第一篇：成都市物业项目经理考试试题参考(答案)更新1
成都市物业项目经理考试试题参考
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意；每小题1分，共50小题，合计50分）
1、是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。A.正选择 B.逆选择 C.市场失灵 D.内在不经济
解析：逆选择是指由于交易双方对产品的类型和质量等信息的不对称而导致次货驱赶良货的一种现象。
2、管理具有二重性，即同时具有。
A.阶级属性和社会属性 B.自然属性好阶级属性 C.自然属性和社会属性
D.市场属性和生产属性
解析：管理二重性是指管理的自然属性和社会属性。
3、资源配置有两层含义：一是指，指一个生产单位，一个区域或一个部门如何组织并运用这些供给有限的资源，使之发挥出最大作用，从而避免资源浪费现象，用既定的生产要素产出最大价值的产品；二是指资源分配效率。
A.资源运用效率 B.资源消耗比例 C.资源运用技巧 D.资源分配比例
4、动态相对数是。
A.在同一对象不同时间之间的对比
B.在不同对象不同时间之间的对比 C.在同一对象同一时间之间的对比 D.在不同对象同一时间之间的对比
解析：动态相对数是不同时间、同一空间的同一现象的数值对比，可以反映现象发展变化的相对程度
5、社会化是一个 过程，个体往往要经历各种类型的社会化，才能在社会中得以生存和发展。
A.继续教育 B.终身持续 C.可持续 D.反反复复
6、业主对专有部分以外的共有部分享有权利，享有权利，承担义务，不得以放弃权利。A.不履行义务 B.履行义务 C.承担一半义务 D.协商承担义务
7、除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为。A.半年 B.一年 C.一年半
D.二年
8、法的实施主要有两种方式。一种是 ；另一种是法的适用。
A.法的制定，简称立法 B.法的遵守，简称守法
C.法的推广 D.法的宣传
9、“凡是人 皆须爱 天同覆 地同载”出自哪里？
A.诗经 B.道德经
C.弟子规 D.论语
10、违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的。
A.民事责任 B.刑事责任 C.行政责任 D.赔偿责任
11、王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而是安装在正对李某房门的位置，导致影响李某的生活安宁。李某遂将王某告上法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。王某的行为即违反了《民法通则》中关于的规定。
A.邻里关系 B.相邻关系
C.共用 D.所有权
12、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主 确定。
A.专有部分占建筑物总面积的比例
B.专有部分户数占建筑物总户数的比例 C.专有部分占总建筑物使用面积的份额 D.专有部分占建筑物占地面积的比例
13、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用是。
A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用 B.小区供水总表前的管线维修养护费用 C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用
D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用
14、人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑称为，如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。
A.公共建筑 B.构筑物
C.建筑物 D.公共设施
15、建筑排水系统是接纳、汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废、污水，以及屋面的雨、雪水，在满足（或经处理后满足）排放要求的条件下，将其排入 的系统。A.室外排水管网 B.污水坑 C.污水井 D.室外
16、空气调节简称“空调”，是指能够控制室内 及气流速度的技术。A.与室外通风 B.废气排放 C.空气净化 D.温度、湿度、洁净度
17、智能建筑 具有信息汇集、综合管理各个子系统和共享信息资源三个功能。A.总控制系统
B.集成控制系统 C.中央控制系统 D.楼宇自控系统
18、在成都，物业服务企业聘请包括物业服务项目经理、物业维修、客户服务、秩序维护等在内的相关专业服务人员，应当按规定统一于 中进行监督管理。
A.执业名册 B.行业培训 C.执业信用 D.执业记分
19、在成都，物业服务企业未按规定建立并妥善保管物业服务档案、申报其在物业管理活动中的信用信息、向相关行政主管部门或专业单位报告建筑区划内的重大事件、未按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作、向房产行政主管部门报送，均将受到相应的行政处罚。
A.业主清册 B.认证结果
C.统计报表 D.服务合同
20、在成都，按规定自2008年1月1日起，新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行 表、共有部分独立计量表。
A.分户计量 B.一户一计量 C.一户门号一贸易结算 D.总、分计量
21、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自 时发生效力。
A.取得不动产权属证书 B.交付 C.占有 D.记载于不动产登记簿
E.使用
22、所有权的权能包括占有、、收益和处分。
A.支持 B.变更 C.赠与 D.使用
23、是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋求事业成功的活动过程。
A.公共关系 B.人际关系 C.社会关系 D.领导关系
24、统计是指在实际工作中，对数据资料进行收集、整理和 的活动过程。A.加工 B.判断 C.处理 D分析
25、保险的基本职能包括：。
A.融资职能、保险金给付职能 B.融资职能、防灾防损职能
C.防灾防损职能、经济补偿
D.经济补偿、保险金给付职能
26、管理方式适用于规模不大、分工不发达的社会组织、管理的好坏取决于管理者的经验和素质。
A.科层制
B.家长制
C.等级制 D.职业经理人制
解析：家长制是在生产力水平低下、社会分工不发达、群体规模相对狭小、结构相对简单的传统社会中的一种手工业组织管理方式。随着现代工业社会和现代社会组织的出现，这种管理方式逐渐被淘汰，但它的残余形式仍可能存在于某些社会和社会组织中
27、《物权法》第六章中规定的建筑物总面积，按 计算。
A.专有部分面积统计总和 B.专有部分面积统计总和加共有部分的建筑面积 C.套内面积加公摊面积 D.套内实得面积加共用部位面积 E.专有部分面积加公用部位面积
28、业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经本栋建筑物内的其他业主同意，业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院。A.不予支持 B.应当支持 C.视多数业主的意见裁决 D.不予受理
29、法的制定，又称，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。
A.颁布法律 B.守法 C.立法 D.宪法
30、在成都，专有部分使用权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和建筑物及其附属设施专项维修资金的分摊作出约定，并在办理 时出示结算约定或结算凭据。
A.房屋交付使用 B.不动产登记 C.房款两清 D.业主卡
31、业主以业主大会或业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第六章的规定请求人民法院撤销该规定的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会做出决定之日起 内行驶。
A.半年 B.一年
C.二年 D.三年
32、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定服务细则，认定为（前期）物业服务合同的组成部分。
A.应当 B.不应当 C.不一定 D.据实际情况
33、物业管理从业人员职业素养是从业人员在本身道德观念、工作作风、文化修养、知识结构、心理气质、礼仪习惯等基础上所形成的 和工作习惯。
A职业道德 B.职业素质
C.职业修养 D.职业经历
34、是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
A.不动产 B.房地产 C.物业 D.房屋
35、在完成建筑设计之后，根据建筑各方面的要求，再进行机构选型和构件布置，通过力学计算，决定各承重构件（基础、柱、承重墙、梁、板）的材料、形状、大小以及内部构造等，并将设计结果绘制成图样，以指导施工，这种图称为。
A.结构施工图 B.总平面图 C.建筑平面图 D.立面图
36、通风就是把室内 直接或经净化后排放到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。
A.有毒气体 B.二氧化碳
C.被污染的空气
D.一氧化碳
37、停车场管理系统具有 等功能
A.自动、半自动收费及打印报表 B.防盗抢 C.测速 D.自动安排车位及检查车内有无危险品
38、在成都，按规定建筑区划的物业服务负责人应当由 担任，并在制定的建筑区划年度服务计划、总结上签署意见。
A.物业服务企业经理 B.物业服务部门经理
C.物业服务项目经理或物业管理师
D.物业服务主管
39、在成都，在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，建筑物总面积
在5万（含5万）平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，开发建设单位应当采用 方式选聘物业服务企业。
A.公开招投标 B.邀请招投标 C.协议比选 D.竞争性谈判
40、在成都，业主委员会应在物业服务合同期限届满 日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。
A.15 B.30 C.60 D.90
41、需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水、空气等物质需要及对
A.归属、爱等的社会需要
B.成功的心理需要 C.生理需要 D安全需要
42、社区的分类是根据一定的标准将社区分为不同的类型。如根据空间特征把社区分成居住社区和。
A.农场社区 B.城市社区 C.精神社区 D.流动社区
43、市场经济秩序，是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等，对市场经营主体、市场行为所做的规范，以及这些规范实施情况的总称。它主要包括两个方面的内涵：一个市场法律及市场伦理规范；二是规范的。
A.制定状况 B.实施状况
C.合理状况 D.科学程度
解析：市场经济秩序，是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等，对市场经营主体、市场行为所作规范的全体，以及这些规范实施情况的总称。从这一概念可以看出，市场经济秩序包括两方面的内涵：一是市场法律及市场伦理规范；二是规范的实施状况。
44、风险一般由两种含义，一是可能存在的损失；二是该损失是 的。
A.未知收益 B.危险性 C.不确定 D.可预测
45、社会组织的 指组织内部各种职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式、职位、部门是它的基本元素。
A.正式成员 B.正式结构 C.正式群体 D.非正式结构
解析：社会组织的正式结构是指组织内部各职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式。职位、部门是构成组织结构的基本元素或单元，这些结构单元的不同组合又...46、在成都，新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其 应当具备规定条件后，方可交付使用。
A.水电气管线 B.绿地、道路 C.机动车停放配置
D.附属设施设备 E.公共服务配套建设
47、《物权法》第六章中规定的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按 计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按 计算。
A.2人以上 B.1人 C.按实际拥有人数 D.家庭成员人数
48、民事责任主要是 和侵权责任。
A.合同责任 B.名誉责任 C.过错责任 D.经济责任
解析：承担的民事责任有：①违约责任，即不履行、不适当履行或不完全履行合同中规定的义务的民事责任。②侵权行为的民事责任。③不履行法定义务（如扶养）的民事责任。在刑事诉讼中如果提起附带民事诉讼，则犯罪人除服刑外，还要承担民事责任。
49、合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为 两个阶段。A.成立与生效 B.要约与承诺 C.意思与要约 D.承诺与生效
50、是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的合同。A.物业委托合同 B.委托合同 C.租赁合同 D.买卖合同
解析：委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。
二、多项选择题（请在每个小题的空白处填入最符合题意的答案番号，多填、少填、错填均不得分；每小题2分，合计50分）
1、劳动者的心理健康主要包括以下 特征。
A.智力正常 B.健全的情绪 C.行为协调
D.反应过度
2、民事法律行为可以采取多种形式，主要有：。
A.书面形式 B.口头形式 C.邮件形式 D.其他形式
3、物业服务合同是平等主体之间成立的，适用合同法的一般原则。A.委托合同 B.民事合同 C.要式合同 D.有偿合同
4、物业管理统计的工作过程包括：。
A.数据统计
B.数据分析与运用 C.数据整理 D.数据调查
5、下列 属于应当向业主公开的情况和资料。A.建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况
B.管理规约、业主大会议事规则以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 C.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况
D.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况 E.其他应当向业主公开的情况和资料
6、业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：。A.召集业主大会会议
B.报告物业管理的实施情况 C.代表业主与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同 D.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 E.了解业主、使用人的意见和建议
F.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
G.保管依法属于全体业主的财物、档案资料等 H.协助承接物业的物业服务企业办理验收手续
7、下列哪些属于民用建筑的基本结构：。
A.基础 B.墙体
C.地基 D.室内
8、业主大会议事规则应当就以下 事项作出约定。
A.业主大会的议事方式 B.表决程序 C.业主委员会的组成
D.业主委员会成员的任期
E.其他依法应当由业主大会议事规则约定的事项
9、物业服务合同的内容应当包括。
A.物业管理事项 B.服务质量 C.服务费用 D.双方的权利与义务 E.专项维修资金的管理与使用 F.物业服务用房 G.合同期限 H.违约责任 I.物业管理资料的一角内容和程序规则 J.其他事项
10、照明按作用可以分为正常照明、事故照明、等。
A.警卫值班照明 B.障碍照明
C.医疗急救照明
D.彩灯
11、有以下 情形之一，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。A.物业服务企业以欺骗手段取得资质证书
B.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人 C.物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重 D.超越法定职权作出物业服务企业资质审批的决定 E.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定
F.对不具备申请资格或不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书
12、物业服务费用计费方式有 和，其成本构成一般包括。
A.包干制 B.酬金制
C.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 D.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
E.物业管理区域的环卫维护费 F.物业管理区域的绿化养护费用 G.物业管理区域的秩序维护费用 H.用于物业管理区域服务办公费用和固定资产折旧 I.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 J.经业主同意的其他费用
13、防盗报警系统一般由 三部分组成。
A.录音器
B.探测器 C.传输系统 D.报警控制器
14、首次业主大会会议的议程主要包括。
A.报告业主大会的筹备工作情况
B.宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数
C.宣读《管理规约》和《业主大会议事规则》的草案及业主的修改意见和筹备组的修改结果 D.投票通过《管理规约》和《业主大会议事规则》
E.宣读业主委员会委员选举办法
F.投票选举产生业主委员会
15、建筑区划业主大会印章及其财务专业印章印章应当统一标明行政区域、建筑区划
名称，业主委员会印章应当标明 行政区划、建筑区划 名称、届次 和 任期。
A.行政区域
B.建筑区划 C.行政区划 D.届次 E.任期 F.判断 G.书面评标报告 H.书面评标结论 I.3 J.2
16、专项维修资金属 所有，专项用于物业 后的物业 的，不得挪作他用。A.业主、使用人
B.业主 C.全体业主
D.保修期 E.保质期 F.共用部位、共用设施设备
G.专有部位、共用设施设备
H.维修、更新、改造
I.大修、中修、更新、改造
17、根据《关于规范我市物业服务行业相关称谓的指导意见》，原本市物业服务相关行业称谓中的“物业管理企业” “保安、治消、保卫员” “保洁工、绿化工” “维修工” “物业管理费”分别统一称谓为：
A.物业公共服务费 B.共用部位、设施设备维护员
C.保洁员D.物业服务企业E.秩序维护员 F.环境维护员、绿化维护员
18、《保安服务管理条例》中规定物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展 等服务。A.门卫 B.巡逻 C.秩序维护 D.卫生 E.环境
19、管理规约应当对下列 事项依法作出约定。
A.物业的使用 B.物业的维护 C.物业的管理 D.业主的共同利益 E.业主应当履行的义务 F.违反管理规约应当承担的责任 G.物业服务合同的签订
20、房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉、擅自改变专有部分使用性质的行为、建筑区划内违章建筑的行为、建筑区划内的安全防范设施建设、建筑区划内流动人口和犬只的管理、建筑区划内户外广告设置、临街安装空调分别应由 负责。
A.消防机构 B.公安机关
C.规划管理部门 D.城市管理部门
E.工商行政管理部门 F.建设管理部门
21、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过以下 等三种方式约定。
A.出售 B.出租 C.附赠 D.划拨 E.入股 F.抵押
22、违约行为的形态。
A.预期违约 B.不能履行 C.拒绝履行 D.迟延履行 E.不完全履行 F.受领迟延
23、法人应当具备的条件是：。
A.依法成立 B.有必要的财产或者经费
C.有自己的名称、组织机构和场所
D.能够独立承担行政责任
24、一般情况下物业管理法律责任的归责条件由行为违法、等要素构成。A.损害结果 B.因果联系 C.行为人客观过错 D.行为人主观过错
25、物业管理统计调查表的结构包括：。A.表头 B.表项 C.表体 D.表脚
三、案例分析（每个小题5分，总计50分）
位于成都市二环路以外三环路以内的东阳东住宅小区，规划批准的总建筑面积30.98万平方米，其中住宅28万平方米，均是10层以上高层楼宇，2300户；物管用房建筑面积为480平方米，2/3位于地下；按规划配建的机动车停车位（全地下）总计1100个；整个工程分三期建设完毕，第一、二期分别于2008年3月18日、2009年3月23日经竣工验收交付购房人使用，现已办理入住手续的达1500户，第三期仍在建设中，虽与一、二期共用消防、机动车停车场等系统，但与一、二期之间有施工围墙隔离。
东阳东小区首期于2007年3月对外销售时向外界宣传承担前期物管的是阳光物业服务公司（以下简称阳光公司），该公司2007年2月取得二级资质，迄今仍拥有工程、经济、财务、管理方面的中级职称人员8名，取得执业名册证书的人员也有18人，派驻东阳东小区的物业服务人员包括项目经理1名，副经理1名，经理助理1名，客户主管3名、客户服务员9名等在内的130人。
2008年3月8日，阳光公司进驻小区进行前期开荒清洁，接管住房钥匙工作和后勤物资准备。
2008年3月18日，东阳东小区交付首套房屋给购房人起，阳光公司便与业主订立了业主临时管理规约和前期物业服务协议，临时管理规约约定地面增设的停车位归开发商所有，供业主使用；前期物业服务协议约定：小区的物业服务标准为成都市普通住宅物业服务等级标准中的一级标准，费用标准为1.75元/平方米.月，差额部分由开发商补贴一点以及小区广告和地面停车收入补充解决；前期物业服务期限终止时间为2010年4月17日，但其间业主大会设立并与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本协议自动终止。东阳东小区自首套房交付给购房人使用至2009年3月15日期间，阳光物管公司向每户接房人收取了一年的物业服务费，与每户购房人订立了交接房协议并收取了4600元/户的燃气入网费、100元/户的产权代办费；通过装饰装修协议约定收取3000元/户装修保证金，0.03元/平方米的装修管理服务费，0.02元/平方米的建渣清运费，装修工人出入证工本费50元，非机动车辆和机动车辆停放费分别按1元/小时、5元/小时计收；通过装修监督，未经业主共同决定，向进驻小区从事装饰装修、装饰材料供应、建渣清运、家具产品推销的单位按每个单位收取20万元、15万元、5万元、10万元不等的推介费和服务费，并没有在客户中心和小区显著位置公布相关收费项目和标准。
案例分析
一、请问该小区的物管用房、机动车位是否按规定配置？为什么？第三期可否单独成一个物业管理区域？在出售该期房屋时应当告知购房人哪些物管事项？
答：物业服务用房不符合规定。按照《物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）》（成规管[2004]141号）的规定，总建筑面积在30万平方米以上的项目，比例按2‰配置，但面积最小不低于900平方米。（应按07年以前规划规定）
机动车停车位不符合规定。按照东阳东修建当时的规划管理技术规定，每户建筑面积大于90平方米小于
180平方米的，机动车配置标准为0.7辆/户。
不可以。《成都市物业管理条例》第九十六条规定，“划定为一个建筑区划的建设项目分期开发的，其前期物业服务招投标应当以该建筑区划为范围；先期开发建设的区域内交付使用的物业符合业主大会设立条件的，应当设立业主大会，业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的房屋建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定；业主委员会应当根据分期建设的条件，按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会委员；业主大会可以就整个建筑区划的物业管理事项作出决定。”
业主大会设立后，业主委员会应当管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、业主大会、业主委员会的其他决定等告知开发建设单位；开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时，应当向买受人明示这些事项，并将其作为房屋买卖合同的附件。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，还应当包含前期物业服务合同、临时管理规约、建设项目规划总平面布局图、建筑区划划分意见书、物业共有部分清册及房屋使用说明书
二、阳光公司是否有资格为该小区提供物业服务？为什么？现该如何处理？其派驻的客户人员是否符合行业指导规范？其从业人员均纳入执业名册证书体系中了吗？
答：阳光公司无资格为该小区提供物业服务;《物业服务企业资质管理办法》规定，二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务;重新选聘具有相应资质条件和专业人员的的物业服务企业;符合;《成都市物业服务力量配备指导标准》（成物协[2007]22号）规定，客户服务人员配备的最低标准不得低于1人/30000平方米或者1人/300户;其从业人员没有纳入执业名册证书体系。
三、临时管理规约、前期物业服务协议的签订主体、时期、内容是否维护了购房人合法权益？为什么？
答：没有。首先，临时管理规约的缔约主体是建设单位和物业买受人，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺；其次，前期物业服务合同是建设单位在销售物业前与其选聘的物业服务企业订立的。第三，建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。题中临时管理规约约定的地面增设机动车停放位所有权归建设单位所有侵害了业主共同利益；题中的前期物业服务合同中约定，小区共有部分收入用于补充物业服务费不足，但未予以公示、审计，也侵害了业主的合法权益。
四、按规定在小区显著位置应该公布哪些内容？
答：公开营业执照，资质证书，三级投诉电话，项目经理及相关服务人员的执业名册证书和工作职责等相关信息，物业服务合同中的服务事项和质量及其费用标准等主要内容，相关办事流程，管理规约的主要内容，物业服务便民联系电话（24小时报修服务受理电话，项目负责人电话，水电气专业单位服务电话，火警、匪警、急救电话等）。
五、阳光公司在开始接管该项目前，需要承接查验，请简述新建物业承接查验的主要内容、主要方式？
答： 一是核查验收并接管物业共用部分、共用设施设备的技术档案资料，包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。二是对共有部位、共有设施设备进行查验。
三是进行共有部位、共有设施设备的移交，并办理相关接管手续。
六、阳光公司在东阳东小区交付使用期间，存在哪些违法违规行为？
答：违规收取燃气入网费。违规收取装修保证金和出入证工本费。《进一步规范物业管理中装饰装修的监督服务行为的通知》规
定，对违规收取“装修保证金（押金）”、“装修口子费”、“出入证工本费”、“电梯使用费”、“楼道维护费”、“水电周转金”等费用的，装修人有权向所在地区（市）县价格主管部门举报。违规收取建渣清运费。《关于进一步规范物业服务收费的通知》规定，委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业服务企业协商确定。
违规预收一年物业服务费。《关于进一步规范物业服务收费的通知》规定，“物业服务收费的计价单位违规收取车辆停放费用。应当按照经物价部门备案的标准收取。
擅自利用共有部分经营。《进一步规范物业管理中装饰装修的监督服务行为的通知》规定，“建筑区划为每月每平方米建筑面积。物业服务收费原则按月计收。除另有约定外，不得提前累计预收。”
内未设立业主大会的，除全体业主或相关业主共同决定外，包括物业服务企业在内的任何单位和个人不得利用依法属全体业主或部分业主共有的通道、楼梯等部位和绿地、其他场地、道路等设施进行下列活动：
（一）房屋装饰装修材料（包括河沙、水泥等建材和五金配件等辅料）的摆摊、设点；
（二）房屋装饰装修营利宣传和广告品散发；
（三）其他违反（临时）管理规约的行为。”
未公布收费项目和标准。《关于进一步规范物业服务收费的通知》规定，物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当按照物业服务收费明码标价的相关规定以及行业服务规范的相关要求，在建筑区划内的显著位置或者收费场所，公布经备案的物业服务相关收费标准。
七、开发建设单位在前期物业管理中的法定义务有哪些？
（1）在申请办理建设工程规划许可证的同时，向区（市）县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求；（2）按规定配置物业服务用房；（3）按规定配置附属设施设备；（4）附属设施设备符合交付使用条件并办理新建住宅附属设施设备交付使用备案后，向业主交付；（5）销售物业前，制定临时管理规约，并向物业买受人明示、说明；（6）通过招投标的方式选聘具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同；（7）与物业买受人签订的房屋买卖合同，包含前期物业服务合同、临时管理规约、建设项目规划总平面布局图、建筑区划划分意见书、物业共有部分清册、房屋使用说明书；（8）与选聘的物业服务企业办理物业承接验收手续，并移交相关资料和物业服务用房；（9）按规定缴存物业保修金；（10）按规定缴存首次专项维修资金；（11）按照国家规定的保修期限和保修范围，承担的保修责任；（12）建筑区划符合业主大会设立条件的，按规定向区（市）县房产管理部门书面报告，并提交相关文件资料；（13）协助依法设立业主大会，并承担业主大会筹备的工作经费；（14）按规定申报其物业管理活动中的信用信息；（15）不得擅自处分物业共有部分、共有设施设备的所有权、使用权。
第二篇：成都市物业项目经理考试试题
成都市物业项目经理考试试题
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意；每小题1分，共50小题，合计50分）
1、是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。A.正选择 B.逆选择 C.市场失灵 D.内在不经济
2、管理具有二重性，即同时具有。
A.阶级属性和社会属性 B.自然属性好阶级属性 C.自然属性和社会属性 D.市场属性和生产属性
3、资源配置有两层含义：一是指，指一个生产单位，一个区域或一个部门如何组织并运用这些供给有限的资源，使之发挥出最大作用，从而避免资源浪费现象，用既定的生产要素产出最大价值的产品；二是指资源分配效率。
A.资源运用效率 B.资源消耗比例 C.资源运用技巧 D.资源分配比例
4、动态相对数是。
A.在同一对象不同时间之间的对比 B.在不同对象不同时间之间的对比 C.在同一对象同一时间之间的对比 D.在不同对象同一时间之间的对比
5、社会化是一个 过程，个体往往要经历各种类型的社会化，才能在社会中得以生存和发展。
A.继续教育 B.终身持续 C.可持续 D.反反复复
6、业主对专有部分以外的共有部分享有权利，享有权利，承担义务，不得以放弃权利。A.不履行义务 B.履行义务 C.承担一半义务 D.协商承担义务
7、除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为。A.半年 B.一年 C.一年半 D.二年
8、法的实施主要有两种方式。一种是 ；另一种是法的适用。
A.法的制定，简称立法 B.法的遵守，简称守法 C.法的推广 D.法的宣传
9、“凡是人 皆须爱 天同覆 地同载”出自哪里？ A.诗经 B.道德经 C.弟子规 D.论语
10、违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的。
A.民事责任 B.刑事责任 C.行政责任 D.赔偿责任
11、王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而是安装在正对李某房门的位置，导致影响李某的生活安宁。李某遂将王某告上法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。王某的行为即违反了《民法通则》中关于 的规定。
A.邻里关系 B.相邻关系 C.共用 D.所有权
12、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主 确定。
A.专有部分占建筑物总面积的比例 B.专有部分户数占建筑物总户数的比例 C.专有部分占总建筑物使用面积的份额 D.专有部分占建筑物占地面积的比例
13、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用是。
A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用 B.小区供水总表前的管线维修养护费用 C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用 D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用
14、人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑称为，如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。
A.公共建筑 B.构筑物 C.建筑物 D.公共设施
15、建筑排水系统是接纳、汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废、污水，以及屋面的雨、雪水，在满足（或经处理后满足）排放要求的条件下，将其排入 的系统。A.室外排水管网 B.污水坑 C.污水井 D.室外
16、空气调节简称“空调”，是指能够控制室内 及气流速度的技术。A.与室外通风 B.废气排放 C.空气净化 D.温度、湿度、洁净度
17、智能建筑 具有信息汇集、综合管理各个子系统和共享信息资源三个功能。A.总控制系统 B.集成控制系统 C.中央控制系统 D.楼宇自控系统
18、在成都，物业服务企业聘请包括物业服务项目经理、物业维修、客户服务、秩序维护等在内的相关专业服务人员，应当按规定统一于 中进行监督管理。A.执业名册 B.行业培训 C.执业信用 D.执业记分
19、在成都，物业服务企业未按规定建立并妥善保管物业服务档案、申报其在物业管理活动中的信用信息、向相关行政主管部门或专业单位报告建筑区划内的重大事件、未按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作、向房产行政主管部门报送，均将受到相应的行政处罚。
A.业主清册 B.认证结果 C.统计报表 D.服务合同
20、在成都，按规定自2008年1月1日起，新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行 表、共有部分独立计量表。
A.分户计量 B.一户一计量 C.一户门号一贸易结算 D.总、分计量
21、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自 时发生效力。
A.取得不动产权属证书 B.交付 C.占有 D.记载于不动产登记簿 E.使用
22、所有权的权能包括占有、、收益和处分。A.支持 B.变更 C.赠与 D.使用
23、是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋求事业成功的活动过程。
A.公共关系 B.人际关系 C.社会关系 D.领导关系
24、统计是指在实际工作中，对数据资料进行收集、整理和 的活动过程。A.加工 B.判断 C.处理 D分析
25、保险的基本职能包括：。
A.融资职能、保险金给付职能 B.融资职能、防灾防损职能 C.防灾防损职能、经济补偿 D.经济补偿、保险金给付职能
26、管理方式适用于规模不大、分工不发达的社会组织、管理的好坏取决于管理者的经验和素质。
A.科层制 B.家长制 C.等级制 D.职业经理人制
27、《物权法》第六章中规定的建筑物总面积，按 计算。
A.专有部分面积统计总和 B.专有部分面积统计总和加共有部分的建筑面积 C.套内面积加公摊面积 D.套内实得面积加共用部位面积 E.专有部分面积加公用部位面积
28、业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经本栋建筑物内的其他业主同意，业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院。A.不予支持 B.应当支持 C.视多数业主的意见裁决 D.不予受理
29、法的制定，又称，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。A.颁布法律 B.守法 C.立法 D.宪法
30、在成都，专有部分使用权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和建筑物及其附属设施专项维修资金的分摊作出约定，并在办理 时出示结算约定或结算凭据。A.房屋交付使用 B.不动产登记 C.房款两清 D.业主卡
31、业主以业主大会或业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第六章的规定请求人民法院撤销该规定的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会做出决定之日起 内行驶。A.半年 B.一年 C.二年 D.三年
32、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定服务细则，认定为（前期）物业服务合同的组成部分。
A.应当 B.不应当 C.不一定 D.据实际情况
33、物业管理从业人员职业素养是从业人员在本身道德观念、工作作风、文化修养、知识结构、心理气质、礼仪习惯等基础上所形成的 和工作习惯。A职业道德 B.职业素质 C.职业修养 D.职业经历
34、是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
A.不动产 B.房地产 C.物业 D.房屋
35、在完成建筑设计之后，根据建筑各方面的要求，再进行机构选型和构件布置，通过力学计算，决定各承重构件（基础、柱、承重墙、梁、板）的材料、形状、大小以及内部构造等，并将设计结果绘制成图样，以指导施工，这种图称为。A.结构施工图 B.总平面图 C.建筑平面图 D.立面图
36、通风就是把室内 直接或经净化后排放到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。
A.有毒气体 B.二氧化碳 C.被污染的空气 D.一氧化碳
37、停车场管理系统具有 等功能
A.自动、半自动收费及打印报表 B.防盗抢 C.测速 D.自动安排车位及检查车内有无危险品
38、在成都，按规定建筑区划的物业服务负责人应当由 担任，并在制定的建筑区划服务计划、总结上签署意见。
A.物业服务企业经理 B.物业服务部门经理 C.物业服务项目经理或物业管理师 D.物业服务主管
39、在成都，在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，建筑物总面积在5万（含5万）平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，开发建设单位应当采用 方式选聘物业服务企业。
A.公开招投标 B.邀请招投标 C.协议比选 D.竞争性谈判
40、在成都，业主委员会应在物业服务合同期限届满 日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。A.15 B.30 C.60 D.90
41、需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水、空气等物质需要及对
A.归属、爱等的社会需要 B.成功的心理需要 C.生理需要 D安全需要
42、社区的分类是根据一定的标准将社区分为不同的类型。如根据空间特征把社区分成居住社区和。
A.农场社区 B.城市社区 C.精神社区 D.流动社区
43、市场经济秩序，是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等，对市场经营主体、市场行为所做的规范，以及这些规范实施情况的总称。它主要包括两个方面的内涵：一个市场法律及市场伦理规范；二是规范的。
A.制定状况 B.实施状况 C.合理状况 D.科学程度
44、风险一般由两种含义，一是可能存在的损失；二是该损失是 的。A.未知收益 B.危险性 C.不确定 D.可预测
45、社会组织的 指组织内部各种职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式、职位、部门是它的基本元素。
A.正式成员 B.正式结构 C.正式群体 D.非正式结构
46、在成都，新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其 应当具备规定条件后，方可交付使用。
A.水电气管线 B.绿地、道路 C.机动车停放配置 D.附属设施设备 E.公共服务配套建设
47、《物权法》第六章中规定的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按 计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按 计算。
A.2人以上 B.1人 C.按实际拥有人数 D.家庭成员人数
48、民事责任主要是 和侵权责任。
A.合同责任 B.名誉责任 C.过错责任 D.经济责任
49、合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为 两个阶段。A.成立与生效 B.要约与承诺 C.意思与要约 D.承诺与生效
50、是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的合同。A.物业委托合同 B.委托合同 C.租赁合同 D.买卖合同
二、多项选择题（请在每个小题的空白处填入最符合题意的答案番号，多填、少填、错填均不得分；每小题2分，合计50分）
1、劳动者的心理健康主要包括以下 特征。
A.智力正常 B.健全的情绪 C.行为协调 D.反应过度
2、民事法律行为可以采取多种形式，主要有：。A.书面形式 B.口头形式 C.邮件形式 D.其他形式
3、物业服务合同是平等主体之间成立的，适用合同法的一般原则。A.委托合同 B.民事合同 C.要式合同 D.有偿合同
4、物业管理统计的工作过程包括：。
A.数据统计 B.数据分析与运用 C.数据整理 D.数据调查
5、下列 属于应当向业主公开的情况和资料。A.建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况
B.管理规约、业主大会议事规则以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录 C.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况 D.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况 E.其他应当向业主公开的情况和资料
6、业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：。A.召集业主大会会议 B.报告物业管理的实施情况 C.代表业主与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 E.了解业主、使用人的意见和建议
F.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
G.保管依法属于全体业主的财物、档案资料等 H.协助承接物业的物业服务企业办理验收手续
7、下列哪些属于民用建筑的基本结构：。A.基础 B.墙体 C.地基 D.室内
8、业主大会议事规则应当就以下 事项作出约定。
A.业主大会的议事方式 B.表决程序 C.业主委员会的组成
D.业主委员会成员的任期 E.其他依法应当由业主大会议事规则约定的事项
9、物业服务合同的内容应当包括。
A.物业管理事项 B.服务质量 C.服务费用 D.双方的权利与义务 E.专项维修资金的管理与使用 F.物业服务用房 G.合同期限 H.违约责任 I.物业管理资料的一角内容和程序规则 J.其他事项
10、照明按作用可以分为正常照明、事故照明、等。A.警卫值班照明 B.障碍照明 C.医疗急救照明 D.彩灯
11、有以下 情形之一，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。A.物业服务企业以欺骗手段取得资质证书
B.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人 C.物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重
D.超越法定职权作出物业服务企业资质审批的决定 E.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定
F.对不具备申请资格或不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书
12、物业服务费用计费方式有 和，其成本构成一般包括。
A.包干制 B.酬金制 C.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 D.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
E.物业管理区域的环卫维护费 F.物业管理区域的绿化养护费用
G.物业管理区域的秩序维护费用 H.用于物业管理区域服务办公费用和固定资产折旧 I.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 J.经业主同意的其他费用
13、防盗报警系统一般由 三部分组成。
A.录音器 B.探测器 C.传输系统 D.报警控制器
14、首次业主大会会议的议程主要包括。A.报告业主大会的筹备工作情况
B.宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数
C.宣读《管理规约》和《业主大会议事规则》的草案及业主的修改意见和筹备组的修改结果 D.投票通过《管理规约》和《业主大会议事规则》 E.宣读业主委员会委员选举办法 F.投票选举产生业主委员会
15、建筑区划业主大会印章及其财务专业印章印章应当统一标明、名称，业主委员会印章应当标明、名称、和。
A.行政区域 B.建筑区划 C.行政区划 D.届次 E.任期 F.判断 G.书面评标报告 H.书面评标结论 I.3 J.2
16、专项维修资金属 所有，专项用于物业 后的物业 的，不得挪作他用。A.业主、使用人 B.业主 C.全体业主 D.保修期 E.保质期 F.共用部位、共用设施设备 G.专有部位、共用设施设备 H.维修、更新、改造 I.大修、中修、更新、改造
17、根据《关于规范我市物业服务行业相关称谓的指导意见》，原本市物业服务相关行业称谓中的“物业管理企业” “保安、治消、保卫员” “保洁工、绿化工” “维修工” “物业管理费”分别统一称谓为：
A.物业公共服务费 B.共用部位、设施设备维护员 C.保洁员D.物业服务企业E.秩序维护员 F.环境维护员、绿化维护员
18、《保安服务管理条例》中规定物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展 等服务。A.门卫 B.巡逻 C.秩序维护 D.卫生 E.环境
19、管理规约应当对下列 事项依法作出约定。
A.物业的使用 B.物业的维护 C.物业的管理 D.业主的共同利益 E.业主应当履行的义务 F.违反管理规约应当承担的责任 G.物业服务合同的签订
20、房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉、擅自改变专有部分使用性质的行为、建筑区划内违章建筑的行为、建筑区划内的安全防范设施建设、建筑区划内流动人口和犬只的管理、建筑区划内户外广告设置、临街安装空调分别应由 负责。
A.消防机构 B.公安机关 C.规划管理部门 D.城市管理部门 E.工商行政管理部门 F.建设管理部门
21、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过以下 等三种方式约定。
A.出售 B.出租 C.附赠 D.划拨 E.入股 F.抵押
22、违约行为的形态。
A.预期违约 B.不能履行 C.拒绝履行 D.迟延履行 E.不完全履行 F.受领迟延
23、法人应当具备的条件是：。
A.依法成立 B.有必要的财产或者经费
C.有自己的名称、组织机构和场所 D.能够独立承担行政责任
24、一般情况下物业管理法律责任的归责条件由行为违法、等要素构成。A.损害结果 B.因果联系 C.行为人客观过错 D.行为人主观过错
25、物业管理统计调查表的结构包括：。A.表头 B.表项 C.表体 D.表脚
三、案例分析（每个小题5分，总计50分）
位于成都市二环路以外三环路以内的东阳东住宅小区，规划批准的总建筑面积30.98万平方米，其中住宅28万平方米，均是10层以上高层楼宇，2300户；物管用房建筑面积为480平方米，2/3位于地下；按规划配建的机动车停车位（全地下）总计1100个；整个工程分三期建设完毕，第一、二期分别于2008年3月18日、2009年3月23日经竣工验收交付购房人使用，现已办理入住手续的达1500户，第三期仍在建设中，虽与一、二期共用消防、机动车停车场等系统，但与一、二期之间有施工围墙隔离。
东阳东小区首期于2007年3月对外销售时向外界宣传承担前期物管的是阳光物业服务公司（以下简称阳光公司），该公司2007年2月取得二级资质，迄今仍拥有工程、经济、财务、管理方面的中级职称人员8名，取得执业名册证书的人员也有18人，派驻东阳东小区的物业服务人员包括项目经理1名，副经理1名，经理助理1名，客户主管3名、客户服务员9名等在内的130人。
2008年3月8日，阳光公司进驻小区进行前期开荒清洁，接管住房钥匙工作和后勤物资准备。
2008年3月18日，东阳东小区交付首套房屋给购房人起，阳光公司便与业主订立了业主临时管理规约和前期物业服务协议，临时管理规约约定地面增设的停车位归开发商所有，供业主使用；前期物业服务协议约定：小区的物业服务标准为成都市普通住宅物业服务等级标准中的一级标准，费用标准为1.75元/平方米.月，差额部分由开发商补贴一点以及小区广告和地面停车收入补充解决；前期物业服务期限终止时间为2010年4月17日，但其间业主大会设立并与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本协议自动终止。东阳东小区自首套房交付给购房人使用至2009年3月15日期间，阳光物管公司向每户接房人收取了一年的物业服务费，与每户购房人订立了交接房协议并收取了4600元/户的燃气入网费、100元/户的产权代办费；通过装饰装修协议约定收取3000元/户装修保证金，0.03元/平方米的装修管理服务费，0.02元/平方米的建渣清运费，装修工人出入证工本费50元，非机动车辆和机动车辆停放费分别按1元/小时、5元/小时计收；通过装修监督，未经业主共同决定，向进驻小区从事装饰装修、装饰材料供应、建渣清运、家具产品推销的单位按每个单位收取20万元、15万元、5万元、10万元不等的推介费和服务费，并没有在客户中心和小区显著位置公布相关收费项目和标准。东阳东小区自房屋交付使用以来，呈现出的现象是：电梯机房环境脏、杂物堆陈、积尘较厚，地下停车场路面积水，消防系统不能启动，安防系统周界红外不能报警、视屏图像模糊，6号楼单元门禁只开不关，5号楼电梯已关人3次；12号、14号楼底楼住户圈占绿地、搭建凉亭，个别住户改动厨卫；
7、8号楼有6套住房被用作办公，2套住房被用作生产盒饭，3套住户被用作加工生产化工产品；9号楼出现2单元外墙瓷砖自19楼脱落砸伤路人，在小区业主活动广场曾发生2起业主饲养犬只伤人事件，出现这3起事件时，当班主管向项目经理报告，项目经理既未立即赶赴现场作相关处置，也未向公司负责人报告予以处理，业主意见较大，多次向主管部门投诉；10号楼1单元8、9、10层楼住户家中漏水严重，致使电梯受损停运达一个月之久；在当地公安派出所记录在案的入室盗窃有5起；物业服务维修往往超出协议约定半小时以上。2009年8月3日，新闻媒体披露这些情况时，受到物业服务人员的粗暴干涉，场面一度极为混乱。
东阳东小区2009年9月10日首次业主大会会议圆满完成了规定议题，业主大会依法设立；2009年10月18日，首届业主委员会以书面征求意见形式召开了业主大会会议，获得了业主大会赋予首届业主委员会选聘物业服务企业的授权；2009年10月28日，首届业主委员会按该小区管理规约中“以招投标方式选聘物业服务企业”的规定，对外发出邀请函；2009年11月8日，首届业主委员会组织业主代表在小区附近的茶坊共同对3家投标人（阳光公司未获邀请）的投标书予以评定，选定了具有一级资质的甲申物业服务公司（以下简称甲申公司），并订立了物业服务合同，约定合同生效日为2009年12月1日。2009年11月9日，业主委员会向阳光公司发出了限于2009年11月30日撤离小区的通知书，并于当日送达。2009年12月1日，甲申公司按业主委员会之邀请函组织服务人员前往东阳东小区，在小区门口与阳光公司的服务人员和反对甲申公司进驻的业主发生紧张对峙。后在当地街办和相关部门的协调下，甲申公司暂缓进驻小区并撤离在场服务人员。现时间已过去近4个月，东阳东小区内反对阳光公司的业主不交物业费，反对甲申公司的业主在要求业主委员会依法重新选聘物业服务企业的同时，要求街办组织召开业主大会临时会议，重新选举产生业主委员会选聘物业服务企业。问题：
1、请问该小区的物管用房、机动车位是否按规定配置？为什么？第三期可否单独成一个物业管理区域？在出售该期房屋时应当告知购房人哪些物管事项？
2、阳光公司是否有资格为该小区提供物业服务？为什么？现该如何处理？其派驻的客户人员是否符合行业指导规范？其从业人员均纳入执业名册证书体系中了吗？按规定在小区显著位置应该公布哪些内容？
3、临时管理规约、前期物业服务协议的签订主体、时期、内容是否维护了购房人合法权益？为什么？开发建设单位在前期物业管理中的法定义务有哪些？
4、阳光管理公司在服务力量进驻该小区前，按规定应当做哪些保障物业管理活动正常进行的工作？
5、阳光公司在东阳东小区交付使用期间，存在哪些违法违规行为？
6、阳光公司在前期物业服务中存在哪些违约责任？有无过错责任？哪些法定义务没有履行？
7、业主大会设立的标志是什么？东阳东小区现业主大会设立条件合法吗？其作出的决定能及于该小区第三期业主吗？
8、东阳东小区现业主委员会是否按小区管理规约规定方式选聘物业服务企业？为什么？
9、东阳东小区现在业主对物业管理的两种态度，该如何处理？请依法提出意见。
10、假如东阳东小区前期物业服务合同到期业主大会又未设立，阳光公司又想在完善服务的同时继续为业主提供物业服务，请问该如何依法处理？
第三篇：物业项目经理考试试题
物业项目经理试卷题库
一、单选题（每题1分）
1、物业公司与业主之间的关系是（A）
A、平等的民事主体关系 B、领导与被领导的关系 C、管理者与被除数管理者的关系 D、决策者与执行者的关系
2、物业管理企业的根本任务和基本属性是（D）。
A、维修 B、管理 C、经营
D、服务
3、物业公司在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（C）原则。
A、产权“经营权分离 B、业主之上 C、专业高效 D、公平竞争
4、物业管理企业可以根据需要通过（B）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。
A、劳动合同 B、签订委托合同
C、双方协商 D、中介
5、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（A）。
A、质价相符 B、能够接受 C、价格优惠 D、价格偏低
6、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。
A、企业的规章制度 B、业主委员会章程
C、上级行政部门的指示 D、法律、法规
7、物业项目经理要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）
A、积极主动，讲求实效 B、谦虚谨慎，文明礼貌
C、刻苦学习，提高素质
D、仪表端庄，良好形象
8、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也（A）。
A、必须马上修好
B、必须三天内解决
C、要力争当日给用户答复
D、要力争三天内给予答复
9、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（C）。
A、业主直接进行的 B、通过房地产行政部门实现的 C、通过业主大会和业主代表大会实现的 D、通过物业管理公司实现的
10、第一次业主大会或业主代表大会由（A）组织召开。
A、房地产行政管理部门 B、房屋出售单位
C、业主委员会和物业管理公司 D、房地产行政管理部门和房屋出售单位。
11、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（B），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A、满一年 B、满两年 C、一年以内 D、两年以内
12、业主委员会的成立须经（A）依法核准登记后，取得社会团体法人资格。
A、房地产行政管理部门 B、公安部门 C、政府建设行政单位 D、政府社团登记部门
13、住宅小区物业管理是（C）过程。
A、超期管理 B、静态管理
C、动态管理 D、静态、动态管理
14、住宅小区人为环境的管理主要靠（D）来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范
A、经常性监督检查
B、业主委员会的督促
C、广大业主的自觉性 D、签订公约或管理制度
15、业主全面有效行使对物业的管理权是在（C）以后。
A、第一个业主入住一年 B、全部业主入住
C、成立业主委员会 D、接管验收
16、住户手册较为全面地反映出住户与物业公司的关系，由（A）编制。
A、物业公司 B、业主委员会 C、街道办事处 D、房管部门
17、实行（C）管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。
A、动态 B、静态 C、多元化
D、状态化
18、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为（C）。
A、管理者的管理手段在不断地变化 B、住宅小区的居民在不断的变化
C、物业在使用过程中不断地发生变化 D、物业管理企业经常发生变化
19、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。
A、管理职能 B、管理范围 C、产权状况 D、经济效益 20、物业管理公司的治安管理实质上是（D）。
A、治理 B、管理
C、治安 D、服务
21、物业管理区域内的标志牌，路灯、垃圾桶等属于（B）。A、装饰性 B、功能性C、分割性D、人文性
22、物业的法律属性集中反映在（D）的关系上。
A、管理
B、服务
C、物权
D、平等
23、物业管理的主要内容不包括（A）。
A、物业的规划设计
B、客户服务
C、安全服务
D、环境保洁
24、当使用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）。
A、一般性服务
B、特约性服务
C、公共性服务
D、公众代办性服务
25、在物业管理法律关系中（B）法律关系占大多数。
A、刑事
B、民事
C、人事
D、行政
26、为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定《物业管理条例》。
A、业主
B、建设单位
C、物业服务企业
D、业主和物业服务企业
27、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照（C），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、物业管理条例的规定
B、法律法规的规定
C、物业服务合同约定
D、业主大会的决定
28、国家提倡业主通过公开、公平、公正的（A）选择物业管理企业。A、市场竞争机制
B、民主法治机制
C、法律法规意识
D、开拓创新意识
29、业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 A、代表
B、维护
C、代表和维护
D、监督和指导
30、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（B）。
A、业主公约
B、前期物业服务合同
C、前期物业服务协议
D、物业管理各项规章制度
31、建设单位应当在销售物业之前，制定（B），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
A、业主管理规约
B、业主临时管理规约
C、前期物业服务协议
D、物业管理各项规章制度
32、建设单位应当按照（D）在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。A、协议
B、合同
C、调解
D、规定
33、（A）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。A、施工单位
B、建设单位
C、物业服务企业
D、业主委员会
33、物业管理用房的所有权依法属于（A）
A、业主
B、业主委员会
C、建设单位
D、物业管理企业
34、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由（D）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。A、业主
B、物业管理企业
C、业主和物业管理企业
D、物价管理部门
35、下列关于物业公司的权利说法不正确（D）
A、根据物业服务合同，统一管理小区的物业 B、按有关规定收取相关物业管理费用 C、制止损害小区的物业的行为
D、对不服从管理处管理的业主给予停水停电处理
36、对业主欠缴物业费，物业公司可通过法律诉讼解决，诉讼时效为（B）年 A、1年 B、2年 C、3年 D、4年
37、物业服务企业为业主提供物业服务的依据是（A）
A、物业服务合同 B、国家法规、C、建设单位指定 D业主口头认可
38、业主进行房屋装修时，改变房屋外立面，需经（A）部门批准方可 A、城市规划部门 B、公安部门 C、税务部门、D、房管部门
39、正常使用条件下，住宅室内装饰工程的最低保修期限为（B）年
A、一年 B、二年 C、三年 D、四年
40、温州市物业管理工作的主管部门是（A）
A、温州市住建委、B、温州市发改委 C、温州市工商局 D、温州市文明办
41、《温州市物业服务收费管理实施办法》规定，小区电梯及公共设施产生的电费，下列说法正确的（A）
A、物业公司按实际发生额分摊或物业合同约定金额向业主收费。B、由开发建设单位收取。
C、由电业部门无偿提供，与物业公司无关。D、由社区居委会向业主收费
42、某小区物业共用部位、共用设施的大中修改造费用，通过（B）列支
A、物业服务费中 B、专项维修资金中 C、开发建设单位出资 D、政府部门出资
43、《温州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级业主满意率（D）以上 A、75% B、80% C、85% D、90%
44、物业服务企业资质等级共分为（C）级 A、一级 B、二级 C、三级 D、四级
45、物业服务费可以预收，有约定按约定执行，未作约定的但预收期不得超过（C）月
A、3个月 B、6个月 C、12个月 D、15个月
46、下列关于物业服务收费中正确（C）A、业主出租房屋的，物业费只能向承租户收取。
B、业主出租房屋的，不管有没有约定，物业费只能向承租户收取。C、业主出租房屋的，若承租户不缴物业费，物业公司可以向业主收取物业费。D、业主出租房屋的，物业费只能向业主收取。
47、根据《建设工程质量管理条例》规定，承接新建物业后消防设备保修期，为（A）年；
A、2 B、3 C、5 D、8
48、《物业服务企业资质管理办法》中规定负责物业服务企业资质管理的单位（A）A、政府房地产主管部门 C、政府工商部门 C、政府税务部门 D、政府物价部门
49、业主委员会是业主大会的（B）。
A、权利机构
B、执行机构
C、管理机构
D、附属机构
50、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（C）原则。
A、权责分明
B、业主主导
C、统一管理
D、专业高效
51、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（B）
A、价格优惠
B、质价相符
C、物美价廉
D、价格偏低
52、下列事项须经专有部分占总建面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意（A）
A、选聘和解聘物业服务企业 B、动用物业维修资金 C、业主改变房屋使用功能 D、业主违规定停车
53、《温州市物业管理办法》之规定，小区首次业主大会会议的筹备经费由（B）承担
A、物业公司 B、建设单位 C、业主 D、政府部门
54、首次业主大会召开后，选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同的机构（D）
A、业主 B、建设单位 C、政府部门 D、业委会
55、温州市普通住宅小区前期物业服务收费实行分（C）定价 A、1个等级 B、2个等级 C、3个等级 D、4个等级
56、小区交付前，由（A）负责制订业主临时管理规约
A、建设单位 B、物业公司 C、房管部门 D、业委会
57、下列关于业主委员会成员说法错误观点（D）
A、责任心强B、具有公信力 C、遵守小区管理规定 D、可不缴纳物业费
58、某小区已竣工但尚未出售，现已交我公司管理，支付小区物业管理费为（B）A、业主 B、建设单位 C、使用人 D、物业公司
59、（B）指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。
A、酬金制 B、包干制 C、协商制 D、试用制 60、关于选聘和解聘和物业服务企业，下列说法正确（A）
A、须经专有部分占总建面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意 B、业委会几个人说了算数
C、业委会主任同意就行了，不要很多人参加 D、少数几个业主同意就行了
61、下列关于物业服务费支付的说明正确（A）
A、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由开发建设单位全额支付。
B、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由开发建设单位按70%支付。
C、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由业主全额支付。D、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由业主按70%支付。
62、根据《消防法》的规定，物业公司履行消防安全职责说法不正确有（D）
A、制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程
B、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效
C、保障疏散通道、安全出口、消防通道畅通
D、不负责组织防火检查监督
63、下列关于小区业委会成员资格说法正确（B）
A、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给出别人，他还仍然当小区业委会成员
B、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，张先生不可以当小区业委会成员
C、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，张先生将成员资格转让给李先生
D、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，李先生当小区业委会成员只要业委会主任同意就行了
64、《温州市物业管理办法》之规定，业委会成员由5人以上单数组成，最多不超过（B）人
A、9 B、15、C、19 B、21 65、与物业公司签订前期物业服务合同的单位（C）
A、业主大会 B、业主委员会 C、建设单位 D、社区居委会 66、针对业主上门投诉问题，主任应该做到（B）
A、置之不理 B、有礼接待 C、交给公司 D、让业主到政府有关部门 67、下列关于物业管理的理解不正确有（D）
A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易
B、物业管理企业可以接受业主和和使用人的特别委托 C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础 D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 68、前期物业服务合同期限未满、业委会与物业公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（B）
A、继续执行 B、终止 C、协商后继续执行 D、前面都不对 69、业主需要装修房屋的，应当事先告知（D）
A、业委会 B、邻居 C、居委会 D、物业公司 70、物业保修期内，保修范围内的物业保修责任由（D）承担
A、业主 B、物业公司 C、施工单位 D、建设单位
71、实施物业管理的小区，住宅专项维修资金的使用计划由（C）提出 A、业主 B、业主委员会 C、物业公司 D、建设单位 72、物业管理服务合同一般采用（A）
A、书面合同 B、口头合同 C、事实合同 D、以上都不是 73、以下哪项不属于物业查验的主要内容（B）
A、物业资料 B、居室户门 C、物业共用部位设备设施 D、园林绿化工程 74、载人电梯24小时正常运行，此标准达到普通住宅小区物业管理的（A）级服务标准
A、一 B、二 C、三 D、四
75、在业主和使用人约定物业管理费由使用人交纳的，业主负有的责任（D）
A、免责责任 B、催交责任 C、代交责任 D、连带责任 76、前期物业服务合同终止的条件（C）
A、前期物业服务合同期限未满
B、业委会与物业公司签订了物业服务合同 C、业委会与物业公司签订的物业服务合同生效 D、建设单位与物业公司签订的物业服务合同生效
77、物业公司认真履行了自己的义务后，对于故意违规装修业主，并给其他业主造成损害后果的，承担责任的是（B）
A、物业公司 B、违规业主 C、开发商 D、业委会
78、物业公司因确需临时占用、挖掘场所地的，应当征得（C）同意 A、业主大会 B、居委会 C、业委会 D、建设单位
79、根据有关规定，物业公司向业主收取物业费的房屋计算面积（A）A、拥有的建筑面积 B、使用面积 C、分摊面积 D、室内面积 80、房屋保修期之后，物业公司对工程设备维修的责任，主要是（B）
A、负责业主室内部分工程维修
B、负责共用部位、共用设备设施的工程维修 C、负责小区所有的工程维修
D、向建设单位报告，由建设单位负责工程维修 81、在物业管理使用过程中带来的风险不包括（B）
A、高空抛物 B、维修和维护成本 C、堵塞消防通道 D、损坏共用设备设施 82、新建小区后，小区物业承接方（D）
A、建设单位 B、施工单位 C、监理单位 D、物业公司 83、不属于物业管理投诉处理的要求（C）
A、详细记录、总结经验 B、谁受理、谁跟进、谁回复 C、必须满足业主的要求 D、尽快处理、时时跟进 84、以下不属于物业管理服务过程中经常面临的紧急事件（C）A、火警及电梯故障 B、噪声侵扰和停水停电 C、邻里纠纷 D、台风暴雨
85、下列职责中哪一项不是管理处消防安全管理的工作（D）
A、消防设备设施及日常消防检查 B、消防知识的普及、宣传和教育 C、消防监控中心的人员值班 D、消防设施变换的审批
86、物业服务合同签订过程中，某业主对物业公司提出异议，该业主的反对（B）
A、成立 B、不成立
C、根据具体情况具体分析 D、该业主拒绝履行合同义务 87、商品房的物业维修资金，由（A）交存
A、业主 B、物业公司 C、业委会 D、居委会 88、物业管理项目财务管理以（C）为主要对象
A、物业服务 B、物业服务收费 C、物业服务费 D、物业管理费用支出 89、物业公司在经营管理中做好成本控制，下列说不正确（B）
A、平时工作要控制好水电杜绝浪费 B、不关自己的事，是领导考虑的事情 C、管理处尽可能使用节能材料 D、控制办公用品的合理使用 90、关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（C）。
A、前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B、前期物业服务合同属于书面合同
C、前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D、前期物业服务合同属于附终止条件的合同
91、物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（C）。
A、①-②-④-③-⑤-⑥ B、①-④-②-③-⑤-⑥ C、②-①-④-③-⑤-⑥ D、②-④-①-③-⑤-⑥ 92、下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。
A、配置消防中队车辆 B、建立义务消防队伍 C、开展消防安全检查 D、加强消防设备保养
93、物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。
A、特约服务 B、公共秩序 C、社会治安 D、增值服务
94、某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。
A、决定 B、通知 C、批复 D、意见 95、新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。
A、建设单位 B、业主大会 C、物业产权人 D、业主委员会 96、业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。
A、建设单位 B、工程施工单位 C、物业服务企业 D、工程监理单位 97、物业承接查验的内容包括（C）。
A、物业管理资料移交 B、物业现场验收 C、物业管理资料移交和物业现场验收 D、物业合同 98、物业服务合同规定以外的服务是（C）。
A、无偿服务 B、义务服务 C、有偿服务 D、业内服务 99、（A）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。
A、业主大会 B、业主委员会 C、业主和物业公司 D、以上人员都不可 100、对实行物业承接查验制度的说法，错误的是（C）。A、可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端 B、重视物业共用部位
C、扰乱业主生活规律 D、保障业主财产利益 101、下列说法正确的是（A）。
A、房屋所有权人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是业主
102、在现阶段无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照(C)将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。
A、合同 B、专业化原则 C、市场原则
D、社会化原则 103、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是(A)。
A、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同 B、政府主管部门与物业管理企业签订的前期物业服务台同
C、业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同 D、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同
104．当提议召开业主大会临时会议的业主达到（B）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。
A、10%
B、20% C、30%
D、40% 105、关于物业管理用房的说法，错误的是（D）。
A．物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有
B．物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房
C．经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途
D．虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。106、物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同有（B）
A、供水供电有偿委托合同 B、房屋销售合同 C、清洁外包合同 D、垃圾清运合同
107、根据《物业服务企业资质管理办法》一级资质企业注册资本至少为（C）万元。
A、200
B、300 C、500
D、800 108、合同法的最高要求是（D）
A、主体平等 B权利和义务对等 C、诚实信用 D、定法和维护社会公益 109、新建物业的承接查验的发生在（D）
A、物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入驻前 B、建设工程竣工验收同时 C、物业服务企业于业主入住房之时
D、物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前或建设工程竣工验收同时
110、《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限为（A）A、有效时限 B、入住时限 C、搬迁时限 D、交房期限 111、实行清洁卫生日检的应覆盖小区的（B）A、室内公共区域 B、室内外公共区域 C、室内外公共区域 D、小区周边公共区域 112、物业服务企业的物业经营用房收入属于（D）
A、物业管理收入 B、物业经营收入 C、物业大修收入 D、其他业务收入
二、多选题(每题2分，少选得1分错选零分)
1、房屋的维护与修缮是(BCD)。
A.物业管理的全部内容 B.物业管理的重要环节
C.常规性服务的主要内容 D.常规性管理的主要内容
2、物业管理区域内安全保卫的重点是(ABCD)。
A.防火、防盗 B.防雷、防电 C.防交通事故 D.防意外伤害
3、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括(ABC)。
A.现代管理知识 B.现代管理手段 C.物业管理专业技能 D.遵守纪律,奉公守法
4、物业管理人员必须具有现代管理知识,是指从事管理工作必须(BCD)。
A.仪表仪容端庄 B.具有科学头脑 C.具有科学思想 D.运用科学的手段
5、业主委员会的义务有(ABC)。
A.召集,主持业主大会或业主代表大会 B.向业主大会或业主代表大会汇报工作
C.支持,配合和监督物业管理企业的工作
D.积极创建文明物业小区
6、物业管理企业应当与居委会共同做好(ABCD)工作。
A.综合治理 B.卫生防疫 C.法规宣传 D.计划生育
7、在法律允许的范围内,居民对自己拥有的产权的房屋可以(ABCD)。
A.出租B.出售 C.抵押 D.赠与
8、住宅小区物业公司实行(ABD)的服务原则。
A.有偿 B.质价相符 C.高档 D.高效
9、各类环境小区的功能有(BCD)。
A.强化管理
B.方便耐用
C.美化环境 D.组织空间
10、特种物业包括（ABCD）
A、机场
B、车站
C、剧院
D、码头
11、业主在物业管理活动中，履行的义务有（ABCD）
A、遵守业主公约、业主大会议事规则
B、参加业主大会会议，行使投票权
C、监督业主委员会的工作
D、按时交纳物业服务费用
12、下列各项中属于包干制物业服务成本的物业服务支出的是（ABC）
A、服务人员的工资 B、管理处的办公费用 C、清洁工所需的清洁工具 D、小区设备大中修费用
13、业主大会作出（ABC）决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。
A、制定、修改业主公约
B、制定、修改业主大会议事规则
C、选聘、解聘物业管理企业 D、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施。
14、业主公约应当对（AB）等事项依法作出约定。
A、有关物业的使用、维护、管理
B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务
D、违反公约应当承担的责任
15、物业服务合同应当对（ABCD）等内容进行约定
A、物业管理事项、服务质量、服务费用
B、合同期限 C、专项维修资金的管理与使用
D、物业管理用房
16、针对个别业主不缴物业费的情况，物业公司可采取的措施（ABCD）
A、上门催收 B、书面催收 C、有关部门调解 D、诉讼
17、下列属于物业公司在前期物业管理期间从事物业管理服务的内容（ABCD）
A、日常保安、保洁等服务项目 B、业主入住
C、工程质量保修处理 D、双方协商同间提供的有偿服务
18、业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（AB）告知业主。
A、禁止行为
B、注意事项
C、材料规格
D、档次要求
19、业主大会筹备组由（AB）组成，负责业主大会筹备工作。
A、业主代表
B、建设单位
C、物业服务企业
D、公有住房出售单位
20、住宅共用部位、共用设施设备主要包括（ABC）A、住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备 B、单幢住宅内全体或部分业主共同所有的部位和设施设备
C、单幢住宅及与之相邻的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备 D、住宅区的市政管网和设施设备
21、有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议（ABCD）A、20%以上业主提议的B、业主委员会主任提议的
C、发生重大事故需要及时处理的 D、发生紧急事件需要及时处理的
22、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将（ABC）等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
A、业主大会的成立情况
B、业主大会议事规则
C、业主管理规约
D、物业公司基本情况
23、下列关于物业公司收取相关物业费用的说法正确的（AC）A、收取物业管理费应开正式发票 B、代收水电费好要开正式发票
C、代收水电费不开正式发票但要开公司收据 D、收取的物业费、水电费都不要开正式发票
24、住宅小区实施物业管理服务中，物业公司依据相关规定可收取的费用（ABC）
A、物业服务费 B、车辆停泊服务费 C、装修垃圾清运费 D、装修工人证件费
25、小区物业服务收费明码的标价的内容有（ABCD）
A、企业名称 B、收费项目 C、收费标准 D、服务内容
26、物业管理档案的内容包括（ABCD）
A、物业权属资料、技术资料和验收文件 B、业主资料
C、物业管理相关合同资料 D、物业运行记录、物业服务和维修记录等资料
27、业主装修室内住宅时，未经批准不得的下列行为（ABCD）A、搭建建筑物、构筑物 B、改变住宅外立面 C、拆改供暖管道 D、拆改燃气管道
28、小区物业服务收费可以采取（AC）等形式约定 A、包干制 B、协商制 C、酬金制 D、备案制
29、物业服务收费根据物业的类型、物业服务阶段等不同情况实行（ABC）价格 A、政府指导价、B、政府定价 C、市场调节价 D、开发商自己定价 30、下列关于物业管理费收取的说法正确有（AD）
A、由物业公司实施物业管理的小区，物业公司按规定依法收取物业费。B、由物业公司实施物业管理的小区，房开公司可以向业主收取物业费。C、由物业公司实施物业管理的小区，社区居委会可以向业主收取物业费。D、由物业公司实施物业管理的小区，其它部门和单位不得再向业主收取物业费。
31、某小区实行的包干制物业服务收费，下列需于物业服务费构成的内容有（ABC）
A、物业服务成本 B、法定税费 C、企业利润 D、物业大修费用
32、实行物业管理中关于小区电梯等公共能耗费用收取的说法正确的（AB）A、可由物业公司按实际发生额另行向业主分摊收取。B、可由物业合同中约定的金额向业主收取。C、由社区居委会向业主收费。D、由物业价格部门收费。
33、下列关于业主投诉物业管理内容说法正确（ABD）A、热情有礼接待业主，无论投诉是否有效 B、针对业主投诉的问题做好投诉记录
C、不是自己的职责事情能推就推，不要多管闲事 D、针对业主投诉的问题及时转达给相关部门处理
34、属于《物业管理条例》确定的基本法律关系是（ABD）
A、业主相互之间相互关系 B、业主和物业管理公司之间的关系
C、施工单位与业主之间的关系 D.开发建设单位与业主之间的关系
35、下列关于物业承接查验说法正确（ACD）
A、物业现场查验应形成书面记录，由建设单位和物业公司参加查验人员签字 B、建设单位交给物业公司就行了，不需要进行查验
C、物业承接查验时，查验不合格的，建设单位应及时整改直至合格 D、物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权
36、业主委员会成员应当符合下列条件（ABCD）A、具有完全民事行为能力 B、遵守国家有关法律、法规 C、模范履行业主义务 D、热心公益事业、公正廉洁
37、下列关于物业费收取正确有（ABC）
A、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业公司向使用人收取物业费
B、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带责任 C、业主与物业使用人约定由业主交纳物业费的，物业公司向业主收取 物业费
D、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业公司不得向业主收取物业费
38、《温州市物业管理办法》规定物业管理区域具备下列条件之一的，在物业主管部门指导下可筹备成立业主大会（AC）
A、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上 B、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上
C、首套房屋出售交付使用的已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上
D、首套房屋出售交付使用的已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上
39、以下物业服务收费实行市场调节价（ABCD）
A、办公楼 B、商业中心 C、高档别墅 D、业委会成立后的普通住宅小区 40、业主大会会议分为（AC）
A、定期会议 B、长期会议 C、临时会议 D、每周会议
41、二次供水设施应符合下列要求（ABC）A、二次供水设施周围应保持环境整洁，禁止堆放杂物 B、二次供水设施的溢流口、检修口等应加盖加锁 C、电器水泵等设备安装符合有关要求、运转正常 D、二次供水的水池水箱等不需要清洗
42、以下内容属于物业服务成本构成的有（ABC）
A、管理区域的清洁卫生费用 B、物业服务人员的工资福利费用 C、管理处的办公费用 D、公司的业务招待费用
43、清洁卫生工作检查方法有（ABCD）A、日检 B、周检 C、月检 D、抽检
44、下列人员有资格参加业主大会的（ABC）
A、业主 B、物业使用人 C、业主书面委托人 B、房屋承租人
45、下列事项须经专有部分占总建面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（CD）
A、选聘和解聘物业服务企业 B、选举业主委员会或更换业主委员会成员 C、动用物业维修资金 D、改建、重建建筑物及其附属设施
46、针对业主违规搭建和擅自改变房屋用途的行为，物业公司采取的措施（ABCD）
A、书面告知 B、及时制止 C、及时劝阻 D、报告主管部门
47、《温州市物业管理办法》之规定，业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止（ABCD）A、不再是本物业管理区域的业主
B、以书面形式向业主大会或业委会提出辞呈的 C、因疾病或其他原因丧失工作能力的 D、因违法犯罪等原因未能履行成员义务的
48、小区实施物业承接查验时，主要依据下列文件都是（ABCD）A、物业买卖合同 B、临时管理规约
C、建设规划设计方案 D、建设单位移交的图纸资料
49、根据《温州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》相关规定，下列说法正确（ABCD）
A、管理服务人员佩戴标志、行为规范、服务主动热情。B、消防设备设施完好，可随启随用，消防通道畅通。C、小区内设立有垃圾收集点，生活垃圾每天至少清运1次。D、二次供水的水箱水池按规定清洗，水质符合卫生要求。
50、利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ABC）同意后，按规定办理有关手续。
A、相关业主 B、业主大会 C、物业公司 D、居委会
51、住宅室内装饰装修活动中，禁止下列行为（ABCD）
A、将没有防水要求的房间改为卫生间 B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、将没有防水要求的房间改为厨房间 D、拆除承重墙
52、业主在物业管理活动中，享有以下权利（ABCD）A按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供物业服务 B、对物业共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权 C、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用情况 D、选举业委会成员，行使投票权
53、物业服务收费原则包括（ACD）
A、合理原则 B、公平原则 C、收费与服务水平相适应原则 D、公开原则
54、签订前期物业服务合同的当事人（CD）A、业委会 B、业主 C、建设单位 D、物业服务企业
55、业主入住验收房屋时，物业公司应提供的资料是（ABC）A、物业管理有关约定 B《业主入住房屋验收表》 C、《业主手册》 D、《入住通知书》
56、以下物业入住期的资料档案收集中，业主个人档案资料的有（ABC）A、身份证 B、联系方式 C、工作单位 D、购房合同
57、清洁卫生服务内容包括（ABCD）
A、垃圾收集清运 B、楼道、大厅的清扫保洁
C、电梯、楼顶的清扫保洁 D、公共场所、地面、道路的清扫保洁
58、以下物业中关于消防安全说法正确（AB）
A、小区内严禁堆放易燃易爆物品 B、消防设备能随启随用
C、消防通道可以长期停放车辆 D、消防监控室不需要时时有人值班
59、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题
B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议
C.掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备
60、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（CD）。
A.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 B.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区
C.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 D.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 61、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCD）。A.白蚁防治.B下水管道疏通 C.电梯机房清洁 D.垃圾收集与处理 62、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDB）。
A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入
C.营业外收支额 D.补贴收入
63、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（CD）。
A.物业丈量报告 B.物业员工考勤和奖励档案
C.电梯维修记录 D.业主投诉管理记录
64、从物业行业规范要求的角度，物业管理职业道德主要内容有（ABCD）A、守法经营 B、诚信经营 C、尽职尽责 D、胜任本职工作
65、政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准的职业资格为（BC）
A、专业资格 B、从业资格 C、执业资格 D、专业技术职称 66、物业管理机构更迭需要移交的业主入住资料有（AB）
A、入住通知书 B、业主身份复印件 C、施工设计资料 D、物业产权资料 67、发生物业工程质量问题的主要原因（）A、设计不合理造成的设计缺陷
B、施工单位不按施工规范施工或偷工减料 C、验收不合格或把关不严 D、气候环境自然灾害等其他原因
68、物业管理机构更迭时管理工作的移交可能涉及的主体有（BCD）A、开发建设单位 B、物业产权单位 C、新的物业服务企业 D、原有的物业服务企业 69、房屋及设备设施的维修养护方式有（DAC）A、预防性维修 B、大中修C、事后维修 D紧急抢修 70、白蚁防治的方法有（ABCD）
A、挖巢法 B、药杀法 C、诱杀法 D、生物防治法 71、物业服务企业营业成本包括（ABC）A、直接人工费 B直接材料费 C、间接费用 D、利润 72、管理区内有疯、醉等特殊人员进入或闹事时，应（ABC）A、将其劝离本辖区 B、通知其家属或单位将其领走 C、通知公安机关将其领走 D、奖其给予强制限制人身自由 73、物业服务企业的营业利润包括（AC）
A、主营业务利润 B、投资净收益 C、其他业务利润 D、补贴收入 74、下列说法不正确的有（ABD）
A、在物业管理中，物业公司始终处于主导地位,是管理的主体 B、业主的专有部分住宅，不需要经过他人同意可改变为经营性用房 C、物业公司不可以将管理区域内的全部物业管理委托他人管理 D、业主不缴物业费的，管理处给他家停水停电处理 75、下列关于业主的投诉处理正确有（ABCD）
A、热情有礼接待业主 B、根据业主投诉内容做好书面记录
C、根据业主投诉内容，转至相关部门处理D、事后跟进处理结果并回复业主
三、案例分析题
（一）王先生住在某物业公司管理的小区内，一天王先生7岁的小孩子在小区内石桌旁玩耍，当他爬上石桌时桌面突然脱落，将小孩的食指夹在石桌面和石凳之间造成食指骨折，由于石桌旁没设温馨警示标识。在事后王先生找到物业公司，认为其就管理工作不善承担责任，而物业公司认为王先生监护不当造成的，与物业公司无关，王先生将物业公司告上法院。问题1：此问题承担责任是谁？
问题2：简述承担责任的理由？
（二）某小区业主在自己家里薰蚊子，但该业主临时有事外出，并未把蚊香弄灭。蚊香产生的浓烟并外渗到楼道，保安怀疑该房子着火了，管理处便打119报警。消防员到场后从窗户爬入屋里并弄清产生浓烟的原因。事后，该业主对管理处的做法严重不满，并要求管理处道歉，理由有：
1、管理处还未确定是真火情或是假火情就报警并入屋，对业主影响很不好；
2、浓烟的味道是蚊香的药味，而不是烧焦东西的臭味，保安这么简单的味道都没分辨出来就报警了，能力太差，属于工作失误。问题如下：
1、遇这样事情管理处该如何应付？
2、在未能确定是真火情还是假火情时该不该报警？
3、报警后如是假火情又该如何处理？
4、有没有法律条例说明该业主的行为（家中有浓烟及明火而人不在现场）已违反消防管理规定呢？
（三）某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。
1、阿霞错在哪里？
2、如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？
3、你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？
（四）某小区为新新建物业，拟于2014年3月1日业主入住，3月6日，10号楼806室向管理部门报上一分装修申报登记表，申报将阳台拆改为厨房，而将原厨房改造成卧室。
问题1：业主入住前，物业服务企业需要为业主入住准备的资料有（）A、住宅质量保证书和住宅使用说明书 B、入住通知书和业主手册
C、物业验收须知和业主入住房屋验收表 D|、住房租赁合同样本 问题2：业主申报的装修方案，物业服务企业应该（）
A、立即予以登记 B、不予登记
C、研究后决定是否登记 D、缴纳保证金后予以登记
问题3：承接该物业管理的情况可以（）
A、建设单位下属的物业服务企业承接的前期物业管理 B、建设单位委托的独立物业服务企业承接的前期物业管理 C、街道社区承接的前期物业管理
D、业委会委托的独立物业服务企业承接的前期物业管理
问题4：在业主对房屋进行装修过程中，物业公司负责的事项有（）
A、现场检查、验收 B、组织施工 C、装修设计 D、物业装修登记
问题5：一般来说，物业公司向装修人按照有关规定收取的费用包括（）A、装修工程费 B、工本费 C、装修垃圾清运费 D、工程保险费
四、论述题（语言简洁、有步骤有具体的措施）
1、某小区业703室业主张生生因一件小事对管理员阿珍很有看法，管理员阿珍到张家收取管理费，该业主一见管理员来，拍的一声把门关上，导致张家的管理费一年都未能收上来，作为一名管理处主任，你该如何处理，确保能把张家的管理费收上来？
2、某小区业主张三上楼梯时不小心把手摔伤，为此对管理处有意见不想交管理费，管理处管理员上门收管理费时，他不缴，原因是对面楼李四家挂上镜子照着他家不吉利，使他的手摔伤，若管理处把李四家的镜子取下，则交管理费，否则管理处休想收他家管理费，作为一名管理处主任你有什么办法既能把李四家的镜子取下又能收上张三家的管理费。
3、结合你管理的小区，你有何具体的创新思路来提高小区业主的满意率并列举一至二件具体措施？
4、某小区805室发生火灾，你作为一名管理处主任是现场负责指挥人，请问你是如何组织处理这次火灾事故？
5、物业管理作为服务性行业，在当前招工难、员工素质偏低的情况下，结合你管理的小区，如何加强管理处内部员工管理、提高员工素质，提高工作效率？
6、物业管理涉及社会方方面面，物业经营风险亦大，结合你管理的小区，针对业主人身、财务方面你将采取哪些具体措施尽可能减少由此带来的经济损失？
7、夏天即将到来的用电高峰，在平时工作你是如何教育员工在小区遇到突发停电导致电梯困人时，是如何解救电梯被困人员的？
8、温州作为沿海地区，每年都有台风来袭，面对即将到来的台风季节，作为一名管理处主任你是如何组织管理处做好防台抗台工作？
第四篇：物业项目经理考试题库A卷
知识技能大赛试卷
经理组（A）项目： 姓名：
一、选择题（每题1分，共40分）
1、重大秩序维护人员执勤方案和应急预案须经(C)批准后，方可实施。
A、县（市）级公安机关 B、设区的市级公安机关 C、上级主管部门 D、上级秩序维护人员公司
2、秩序维护人员对执勤区域内发生的不法侵害行为应(A)。
A、及时制止 B、立即报告公安机关
C、立即报告秩序维护人员公司 D、请求周围群众予以协助
3、下列属于门卫工作职责是（A）
A、制止在门卫区发生摆设摊点，保证大门口正常通行秩序 B、负责督促检查内务卫生和环境卫生。
C、负责组织班长的政治学习、业务学习。
4、秩序维护人员班队长应定期检查灭火器，重量减少（C）以上的，应补充气
A、2/10 B、5/10 C、1/10 D、4/10
5、手提灭火器到达火场时，距离燃烧处约（A）米左右停止
A、5-6 B、4-5 C、3-4 D、6-7
6、监控室内外卫生必须保持清洁，每（D）清洗一次显视屏
A、一周 B、三周 C、一个月 D、两周
7、监控设备的电源线路应（A）检查一次
A、每周 B、两周 C、三周
8、火灾蔓延的三种方式是（A）
A、热传导 热对流 热辐射 B、可燃物 火源 助燃物 C、隔离法 窒息法 冷却法
9、防火安全制度中，每位员工都要做到“三懂三会”，其中“三会”是（A）
A、会报警，会使用灭火器，会扑救初起火灾 B、会报警，会预防火灾，会使用灭火器
C、懂火灾的危害性，会使用灭火器，会扑救初起火灾
10、在扑救容器内的可燃液体火灾时，要注意（A），以防增加扑救难度。A、不能直接对着液面喷射 B、能直接对着液面喷射 C、无一定位置
11、检查火灾报警系统的功能，应进行（A）
A、月检 B、季检 C、半年检 D、年检
12、检查所有转换开关应进行（C）
A、月检 B、季检 C、半年检 D、年检
13、扑灭初期火灾的最有利时机是：起火后（A）分钟
A、5-7 B、3-5 C、6-8
14、关于秩序维护人员服务内容，下列说法正确的是（A）。
A、提供人身、财产、信息等安全防范服务 B、提供人身、财产、信息等治安防范服务 C、提供人身、财产、社会治安秩序等安全防范服务 D、提供人身保护、财产保障、信息安全等方面的服务
15、曾经被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者（C）次以上行政拘留不得担任秩序维护人员。
A、1 B、2 C、3 D、4
16、关于秩序维护人员履行查验与登记的职责，下列说法错误的是（C）。
A、秩序维护人员可以查验出入人员证件
B、秩序维护人员可以对出入服务区域的车辆进行登记 C、秩序维护人员不能查验本单位人员的证件
D、必要时，秩序维护人员可以登记单位内部车辆的出入情况
17、出入口守卫工作的特点之一是（A）。
A、位置独立 B、位置复杂 C、位置特殊 D、流动服务
18、因施工原因造成的质量问题，应由（B）负责。
A、建设单位 B、施工单位 C、物业管理企业 D、政府主管部门
19、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率达（D）以上。A、80％ B、90％ C、95％ D、98％
20、前期物业服务合同由（C）与物业管理企业所签订。
A、物业建设单位或社区委员会
B、业主大会或业主委员会 C、物业建设单位
D、物业建设单位或居委会
21、房屋结构整体化、配套设施系统化、产权结构多元化、物业种类多样化是（A）类型物业的主要特点。
A、住宅小区 B、写字楼 C、医院 D、学校 E、车站、机场、码头
22、物业管理企业在居住小区的装修管理中，应根据建设部的（D）制定本小区的装修管理规定。
A、《城市异产毗连房屋管理规定》 B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《城市房屋修缮管理规定》 D、《住宅室内装饰装修管理办法》
23、物业管理的智能化将促使物业管理由简单维护型、劳动密集型向（D）转变，从而进一步提升物业管理专业化水平。
A、科技维护型
B、知识密集型 C、技能复杂型
D、（A与B）
24、能源保障是（D）物业的管理重点和难点之一。A、住宅小区 B、写字楼 C、商业 D、工业区
25、下列不属于住宅小区物业管理重点和难点的是（C）。
A、前期管理 B、装修管理 C、租赁管理 D、解决收费难问题
26、新建房屋建设工程的保修期，自（D）之日起计算。
A、业主搬入 B、业主入住 C、竣工验收 D、竣工验收合格
27、房屋建设的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期为（D）。A、一年 B、三年 C、五年 D、设计文件规定的该工程的合理使用年限
28、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏的最低保修期为（D）。A、一年 B、二年 C、三年 D、五年
29、电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程的最低保修期为（C）。A、半年 B、一年 C、二年 D、三年
30、住宅室内装饰装修活动，未经（D），禁止变动建筑主体和承重结构。
A、建设单位批准 B、物业管理企业批准 C、政府部门批准 D、原设计单位或相应资质等级的设计单位提出设计方案
31、已办理交付手续但未使用的物业，物业管理费按（D）来交纳。A70% B80% C90% D100%，32、住宅水费于每月（）抄表
A 1-5 B 10-13 C 13-15 D 20-25
33、甲是乙公司依法设立的分公司。下列表述中，符合公司法律制度规定的是（D）A、甲应有自已的营业执照，以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。B、甲应有独立的法人资格，以自已的名义进行营业活动，并独立承担民事责任。C、甲应有自已的营业执照，可以没有独立的财产，但独立承担民事责任。
D、甲应有自已的营业执照，并以自已的名义进行营业活动，但不独立承担民事责任。分析：分公司没有独立的公司名称、公司章程，没有独立的财产，不具有法人资格，但可领取营业执照，而非企业法人营业执照，以自已的名义进行经营活动，其民事责任由总公司承担。
34、反映企业财务状况的会计要素是（B）A、收入
B、负债
C、成本
D、利润
35、会计核算中产生权责发生制和收付实现制两种记帐基础的前提是（D）A、会计主体
B、持续经营 C、货币计量 D、会计分期
36、登记帐簿的直接依据是（C）
A、经济业务
B、原始凭证 C、记帐凭证 D、会计报表
37、根据劳动合同法律制度的规定，除文艺、体育、特种工艺单位以外，订立劳动合同的劳动者需年满（B）周岁，有劳动权利能力和行为能力。A、14
B、16
C、18
D、20
38、根据劳动合同法律制度的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系的起算日期是（A）A、用工之日起
B、劳动合同订立之日起
C、试用期满之日起 D、自用工之日起1个月后
39、根据劳动合同法律制度的规定，用人单位与劳动者建立劳动关系，末同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起（A）内订立书面劳动合同。A、1个月
B、3个月
C、6个月
D、1年
40、票据的出票日期为2011年3月15日，其规范写法是（B）A、贰零壹壹年零叁月壹拾伍日
/B、贰零壹壹年叁月壹拾伍日
C、贰零壹壹年零叁用拾伍日
D、贰零壹壹年叁月拾伍日
分析：
1、月为壹、贰和壹拾的，日为壹至玖和壹拾、贰拾、叁拾的，应在其前加“零”
2、、日为拾壹至拾玖的，应在其前加“壹”
二、多选题（20分，每题2分，注：全部答对，可得分）
1、对白蚁的防治主要有几类方法（B、C、D）。
A、烟熏法 B、药品物灭治法 C、挖巢法 D、诱杀法
2、物业管理综合服务包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理（A、B、C）和专项、特约服务。
A、治安管理 B、消防管理 C、车辆道路管理 D、装修工程管理
3、遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是（A、B、C、D、E）。
A.控制、稳住领头者 B.疏散围观者 C.迅速报告有关部门及公安机关，平息事件
D.协助客户单位处理问题 E.防止事态扩大
4、紧急法律事件包括（A、B、C）。
A.诉讼及仲裁案件 B.知识产权保护 C.重大客户投诉 D.热点投诉
6、设备维护管理主要包括（AB）。
A.故障性维修 B.预见性维护 C.运行经营 D.设备更新
5、安全类突发事件按照性质分类可分为（B、C、D、E）突发事件。
A、刑事类
B、治安类
C、交通类
D、消防类
E、其他类
6、电梯总体结构上由（CD）组成。
A.轿箱结构 B.控制系统 C.机械部分 D.电气部分
7、下面属于常见照明装置故障的是（ACD）。
A.短路 B.接地 C.断路 D.漏电
8、物业的接管验收，不仅包括（A B C）而且还包括道路、场地和环境绿化等。A、主体建筑 B、附属设备 C、配套设施 D、共有部位
A、管理观念是为业主服务 B、管理手段是行政手段 C、管理行为是企业行为 D、管理费用来自财政补贴 E、管理性质是有偿服务
9、物业管理承担（A C D）的修缮责任。
A、房屋建筑共享部位 B、业主自用部位，自用设备 C、共享设施设备 D、物业规划红线内的市政公用设施设备
10、IS09000质量体系结构中的三个规范是（A、B、C）。
A、服务规范 B、服务提供规范 C、质量控制规范 D、行为规范
三、简答题（每题5分，共20分)
1、业主在物业管理中，应履行哪些义务？（至少写5项，每项1分）
答：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
2、住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成?（至少写5项，每项1分）
答：(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费(2)公共设施、设备日常运行、维修和保养费
(3)绿化管理费(4)清洁卫生费(5)保安费(6)办公费(7)物业管理企业固定资产折旧费(8)法定税费(9)保险费
3、物业服务企业处理业主投诉的一般程序？（5分）
解题：分为5小项，答全括号内字样得1分，意思答对了得0.5分 答：处理业主投诉的一般程序为：1、2、3、4、5、4、从物业经理的角度，简述大厦发生火灾的应急程序？
解题：（5分）分为5小项，答全括号内字样得1分，意思答对了得0.5分 答：火灾确认、报火警119、报告相关领导：具体为：
（1、报火警119，讲明火灾单位地点、火情大小、燃烧物质、着火楼层、联系人及电话号码等情况，并做好火警过程相关记录；
（2、指派专人到交通路口设路障，避免其它车辆占用道路，引导消防援救车辆及消防人员进入火灾现场扑救火灾；
（3、消防监控中心立即通知电房关闭相应楼层总电源；（4、发现人应迅速报告相关领导（发现火灾、报火警、报告）
2、组织人员灭火：利用各楼层的消防器材，如干粉、泡沫灭火器或水枪扑灭初期火灾是积极的逃生方法。（自救、救火、扑救、灭火）
3、组织人员疏散：疏散人员时应走消防通道，严禁使用电梯； 记录投诉内容（记录）
判定投诉性质，调查分析投诉原因（分析）确定处理责任人，提出解决投诉方案（处理问题）答复业主、回访（回访业主）
总结评论、并制定相应的工作规程，确保类拟事件不再发生（总结、整改）
（1、当房间内起火，且门已被火封锁，室内人员不能顺利疏散时，可另寻其它通道。（2、当着火层的走廊、搂梯被烟火封锁时，被困人员要尽量靠近当街窗口或阳台等容易被人看到的地方，向救援人员发出求救信号，如呼唤，向楼下抛掷一些小物品，用手电
筒往下照等，以便让救援人员及时发现，采取救援措施。
（3、在充满烟雾的房间和走廊内时，由于烟和热气上升的道理，在离地板近的地方，烟雾相对少一点，呼吸可少吸些烟。逃离时最好弯腰使头部尽量接近地板，必要时应匍匐前进。
（4、如果处于楼层较低（三层以下）的被困位置，当人势危及生命又无其它方法可自救时，可将室内席梦思，被子等软物抛到楼底，人从窗口跳至软物上逃生（疏散）
4、5、组织人员对火灾现场控制，控制无关人员进入现场。（控制、保护现场）
服务中心安排人员协助有关部门查明原因、查明损失并做好安置工作；服务中心主管消防工作的人员做好事故详细记录，并写出书面报告报上级主管部门。（分析、总结）
四、案例题（每题10分，共20分）
案例分析题1
某高楼业主李某深夜回来时，在小区中被不法分子袭击受伤。李某以物业公司未尽职责、安防人员不合格、小区不安全为由，将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿108605元。物业公司辩称，物业公司保安员的责任只是配合公安机关的安全防范活动，而不负有保证每个业主人身安全的义务。并且物业公司已按合同配置了24个保安。案发时，当岗、巡逻的人员都未脱岗，也未发现陌生人进入大厦，因此不同意李某请求。
问题：
1、业主在小区中遭受不法侵害，物业公司是否必须承担民事责任。
2、物业公司应依据什么来对业主的人身、财产安全承担责任？
3、物业公司是否应进行赔偿？
4、物业公司应从本案中吸取什么教训？
答：
1、业主在小区中遭受不法侵害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。
2、物业公司主要依据物业服务合同中的约定来对业主的人身财产安全承担责任。因此在签订合同时，物业公司一定要明确物业公司与业主之间是什么关系，是保安还是保管、保险、保镖关系。如果只是保安关系，那么保安的范围，保安的责任及义务是什么？都必须具体明确，这样才可以避免合同界定不明确的纠纷。
3、按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如物业公司有违反合同约定的违约责任，则物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。
4、物业公司应吸取的教训有：
（1）认真仔细的起草签订合同，对保安事项、责任、义务要有明确的约定。（2）严格按照合同约定履行保安职责、义务，尽量避免在保安事务上出现过失。（3）虽然物业公司不能确保公共场所内业主的人身和财产安全，但物业公司还是应提高安全防范意识，加强安全防范管理，尽力避免小区中的治安伤害事故的发生。
2、居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办?
答案要点：
物业管理公司应该采取以下措施： ①向这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任。通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。
②可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。
③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。
④如果经过认真耐心的说服教育,5户居民仍不同意拆除护栏,物业管理公司可以向这5户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。⑤在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照《物业服务合同》的约定，判决这5户居民承担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。
第五篇：成都市物业管理条例
成都市物业管理条例
2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 第一章 总
则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区（市）县房产行政主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第四条 市物业管理行业协会应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理业科学、规范、和谐发展。
第五条 本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平；对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。第二章 建筑区划
第一节 建筑区划的划分与调整
第六条 新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。
第七条 开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区（市）县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。区（市）县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。
第八条 确需调整建筑区划的，由区（市）县房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分；尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。尚未划分建筑区划的，应当按照前款比例征得相关业主同意后，按照本条第一款规定执行。
第九条 建筑区划划分、调整后，市或区（市）县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向物业买受人明示。建筑区划调整后，区（市）县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。第二节 附属设施设备的配置
第十条 新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：
（一）建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2‰，并不得少于80平方米；
（二）配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50％。物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。
第十一条 新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第十二条 新建住宅建筑区划机动车停放库（位）与住户数的最低比例标准，由市规划行政主管部门制定。
本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库（位），具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。第三节 新建住宅的交付使用
第十三条 本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用：
（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户；
（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电；
（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限；
（四）住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道；
（五）住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位；
（六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（七）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；
（八）按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置；
（九）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设；
（十）按照规划要求完成住宅区内停车库（位）的配置；
（十一）住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；
（十二）法律、法规规定的其他条件。个人建造的自住房屋不适用前款规定。
第十四条 新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区（市）县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。第四节 新建住宅物业保修金
第十五条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。
第十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。保修金监管账户以建筑区划为单位设立专户。开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时，应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。
第十七条 开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任；开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。
第十八条 开发建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或区（市）县房产行政主管部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用在保修金中垫支。未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。市或区（市）县房产行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知开发建设单位。
第十九条 业主、业主委员会或者社区居民委员会按照本条例第十八条规定程序动用保修金后，开发建设单位应当在收到房产行政主管部门的通知之日起15日内足额补存。开发建设单位对维修责任承担持有异议的，可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人补存保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。
第二十条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金监管机构应将保修金本息余额提存。物业出现保修范围内的质量问题时，业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。
第二十一条 符合下列条件之一的，保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位；开发建设单位已消亡的，保修金本息余额依法列入清算财产：
（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；
（二）出现物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；
（三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。
第二十二条 保修金存储期满前30日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。
第二十三条 保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。第三章 物业的管理主体与物业使用 第一节 业主大会筹备组
第二十四条 同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会：
（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。
第二十五条 符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料：
（一）建筑区划划分意见书；
（二）业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）附属设施设备交付使用备案证明；
（五）物业服务用房配置证明；
（六）住宅物业保修金交存证明；
（七）建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明；
（八）其他必要的文件资料。
第二十六条 区（市）县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内，抄送街道办事处、乡（镇）人民政府。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（市）县房产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
第二十七条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。
第二十八条 筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；
（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；
（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；
（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第（一）至
（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十九条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。筹备组的必要经费由开发建设单位承担。第二节 业主大会与业主委员会
第三十条 业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。业主拒付物业服务费、不缴存建筑物专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。
第三十一条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区（市）县房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理的具体规定。
第三十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第三十三条 同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；
（三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。
第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参加业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。
第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：
（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（二）建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案；
（三）共有部分的经营与收益分配；
（四）业主的其他权利与义务；
（五）违反规约应当承担的责任。管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。
第三十六条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市房产行政主管部门拟订。
第三十七条 业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人：
（一）管理规约；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主委员会工作规则；
（四）业主大会、业主委员会的其他决定。开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋买卖合同的附件。
第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3至5年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
第三十九条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。
第四十条 业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及房产行政主管部门的指导与监督。业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。
第四十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
（一）不再是该建筑区划内的业主；
（二）丧失民事行为能力；
（三）被依法限制人身自由半年以上；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；
（二）拒不履行委员职责；
（三）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格；
（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；
（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。
第四十三条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满仍未换届改选的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
第四十四条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第四十五条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：
（一）全体业主共有部分物业经营收益；
（二）全体业主共同交纳；
（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。
第四十六条 两个以上建筑区划共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府和区（市）县房产行政主管部门、相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。第三节 物业的使用与维护
第四十七条 业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：
（一）改变房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品；
（四）排放、制造超过规定标准的噪音、振动；
（五）违反规定饲养家禽、宠物；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；
（七）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
第四十八条 业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。
第四十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
第五十条 物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。
第五十一条 建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。
第五十二条 利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。
第五十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
第五十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第五十五条 本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。
第五十六条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入建筑区划提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。第四章（前期）物业服务合同 第一节 一般规定
第五十七条 业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。
第五十八条 从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业或者其他管理人，应当向市房产行政主管部门备案。
第五十九条 本市实行物业服务项目经理责任制，建筑区划的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作；其他管理人受聘提供物业服务的，应当遵守法律、法规、规章的规定和行业规范。市房产行政主管部门应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理，建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录，向公众提供查询服务；应当制定、公布物业服务力量配备指导标准。第六十条 本市实行物业服务重大事件报告制度。建筑区划内发生下列情况之一的，物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：
（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；
（三）物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；
（四）发生群体性事件；
（五）发生业主、使用人重大伤亡事件；
（六）其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。
第六十一条 开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。
第六十二条 开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。区（市）县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。
第六十三条 物业服务企业、其他管理人及服务机构应当按照有关规定向市或区（市）县房产行政主管部门报送统计报表。第二节 前期物业服务合同
第六十四条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含下列内容：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）建设项目规划总平面布局图；
（四）建筑区划划分意见书；
（五）物业共有部分清册；
（六）房屋使用说明书。前款第（一）、（二）、（六）项应当参照市房产行政主管部门拟定的示范文本制定。
第六十五条 开发建设单位在办理商品房销售手续时，应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案：
（一）临时管理规约样本；
（二）选聘物业服务企业的证明文件；
（三）前期物业服务合同。
第六十六条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。
第六十七条 有下列情形之一的，可以采用协议方式选聘：
（一）因保密或者国家安全方面有特别要求；
（二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米；
（三）投标人少于3个。符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产行政主管部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定的，应当报经市或区（市）县房产行政主管部门核准。第三节 物业服务合同
第六十八条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及费用标准；
（三）合同期限；
（四）违约责任。
第六十九条 物业服务合同应当约定建筑区划内的下列物业公共服务事项：
（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域环境卫生的维护；
（四）公共区域的秩序维护；
（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案的保管；
（八）其他物业公共服务事项。物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。物业服务合同示范文本由市房产行政主管部门会同其他相关行政主管部门拟订。
第七十条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。实行酬金制收费方式的，应当按规定对物业服务的各项资金建账立制，定期公布其收支情况。市物业管理行业协会应当制定各类物业的服务等级指导标准等行业规范，定期公布实行市场调节价的各类物业服务费用信息；并可以受委托按照行业规范对物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务质量进行评价。
第七十一条 物业服务合同可以约定履约保证金并专户存储，作为物业服务企业或者其他管理人履行合同的保证。
第七十二条 物业服务企业或者其他管理人承接建筑区划的物业服务时，应当对建筑区划内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位、业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当予以配合；承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。
第七十三条 物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。物业服务企业或者其他管理人应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向区（市）县房产行政主管部门备案。
第七十四条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业或者其他管理人进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
第七十五条 有下列情形之一的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）物业服务合同期满未续约；
（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第七十六条 物业服务企业或者其他管理人退出建筑区划的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；
（二）撤出建筑区划内的物业服务人员；
（三）清退预收、代收的有关费用；
（四）法律、法规规定的其他事项。
第七十七条 新建建筑区划内，供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：
（一）业主自用的向业主收取；
（二）物业服务企业或者其他管理人使用的向物业服务企业或者其他管理人收取；
（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。专业单位不得强制物业服务企业或者其他管理人代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业或者其他管理人接受委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。
第七十八条 专有部分所有权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和建筑物及其附属设施专项维修资金的分摊作出约定，并在办理不动产登记时出示结算约定或者结算凭据。
第七十九条 本节第六十九条至第七十五条关于物业服务合同的规定，适用于前期物业服务合同。
第五章 法律责任
第八十条 业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；不能协商解决的，可以要求街道办事处、乡（镇）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。业主、使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第八十一条 违反本条例第十三条第一款规定的，由市或者区（市）县房产行政主管部门责令停止交付使用；拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下罚款，并将其纳入物业管理信用体系，向社会公布。
第八十二条 开发建设单位未按本条例规定交存、补存住宅物业保修金的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款，并自逾期之日起按日加收滞纳部分0.3‰的滞纳金。
第八十三条 违反本条例第二十五条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期改正，给予警告；拒不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。
第八十四条 业主委员会委员违反本条例第四十四条或者第六十一条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以2000元以上1万元以下罚款。
第八十五条 违反本条例第四十八条规定，擅自改变住宅使用性质的，由规划行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款。
第八十六条 违反本条例第五十九条第一款、第二款规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。
第八十七条 违反本条例第六十条规定的，由区（市）县房产行政主管部门给予警告，并处以5000元以上2万元以下罚款。
第八十八条 开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人违反本条例第六十一条规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门处以1万元以上3万元以下罚款。
第八十九条 开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构违反本条例第六十二条第一款规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门处以5000元以上2万元以下罚款。
第九十条 违反本条例第六十三条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期补报；逾期不报的，给予警告，并处以2000元以上1万元以下罚款。
第九十一条 违反本条例第六十六条或者第六十七条第一款第（二）、第（三）项规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令改正，给予警告，并处以2万元以上10万元以下罚款。
第九十二条 违反本条例第七十二条或者第七十三条第一款规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令改正，并处以1万元以上5万元以下的罚款。
第九十三条 违反本条例第七十五条或者第七十六条规定的，由市或区（市）县房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以2万元以上10万元以下罚款。
第九十四条 违反本条例的行为，法律、法规另有处罚规定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九十五条 房产行政主管部门及其他行政主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按有关规定给予行政处分。第六章 附
则
第九十六条 划定为一个建筑区划的建设项目分期开发的，其前期物业服务招投标应当以该建筑区划为范围；先期开发建设的区域内交付使用的物业符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的，应当设立业主大会，业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的房屋建筑面积比例，在业主大会议事规则中予以约定；业主委员会应当根据分期建设的条件，按照业主大会议事规则的约定，增补业主委员会委员；业主大会可以就整个建筑区划的物业管理事项作出决定。
第九十七条 本条例所称物业管理，是指建筑区划内的业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具备独立法人资格和规定条件，依据（前期）物业服务合同从事物业服务活动的企业。本条例所称使用人，是指建筑区划内建筑物的承租人、实际使用人。
第九十八条 旧住宅区经给排水、供电、供气、信息、环卫等专项整治后，委托物业服务企业或者其他管理人管理物业的，依照本条例相关规定执行。业主未委托物业服务企业或者其他管理人，而自行管理建筑物及其附属设施，包括雇佣、委托他人提供专项物业服务的，依照本条例第二章、第三章的相关规定执行。其他管理人的管理办法，由市房产行政主管部门另行制定、公布。
第九十九条 本条例自2008年1月1日起施行。
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