87号文后棚改项目的融资方式浅析

第一篇：87号文后棚改项目的融资方式浅析

87号文后棚改项目的融资方式浅析

2014年新预算法和43号文推出以来，地方政府融资平台的传统融资渠道受到较大限制，只有政府购买服务和PPP项目才被金融机构认可。由于PPP项目期限长、流程繁琐，政府购买服务项目受到银行等金融机构的广泛欢迎，但另一方面，地方政府融资平台为了获得融资，将很多项目违规包装成政府购买服务项目。0基础0限制修一年本科！

广告 2017年以来，《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（50号文）和《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预(2017]87号）相继出台，重申了地方政府不得利用PPP、政府投资基金等方式违法违规变相举债，对政府融资平台项目融资空间进一步缩窄。本文拟就棚改项目分析87号文后对其融资方式的影响。

一、棚改项目是否不能作为政府购买服务的项目《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预(2017]87号）第二条对政府购买服务的禁止范围做了明确的规定：“不得将原材料、燃料、设备、产品等货物，以及建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等建设工程作为政府购买服务项目。”并且还规定“严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。”

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对于棚改项目而言，其整体工作包括棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，那么是否可以认为棚改项目包括了“建设工程”，就不能作为政府购买服务的对象呢？笔者认为，棚改项目并被87号文所禁止，原因如下：首先，国务院发布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发(2015)37号）有明确规定：推动政府购买棚改服务。37号文为国务院发布的文件，而87号文为财政部发布的文件，国务院文件法律效力高于财政部，因此，37号文所支持的并不会被87号文所禁止。其次，87号文对政府购买服务的相关概念均引用自《中华人民共和国政府采购法》，该办法将政府采购的项目分为货物、工程、服务三类，其中货物、工程为87号文所禁止，而“除货物和工程以外的其他政府采购对象”的“服务”并不被87号文禁止。棚户区改造指的是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。37号文规定“政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。”棚改项目所包括的征地拆迁服务、安置住房筹集、公益性基础设施建设为一个整体，拆开任何一个单独来说都不能算是棚改。因此，棚改是包括上述三项工作的综合服务，而不是简单的“工程+服务”，棚改本身是一项服务，不被87号文禁止。再次，87号文在第三条规定，“政府购买服务要坚持先有预算、后购买服务，所需资金应当在既有年度预算中统筹考虑。年度预算未安排资金的，不得实施政府购买服务。政府购买服务期限应严格限定在年度预算和中期财政规划期限内。”而棚改项目金额较大，年度预算和中期财政规划期限（三年），是无法覆盖该棚改项目采购金额的，既然87号文规定“党中央、国务院统一部署的棚户区改造、易地扶贫搬迁工作中涉及的政府购买服务事项，按照相关规定执行”，将棚改项目预算作为例外情况处理，说明，87号文本身也是认可将棚改作为政府购买服务范围的。

二、87号文后棚改项目的融资方式

（一）政府购买服务项下的融资87号文明确严禁将金融机构、融资租赁公司等非金融机构提供的融资行为纳入政府购买服务范围。但是，政府购买服务项目的承接方，在签订政府购买服务合同之后，再以政府支付的款项作为还款来源向银行等金融机构融资，融资主体为政府购买服务的承接主体，而非政府，这种方式仍然是合规的。我们需要关注的重点是政府购买服务本身的合规性，主要注意以下几点：

1、政府购买服务项目是否在《政府购买服务指导性目录》中；

2、承接主体的方式和程序是否符合法律规定；

3、购买服务所需资金是否依法纳入财政预算，坚持“先有预算、后购买服务”；

4、政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。国发(2015)37号文有明确规定：推动政府购买棚改服务。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。87号文只是对政府购买服务进行了规范，并未禁止将棚改项目纳入政府购买服务范围。

（二）PPP方式国发(2015)37号文同时指出，对于棚改项目推广政府与社会资本合作模式，在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作（PPP）模式。PPP和政府购买服务，都是政府利用社会力量提供公共服务的两种独立的方式，PPP不受此次87号文的影响。但目前来看，很难将PPP作为棚改项目的主要融资方式，PPP目前仍面临预算有限、流程复杂、落地时间长等一系列约束。一是预算约束，财政部2015年颁发的《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证》指出，每一年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%。一个大型棚改项目可能就超过了10%的上限，导致地方政府能够通过PPP实施的基建项目有限。二是流程复杂，根据财政部颁布的《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》，PPP项目的操作流程包括识别、准备、采购、执行和移交5个阶段，操作流程非常复杂，从项目识别到准备、采购、执行、移交，每个阶段还有内部流程，需要投入的时间和人力物力偏高。从目前财政部公布的PPP项目库来看，PPP整体呈现落地时间长、落地率低等特性，这也使得PPP很难成为棚改的主要融资方式。三是社会资本参与热情不高，棚改项目资金需求量大，回报周期长，一般在25年左右，棚改项目主要是非经营性项目，靠项目本身不能产生足够的收益，其收益只能依靠政府提供可行性缺口补贴等形式满足社会资本方对投资收益的要求。在这样背景下，国企对小项目不感兴趣，民企自身实力不够，银行又认为风险大，贷款审批程序多、门槛高。

（三）开发性金融服务国发(2015)37号文同时指出，对于棚改项目要发挥开发性金融支持作用。承接棚改任务及纳入各地区配套建设计划的项目实施主体，可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。在依法合规、风险可控的前提下，开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。鼓励商业银行对符合条件的实施主体提供棚改及配套基础设施建设贷款。2014年开始，国开行有了PSL的资金支持，开始大幅投放棚改项目。目前，棚户区改造的资金来源结构中政策性银行贷款占80%左右，其资金期限长达25年，并且有3年的宽限期。但今年以来，棚改项目落地难度有所加大，一是棚改资金的拨付是跟随项目进度而来，而随着棚改的推进（容易拆的先拆），拆迁谈判、与棚改户博弈的难度也在增加；另一方面，政府棚改是“片区”概念，不仅包括住宅，还会有一些，但是政策性银行对房地产开发不支持（要求棚改项目中非住宅类总投资额占比不能超过20%）；这些都会导致地方政府面临资金缺口的问题，需要寻求商业贷款的支持，这就增大了项目落地的困难。

（四）棚改资产证券化目前棚改项目的资产证券化主要有两种形式，一是棚改贷款资产证券化，二是棚改项目资产证券化，其中棚改项目资产证券化又分为单SPV模式和双SPV模式。

1、棚改贷款资产证券化中国银行间市场交易商协会于2015年出台了《棚户区改造项目贷款资产支持证券信息披露指引（试行），国开于2015 年8 月10 日在银行间市场发行开元2015 年第三期信贷资产支持证券（以下简称“15 开元3”），成为首款棚改贷款资产证券化产品。15 开元3 的交易结构与普通信贷资产证券化类似，由国开行作为发起机构以部分棚改信贷资产作为信托财产信托给受托人设立特殊目的信托。受托人向投资者发行资产支持证券，以信托财产产生的现金流为限支付资产支持证券的本息及其他收益，其产品结构如下：图一：开元2015 年第三期信贷资产支持证券产品结构图

2、棚改项目资产证券化棚改项目资产证券化为证监会主导下的企业资产证券化产品，主要包括以下两种形式：（1）单SPV模式单SPV模式下的棚改项目资产证券化，主要是棚改项目的建设施工方以其对政府的相关合同债权作为基础资产而发行的资产证券化产品。以“建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划”为例，原始权益人禾山建设通过实施后埔-枋湖片区棚户区改造项目而对应享有《“后埔-枋湖片区旧村改造项目”资金运行协议》项下的合同权利，厦门市湖里区财政局按照协议规定未来五年应将薛岭B3-

2、枋湖A1、枋湖A3 地块土地出让金的85%回拨给原始权益人。原始权益人以上述债权为基础资产发行了资产证券化产品，同时厦门建发股份有限公司为本资产管理计划提供担保，工行厦门分行流动性支持银行，为建发股份履行担保义务提供流动性贷款，产品结构如下：图二：建发禾山后埔-枋湖片区棚户区改造项目专项资产管理计划产品结构图（2）双SPV模式双SPV模式下的棚改项目资产证券化，主要是多了一层信托SPV，以该信托受益权为基础资产发行资产证券化产品，而该信托的投向为棚改项目信托贷款，以棚户区改造安置房销售款作为信托贷款的还款来源。以“扬州保障房信托受益权资产支持专项计划”为例，广州银行通过华融信托向扬州市保障房建设发展有限公司发放信托贷款，获得信托受益权。扬州市保障房将联谊南苑二期和杉湾花园六期保障房项目棚户区改造安置房未来销售应收账款质押给保障房信托，并承诺以上述两个项目的棚户区改造安置房销售款作为信托贷款的还款来源，扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司为本笔信托贷款提供连带责任担保。广州银行作为原始权益人，将保障房信托受益权转让给特殊目的载体（即资产支持专项计划），资产支持专项计划以基础资产的收益作为支持，发行资产支持证券，其产品结构如下：图三：扬州保障房信托受益权资产支持专项计划产品结构图综合以上分析，棚户区改造是国家重点鼓励的项目，具有金融、财政等相关政策的支持，尽管国家不断出台相关政策约束地方政府融资行为，但对于棚改项目更多而言是规范而非限制，在其他政府融资平台项目融资受限的情况下，棚改项目反而有着更广阔的融资空间。声明：本文由入驻搜狐号作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。

第二篇：棚改项目可行性研究报告

黑龙江省安达市 棚户区改造建设项目

可行性研究报告

二00九年十一月

黑龙江省安达市棚户区改造建设项目

可行性研究报告

编制人员

尹立双 注册咨询师 王洪福 注册建造师 刘光波 工程师 刘铁仕 工程师 时 昕 会计师 周 寒 助理工程师

审核：赵志伟 尹立双

安达市棚户区改造建设项目 安达市工程咨询中心工咨丙10920060047

二OO九年十一月

第三篇：棚改项目立项工作流程

棚改项目立项工作流程

一、区棚改办受理项目申请单位的棚改立项报告。

二、现场踏勘项目基本情况，了解项目房屋状况、房屋四至范围、权属、土地性质及项目的可行性。

三、按政策要求核定棚改项目业主单位，业主单位提供棚改立项所需的15项资料： 1.长沙市棚户区改造项目申报审批表

2.科学论证书【需国土、规划等部门签意见(表）】 3.申请立项报告（社区、街道、行业主管部门签署意见并加盖公章）

4.申请单位基本情况 5.项目用地批复文件

6.项目范围内建筑物权属证明

7.项目用地情况（用地红线及周边50米棚屋用地情况需文字说明）

8.拆迁实施方案及拆迁安置补偿方案（详细）9.项目资金筹措方案

10.项目可研报告（可根据情况延后）11.业主单位资质证书

12.项目内棚屋照片及两张棚屋全景图（纸质版附加电子版）13.低收入困难家庭情况汇总表 14.入户调查情况表 15.整体规划及设计效果图

四、由区棚改办形成专题报告报区棚改领导小组，区棚改领导小组提请政府常务会议进行棚改立项审议，审议通过后由区发改局报请区人大常委会审议，申请纳入长沙市（天心区）国民经济和社会发展及旧城改建计划。

五、区棚改办代拟稿请求以区人民政府的名义向市安居棚改领导小组申请棚改立项。

六、市棚改领导小组组织市国土、规划、财政、建委、发改委、房产、拆迁等成员单位根据区人民政府申报资料和市棚改办现场踏勘情况进行联合复审。

七、市棚改领导小组将联合审批结果报市人民政府批准，由市棚改领导小组发文。

八、立项批复后，棚改项目业主单位持市棚改领导小组批复和项目申报资料到市国土、规划、建设、发改委、拆迁等部门办理相关手续。

九、棚改项目业主单位依法办理征收拆迁手续后组织实施拆迁，正式启动征收拆迁工作。

第四篇：“棚改”经验总结

棚改“搭台” 群众当“主角”

——龙泉驿区大面老场镇棚户区改造工作综述

尊敬的各位领导：

今天在这里我要给大家报告一个好消息：大面老场镇棚改模拟签约成功后，已经有 户群众实现腾退房屋，国开行的请款正在加紧进行，今年430户住户困难群众就能实现即拆即安的安居梦了。

棚户区改造工程作为解决弱势群体居住条件和生活环境的一项民生工程、德政工程，从中央到地方党委政府都高度重视，作为头号民生工作来抓。去年，龙泉驿区棚户区改造拉开大幕，我街办抢抓机遇，搭上2015年棚改项目专项贷款的末班车，成为全区首个乡镇棚户区改造项目。今年1月项目启动，历时50天，比法定签约时间提前10天完成356户群众模拟签约，让群众棚改信心大增。4月，大面中学老师宿舍棚户区主动要求棚改，并用7天完成74户群众模拟签约，再次刷新签约纪录，让大面棚改工作开创了龙泉驿区棚改最快签约速度，树立了棚改新标杆。它的成功离不开区委区政府、区级各部门的大力关心与支持，离不开房管局、街办、棚改办、劳务公司、自改委的辛苦付出，更离不开430户棚户区群众主动作为、共同努力的结果，今后，大面街办将继续发扬棚改精神，以等不起紧迫感、坐不住责任感，继续投身大面城市转型发展的大潮中，开创新大面的美好蓝图。

我街办棚户区改造的主要做法如下：

大面老场镇棚改项目位于大面街道大面铺片区，东至八一大道，西至金旗大道北段，南至驿都大道，北至龙锦大道、金地路，总占地面积236亩，改造总户数389户，其中住宅356户。涉及房屋建筑总面积约2.9万平方米，住宅面积占比超过一半。二标段改造总户数74户，为大面中学教师宿舍。该片区大部分建筑属砖瓦结构，存在基础设施不配套，环境脏、乱、差，配电站超负荷运行、且维护投入严重不足（因体制改制原因）等诸多安全隐患，严重影响到居民生产生活和生命财产安全。但是在2005年，经历一次开发商拆迁，因赔偿价格等原因，业主与开发商未达成一致，棚改中途夭折，出现一批烂尾楼、钉子户。再加之住改商、违法搭建现象普遍，因此，大面棚户区历史遗留问题多、群众诉求多，工作任务极其艰巨，但在区房管局的精心指导下，我街办多次组织实地学习062小区、五金厂-金轮寺片区棚改经验，结合大面街办实情、创新工作思路、理顺群众方法，形成了一套完整的工作机制，确保了签约快速棚改生效。

一、建立机制、全面统筹，组织保障有力

（一）成立机构，建立工作机制

大面老场镇棚户区改造项目工作启动以来，区房管局、街道办事处高度重视，及时成立大面老场镇棚户区改造项目领导小组及办公室，设立主任1人，常务副主任1人，副主任2人，成员6人，并制定详细职责，明确分工，为大面老场镇棚户区改造有序开展提供了坚强的组织保障。

同时，建立工作机制，严肃工作纪律，细化分工，责任到人，并定期召开工作组协调会，研究解决调查过程中出现的新情况、新问题，为大面老场镇棚户区改造项目的正常有序开展和上情下达、下情上报提供了制度保证。

（二）统一思想，形成工作共识

街办主任牵头，棚改办、三个村（社区）、自改委、评估公司、劳务公司组成学习小组，并组织人员前往龙街办学习他们的工作思路、经验及方式方法，通过学习，参与人员在思想上达到高度统一，政策把握上意识坚定，优秀的工作方式方法被充分吸纳借鉴。通过多次分别会议、集体培训，让每一位工作人员在思想上高度重视，工作上一丝不苟，并始终坚定政策上一把尺子量到底。

（三）明确分工，达到各司其职

思想上统一了，工作任务上进一步细化分解，达到各司其职：区房管局协调内部相关科室协同查证、搞清楚每一户的权属关系；棚改办先后5次去相关部门复核国有土地使用证有无、是出让还是划拨都清楚明了；三个村（社区）通过街坊邻里了解历史情况，个别业主的家庭背景和社会关系；自改委、劳务公司与业主沟通交流，进一步向业主宣传政策、讲清形势；评估公司认真收集评估影像、数字资料。前期工作中，经过反复核实，多方查证，使每一户业主的数据确保“零错误”，保障了业主的合法利益。

二、全面宣传、深入调查，工作基础扎实

（一）制定政策，加强培训学习

为确保棚改工程的有序推进，参照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《成都市人民政府关于贯彻<四川省国有土地上房屋征收与补偿条例>的通知》（成府发〔2015〕9号）、《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》（成办发〔2013〕57号）、《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发〔2015〕101号）、《成都市城乡房产管理局关于<关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见>的通知》（成房发〔2012〕36号）和《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于推进旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》（龙府办发〔2014〕28号）规定，结合项目实际，制定了大面老场镇棚户区改造项目模拟搬迁补偿安置方案。

由区房管局牵头，先后召开10次会议，对棚改办成员、三个村（社区）成员、自改委成员及劳务公司、评估公司人员进行政策的宣讲及解读，相关工作人员对棚改工作的政策尺度和法律支撑有了更深层次的了解，做到“只有一个政策，只有一种补偿方式”。这不仅让他们增强了工作信心，振奋了精神，同时也为切实搞好棚改工作从思想上作了很好的铺垫，在工作上做到了有的放矢。

（二）强化宣传，营造棚改氛围

先后在八一大道、金地路、龙锦大街及大面老街悬挂横幅200余幅，在8个点位张贴展板、海报100余张,发放宣传台历2400余份，充分利用标语、宣传单、告知书和台历等方式及时向业主及广大人民群众告知棚户区改造项目的启动，做好政策的宣传，调动业主的热情，使棚改工作深入人心，让全体业主和广大人民群众真正感受到区委区政府开展棚户区改造工作的信心与决心，了解到棚户区改造是一项民生工程、德政工程，能够切实为棚户区群众谋福祉，从而引导广大业主自觉、积极地参与到棚户区改造工作中来。

同时，通过座谈会的形式进行宣传。三个村（社区）分别于2015年12月29日、30日召开业主座谈会，宣传棚户区改造工作动态，让业主清楚了解到棚改工作的动态形式、老旧房屋存续的危害性，从大多数业主等不得、拖不得、但的确能得到的切身利益入手，动之以情，晓之以理，让业主知晓棚改工作的重要性和必要性，保障业主的知情权，调动业主的积极性，座谈会业主参与率达96%左右。

（三）深入调查，完善数据档案

（一）全面完成棚户区调查摸底工作，对棚改范围内符合改造要求的棚户区住户全部登记造册，实行一户一档，做到“房产状况清、动迁面积清、补偿数量清、安置意愿清”。

（二）做好“减法”，为确保棚户区改造项目得到可靠的基础数据，棚改办工作人员先后6次前往区国土局档案馆核实业主土地信息，同时请区房管局工作人员核实业主产权信息，在反复核实、查漏补缺中，剔除不符合模拟搬迁条件的刘宝生等7户，并送达了《关于房屋调查登记的告知书》，由初步统计结果棚户区总户数399户，减少为389户，其中私产355户，公产34户。

（三）对申请测量而未测量的20户房屋进行测量，测绘测量予以公示。

（四）三个村（社区）和自改委对所有业主中涉及公职人员（机关企事业干部职工、退休人员、村社区两委成员）和社会人员的相关社会关系进行了梳理。

（五）发布模拟搬迁公告，针对入户摸底、测绘测量过程中反映出来的共性问题27个，个性问题近200个，都通过政策宣讲、解释、答疑、律师协助等，一一予以化解。

三、充分动员群众，巧妙创新方法，实现自治改造

（一）全程优质服务，坚持文明签约

在大量扎实的摸底工作基础上，大面老场镇棚户区改造项目模拟搬迁动迁大会于2016年1月16日上午10:00在大面第五中学校内隆重举行。模拟搬迁签约于2016年1月17日拉开了序幕，在50天的签约过程中，街办、棚改办、社区、劳务派遣公司始终坚持依法依规，文明签约。为了让业主们不跑冤枉路，50天里，工作人员们上班早、下班晚，常常坚守到晚上12点，没有周末和节假日。

对在外地的业主，工作人员通过电话、微信等方式通知业主，倾听他们的诉求，在政策范围内解决他们的问题；对部分对政策了解不清楚的业主，工作人员耐心解释，晓之以理、动之以情；对年老的、行动不便的部分业主，工作人员上门服务，和气友善、态度良好。特别是适逢张作清老人百岁寿辰之际，街办领导带领工作人员带着鲜花、生日蛋糕前往朝贺，老人热泪盈眶，感动不已，当场签下了模拟搬迁协议。

（二）突出群众主体，创新“网格化”工作模式

棚户区改造是关系群众生活的大事，我们创造性地推出“自改委”+“网格化”的工作机制，突出群众的主体作用，以群众带动群众，让棚改群众从“要我拆”变为“我要拆”。

大面老场镇棚改项目借鉴社区网格化管理的方式和经验，采取“化大片为小片”的工作方法，将涉及三个村（社区）的236亩改造范围分为若干个网格，形成“网中有格，格中有人，人在格上，事在格中”的棚改工作模式。按照充分尊重民意，少数服从多数的原则和自我教育引导、自我管理约束的模式，由业主自主推举产生大面老场镇棚户区改造居民自治委员会，20多位业主代表成为“自改委”委员，每一个网格有专门的“自改委”成员，覆盖棚改范围全部网格，并进行“单元格”的步步突破。

“自改委”成员都是土生土长的当地人，对周边情况特别熟悉，在村（社区）中具有一定的威望，能得到业主的信任和好感。与业主沟通交流没有任何障碍，政策讲解容易深入人心，“现身说法”更有说服力。“群众工作群众做”，加上政策和补偿全程透明，改造得以顺利推进。

同时，在专业的测量公司、劳务公司、法律顾问的支持下，改造补偿方案由群众自己制定，政府负责引导，提供政策咨询保障和其他服务。业主共同制定的方案，平衡了各自利益，把所有人的利益捆绑在了一起。

从前期工作启动，一直到腾退房屋、领取补偿款，“自改委”全程参与、全程监督，实现了“共改共享”。

（三）搭建服务平台，购房信息“零距离”

大面老场镇棚户区改造采用货币化安置，让业主更有自主权和选择空间，无形中加强了业主改造的主观能动性。

棚改实施过程中，区房管局、大面街道共同搭建了专门的服务平台，为棚改区业主提供一站式服务，实现棚改与商品房销售信息共享“零距离”。既为业主提供棚改政策、棚改项目、楼盘房源等丰富的信息，方便业主购房。政府还出台相应的鼓励政策减免税收，同时以“团购”的优势，为棚改区业主争取更大幅度的优惠，降低他们自主安置的成本，让广大群众实现了即拆即安的安居梦。

第五篇：融资方式

八、其他方式

1、夹层融资。夹层融资(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金，因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新，即在债权、股权、收益权方面进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金，是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。

3、典当融资。房地产典当作为一种替补融资手段目前已进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。因此典当融资可作为解决房地产企业短期资金困难的一种融资方式。

4、合作开发。随着土地供应量减少，开发商取得土地的成本也就增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。