第一篇：营改增后房屋出租如何征税(租赁税)
随着营改增相关政策陆续落地，房屋出租如何缴税，成为越来越多纳税人及财务人员关心话题。营改增后房屋出租整体税负增加还是减少，本文将房屋出租如何缴税做一个总结：
第一类：个人出租房屋计算办法
一、房屋性质为住宅用房
房屋性质如果为住宅，纳税人计算税款时，增值税按照月租金收入划分为三个档次：
（一）月租金（不含税）30000以下： 1.增值税：免征；
2.城市维护建设税：免征；
3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；
5.房产税：减按4%的税率计算； 6.个人所得税：减按10%的税率计算。
（二）月租金（不含税）30000-100000元 1.增值税：减按1.5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%； 3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；
5.房产税：减按4%的税率计算； 6.个人所得税：减按10%的税率计算。
（三）月租金（不含税）100000元以上： 1.增值税：减按1.5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%； 3.教育费附加及地方教育费附加：增值税*5%； 4.水利基金：按照各地规定的税率计算； 5.房产税：减按*4%的税率计算； 6.个人所得税：减按10%的税率计算。
二、房屋性质为非住房
（一）月租金收入（不含税）30000元以下：
1.增值税：免征；
2.城市维护建设税：免征；
3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；
5.印花税：按照0.1%税率计算； 6.房产税：按照12%税率计算； 7.个人所得税：按照20%税率计算。
（二）月租金收入（不含税）30000元-10000元以下： 1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%； 3.教育费附加及地方教育费附加：免征； 4.水利基金：免征；
5.印花税：按照0.1%税率计算； 6.房产税：按照12%的税率计算； 7.个人所得税：按20%的税率计算。
（三）月租金（不含税）100000元以上： 1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市维护建设税：增值税*7%
3.教育费附加及地方教育费附加：增值税*5% 4.水利基金：按照各地规定的税率计算； 5.印花税：按照0.1%的税率计算； 6.房产税：按照12%的税率计算； 7.个人所得税：按20%的税率计算。
第二类：公司出租房屋计算办法
一、公司为一般纳税人
（一）项目开工时间为2016年4月30日前，计税办法选择简易征收
1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市建设维护费：增值税*7% 3.教育费附加：增值税*3% 4.地方教育费附加：增值税*2%
5.水利基金：按照各地规定的税率计算； 6.印花税：按照0.1%的税率计算； 7.房产税：按照12%的税率计算；
8.企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。
（二）项目开工时间为2016年5月1日后，选择一般计税
1.增值税：按照11%的税率计算； 2.城市建设维护费：增值税*7% 3.教育费附加：增值税*3% 4.地方教育费附加：增值税*2%
5.水利基金：按照各地规定的税率计算； 6.印花税：按照0.1%的税率计算； 7.房产税：按照12%的税率计算；
8.企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。
二、小规模纳税人
对开工日期无限定，选择简易计税
1.增值税：按照5%的税率计算； 2.城市建设维护费：增值税*7% 3.教育费附加：增值税*3% 4.地方教育费附加：增值税*2%
5.水利基金：按照各地规定的税率计算； 6.印花税：按照0.1%的税率计算； 7.房产税：按照12%的税率计算；
8.企业所得税：租金收入并入当期应纳税所得额计算。
以上是营改增后房屋出租征税详解，整体来看，无论个人或者企业房屋出租税负都不同程度降低，纳税人应把握运用好优惠政策，正确处理房屋出租涉税工作。
第二篇：营改增后材料税抵扣
营改增以后，材料费的抵扣需要注意什么？
导语
建筑企业如何抵扣增值税？先看下面的公式： 增值税=销项税-进项税
（销项税=工程结算*11%，进项税=各类成本*对应的税率）
营改增以后，施工企业交多少增值税，不是取决于你的产值，而是取决于你能够抵扣多少。
营改增以后，只要你的合同签订，增值税销项税就确定了。进项税的确定，要看施工企业拿到的增值税进项发票能不能抵扣。
不过，增值税普通发票的情况比较简单，但增值税专用发票如果不符合国家相关要求，就不能拿来抵扣的。那么，营改增以后，材料费的抵扣要注意些什么呢？
一、营改增后，工程成本不能随意改动
营改增之前，有的建筑公司要么把人工费变成材料费，要么把材料费变成人工费。营改增以后，这个比例不能随意改变，否则就是虚开发票。
因此，营改增以后，必须要把“虚开增值税专用发票”作为一项重要的任务来抓。虚开发票，如果被税务机关查到，是要受刑事处罚的。
实践当中，像房开公司，会有很多施工公司让你多开建安发票给他，因为多开建安发票，施工企业可以少交土地增值税。营改增以后，这种操作绝对不能进行，是犯罪行为。
二、常见可抵扣的进项
（一）电话费：
可以抵扣11%，只限于公司座机电话费，手机费不允许抵扣进项税（手机是实名制的，属于个人，因此不能抵扣）。
（二）材料费： 可以抵扣17%，但不是所有材料都可以抵扣17%。
按照国家法律的规定：没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、劳保用品、办公用品的增值税专用发票，不可以抵扣增值税进项税。
1、索取材料费增值税发票注意以下几点
索取材料费的增值税发票时，必须遵从一下几点：
（1）从供应商处买材料，一定要索取对方开具的销售清单。
一般来说，购买的品种会比较多，因此必须是材料供应商从税控机里面开出销售清单，盖上发票专用章，否则不能抵扣增值税进项税。
这一点，一定要写进采购合同。在采购合同里面要明确，对方如果汇总开票，有义务提供加盖发票专用章的销售清单。（2）采用定点采购制度，定期结算，定期开票
劳保用品、办公用品，一般是很难拿到增值税发票的。营改增以后，公司应该推行定点采购制度。通过定期结算，定期开票，这样才能拿到增值税专票用来抵扣进项税。✦ 题外话：
建筑企业，营改增以后，应该多做工作服（一季度做2套，1年8套）。可以说，工作服是最省钱的，一来可以抵扣17%的增值税，又可以抵扣25%的所得税，又不用交个人所得税，实在是一箭三雕。
但是，不能通过购买的方式进行。直接购买工作服的费用，叫做职工福利费，不能抵扣进项税，而且要扣缴个人所得税。
根据国家税务总局2011年公告第34号文件第2条规定，工作服必须跟具有一般纳税人资格的服装厂签订工作服的订做合同。必须在合同中约定：（1）在工作服的某一部位，一定要有该公司的标识或标记；（2）工作服货款的支付，必须公对公账户进行，不能现金支付。符合以上条件，开具的发票才可以抵扣17%。
2、选择一般纳税人的材料商更合算
营改增以后，企业采购时一定要索取增值税专用发票。
从采购价格来讲，一般纳税人的材料商肯定会比小规模纳税人（个体户）的材料商价格更高。
但是，对于建筑企业而言，获得增值税专票后，可以抵扣17%的增值税进项税，又可以抵扣25%的企业所得税，合计可以抵扣42%的税金。因此，营改增以后，选择一般纳税人的材料商更合算。✦ 举例：有2个供应商A、B A（一般纳税人）：报价11万7000元 B（小规模纳税人）：报价11万。
从A处买，采购成本是10万（11.7万=10万+10万*17%）从B处买，采购成本是11万。
从A处买，采购成本少1万，相当于未来利润多一万，多缴企业所得税2500元。实际上，未来交税时就少交17000-2500-7000=7500元，实际相当于公司多盈利7500元。
从B处买，采购成本多1万，也就是未来利润少一万，少缴企业所得税2500元。但是，没有增值税专票抵扣，相当于多缴增值税1.7万，总计未来公司多付资金流7500元。
因此，从一般纳税人A处买更合算。
3、特定材料的开票要求
材料部分，像砂石料、商品混凝土，只能抵扣3个税点。因为砂石料和商品混凝土的销售商，可以选择开3%的增值税专票，也可以开3%的增值税普票。营改增以后，砂石厂、混凝土公司一定选择简易计税的，所以一定要在采购合同中写清楚，要求对方提供3%的增值税专用发票。
中国的税法，对简易计税不能开专票的规定做了列举，因此并不是简易计税都不能开专票。当具备以下条件：
材料是砂土石料、自来水、商品混凝土，采用清包工或甲供材合同的老项目，房开企业选择简易计税时，可以开3%的增值税专用发票。
因此，采购合同中，一定要特别注明“材料供应商开具3%的增值税专票”。税法中明确列出的，简易计税开增值税普票的情况：
（1）小规模纳税人和个体工商户，可以到税务机关申请代开增值税专用发票，只能抵扣3%。个人只能到税务机关申请代开增值税普通发票。所以，从个人那里买砂石料或租赁设备，只能代开增值税普通发票。（2）据财税2008第170号和财税2009第9号等文件规定：
✦ 适用按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票；
✦ 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得有税务机关代开增值税专用发票；
✦ 纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得开具或代开增值税专用发票。
第三篇：营改增差额征税全攻略
营改增差额征税全攻略
2016年（福建）
第一部分 差额征税的政策
1、金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计。
金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
金融商品转让，不得开具增值税专用发票。
2、经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。
3、融资租赁和融资性售后回租业务。
（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。
（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。
继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。
试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
（4）经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行。
4、航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。
5、试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税人）提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。
6、试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
7、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
简易计税方法包括：
（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
（3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
跨县市区提供建筑服务的
（1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
8、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
9、销售不动产
（1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（2）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（3）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（4）其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（5）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
第二部分 差额征税的税收管理
试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
（5）国家税务总局规定的其他凭证。
纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
第四篇：营改增后的差额征税政策小结
2016年5月1日开始，全国范围开始了全行业营改增试点，为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局对部分行业或某些业务，规定了可以实行差额征税政策。具体有：
1.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
（1）小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
（2）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程和房地产老项目，是指：
①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
③未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述（1）、（2）计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
4.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴增值税，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。
5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。
6.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地的主管国税机关进行纳税申报。
7.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关进行纳税申报。
8.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5% 的征收率向不动产所在地的主管地税机关申报缴纳增值税。
9.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
10.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
11.中国证券登记结算公司的销售额，不包括以下资金项目：按规定提取的证券结算风险基金；代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息；结算过程中代收代付的资金交收违约罚息。
12.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
13.纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
14.融资租赁和融资性售后回租业务
（1）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
（2）经批准经人民银行、银监会或者商务部从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。
（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
（4）经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行。
15.航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。
16.一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。
17.中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国电信集团公司及其成员单位通过手机短信公益特服号为公益性机构接受捐款，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给公益性机构捐款后的余额为销售额。其接受的捐款，不得开具增值税专用发票。
18.劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务为劳务派遣服务。
（1）一般纳税人提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
（2）小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
19.纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。
20.纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
杭州国税解答全面营改增差额征税政策的12个问题
2017-04-27 14:56 来源：
我要纠错 | 打印 | 大 | 中 | 小
分享到：
自营改增试点全面推行以来，按照党中央、国务院确保所有行业税负只减不增的要求，财政部、国家税务总局对于营业税原有的大部分税收优惠政策采取了“平移模式”，基本延续了原营业税的优惠政策。与前几次营改增扩围相比，此次全面扩围中适用差额征税的情况显著增多，内容也更为复杂。为帮助纳税人准确掌握差额征税相关政策，本期专刊专门对此次全面推行营改增试点中适用差额征税的有关政策内容进行梳理、汇总，供大家学习参考。
全面营改增差额征税政策指南
一、问:什么是营改增差额征税？
答：营改增差额征税是指营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额的征税方法。
二、问：全面营改增后，纳税人发生哪些特定应税服务可以选择差额征税？ 答：全面营改增后，截至2016年12月31日，可以选择差额征税的应税服务新增项目如下：
1、金融商品转让；
2、经纪代理服务；
3、旅游服务；
4、适用简易计税方法的建筑服务；
5、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）；
6、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产；
7、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）；
8、中国证券登记结算公司允许扣除的资金项目；
9、劳务派遣服务；
10、人力资源外包服务；
11、安全保护服务；
12、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权；
13、不动产融资租赁服务；
14、不动产融资性售后回租服务；
15、提供物业管理服务的纳税人，向服务方收取的自来水水费；
16、签证代理服务；
17、纳税人代理进口按规定免征进口增值税的货物；
18、教育部考试中心及其直属单位为境外单位在境内开展考试项目。
三、问：纳税人发生营改增差额征税的应税服务，其计税销售额应如何计算？ 答：纳税人如发生上述需实行差额征税的增值税应税服务，应按以下方式计算应税销售额：
一般纳税人：计税销售额=（取得的全部含税价款和价外费用－支付给其他单位或个人的含税价款）÷（1+对应征税应税服务适用的增值税税率或征收率）。
小规模纳税人：计税销售额=（取得的全部含税价款和价外费用－支付给其他单位或个人的含税价款）÷（1+征收率）。
四、问：选择营改增差额征税的纳税人，可凭哪些有效凭证进行差额扣除？ 答：差额扣除应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证，否则不得扣除。所谓有效凭证指的是：
1、支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证；
2、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
3、缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证；
4、扣除的政府性基金、行政事业收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证；
5、国家税务总局规定的其他凭证。
五、问：纳税人在全面推行营改增试点前发生的应税行为，按国家有关规定应实行差额征收营业税的，该怎样处理？
答：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
六、问：发生适用于差额征税政策的应税服务时，企业应如何开具发票？
答：根据文件《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局〔2016〕23号）第四条第（二）款规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他项目混开。
所有差额征税业务开具增值税普通发票时，应全额开具。
七、问：实行营改增差额征税项目的纳税人，在哪些情形下不得开具增值税专用发票？ 答：根据财税〔2016〕36号文附件2的相关规定，以下差额征税项目不得全额开具增值税专用发票：
1、金融商品转让；
2、经纪代理服务，向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费；
3、提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金；
4、向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的费用（如：交通费、住宿费、餐饮费、签证费、门票费等）。
八、问：全面推行营改增后，常见的差额征税项目应如何计算销售额？ 答：
1、金融商品转让
纳税人转让金融商品，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。
2、经纪代理服务
以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业型收费后的余额为销售额。
3、旅游服务
纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
4、适用简易计税方法的建筑服务
纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
（1）小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
（2）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
5、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
6、适用简易计税方法的不动产（不含自建）转让（包括一般纳税人、小规模纳税人、自然人）
以收取的全部价款和价外费用，扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价。
7、中国证券登记结算公司允许扣除的资金项目
该类项目的销售额不包括按规定提取的证券结算风险基金。
8、劳务派遣服务
劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。
一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
9、人力资源外包服务
纳税人提供人力资源外包服务，可以按照《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）的有关规定，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。
向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
10、安全保护服务
根据财税〔2016〕68号《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》的相关规定，纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额。
11、纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权
以收取的全部价款和价外费用，扣除该项土地使用权购置原价或者取得时的作价后的余额为销售额。
12、不动产融资租赁服务
以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。
13、不动产融资性售后回租服务
以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
14、提供物业管理服务的纳税人，向服务方收取的自来水水费
根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54公告）的规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。
15、教育部考试中心及其直属单位为境外单位在境内开展考试项目
教育部考试中心及其直属单位应以取得的考试费收入扣除支付给境外单位考试费后的余额为销售额，按提供“教育辅助服务”缴纳增值税。
16、纳税人提供签证代理服务
以取得的全部价款和价外费用，扣除向服务接受方收取并代为支付给外交部和外国驻华使（领）馆的签证费、认证费后的余额为销售额。向服务接受方收取并代为支付的签证费、认证费，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。
17、纳税人代理进口按规定免征进口增值税的货物
其销售额不包括向委托方收取并代为支付的货款。向委托方收取并代为支付的款项，不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票。
九、问：选择差额征税的小规模纳税人是否能够享受小微企业税收优惠？
答：根据《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局2016年第26号公告）的规定，适用差额征收政策的增值税小规模纳税人。以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。
十、问：选择差额征税的小规模纳税人是否适用增值税一般纳税人资格登记标准？ 答：按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税行为营业额按未扣除之前的营业额计算。试点实施前，试点纳税人偶然发生的转让不动产的营业额，不计入应税行为年应税销售额。小规模纳税人提供应税服务年应税销售额在500万元（含本数）的，应该登记为一般纳税人。
十一、问：甲旅游服务公司为一般纳税人，2017年2月共计收到旅游服务费金额为506万元，已开具增值税普通发票，支付给提供旅游服务的单位住宿费、餐饮费、交通费、门票费等共计400万元，本月增值税申报表如何填写？
答：本月应纳税额=（506-400）/（1+6%）*6%=6（万元）
附表一第5行第3列（开具普通发票的销售额）处，填入不含税销售额506/（1+6%）=500(万)；
附表三第3行第1列，填入含税销售额506万，第3列“本期发生额”填入支付给提供旅游服务单位的费用金额，合计400万，第5列“本期实际扣除金额”填入400万；
附表一第5行第12列“应税服务扣除项目本期实际扣除金额”处填入扣除金额400万。
十二、问：某小规模纳税人从事有价证券买卖业务，2016年10-12月买入有价证券共计支付6万元，卖出有价证券共取得含税收入12万元，当季度申报表如何填写？
答：本季度应纳税额=（12-6）/（1+3%）*3%=0.17（万元）；
提供应税服务选择差额征税的小规模纳税人需要填写《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》，同时填写《服务、不动产和无形资产扣除项目清单》，填入含税扣除金额；金融商品买卖适用3%征收率；
第2栏“本期发生额”填入可扣除的买入价6万； 第5栏“全部含税收入”填入卖出价12万； 第6栏“本期扣除额”填入可扣除的买入价6万； 第8栏“不含税销售额”填入5.83万；
主表上将5.83万元填入“服务、不动产和无形资产”列对应的第一行，对应第15行本期应纳税额为0.17万元；
由于差额扣除前的季度累计销售额已经大于9万，因此不得享受小微企业增值税税收优惠，按3%征收率计算应纳税额。
第五篇：营改增差额征税提醒和会计处理
营改增差额征税提醒和会计处理
一、税务提醒
（一）营改增后享受增值税“销售额差额征税”政策规定 财税（2013）37号文件，附件2《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：
(四)销售额。
经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用（包括残值）扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。
试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
1.支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。2.缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
4.国家税务总局规定的其他凭证。
（二）实务提醒 1.从上面文件可以看出，只有上面规定的范围才能增值税差额征税，必须同时满足以下两个条件：
（1）纳税人—— 经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人
（2）从事业务——提供有形动产融资租赁服务 2.实务操作形式要求——有效凭证
满足了上述条件，才有可能按照“有效凭证”规定要求；没有差额的业务，也就没有“有效凭证”规定要求。
二、差额会计处理
——很多教材和文章（包括国税官方的、公开出版的）的实务例子大部分有点问题，都举了一些其他已经取消差额政策的行业（交通运输业、广告代理业等）。
（一）一般纳税人差额征税的会计处理
一般纳税人提供有形动产融资租赁行业支付的由出租方承担的有形动产的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额；同时，“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。
企业接受该应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
【例1】A 企业2013 年12 月17 日，取得融资租赁业务支付的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费开具的各种合法有效凭证，金额10 万元。
应纳税额=100000/（1+17%）×17％= 14529.91 借：主营业务成本 85470.09
应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）14529.91 贷：银行存款 100000
对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主
营业务成本”等科目。
【例2】接【例1】若A 企业对扣减销售额而减少的销项税额采取期末一次性进行账务处理，则会计处理如下：
（1）支付款项时： 借：主营业务成本 100000 贷：银行存款 100000（2）期末结转税款时：
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）14529.91 贷：主营业务成本 14529.91
（二）小规模纳税人差额征税的会计处理
小规模纳税人提供提供有形动产融资租赁行业支付的由出租方承担的有形动产的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费，按规定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。
企业接受该应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
【案例3】假设A 企业为小规模纳税人，A 企业2013 年12 月17 日，取得融资租赁业务支付的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费开具的各种合法有效凭证，金额10 万元。
应纳税额=100000/（1+3%）×3％= 2912.62 借：主营业务成本 97087.38
应交税费——应交增值税 2912.62 贷：银行存款 100000
对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。【案例4】接【案例3】若A 企业对扣减销售额而减少的销项税额采取期末一次性进行账务处理，则会计处理如下：
（1）支付款项时：
借：主营业务成本 2912.62 贷：银行存款 2912.62（2）期末结转税款时：
借：应交税费——应交增值税 2912.62 贷：主营业务成本 2912.62
点击咨询 