郭某与桂某等人劳务纠纷-人民调解典型案例[共5篇]

第一篇：郭某与桂某等人劳务纠纷-人民调解典型案例

郭某与桂某等人劳务纠纷

【案情介绍】

2011年11月14日晚22点20分左右，有从甘肃、四川、河南、安徽、125团等地来头台乡沙东村打工者十余人，来到在头台司法所求助，申请司法所帮助调解，讨要其当日拾滴灌带的工资，共计：2750元。【调处过程】

头台司法所工作人员在简单了解情况后，头台司法所长吕德文立即组织工作人员奔赴雇主住所，展开案件的了解调查和走访工作，迅速掌握了案件的第一手事实资料。并且，组织调解人员针对案件事实进行调查了解情况，简单进行了分析讨论后认为：

1、雇主和这些农民工并未直接进行过任何工资和其他方面的协商，只有将召集这些农民工的那位司机李某找到，确定了李某给出农民工的拾滴灌带的条件与其农民工意见一致，才能进一步与雇主协商；

2、雇主在这件事情上对于授权自己的司机找人干活，却不知情，连具体的工资条件都不清楚，不合乎常理，这中间可能存在互相推诿，以求拖欠这些农民工工资的嫌疑，也不能排除雇主确实因为其他原因真的不知道这件事情的具体情况。

3、现在，还有一个最主要的情况就是，李某不能赶到现场，给调解工作带来很大困难。但雇主并没有否认这些农民工给他干活，只是在工资意见上不能达成一致，所以在雇主身上，只要将他接受工资的计算标准，这件事就可以解决了。

于是，工作人员首先争取联系李某。但是李某不能来到现场，并且在第一次与当事人司机通话后，当事人司机电话关机，调解工作更是难上加难。这些一天都没吃饭的农民工中一些妇女冷的卷缩着身体在房屋角落里，眼泪汪汪的用渴望的目光看着司法所工作人员，司法所所长吕德文几经沉默，又一次次拨通电话与但是司机有关的其他人，电话与当时在场的雇主主管等，工作人员也想尽办法耐心对李某进行劝说：

1、农民工和他都是一样的劳动者都是给他人干活，本身他们属于外来务工人员，生活上也很困难，工资的能否及时结付都直接影响他们的吃饭和其他生活问题；

2、不管当时老板对他怎么说的，但是最终是他与这些农民工形成了口头约定，这些农民工也履行了约定义务，口头约定已经形成了口头协议，发生了实施法律效力。他是负有责任的；

3、他只有尽快想办法将这些农民工的工资尽快结清，他才能在这件事上不承担责任。并且，这只有尽快让雇主同意工资的支付，才能把这些农民工的工资结清等。最终在第二天凌晨1点35分，司法所工作人员与当事人司机李某达成一致意见，李某主动放弃与雇主间的好处费，与雇主积极协商，每亩地按15元计算，也得到了这些农民工的同意。【调处和履行结果】

在司法所工作人员的督促下，雇主与这些农民工签订了人民调解协议，决定立即给这些农民工结账。雇主以现金形式一次性向这些农民工结清了工资欠款。至此，一场调解几经中断的纠纷，画上了句号，司法所工作人员得到了农民工及雇主的一致好评和真心感谢 【案例点评】

如果农民工朋友是跟着包工头出来干活儿的，并没有签订合同，只是口头上说干什么活儿，每天给多少钱，吃住怎么算，将来什么时候给工钱等等。可要是活完工了，包工头却以种种理由推脱不给钱，或者当初说的每天100块钱，可结算的时候按照每天80块钱给你；或者你本来干了60个工，最后他却说只干了50个工。这样的情况下，农民工该怎么证明当初的约定呢？

首先，农民工朋友跟着包工头出来干活儿，最好能写一个书面的字据。即使不能签合同，也要让包工头写个字据什么的，让他把每月（天）给多少钱、工期多长等等内容写下来。如果包工头连这个也不愿意写的话，为了确保以后不会白白给包工头干活儿，劳动者最好带一个小录音机放在裤兜里，将你和包工头说的话都录下来，然后将录音内容整理成书面的材料，将来这就可以作为口头约定的证明。如果劳动者在当初出来干活儿的时候没有让包工头打条，也没有做录音，那在纠纷刚刚发生之时，也可以赶紧录音。直接找包工头谈，或者打电话做录音都可以，这个时候只是你和包工头之间谈话，对方一般不会那么防备，也不会当面推翻他跟你说的话。

第二，农民工朋友打工时，要养成个好习惯，每天在哪个工地干活儿、干的什么活儿、多少活儿、多长时间、怎么算工钱等等都记录下来。工作记录将来也是能做证据的。

第三，如果老板或者包工头不给工钱，你打算找他们去要工资的时候，除了做录音准备外，还要带上一两个你熟悉的人去，对于你和老板或包工头交谈的内容将来可以作证。

第四，农民工朋友还可以找你的工友作证。你们都在一个工地干活儿，当初和包工头或者用人单位是怎么约定的、现在被拖欠了多少工资等事情工友最熟悉，让他们为你作证也是好办法。

第二篇：劳务派遣劳动纠纷仲裁典型案例

劳务派遣劳动纠纷仲裁典型案例

劳务派遣加班工资向谁主张？未交纳的保险向谁主张? 今天接的一个咨询

加班工资应向用工单位主张，未交纳的保险应向派遣单位主张

第二十一条 劳动争议仲裁委员会负责管辖本区域内发生的劳动争议。

劳动争议由劳动合同履行地或者用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会管辖。双方当事人分别向劳动合同履行地和用人单位所在地的劳动争议仲裁委员会申请仲裁的，由劳动合同履行地的劳动争议仲裁委员会管辖。

第二十二条 发生劳动争议的劳动者和用人单位为劳动争议仲裁案件的双方当事人。

劳务派遣单位或者用工单位与劳动者发生劳动争议的，劳务派遣单位和用工单位为共同当事人。

主要问题，一、两年以上的固定期限劳动合同，二、将连续用工期分割成数个短期合同

第六十二条 用工单位应当履行下列义务：

（一）执行国家劳动标准，提供相应的劳动条件和劳动保护；

（二）告知被派遣劳动者的工作要求和劳动报酬；

（三）支付加班费、绩效奖金，提供与工作岗位相关的福利待遇；

（四）对在岗被派遣劳动者进行工作岗位所必需的培训；

（五）连续用工的，实行正常的工资调整机制。

用工单位不得将被派遣劳动者再派遣到其他用人单位。目前，北京市各级劳动争议仲裁委员会和各级人民法院对于劳动者主张加班工资的仲裁请求和诉讼请求的时效均认定为一年。一年的起算时间为劳动者申请劳动仲裁的时间向前推算一年。例外的情形包括：《劳动争议调解仲裁法》第二十七条第二款、第三款。但是上述规定只是对于仲裁时效中断、中止的法律规定，对于加班工资的保护期限究竟是几年未作出明确的规定，以往北京市的司法实践是，对于加班工资的请求，劳动争议仲裁委员会按照原仲裁时效60日为保护期限标准，但任何一方不服裁决起诉至法院的，法院依据工资支付条例关于工资账簿至少保存两年的规定一般确认加班工资的保护期限为2年，因此很多劳动者为了加班工资的诉求得以最大程度的实现，往往无视劳动仲裁。2008年5月1日，劳动争议调解仲裁法实施后，目前北京司法实践中对于劳动者主张加班工资的请求，劳动争议仲裁委员会和人民法院已统一确认加班工资的保护期限为一年。

【链接】

《劳动争议调解仲裁法》第二十七条劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。

前款规定的仲裁时效，因当事人一方向对方当事人主张权利，或者向有关部门请求权利救济，或者对方当事人同意履行义务而中断。从中断时起，仲裁时效期间重新计算。

因不可抗力或者有其他正当理由，当事人不能在本条第一款规定的仲裁时效期间申请仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。

劳动关系存续期间因拖欠劳动报酬发生争议的，劳动者申请仲裁不受本条第一款规定的仲裁时效期间的限制；但是，劳动关系终止的，应当自劳动关系终止之日起一年内提出。

劳务派遣人员的加班工资谁来支付

案情简介

2006年8月，张某作为劳务派遣员工，被派到北京市一家从事手机经销的公司任促销员。因工作需要，张某经常在节假日加班，但从未收到劳务派遣公司或手机经销公司支付的加班费。半年后，张某要求手机经销公司支付自己节假日期间的加班费，但被拒绝，理由是《劳动法》规定的加班工资应当由与之建立劳动关系的单位支付，手机经销公司与劳务派遣公司签订的劳务派遣协议以及劳务派遣公司与张某签订的劳务合同均没有约定手机经销公司有支付劳务派遣人员加班工资的义务。于是张某便向劳务派遣公司提出获得加班费的要求，劳务派遣公司以其从未安排张某在节假日加班为由予以拒绝。无奈中，张某只好将劳务派遣公司和手机经销公司一起诉至劳动争议仲裁委员会，要求两被告共同支付加班工资。判决结果

经调查，劳动争议仲裁委员会查明张某确有在节假日加班而未获加班工资的事实存在，但劳务派遣公司与张某签订的劳务派遣协议中没有明确规定支付劳务派遣人员加班工资的义务。最终，仲裁委判定张某的加班费由手机经销公司（用工单位）支付，劳务派遣公司承担连带责任。专家点评

北京劳动仲裁律师赵恒律师分析如下：

被派遣的劳动者跟其他劳动者一样，当然有权获得加班工资，他们有获得劳动报酬的权利，包括加班工资。我国《劳动合同法》第六十三条规定：“被派遣劳动者享有与用工单位的劳动者同工同酬的权利。用工单位无同类岗位劳动者的，参照用工单位所在地相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定。”同时《劳动合同法》第六十二条规定：“用工单位应当履行下列义务：

（二）告知被派遣劳动者的工作要求和劳动报酬；

（三）支付加班费、绩效奖金，提供与工作岗位相关的福利待遇；”另外第五十九条还规定：“劳务派遣单位派遣劳动者应当与接受以劳务派遣形式用工的单位（以下称用工单位）订立劳务派遣协议。劳务派遣协议应当约定派遣岗位和人员数量、派遣期限、劳动报酬和社会保险费的数额与支付方式以及违反协议的责任。”

赵恒律师认为：根据法律规定，劳动者在节假日加班，应当由用人单位按照国家规定支付加班费。对于派遣员工来说，其用人单位主体具有双重性，劳务派遣单位和实际用工单位都是支付员工工资报酬的义务主体。如果对于加班费的支付，劳动者、派遣公司和实际用工单位有具体约定，按照约定支付加班费。如果没有具体约定，应当由实际用工单位来支付加班工资。

劳务派遣法律关系中，劳动者与劳务派遣公司是劳动关系，因此劳动者劳动权利的相对方应当是劳务派遣方而非实际用工方。但鉴于劳务派遣中劳动者劳动成果归属实际用工方的事实，劳动合同法规定，劳务派遣中劳动者的加班工资、绩效工资以及其他与工作有关的福利应当由实际用工方支付。因此，劳动者主张上述权益的，给付方应当为实际用工方而不是劳务派遣方。

程序上，劳动者主张上述权益能否仅以实际用工方为被申请人（被告）呢？答案是否定的。首先，劳动者与实际用工方并非劳动关系，案由以及管辖机构的确定均存在一定争议。其次，最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释

（二）第十条规定“劳动者因履行劳动力派遣合同产生劳动争议而起诉，以派遣单位为被告；争议内容涉及接受单位的，以派遣单位和接受单位为共同被告。”此规定从程序上明确了劳务派遣案件中被告主体的范围。之所以这样规定，一方面是便于充分了解案情，另一方面是对劳动合同法中规定劳务派遣方与实际用工方对劳动者损害承担连带责任在程序上的补充。

【案情简介】 2004年2月17日，张某与北京§§人力资源服务有限公司建立劳动关系，同日被派遣至美国※※中国公司驻北京办事处。2009年2月15日，北京§§人力资源服务有限公司与张某再续签为期三年的劳动合同，劳动合同第二条的第三款约定：“乙方（劳动者）同意，用工单位或甲方（用人单位）根据其工作表现和能力或经营需要而对其工作内容、工作岗位、工作地点进行调整。” 2009年7月8日，用工单位以张某的工作岗位不复存在为由将张某退回至用人单位，张某认为用工单位单方退工违法，拒绝用人单位的待岗决定，争议由此发生，张某将用工单位和用人单位告到劳动争议仲裁委员会，提出如下仲裁请求：

1、确认我2009年劳动合同第二条的第三款的自由退工条款无效；

2、裁决用人单位立即无条件返还用工单位因为退工支付给申请人的经济补偿金及50%额外经济补偿金。

3、请求确认用工单位做出的退工决定违法，支付违法退工双倍经济补偿金差额部分（以每月22112.15元计）。

4、请求用人单位支付被迫解除劳动合同经济补偿金及50%额外经济补偿金（以每月22112.15元计）。

5、补发2009年9月9日至2010年1月19日的待遇及25%经济补偿金（以每月22112.15元计）。北京市丹宁律师事务所沈斌倜律师作为张某的代理律师，出席庭审。目前该案已以用人单位同意支付17.5万元和解结案，鉴于此案的特殊性，笔者公开此代理意见，抛砖引玉：

代理意见

仲裁员：

北京市丹宁律师事务所接受申请人张晓丽的委托，指派我---沈斌倜律师担任张晓丽诉北京§§人力资源服务有限公司（下称被申请人一）、美国※※中国公司北京办事处（下称被申请人二）劳动争议一案的仲裁代理人。综合案件争议焦点，发表如下代表意见：

第一、被申请人一所提供的09年格式劳动合同第二条的第三款“乙方同意，用工单位或甲方根据其工作表现和能力或经营需要而对其工作内容、工作岗位、工作地点进行调整”及第四款为无效条款，理由如下：

根据《劳动合同法》，用人单位可依法调整劳动者工作岗位变更劳动合同的情况只有三种：“一是和劳动者协商一致；二是因劳动者不能胜任工作；三是因为劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化。” 而在被申请人一与申请人签订的其提供的格式合同第三款、第四款规定：申请人可以无限制的调岗，用工单位无条件退工。

该条款违反了国家的劳动法规定，在不平等的基础上，剥夺了劳动者对劳动合同履行中拒绝接受调岗、变换工作岗位的权利，国家对劳动者的保护就这样被被申请人一这样肆意践踏了。

根据劳动合同法第二十六条，用人单位免除自己法定义务，排除劳动者的权利，或违反法律强制性规定的，该劳动合同条款无效。因此，申请人依法请求仲裁庭依法认定该条款为无效条款。

第二、被申请人一应当依据《劳动合同法》第86条补发(赔偿)申请人2009年9月9日至2010年1月19日的待遇及25%经济补偿金（以每月22112.15元计），请求支付医疗报销费3641.15元及25%经济补偿金并补缴期间的社保及住房公积金。1、09年格式劳动合同第二条的第三款违法条款导致被申请人二非以法定理由将申请人“工作单位转移”--退工，造成申请人2009年9月9日至2010年1月19日应得工资的损失，被申请人二应当对其违法行为承担赔偿责任。根据《劳动合同法》第86条规定：“劳动合同依法被确认无效而给对方造成损害的，有过错的一方应当承担赔偿责任。”

2、被申请人一故意隐瞒(至今仍未告知---在劳动者的强烈要求下都不向其出示)与被申请人二所签订的劳务派遣协议，私自克扣被申请人二支付的退工经济补偿金，性质恶劣。被申请人一作为国内一大劳务派遣公司，不可能不知道劳动合同法第第六十条、五

十九、第九十二条的规定：

第六十条 劳务派遣单位应当将劳务派遣协议的内容告知被派遣劳动者。劳务派遣单位不得克扣用工单位按照劳务派遣协议支付给被派遣劳动者的劳动报酬。

第五十九条 劳务派遣单位派遣劳动者应当与接受以劳务派遣形式用工的单位（以下称用工单位）订立劳务派遣协议。劳务派遣协议应当约定…违反协议的责任。第九十二条 劳务派遣单位违反本法规定的，…给被派遣劳动者造成损害的，劳务派遣单位与用工单位承担连带赔偿责任。

３、在2010年1月19日之前，申请人与被申请人一的劳动关系还未解除，申请人要求报销医疗费用，被申请人一竟然臵之不理，是对国家法律和申请人权利的肆无忌惮地践踏和藐视。

依据一：劳动法

第七十二条 社会保险基金按照保险类型确定资金来源，逐步实行社会统筹。用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。

第七十三条 劳动者在下列情形下，依法享受社会保险待遇：

（一）退休；

（二）患病；

（三）因工伤残或者患职业病；

（四）失业；

（五）生育。

依据二：根据北京市《2009基本医疗门急诊费用申报通知》，要求参保单位整理参保职工2009符合基本医疗报销范围的全部门急诊医疗收据、处方、明细单据等材料，到保险部门申报。所以被申请人一应该为申请人报销医疗费用。

依据

三、被申请人二违法退工，被申请人一接受违法退工，成就被申请人一违法与申请人解除劳动关系的事实（该观点将在第三、第四中论述）。由此导致申请人的100%报销医疗费用的待遇丧失和工资收入损失，依据违反《劳动法》有关劳动合同规定的赔偿办法：“用人单位违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同…

（一）造成劳动者工资收入损失的，按劳动者本人应得工资收入支付给劳动者，并加付应得工资收入25％的赔偿费用；…

（三）造成劳动者医疗待遇损失的，除按国家规定为劳动者提供医疗待遇外，还应支付劳动者相当于医疗费用25％的赔偿费用；…”申请人一应当赔偿申请人因此而造成的损失，被申请人二承担连带责任。

第三、被申请人二将申请人退工，导致申请人的工作单位发生转移，被申请人一依法应当向申请人支付经济补偿金，两被申请人承担连带责任。被申请人二将申请人退工，导致申请人的工作单位发生转移---由被申请人二处转移到被申请人一处，应当办理解除劳动关系手续，被申请人一依法应当向申请人支付经济补偿金，两被申请人承担连带责任。法律依据为：

1996年劳动部办公厅对《关于终止或解除劳动合同计发经济补偿金有关问题的请示》的复函（劳办发［１９９６］３３号）中规定，实行劳动合同制度以后，职工调动、转移工作单位，均应通过与原用人单位终止劳动关系（即解除劳动合同），再与新用人单位建立劳动关系来实现。用人单位依据《劳动法》第二十四条向职工提出并经双方协商一致解除劳动合同的，应当向劳动者支付经济补偿金；由劳动者提出的，用人单位可以不支付经济补偿金。本案中，被申请人二的退工行为，导致申请人的“工作单位发生转移”，依法应通过与“原”用人单位(本案被申请人一)终止劳动关系（即解除劳动合同），再与“新”新用人单位(本案被申请人一)建立劳动关系来实现，并依法获得经济补偿金。本案中虽然“原”用人单位同为“新”用人单位，但不影响申请人“工作单位发生转移”的性质和事实，申请人依法应获得经济补偿金。试想，此时如果不向劳动者支付经济补偿金，那么会出现这么一个现象：本案中劳动者被“工作单位转移”之前月平均工资为21112.15，如果此时不依法支付经济补偿金。“工作单位转移”至劳务派遣公司后待岗工资正常为800元，数月后再计算经济补偿金，基数将由原来的22112.15元直线降到800元。劳务派遣公司大受其益，用工单位大受其益，二者恶意串通肆意退回劳动者可以有恃无恐。这时候，劳动者的利益如何保障？谁来保障？这显然不可能是劳动法的立法本意。

由此，根据《关于终止或解除劳动合同计发经济补偿金有关问题的请示》的复函以及劳动法的立法目的和立法原则，我们有理由认为，若由用工单位提出并将申请人的“工作单位转移”（退工），劳务派遣单位或者是用工单位应当向劳动者支付经济补偿金。

第四、被申请人二将申请人的“工作单位转移”---退工违法，被申请人一接受违法退工，间接承认了自己违法与申请人解除劳动关系的事实，两被申请人应当对该违法解除劳动关系承担连带赔偿责任---双倍经济补偿。

根据《劳动合同法》第六十五条第二款规定，被派遣劳动者有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定情形的，用工单位可以将劳动者退回劳务派遣单位，劳务派遣单位依照本法有关规定，可以与劳动者解除劳动合同。即：“（1）被派遣劳动者在试用期内被证明不符合录用条件的；（2）被派遣劳动者严重违反用工单位的规章制度的；（3）被派遣劳动者严重失职，营私舞弊，给用工单位的利益造成重大损害的；（4）被派遣劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用工单位提出，拒不改正的；（5）被派遣劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同，致使劳动合同无效的；（6）被派遣劳动者被依法追究刑事责任的；（7）被派遣劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用工单位另行安排的工作的；（8）被派遣劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的。” 本案中，申请人并不符合《劳动合同法》三十九条和第四十条第一项、第二项规定可以被退工的法定情形之一，被申请人二仍违法将申请人退工。而被申请人一任由被申请人二违法退工，成就了被申请人一与申请人违法解除劳动关系事实（理论依据详见本代理意见第三），依法应当向申请人支付违法解除劳动关系赔偿金，被申请人二承担连带责任。

第五、本案中被申请人一应支付2010年1月19日被迫解除劳动合同经济补偿金及50%额外经济补偿金（以每月22112.15元计）。

被申请人自2009年9月9日至2010年1月19日没有给申请人发放过一分钱的工资。2010年1月19日申请人依据劳动合同法第三十八条通知被申请人一解除劳动合同，被申请人一应当依据劳动合同法第四十六条支付解除劳动合同经济补偿金。

要求支付50%额外经济补偿金的法律依据是最高法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题解释第十五条：“用人单位特定行为迫使劳动者提出解除劳动合同的，用人单位应当支付劳动者的劳动报酬和经济补偿，并可支付赔偿金”

综上所述，本案中被申请人

一、被申请人二无视国家法律、恶意串通、臵劳动者的利益而不顾，非法牟取不属于自己的利益，严重损害申请人的合法权益。请仲裁庭查明真相，给申请人一个公道的判决。

代理人：北京市丹宁律师事务所沈斌倜律师

2010年3月15日

第三篇：人民调解典型案例 之 彩礼返还引纠纷 ,人民调解息争议

2016年人民调解典型案例

彩礼返还引纠纷 人民调解息争议

XXXX年X月，家住XX的服役军人张某（男）与邮局职员王某（女）经人介绍相识。同年2月，双方办理了结婚证正式成为夫妻。结婚时，王某的家庭提出，要求男方支付彩礼共计人民币66000元，张某对此表示接受，因为这毕竟是当地的习俗，也是人之常情。于是张某便积极筹措资金，按照要求将钱物交到王某的父母手中。谁知，因为婚前缺乏了解，又因婚后长期两地分居，夫妻之间矛盾不断，加之感情基础不牢靠，两人都萌生了离婚的念头。然而，对于当初的彩礼钱，双方却无法协商达成一致。张某认为，两人结婚时间较短，又因为他常年在外，且是家庭经济条件一般，故要求返还彩礼钱是合情合理的。而王某认为，当初彩礼钱本来就少，虽然在一起生活的时间短，但是毕竟结婚已经两年，男方想全部退还给彩礼是不可能的。

于是，双方来到XX人民调解委员会咨询。调委会了解了此纠纷的情况后，首先对双方进行劝解疏导，希望双方能够慎重考虑离婚的事情。在双方均表示自愿离婚后，调委会耐心地讲解法律对于彩礼返还的规定，并要求双方以诚相待，本着尽快化解矛盾的态度协商此事。双方此时意见分歧较大，并互相指责对方，调解工作一度搁浅。后来，调委会又做了大量的说服工作，根据客观事实提出建设性意见，建议张某退让一步，降低返还彩礼的金额。在调解员的动之以情、晓之以理的劝说下，双方终于达成协议。协议约定，双方自愿离婚，签订协议后到婚姻登记机关办理相关手续；双

第四篇：房屋买卖纠纷的典型案例共10则

房屋买卖纠纷的典型案例共10则

2014-11-14胡光明律师民事审判参考 本文主要从《最高人民法院公报》（2006—2014年）及《民事审判指导与参考》（2014年第1辑）中专题收录关于房屋买卖纠纷的典型案例共10则，其中含有最高院指导案例一则。须提示，案例4与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定；案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。

1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（（2012）民抗字第24号《最高人民法院公报》2014年第1期）

【裁判摘要】

1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。

2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第12期）

【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。

【相关法条】《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

3、宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案（（2011）民提字第331号,《最高人民法院公报》2013年第3期）

【裁判摘要】买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不

一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

4、张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第11期）

【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

【相关法条】《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

5、丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第11期）

【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

6、上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（（2009）沪二中民二（民）终字第1508号，最高院指导案例1号）

【裁判要点】房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【相关法条】《合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

7、杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2010年第11期）

【裁判摘要】

1、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

2、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

8、黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2006年第2期）

【裁判摘要】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。【相关法条】《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

9、《出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理》（执笔人：最高人民法院民一庭仲伟珩法官，《民事审判指导与参考》2014年第1辑）

【案件要旨】出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。法院可以向购房者明确释明其可以变更诉讼请求，购房者可以请求解除合同并要求出卖人承担违约责任。

【相关法条】《物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外

10、申请再审人成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、一审第三人四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（（2013）民提字第90号，《民事审判指导与参考》2014年第1辑）

【裁判摘要】本院认为，在蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下：首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性……其次……本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

【相关法条】《合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第五篇：案例业主权利与义务纠纷典型案例分析

案例业主权利与义务纠纷典型案例分析

2014-08-01 物业管理资讯

在物管服务关系中，业主既享有物管法规直接规定的权利，还可享有物业服务合同约定的权利；既负有物管法规直接规定的义务，还负有物业服务合同约定的义务。

典型案例

某物业公司由于在公共电梯间张贴广告却不公示收益，被业主起诉至法院。日前，北京市宣武区人民法院判决业主胜诉，责令物业公司立即在其所管理的小区公告栏内公示广告费的收益帐目。原告业主高女士称，某物业公司在对小区进行物管服务期间，不遵守合同约定，擅自在公共电梯间张贴广告，故诉到法院要求该公司停止侵权，公开电梯间广告费的帐目。某物业公司承认曾利用电梯和有关单位合作制作广告一事，但表示广告费收益用于小区建设和服务。同时，物业公司提出高女士未按约定交纳物业服务费，现不同意原告诉求。宣武区法院认为，高女士作为小区业主之一，享有物业企业对小区实施物管服务过程中所发生资金收支情况的知情权。据此，判决某物业公司立即在其管理的小区公告栏内公示在公共电梯间内张贴广告费的收益帐目。

内容精要

一、业主的权利

依国务院《物业管理条例》（2007年版）（以下简称“《条例》”）第六条第二款之规定，业主享有下列权利：

1.服务享受权。业主享有按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。依合同约定全面接受物业服务企业提供的物业服务是业主在物管活动中享有的最基本权利，该权利的产生、范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。

2.建议权。业主建议权包括提议召开业主大会会议并就物管有关事项提出建议及提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议两项权利。

3.投票权。业主投票权是业主在物管活动中，业主对物管区域公共部分的利用和公共事务的管理进行表决的权利。

4.选举权与被选举权。业主享有选举业委会委员，并享有被选举权的权利。业委会是业主大会的执行机构，业主须通过行使选举权来指明自己的代言人，传达自己的意思表示；同时，业主通过享有被选举权而有可能参加到业委会，从而行使更为直接的管理权。

5.知情权。物管活动中的知情权主要指物业企业有义务将物业的共用部位、共用设施设备和相关场地使用等情况明确告知业主，物业服务企业是知情权的义务主体。

6.监督权。监督权内容较为广泛，主要包括：（1）业主有监督业委会工作的权利；（2）业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利；（3）业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利；（4）业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权。

7.法律法规规定的其他权利。这是概括性规定，指业主除前述权利外还可依法律、法规所享有的其他权利。因物管服务内容和范围随物业的迅速发展和业主生活水平及其消费需求的提高而不断拓展，业主权利及其内容也会随之而不断得以发展和丰富。

除上述业主基于法律、法规直接享有的权利外，业主还可与物业服务企业通过物业服务合同约定业主享有一些其他的约定权利。

二、业主的义务

依《条例》第七条之规定，业主在物管活动中需履行下列义务：

1.遵守管理规约、业主大会议事规则。管理规约与业主大会议事规则都是正确实施物管的重要规章制度。因此，全体业主都负有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。

2.遵守物管区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。这些不仅涉及个人利益、其他业主利益和物业使用人的利益，而且涉及社会公共利益。因此，全体业主都负有遵守此方面规章制度的义务。

3.执行业主大会和业主委员会在授权范围内做出的决定。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，该决定的内容对全体业主有约束力；而业主委员会基于业主大会授权而做出的决定和业主大会的决定具有相同法律效力。为维护全体业主合法权益，每一业主都负有遵守这些决定的义务。

4.按国家有关规定交纳专项维修资金。为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用，以及发生毁损时能够得到及时维修，就必须保证专项维修资金及时到位。因此，按规定交纳专项维修资金是业主的基本义务之一。

5.按时交纳物业服务费用。物业服务费用直接涉及物业的保养和维修，也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此，业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。

6.法律法规规定的其他义务。除上述义务外，业主还应接受并服从业委会、物业服务企业的管理及其他应尽义务。

除上述业主基于法律、法规而直接负担的义务外，业主还可能与物业服务企业通过物业服务合同约定而负担一些其他的约定义务。

实务指南

一、实践中就业主权利方面应注意的一些主要问题

1.“服务享受权”方面应注意的事项：（1）业主与物业服务企业之间是一种基于物业服务合同产生的平等的民事法律关系。因此，双方对该合同均负有诚信、忠实履行的义务，任何一方违约都要承担相应责任。物业服务企业要以服务者而非管理者的身份来对待业主，业主也应配合物业服务企业确保正常的物管服务。（2）一般而言，民事权利人可放弃民事权利，但在物管法律关系中，业主接受物管服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已成为物业公共管理中的一员。在此情况下，由于物管服务具有集体公益性，业主不能通过放弃自己对公益的享有而不履行一定的公益义务。如在物管区域内，业主不能以自己不享受物管服务为由而拒交物业服务费。（3）物业服务企业的物管服务行为，经常是由其下属职员完成。若业主对某职员工作不满，应向物业服务企业提出，而不得对该职员进行人身侮辱或惩戒。涉及一些重大、公共利益事项时，业主应向业委会提出，由业委会与物业企业交涉，以便更好地维护业主合法权益。

2.“建议权”方面应注意的事项：（1）业主是否有权提议召开业主大会会议。据《条例》第十三条、建设部颁布实施的《业主大会规程》第十二条规定，经20%以上业主提议，可要求业委会组织召开业主大会临时会议，以选举产生新的业委会成员；若业委会拒绝组织召开，业主可向小区所在地房地产行政主管部门反映。但上述规定未规定20%以上的业主在业委会拒绝召开业主大会情形下是否可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业委会委员。（2）业主有权对物业管理提出合理建议。尽管物业服务企业提供哪些物管服务一般都已在物业服务合同中明确约定，但若该约定条款有损业主合法权益，或约定不明，或一些业主应该享有的必要的物管服务内容没有约定，业主有权建议物业服务企业改进服务或增加相应服务。

3.“投票权”方面应注意的事项：由于国内各地物管实践不尽相同、房地产市场发展程度参差不齐，各地在确定业主投票权时所采标准不一，相应制度也千差万别。2003年版的《物业管理条例》曾规定投票权的确定方式由业主在业主大会议事规则中规定，并就业主初始投票权问题作了原则规定，即依业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定。《条例》删除了投票权确定方式由业主在业主大会议事规则中确立及有关业主初始投票权的原则规定，并直接明确地规定了业主投票权按专有部分建筑面积和业主人数双重标准确定，并对具体表决事项的投票表决规则也做出明确界定。但在此方面今后仍存在诸如“专有部分建筑面积”与“建筑物总面积”如何定，业主人数如何认定，尤其是“共有”的专有部分物业业主人数如何认定等具体问题，须在实务中进一步明确。

4.“知情权和监督权”方面应注意的事项：（1）业主监督业主委员会的权利并非每个业主单独行使，而应通过召开业主大会会议，通过具体决议来监督业委会工作，因为业委会应当执行业主大会的决议而非个别业主的决定，《条例》第十一条为此又进一步规定业主大会有权监督业委会的工作。（2）业主有权向业委会了解物管服务事项的执行情况，若物管服务质量不到位，业主可要求业委会监督物业公司的物管活动；也可直接向物业公司了解物管服务事项并加以监督，业主对物管服务事项有疑问时，可质询物业公司，物业公司应予明确解释。（3）业主有权直接监督维修资金的使用、筹集和管理。这种监督权的实现以知情权为前提，即业主只有在了解物业维修资金的情况下才有可能行使监督权，为此，监督权和知情权是不可分离的。业主有权要求业主委员会向其公布维修资金帐目，并有权质询业委会有关情况，业委会必须予以解释。（4）监督权具有相对性。作为业主，可监督其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会、业委会、物业服务企业及政府相关部门；反之，业主同样受上述人员和部门的监督。

二、业主义务遵守方面的注意事项

1.遵守管理规约方面的注意事项：（1）管理规约是小区决议通过的物业区域内最高自治规范，全体小区业主、物业使用人、物业企业等相关人员都须遵守，即使那些在管理规约决议时投反对票的业主，也须严格遵守。因管理规约采取民主集中制即少数服从多数原则决议通过，一旦通过就成为小区“宪法”。（2）业委会作为小区业主团体的管理机构，有义务敦促各业主执行管理规约。对违反管理规约的行为有权劝阻，有权责令改正。这种方式属私力救济。（3）业委会可对违反管理规约的行为人提起诉讼。违反管理规约的业主拒绝改正的，业委会可提起诉讼。当然，若违反管理规约的行为直接侵害了某些业主的利益，如影响其休息等，受影响的业主可基于相邻关系提起诉讼。

2.遵守物业小区规章制度方面的注意事项：（1）与管理规约一样，规章制度须经过业主大会与会业主投票权1/2以上决议通过，方为有效。（2）规章制度和管理规约都属小区自治管理规范，全体业主、使用人及其他有关人员均应遵守。针对违反规章制度的行为，可采取与违反管理规约行为同样的办法处理。

3.执行业主大会和业委会决定方面的注意事项：（1）业主大会可以决议的事项范围是管理小区的公共事务。因此，一些业主即使是在自己专有物业（单元套房）内部实施的行为，若该行为属影响其他业主正常生活的行为，仍属业主大会公共事项的范畴。这样，业主大会所作出的、禁止业主从事此类行为仍有法律依据，并未侵害该业主的财产所有权。（2）业主大会的决议应由业委会负责监督实施。如果该业主对业主大会的决议置若罔闻，业委会可责令其停止影响其他业主合法权益的行为，甚至可直接向法院起诉。4.交纳物业维修资金方面的注意事项：（1）建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仅规定购房者应按购房款2%-3%的比例向售房单位交纳维修基金，但未规定开发商交纳维修基金的比例；各地在具体操作中一般同时规定了开发商和购房人交纳维修基金的具体比例，即开发商和购房人均有交纳维修基金的义务。（2）交纳维修资金是购房人的法定义务，购房人有拒不交纳者，业委会可代表业主大会提起追缴之诉。在首期维修资金经过使用不足以应付将来维修时，业主大会可对续筹维修资金的比例和时间做出决议。全体业主对该决议应予执行，否则，业委会也可代表业主大会起诉追缴。

5.按时交纳物业服务费用方面的注意事项：（1）尽管物管服务费的数额和交纳时间，是由业主团体和物业服务企业在物业服务合同约定，业主没有直接在该合同上签章，但全体业主均有按时交纳物业服务费的义务。其理由在于：物业服务费的标准是经过业主大会决议通过的，作为业主团体成员的业主须执行该决议。（2）业主应向物业服务企业交纳物业服务费。在物业服务费交纳上，业主是义务人，物业服务企业是权利人，因此，业主拒交物业服务费时，物业服务企业有权催缴并可向法院起诉。一般而言，业主大会和业委会没有义务催缴物业服务费。

6.物业占有人或使用人有违约或侵权行为，业主是否承担责任？业主为物业服务合同的主体，然而实际履行合同的主体可能不是业主而是物业的占有人或使用人。但业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系；业主与物业的实际占有人或使用人之间可能是借用或租赁合同关系；物业实际占有人或使用人与物业服务企业之间并不直接发生法律关系。因此，物业的实际占有人或使用人在使用物业过程中，若实施了某种侵权行为或未按物业服务合同要求履行义务时，针对侵权行为，受害人均可请求责令加害人承担相应法律后果；针对违约行为，物业服务企业只能向业主提起主张，而无权直接向物业占有人或使用人提起主张。而业主就占有人或使用人的违约行为承担责任后，有权向占有人或使用人提起追偿。

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