土地流转模式与实现措施

第一篇：土地流转模式与实现措施

土地流转模式与实现措施

土地流转的五大模式

模式一：土地互换

互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。

30年前，农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营？互换，这种最为原始的交易方式，走入了农民的视野。

新疆沙湾县四道河子镇下八户村1万多亩土地，分地时被分割成近1300块，同一户家庭的土地分散在好几个地方，耕地、浇水、管理很不方便。村支书赵金财上任伊始，听说毗邻的兵团团场的棉花产量都在400公斤以上，就领着村干部去取经：人家高产的奥妙就在于——土地集中连片、全部采用滴水灌溉，耕种管理非常方便。

2005年初，下八户村在征求多数村民意见的基础上作出决定：全村进行大规模土地互换。七零八落的上千块土地，一下改造成一块块大条田。农民也在土地互换中得到了实惠。如今全部土地实现滴水灌溉，1/3的农民外出务工。去年，下八户村农民人均纯收入近8000元。模式二：出租

在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。

重庆市江津区德感街道办事处三河村村民张泽富于2003年创办了雄风果业有限公司，以田地700斤稻谷/亩、土地500斤稻谷/亩共租用本村农民的720亩土地，新建优质晚熟柑橘园，所产柑橘由恒河果业公司负责收购。截至目前，他共投入450万元，预计在2010年做到当年收支平衡，2015年收回全部投资。这样，一方面解决了外出务工农民的后顾之忧，解决撂荒地100余亩，增加了农民收入，使外出务工农民在获得劳务收入的同时，又获得土地租金收入，而且土地租金收入比农民种植水稻的纯收入要高；另一方面果园建设初期能解决40人左右常年务工，盛产后能解决150人务工，年均工资5000元左右，就地转移了部分难以外出务工的劳动力就业问题。此外，通过果园建设还改善了农业生产条件，推动了规模经营和产业发展。

模式三：入股

入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。

2005年10月，重庆恒河农业科技公司拿出10万元现金入股，长寿区石堰

1镇麒麟村508户农民用土地承包经营权以每亩250元作价入股，注册成立了重庆宗胜果品有限公司，由村委会主任出任公司董事长。重庆宗胜果品有限公司对所属土地进行统一经营管理，栽植优质柑橘，聘请有技术和责任心的股东作专职技术员，支付额外报酬。因柑橘要到2009年才挂果，公司就在柑橘园内统一套种青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，实现每个股东每亩地有290元红利，略低于出租土地租金，但从长远来看，农户收益要高于出租，周边农户显然也意识到这一点，现在又有不少农户加入公司。

模式四：宅基地换住房，承包地换社保

重庆，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

模式五：“股份＋合作”

山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份＋合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

制度创新，土地改革走新路

随着政府对农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，目前，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变；二是由过去无偿代耕向按市场规律的有偿流转转变；三是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。而土地流转的日趋规范所依靠的是制度创新与突破：

——建立农地产权交易市场。山东省枣庄市通过给农民发放土地使用产权证、建立农地产权交易市场和推进农村合作社建设，在土地所有权、承包权和农地性质“三不变”的前提下，走出一条农村土地改革的新路子。

枣庄市的具体做法是：给每个承包户发放农村土地使用产权证，农民以土地使用产权入股加入合作社，使土地的使用产权转移到合作社，合作社以土地使用产权向银行作抵押进行贷款。同时，他们在市、区、镇三级政府设立土地产权交易机构，为土地使用权入股和转让进行评估和提供交易平台。在枣庄，土地开始变成资本，“死地变成了活钱”。徐庄土地合作社用土地使用产权证作抵押，从农信社得到了30万元贷款，用于采购急需的化肥。滕州市滕忻龙珠大枣合作社以土地使用产权证做抵押，从信用社贷款40万元，规划建设一座100吨恒温库，并新上一条大枣加工生产线。

——政府对流转行为进行规范。在农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法颁布实施后，河南省为规范全省农村土地流转，经过认真调研，制定下发了《农村土地承包经营权流转规则》，从流转主体、流转方式、流转程序等几个方面对农户的土地流转行为进行了规范。同时，制作并向农户提供了全省统一的转让、转包、出租、互换及流转委托书等不同的合同示范文本。对流转双方可能

涉及的一些权利、义务、违约责任等进行了明确。

——完善土地流转纠纷仲裁、调解机制。2003年以来，河南省通过加强农村土地纠纷仲裁机构队伍建设，深入开展农村土地承包纠纷仲裁试点，不断探索解决农村土地纠纷的长效机制。全省县、乡两级共成立农村土地承包纠纷仲裁机构1811个，培训仲裁员4500多名。省级设立农村土地承包纠纷仲裁试点县13个，其中孟州、汝州、荥阳等9个县被确定为农业部试点。各试点单位制定和规范了纠纷仲裁的各项制度和程序，加强了仲裁庭基础设施建设，完善了仲裁机制。几年来，全省共调处合同纠纷2.9万余起，有效化解了农村矛盾，维护了农民的土地权益和农村社会稳定，保持了党的农村基本政策的连续性和稳定性。在稳定基础上推动流转

推动土地流转，有一个基本前提——坚持土地家庭联产承包责任制。党的十七届三中全会指出，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包经营关系要保持稳定并长久不变。这是因为，家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点。

今后，在“分”的层面上，家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变，增加技术、资本等生产要素投入，着力提高集约化水平。在“统”的层次上，要向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变，这其中包括发展集体经济、培育新型合作组织、发展农业社会化合作组织、龙头企业与农民联合等。

在农户的联合与合作过程中，牵扯到土地承包经营权的流转，发展适度规模经营。目前，我国农村一家一户的小规模经营模式存在一定局限性，主要表现在：一是现代科技成果推广的成本高、收效小；二是组织化程度低、交易成本高、市场控制力差；三是生产专业化水平低、服务需求不足；四是农业自给率高、商品率较低。

农业适度规模经营，可以提高农业比较效益，调动农民种粮的积极性，巩固农业的基础地位，促进粮食稳定发展，保证粮食安全；还可以在农户生产专业化的基础上，扩大服务需求，促进农民专业合作社的发展，形成“农户生产+合作社经营”的现代农业组织体系，降低交易成本、提高农民市场竞争能力；也可以进一步促进农民引进现代生产要素的积极性，推动现代农业科技成果的转化应用，提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，从而促进农业的持续发展。最为重要的是，适度规模经营可以推进农民由传统走向现代、由世袭转向职业、由兼业走向专业，成为真正市场主体和现代化的主人。当然，这种转变不会一蹴而就，但是，随着农村改革的深化，将为这一转变的到来，打下牢固的基础。

推动农业适度规模经营的时机已经到来

正如十七届三中全会指出，“我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时刻。”我们已经有条件和有基础来实现农村的“第二个飞跃”。

第一，推动农业适度规模经营的基础已经具备。随着城市化进程的不断加快，我国大约有2.1亿农业剩余劳动力转移到城镇，其中绝大部分为青壮年劳动力，在很多农村出现了青壮年“农民荒”的现象。留守农村的人群主要是老幼妇孺，很多地区农村的人群主要是老幼妇孺，很多地区土地闲置、撂荒现象突出。正是基于这样的事实，我们说推动土地承包经营权合理流转，实现农业适度规模经营，已经具备了客观基础。

第二，推动农业适度规模经营的环境业已形成。我国农村已经进入到社会化小农阶段，农民的货币收入主要来自非农收入，土地不再是他们谋生的惟一手段。此时农民对土地权利的保有，主要基于两方面的考虑：一是土地的最后保障功能。在城市不能给进城务工农民提供社会保障的情况下，土地就是他们最后的保障。二是土地权益补偿。由于没有一套合理的补偿机制来为放弃土地的农民提供物质补偿，农民不愿意无偿放弃权益。

因此，在现阶段，在土地仅起社会保障功能的时候，用制度保障来替换土地保障，用市民基本生存权益替换土地权益，使进城农民自愿流转、转让土地承包权，就为推动农业适度规模经营提供了一个很好的机会。

第三，推动农业适度规模经营的动力依然强劲。最近几年，由于国家加大了对农业的扶持力度，粮食价格不断上涨，政府补贴不断增多，有很多农民愿意扩大自己的土地，进行规模经营。尤其许多种粮大户的积极性更是空前高涨，有着扩大种植规模的强烈愿望。

此外，有些外出进城打工的青年农民仍然看好经营农业，具有返乡种田的积极性，他们认为此时正是搞土地规模经营的时机。近来，有不少进城农民返乡要回转包出去的土地，自己经营。由此可见，农民已初步具有实现适度规模经营的内在动力。过认真调研，制定下发了《农村土地承包经营权流转规则》，从流转主体、流转方式、流转程序等几个方面对农户的土地流转行为进行了规范。同时，制作并向农户提供了全省统一的转让、转包、出租、互换及流转委托书等不同的合同示范文本。对流转双方可能涉及的一些权利、义务、违约责任等进行了明确。——完善土地流转纠纷仲裁、调解机制。2003年以来，河南省通过加强农村土地纠纷仲裁机构队伍建设，深入开展农村土地承包纠纷仲裁试点，不断探索解决农村土地纠纷的长效机制。全省县、乡两级共成立农村土地承包纠纷仲裁机构1811个，培训仲裁员4500多名。省级设立农村土地承包纠纷仲裁试点县13个，其中孟州、汝州、荥阳等9个县被确定为农业部试点。各试点单位制定和规范了纠纷仲裁的各项制度和程序，加强了仲裁庭基础设施建设，完善了仲裁机制。几年来，全省共调处合同纠纷2.9万余起，有效化解了农村矛盾，维护了农民的土地权益和农村社会稳定，保持了党的农村基本政策的连续性和稳定性。在稳定基础上推动流转

a 推动土地流转，有一个基本前提——坚持土地家庭联产承包责任制。党的十七届三中全会指出，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包经营关系要保持稳定并长久不变。这是因为，家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点。

今后，在“分”的层面上，家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变，增加技术、资本等生产要素投入，着力提高集约化水平。在“统”的层次上，要向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变，这其中包括发展集体经济、培育新型合作组织、发展农业社会化合作组织、龙头企业与农民联合等。

在农户的联合与合作过程中，牵扯到土地承包经营权的流转，发展适度规模经营。目前，我国农村一家一户的小规模经营模式存在一定局限性，主要表现在：一是现代科技成果推广的成本高、收效小；二是组织化程度低、交易成本高、市场控

制力差；三是生产专业化水平低、服务需求不足；四是农业自给率高、商品率较低。

农业适度规模经营，可以提高农业比较效益，调动农民种粮的积极性，巩固农业的基础地位，促进粮食稳定发展，保证粮食安全；还可以在农户生产专业化的基础上，扩大服务需求，促进农民专业合作社的发展，形成“农户生产+合作社经营”的现代农业组织体系，降低交易成本、提高农民市场竞争能力；也可以进一步促进农民引进现代生产要素的积极性，推动现代农业科技成果的转化应用，提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，从而促进农业的持续发展。最为重要的是，适度规模经营可以推进农民由传统走向现代、由世袭转向职业、由兼业走向专业，成为真正市场主体和现代化的主人。当然，这种转变不会一蹴而就，但是，随着农村改革的深化，将为这一转变的到来，打下牢固的基础。推动农业适度规模经营的时机已经到来

正如十七届三中全会指出，“我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，进入加快改造传统农业、走中国特色农业现代化道路的关键时刻。”我们已经有条件和有基础来实现农村的“第二个飞跃”。

第一，推动农业适度规模经营的基础已经具备。随着城市化进程的不断加快，我国大约有2.1亿农业剩余劳动力转移到城镇，其中绝大部分为青壮年劳动力，在很多农村出现了青壮年“农民荒”的现象。留守经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。

2005年10月，重庆恒河农业科技公司拿出10万元现金入股，长寿区石堰镇麒麟村508户农民用土地承包经营权以每亩250元作价入股，注册成立了重庆宗胜果品有限公司，由村委会主任出任公司董事长。重庆宗胜果品有限公司对所属土地进行统一经营管理，栽植优质柑橘，聘请有技术和责任心的股东作专职技术员，支付额外报酬。因柑橘要到2009年才挂果，公司就在柑橘园内统一套种青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，实现每个股东每亩地有290元红利，略低于出租土地租金，但从长远来看，农户收益要高于出租，周边农户显然也意识到这一点，现在又有不少农户加入公司。

模式四：宅基地换住房，承包地换社保

重庆，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

模式五：“股份＋合作”

山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“股份＋合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

制度创新，土地改革走新路

随着政府对农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，目前，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变；二是由过去无偿代耕向按市场规律的有偿流转转变；三是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。而土地流转的日趋规范所依靠的是制度创新与突破：

——建立农地产权交易市场。山东省枣庄市通过给农民发放土地使用产权证、建立农地产权交易市场和推进农村合作社建设，在土地所有权、承包权和农地性质“三不变”的前提下，走出一条农村土地改革的新路子。

枣庄市的具体做法是：给每个承包户发放农村土地使用产权证，农民以土地使用产权入股加入合作社，使土地的使用产权转移到合作社，合作社以土地使用产权向银行作抵押进行贷款。同时，他们在市、区、镇三级政府设立土地产权交易机构，为土地使用权入股和转让进行评估和提供交易平台。在枣庄，土地开始变成资本，“死地变成了活钱”。徐庄土地合作社用土地使用产权证作抵押，从农信社得到了30万元贷款，用于采购急需的化肥。滕州市滕忻龙珠大枣合作社以土地使用产权证做抵押，从信用社贷款40万元，规划建设一座100吨恒温库，并新上一条大枣加工生产线。

——政府对流转行为进行规范。在农村土地承包法、农村土地承包经营权流转管理办法颁布实施后，河南省为规范全省农村土地流转，经土地闲置、撂荒现象突出。正是基于这样的事实，我们说推动土地承包经营权合理流转，实现农业适度规模经营，已经具备了客观基础。

第二，推动农业适度规模经营的环境业已形成。我国农村已经进入到社会化小农阶段，农民的货币收入主要来自非农收入，土地不再是他们谋生的惟一手段。此时农民对土地权利的保有，主要基于两方面的考虑：一是土地的最后保障功能。在城市不能给进城务工农民提供社会保障的情况下，土地就是他们最后的保障。二是土地权益补偿。由于没有一套合理的补偿机制来为放弃土地的农民提供物质补偿，农民不愿意无偿放弃权益。

因此，在现阶段，在土地仅起社会保障功能的时候，用制度保障来替换土地保障，用市民基本生存权益替换土地权益，使进城农民自愿流转、转让土地承包权，就为推动农业适度规模经营提供了一个很好的机会。第三，推动农业适度规模经营的动力依然强劲。最近几年，由于国家加大了对农业的扶持力度，粮食价格不断上涨，政府补贴不断增多，有很多农民愿意扩大自己的土地，进行规模经营。尤其许多种粮大户的积极性更是空前高涨，有着扩大种植规模的强烈愿望。

此外，有些外出进城打工的青年农民仍然看好经营农业，具有返乡种田的积极性，他们认为此时正是搞土地规模经营的时机。近来，有不少进城农民返乡要回转包出去的土地，自己经营。由此可见，农民已初步具有实现适度规模经营的内在动力。

第二篇：土地流转模式介绍923165103（范文模版）

土地流转模式介绍（大全）

土地流转模式介绍

1.概念、定义、研究对象

农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。我国《宪法》第 10 条规定：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。

在建设社会主义新农村的背景下，我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新，农村土地流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。

2.基本流转模式

农村集体建设用地流转定义为农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式,将集体建设用地的使用权有偿交付给其他经济主体使用的行为。

我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包经营权合作经营为特征的土地合作经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。本文集中研究宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式。

3.宅基地流转模式

宅基地置换是中国农村土地第三次改革，通过农村地区土地制度的改革，缓解农村剩余劳动力从第一产业向二、三产业转移与现行的制度之间的矛盾，解决农村生产经营规模小、土地产出率低、大量农村住房闲臵、宅基地浪费严重等问题；再根据“城市建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩”的原则，拓展城市建设空间，为当地的经济社会发展提供土地资源保障；保证基本农田保护面积不减少，通过承包地流转和宅基地整理复垦，实现土地规模经营；农民集中安臵，解决农村宅基地低效利用问题，提高土地节约集约利用程度，提高基础设施的建设和利用率。

3.1.按主导方式分：政府主导、市场主导、农民主导

宅基地臵换的方式主要有政府主导、征地方式；市场主导、出租方式；农民主导、农业产业化方式。

3.2.按臵换对象分：货币、异地房产、异地宅基地

宅基地的置换方法可以根据各地的情况以及臵换对象的具体情况不同分为以下三种：货币臵换、异地房产臵换、异地宅基地臵换。

3.3.实践中的地方典型模式

我国宅基地流转处于试点探索阶段，由于农村土地产权的多层次性和各地经济发展水平、地理条件的差异性，形成了多种多样的流转模式。主要案例有：天津、成都温江和浙江嘉兴、重庆九龙坡等地区。

4.城乡建设用地增减挂钩流转模式

在进行新农村建设的实践中，一些地区在探索农村土地流转模式中，实施农村农业用地和农村宅基地等建设用地一体化的流转模式。

这种模式主要是依据2008年6月国土资源部发布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，该办法规定在符合土地利用总体规划的前提下，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。目前，主要在山东、重庆等地展开。

4.1.山东“城乡建设用地增减挂钩”土地流转模式

“城乡用地增减挂钩”，就是在保证耕地保护红线不被突破的前提下，减少农民用地，增加城市开发用地。城乡用地增减挂钩是一项系统工程，长期以来农村宅基地实行的是无偿无限期使用制度，容易造成农村建房只增不减、农民建新不拆旧的现象，土地资源浪费严重。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》文件规定“对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助”，政府通过制定农村宅基地有偿退出奖励或补助办法，设立专项奖励或补助资金，用于农民自愿退出闲置宅基地的奖励或补助。

城乡建设用地增减挂钩政策解决的是城市发展用地不足和耕地减少的矛盾，对农村大量闲臵的宅基地等农村建设用地进行整理，在符合土地利用总体规划和村庄建设规划的前提下，先整理复垦、后建新使用。

山东潍坊、枣庄、青岛等地进行了试点，该模式坚持了农村集体土地所有制度，将原有的乡村管理归于社区化管理，即将原来农村散居的居住模式改变为集中居住的社区化模式，在村民自愿的原则下，将自己居住的宅基地转让出来，政府统一组织开垦、整理，除留作社区建设用地，剩余部分通过臵换其它农村建设用地换取收益。政府将复垦土地流转所获得收益，通过政府财政给予宅基地流转农民一定份额的安臵补贴。

“城乡建设用地增减挂钩”模式的优点：推动了宅基地等农村建设用地的流转，解决了城镇建设用地不足，改善了农民居住环境，但这种模式没有解决农民深层次的生存就业问题，社区化管理将劳作在土地上的农民转成劳作在土地上的“城镇居民”。

“城乡建设用地增减挂钩”模式的缺点：但在一些农业用地碎化、交通不便，不适用大规模机械耕作的地区行不通。

4.2.重庆的“地票制”土地交易模式

重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策实施的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。

重庆探索的“地票制”农村集体建设用地流转模式超越了“城乡建设用地增减挂钩”关于城乡行政分立影响土地价格的限制，在一定程度上突破了城乡土地市场的分割状态，它将远郊区农村土地统一纳入到“挂钩”试验的范畴中。“地票”将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按照面积分配拍卖收益。“地票”价格的高低与项目区无关，与级地租无关，仅与拍卖价格有关，实现指标价格的统一化。

“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。

“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。

“地票制”的交易模式优点；（1）大大提高了农村集体建设用地的价值，保护了农村集体在建设用地流转的收益，为农民进入城镇生活提供了可靠的资金保障。（2）突破了城乡土地市场的隔离，提高了农村土地的价值，提高了农民进入城镇生活和发展的能力，成为妥善解决统筹城乡户籍制度改革的有效途径。（3）利用市场化机制，优化了农用地、建设用地的空间布局。实现了耕地连片、居民点集中，促进了农业产业化经营和新农村建设。

第三篇：土地流转的六种模式

土地流转的六种模式

推动农村土地流转，发展现代农业，实现规模经营，解决土地细碎化问题成为破解“三农”问题的关键。

对于流转土地承包经营权，发展适度规模经营，目前一些地方已经进行了多种形式的探索，创造出各种不同的农村土地流转模式，比较典型的主要有如下几种类型：

模式一：农村土地互换

农村土地互换是指村集体经济组织内部承包土地的承包方为了便于耕种或者规模种植的需要，交换自己的承包地，其土地承包经营权也进行相应的交换。最具代表性的为重庆江津模式。

重庆江津模式是农村建设用地互换的典型代表。为推进农村建设用地市场化，自2007年9月到2008年8月，江津区在重庆市率先开展农村集体建设用地置换试点。该试点的鲜明特点是由市场主导实施和指标跨区流转。2007年9月颁发的《农村集体建设用地置换管理工作试行意见》是指导试点的纲领性文件，将农村建设用地复垦为耕地，范围包括农民宅基地、废弃的工矿企业用地、公路等。农村土地交易所是重庆进行统筹城乡综合配套改革而向国务院申请的重要政策之一，其主要交易品种是农民宅基地、乡镇企业用地、村落公用地等农村集体建设用地，经过复垦整理并严格验收，置换出的建设用地指标。

江津模式中政府发挥着重要的角色，首先是提供经费支持，政府复垦土地的成本，包括劳动力、安置补偿、新居建设配套设施完善等，每亩花费4-5万元；其次是政府主导了指标流转、定价及收益分配。有利于土地的集约高效利用，有效缓解了城镇发展用地的供求矛盾，促进了城市化和工业化发展进程，改善了农户的生产发展环境。

模式二：农村土地出租

农村土地出租是指农户签订租赁合同，将其所承包的全部或部分农村土地租赁给农业生产大户、农业产业化龙头企业或合作社从事农业生产，土地出租不改变农村土地承包关系，原来承包土地的农户继续按照原有的土地承包合同履行其义务，享受其权利。新参与的土地租赁方按照租赁合同的约定对土地承包方履行按期支付租金并不得改变农村土地用途的义务。可以采取现金或者实物的方式按支付租金。农村土地出租方式主要有农业公司租赁型、农业大户租赁型及农村反租倒包型等。

安徽小岗模式较为典型。安徽小岗土地流转始于当初的“反包倒租”，就是鼓励土地向种田大户、能手流转，进行适度规模经营，通过组织协调改变土地现转，从而发挥其应有效应，以获得更大的利润。通过新农村规划，加大投入，大力支持中心村的发展，将村民向中心村集中。这样可以节约土地，减少国家财政对公共设施的投入，促进村民素质的提高，改善村民的生产生活条件，同时促进第三产业的发展。

模式三：农村土地股份合作

土地股份合作制属于村集体经济组织内部的一种产权制度安排，即在按人口落实农户土地承包经营权的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则，采取土地股份合作制的形式进行农户土地承包使用权的流转。农户土地承包权转化为股权，农户土地使用权流转给土地股份合作企业经营。扣除相关项目的土地经营收入剩余按照农户土地股份进行分配。它代表当前农村土地流转模式创新的方向，也是比较普遍的一种农村土地流转模式。最具代表性的为广东南海模式。

广东南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。实行土地股份制的具体措施有如下两点：一是采取分区规划，把辖区土地按照土地功能及定位划分为商业居住区域、经济发展区域和基本农田保护区域，集约利用有限的农村土地资源，充分发挥土地效益，合理实施城镇发展规划，对基本农田实行最严格的保护；二是明确股份份额和范围，可以将农村土地、农户的土地承包经营权及村集体经济组织集体财产折价入股，制定股份公司章程，股东权利的范围、股东红利的分配及股东权利管理，严格按照公司章程规定办理。

模式创新遵循的共同原则有以下几条：第一，只有村集体经济组织内部的成员才有权参与土地股份公司的土地分红，“人人参与，个个有份”的制度设计与安排使成员权益得到了切实的考虑；第二，年龄成为集体组织成员股份分配差异的依据；第三，在股权变动与调整时会充分体现人口变动、村集体经济组织成员变化的情况；第四，为了便于村社管理，特别是为了执行有关计划生育和治安管理等，额外设置了一些村集体经济组织成员获得股东权利或者参与股份分配的附加规定；第五，村集体经济组织的农户分享的股份数额具有较强的福利性，只能自己享受，没有继承权，不得赠送、转让与抵押。

模式四：农村土地入股

农村土地入股是指村集体经济组织的承包户为了发展规模农业，提高农业生产效益，将农村土地承包经营权折算为股权，自愿走农业产业化发展道路，实现农业生产合作，以土地承包权入股组成股份有限公司或者农业生产合作社，实现农业产业化经营。此方式以上海奉贤模式较为典型。

上海奉贤的做法是：一是规定入股农户的最低收益保障数额，每亩土地的最低收益为400元，每亩土地的最低分红为200元；二是规定合作社的利润分配顺序及方式。上海奉贤农民专业合作社呈现典型的三大特征：一是合作社的产业类型齐全，除传统的粮食、蔬菜、水果、花卉外，农家乐和营销类合作社发展迅速，达到29家，占总数的8%；二是合作社组织形式多元化，采取“合作社+基地+农户”和“合作社+农户”、“龙头企业+合作社+农户”等多种形式，其中前两种占了总数的80%；三是合作社运行质量逐年稳固提高，运行情况良好和较好的合作社有200多家，合作社实行民主管理，社务公开。承包人在用工上对合作社负责，合作社优先安排就近社员工作，产业化经营能力强。

模式五：农村土地转包

农村土地转包是指村集体经济组织内部承包方将其承包经营权的全部或者部分转给同一村集体经济组织内部的其他农户从事农业生产。土地转包不改变原有的农村土地承包关系，原有的土地承包按照土地承包合同继续履行原有合同的义务，并享有相应的权利。农村土地转包模式是目前农村土地流转面积最大、比例最高的一种土地流转形式，其中具有代表性的为浙江温州模式。

浙江温州模式具体而言主要有三种实现方式：一是村集体经济组织主导模式。该模式充分发挥村委会和村级经济合作社的主导作用，维持原有农村土地承包经营权不变的前提下实现农村土地的流转。其具体做法是村集体转包直接经营和村集体代种代耕。村委会或村级经济合作社按照一定标准收取一定费用的基础上进行代种代耕，农户只负责田间管理和粮食收割。二是种粮大户承包模式。农户把土地承包经营权转包给种粮大户是该模式的核心，采取有偿转让的形式，通过招标、中转站转包或中介机构合同转包等方法实现农村土地的有序流转，减少农村土地荒芜，充分提高土地利用效率。三是社会化模式提供服务的方式。主要专业农业合作、农场或者粮食合作社对粮食生产实行 “一条龙”的有偿服务，或提供某一关键环节有偿服务。

模式六：宅基地换住房，承包地换社保

宅基地换住房，承包地换社保是指农民以放弃农村宅基地为代价，把农村宅基地置换为城市化、工业化发展用地，进而农户可以在城里获得一套住房。与此同时，农民自愿放弃农村土地承包权，与市民享受同等的医疗、养老等社会保障，逐步建立起统一城乡的公共服务体系。其中以重庆九龙模式最具代表性。

重庆九龙模式的基本做法有两点：一是以宅基地换住房。政府拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。对流转的宅基地每个村民能免费置换20?O住房，优惠5?O住房，多余面积按580元/ ?O计算。二是以承包地换社保。首先，九龙坡区颁布相应政策，凡是没有稳定收入来源又自愿放弃农村宅基地使用权和农村土地承包经营权的，就可以自愿申报为九龙坡区城镇居民户口，并在小孩上学、再就业培训、医疗保障与养老保险等方面与市民享受相同待遇。同时大力推广新农村合作医疗，解决农民的看病就医问题。其次，以土地承包权出租，按稻谷每亩年平均产量折算约1000元的金额，收取租金。流转以自愿为原则，其目的是将农民从土地中解放出来，从农业园区或城镇企业获得务工收入，由务工企业来解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。

（本刊记者刘建编辑整理）

第四篇：土地流转现状思考措施

随着十七届三中全会《决定》和2009年中央1号文件的相继出台，**县农村土地流转得到了积极推进，农民专业合作社得到了蓬勃发展。据近期调查统计，目前，**县耕地流转面积近20万亩（包括农户之间“口头协议”的流转面积），约占耕地总面积的30%，已在工商部门登记注册的农民专业合作社23 家，参与土地流转的有20 家，流转面积达2万

多亩。

农村土地流转的推进，对农业农村发展产生了积极作用。但是，在实际推动中还存在一些问题，制约着农村土地规范有序地流转。一是底子不清。二轮土地承包时，不少地方发放给农户的《土地承包经营权证》上的面积与实际面积不相符。最近，我们在某合作社调研土地流转时，这合作社反映：他们在与农户签订合同对土地进行丈量中发现，农户土地实际面积普遍比权证上的面积多；二是目标不明。我们在调研中还发现，有些承租大户没有明确的发展目标和发展规划，抱着先把土地弄到手再看一步走一步的心态；三是手续不全。目前，农村土地流转口头协议多，书面合同少，即是签订了书面合同，也很不规范；四是管理缺位。由于基层干部对政策的理解存在片面性，许多人认为农村实行家庭联产承包责任制后，土地流转是农户自己的事，对其采取放任自流和“多一事不如少一事”的态度，疏于管理和引导。

从**县当前农村土地流转的情况看，就如何确保土地流转又好又快发展，提出如下工作措施：

一、强化宣传力度，稳步推进流转。随着农业农村发展进入新的阶段，农村土地流转面临前所未有的现实需求。我们一是要采取“舆论造势、规划引导、示范带动”的办法，加大宣传力度，让广大干部和群众熟悉政策，打消顾虑，积极投身土地流转；二是要坚持规模、增效的原则，稳步推进流转。推进农村土地流转目的是要实现农业适度规模经营，进一步提高土地利用率和产出率，促进农产品增产、农业增效和农民增收。土地流转必须循序渐进，因势引导，不能搞一哄而起。

二、夯实工作基础，推动土地流转。落实和明晰土地承包经营权是进行土地流转的基本条件，是健全土地承包经营权流转市场的基础性工作。当前要按照党的十七届三中全会《决定》提出的“搞好农村土地确权、登记、颁证工作，完善土地承包经营权权能”的要求，抓好延包后续完善工作，妥善解决二轮延包遗留问题，将由农业部监制，省级统一印制，县级人民政府盖章生效的土地承包经营权证书全面发放到户，认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，并将土地承包经营权证、合同等信息资料输录电脑，实行信息化管理，以确保土地流转过程中发生的变更登记和权证确认等工作有据可查、有据可依，逐步实现土地承包档案管理规范化。

三、发展合作组织，促进土地流转。要借十七届三中全会的东风，在稳定家庭承包经营的基础上，引导农民把家庭承包土地的经营权采取入股、委托代耕和其它流转方式集中，建立农村土地流转合作社。积极引导和发展 “专业合作组织+农户+基地”和“专业合作组织+龙头企业+农户+基地”的经营模式，发挥专业合作组织推动土地规模化经营的辐射效应。

四、加强管理服务，规范土地流转。要尽快建立县乡两级农村土地承包经营权流转服务中心，明确管理服务职能，加强对土地流转规模化经营行为的指导和监督，规避土地流转风险，建立土地流转动态管理台账和土地流转信息库，指导签订、督促兑现土地流转协议或合同，维护土地流转双方的利益；积极为土地流转双方牵线搭桥，提供政策、法律咨询，对土地流转纠纷进行调解和仲裁，对土地转让、互换、出租、入股等流转方式进行变更登记和发证，为农村土地流转搭建供需平台。

五、优化农经队伍，确保土地流转。根据国务院国发[2006]30号文件《关于深化改革加强基层农业技术推广体系建设的意见》和2008年11月26日省委九届六次全会通过的《关于贯彻落实<中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>的意见》的精神，“要加强农村经营管理机构队伍和经营管理体系建设，保持乡镇经营管理机构的完整设置，强化其农村土地承包管理和农村土地流转服务职能”。（**县经管局供稿）

第五篇：何伟 探索创新土地流转模式 加快实现农业现代化建设

探索创新土地流转模式 加快实现农业现代化建设

何伟

当前农村工作的重点是解决“三农”问题，其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏，直接关系到整个国民经济的发展和社会的稳定。我镇农业人口占全镇总人口的大部分，是一个以农业为主的乡镇。近几年，通过认真落实贯彻中央、省、市有关加强农业和农村工作的方针政策，鼓励和发展农业产业化，优化农业和农村经济结构，建立了40个农业合作组织。通过四年多的开发建设，农业产业化、规模化已初具规模。但就农村土地流转来讲，仍旧出现了土地流转难、农民收入增幅小，增收难度加大等问题，农民人均纯收入年均增长在8—10%左右，在全市各乡镇中排列较靠后，土地流转难，也严重制约了全镇农业经济转型升级的步伐。为此，根据镇党委政府的工作安排，我通过召开座谈会、实地走访相关村并结合工作实际，对全镇的农村土地流转情况进行了全面细致的调研，现将调研结果汇报如下：

一、我镇农村土地流转的现状 土地流转的基本情况

自2010年4月，我镇开始实施土地流转，现已经流转近几千亩。流转方式以转包和出租为主，转让、互换为辅。农户自发流转和村组织集体流转是我镇土地流转的主要做法。土地流转的方向主要有五个：一是流向外来耕作户；二是流向专业承包户；三是流向农业合作社、科技企业；四是 1 流向一般农户；五是流向其他单位。

其中呈现出几个特征。坚持农户自愿、协商、有偿原则。全镇被流转土地的农户中，农户自愿流转的占98%。土地进行自发流转的农户一般是从事第二、三产业或兼业，家庭收入以二、三产业和财产性收入为主，土地流转收益是家庭收入的补充。村社集体组织流转的土地基本形成规模化、集约化经营，土地收益较高。农户自发流转的期限较短，土地收盗较少。

二、土地流转中存在的问题

1、土地流转程序不规范，无序流转现象严重。我镇土地流转由农户自发流转的，口头协议多，无具体的合同依据，部分农民为扩大土地经营规模，将愿意流转的农户承包地，以转包、租赁的形式流转过来从事农业生产，但大多没有签订书面协议，也没有向农村土地管理部门登记、备案。需要通过签订有标准的合同文本，将权利和违约责任进行具体和明确。2、2003年以来，随着农村税费改革的不断深入，国家、省、市扶持农业生产的优惠、补贴政策相继出台，农村基础设施进一步夯实，农民负担日益减轻。特别是2009年底以来农副产品（主要是粮、油菜和蔬菜）价格行情不断攀升，农民种田的积极性大大提高。农民对土地流转价值期望值不断升高，土地流转价格面临挑战，土地流转难度加大。

3、土地权属纠纷加剧。农业税费减免前农户对土地流转手续认识不够，土地流转往往以无偿流转为主，流转合同 2 主要以口头协议为主，农业税费减免后，引起土地经营权纠纷加剧，农户纷纷要求要回自己原已经放弃了的土地经营权或者要取得经营权收益。

4、部分村土地承包、经营权权属不清，开展土地流转工作会影响该村土地流转的集体收益，使村集体经济进一步受损，影响工作积极性。

三、加快推进我镇农村土地高效流转的几个工作措施 2006年前，我镇农作物主要以传统粮油为主，大棚蔬菜和花卉种植为辅，农民依赖单一的传统作物难以实现持续稳步增收。此外，全镇农业发展面临的“一小四低”（土地经营规模小，比较效益低，科技含量低，机械化程度低，农民组织化程度低）问题尤为突出，加之农民承包土地零散，农民个体间的单打独斗使当地丰富的土地资源难以形成产业优势。针对农民要求依法、规范土地流转行为的愿望，结合我镇现代农业发展现状及存在的问题，从2006年上半年开始，在充分尊重民意的基础上，从制度创新、规范管理入手，积极探索，开展了规模土地流转工作，进行了有益的尝试，希望以此为突破口，进一步解放和发展农村生产力，调整种植业产业结构，实现土地规模化经营，发展高效生态农业，促进传统农业向现代农业转变，达到农业增效、农民增收的目的。我认为需要从以下六个方面加强土地流转工作

（一）坚持政策，尊重民意，稳步推进

由于土地流转涉及农民较广，关系到农民的切身利益和农村改革发展稳定的大局。在农民自发进行土地流转且积极 3 性较高的条件下，针对自发流转出现的较多纠纷和问题，要遵照党的农村土地政策，按照市委、市政府的要求，以农民所需为出发点，结合各村组实际，采取有效措施，积极开展引导，稳步推进农村集体土地流转试点工作。一是不折不扣地贯彻落实党在农村的基本经济制度，坚持在家庭联产承包责任制不变的前提下，把不改变土地性质和用途作为先决条件，切实保障农户30年承包期内土地权益；二是按照“稳制活田”（即稳定土地承包权，搞活土地使用权）”和“自愿、依法、规范、有偿”的原则，充分尊重农民意愿，切实保护农民的生产经营自主权，优先考虑本市、本镇农业企业和农业大户进行流转工作；三是严格遵循政策规定，充分保障流转双方的主体地位，大力规范土地流转申请、登记、备案、公证各项程序，依法合理有序进行土地流转。四是把农民利益放在第一位，保障农民土地流转收益权，杜绝任何组织和个人擅自截留、扣缴和占用，确保农民利益不受损害。

（二）加大宣传，转变观念，形成共识

土地是农民赖以生存的“命根子”。进行土地流转，关键要转变干部群众对土地的传统耕作管理观念。为此，首先要组织部分村干部和种植大户赴外地实地参观，在认真学习外地大量成功经验的基础上，通过多次召开党员干部、群众和种植大户会议，开展土地流转利弊分析大讨论，分析研究本镇、本村土地流转的可行性及具体操作办法。通过参观和开展讨论，干部群众普遍认识到：本村农户所承包土地，因地力条件不同，每户的耕地大都条块较多，零散种植，加之 4 种植结构单一，产业规模小，“三高”作物少，在现代市场面前缺乏竞争力。随着农村经济社会的快速发展，一部分人急需摆脱土地束缚从事其它产业，但所耕种土地又无法放弃；一部分人需要一定数量的土地发展适度规模经营，但所需耕地又分散在一家一户，这就决定了只有走出传统农村经营模式，把有限的耕地向种田能手、现代农业经营者手中流转，才能有效提高土地资源的配置效率和规模效益，也才能在保证土地使用权不变的前提下使流转土地的农民获得稳定的土地收益,并可摆脱土地的束缚，走出农村通过其它途径获得更多的收益，实现“转出一户富两户”和“双增收、共盈利”的目标。

（三）加强力量，因地制宜，积极引导

要切实做好土地流转工作的指导和引导，就要进一步加强土地流转工作指导组人员的力量，提供组织保障。一是针对村干部力量薄弱的实际，采取交流、挂任方式为有关村选配思想观念新、种植经验丰富且群众威信较高的农民经纪人担任土地流转专职的村干部，有效解决有人办事、有能人办事、让群众放心的问题；二是镇党委、政府要适时派出工作组进村入户，帮助农民解决土地流转过程中出现的问题，消除了部分农民等待、观望、有意抬高转包费的现象，提高了农民通过土地流转发展高效特色农业的积极性；三是在村组中挑选思想观念新、敢说话、能办事的农民组成“生产管理小组”，积极协助政府做好农民宣传动员工作，鼓励和引导他们为农民办好事，解决好农户之间产生的土地流转纠纷； 5 四是在选择示范点上紧密结合各村实际，根据不同情况引导农民采取不同土地流转形式，不搞一刀切。采取灵活的土地流转方式，可以转包或以土地入股分红等形式，对部分集体土地进行了合理流转。四是试点开展全镇整村、整组土地流转工作。在杨场村实施整村土地流转工作，龙萌村是武汉禾园科技有限公司种植基地，在年底之前，全村土地流转面积在2000亩左右，占全村耕地面积80%左右，下一步将进一步稳步推进，打造良好示范效应。

（四）发挥政府监督服务职能，规范土地流转行为

为稳步开展土地流转试点工作，镇党委、政府和各行政村要合法介入土地流转各个环节，统一制定全镇土地流转操作规程，进一步规范了农户的土地流转行为，保证了流转的合理性和合法性。一是规范流转土地登记手续。对流转土地由所在村委会进行严格登记、造册，加强对土地流转合同和档案的规范管理，并将此作为保障农民土地权利、义务和调解土地流转双方纠纷的重要依据，使土地流转管理规范化。二是有效监督双方草拟协议书或转包租赁合同，明确土地的农业用途、流转形式、土地的位置和面积，指导流转双方合理制定土地流转价格及支付方式、流转年限和双方责权关系等。通过规范土地流转行为，以法律的形式保障了流转双方的权益，保护耕地可持续生产能力，有效改变了以往自发、无序粗放型土地流转状况，既保证了流出土地农民的承包权和收益权，避免了土地荒芜，又使得流入方敢于加大对土地进行长期合理投入，实现了有序生产，提高了土地的利用率，6 实现了流转双方互利共赢。三是积极为流转土地的经营者提供产前、产中、产后服务。

（五）围绕结构调整，突出高效特色，加大扶持力度

土地流转后，新的经营主体、经营方向必须符合“三高”农业和设施农业的要求，切实起到以“土地流转促结构调整，以结构调整加速土地流转”的良好效果。以土地流转为契机，流转土地向种植能手集中，把土地流转与发展设施农业相结合，引导农民将规模流转土地全部用于以大拱棚为主的设施农业生产，实行统一种植、统一管理、统一病虫害防治、统一价格、统一销售的“五统一”经营管理，确保流转土地高产出、高收益，实现适度规模经营。同时要在政策、资金、基础设施建设方面向已流转的土地、企业、大户倾斜，保证财政资金的导向性作用，做到“土地流转到哪儿，基础设施配套到哪儿，政策资金倾斜到哪儿”。

（六）把土地流转与招商引资、“两新”工程等紧密结合起来

土地流转促使更多农村劳动力离开土地，寻求新的增收方式，为解放农村生产力，加快农村劳动力转移创造了有利条件。开展土地流转工作，首先要解决的是流转土地农民的增收问题。对此，镇党委、政府根据流出土地农民的不同情况，有针对性的做好农村劳动力转移工作。一是有组织的加大向农业企业的输出力度。凡愿进入农业企业务工的人员，要组织相关培训机构为其提供农业技能培训、农产品营销培训，引导和组织流转土地农民进行再就业，确保他们既有流 7 转土地的租金，又有再次务工的收入。二是对有一定经济能力的农民提供优惠政策，积极鼓励和扶持自主创业，从工从商。可采取集体、农民集资入股的方式，结合产业发展优惠政策，对有责任心、有经营头脑、有办事能力的人员扶持创业就业，减少农民对土地的依赖性。三是结合“两新”工程、“两分两换”，对纳入城乡统筹发展的村、组，成片规模流转后自愿放弃农村土地和宅基地的，可以享受城镇居民同等的最低生活保障和公寓房安置。对于已经流转土地的农户，引导他们从土地流转收益中拿出部分资金，政府进行适当配套，交纳个人基本医疗和新型城乡居民养老保险，提高失地农民的自我保障能力，促进“和谐”社会建设。