第一篇：四川省成都市土地流转模式典型案例
四川省成都市土地流转模式典型案例
第一种模式：土地股份合作社
崇州市怡顺土地承包经营股份合作社
该合作社于2010年5月成立，位于四川省崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124.79亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。
一、组织形式
按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折股12497股，组建合作社。
合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。
合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。
二、运行机制
由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。
合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。
合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。
由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部份分别按50%奖励、赔付。
实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。
三、利益联结方式
年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。
四、初步成效
合作社今年大春种植的富硒水稻平均亩产达到825斤，按与崇州国储公司签订的合同最低保护收购价每斤1.35元计算，亩平收入1110元左右，高出种植普通水稻100元左右。
农资“三统购”和管理“四统一”，使每亩生产成本同比减少50元。
预计入社农民每亩土地年股份分红收入可达1100-1200元，比入社前亩平增收200-300元；入社农民可安心外出打工挣钱，每个农民外出务工一年将增加上万元收入。
合作社的建立，既推动了土地承包经营权的有序流转，实现了土地适度规模经营；又加快了农民向城镇和二三产业转移，促进农民生产生活方式转变和持续稳定增收。
案例2 崇州市杨柳土地承包经营股份合作社
该合作社于2010年5月成立，位于崇州市隆兴镇黎坝村，是由黎坝村15组30户农户发起，以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积95.57亩，入股资金95570元。合作社主要从事粮食作物和经济作物标准化、规模化、集约化、品牌化经营。
一、组织形式
按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，黎坝村15组30户农户自愿将确权后的95.57亩承包土地，按0.01亩和出资10元折成一股，共折股9557股，组建合作社。
合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。
合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。
二、运行机制 由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。
合作社通过与崇州文井源品牌推广公司签订合同，按照文井源品牌农产品生产标准和质量标准及订单要求组织生产。
合作社利用入社农民出资的95570万元作为生产经营的启动资金。
由理事会出面聘请农业技术员周维松为生产经理，并与生产经理签订了产量指标、生产费用、奖赔合同。按合同约定：2010年大春种植富硒水稻亩产达到800斤，亩平生产费用控制在510元以内，超产、短产部份分别按50%奖励、赔付。
实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。
三、利益联结方式
合作社年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。
四、初步成效
一是合作社种植的水稻增收明显，亩产富硒水稻820斤左右，按与文井源品牌推广公司签订的合同最低保护收购价每斤1.35元计算，亩平收入1100元左右，而种植普通水稻亩平收入在1000元左右；
二是合作社经营实现了种子、肥料、农药等“统购”，机耕、机防、机收等“统管”，质量保证、价格便宜，仅此每亩减少成本50元；
三是入社农民从单纯的农业劳动中解脱出来，安心外出打工挣钱，每人每月还能挣1000-1200元。
第二种模式：土地股份公司
邛崃市汤营农业有限公司
该公司于 2005年10月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占50%股份），村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。
一、组织形式
2005年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。
2007年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入股土地达到2070亩。
公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。
公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。
二、运行机制
公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。
实行产销分离，在用工上全部采用计件制。
固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。
统一组织生产。目前，2070亩入股土地中，有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。
统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。
统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立“保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收购。
三、利益连接方式
2008年以前，公司对入股土地实行“保底+分红”，每亩土地保底收入为800斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一半留作公司再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。2009年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。
邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。
四、初步成效
通过几年的发展，汤营公司逐步得到发展壮大。
2006年度，公司在种植业经营方面共收入300余万元,支付劳务工资110余万元,支付入股农户保底金71.55万元，扣除其它成本以外,实现利润44万元，入股农户每亩土地除保底外获得现金分红103.5元;生猪养殖方面共收入50余万元,支付成本以外,实现利润4.5万元，入股农户每股现金分红75元。村集体实现收入12.75万元。
2007年度，公司在种植业经营方面共收入480余万元,支付劳务工资120余万元,支付入股农户保底金68.69万元，扣除其它成本后，实现利润83.1万元，提取公积金17.38万元, 剩余65.72万元，入股农户每亩土地除保底外获得现金分红155元;生猪养殖方面共收入90余万元,支付成本后，实现利润6.9万元，提取公积金0.3万元,剩余6.6万元，入股农户每股现金分红110元。村集体实现收入19.01万元。
2008年度，公司在种植业上实现利润49.68万元，市兴农公司分红12.42万元，入股农户分红12.42万元，按照2070亩入股土地计算，每亩入股土地除保底外获得现金分红60元；养殖业上实现利润6.6万元，兴农公司分红16500元；入股农户分红16500元，按照150股计算，每股现金分红110元。
2009年因市场及气候影响，公司收支持平，农户除获得入股土地保底收入外，没有二次分红。
2010年截止8月底，实现销售收入500余万元，支付工资110余万元。
公司的发展壮大有力地解决了劳动力就业问题，平均每天到公司务工的农户达300人以上，每年支付务工人员工资200余万元。
促进了汤营村500多个青壮年劳力外出务工，带动汤营村农户年人均纯收入增加500余元，带动周边20余农户从事土地规模经营。
汤营村农民人均纯收入从2005年的4320元增长到2009年的7509元，增长74%。
第三种模式：家庭适度规模经营
大邑县王泗镇蔬菜种植大户龚玉龙
龚玉龙，男，现年46岁，初中毕业，大邑县王泗镇李安村十六社农民，家庭人口3人，家庭承包耕地2.86亩。
2009年初，龚玉龙从王泗镇五家村、灯笼社区等2个村（社区）7个社161户农户中租赁流转240.5亩耕地，加上自家2.86亩承包土地，共243.36亩，从事特色蔬菜的规模化经营。
土地租赁期限为5年，每亩年租金按600斤大米计算，折款每亩900元。
近两年来，龚玉龙投资27万元，建设生产用大棚40亩，修建生产道路800米，建120立方米蓄水池1个，建生产管理和初加工用房11间。
及时捕捉蔬菜种子市场品种销售信息，专门挑选和种植种子销量小、不被众人看好的蔬菜品种，错位发展特色蔬菜。
根据市场需求，合理布局种植结构，先后种植苦瓜、莴笋、茄子、六棱瓜、四季豆、韭菜、大葱、洋葱、辣椒、豇豆、黄瓜、波菜、香菜等特色蔬菜品种。
坚持标准化生产，与农资生产销售企业直接对接，保证农业投入品和蔬菜产品质量。
拓展市场营销渠道，与10多家蔬菜营销大户建立固定的购销关系，其蔬菜产品实现了产地直接销售。
2010年，蔬菜种植面积达到818亩，复种指数达到3.36；预计全年蔬菜总产量达到370.68万斤，亩平生产量达到15231斤；预计全年实现总收入400.5万元，亩平产值达到1.65万元，扣除土地租金、固定资产折旧和其他生产成本后，家庭年纯收入可达112.27万元，人均纯收入37.42万元。
龚玉龙发展以蔬菜产业为主的家庭适度规模经营，每年不仅为当地农户带来21.65万元的土地租金收入，同时，吸纳常年务工人员15人，季节性务工人员70人，为农户创造了92.07万元的务工收入，务工人员人均劳务收入达到1万元以上。
通过发展家庭适度规模经营，龚玉龙一家过上了比城市人更幸福的生活，他购置了“现代轿车”，成为远近闻名的“开现代、卖苦瓜”的种植大户。
双流县籍田镇惠民农场
惠民农场位于双流县籍田镇长征村，是2009年4月由长征村三社农民樊明元通过流转本社农户土地建立的家庭农场。该农场面积60亩，主要从事蔬菜的规模化生产经营。
樊明元家庭人口4人，他之前在外打工，2008年返乡务农。2009年4月以每亩900斤稻谷的价格，流转本社农户土地50亩，加上自家承包地4亩，代他人耕种的土地6亩，办起了60亩规模的家庭农场。
全家参与蔬菜生产、销售、管理。雇用本地农民工，长期务工人员12名，每人30元一天；短期务工18人，每人40-120元一天。
聘请省农科院、成都农职学院和籍田镇红碑专家大院的有关专家做技术指导。
按照无公害蔬菜生产的技术标准，施用有机肥，使用低毒、低残留农药防病治虫。
实现机械耕种，现已购买旋耕机1台，机动喷雾器2台，水泵1台，农用三轮车一辆。
利用养殖场为市民提供生猪寄养服务，现已与成都市一市民签订了12头生猪寄养合同，每月收取服务费800元，猪食由寄养户自己提供，预计4—5个月出栏，可实现收入3200—4000元。
在创办农场前，樊明元每年家庭纯收入约4.8万元，其中种养业收入0.95万元，外出务工收入2.5万元。
农场开办至今，已种植莴笋、生菜、豇豆、茄子等共计81亩，已采摘蔬菜13.93万公斤，实现销售收入62万元，亩平达到1万元以上。
同时充分利用菜叶养猪，现已出栏生猪120头，存栏180头，可实现销售收入36万余元。
预计全年蔬菜复种面积达到150亩，可产各类时令蔬菜30多万公斤，加上养猪，年销售总收入近90万元，减去土地租金5万元，人工工资18万元，各类种子、肥料、农药、仔猪、饲料等费用37万元，其他开支5万元，家庭年纯收入将达25万元，人平纯收入6.25万元，比开办家庭农场前人均收入增长5.4倍。
第四种模式：“土地银行”
彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社
该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965亩。
一、组织形式
按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。
二、运行机制
“土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。
三、利益联结方式
农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。
四、初步成效
一是促进了土地规模化经营。村内涌现出了59户种植大户，最大的达120亩，统一了品种和农资，实现了标准化种植。
二是促进了土地集约化经营。彭州市相关部门按照该村产业发展规划，统一包装项目，对土地进行成片整理，实施了道路﹑沟渠﹑节水灌溉工程建设，改善了生产条件，在农民培训﹑农资供应﹑农机购置上进行政策扶持，最大限度地实现集约化经营。
三是促进了农民增收。该村入社265户，占全村的66.1%。规模种植金银花900余亩，中药材产业初具规模，“土地银行”年获利2万余元，入社农民人均增收800元以上，户均增收3000元以上。
第五种模式：业主租赁经营
金堂县紫色作物产业示范园
该示范园位于金堂县竹篙镇，是2008年开始在政府主导下建立的现代农业综合示范园区，距成南高速黄桷桠出口7公里，核心园区占地3000亩，涉及2个村。园区已吸引业主投入7000余万元。
一、组织形式
园区内土地由竹篙镇凤凰村新型集体经济组织——新凤凰公司统一与农民签订流转租赁土地协议，再由新凤凰公司组织土地规模经营，或引入社会业主（包括种植大户）实施土地规模经营。
二、运行机制
一是园区内业主按照统一的生产技术规程种植，紫色作物产品由绿山公司统一收购、加工和销售，创建了“绿之澍”、“紫博园”等知名品牌。
二是引进四川绿山公司在凤凰村流转土地1600余亩，建成紫色作物科研专家大楼300平方米、初加工厂1万平方米及8000多平方米的薯窖，种植紫色玉米500亩、紫色红薯1000余亩，带动农户种植1400余亩。完成1340亩背景林和晏家水库景观打造，栽植1362亩伏季水果。
三是引进新凤凰公司经营土地2000多亩，种植紫色玉米200多亩、紫色红薯2000多亩、紫色洋芋300多亩。
四是引进四川盛通果业公司在马鞍村、凤凰村建成优新水果试验基地200 亩、大棚西瓜200亩。
五是引入个体业主经营土地100多亩。
三、利益联结方式
园区实行“地租+务工+分成+奖励”的利益联结模式。
一是公司通过土地流转租赁农民土地，给农户每亩400元的保底分红。
二是农户在产业园或外出打工挣钱，获得打工收入。
三是公司按年利润的30%向农户实行二次分红。
四是引导种植积极性高、有劳力的农户入园返包土地，签订承包产量合同，由公司统一提供种子、技术、肥料等，收获后向公司交售定产产品，生产超出部分，公司按市场价全部收购，实行超产全奖。
四、初步成效
2009年，通过家乐福超市、伊藤洋华堂等对外销售、加工销售紫色红薯、紫色玉米等5000吨，实现销售收入1900余万元，赢利400万元。
当地农民实现人均增收1620元。同时，带动1000多农民到园区务工，向外转移劳动力600余人。
第六种模式：“大园区+小业主”
新津柳江蔬菜产业示范园
该示范园是位于新津县普兴镇，是2008年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩，涉及2个村、7648户农户。目前，园区已建成面积2.3万亩。
一、组织形式
采取“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。
由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。
在统分结合的双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。
二、运行机制
成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推进园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金1000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。
成立农民专业合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。目前，合作社成员300余人。
实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。
实行“菜—稻—菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。
三、利益联结方式
园区以合作社为纽带，采用统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农民实现增收。
四、初步成效
一是提高了土地产出率，统筹解决了“抓粮与抓钱”的矛盾。园区采取“菜—稻—菜”一年三季种植模式，两季蔬菜亩平收入达到1万以上，一季水稻亩产达到500公斤以上，实现了亩产“千斤粮、万元钱”的目标。
二是提高了劳动生产率。园区年产值达2.53亿元，亩产值超过1.1万元，每个劳动力所创造的产值为2.67万元，是传统农业0.48万元的5.5倍。
三是促进了农民持续稳定增收。园区充分发挥了当地4000多名蔬菜种植能手的一技之长和带动作用，同时，解决了1.5万农村劳动力就业，尤其是农村“40、50”人员的就业问题。园区农民人均纯收入达13600元，是全县农民人均纯收入的2.12倍。
四是分散化解了土地规模流转后生产经营风险高度集中的矛盾。由于蔬菜生产受自然风险、市场风险影响很大，单个业主大规模集中流转土地从事蔬菜生产，风险系数很高。柳江以专合组织带家庭适度规模经营的生产形式，降低了经营风险，促进了蔬菜规模化生产。
第七种模式：“两股一改”
温江友庆股份经济合作社
该合作社位于温江区和盛镇友庆社区，是2007年3月结合土地整理项目实施，通过“两股一改”方式组建的股份经济合作社。合作社共有社员2185人，涉及农户956户，共有土地3053亩，原集体建设用地752亩，农用地2301亩，实施土地整理，建设用地指标异地流转后，现有集体建设用地83亩，农用地2970亩。通过建设友庆花卉产业园区，农用地全部流转给了业主。
一、组织形式
2007年3月，友庆社区在完成农村产权确权颁证的基础上，结合土地整理项目的实施，推行集体土地股权化、集体资产股份化、集体经济股份制改造等“确权不见田”的“两股一改”。
以社为单位，将752亩集体建设用地和2301亩农用地，按0.01亩为1股（共30.53万股）折股量化到人，“确权不见田”；同时，将评估价值为61.96万元的集体经营性净资产，按1元为1股（共61.96万股）股份量化到人；不设集体股，并对股份股权实行长久固化。
社区以农民量化的土地股权和经营性资产股份入股，组建股份经济合作社，统一对集体土地、经营性净资产进行经营管理。
二、运行机制
通过土地整理将752亩集体建设用地指标置换出来，留83亩指标统一规划建设农民集中居住区，其余669亩建设用地指标按每亩57万元的价格（共3.81亿元）协议流转给农博公司。
利用集体建设用地流转收益，统一规划建设农民集中居住区和友庆花卉产业园区，并配套完善水利、道路、排污、电力、通讯等基础设施。
农户全部进入集中居住区居住。
引进浙江森禾、云南绿大地等国内知名花卉企业进入园区，从事彩叶地被植物、高档盆花生产、科研和品种选育以及花境创意设计施工、微型出口盆景制作、兰花研发交易等规模经营。
合作社按每亩1200斤大米的价格，统一将2970亩农用地（含原有2301亩和土地整理新增的669亩）全部租赁流转给了园区业主，租赁期到第二轮土地承包期末（2027年）。
合作社统一组织，为园区业主提供劳务、管理等配套服务，按每年每亩100-300元的标准收取管理服务费（农民务工工资另计）。
集体建设用地指标流转收益除去土地整理成本、农民集中居住区建设费用和园区基础设施配套建设费用后，剩余1450万元形成商铺等经营性资产，统一由合作社组织经营。
合作社成立嘉庆置业有限公司，开展劳动力培训、劳务服务、商铺出租、承接绿化工程等经营活动，获得经营性收益。
三、利益联结方式
合作社年纯收益按两种方式进行分配。
第一种是农用地流转收益，根据折股量化的土地股权进行分配，按股分红。
第二种是其他经营性收益，在提取30%公积金和20%风险金后，根据原集体经营性资产量化股份进行分配，按股分红。
四、初步成效
友庆股份经济合作社现有4000多平方米经营性用房，经营性资产累计达到1500多万元。
2009年，合作社农用地流转收益达到534.6万元，其他经营性纯收益达到128万元，社员人均从合作社获得分红2437元；加上人均务工收入6353元、安置房出租财产性收入600元、耕保金和其他惠农补贴收入481元、存款利息等收入936元，该社区农民年人均纯收入达到10807元，农民足不出户就有近4000元的收入。
友庆花卉产业园区共引进国内知名花卉生产、科研企业共12家，实施现代农业项目15个，总投资12亿元，现已完成投资8.07亿元。园区共吸纳劳动力1520人，有效解决了农民集中居住和转移就业增收问题。
第二篇：土地流转典型材料
魏僧寨镇安雷寨村土地流转典型材料
推进农村土地使用权流转是稳定和完善家庭承包责任制，实现农业适度规模经营，提高农业竞争力的客观要求，是加快农业和农村经济结构调整实现农业增产、农民增收和农村稳定的必然选择，是提高农业劳动生产率和实现农业现代化的必经之路。安雷寨村因地制宜，借助交通便利条件，采取权利明确的形式，积极稳妥的推进农村土地使用权健康、有序流转，不断优化土地资源的优化配臵，提高土地利用率、产出率和农业劳动生产率，促进了农业结构的调整，增强了农业竞争力，农民得到了增收。
一、基本情况。
安雷寨村位于魏僧寨镇东北5公里，全村有500户，2565人，6个村民小组，有耕地面积2171亩。
二、具体措施。
1、为响应全县“311”肉鸭扶贫工程，由镇政府牵头发动群众，宣讲政策，提高群众认识，调动群众积极性，在安雷寨村建设肉鸭养殖园区，建设肉鸭大棚20个，占地120亩。
2、在土地流转中，有部分农户不愿意流转，村两委人员以及各队队长耐心地做农户工作或与其他农户调种，为能够连片建设，方便了园区建设。按《农村土地承包经营权流转管理办法》规定的各项条款要求与农户签订了长期租用合同，租金为每亩地1000元，明确双方权利义务。
三、取得的成效。
1、保障了农民权益，增加了农民收入。
农民流转土地后，一部分农户通过肉鸭养殖，不再为种几亩地而操劳，花费大量的劳力，一部分人可以安心在外面打工经商，在家的劳力可以帮助肉鸭养殖园区做些力所能及的工作，解决了剩余劳动了，同时也提高了收入。
2、带动了经济发展，促进了致富步伐
每个肉鸭养殖大棚可以容纳5000只肉鸭，38至40天可以出栏，每只肉鸭利润在2元左右，每户每月可收入10000元，每年可以出栏6批，年收入就是6万元，极大地促进农民增收，使农业结构进一步调整。
3、发展特色产业，带动群众共同致富
安雷寨村“草莓大王”张宝超在北京学习了草莓种植技术，放弃在外工作优厚待遇，依然回乡创业，在该村成了了香蜜源特色草莓种基地，建设草莓种植温室大棚3个，占地30亩，并成立馆陶县香蜜源草莓种植合作社，带动本村以及周边村农民种植草莓，使农民经济收入大大增加。
四、下一步计划。
继续做好土地承包经营权流转工作，为土地流转提供服务，同时也依法做好土地流转工作中的仲裁工作。
第三篇：土地流转案例分析
土地承包经营权流转案例分析和突破
案例1：
2000年3月，某村村民王某，将自己位于本村北大路旁的5亩承包地的承包经营权，以5000元的价格转让给本村李某父亲，之后李某之父一直耕种该承包地。2001年6月李某之父又用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，互换双方及王某三方又签订了承包地互换协议，此后李某家耕种该土地7年之久，在此期间三方共守约定没有出现争议。2004年，李某之父因病去世。2008年秋，因机场建设需要，有关主管部门依法征用了李某从陈某家互换来的5亩承包地，并付给一定的征用补偿。但陈某看到政府补款时，他称承包地互换违法，阻挠李某领取该地的补偿费。为此，李某诉讼法院要求确认与陈某的互换协议有效，同时享有该5亩承包地的征用补偿款。
【法庭审理与判决】
原告诉称，根据《农村土地承包法》第32条之规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，以及该法第34条，“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式”，农村土地承包经营权在满足上述条件下可以进行转让和互换，即本案2001年6月原告之父用转让而来的这5亩承包地互换了被告位于南头的5亩承包地是符合法律规定的，而且互换双方当事人即原告之父、被告及王某又签订了承包地互换协议，是三方真实意思的表示，依《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故此互换协议是合法有效的。此后原告家耕种该土地7年之久，期间没有出现过任何争议。根据《农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：
（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”第43条之规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”故原告作为承包地的实际占有者占用土地7年之久后，在承包地依法被征用时是有权依法获得相应的补偿。
被告辩称，原告之父虽然与被告签订了互换协议，是真实意思表示，但根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，据此原告之父和被告之间的互换行为应当依法到相关管理部门进行登记，没有合法进行登记的互换行为是无效。既然行为无效，再根据《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故依无效合同的处理原则，原告应当返还被告位于南头的5亩承包地，所以由此所得的收益理应归于被告所有。
最后，法院认为，原告之父与被告之间关于农村土地承包地的互换行为，是自愿流转的，是双方真实意思表示，是合法有效的，没有登记只是不能对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，以及《物权法》第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”。即土地承包经营权作为一项用益物权，遵循的并非是登记生效主义，而是登记对抗主义，故即使土地承包经营权未经登记亦有效，这也可以在《物权法》第127条第一款规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”得到验证，故法院最终判决原告之父与被告承包地互换协议有效，原告作为法定继承人享有南头5亩承包地的承包经营权及征用土地补偿款。
【评析】
本案是一起涉及土地承包经营权流转的案件，土地承包经营权流转主要指在土地承包经营权有效存在的前提条件下，在不改变所有权和主体种类与土地农业用途的基础上，土地承包经营权人依法将土地承包经营权转让给受让人的行为。在此案件中，有如下法律要点要解决：
第一，土地承包经营权的取得问题依据土地承包合同取得土地承包经营权，是获得土地承包经营权的最基本方式，也是最主要方式。而随着农业产业化经营的推进和农村经济结构的调整，一定程度上推动了土地规模经营，加快了现代农业的发展进程，促进了农村经济的发展，而为适应这一快速经济发展的需要，农村土地承包经营权的流转方式也各式各样了。从法律学理上，土地承包经营权的取得，分为原始取得和继受取得。
1、原始取得主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包的方式进行承包，承包人于合同成立生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。本案中村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和本村陈某位于南头的5亩承包地就是基于原始取得方式获得土地承包经营权。
2、继受取得是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、出租、互换、转让，入股等方式，依法从原始取得的承包人手中取得土地承包经营权或者因承包人死亡的，其法定继承人在承包期内继续承包而取得的土地承包经营权。本案中，村民李某之父1998年3月从村民王某处取得本村北大路旁的5亩承包地是通过转让方式取得。2001年6月李某之父用这5亩承包地互换了本村陈某位于南头的5亩承包地，因而取得了位于南头的5亩承包地的土地承包经营权。2004年李某之父因病去世，李某作为继承人在承包期内继续承包，其通过继承的方式取得了位于南头的5亩地。第二，土地承包经营权流转的登记制度问题随着我国《物权法》的颁布，土地承包经营权的不动产物权地位得到确认，而土地承包经营权登记制度是物权制度的重要组成部分，登记最主要功能是对物权的设立、变更及消灭而产生公示公信的作用。《农村土地承包法》第38条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。” 也就是说，登记限于互换和转让的方式，而转包、出租的土地承包经营权因主体没有发生改变，故不必申请登记。互换、转让方式流转的登记是一种申请行为，也不强制当事人登记，没有登记只是不得对抗善意第三人。事实上，作为土地承包经营权的公示方法的登记制度存在许多问题，从行政主管部门的登记册上是很难反映土地承包经营权的真实状况。实际操作中，本村村民之间的土地流转是自由的，流转的主体很少会主动要求进行登记的，而作为发包人在一定期限内如果没有持合理理由站出来反对的情况下，流转主体一般就这样固定下来。因为，农村是一个大集体，一个村（大队）一般是30至50户人家，本村内的土地承包情况，几乎每户人家都知道，这几亩田地是谁家的，谁家的田地有互换情况，谁家的田地转让给哪家，他们都了如指掌。所以，土地承包经营权的登记制度对农民来说，既然大家都知道的事情，再去登记也没有什么含意。基于以上事实，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和村民陈某位于南头的5亩承包地在县级以上人民政府农业行政主管部门可能会有原始登记外，其他继受取得如：村民李某父亲1998年3月从村民王某处取得本村北大路旁的5亩承包地；村民李某父亲2001年6月从本村陈某处互换取得位于南头的5亩承包地；2004年李某作为继承人从李某之父处继承取得位于南头的5亩地的流转方式的主体变更一般都不会到行政主管部门主动申请变更登记。《农村土地承包法》第38条也规定……,未经登记，不得对抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情况。
第三，土地承包经营权流转方式中转让、互换的效力问题。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第37条之规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法条强调土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包人同意。经发包人同意没有强调一定要采用书面形式，言下之意就是采用口头形式也可以，而实践中大部分都是这么操作的。再者，最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条之规定，“承包人未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。这里增加了一个但书，扩展了采取转让方式流转土地承包经营权的效力。也就是说，没有经过发包方同意或者发包人不同意，土地承包经营权的转让行为都不必然导致无效，只有发包人有正当理由不同意的情况之下才能认定无效。按照《中华人民共和国农村土地承包法》第10条规定，“国家保护承包人依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第40条规定，“承包人之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第6条之规定，“承包人有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包人依法流转其承包土地。” 本案中，村民王某位于本村北大路旁的5亩承包地和村民陈某位于南头的5亩承包地，在依法原始取得合同约定地块的承包经营权后，完全可以依据法律规定对土地承包经营权进行流转。所以，1998年3月，村民王某和李某父亲就本村北大路旁的5亩承包地的转让协议有效；2001年6月，村民陈某将其依法承包经营的位于南头5亩土地与李某之父受让于王某位于本村北大路旁5亩承包地互换，是当事人双方真实意思表示，协议虽然没有证据证明已经发包方同意，但是协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，发包人的行使撤销权的限期已过。又根据2009年5月份出台的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
（二）》第14条规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，由此更进一步地限制了合同无效的情形。因此，本案中的土地承包经营权转让协议和土地承包经营权互换协议，是当事人之间的真实意思表示，都是合法有效的。第四，土地承包地被依法征收后补偿主体的问题从直接的法律依据来讲，《中华人民共和国农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：
（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。” 第43条之规定，“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”《中华人民共和国物权法》第42条之规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安臵补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”第132条之规定，“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”以上规定，适用本案可以理解被李某家耕种该土地7年之久，对承包地已有较大投入，使承包地的使用价值有了较大改善与提高的，在土地被依法征收后是完全有权要求获得相应补偿。土地补偿费是给予土地所有人和用益物权人（承包人）的投入及造成损失的补偿，应当归土地所有人和用益物权人所有。
综上，本案中，李某之父先基于转让协议取得王某位于本村北大路旁的5亩承包地，后基于互换协议取得陈某位于南头的5亩承包地，2004年李某作为继承人在承包期内继续承包位于南头的5亩地。所以，当2008年秋因机场建设，有关部门需要征用南头的5亩地时，对于依法享有这块的土地承包经营权的李某来说，应当得到相应的土地征用补偿费，因此法院的判决本律师认为是正确的。
第四篇：土地流转案例分析
土地流转案例分析
一、背景与政策
土地流转出现前，农村土地由于政策的原因，导致土地价格被长期低估，不允许被投资，体现不出土地的真实价值，某些地方的地价租金甚至令人难以置信。
十七届三中全会明确指出：稳定和完善农村基本经营制度,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，土地流转形式可以多样化：允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转的根本要求是：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途以及不得损害农民土地承包权益。农村土地制度的完善与否，土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展，将对国民经济的发展产生深远的影响。
因此，中央对农村土地承包经营权流转问题一直高度重视，不断地改进，完善相关政策，从政策的演变中我们可以看出，农民的利益越来越被重视，成为了制定政策所考虑的核心因素。土地流转逐渐成为投资新热点，全国不少专业农民、投资者、大学毕业生已经投身土地流转事业中去，通过把农村土地资源合理整合分配，获取非常丰厚的收益，走上农业现代化的道路。
二、成功案例分析：
在外打拼了19年的博爱县金城乡南庄村村民孙永利回到了家乡。投入120多万元成立了博爱县金城农机合作社，购进30多部大马力、最先进的拖拉机，玉米、小麦收获机等农机具，引来人们羡慕的目光。投入100多万元一次性流转全村土地1160亩。
1）.整村土地流转的平稳实现
南庄村有200多户农民900多口人，土地1400多亩。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，其中有20多户长年在外打工农民的近100亩土地撂荒。
孙永利提出金城农机合作社要流转全村土地的时候，那些长年在外打工或半在外打工的农民积极响应。金城农机合作社采用了目前我市土地流转最高的标准对农民进行补偿。一是农民把土地转包给该合作社后，每年可以得到每亩800元的补偿金，国家给农民的各种补贴仍归农民所有；二是农民按每年每亩800元的酬金付给该合作社，由合作社代为种地，农民不用动手每年可得到每亩500公斤小麦、500公斤玉米的收益。这种“800元土地转包”和“双千斤土地托管”的土地流转形式，最大限度地保证了农民利益。
该合作社除了给农民在补偿上“送大礼”外，还开给农民另一个“大支票”：全部负责安置土地流转后没有能力找工作的农民就业。面对丰厚回报的“诱惑”，在不到一个星期的时间内，全村90%的农户与金城农机合作社签订了510亩土地转包合同和650亩土地托管合同，共计1160亩，占全村土地的近90%。
2).规模流转土地的高效经营
坚信“土地生金”的孙永利说，一家一户进行土地种植，机械化程度低，投入少，加上种植思路狭隘、科技程度低，使得土地产出高效的路子狭窄。他进行土地流转，就是要用经商的理念来经营土地，让“土地生金”成为现实。
整村土地流转为金城农机合作社成片经营土地奠定了基础，而该合作社拥有的宽裕资金又为实现高效农业提供了保障。该合作社聘请省农业厅农业专家郑怀俭为种植顾问，每月前来给合作社的社员上课，规划了高效农业种植园区。该合作社的小麦品种全部来自省农科院，与过去农民种植的小麦相比，科学种植保证了今年小麦在气温低、病虫害多等特殊情况下没
有受到任何影响。
该合作社土地流转的第一年，经初步测算上半年该合作社将有100万元的净收入。如今，经营土地的新理念正在该合作社进一步扩散。据悉，该合作社已经规划了“开心农业种植园”和“观光农业园”。“开心农业种植园”就是拿出少量土地分割成一个个小方块，让市民前来种植，体验农业生产；“观光农业园”就是集蔬菜、果树、养殖、餐饮、住宿为一体，进行休闲、旅游农业开发。
3).流转土地农民的有效转移
该村900多人中劳力占300多人，其中强壮劳力200多人，100多人为年龄偏大的半劳力。没有整村流转土地前，长年在外打工的劳力有100多人，剩下的200多个劳力在家务农。整村土地流转后，该村又输出打工人员100多人，剩下的100多个半劳力在金城农机合作社打工。
对于一个个农民家庭来讲，得到的是实实在在的实惠。对于金城农机合作社来讲，他们则利用该村的剩余劳动力，积极进行多种经营，在给该村劳动力提供就业平台的同时，也增加了合作社的收入。其中多种经营的年净收入为100多万元。加上农业方面的200万元收入，合作社全年共有300多万元的净收入。
三、整村流转土地的深层启示 问题一：在目前就业岗位有限、农民就业技术不高等情况下，农民要实现再就业并不是一件容易的事。土地流转后农村劳动力如何转移？
启示一：实现土地流转与劳动力转移的有效结合。土地流转的目的之一在于实现农村劳动力转移，为实现城乡统筹、缩小城乡差距创造条件。金城农机合作社真正为流转土地的农民解除后顾之忧的举措值得深思。同时，该合作社利用从土地上解放出来的劳动力不仅进行土地生产，又就地进行多种经营，扩大了合作社的经营范围，增加了收入，实现了多赢。
问题二：如何消除农民顾虑，最大限度保证农民利益？
启示二：金城农机合作社这种“双千斤土地托管”和“800元土地转包”的土地流转形式，最早由该县喜耕田农机合作社采用，并已证明在最大限度地保证农民利益的同时，承租方也通过增加土地产出等渠道得到了较大收益，可谓一举两得。喜耕田农机合作社的这种做法经新华社、中央电视台等媒体报道后已经得到认可和推广，金城农机合作社则在此基础上更进一步，就是想方设法提高农民的收入，为农民谋福祉。
问题三：如何高效规模化经营土地？
启示三：从种地、耕地到规模化高效经营土地。多年来，农民以种地谋生，很少说到经营土地，金城农机合作社能够把种地、耕地转为经营土地，用商业理念来发展高效农业、管理高效农业，可谓是现代职业农民的榜样。
问题四：如何保障高效农业？
启示四：另一种形式的“反哺农业”。带着经商积累的先进理念、资金返乡务农，进行农业经营和投入，为高效农业发展提供保障，这也是一种“反哺农业”。据悉，目前，这种理念反哺农业、资金反哺农业的示范效应已经在该县“发酵”，目前已有100多个有实力的“老板”回乡进行农业投入，他们看重的不仅仅是经营农业得到的稳定回报，更重要的是通过发展高效农业增加了家乡农民的收入。
第五篇：成都市土地流转的经验和做法
成都市土地流转的经验和做法
土地流转意味着土地可配置到最能发挥其效率的经营者手中，可进一步提高土地资源配置效率，获得土地经营的规模效率。在稳定家庭联产承包经营的基础上，允许土地承包经营权合理流转，是农业和农村经济发展的客观要求，也是党在农村的一项重要政策，更是关乎农民切身利益和农村稳定发展的一件大事，对于促进农业的产业化、现代化，促进城市化进程，最终解决“三农”问题都具有重要意义。
土地流转的基本原则是依法、自愿、有偿，工作的关键是要明确“谁流转、怎么流转和流转收益归谁”这三个重要问题。
成都市是国务院批准的全国统筹城乡综合配套改革试验区，他们统筹城乡发展的核心经验和基本方法是“三个集中”，即工业向集中发展区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中。在推进城乡一体的过程中，成都市是如何实现土地流转的呢？3月份在成都市考察工作时，曾就此做过了解，近又查阅了一些资料，对成都市土地流转的做法有了更深的认识和体会。早在2005年，成都市委和市政府两办下发的《关于推进农村土地承包经营权流转的意见》中，成都市就至少确认了4种流转方式，分别是转包、租赁、互换经营和入股。
转包即承包方自行与有经营能力的业主协商，将自己的土地承包经营权部分或全部流转给业主。租赁是农户在自愿基础上，把土地书面委托给集体经济组织或中介组织管理。然后，由这两种组织代理农户与业主签订合同，由业主承租或承包，统一开发经营。
互换经营指同一集体经济组织内的承包方，为土地集中经营需要，可自愿将承包土地进行互换。交换条件、附带的利益关系和补偿等，由互换双方协商。比如，某片土地需要成片规模经营，但其中有一块承包人要保留自己的承包经营权，在自愿原则下，就可用其他的地，来换这块地。
土地股份合作就是土地承包方自愿联合起来，用土地承包经营权入股，从事农业合作生产。也可采取土地承包经营权入股方式，与业主合作经营。
成都市在土地流转上有过诸多摸索。比如，成都三圣乡红砂村(土地租赁)、汤营模式(土地入股，股权+红利+工资)、以及互换经营(专业合作组织+基地+农户、股民)，双流、蒲江等地出现的土地转包模式(通过龙头企业实施规模经营)等等。
2006年3月14日，四川省第一家市级农村土地承包流转服务中心在成都成立，标志着农村土地流转由以往的个人行为变为政府指导。随后，县乡两级土地承包流转服务中心也相继成立。
2008年10月，成都市成立了全国首家综合性的农村产权交易所，在温江、大邑、锦江、都江堰等地建立起统一的农村产权流转服务中心，开设了土地承包经营权流转业务。成都市和部分市县还组建设立了农村产权流转担保公司，开展了土地流转等方面的担保业务。
成都市在创新土地经营机制中，首先是确权颁证，建立土地流转平台。全市共有225个乡镇（街办）、1208个村（社区）开展了农村土地承包经营权确权颁证工作，涉及农户71万余户。有了土地流转平台，成都市便引导土地向规模经营发展。全市总结推广了“土地有偿流转，业主规模经营”、“土地量化入股，集体统一经营”、“龙头企业带动，村企合作经营”、“土地量化入股，农民与企业合作经营”等多种土地规模经营模式。到2008年底，累计流转耕地达到215.8万亩，占耕地总面积的41.7％。
农用地产权制度改革让农户拥有的土地承包经营权成了实实在在的家庭财产权。通过依法流转，农民不仅实现了较为稳定的租金、股红等直接收益，还可以通过转移就业实现薪金和二
三产业经营收入等。随着土地规模经营的深入推进和农村新型集体经济组织的发展，农民通过土地流转、土地使用权入股等途径获得的收入不断增加。2008年，全市农民人均财产性收入达到430元。
在土地流转和规模经营的带动下，成都市发展起一批具备一定规模的农产品基地，形成生猪、食用菌、名优茶叶、蔬菜、柑橘、猕猴桃、花卉等产业带，以及152个农业优势特色产业规模标准化基地。全市规模以上龙头企业发展到622家，其中年销售收入5000万元以上的龙头企业205家，亿元以上龙头企业60家，10亿元以上龙头企业4家。
2007年9月，成都市统筹城乡工作委员会成立后，成都市积极推进农民变市民的身份转换，为此在城市近郊提出和试行了农地流转“三保障、两放弃”的城郊模式。
所谓“双放弃”是：农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的，在城区集中安排居住，并享受与城镇职工同等的社保待遇。
“三保障”则是指农民变成市民需要的三个保障条件，一是能够在城市的二、三产业就业；二是在城市拥有自己的住宅，家属能够在城市居住；三是能够享受城市居民享受的社会公共服务。“三保障”和“两放弃”互为条件，农民有了“三保障”，必须“两放弃”；要农民“两放弃”，就必须给农民以“三保障”，在这里，农民变市民不仅是身份的交换，实际上也是一种物质的交换，即农民以承包地来换城市的就业和社会保障，以宅基地来换城市的住宅。
为了确保“三保障、两放弃”后农民的利益不受损害，成都市温江区制定了《关于鼓励农民向城镇和规划聚居区集中的意见(试行)》和《关于放弃宅基地使用权和土地承包经营权农民参加社会保险实施细则(试行)》，并启动了“限制条件”。一是农户年人均纯收入必须达5000元以上，其中80%以上来自非农产业。这样在自愿“双放弃”后，能够承受城镇居民社保的缴费水平。二是优先考虑城区规划的优先发展区、城市的基础设施建设即将延伸的区域、在“拆院并院”过程中整体成片集中区内居住的农民。在土地补偿项下，温江区规定：“农民应得土地补偿，按所在村组的宅基地、林盘地、承包地、自留地人均面积应补偿额计算。农户的宅基地和林盘地上的附着物，在实施搬迁时根据协议锁定数额进行补偿；自留地和承包地上的附着物，在实施搬迁以前，由农户耕种经营，在实施搬迁时，由农户自行处理，政府不再予以补偿。
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