不动产租赁营改增逐条解读

第一篇：不动产租赁营改增逐条解读

《不动产租赁营改增》逐条解读！

第一部分：不动产租赁营改增概念

一、基本概念

与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年 14 号）的介绍相同，在《纳税人提 供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税 务总局公告 2016 年 16 号）中，重复出现了单位、个体工商 户、其他个人，不动产、住房等等概念。为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念：

（一）纳税人

1、单位与个人

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社 会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。

个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，也就是 自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。

企业、非企业性单位、个体工商户、自然人，共同构成 了全部增值税、营业税纳税人范围，也可以说，单位、个体 工商户和其他个人，共同组成了所有的增值税、营业税纳税 人。

2、增值税一般纳税人和小规模纳税人 从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。

对照“单位和个人”： 企业：可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。非企业性单位：也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。

个体工商户：同上，个体工商户也可以是增值税一般纳 税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模 纳税人居多，而且大多数都为双定户。

其他个人：自然人，都是小规模纳税人。接下来，我们看一个例子，以更好的理解：

3、举例

《试点有关事项的规定》规定：个人出租住房，应按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

如何理解这条规定呢？按照刚才的解释，应理解如下：

1、自然人出租住房，按照5%征收率减按 1.5%计算应纳税额；

2、属于小规模纳税人的个体工商户，出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额；

3、属于一般纳税人的个 体工商户，出租住房，也应该按照 5%征收率减按1.5%计算 应纳税额。最后这一点是大家容易忽视的地方，提醒大家注 意。

（二）标的物

1、不动产 不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。

2、房屋

房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房 等等。房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。

3、住房 住房，是指住宅、居民用房。不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。还是举例说明，以便于更好理解：

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行 办法》（国家税务总局公告 2016 年 16 号）规定：其他个人 出租不动产（不含住房），按照 5%的征收率计算应纳税额； 其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税 额。这条规定的含义包括：

1、其他个人，即自然人出租一个商铺等非住宅，应按 照租金和 5%征收率计算增值税；

2、自然人出租住宅，则按照5%的征收率减按 1.5%计算增值税。这里不动产和住宅是适用不同的计算方法。

二、遵循的原则

与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年 16号）中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律 和原则。

（一）纳税地点

前面已经说到，纳税人（除自然人以外）应在不动产所

在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需 在不动产所在地缴纳税款即可。

（二）征收机关

根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税，请注意，仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍 由国家税务局征收。

请大家思考以下例子： 北京西城区的一个个体工商户，在河北省石家庄拥有一

个商铺，个体工商户将河北的不动产出租，请问，这个个体 工商户是不是需要预缴税款？如果需要，应向不动产所在地 的主管国税机关应还是地税机关预缴呢？

根据前面的介绍，纳税人提供不动产经营租赁服务，不动产与机构所在地不在同一县（市、区）的，应在不动产所

在地预缴税款。由于我们只是将其他个人，即自然人出租不 动产的增值税，委托地方税务局代为征收，而个体工商户出 租不动产业务，并未委托地税代征，因此，该个体工商户应 在河北预缴税款，应向河北的国税机关预缴。

（三）对改革前取得的不动产给予过渡政策 与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服

务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即 4 月 30 日前取得的不动产，在改革后即5 月 1 日以后出 租的业务。

（四）过渡政策中增值税征收率为原营业税税率 纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业税政策下，适用 5%营业税税率。与转让不动产业务相同，统筹考虑各方 面因素后，我们对提供不动产经营租赁服务，设置 5%增值税 征收率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。

前已说明。5%的增值税征收率，较原 5%营业税时的税负 相比，已是下降。第二部分：不动产租赁征管逐条解读 第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增 值税有关规定，制定本办法。

《办法》作为 36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和 制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务 机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的 可操作性。

第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产

（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。【政策解读】

本条明确了该《办法》的适用范围。一是，本办法明确 的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定，不包括融资租 赁方式出租不动产业务。融资租赁与经营租赁两者性质完全 不同，融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权，而经营 租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权；融 资租赁一般以融资额来计算租金，经营性租赁以租赁标的物 占用的时间长短来计算租金；融资租入的不动产，在租入方 进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产，不在租入方核 算，而在出租方核算等等。因融资租赁与经营租赁两者性质 完全不同，税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性 租赁业务。二是，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐 赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。三是，纳税人提供道路通行服务不适用本办法。《试点实施 办法》规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增 值税。但如果纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所 在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带 来极大的办税难度。因为公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省，纳税人每个县（市、区）都去预缴税款，是 不可能实现的。因此，本办法将纳税人提供的道路通行服务 排除在外。这样就是说，纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增 值税：

（一）一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不 动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应 纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关 预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳 税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。【政策解读】

二是，前面已经说过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构 所在地在同一县（市、区）的，纳税人在机构所在地缴纳的 税款，满足不动产所在地纳税原则。为减轻纳税人的办税负 担，文件规定，在此情况下纳税人不需要预缴，直接在机构 所在地申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。

三是，仅就“其他个人（即自然人）”出租不动产业务委托地税代 征，因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税 款，仍在国税局缴纳。因此，一般纳税人出租不动产，在不 动产所在地国税机关预缴税款，回机构所在地后向主管国税 机关申报纳税。举例说明：

例 1：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳 税人 2013 年购买了河北一座写字楼用于出租。如果纳税人对出租该不动产业务选择简易计税方法。请问，自 2016 年 5月 1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？如何预 缴税款？ 分析：

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），因此纳 税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税 人，不是自然人，纳税人出租不动产，则应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。纳税人选择简易计税方法后，按照规定，应以收取的租金按照 5%的征收率计算应纳税额，向不 动产所在地主管国税机关预缴税款，而后回机构所在地，以 同样的计税方法向主管国税机关申报纳税。例 2：

北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳 税人 2013 年购买了西城区两层写字楼用于出租，其中一层 自用，另一层出租。如果纳税人对出租该不动产业务实行简 易计税方法。请问，自 2016 年 5 月 1 日起，纳税人出租该 写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？ 分析：

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北 京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区），因此纳税人不需要预缴税款。纳税人以收取的租金按照 5%的征收率计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳 税即可。

（二）一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动 产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照 3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预 缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产适 用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。【政策解读】

本款明确了一般纳税人出租不动产适用一般计税方法的相关政策规定。

一是，此处将预征率定为 3%，比小规模纳 税人的征收率 5%小。主要考虑是，税负测算显示，增值税纳 税人适用一般计算方法出租不动产，税负较原来营业税是降 低的。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营 业税税率为 5%。为避免在不动产所在地产生多预缴的税款，因而对于纳税人适用一般计算方法出租不动产的，在不动产 所在地的预征率定为 3%，低于5%原营业税税率。二是，纳 税地点问题，前面已经讲过，出租不动产应在不动产所在地 纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不 在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地预缴税款，回 机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其 机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负 担，则纳税人不需要预缴，直接在申报期申报缴纳出租不动 产的收入，计算纳税即可。

三是，委托地税代征的出租业务 仅为“其他个人（即自然人）”出租不动产业务，除其他个 人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户出租不动产，仍在国税局预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。

四是，增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也 可以适用一般计算法，按照该条规定计算预缴税款或应纳 税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改 革前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或 者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出最有于 企业的选择。同样举例说明更为清晰： 例 3：

北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳 税人 2016 年 6 月购入河北一座写字楼用于出租。请问，自2016 年 7 月 1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税？ 如何预缴税款？ 分析：

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市 区），因此纳税 人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税 人，其出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴税 款。在此题中，增值税一般纳税人出租营改增试点后取得的 不动产，应适用一般计税方法，则应以收取的租金按照 3%的预征率计算应预缴税额，向不动产所在地，河北的国税机 关预缴税款，而后回机构所在地，按照销项税额减去进项税 额的方法计算应纳税额，向主管税务机关申报纳税。例 4：接例3，如果纳税人购买的是北京西城区一层写字楼用于出租，请问，自 2016 年 5 月 1 日起，纳税人出租 该写字楼，应如何计算纳税？如何预缴税款？ 分析：

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北 京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县（市 区），因此纳税人不需要预缴税款。增值税一般纳税人出租改革后 取得的不动产，适用一般计税方法。即应按照销项减去进项 的方法计算应纳税额，向主管国税机关申报纳税。

第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳 增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户 出租住房），按照 5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出 租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关 预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳 税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照 5%的征收 率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

其他个人出租住房，按照5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。【政策解读】

本条明确了小规模纳税人出租不动产的相关政策规定。

三是，36 号文件规定“个人出租住房，应按照 5%的征收率 减按 1.5%计算应纳税额”。个人包括个体工商户和其他个人。因此，在第一款小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租 不动产业务中，需要排除括号内的内容，即个体工商户出租 住房。接着，这款中接着明确，个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

四是，出租不动产应在 不动产所在地纳税，当单位和个体工商户出租的不动产与其 机构所在地不在同一县（市、区）的，则应在不动产所在地 预缴税款，回机构所在地申报纳税。单位和个体工商户出租 的不动产与其机构所在地在同一县（市、区）的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接申报纳税即可。

五是，前已叙及，不动产范围远大于住房。个人减按 1.5% 计算应纳税额政策仅针对“住房”，因此，在第二款规定中，分其他个人出租不动产（不含住房），和其他个人出租住房 两部分来规定。前已提到，其他个人出租不动产，由地税代 征。因此第二款中规定，其他个人出租不动产，包括住房，都向不动产所在地主管地税机关申报纳税。还是来看看例子：

例 5：北京市西城区某个体工商户 2013 年购买河南商铺 一套，一直用于出租。请问，自 2016年 5 月 1 日起，纳税 人出租该商铺，应如何计算纳税？如何预缴税款？ 分析：个体工商户机构所在地在北京西城区，不动产在 河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市 区），因 此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。纳税人为个体工商 户，不是自然人，应向不动产所在地主管国税机关预缴增值 税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以 收取的租金按照 5%的征收率计算应预缴税额，向不动产所在 地，河南的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照同 样的计税方法，向主管国税机关申报纳税。

例 6：接例 5，如果该个体工商户购买的是河南的住房 一套（住房登记在该个体工商户名下），自 2016 年 5 月 1 日起，纳税人出租该住房，应如何计算纳税？如何预缴税款？ 分析：同上，该个体工商户应以收取的租金减按照 1.5% 征收率计算应预缴税额，向不动产所在地，河南的国税机关 预缴税款，而后回机构所在地，按照同样的计税方法，向主 管国税机关申报纳税。

例 7：张三为北京市居民，2013 年购买河南商铺一套，一直用于出租。请问，自 2016 年 5 月 1 日起，张三出租该 商铺，应如何计算纳税？如何预缴税款？ 分析：《试点实施办法》明确，“其他个人出租不动产” 委托地方税务局代为征收。自然人出租不动产，应向不动产 所在地主管地税机关申报纳税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照 5%的征收率计算应 纳税额，向不动产所在地，河南的地税机关申报纳税。例 8：接例 7，如果张三购买的是河南的住房一套，自 2016 年 5 月 1 日起，张三出租该住房，应如何计算纳税？如 何预缴税款？

分析：因张三出租的是住房，个人出租住房可以按照 5% 的征收率减按1.5%计算应纳税额，因此，张三应以收取的租 金，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所 在地，河南的地税机关申报纳税。

第五条 纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在

同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直 辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预 缴税款。【政策解读】

本条明确了预缴税款的特殊规定。一是，本条中纳税人，不包括其他个人。原因是其他个人出租不动产，不需要预缴 税款，直接在不动产所在地申报纳税即可。二是，纳税人所 出租的不动产，与其机构所在地不在同一县（市、区）的，需要在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报缴纳。三 是，为减轻纳税人负担，减少办税环节，对于不动产所在地 与其机构所在地不在同一县（市、区）但在同一直辖市或计 划单列市的，可由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否 需要预缴税款。注意，只能是直辖市或计划单列市内能进行 特殊处理。

第六条 纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴 税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主 管国税机关核定的纳税期限预缴税款。【政策解读】

本条明确了出租不动产业务的纳税申报期。

预缴税款的时间，也可以由不动产所在地主管国税机关 核定。《试点实施办法》第四十七条规定，增值税的纳税期 限分别为1 日、3 日、5 日、10日、15 日、1 个月或者1 个 季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人 应纳税额的大小分别核定。以 1 个季度为纳税期限的规定适 用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用 社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按 照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以 1 个月或者1个季度为 1 个纳税期的，自期满之日起 15 日内申报纳税； 以 1 日、3 日、5 日、10日或者 15 日为1 个纳税期的，自期 满之日起 5 日内预缴税款，于次月1 日起 15日内申报纳税 并结清上月应纳税款。主管国税机关可按照该规定核定纳税 人出租不动产的纳税期限。第七条 预缴税款的计算

（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按 照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除 个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴 税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 【政策解读】 本条明确了预缴税款的计算方法。一是，本条中“纳税人”仍不包括其他个人。二是，纳税人出租不动产适用一般 计税方法计税的，适用税率为 11%，并按照3%预征率预征，因此，应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%；简易计 税方法征收率为 5%，按照 5%征收率预征，因此，应预缴税 款＝含税销售额÷（1+5%）×5%；个人出租住房，减按1.5% 计算应纳税额，因此个体工商户出租住房，应预缴税款＝含 税销售额÷（1+5%）×1.5%。此计算方法较销售不动产管理 办法中的预缴税款计算方法更为准确，主要原因是：国税部 门信息系统已经实现联网，在国税局预缴税款时，纳税人通过填写《增值税预缴税款表》，可向不动产所在地主管国税机关报告其是否属于一般纳税人，是否按照一般计税方法计 税，相关的信息、表格数据，经过信息系统开发，可以传递 到其机构所在地主管国税机关，因此可以采取更为准确的方 法计算预缴税款。举例进行计算的详细说明：

例 9：北京市西城区某纳税人（增值税一般纳税人）2013 年购买河南商铺10 套，全部用于出租。每月租金收入 20 万

元。请问，自 2016年 5 月 1 日起，纳税人出租该商铺，应 如何计算预缴税款？ 分析：纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市 区），因此纳税 人应向不动产所在地国税预缴税款。该纳税人为增值税一般 纳税人，如果纳税人选择一般计税方法，按照本条第一款的 规定，预缴税款=20÷（1+11%）×3%=0.54 万元。

如果纳税人选择简易计税方法，则按照本条第二款的规 定，预缴税款=20÷（1+5%）×5%=0.95 万元。

例10：接例 9，如果纳税人为个体工商户，购买的不是 商铺，而是河南的住房一套（住房登记在该个体工商户名 下），每月租金 3.5 万元，自2016 年 5 月 1 日起，纳税人出 租该住房，应如何计算预缴税款？

分析：同上，《试点过渡政策的规定》规定，个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。按照本条 第三款的规定，此题中，个体工商户应以收取的租金减按 1.5%征收率计算应预缴税额。预缴税款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05 万元。第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳 税款：

（一）出租住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 【政策解读】

本条对其他个人出租不动产的应纳税额计算进行了明确。一是，前已叙及，其他个人出租不动产，不需要预缴，直接在不动产所在地地税机关申报纳税。二是，《试点过渡 政策的规定》规定，个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。因此，其他个人出租不动产，应区分住 房和非住房，分别适用不同公式计算应纳税额。如果其他个 人出租的是住房，则应将租金转换为不含税价后，按 1.5%计算应纳税额；如果其他个人出租的是非住房，则应将租金转换为不含税价后，按 5%计算应纳税额。其他个人出租不动产，统一按照 5%征收率对含税价格进行换算。举例说明：

例 11：张三为北京居民，拥有北京东城区住房三套，其 将两套住房出租，每月租金合计达 3.3 万元，张三应如何计 算应纳税额？应向哪里的税务机关申报纳税？ 分析：张三为个人，个人出租不动产业务，由地方税务 部门代为征收。个人出租住房，可以依 5%的征收率减按1.5% 计算应纳税额。则按照本条的规定，应纳税款＝3.3÷（1+5%）×1.5%=0.05 万元。张三应向住房所在地的主管地税机关，即北京东城区的地税机关申报纳税 0.05 万元。例 12：接例 11，如果张三出租的不是住房，而是商铺，商铺也在北京市东城区。假设每月租金仍为 3.3 万元，张三 应如何计算应纳税额？应向哪里的税务机关申报纳税？

分析：同上，张三为个人，个人出租不动产业务，由地 方税务部门代为征收。个人出租不动产（不含住房），直接 按照 5%的征收率计算应纳税额。则按照本条的规定，应纳税 款＝3.3÷（1+5%）×5%=0.16万元。张三应向商铺所在地的 主管地税机关，即北京东城区的地税机关申报纳税 0.16万 元。

第九条 单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规

定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值 税预缴税款表》。【政策解读】

本条是对预缴税款的操作规定。

一是，本条中仅针对“单位和个体工商户”，不包括“其他个人”，因为其他个人出租 不动产，不需要预缴税款。

二是，单位和个体工商户在不动 产所在地主管国税机关预缴税款时，需要填写《增值税预缴 税款表》“预征项目和栏次”中的第三行“出租不动产”。《增 值税预缴税款表》中还需要填写纳税人名称、纳税人识别号 等信息。我们已经在税收征管信息系统中进行开发，纳税人 填报的《增值税预缴税款表》录入信息系统后，可在各地区 信息实现互换，后续可以通过纳税人识别号，统一查询纳税 人在异地出租不动产、提供建筑服务（纳税人异地提供建筑 服务，也需要预缴税款，也需要填报《增值税预缴税款表》）的详细信息，便于主管税务机关后续跟踪检查。通过《增值 税预缴税款表》，我们可以实现纳税人异地经营业务的信息 传递，全面掌握纳税人的经营信息。

第十条 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在 地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合 法有效凭证。【政策解读】

区分纳税人身份，是一般纳税人还是小规模纳税人，区 分不动产的取得时间，是改革前取得还是改革后取得，还区 分不动产是否是住房，我们分别来举几个例子，全流程分析 纳税人提供不动产经营租赁服务如何缴纳增值税。

例 13：北京海淀区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳 税人 2013 年购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为 10万元。假设该纳税人 2016 年 5 月份其他业务的增值税应纳税额为 25 万元。请问，2016 年 6 月申报期，纳税人应如何计算 5 月所属期的增值税应纳税额？应如何申报纳 税？ 分析：

（一）假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税

根据规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市 区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款，则该纳税人应 在天津国税部门预缴的税款为：

预缴税款=10÷（1+5%）×5%=0.48万元。纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额： 应纳税额=10÷（1+5%）×5%（出租业务）+25（其他业务）=25.48万元。

纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的 0.48万元，即纳税人应缴纳增值税 25 万元。

（二）假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法 计税

同上，纳税人出租与机构所在地不在同一县（市 区）的不动产，需在不动产所在地预缴税款，该纳税人应在天津 国税部门预缴的税款为： 预缴税款=10÷（1+11%）×3%=0.27 万元。

纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额： 应纳税额=10÷（1+11%）×11%（出租务）+25（其他业务）=25.99万元。

由于纳税人在 2013年购买不动产，2016 年 5 月，则没 有相应的不动产进项税额抵扣。纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.99 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的 0.27万元，即纳税人应缴纳增值税 25.72 万 元。例 14：与例 13类似，但纳税人出租的不动产为改革后 取得的不动产。北京海淀区某纳税人 2016年 5 月 1 日购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为 555 万元，取得增值税专用发票，注明增值税款 55 万元。纳税人立即将该商 铺出租，每月租金为 10 万元，自2016 年 5 月开始收取租金。

假设该纳税人 2016年 5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问，2016 年 6 月申报期，纳税人应如何计算 5 月所属期的增值税应纳税额？应如何申报纳税？ 分析：

（一）假设该纳税人为增值税一般纳税人 增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产，适用一般计税方法，其应在天津国税部门预缴税款：

预缴税款=10÷（1+11%）×3%=0.27万元。纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额： 应纳税额=10÷（1+11%）×11%（出租业务）—55×60%（购入不动产分两年抵扣，购进当月抵扣 60%）+25（其他业 务）=-7.01 万元。纳税人 5 月份的增值税留抵税额为 7.01 万元，可留待以后纳税期继续抵扣。同时，纳税人在天津预缴的 0.27 万 元税款，也可以结转下期继续抵减。

（二）假设该纳税人为增值税小规模纳税人 增值税小规模纳税人出租改革后取得的不动产，仍适用简易计税方法，其应在天津国税部门预缴税款： 预缴税款=10÷（1+5%）×5%=0.48 万元。纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额： 应纳税额=10÷（1+5%）×5%（出租业务）+25（其他业务）=25.48万元。纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的 0.48万元，即纳税人应缴纳增值税 25 万元。例 15：

张三零售店为个体工商户，位于北京市西城区，张三零售店名下拥有北京东城区住宅三套，购于 2012 年，一直用于出租。月租金 3.5 万元。2016 年 8 月，该个体工商户其他业务的销售额 4.5 万元。纳税人8 月份应如何计算纳 税？

分析：

（一）假设纳税人需要预缴税款 纳税人出租与机构所在地不在同一县（市 区）不动产，需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照 5%征收率 减按 1.5%计算应纳税额。按照规定，该个体工商户需在北京 东城区预缴税款：

预缴税款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05万元。纳税人取得东城国税部门开具的完税凭证。

该纳税人 8月份应纳税额=3.5÷（1+5%）×1.5%（出租住房）+4.5÷（1+3%）×3%（其他业务）=0.18万元。

该个体工商户应在 9 月 15 日前向主管国税机关申报8月份应纳税额 0.18万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在东城预缴的 0.05 万元，即纳税人应缴纳增值税0.13 万元。

（二）假设纳税人不需要预缴税款 假设北京市国税局决定，北京市纳税人出租北京市内的不动产，不需要预缴税款，直接在机构所在地申报纳税。则该个体工商户 9 月 15 日前直接向主管国税机关申报8 月份应纳税额 0.181万元。

该纳税人 8月份应纳税额=3.5÷（1+5%）×1.5%（出租住房）+4.5÷（1+3%）×3%（其他业务）=0.18万元。

十一条规定是关于发票的问题，由《增值税发 票开具和使用有关问题》进行解读。第十三条 纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不 动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超 过 6 个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照 《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由

主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相 关规定进行处理。【政策解读】

此条为罚则，纳税人未按照规定申报缴纳税款，需承担相应的法律责任。

第二篇：营改增问题解读

在“营改增”过程中，融资租赁业因其行业特殊性，面临诸多问题：政策是否符合行业特征、企业如何适应、是否考虑到其他相关政策和制度的配合度，等等，成为当前租赁业关注的焦点问题，也是事关行业发展的重要问题。

9月8日，在第十七届中国国际投资贸易洽谈会的融资租赁专题论坛上，国家税务总局货劳司增值税处孔庆凯，就“营改增”政策制定中对租赁行业的一些考虑进行了介绍，并表示，针对业内反映的问题，财政部、国家税务总局高度重视，在广泛了解情况、听取意见的基础上正在着手研究解决，力求使税收政策更加符合融资租赁行业的经营实际，并充分考虑售后回租的目的是融资这一本质属性。

孔庆凯从如下四个方面进行了介绍：

一、为什么融资租赁行业首先纳入了“营改增”的范围？

“营改增”之前租赁业属于营业税服务业的税目，融资租赁属于营业税金融保险业的税目，二者适用的营业税率都是5%。2009年增值税改革将机器设备纳入增值税进项抵扣范围以后，很多融资租赁企业通过各种渠道反映，由于通过融资租赁方式租入的机器设备无法取得增值税专用发票抵扣进项税额，多数承租人放弃采取融资租赁方式采购机器设备。而融资租赁企业本身作为营业税纳税人，购入设备取得的增值税专用发票也无法抵扣。

2009年增值税转型改革对融资租赁行业的发展造成了较大的影响，为了打通融资租赁行业的增值税抵扣链条，在确定首批“营改增”试点的行业时，首先将有形动产租赁业纳入“营改增”的范围，并考虑置购和租赁两种方式在税制上的平衡问题，将有形动产租赁服务适用的增值税税率确定为为17%，也就是和购进设备在进项税额上持平。实践证明这样的税制设计，在使融资租赁行业纳入“营改增”抵扣链条的同时，也降低了承租人的税收负担，达到了结构性减税的目的，在一定程度上提高了企业通过租赁来融资的积极性。

二、为什么融资租赁行业在“营改增”以后仍然保留差额征税政策？

为缓解按营业额全额计算缴纳税款而导致的重复征税现象，在营业税税制设计上陆续出台了一些差额征税的措施。2003年，考虑融资租赁行业还处于发展的起步阶段，为促进该行业的发展，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号文）明确，经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位，从事融资租赁业务的，以其向承租人收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款利息，贷款利息包括外汇借款和人民币借款利息。通过这个政策明确，对符合条件的融资租赁企业实行营业税差额征税的政策。通过对这个政策的分析，可以看出融资租赁行业实行差额征税以后，营业税的税基已远小于营业收入，也就是说营业税政策对融资租赁行业是极其优惠的。据测算，实行营业税差额征税以后，大部分融资租赁企业营业税的实际税负率低于1%，大大低于其营业税5%的名义税率和大部分营业税纳税人3%的实际税负。

“营改增”以后，因为我国增值税制度实行扣税法，也就是以购进货物或者接受加工修理修配劳务和应税服务时支付或者承担的增值税作为进项税额，符合这些条件的才能从当期的销项税额中抵扣。增值税税制本身对营业税差额征税的政策是比较排斥的，但是融资租赁行业实行“营改增”试点以后，考虑到试点工作是分行业逐步推行的，融资租赁成本中的大部分项目，比如说保险费、贷款利息等目前还属于营业税的征税范围，导致融资租赁企业进项抵扣不充分。为保证融资租赁行业纳税人试点前后税负的平衡，作为目前“营改增”政策中仅存的一项差额征税政策，财税【2013】37号文中明确，经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用（包括残值）扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。另外在37号文附件的过渡性政策中还保留了差额征税的政策，同时还研究出台了其他的许多优惠政策，对从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供的有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

三、为什么售后回租业务的承租方在“销售”环节不增收增值税和营业税？

为盘活自有资产实现融资目的，近年来部分企业开展了融资性售后回租业务，承租方将租赁物出售给经批准开展租赁业务的融资租赁的企业，再从融资租赁企业租回，租赁物本身不发生实物的转移，并且仍在承租方账上并计提折旧。为明确承租方在将租赁物销售的环节，是否应该增收增值税和营业税的问题，下发了《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），这个公告明确融资性售后回租业务中，承租方出售资产的行为不属于增值税和营业税的征收范围，不增收增值税和营业税。

制定这个政策的依据是，根据现行的增值税和营业税的条例，销售货物的行为应该交增值税，销售不动产的行为应该交营业税，这两个条例对销售的解释都是指转让货物或者是不动产的所有权。根据《民法通则》有关规定，所有权是指是所有人依法对自己的资产享受占有、使用、收益和处分的权利。融资性售后回租业务中租赁物所有权发生了实权分离，租赁物的占有权和使用权归承租方所有，收益权由承租方和出租方共同享有。承租方继续使用租赁物而获得直接收益，出租方从租赁物的租金中获得间接收益，承租方和出租方均没有完整的处分权，也就是售后回租业务与一般的销售行为有区别。

在融资性售后回租业务中，承租方销售租赁物时所有权并没有发生完全转移。因此，按照现行增值税和营业税有偿转移货物和不动产所有权的征税规定，融资性售后回租业务中租赁物的销售行为不属于现行营业税和增值税的征收范围，不增收营业税和增值税。

据了解，该公告下发后，大大促进了融资性售后回租业务的开展。目前售后回租业务已占融资租赁业务总量的70%以上。

无论“营改增”以前还是以后，作为税收政策的制定部门，已经充分考虑到融资租赁业态的特殊性，也研究出台了一些特殊政策，但是现在看来在税制层面上还需要进一步的完善。

“营改增”政策实施以后陆续收到一些从事融资租赁行业的纳税人和租赁协会的反映，主要反映以下四个方面的问题：

第一，售后回租业务当中，承租方出售货物的环节不征税，出租方作为增值税纳税人无法抵扣进项税额，税收负担上升较多。由于售后回租业务的主要利润来源为手续费和利息差，一般情况下，比重不会超过对外取得收入全额的3%，因此虽然可以享受实际税负超3%返还的政策，但实际负担的增值税很可能已经超过了实际收入，造成了售后回租业务无法盈利甚至出现亏损。

第二，部分直租业务中，由于设备登记管理、经营资质等方面的要求，包括车辆的管理、特种设备的管理等，融资租赁企业无法取得符合抵扣条件的增值税专用发票，同样存在本环节税负较重的问题。

第三，回租业务承租方中，有些并非增值税纳税人，比如个人、科研院所、教育机构、医疗机构等，导致回租环节增值税抵扣链条断裂，税负转嫁困难。

第四，融资租赁企业发行债券的利息、车辆购置税等成本项目，尚未纳入到扣除项目当中，对融资租赁公司销售额的扣除项目仍需进一步补充。

四、下一步在税制层面对融资租赁行业的考虑。

针对上述反映的问题，财政部、国家税务总局高度重视，在广泛了解情况、听取意见的基础上正在着手研究解决，力求使税收政策更加符合融资租赁行业的经营实际，并充分考虑售后回租的目的是融资这一本质属性。另外还要兼顾融资租赁与银行信贷在税制上的平衡问题，为下一步金融业“营改增”工作打好基础。

作为国际上仅次于银行信贷的第二大融资工具，融资租赁拓宽了企业的融资渠道，在支持实体经济，尤其是小微企业发展、促进企业技术改造方面正发挥着巨大作用，而且行业目前在我国还处于起步阶段，还有很大的市场空间。在目前已出台的针对该行业的税收政策基础上，在下一步“营改增”试点的推进过程当中，将跟踪了解该行业的发展状况，吸收借鉴其他国家先进经验，在税收制定的设计层面上更好地促进和服务于我。

第三篇：营改增热点解读

营改增热点解读

8月1日起,交通运输业和部分现代服务业(“1+7”行业)营改增试点从部分省市推广至全国,记者就营改增中的热点问题,采访了省财政厅厅长于国安、省国税局局长刘景溪、省地税局局长张洪军。“1+7”行业8月仍申报缴纳营业税

据介绍,营业税和增值税都是我国的主体税种,覆盖面广,收入规模大,涉及千千万万纳税人的切身利益。试点纳税人税收征管交接,是营改增试点的重中之重,也是难点所在。为确保新旧税制顺利转换,全省国税部门提前数月就开始逐户核实试点纳税人名单及信息,及时做好试点纳税人税务登记和一般纳税人资格认定等；提前做好综合征管、防伪税控等相关系统的升级完善,完成税控系统运行环境准备；搞好财税库银横向联网、发票测算核定和印制、税控器具的过渡衔接；强化纳税服务,开展试点政策培训,搞好试点纳税人实务操作辅导；模拟运行税收征管业务流程,及时稳妥处理各类紧急、突发涉税事项„„地税部门则积极摸清营业税税源底数,会同国税部门做好试点纳税人的审核认定,以及全面清理移交试点纳税人以前欠税,做好试点企业未使用完地税发票的缴销等,确保交接前后各项工作有效衔接和整体推进等。

张洪军提醒,“1+7”行业的纳税人8月份申报缴纳的税款所属期实际上是7月份的,因此还应继续在原主管地税机关申报缴纳营业税。试点实施后,营业税仍然是地方的主体税种。刘景溪说,衡量这次改革是否成功有两个关键标志,除了8月1日后试点纳税人顺利开出增值税发票外,还要关注9月1日后,试点纳税人能否顺利实现纳税申报、税款入库,“还有很多工作要做”。

“溢出效益”

促二三产业融合发展

营改增是继分税制改革之后最受瞩目的重大税制改革之一。于国安表示,实施营改增,有利于减轻我省试点纳税人负担。从前期试点省份情况看,超过90%的试点纳税人税负下降,其中小规模纳税人平均降幅达40%,成为此次改革的最大受益者。至于少数企业出现税负增加的情况,多与试点行业进项抵扣范围过窄有关。随着试点范围的进一步扩大,这一问题会逐步得到解决。我省纳入试点的中小企业会普遍减负,尤其是小微企业,受益受惠会更加明显；同时,对现有增值税一般纳税人来讲,也会从购买试点纳税人服务当中,获得相应的增值税抵扣空间。

于国安认为,实施营改增,有利于我省转方式、调结构。当前,我省经济正处在转型升级、加快发展的重要阶段。与北京、上海、广东等省市相比,我省服务业特别是现代服务业的发展仍有较大差距。对科技研发、信息技术、文化创意等现代服务业进行营改增,可以减轻企业税负,拓展业务领域,大大增强服务业的竞争力,加快构建山东特色的服务业体系。通过营改增,还将打通二三产业的增值税抵扣链条,可以给制造业带来明显的“溢出效益”,降低制造成本,鼓励科技创新,推动主辅分离,促进二三产业融合发展。

除了根据企业所处行业、规模等重新划定税率外,符合条件的国际运输服务、向境外提供的研发和设计服务将适用零税率,向境外提供的其他服务免税；试点纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策,调整为增值税免税或即征即退。这有利于扩大服务贸易出口规模,增强企业参与全球资源配置的能力,提高我省开放型经济水平。营改增后收入归属不变为什么要将以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税?于国安分析,1994年的财税体制改革,形成了增值税主要对货物征收、营业税主要对服务征收以及消费税对部分货物进行调节的流转税制度。这一制度在有效组织收入、促进经济发展等方面发挥了重要作用,但随着市场经济的快速发展和社会分工的日益细化,营业税和增值税两种税制并行、抵扣链条不完整

带来的重复征税问题越来越突出。

增值税具有“环环抵扣、增值征税”的特点,改革在全国、全部行业一次性推开固然很好,但营改增复杂性强、影响面广,一次性全面推开风险太大；采取局部地区、局部行业先行试点,再加速推进、全面铺开的方式更为稳妥。

于国安介绍,原归属试点地区的营业税收入,改征增值税后收入仍归属试点地区。同时,根据全国试点的新形势,还将调整和完善部分现行税收政策。

随着营改增的不断扩容,作为地方主体税种的营业税,最终将被增值税取代。中央与地方收入如何划分、地方缺少主体税种等问题会更加突出。于国安介绍,中央已明确提出,要加快财税体制改革,健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制,合理界定中央与地方的事权和支出责任,调整中央和地方的收入划分,理顺中央与地方的分配关系。

营改增应税服务范围

交通运输业 陆路运输服务 公路运输

缆车运输

索道运输

其他陆路运输

水路运输服务 水路运输服务

航空运输服务 航空运输服务

管道运输服务 管道运输服务

部分现代服务业 研发和技术服务 研发服务

技术转让服务

技术咨询服务

合同能源管理服务

工程勘察勘探服务

信息技术服务 软件服务

电路设计及测试服务

信息系统服务

业务流程管理服务

文化创意服务 设计服务

商标和著作权转让服务

知识产权服务

广告服务

会议展览服务

物流辅助服务 航空服务

港口码头服务

货运客运场站服务

打捞救助服务

货物运输代理服务

代理报关服务

仓储服务

装卸搬运服务

有形动产租赁服务 有形动产融资租赁

有形动产经营性租赁

鉴证咨询服务 认证服务

鉴证服务

咨询服务

广播影视服务 广播影视节目(作品)的制作服务 广播影视节目(作品)的发行服务

广播影视节目(作品)的播映(放映)服务

第四篇：融资租赁营改增政策适用解读

营改增政策适用解读

作者：屈延凯

2012-09-11 来源：原创

《财政部 国家税务总局负责人就营业税改征增值税试点答记者问》

摘录

营改增是一项重要的结构性减税措施。根据规范税制、合理负担的原则，通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。

改革试点的主要内容是，在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增设11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%的税率，研发和技术服务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用6%的税率；

试点纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策，调整为增值税免税或即征即退；

现行增值税一般纳税人向试点纳税人购买服务，可抵扣进项税额；试点纳税人原适用的营业税差额征税政策，试点期间可以延续；

原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后仍归属试点地区。

试点纳税人在非试点地区从事经营活动就地缴纳营业税的，允许其在计算增值税时予以抵减。

《营业税改征增值税试点方案》摘录

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。

建立健全有利于科学发展的税收制度，促进经济结构调整，支持现代服务业发展。

（二）基本原则。

2.规范税制、合理负担。在保证增值税规范运行的前提下，根据财政承受能力和不同行业发展特点，合理设置税制要素，改革试点行业总体税负不增加或略有下降，基本消除重复征税。

二、改革试点的主要内容

（二）改革试点的主要税制安排。

1．税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。

2．计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。

3．计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除。

（三）改革试点期间过渡性政策安排。

1．税收收入归属。试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。

3．跨地区税种协调。试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳营业税。

4．增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。

附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》摘录

第二章 应税服务

第八条 应税服务，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

第三章 税率和征收率

第十二条 增值税税率：

（一）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

（二）提供交通运输业服务，税率为11%。

（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。

（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零。

第三节简易计税方法

第三十条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率

（五）有形动产租赁服务。

有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。

2.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。

光租业务，是指远洋运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

附件2：交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定

(三)销售额。

1．试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。

2．试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税或营业税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。

（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

（4）国家税务总局规定的其他凭证。

附件3《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》摘录

（四）经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

营改增文件解读要点

一、明确营改增的立法目的：

改革试点行业总体税负不增加或略有下降，基本消除重复征税。

二、明确营改增试点的范围：

试点行业是：4+6+1

四大运输业：

交通运输业（海陆空和管道），铁路和航天除外

六个现代服务业：

研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

其中：有形动产租赁服务，是税务总局部根据租赁业发展的现状，对有形动产租赁服务中的创新交易形式做出的新定义和界定，并列为现代服务业。应税服务的交易行为分为融资租赁、经营性租赁

一个金融保险业：

三类经主管部门批准的融资租赁公司从事的有形动产租赁服务和经主管部门门批准的信息技术服务中的金融支付服务。

三类融资租赁公司和金融支付服务是金融保险业

三、销售额的确定:

试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照《试点实施办法》缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。

试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税或营业税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。

三类公司原适用的营业税差额征税政策可以延续；融资租赁公司销售额的确定方法仍按2003年财税字16号文的规定办理。差额即为销售额。

四、即征即退及计征方法

经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。试点纳税人通过融资租赁公司采用融资租赁方式取得动产，承租人分别从供应商和融资租赁公司取得应税货物和应税服务的增值税票。如果两个附加按17%不税率征收，税负加重部分不能即增即退，增值税部分即增即退计入收入缴纳所得税，融资租赁公司的的实际税负能与原来持平就不错了。

五、对传统租赁服务是重大利好

文件所指的有形动产租赁服务中的有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁，是税务部门对三类公司以外的其他单位做的有形动产租赁服务的分类新定义及计征办法。此次营改增对动产租赁服务公司是重大利好，融资租赁公司应转抓住这一机遇为传统的设备租赁公司实现规模采购，连锁化经营提供融资租赁服务。

第五篇：房屋租赁合同(营改增范本)

房屋租赁合同

房屋租赁合同

合同编号：

出租方（以下简称甲方）: 纳税人识别号： 开户行： 帐号： 地址： 联系电话：

甲方属于增值税一般纳税人/小规模纳税人。承租方（以下简称乙方）: 纳税人识别号： 开户行： 帐号： 地址： 联系电话； 证件类型及编号：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

（一）房屋坐落于（具体地址）： 建筑面积平方米。

（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有

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权证书编号： 或租赁、买卖合同编号（名称）： 或房屋来源证明文件名称：，房屋所有权人（□公有住房承租人、□购房人）姓名或名称：，房屋（□是/ □否）已设定了抵押。

第二条 租赁用途 租

赁

房

屋

用于。

第三条 租赁期限

（一）房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日，共计 年或 个月。甲方应于 年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。

（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出（□书面/ □口头）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金

（一）租金（不含税）标准： 元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金（不含税）总计：人民币 元整（¥：）；增值税 元（大写： 元人民币）。

支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押付 元。租金支付日期：乙方收到甲方开具的符合国家法律法规和标准的增值税发票（专用发票/普通发票）后 日内，向甲方支付租金。

（二）押金：人民币 元整（¥：）租赁期满或

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合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后，剩余部分应如数返还乙方。

第五条 其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中，由甲方承担； 由乙方承担：（1）水费、（2）电费、（3）电话费、（4）电视收视费、（5）供暖费、（6）燃气费、（7）物业管理费、（8）房屋租赁税费、（9）卫生费、（10）上网费、（11）车位费、（12）室内设施维修费、（13）费用（如无，则注明“无”）。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的缴费凭据向乙方返还相应费用或折抵乙方应当支付的租金。

第六条 房屋维护及维修

（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。•

（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：

1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第七条 转租

经甲方同意，乙方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。

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第八条 合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同： 1.迟延交付房屋达 日的。

2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：

1.不按照约定支付租金达 月的。2.擅自改变房屋用途的。

3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。• 5.擅自将房屋转租给第三人的。

6.。

（五）出现下列情况的，其他法定的合同解除情形。第九条 违约责任

（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前 日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。

（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

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（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按 标准支付违约金。

第十条 合同争议的解决办法

甲乙双方在履行合同时发生争议的，应协商解决。协商不成的，选择以下第 种方式：①提交 法院进行诉讼；②由 仲裁机构进行仲裁。（提示：管辖条款由法律事务部门根据合同实际情况确定一种。无论诉讼还是仲裁解决，均应选择与甲方最密切联系的法院或者仲裁机构。如选择仲裁方式，机构名称必须准确，符合仲裁法的有关规定。）

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向乙方法人工商住所地有管辖权的铁路运输法院起诉。

第十一条 其他约定事项

(一)甲方须在开具发票之日起10个工作日内将增值税发票送达至乙方，乙方签收发票的日期为发票的送达日期。甲方开具的增值税发票不合格的，应在接到乙方要求后的10个工作日内凭乙方退还的原不合格增值税发票的原件，重新开具合格的增值税发票并送达至乙方，甲方自行承担相关费用。

(二)甲方不开具增值税发票（专用发票/普通发票）或开具增值税发票不合格的，乙方有权迟延支付应付款项直至甲方开具合格票据之日且不承担任何违约责任，且甲方的各项合同义务仍应按合同约定履行。

(三)甲方汇总开具增值税发票（专用发票/普通发票）的，应同时提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。

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(四)甲方开具的增值税发票（专用发票/普通发票）在送达乙方后如发生丢失、灭失或被盗，甲方应按照税法规定和乙方的要求及时向乙方提供丢失发票的存根联复印件，以及甲方所在地主管税务机关开具的《丢失增值税发票（专用发票/普通发票）已报税证明单》，积极协助乙方在税法规定期限内办理有关的进项税额的认证申办手续，如因甲方拒绝履行配合义务，造成乙方经济损失的，应由甲方承担。

(五)甲方保证所开具的增值税发票（专用发票/普通发票）是甲方向其主管税务机关领购或由税务机关代开，并承诺其增值税发票开具的形式与内容均合法、有效、完整、准确。由于甲方未按税法规定开具增值税发票，或增值税发票开具不真实、不合格而引起的一切责任和损失，由甲方承担。因此导致乙方的损失，甲方应当赔偿损失，且不免除其开具合法发票的义务。

(六)由于乙方取得甲方开具的增值税发票（专用发票/普通发票）不能认证抵扣进项税金的，乙方有权暂不支付不能抵扣税金款项。认证抵扣税金后被税务机关以“比对不符”或失控发票等事由追缴税款，给乙方造成经济损失的，甲方应当赔偿损失。

（七）在本合同发生变更涉及增值税专用发票记载项目发生变化时，如果乙方取得增值税专用发票尚未认证抵扣,甲方应于专用发票认证期限内办理红字增值税专用发票开具申请，并重新开具增值税专用发票。如果原增值税专用发票已经抵扣，甲方就合同增加的金额补开增值税专用发票，就减少的金额乙方负责办理红字增值税专用发票开具申请，甲方开具红字增值税专用发票。

(八)合同双方同主体相关信息发生变更，应提前10日以书面通知另一方。如一方未按本合同规定通知而使另一方遭受损失的，应予以赔偿。

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第十二条 合同份数

本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式 份，其中甲方执 份，乙方执 份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租人（甲方）签章：

承租人（乙方）签章：

委托代理人： 委托代理人： 联系方式： 联系方式：

年 月 日 年 月 日

正文”）

（提示：如签约栏单独成页或空白留存，请标注“此页无正文”或“以下无第 7 页/ 共7页