商，业主可参照统一款式自行选择供应商。
（5）服务中心装修办理人员在审核业主装修申请时，可再次向需要装防盗门及隐形窗户的业主说明服务中心仅提供款式要求，无指定供方，业主需要自行了解供方价格并与之签订相关协议。
（6）客户人员及时与业主沟通说明采取的改善措施，取得业主理解。
3、停车位案例
张先生反映自购车以来，没有申请到停车位，只有将车停放在二期商铺广场，上月末车尾被严重撞伤后进行修复，刚从修理厂提车出来只有两天。昨天晚上将车辆停放在二期通道安全员值班点附近，车身被人为的、恶意的划伤多处。早上开车发现问题时，向当值安全员反映问题，安全员态度冷漠。投诉如下：
1、业主反映因金色家园停车位紧张，停车非常麻烦，希望服务中心安排停车位；
2、商业广场为万科红线服务范围，业主停放的车辆被划伤，服务中心应该有管理责任；
3、询问当值安全员服务中心投诉电话，安全员告诉的为错误号码。处理方法：
1、该小区车位配置按规划设计为两户一个车位，由于买车的业主越来越多，停车位严重不足的矛盾也越来越尖锐，物业服务中心已将金色家园目前的车位使用现状和车库停车实景在小区信息栏张贴公告。
2、二期商业广场属小区红线范围，但属于公共活动场所并不是专用停车场所。因车位紧张，有不少业主和商铺来客均在广场上停车，停车行为均为个人行为，物业服务中心没有法定的义务要保证广场停放车辆的安全，停放在广场的车辆安全由车主自行负责。
3、在广场上巡逻的安全员的工作职责是维护广场的公共秩序，协助疏导交通，对发现的扰乱公共秩序的现象和行为在能力和权力范围内及时制止，对危害公共安全的违法行为及时告知警察处理。
4、至于车位紧张问题，物业服务中心一直在积极地与政府部门、周边商铺和单位联系，尽可能地想办法为客户解决停车难问题，由于难度较大至今未有实质性进展。
5、由于客户当时较为激动，还不停地开口骂人，物业服务中心工作人员和安全一直以较好的态度想向客户把问题说清楚，客户感觉不帮我解决问题还要说服我，对物业服务中心工作人员和安全员态度表示不满。物业服务中心工作人员也未向业主告知车位不足是发展商的问题，不关物业公司的问题，而是说明车位是按规划设计配置的。
6、物业服务中心安全主办、一对一专员均及时与业主进行了良好沟通，对安全员在情急之下将业主询问的电话报错一个号码，已向业主道歉。业主认为划车行为是二期商铺砂锅粥店所为，物业服务中心表示需要证据才能指证划车行为人，建议业主更换停车地点。
点评
1、停车场秩序管理是小区普遍存在的社会矛盾，服务中心应将车位使用现状和车库停车实情在小区信息栏长期向业主公告。
2、加强向业主宣传服务中心在停车场管理中的权利和义务，告知业主物业委托合同中关于业主财产管理的约定。服务中心没有法定的义务保证广场停放车辆的安全，停放在广场的车辆安全由车主自行负责。
3、告知业主广场巡逻岗安全员的工作职责，维护广场的公共秩序，协助疏导交通，对发现的扰乱公共秩序的现象和行为在能力和权力范围内及时制止，对危害公共安全的违法行为及时告知警察处理。
4、告知业主服务中心长期就缓解车位紧张问题所做的努力和进展（积极与政府部门、周边商铺和单位联系，尽可能地想办法为客户解决停车难问题，由于难度较大至今未有实质性进展）。
5、安排专人及时与业主沟通，对安全员报错电话号码向业主道歉，建议业主更换停车地点。
6、协助业主向业主自己的保险公司报案（特殊情况下请示部门负责人是否利用公司投保的公众责任险，因涉及200元免赔额和今后的示范效应，建议最好不使用此法）。
4、拜友被要求留存身份证的案例
徐先生打电话到公司投诉，反映其于12月6日到某小区拜访朋友，出入口安全员要求其留存身份证才能让其进入。徐先生认为该做法违反国家规定，服务中心安全员无权留存其身份证，而万科作为知名企业，更不能做出违反国家规定的事情，并表示不希望下次再到小区时，再发生同样的事情。原处理方法：
鉴于目前小区正值装修期内以及年底周边治安形势，安全管理根据小区实际与辖区派出所的要求采取换证管理；
针对不愿换证的特殊顾客，安全管理采取现场登记并时实跟进来确保安全； 与徐先生联系，说明服务中心采用换证管理的用意为保障广大业主、住户和顾客的安全与利益，争取其的理解。点评
向徐先生表示歉意，说明项目的治安形势和服务中心采用换证管理的初衷是为保障广大业主、住户和顾客的安全与利益，争取其的理解。
联系徐先生拜访的业主，取得业主对服务中心安全管理工作的认可，通过业主给徐先生做工作。改善之处：
1、取得派出所的建议换证管理委托书，在出入口张贴与派出所联合的发文，取得客户的认同。
2、针对不愿换证的特殊顾客，采取现场登记并时实跟进来确保安全。
5、单车被窃的案例
2005年6月27日，某小区业主反映5月份购买一台电动单车后没过多久被偷，6月份又购买一台普通单车又被偷，已向服务中心反映过，但没有任何处理结果。业主对两个月内被偷两辆单车之事感到非常气愤，情绪比较激动，业主怀疑夜间安全岗位的工作没有尽到应有的责任，并认为服务中心对此应做出赔偿，如果处理结果不满意，业主表示将通过多种投诉渠道解决问题，并在报上曝光。
点评原则：对于业主个人财产，应由业主本人妥善保管，服务中心如无过失则不承担赔偿责任，但需及时引导和协助业主向派出所报案。方法：
及时安排客户服务人员上门向业主了解情况，并对业主进行沟通并安慰。
向业主说明服务中心的权利和义务及就安全管理方面所采取的改善措施，和全开放式的社区，在外来人员的控制方面的困度，争取业主理解。
及时协助业主向派出所报案并跟进结果，及时向业主反馈最新进展。
通过长期张贴《治安防范的温馨提示》、定期在公众场所举行治安防范演习和宣传等方式，扩大业主参与面，提高业主安全防范意识，同时对犯罪分子起到威慑作作。
发动业主资源组建义工队等，加强小区治安防范，形成群防群治。
加强服务中心人员综合业务技能的提升，加强现场的各项管理。
6、业主投诉楼上搭阁楼导致天花裂痕案例
2005年12月3日，某小区M501楼板出现裂痕,怀疑可能是楼上业主M601用混凝土搭阁楼,楼板负载超过设计要求所致。经了解，M601砼楼板工程设计单位：中国达成工程公司，中国一级注册结构工程师邓某某设计审核。
2005年12月11日，返修办以及施工单位人员应业主要求对M501天花裂纹进行了勘查。2005年12月12日20点，装修办与返修办以及施工单位人员对M501天花裂纹进行了初步鉴定。
2005年12月15日20点，返修办与服务中心管家部一起约M501业主戴小姐以及M601中国达成工程公司施工队负责人沟通恢复事宜，初步达成协议由施工队负责对天花批灰层开裂部分进行修复，对室内成品进行保护，在施工期间每日赔付误工费250元/每自然天，工程于12月22日前完成的协议，精神损失费双方没有达成协议。施工方案由地产返修办彭工审定
2005年12月16日下午，501业主戴小姐打电话给装修办，表示在施工前要做房屋质量检测，检测之前暂停施工。
2005年12月23日下午，服务中心装修办到市“信诚建筑质量检验站”询问办理建筑质量检验事宜，质检站答复：如要求办理房屋损害鉴定，必须业主双方到质检站办理质检手续，质检费用最少5000元。
2005年12月27日上午，服务将办理流程告知双方业主，501业主表示不承担检测费，要求服务中心负责完成房屋检验事宜。601业主表示不垫付检测费，如果检测对楼板造成危害承担检测费及其它费用，并表示追究万科房屋质量问题（该业主共卖了同样户型18套，其它装修中的房屋未出现此类问题）。
2005年12月27日20点，服务中心管家部进一步与501业主进行了沟通，表示我服务中心不会垫付检测费，应该谁主张谁举证，追究造成肇事者的责任。后服务中心协调，双方业主认同原处理方案。
原则：此事属业主纠纷，服务中心的角色为协助协调，但对违章装修应尽力进行劝止。方法：
1、物业服务中心约相邻业主沟通，协商解决存在的问题，向业主明确服务中心的角色和双方业主应承担的责任和义务。
2、针对现状及时评估原混凝土搭建阁楼装修方案的合理性、安全性，修改装修指引。
3、利用业主资源加大向政府部门投诉的力度，及时向业主反馈相关信息。
4、对违章装修也可采用通过法律途径进行起诉。
5、形成案例向全员宣贯。
7、业主投诉楼道地砖改造没有征询业主意见
叶小姐97年入住万景，认为管理一年不如一年，具体表现如下：
1、一楼大排档原规划是花园，2003年改造成商铺，并且引进大排档做餐饮，现在污水横流，特别是晚上冲洗，污水流到花园，直接影响到业主出行。叶小姐提出质疑，将花园改成大排档是谁同意的？有没有征询全体业主意见？
2、现在服务中心将楼道的地砖打掉，一周后还没有铺上，直接影响业主日常生活，服务中心答复要等到06年元月份才能完成铺地砖工作，叶小姐认为根本没有必要将现在好好的地砖打掉，同时这些涉及业主利益的重大事项没有征询业主意见，直接由业主委员会主任决定，对此表示强烈反对。叶小姐认为该业委会主任从来不与业主沟通，不听取业主意见，不负责任。
3、保安素质越来越低，有一次两手提满东西忘记带钥匙，按一楼门铃等了好久才开门，问保安为什么不开门，保安答复现在不提供开门服务，以前的保安看到业主提满东西会及时给予帮忙，现在的保安跟业主说话态度非常不友善。
4、希望服务中心做的决策多一点人性化，每年都在搞一些装修、改造，但又不征询业主意见，这些改造站在业主角度是不是业主需要的？浪费业主的钱，叶小姐怀疑有猫腻。分析：
1、涉及业主重大利益的改造按法定程序进行操作，并及时向业主公布相关信息。
2、加强与业委会的沟通，正确引导按法规要求行使权利，决策程序合法。
3、加强相关法律、法规的宣传力度，促进业主了解。
4、适当时候可邀请叶小姐参加业委会列席会议，增进其对业委会工作的了解和支持。
5、进行重大改造时，事先征询业主意见。提前向业主发布通知，通知列明改造工期和可能对业主产生的影响，及服务中心为降低对业主生活影响而采取的防护措施（重点客户客服人员最好提前上门沟通，打个招呼）。
6、安排施工时间时，尽可能避开业主出行高峰和节假日。
7、对公共区域的改造尽可能采取分段、分片方式进行，加强现场施工管理，专人跟进，做到分块“日施日毕”并做好现场的清理工作。
8、加强人员BI培训，开展为住户做好事活动，提高员工工作积极性，提升客户满意度。
8、生活泵房进水
4月7日19：45分左右，控制中心接到水位超高指示报警，当值班长立刻赶到水泵房现场查看，经查看核实是水池水位超高，且已经有水漫进设备房。班长立刻关闭了水泵房电源，同时知会中心及时通知设备部责任人和服务中心技术员到现场处理。事后经分析判断，由于市政供水存在杂物，电动蝶阀在关闭过程中被卡死，导致无法关闭。后工作人员使用专用工具手动开启蝶阀冲开杂物，电动蝶阀恢复正常工作。
1.在电动蝶阀前加装过滤阀，避免杂物卡住蝶阀造成无法关闭；
2.加装电动蝶阀开、关到位指示，便于及时发现设备异常状态，及时做出处理； 3.重新整定超高报警水位，下移至3.9米，为紧急故障处理预留必要的时间；
4.对应急预案进行整理和完善，明确责任人及责任区域、操作方法和时间节点，会同设备部对流程和分工进行细化，做到分工明确、责任到人、培训到人，并组织相关人员进行演练。
9、样板房物品被盗
2月26日17：05分，一身穿茄克中年男子与众多顾客同时参观万科城TB样板房，在参观途中该男子偷窃样板间3幅雕塑画被保洁员发现，保洁员立即呼叫抓小偷，附近值班安全员及时赶到将嫌疑人抓获。经清点样板房物品，发现丢失首饰盒2个、木象一只、鹿头一个。部门立即报警，根据28＃值班安全员反映，该嫌疑人自驾车前来看房，部门将嫌疑人所驾车辆一并交由派出所处理。经派出所问询及打开车厢检查，发现样板房丢失物品全部在嫌疑人车箱内，随后派出所及部门对丢失物品拍照取证，嫌疑人在物证面前承认了盗窃事实。
1.要求当值保洁员熟悉样板房物资，知道物品的具体摆放位置，每天上、下班前对物资进行清点、盘查；
2.增加巡视频率，在周六、周日或集中开盘参观顾客较多时增加安全员在样板房值班；并增加“样板房区域装有24小时闭路监控系统”“请勿触摸”等警示标识；
3.部门管理人员应加强对样板房的安全巡视，提醒保洁员在与顾客沟通同时及参观人员较多时要多留心，既能与顾客保持沟通又兼顾了样板房物品的安全管理；
4.要求当值保洁员对反复进出样板房或手拿衣服顾客在参观时要重点关注，发现有可疑行迹的人员时保洁员要迅速清点样板间物品；
5.对背包顾客要重点留意，在出样板房时留意背包外形是否鼓囊，如有可疑保洁员要迅速清点样板间物品，对顾客委婉询问；
6.明确管理责任，奖惩分明，对样板房保洁员强调对于样板房物品丢失当值责任人需负直接管理责任，部门应定期对保洁员就样板房物品的熟悉与摆放进行安全测试，提高每名保洁员的警惕意识。
指挥失误导致车辆撞地桩受损3月2日凌晨5：30分左右，3404房业主驾驶一辆捷豹小汽车驶入停车场入口时，停车场安全员由于对岗位操作流程不熟，在为车主刷卡后，未拔地桩便示意车辆进入，导致车主开车撞上地桩。事发后部门相关管理人员与车主进行协调沟通，在未达成一致处理意见后，由部门报保险公司和交警进行现场勘查，交警判定责任在于部门，最后该车辆被拖往保险公司指定的定损中心进行定损。1.部门需加强对新到岗安全员风险敏感意识与岗位操作流程的培训；尤其是对关键岗位人员的选拔，必须经培训测试合格后方可安排到关键岗位；
2.物防、技防设施合理性和风险检查，本案例中地桩高度太低，车主看不见； 3.部门全体人员须具备风险意识，部门负责人应定期组织部门管理人员对辖区进行风险评估检查，在检查过程中可模拟设置安全隐患故障，以提升部门管理人员对风险隐患的识别； 4.部门各业务块对紧急事件处理的协调配合处理有待加强，在发生紧急事件后中心值班人员应第一时间通知安全负责人及部门负责人，并协调处理；
5.事件发生后，应尽快疏导交通，避免车辆长时间堵塞进出口，给其他车主出行带来不便，或由此带来其他投诉，影响部门整体服务品质；
6.当判定属部门管理责任时，应加强与车主的沟通，取得车主的谅解与支持，达成协议，使事件能得到快速有效的处理。
10、业主经常把垃圾存放在楼道内
某栋某房业主M，经常把垃圾存放在楼道内，让清洁工小A 提到垃圾桶内。后来，保洁员工小A因工作调动，该楼道则由清洁工小B来管理。正巧有一天，小B正在楼道清洁卫生，发现业主M把垃圾放在楼道内，转身就把门关上，小B就走上去微笑的敲开业主的大门说：“小姐你好！请您把垃圾放到垃圾桶内，或放回家中，等出门时把它带到垃圾桶内，这次我就给您提下去，下次请你自已提下去，好吗？”业主二话没说就把门关上，第二天，有业主投诉服务中心，说：“某栋某单元楼道卫生很差，没有原来小A在这里打扫得干净，请服务中心多加管理。”当服务中心人员听到电话问是什么原因时，电话线就断了。
小A的工作存在负效率。
管理员接到投诉后应立即落实该事件，确认情况的真实性，分析该电话投诉是否有效，或是其它原因，如果是我们的原因应即时采取措施纠正，如果是因没有给他提垃圾原因时，视投诉为无效处理。
服务中心工作人员应对乱放垃圾的事件采取措施，如：出通知，然后当面通知等，制止乱放垃圾事件发生，影响楼道内的公共卫生，和舒适的环境。
小A的工作存在负效率。
管理员接到投诉后应立即落实该事件，确认情况的真实性，分析该电话投诉是否有效，或是其它原因，如果是我们的原因应即时采取措施纠正，如果是因没有给他提垃圾原因时，视投诉为无效处理。
服务中心工作人员应对乱放垃圾的事件采取措施，如：出通知，然后当面通知等，制止乱放垃圾事件发生，影响楼道内的公共卫生，和舒适的环境。
第五篇：万科物业管理培训案例(37个案例)
物业管理实操案例（共37篇）
目录
一、日常篇 14篇
二、装修篇 10篇
三、违规篇 3篇
四、突发事件篇 2篇
五、保安、公共秩序篇 4篇
六、物业产权纠纷 4篇
一、日常篇
1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？
案例介绍：
2000年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。法院判决：
法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。
但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。
案例分析：
一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。
第一：物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条例》第十二条规定：“物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。”可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。
第二：产生了损害原告生命健康权的后果。
第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。
第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。
二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：
第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。
第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。
第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。
2、客户欠租 物管应该怎么做
案情介绍：
某高级商务办公楼内有一本地公司--A公司，其业务并未因入驻了一个好的办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后，欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付清欠款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反应，也没有能力做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除。随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼物业管理部门 侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。
点评：
1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适当的调研，尽可能避免可能出现的风险。
2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据1998年建设部《关于物业转让、3 租赁的管理准则》规定：对欠租人先进行书面催租，如果没有得到有效回应，则以书面形式说明期限，并采取措施，这类措施的实施要坚决有效，要有层次，要能够解决问题，并且可以把出现后遗症的可能性降至最低。
3、个别情况下，也要体谅某些租户，特别是那些“质地较为优良”的公司或对整个项目较有影响的公司可能遇到的特殊困难，不排除在特定条件下做出适当的宽限和减免，在对这类公司采取处理措施时一般应适当留出余地。
4、对欠租租户采取措施的基础是与之签署了具备法律效力的租赁合同。因而合同文本的有效性非常重要。这些文本当然要通过律师审核，但仅仅通过律师审核是不够的，如果有条件，最好能够征询一下物业管理专家们的意见。
3、如何处理商户的违规行为 案情介绍:
某日，中海商城管理处的工作人员巡视时，发现三楼公用洗手盆周边墙面、地面溅有不少污水，丢有不少塑料袋，并发出阵阵异味。经过观察询问，查明这些污水和塑料袋来自三楼一间从事足底按摩的店铺。
这家足底按摩店的员工认为洗手盆是公用设施（不是自己的孩子不心疼，这是许多人不爱护公共设施的心理动因），就随意泼洒，有时甚至远离几米，就将装有按摩用过污水的塑料袋向洗手盆泼去。
就此问题，管理处主管上门找该店老板沟通，没用多说，老板就表明态度，马上整改，保证污水直接倒在洗手盆内，将塑料袋弃臵于垃圾桶内。
但以后一段时间，情况依旧未变。管理处主管于是又再次登门，找到该店老板。这次老板态度大变，质问：“你们不让我把污水倒在那里，那你说倒在哪里才对？”主管解释说“并不是不让你们往那倒，而是提醒你们望那倒的时候注意点儿，因为环境卫生状况不好，大家都要受到影响。”老板不等主管说完就头一摇：“那我不管！”结果，碰了一个不软不硬的钉子。
此路不通，就另辟蹊径（一个好的物业管理工作者需要有不折不饶的韧劲，因为物业管理中碰钉子的事太多了，碰钉子就打退堂鼓，那就什么事情也办不成）。管理处考虑到这家店铺内缺少排水系统，确有不便，随后买来一个带盖的大塑料桶，送到店铺里。向老板提出，请他们在店内将污水与塑料袋分臵塑料桶 4 里，待收集到一定程度，再由该店员工提出来倒掉。老板开始还很不耐烦，可看到管理处态度诚恳，服务周到，真正为业主、租户办事，便转阴为晴，欣然接受了管理处的建议。当天就布臵店铺员工进行整改。从此以后，该店乱倒赃物的事再也没有发生过。
点评：
现在相当一部分人对物业管理公司只认可服务，不认可管理。仿佛物业公司一说管理，就是想凌驾于客户之上似的。其实管理也是服务，像处理类似事情能说不是管理吗？像类似的事情不去大胆管理行吗？当然管理可以高于服务之中。
4、业主在小区道路上摔倒 状告物业公司
案情介绍:
小区内一号楼405室的李老太在雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，跌断右腿股骨头，安全员发现后立即将李老太送进医院。
经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术臵换股骨头，手术后李老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。
几经交涉，物业公司未做承担，李老太一纸诉状将物业公司推上法庭。审理：
物业公司没有义务承担李老太医疗费及精神损失费。点评：
案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。
1、《中华人民共和国价格管理条例》是物业公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，李老太所交物业管理费中的公摊是属于正常的收费范围。
《民法通则》，民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害（除工作范围内）其责任自负。
3、李老太虽在小区内道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业公司的本职工作没有延误，“雪后路滑，请当心！”的警示牌在小区步 5 行街醒目处悬挂，李老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业公司没有直接责任关系。
4、物业公司可以在多方面关心李老太，但没有权力和义务为其支付医疗费和精神损失费。
5、尊重业主，从记住姓名开始
案例介绍：
某开发区内十几个通用厂房长区的物业管理费收缴率参差不齐。年终总结时，公司领导请收费率达96%的某通用厂房厂区的管理员介绍经验，该管理员说了这样一个事：小区内有十几家业户，一天，其中一家只租赁了一个层面通用厂房的某企业部门总管来找管理员，管理员张冠李戴，把对方的名字叫错了。来人顿时拉下了脸，：“看不起我们小公司啊！”此后一连几个月都拖缴物业管理费。
管理员从此吸取教训，把厂区内十几家业户、近百位“要员”（上自总经理，下至与物业公司有关的一些部门总管、经办人）的姓名都背得滚瓜烂熟。后来，有个新公司进场没几天，管理员通过各种渠道得到了业?quot;要员“的姓名，碰面时主动打招呼，对方连连称赞物业管理到位。
点评：
物业管理服务有很多口号，诸如”以人为本“、”客户就是上帝“等，其精髓是对业主要尊重。尊重是一个人杂社会活动、家庭生活中的基本需求。如何运用礼貌、热情、真诚、高超的服务，使业主得到受尊重的满足，是物业管理的一门学问。该案例中的管理员吸取了搞错业户姓名的教训，事后不仅记住公司名称、总经理的姓名，也记住了与物业管理有来往的人员的姓名，从而拉近了双方的距离。这一件小事说明了物业管理处处都有文章可做。
6、没有签订物管服务合同 业主该不该支付物业管理费
案情介绍:
小区部分业主以A物业管理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。
A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员 6 会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。
业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据《上海市居住物业管理条例》第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。
一审判决结果：
一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。
业主不服上述判决，提起上诉。业主根据《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定”本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。“
18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订”物业管理服务合同“。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。
且《合同法》第10条第2款也明文规定”法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。“因此A公司的行为属无合同管理，或”自行提供服务“。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。
案情分析：
本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的”无因管理“的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主”可以不支付“物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。
但如果同时参照《民法通则》中的”无因管理“，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条”没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。“这里强调”参照“而不是”适用“，是由于本案与”无因管理“还是有一定的区别。
构成”无因管理“，在法律上应具备三个要件：
一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；
二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；
三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。A公司的行为仅符合了一、三要件，且”无因管理“的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。
二审判决：
二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的”可以不支付“而不是”应当不支付“，又使二审法院能在”可以“二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。
7、预收物业管理费是否合理
案情介绍:
汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。
汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。案情分析：
汪先生面临的情况具有一定的普遍性，其中包含了两个问题：
一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？
购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托 8 服务的必要了。
开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。
二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？
考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司”不得一次性预收多年的物业管理费。“ 点评：
1、《商品房销售管理办法》中规定，”商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。“
2、开发商既然”选聘了物业管理公司“，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，”在订立商品房买卖合同时“告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。
3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此”有关物业管理的协议“的签订，还是要放在交房时，至少是在”订立商品房买卖合同“后。
对于购房人来说，如果开发?quot;在订立商品房买卖合同时”，就提供了“有关物业管理的协议”文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。
4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才提供“有关物业管理的协议”，并以此作为房产交付的条件，您则可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的办法是，在签订买卖合同时，无论开发商如何做，9 您都应该将有关物业收费的标准、收费方式以及房屋交付的程序，作为补充内容，要求开发商写进补充协议。
8、因新买房屋漏水 业主拒交物业管理费
案例介绍：
胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水洇湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。
物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位，如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受，并且，因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，他们就要受到经济损失。
由于三方对于债权、债务没有任何异议，胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为，但是又不是十分肯定自己的行为是否合法，于是三方一同找到律师咨询，最终在律师主持下达成书面协议，三方协商解决，由开发商向物业管理公司支付了胡女士下的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本供暖费。律师分析：
胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将 10 自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外.开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商
基于赔偿责任对胡女士负有债务；
胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务；
关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务；
开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。判决结果：
最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。
本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。
点评：
经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。
9、无法实现即时维修怎么办
案情介绍: 11
初冬的一个星期一下午，世纪宝鼎物业管理分公司维修电话响起。值班人员轻柔地应答和问询还没有落音，A座G户型的一位业主就怒气冲冲地在电话里面说：“你们知道吗，现在天气这凉了，我这暖气
还不热，你们管不管呀？”说完“啪”的一声就挂上了电话。
这时，维修人员都出去忙其它维修了，用对讲机联系得知，他们一时还脱不开身。约过了五、六分钟的时间，本身是电工的维修班长巡视回来了，值班人员立即将刚才的报修情况向其汇报。班长说:“这个业主性子比较急，用电话解释恐怕不行，我替你一会，你先上楼看一下。” 采取措施：
值班人员来到业主家，一位中年男子一开门便大声问：“你能修理吗？”“先生，我是负责接待报修的，我们的维修员现在正在别的业主家处理问题，做完之后马上来您家，你可以现在告诉我是怎样的情况吗？”值班人员和颜悦色的回答，使业主的态度有些缓和。
征得业主同意后，值班人员戴上鞋套，察看了不热的暖气位臵，马上用对讲告知维修人员，让其做完后直接到该住户家维修。周到的服务令业主转怒为喜，业主说：“好吧，你先忙你的去吧，只要一会来给修修就可以了。”值班人员走后一个多小时，维修人员上门处理好了该问题。
下午快下班的时候，值班人员又给业主家打了个电话，询问暖气情况，他说：“已经热了,谢谢你们。” 点评：
米卢调教中国球队有句名言，叫“一切看态度”。客户对物业公司工作的要求，大多也是这样。有些事情他们希望物业公司马上办，而物业公司由于种种客观原因又马上办不了，此时你只要有个积极去办的态度，他们也就满意了。
10、业主房款未还清 物业公司有权停水停电吗? 案情介绍：
某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立。某日，开发商给该物业管理公司发来一份通知，称该小区某住户是分期付款购房，但其入住后迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住 12 户及早交款。该物业管理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活。案例分析：
在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房款的义务，享有取得房屋所有的权利。在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，责、权、利应一致。
上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。
但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。
开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。
11、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
案例介绍：
去年9月18日，海富花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。处理结果：
海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私 13 清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。
时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。点评：
执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。
12、早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷
案情介绍:
东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。
入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。
为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。
针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。
与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实下去。
点评：
俗话说“强按牛头牛不喝水”，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依法照章办事，也难为之。从这个意义上讲，一个好的物业管理者，首先应当是一个好的思想工作者。
13、业主相互投诉怎么办
案情介绍：
一天晚11：30分，现代城某楼2704房业主陈女士投诉2604房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。采取措施：
服务中心了解情况后致电2604业主张女士，询问事情缘由。张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但2704业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚10：00以前。
一周后的晚9：20分，物业公司又接到陈女士投诉，反映2604家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知2604业主立即停止弹琴，如不合作，后果自负。物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。
服务中心人员直接到2604家中，同张女士协商此事，她认为2604业主的要求不合理。不得已只得到2704业主说明情况，但2704业主不满意。在这种情况下，管理人员又到2604家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法）。
通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。最后，2604业主不单当即停止弹琴，而且与2704业主达成新的协议，时间由以前的10：00改为9：00，双方取得了谅解。
点评：
遇到业主互相投诉，不要觉得与己无关。搞物业管理的不仅需要一张巧嘴,而且要主动两边跑、两边说。跑的次数多了，说的话总能听进去。
14、受到业主怠慢误解怎么办
案情介绍：
去年年底的一天清晨，枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼2单元时，忽然发现101室的防盗门上插着一串钥匙。这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走……想到这里，小马走过去按响了101室的门铃。
轻轻按了几遍，都没有动静。小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到：谁啊，大清早，干什么?业主有些发脾气了，但还是打开了门。小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。或许业主还没有摆脱被惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。想一想，小马心里挺不是滋味的。
第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口锻炼身体的业主期而遇。您早，先生！小马想打个招呼就离开。这位业主却快速走了过来。塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。小马把钱硬塞回去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了。点评：
人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。这时，我们要多想这是自己应当做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。
二、装修篇
1、私装水床 造成他人财产损失
案情介绍：
王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。
管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。法院判决：
1、王某在裁决生效之日起2天内拆除水床，将室内管道恢复原状。
2、物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。
3、王某对物业公司写出书面检查。
点评：
这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。
<1>王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度规定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反了物业管理的条例理应拆除水床。
<2>王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于“相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系统”。
<3>物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事人王某承担合情合理。
2、如何处理住户家里跑水的问题
案情介绍:
某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能 17 流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。
管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现部分木地板已被水淹。搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。
李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。点评：
李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。
该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。
物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。
装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。
根据相关的法律以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。
物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。
业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。
3、业主不统一装玻璃怎么办
案情介绍：
刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。
刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着“着重调解”的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。点评：
1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。
2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。
3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。
4、装修违规造成业主受伤产生纠纷 案情介绍：
狭窄的能道，陡陗的扶梯，闷热的空气，加上出租人的修房使惠民路某号旧式里弄房屋更显得混乱、破旧。居住二楼前厢房的叶第太一手摇着蒲扇，一手提着饭锅下楼烧午饭，嘴里唠叨着：“大热天修什么房子，越热越是扎闹猛。”正说着走着，突然在二楼通道处她右脚踏透楼板，悬挂在半空中，动弹不得，顿时引起全幢居民议论纷纷。有人说：房管所修房拆除未设防护措施，造成叶老太伤害，应承担全部责任房管所修房拆除楼板之前已提醒居民要小心通行，老太跌伤是自己大意，责任自负。究竟谁应承担责任呢？
某区房屋纠纷仲裁委员会受理此案后查明：惠民路某号旧里弄房屋系房管部 19 门直管公房，二楼能道处板因年久失修，损坏严重，房管所接居民报修后正派修理。因二楼楼道狭小，房管所拆除旧楼板后，即派一名女工看护，并再三告诫居民留意。事发时，维修人员都外出吃饭，看护女工因难忍炎热，在楼板处搁臵一块板后即下楼。恰巧此时叶老太下楼行经此处，未注意脚下“机关”，一脚踏空造成伤害。经向诊治医院查核，叶老太实际支付医疗费、护工费共计850元。仲裁委员会在调解无法达成一致的情况下，裁决由房管所承担损害赔偿的主要责任，一次性赔偿叶老太太医疗，护工、营养等费用820元。
审理与评析:
这个案例涉及的是出租人修缮房屋时疏于防范的法律责任问题。
根据 《上海城镇公有房屋管理条例实施细则》第52条规定，房管所在房屋修理中的“施工现场应设臵安全标志”。
本案中房管所虽事先提醒居民注意，并派人看护现场，但看护女工离开时未设臵安全标志，防范措施不严，以致造成叶老太伤害，应负损害赔偿的主要责任。叶老太明知二楼楼板正在修理却未加注意，亦应承担相应责任。
据此，仲裁委员会根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第144条、第145条规定，确认房管所未尽防范职责，“侵害公民身体造成伤害，应当赔偿医疗”及护理费用，同时充分考虑双方在本案中应承担的责任，做出了以上裁决，是恰当的。
5、相邻业主因通风问题产生纠纷怎么办
案情介绍：
原告王某住在西城区一个临街巷内，住房是一砖木结构的平房，于王某相邻的刘某因为要开一家粤菜饭馆，他便安装了一个大型油烟机，其排烟口设臵在自己的房顶上。王某的住房一侧窗户恰好与刘某安装空调冷气机的墙体相邻，两者相距约有1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是王某家一层住房主要的通风通道。
刘某的粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，且一旦开户通风，油烟味更大。查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。20 王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某臵之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。审理：
某区人民法院受理此案后先主持双方进行调解但因双方分歧较大，调解无效，人民法院判决如下：
被告刘某的粤菜饭馆排放废气的行为以构成对原告王某合法权的损害。根据《中华人民共和国国民法通则》第十八条的规定： “不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活、团结互助公平合理的精神，正当确处理通风、通行等方面的相邻关系。给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”，法院要求被告刘某，停止使用粤菜饭馆的空调器、排油烟机，直到进行相应处理、不影响原告通风为止。
判决宣告后，双方当事人都表示服从该判决。
分析：
本案涉及到相邻关系中的几个方面的不同问题。相邻关系，从权利的角度可称为相邻权。所谓相邻权，是指两个或两以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要便利的权利。
正确的处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的“有利生产、方便生活、省事、团结互助、公平合理”的原则。这些原则，既是相邻各方正确行使相邻 权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。
本案中主要涉及相邻 关系的下列几个方面：
1、相邻通风
相邻通风权是指房屋的所有人或使用人所享有通过门窗保证其室内与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利。在实践中，相邻 一方的下列行为应视为是对他方通风权的侵犯：
1)因相邻一方建造房屋或其他设施时未与相邻他方的窗户保证适当距离、相距太近而使相邻他方室内空气通风不畅；或阻挡了相邻他方之窗户而使其无法通风的。
2）因相邻一方的树枝等延伸到相邻他方窗前，阻碍相邻他方室内空气流通的。
3）因相邻一方长期存在的原因而迫使相邻他方无法正常开启窗户，如相邻一方在靠近相邻他方窗户处修厕所，设臵畜栏或在他方窗下推放垃圾等；或相邻一方不断制造异味，排放污浊空气、冷气、热气、有害气体，致使他方只好紧闭窗户。此类情况如相邻 一方的行为超过国家规定标准，则可按环保问题引起的相邻关系纠纷处理，如不够国家规标准的相邻一方的不良行为，可按侵犯相邻 他方通风权来处理。
3、相邻关系的相邻环保关系
相邻环保关系中的相邻双方因环境问题发生的权利、义务关系，即相邻一方在自已疆界内经营工业或行使其他权利时，对另一方负有的，可请求其采取必要的防止污染周围环境、危害人身、财产安全的义务和另一方对其疆界外的人享有的，可请求采取必要的防止污染环境措施的权利的关系。通常业主、住户个人因相邻而发生的纠纷，主要是由于噪声、油烟、有毒物、放射物修建厕所、畜栏等散发的臭气引起的，我国对于相邻环保关系没有具体规定，但在《民法通则》中有对于环境保护问题民事责任的规定。点评：
物业管理公司在处理相邻关系时只有相协调、调解的义务和责任，物业管理协调、调解不成的，应该由当事人向政府主管部门请求行政处理或直接按照法律程序诉讼或仲裁。
6、业主违规装防盗网 物业公司如何应对
案情介绍：
城市花园65#1B业主正在做装修，其它部位装修后提出安装防盗网包括阳台部分。管理员接到通知后立即到达现场，将防盗网挡在小区之外，并向业主说小区不许安装防盗网的情况。但业主态度非常强硬，质问管理员为什么不允许安装阳台防盗网，如果失盗怎么办？
管理员从三方面向业主作了解释：
1、安装防盗网，给人的感觉像在笼子里居住一样，既不美观又给人以心情 22 压抑的感觉。
2、按照国家有关消防规定是不允许安装任何防盗网，如果室内万一失火安装防盗网后人员的疏散和消防救火都会带来不利影响。
3、本小区是一个智能化小区每家每户都有智能安防系统，并且小区24小时不间断巡逻，没有必要安装防盗网。如真想安装防盗网，只能根据小区的规定要求安装在室内，业主同意。点评：
安装防盗网的事情围绕着城市花园管理处的《业主手册》、《业主公约》和《前期物业管理服务协议》的要求，大部业主是会遵守小区的规定。
业主如果按照自己的意愿非要做特殊装修，管理处人员应该动之于情晓之以理，讲明厉害关系并给业主提出合适的建议，业主是会接受的，且不会造成业主与管理处之间的矛盾，达到两全其美的效果。
7、厕所装修引发纠纷 案情介绍:
杨女士与李民都是顺义区的居民，而且是楼上楼下的邻居，杨女士住在楼下，20多年来，一直相安无事。1999年12月，李民对自己的住房进行装修，厕所地面和厕所墙面均用面砖进行了装修。此时，楼下的杨女士家正好无人居住。
2000年12月，杨女士的公婆搬到杨女士家居住。2001年4月，杨女士家的厕所顶部自上而下开始出现漏水现象，她找到了李民，并通知其使用厕所要注意，要求其查明原因，进行修缮。然而，李民没有理睬。为此，双方产生矛盾。
后来，杨女士家厕所顶部漏水更加严重，墙体表皮因漏水而脱落，不仅影响使用，也给其造成了损失。为此，杨女士到法院起诉，要求李民停止侵害、立即维修，并赔偿损失500元。
被告不承认自己有过错
被告李民不承认自己有过错，他认为杨女士所说的漏水不确切，因为从他的厕所看不出漏水。修缮队也来看过，也只是从表面上判断。
因此，他不同意杨女士的诉讼请求。
点评：
权利人在对房屋行使使用权时要充分保护相邻方的合法权益。对他人的权益构成侵害的，应当停止侵害。原告与被告相邻达20年之久，相安无事。而被告对房屋及厕所装修后，原告厕所内出现严重漏水，直接侵害了原告的权益。被告现以自己装修完毕，不得破坏装修地面为由，拒绝技术人员的检查维修，违反法律规定。
根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，于近日做出判决：
技术人员进入李民室内对其厕所进行检查维修，李民必须提供方便；需要破坏厕所的装修地面时，李民不得阻拦；如需更换添臵部件及材料，又需用户自费时由李民按票据面额负担；李民拒付时，由杨女士垫付，然后，杨女士向李民直接追偿，李民以外的其他人不得干涉。
装修时要注意防水层
如今，人们的生活条件好了，也希望住得更舒适，因此，把房子装修得好一点成为人们的追求，但是装修房子千万注意别影响邻里，特别是楼下的邻居。尤其是厨房、厕所的装修，厨房、厕所在建筑时已经过了特殊的防水设施处理，如果破坏了它的结构，很可能就会漏水，所以，在装修房时千万要小心，以免破坏了邻里的安宁。
8、污水管道返水怎么办
案情介绍：
去年秋天的一个上午，3＃楼某室业主给物业管理分公司打来电话，说发现厨房和洗手间的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。
几分种后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识（三项措施，一气呵成，这样积极主动地解决问题，业主心中自然就少了怨气）。业主对物业公司的处理表示满意。
案情分析：
问题解决了，但污水管返水因何而起呢?物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入伙，污水管的管道内残留建筑垃圾，平时排 24 水量少时污水尚无大恙，用水高峰期时则排水不畅。
为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和督促有关方面对全楼的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中清除了不少水泥块、编织袋等异物，进而彻底消除了管道返水的隐患。
点评：
聪明的人不是不犯错误，而 是不重复犯同类错误。其之所以聪明，就在于出了问题善于举一反三，能够从中汲取经验教训，避免再蹈覆辙。
9、业主执意乱装空调怎么办
案情介绍：
一天中午，护卫班班长匆忙来到枫丹舍物业管理分公司办公室，告诉主管人员：“1-2-301 的业主不想按指定位臵安装空调要将北侧空调孔打在窗户上方。”主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。
主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位臵太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示：“我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么样？”此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。说服方法：
尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释。说明“物业公司要求在指定位臵安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观”，强调“如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目”，提醒“这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。”听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。
主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的人叫到一边，告诫说：“你们应当知道中海物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑今后如何在我们的辖区内做生意。”这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意按规定位臵打空调孔。点评：
物业管理牵涉到方方面面，使许多微不足道的小事复杂化了，但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。这就给物业管理人员出了一个题目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。
10、相邻两家因采光权而产生纠纷
案情介绍：
甲在某市区向中胡同9号院有私房9间。乙系甲的同院邻居，在该院也有私房2间。从1996年起，乙租住甲北房最西2间，并从西起第一间门前向南1.10米处自建一个8平方米厨房。当时双方均无异议。
1991年5月，乙退还甲的两间私房，搬至一居民小区居住。乙在该院内的两间私房由已的女儿丙一家三口居住，原自建小厨房也由丙继续使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建厨房，以免影响房屋的通风采光，双方争执不一。1991年6月，甲以乙、丙为告诉到区法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨碍。乙、丙以自建房仍需继续使用为由，拒绝拆除。区法院经过审理，判决被告乙、丙在判决生效一个月内将其在向中胡同9号院内的自建房拆除。
点评：
本案涉及的是相邻关系中通风、采光问题，解决问题的关键是能否任定乙的自建房对甲房屋的通风、采光构成妨碍，同时又要兼顾历史形成原因和方便生活的原则。
1、从乙自建房的位臵看，距甲北房西侧的2间房由已租住，甲在当时并无异议。甲现收回原出租房屋后，乙的自建房对甲来说已经构成了通风、采光方面的妨碍，根据《民法通则》第83条规定的处理相邻关系的纠纷原则：即有利于发展生产、方便人民群众的生活、公开合理、有利于团结互助。甲要求排除妨碍的要求是正当的。
2、根据河南省《住宅室内装饰装修的管理办法》规定：不能搭建影响他人通风、采光、有碍观瞻的建筑物。因些，人民法院根据双方的实际情况，判乙、丙将自建房拆除一部分，即保证了甲房屋的通风、采光，又兼顾了乙的女儿丙的生活，是完全正确的。
3、从本案的实际情况来看，乙的自建房从1996年开始，已使用20余年，26 归丙继续使用后，丙在向中胡同9号院内又无其他厨房，一旦拆除，势必又给丙家正常生活造成影响。法院根据双方的实际困难和需要，酌情判令乙、丙将自建厨房拆除一部分是正确的，合情、合理、合法。
三、违规篇
1、有人逗留损毁绿地怎么办
案情介绍：
海富花园前原来有一片敞开式绿地。绿地上亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚时分,众多住户和游客都喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道亮丽的风景线。然而,其中也有一些不太自觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露,不得不反复重植,这成为小区管理中的一个难题,管理处想了许多办法,都未奏效。采取措施：
海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数:
教--加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的绿地中,同时将警示语由刺眼的“请勿践踏草地、违者罚款”更改为动心的“足下留情、春意更浓”，让人举目可及怦然心动;
管--配足护卫力量,强调全员管理。针对午后至零时人们出入较多的特点,此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地,都要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上重要“版面”,不留真空;
疏--营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺平顺的人行通道,;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清新温润(说明白点,就是洒上水。洒了水,请你坐,你会去坐吗?),使人们尽享自然,而又无法作出“石笋系马”等煞风景之举。
三招并用,效果显现。之后,海富花园的绿地中依然游人如织,但践踏绿地的现象已经较为鲜见。草滴翠,花溢彩,树婆娑,勾勒着一片永远的春天。点评：
克服人们的劣习,不做宣传教青工作是不行的,光靠宣传教育也是不能的。既要讲道理,使之不想,又要有相关的强有力措施,使之不能、不敢。久而久之,习惯成自然。
2、物业公司擅自停电 法院判业主获赔1元
案情介绍:
2002年3月25日下午4时左右，某业主家里突然被停电。于是就找到该小区物业公司，要求查找停电原因，但物业公司告知他：因其拖欠物业管理费而停电。为此，业主向物业公司提出强烈交涉，但无任何效果。直到3月27日，业主致电供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。业主认为被告利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，请求法院判决被告排除供电妨害，并向原告赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失1元和精神损失费749元。案情分析：
物业公司：公司没有采取停电措施，公司的职责是为业主提供优质服务，公司绝对不会采取对原告“停电”之类损害业主利益的事情，而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。
3月27日，供电局的人要求该公司打开配电房的门，但因其不是该公司认识的负责本小区用电管理的工作人员，也未能提供相应的工作证件，因此，拒绝打开配电房。
物业公司侵权成立法院经审理后认为：
被告只是物业管理企业，并非供电部门，其无权以任何理由对原告采取停电措施，否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利；原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据，法院不予支持；原告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持。
3、如何治理乱贴乱画
案情介绍：
乱派招贴,被人戏称为城市的“牛皮癌”。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。
海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。案情分析：
实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况：
一、是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；
二、是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；
三、是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。采取措施：
据此管理处采取了一系列新办法:
管为本。在每幢大厦入口处设臵一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。
教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,'骗'其上门来接受教育,办法巧妙)。
治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入“黑名单”,严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。
采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少。
点评：
解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。
四、突发事件篇
1、小区内突然停电 物业公司采取措施
案情介绍：
某日中午约一时，正值午膳时间，笔者接获传呼，留言为小区内四幢住宅大楼(共约1000户)突然停电。由于事态严重，笔者与其他共餐的同事马上放下碗筷，赶回小区处理。
到达现场，发现原因出自供应该四幢大楼电力的低压配电柜烧毁，在征询工程主管意见后，估计最少须要8个小时才能更换修复。案情分析：
管理处立即想到其会产生的影响：
1、水泵不能运转，约1~2小时后水箱用尽后会出现停水；
2、后备发电机须长时间运行；
3、除后备发电机支持的消防电梯仍能维持有限度服务外，其它电梯不能运作；
4、除紧急照明外，其它公共照明全部停止；
5、黄昏下班高峰期电梯会出现拥挤和混乱。
6、大楼整体安全会受影响，隐患因停电而存在； 采取措施：
管理处针对以上问题，逐一做出相应措施：
1、生活用水
寻找供水点。唯一能提供食用水供应的为每幢大楼地下的垃圾房，但由于该处卫生条件较差，须立即用软管将水源接出到公众地方；
联想到白天一般都是老弱妇儒留在家中，到供水点取水在运送上会出现困难，于是安排管理处员工准备手推车，在每个供水点候命，帮助有需要人士。
2、后备发电机
安排专人监控后备发电机运行，以免出现故障；准备充足燃料以备发电机长时间的运行需要。
3、消防电梯
安排保安员在电梯厅维持秩序，并控制消防电梯使用人数，以免出现过载。
4、照明
为各岗位保安员配备应急灯和手电筒；
安排保安员持应急灯和手电筒于消防楼梯处护送低楼层住户上下。
5、电梯使用高峰期
张贴通告于大门醒目位臵及不断发布最新消息；
管理处职员全部加班工作，于每幢大楼入口向住户解释及做出安慰。
6、安全
增派保安员到现场维持秩序和协助工作；
安排保安员不断于楼层间穿插巡逻，提醒住户注意治安和消防安全。
修理工作在紧张地进行，不幸地由于零配件的供应及技术性问题，故障不能在预计时间内完成。管理处全体职员都主动推却私人事务，自愿留下协助工作。但在考虑到若真的需要通宵达旦工作，第二天会影响管理处正常工作的原因，部分员工被安排于晚上十一时回家休息。
在岗所有员工都完全投入于各自的工作中，整个修复工作最后于第二天上午六时完成。
在整个修复工作过程中，有这样几件事：
晚上十一时许，当工程人员尚在紧张地进行维修时，有住户从邻近商场超市购了很多的饮料及食品，慰劳管理处员工。在盛情难却的环境下，员工只能道谢后接受；
整个事故处理过程中不断接到住户的查询，但在管理处员工耐心地向每一查询者解释后，住户皆接受而无一投诉；
柴油发电机整晚发出隆隆的响声，无一住户因噪音投诉。结果：
第二天早晨，事件获完满解决后，管理处须马上以书面形式向上级作出全面报告。就在当天中午，总公司收到住户的信件，打开一看，竟然不是投诉信而是表扬信。内容大致是作为住户，当然不希望有类似严重影响生活的故障发生，但亦明白事故是由意外所致。事件发生后发现管理处全体员工都全力以赴，辛劳地工作，井井有条的处理步骤、团结协作精神表露无遗，令住户感觉到所居住的物业有此专业的管理队伍是光荣的，因此特别写信予以表扬。
第二天早晨，事件获完满解决后，管理处须马上以书面形式向上级作出全面报告。就在当天中午，总公司收到住户的信件，打开一看，竟然不是投诉信而是表扬信。内容大致是作为住户，当然不希望有类似严重影响生活的故障发生，但亦明白事故是由意外所致。事件发生后发现管理处全体员工都全力以赴，辛劳地工作，井井有条的处理步骤、团结协作精神表露无遗，令住户感觉到所居住的物业有此专业的管理队伍是光荣的，因此特别写信予以表扬。
管理处全体员工在收到此消息后得到强烈的鼓舞，通宵辛劳带来的疲倦亦马上消失，继续投入于事件调查及善后工作。
点评：
物业管理在旁人看来是一件轻松的工作，看看门口扫扫地便可完成。如何能扭转这样的观念，看来都要靠大家的一份力量，更须在处理紧急事故的时候表现出专业性和规范性。
2、如此撬门物业公司应否承担赔偿责任
案情介绍：
张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。
因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将我的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失。案例评析：
管理处的行为符合紧急避险的情况。所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。
紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性的侵权行为不承担民事责任。
本案中，家中漏水时，张先生出差在外，而水流不止，并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不及时 32 采取措施，肯定会对楼下住户造成更大的财产损害。
管理处为了他人（王小姐及其他住户）的利益免受正在发生的损害，在无法及时与您联系的情况下将房门撬开进行维修，完全符合紧急避险的条件。管理处采取的紧急避险措施可能会对张先生家的门窗或其它相关的设施造成一定的损害，财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第１５６条解释为：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿?quot;本案中，张先生长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。如果是这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的补偿。本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任。
五、保安、公共秩序篇
1、停车厂丢车赔偿的法律问题
案情介绍:
2002年3月，深圳某小区，李某的私人轿车在停车场丢失，李某向物业公司提出索赔。物业公司认为收费和赔偿条件太不对等，一辆轿车一小时收费才5元钱，室内停放包月最嗖?00元，一旦停车场内车辆丢失，车主以停车场负保管责任为由要求停车场赔偿丢车的巨额损失，对停车场、对物业公司太不公平，由此不予赔偿。于是业主将物业公司推上法庭。法院认为：
1、被告收取原告停车场费时明确注明收取的是车位租金，故无证据证明双方之间存在车辆保管关系，而是车位有偿使用关系，判决物业公司不承担丢车之民事赔偿责任。
2、如果被告收取停车场费用是服务费，即可证明双方之间存在车辆保管关
系。物业公司必须承担民事赔偿责任。点评：
1、确定停车场的赔偿责任，必须明确车辆保管关系与车位有偿使用关系是停车场承担民事责任的重要法理依据。
车辆保管关系是车主与停车场形成的车辆寄存与保管的合同关系。车位有偿使用关系是车主与停车场形成的车位租金支付与收取的合同关系。车辆保管关系与车位有偿使用关系在车辆的寄存行为上是相同、一致的。
将车辆保管关系与车位有偿使用关系两者区分：主张车辆保管关系，停车场承担丢车后的民事赔偿责任；车位有偿使用关系，停车场不承担丢车后的民事赔偿责任。
2、停车场收费是服务费。
3、停车场服务收费的性质是保管收费。
4、停车场保管收费应承担保管责任。
5、停车场收费发票单方声明”车位租金“无效。
2、不允许装防盗网 失窃后产生纠纷
案情介绍：
小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。
很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。
经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。点评:
1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双 34 方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。
3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。
3、醉酒违规 婉言纠正
案情介绍：
一个晚上，月朗星稀。接连几声异响，惊醒了静寂的海滨广场，也吸引了当值的中海物业海滨管理处护卫员的注意。循声看去，原来是一群外出游玩的夜归人，正以比赛踢翻消防通道的路标取乐。
护卫员有礼貌的上前制止，但最活跃的三个人脚步踉跄，以挑衅的口气拒绝合作。这三个人满嘴酒气，已呈醉态，恐怕一时难以理喻。做出判断后，护卫员一边善言相劝，稳定他们的情绪，一边避开锋芒，劝说另两位同行者：”麻烦您们扶他们回去早点休息，别碰着哪儿伤了，对谁都不好。“说完即俯身将一个个被踢倒的路标扶起来，放臵好（没有硬性要求捣乱者自己去恢复原状，此时此地，是种恰当的选择，它避免了可能发生的冲突）。
善意的劝慰和无声的行动，打动了两位清醒的同行者。俩人转而劝阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然离开。
点评：
人们常说”打酒找提瓶子的要钱“，很多时候大家都是按照这个常理处理问题。但未必时时灵验，像本案例中，你能找醉酒的人来要”钱“吗？亦不妨换个思路，先避开锋芒，做外围或周边的工作，再请他们出面协助，效果可能会更好。
4、装修工人弄脏公共场所地面不打扫怎么办
案情介绍：
一天午夜，中海雅士阁某户业主运来不少装修材料。业主叫了该户装修工好几次，他们才下来搬运材料。业主一走，装修工头就给护卫员商量，要等第二天再搬。由于装修材料不允许放在大堂，护卫员拒绝了他们。
装修工人只好连夜搬运，材料运完之后，他们没有清扫垃圾就想离开。当班护卫员灵机一动，称要检查他们的装修出入证，拿到装修出入证后，护卫员提出 35 先把垃圾打扫干净，才能把证件还给他们。装修工头恼羞成怒，抓住了护卫员的衣服就要动手打人，护卫员冷静的对他们说:你们要打我，想到后果了吗？我看你们还是先给业主打电话，问他我这样处理对不对。装修工头想了想，有道理，把手松开后，就走到一边打电话。
或许了解中海物业管理规则的业主说了好话，打完电话，装修工头老实了许多，不仅同意打扫地面，还向护卫员道了歉。护卫员看他们忙活一阵，干得差不多了，就把出入证给了他们，并说：天也不早了，你们明天还得干活，剩下的我就帮你们打扫吧！装修工头一听，立即拿出50元钱说：那谢谢您，说实在了，工人们今天也太累了，50元钱虽然不多，就当作给您的劳务费吧！当然，护卫员没有收他们的钱。
点评：
纠正违反物业管理规定的行为，不能一味来软的，也不能一味动硬的。在对方迫不得已纠正时，尤其应当注意适可而止，见好就收，这样不至于结怨，便于以后的工作。
六、物业产权纠纷篇
1、房屋代管人无权出卖其代管的房屋
案情介绍:
李某在某市有四间房。当其外迁时，便将产权证书和房屋一起交其堂叔张某代管，并告知他说几年后还回来，不要卖房。几年后，张某见房屋价格日趋上涨，便自作主张，将房屋卖给了王某，双方签订了协议，并办理了产权变更手续。随后，王某将房屋租与赵某经营餐厅。李某听说后，赶回某市诉至法院，要求王恢复原状，返还房屋。法院审理如下：
1、张与王之间的买卖协议无效；
2、王与赵之间的租赁协议无效；
3、赵于判决生效后10日内将房屋交给李某；
4、张某赔偿赵某财产损失。
案例评析：
1、张某超越代理权而与王某订立房屋买卖合同，未经房主追认，该合同无效。张某只是李某房屋的房产代管人，并未授权其房屋买卖的权利。《城市私有房屋管理条例》第23条规定：代理人须按照代理权限行使代理权并履行义务。张某的行为明显以超越代理权。
《民法通则》第66条规定：没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。因此，该买卖协议无效。
2、王与赵之间的房屋租赁协议无效。《民法通则》地58条规定：无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此，王尽管与张达成买卖协议，并办理了房屋产权变更，但由于该买卖协议无效到订立协议之时，因此，他没有对房屋的所有权，没有处分、管理、使用房屋的任何权利。因此房屋的租赁协议是无效的，至于赵的损失，则按法律追究张的责任。
3、张超越代理权代为出卖房屋，未得李追认，应承担因此造成的责任。这是《民法通则》第66条明确规定的。赵误租了张出卖给王的港务，并投资进行装修，该买卖合同的无效和租赁合同的无效。迫使他不得不腾退房屋，停止营业，其装修房屋的损失以及停止营业的损失都应有张负责赔偿。只有这样，才能真正体现法律的价值取向。
2、借名买房人谁保护
案情介绍：
1996年，外地人李某用朋友北京人王某的名义在朝阳区购得商品房一套（1996年，外地人不得在北京购买商品房）。后双方发生纠纷，诉诸法律。像李某这样借他人名义买房的事情，在法律上是否受保护？ 点评:
本案需要解决的两个焦点问题是：
一、凭什么确定产权？
二、法律是否保护影子产权人？
我国的《民法通则》第71条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，房地产产权是指以房地产为标的的物权。物权是排他性的权利，这是物权的效力特征。物权的排他性是指一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权，即”一物一权“。
在我国如何确定房地产的所有权呢？《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。1998年的《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定：申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第5条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。第11条规定，权利人（申请人）为自然人的，应当使用身份证上的姓名。
因此，房屋权属登记具有强制性，是我国房地产管理部门实施的行政管理行为。经过登记的房地产权利因受到法律的确认，而取得社会公认的权威，由法律依靠国家强制力加以保护，可以对抗权利人以外的任何人。另外，权利由于登记而具有公开的性质，可以向社会公开房屋权利的状态和结果，保障房地产交易的安全。所以只有经过登记的房屋所有权受法律保护，权属证书是房屋产权的唯一证明。
在现实中，有些人为了达到其特殊的目的，如规避当地商品房销售的有关法律规定，以他人的名义购买内部职工房、内销商品房、特困补助房、经济适用房等，从而出现了所谓的影子产权人或背后产权人。因为国家或单位在销售这类房屋时根据具体的情况均给予了不同的优惠政策使得房价较低，有些房价甚至低于成本价。对于这类案件房产权的认定问题目前存在较大的争议。那么，应不应该保护所谓的影子产权人呢？
首先购房款的真正来源、目的和原始的证据均不易查清。同时如以购房款的来源为确定房产权属问题的依据必定会导致房产权的极大混乱，从而引发产权的不稳定、不确定。因为谁也不能肯定其合法购买的房产有一天会不会突然冒出一个影子产权人或背后产权人，从而引发权属纠纷。
其次是由于如果司法部门认可了影子产权人的产权，也就是对其各种恶意规避法律的违法行为进行了追认，从而保护了影子产权人的违法所得，使其违法行 38 为合法化。
因此商品房房地产案件的处理应以各级房地产管理部门颁发的房地产证为依据，因为房地产的权属问题属于要式契约，我国对于这种不动产的产权做出了明确的登记制度。因此，在处理房地产案件中，房地产管理部门颁发的房地产权属证书应是唯一的依据。
3、如此房屋纠纷怎么办？
案情介绍：
刘某将一幢房屋赠送给了家乡的亲戚张某，并在签订了书面赠与合同的情况下，将房产证一并交付。张某一家搬进该房屋6个月后，因该房年久失修，产生倾斜，影响到邻居家的房屋，邻居提出赔偿要求，张某以该房尚未办理产权过户应由刘某负责为由，予以拒绝。案例评析：
此案例的关键在于判断刘某与张某之间的赠与关系是否成立，房屋的所有权是否转移。
根据[中华人民共和国民法通则]72条：按照合同或者其按合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在一般情况下，动产的所有权转移，都是以财产交付作为标志。但房屋属于不动产，有其特殊规定，是以产权过户为标志。
根据最高人民法院关于贯彻执行 [中华人民共和国民法通则]若干问题的意见第128条：公民之间赠与关系的成立，以赠与物交付为准，赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
由此可以看出，刘某赠送给比张某的房屋虽然尚未办理产权过户手续，但张某一家已经实际占有、使用了该房屋，双方的赠与关系是合法并有效的，张某应是该房屋的实际所有权人，涉及该房的一切纠纷都应由张某负责。
4、产权纠纷
案情介绍：
甲系台湾同胞，托付乙在大陆为其买房子。房产经营公司告知乙：台湾同胞不能在本市区买商品房，乙就以自己的名义为甲在市区房产经营公司以人民币47455元的价格签订了购房合同，随后并支付了房款，取得了乙产名的购买房屋发票并对房屋进行装修。
待甲回大陆居住时，甲、乙对购房款和装修费进行了结算，甲付清了全部费用给乙，乙出具了一份代为购买证明书给甲，甲又出具了一份”所购房屋中的一半赠与乙使用所有“的凭证交给了乙。但乙始终未说明此房屋是用乙的名义所购臵的事实。
之后，甲、乙之间发生纠纷，甲向乙要所购房屋钥匙时，乙不给而诉诸于法院。
法院审理如下：
1、房屋的产权归乙所有。
2、乙返还甲全部购房款和装修费，在判决生效之日后三个月内还清。案情分析:
1、原告甲不能取得诉争房屋的所有权。据本市《出售商品房住宅管理办法》第十一条规定：”用侨汇购买商品住宅的下列对象，可向批准经营侨汇售房业务的单位办理申请手续。甲是台湾同胞，但市区房产经营公司没有经营侨汇住宅的业务范围。因此，原告甲不具有在本购买商品房的资格，故甲要求取得诉争房屋的所有权是不能支持的。
2、乙以自己的名义所购买的商品房应归乙自己所有，但应将购房款及装修费全部返还甲。乙在得知台湾同胞不能以自己的名义在市区房地产经营公司购买商品住宅后，即以自己的名义购买，并经房地产经营公司同意与房地产经营公司签订了购房协议，预付了定金，依法确定了乙与市区房地产经营公司房屋买卖法律关系，该房的所有权已经转移给乙。虽然乙买房是在甲委托的情况下，但由于甲不具有买房资格这一前提条件下，不具有该房屋买卖合同的主体资格；因此，甲不能取得该房屋的所有权。然后乙明知不能履行甲委托他代为购房的事项，非但不将实际情况告诉甲，反而向甲收取全部购房款和装修费用。因此乙应当将甲出资的全部购房款及内部装修费用全数归还甲。
3、乙还提到甲已将一半房产赠与乙，因此只愿返还3万元的请求不能成立。
但甲尚未取得 房屋所有权，无从将房屋的一半赠与乙。因此，这项赠与行为当然不成立。
点击咨询 