华业行观察：楼市一连串政策调整对准了去库存

第一篇：华业行观察：楼市一连串政策调整对准了去库存

华业行观察：楼市一连串政策调整对准了去库存

华业行机构市场研究院4月2日报道，房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。化解房地产库存，当务之急是在源头上切断土地无效供应，接着是清理在售和在建房屋中的无效供应，然后是提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段就是降低购房成本，特别是贷款成本。

3月下旬以来，房地产频吹政策“暖风”。先是公积金新政，住建部3月20日召开公积金工作会议，强调“各地要用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”；然后是3月27日，国土部和住建部下发通知，要求住房供应明显偏多的市、县，减少住宅用地供应量，调整用地规划满足自住和改善性需求，未开发的甚至可以转做产业用地，符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房房源；最后是3月30日，央行、银监会降低二套房贷首付成数、财政部将二手房营业税免征期从5年降到2年。

能将这一连串的政策“串起来”的这个点就是“去库存”。目前，不管是国家统计局还是研究机构，披露的库存数据严重偏低。国家统计局的数据是，去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长26%，比2011年增长2.2倍，相当于2008年的销售面积。但这仅是达到销售条件的待售存量，在建但未达到销售条件、已出让未建设的用地更多。据住建部政策研究中心主任秦虹的统计，在建房屋中90%的部分未卖出去，这约可解决1.5亿人的住房，而这还没有包括已出让、未开发的土地。

房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。2009年以来，地方政府大规模上基建项目，模式就是“土地抵押+银行贷款”。基建项目规划和落地(如地铁、商务区、广场等)提升了片区地价，成为继续出让土地并开展新一轮基建的砝码。基建项目短期现金流不足以偿还债务，逼迫地方政府还得出让土地，而土地能否卖出去、卖个高价，又取决于所在片区的规划和公共设施水平，反过来又逼迫政府增加片区公共项目投入，而这又加重地方债务，于是形成了“土地出让-债务偿还”的循环。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”去年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可容纳34亿人，多出来的无效供应可见一斑。

巨大无效供应的另一面，就是债务压顶。经过甄别清理后，显化的地方政府债务超过40万亿，足足比2013年末审计出的规模翻倍。这样来看，若房地产无效供应消化不了，无论对财政、还是银行来说，这40万亿债务都是颗定时炸弹。因此，化解房地产库存迫在眉睫，当务之急是在源头上切断土地无效供应。3月27日，国土部和住建部下发通知，目的就在于此。

从源头上“卡死”了新增无效土地供应后，接下来就要清理在售和在建房屋中的无效供应。首先，对于未开发的、已出让的住宅开发用地，通知提出可转作国家支持的产业用地。例如，一些人口、资源集聚能力有限的二三线、三四线城市，政府好大喜功规划了很多CBD、综合体、商务区等用地，需转作他用；其次，调整现有未开发住宅的套型结构，以满足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅开发用地被整体购买用于棚改安置房和公租房的，可调整规划建设条件、优化户型结构。

卡死了新增无效供应、消化了存量无效供应后，接下来就要提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段是降低购房成本，特别是贷款成本。从去年5月、6月央行、银监会相继“喊话”，要求银行支持合理住房需求，到9月 “央四条”，放松首套房认定标准、降低首套房贷利率，降低商业性贷款成本是政策主旨。但是，囿于商业银行存款成本上升和楼市风险的考量，商业性房贷利率并无显著下降，基本上在基准利率附近小幅浮动。

因此，今年以来，管理层除了通过降息来直接降低房贷基准利率水平外，将注意力更多转向了公积金。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金贷款利率为4%。利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打了6.8折。于是，“两会”一结束，住建部便马不停蹄地召开公积金会议，内容有三：提高公积金贷款额度、降低首付成数、推进公积金异地流转。

但是，在属地管理和本位利益下，公积金异地调剂余缺，愿望虽好，但难以实现。越大的城市住房需求越强烈，再加上公积金提取、贷款门槛越来越低，公积金“水位”经常“告急”，特别是在松绑政策后。因此，笔者认为，大幅提高贷款额(如上海传言最高140万)难以实现。如果提高公积金贷款额度实现不了，公积金在支持住房需求方面的效果就有限。

因此，笔者以为当下最有效的政策，还是直接降低商业房贷首付成数和税费。二套房贷首付降到40%后，相当于首次付款金额降低了33%，确实有助于改善性住房需求的实现。目前，很多发达国家或地区(如美国、澳洲、我国香港等)房贷首付比例往往在10%，我国不存在房贷证券化和衍生品，房贷风险可控，降低二套房贷首付比例可行。另外，我国城镇居民负债仅占GDP的31%，远低于发达国家76%的平均水平，还有加杠杆的空间，而且居民总体居住质量较低，有待通过贷款支持来改善。

营业税金及附加合计约占房价5.5%，约占二手房交易总税费的一半。目前，无论因家庭人口扩大、梯次改善居住面积、工作调动换房等，均不会在首套房购置5年后发生，故营业税全额缴纳免征期从5年调回到2年是合理的。从宏观调控“逆风向而动”的特征、回归楼市新常态、支持改善性需求并助力稳增长，同时对于缓解地方债务，从而避免未来楼市“硬着陆”，造成地方债务风险、金融风险和楼市风险叠加爆发来说也是必要的。笔者认为，从因城施策、楼市分化、一线城市房价已开始上涨的市场现状来看，建议降低商业房贷首付的政策在二三线和三四线城市“落地”，而一线城市则保持原有政策不变。

第二篇：华业行观察：下半年楼市能否回暖看信贷“脸色”

华业行观察：下半年楼市能否回暖看信贷“脸色” 继呼和浩特、济南、苏州等城市出台松绑限购政策后，7月23日，海口市住房与城乡建设局也向外界证实，海口市政府已发文中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

据悉，这份《关于中止执行房地产限购政策的通知》由海口市的人民政府办公厅下发，是住建部门向开发商和房企等行业内部的公告文。文件中明确指出，“从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。中止执行房地产限购政策后，各单位要加强房地产市场监管，遏制投资投机炒房，抑制商品住房价格过快上涨，加强预报预测和分析研究，从市场需求出发完善开发建设思路，调整产业结构，创新营销模式，总体提升我市房地产的吸引力和竞争力。”

而此前共有46个城市出台了限购的政策，海口则是第20个对限购政策进行调整的城市。至此，松绑限购的城市已占出台限购政策城市比例的43%。

对于近期越来越多城市加入到松绑限购的行列，某上市房企总经理表示，“现在的市场确实不好，我们判断下半年也很难出现扭转，因此未来除了京沪外，年内其他城市或多或少都将对限购政策做出调整。”

华业行地产首席分析师则分析认为，在此前出台限购的46个城市中，未来将在限购政策上出现明显的分化，“首先是一线城市，因为需要控制人口，且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；其次，在二线城市中经济相对比较好的地区，比如厦门、南京、武汉等城市，有可能继续执行限购，但在执行层面上或有部分放松，同时也有可能在户籍政策上出现调整；最后是二线城市中经济一般的城市及三线城市，其应该会全面放松限购，且会出台正式文件取消限购，以达影响市场预期的作用”。

同时，目前放松限购方式主要分为两类，一是发布明确政策文件，调整限购政策的，如呼和浩特、南宁、济南；另外一类则为事实上有松绑政策，但未明确发文件的城市，包括苏州、南昌、厦门、温州等。

而除了调整限购政策外，其他城市相关楼市松绑政策包括还户籍、公积金政策松绑以及税费减免等。

实际上，目前对限购政策进行调整的城市，上半年的楼市成交数据均出现大幅下滑。资料显示，今年1月份至4月份海口市商品住房销售7213套、成交面积78.6万平方米，同比分别下降15%和17.6%。为此，今年6月份，海口市出台了具有海南户籍的购房者“买房送户口”、“单身满25岁可购限价房”等刺激刚性需求的政策。不过，1个多月后，海口的楼市并未出现明显的回暖行情。

对此，华业行机构市场总监表示，“限购在目前市场情况下，除一线城市外，在其他城市只是影响市场变动的最小因素。当然大规模的松绑，对购房者的心理肯定会有一定影响，但楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整。”

第三篇：【华业行观察】京楼市降价风言过其实刚需购房者需谨慎

京楼市降价风言过其实 刚需购房者需谨慎

近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元平方米。同时，一手房市场的个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大幅“跳水”的言论甚嚣尘上。

然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性的降价？

华业行机构市场人员走访调查通州多个新盘后发现，与其说是降价，还不如说是开发商拿出少量户型位置等较差的房源促销，以低价吸引客户。正如某销售人员直言，“波动肯定是有的，但实际上不好的房子才拿出来促销，这是开发商抢客的销售手段。从整个盘面来看，与前一期的房源销售均价相比，新一期房源的成交均价并未降低，甚至还有不同幅度的上涨”。此外，此前引发热议的“零首付”也开始逐渐沉寂，所谓中国“零首付”购房或重蹈美国次贷危机覆辙可能性也并不大。事实上，开发商仅仅是拿出几个或者几十个的名额来做宣传噱头，有点类似交定金占房源的意思，而且当时并不能网签，仅是与开发商草签合同，待半年或者更长时间后付齐首付才能网签。

此外，即使房企与搜房网等网站合作，用促销刺激市场有效的需求，但这种促销也是小幅度促销，例如总价200万元以上的房子推出3万元左右的优惠。

当然，不排除个别项目降价幅度非常大，房企为了快速回笼资金可能会牺牲一部分的利润，但还远未到亏本甩卖的地步。

值得注意的是，成交量确实在大幅减少，入市项目签约率已不足三成，但不代表房企已经扛不住了。实际上，成交量的减少，促销活动的增加，并不代表房价“跳水”。有公开资料显示，全国46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况的发生，涨价楼盘占比为8.33%，降价楼盘占比仅为3.56%。

更为值得关注的是，外部因素的不理想，也不意味着北京楼市房价的大面积下调。毕竟，作为首都，北京楼市的刚需仍旧非常强劲。以华业行调查的多个项目为例，新开房源的销售均价比上一期实际上都是环比微涨的，只要降价幅度到位，将马上实现反弹。换句话说，少量的促销并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，反倒会被市场一抢而空，即使这样，其利润率也仅是增速的下滑而已。

不过，北京楼市的“降价风”虽未大规模刮起，但市场下行预期却非常明显。对此，有业内人士建议，改善类需求现在可以入市了，但刚需还可以等两个月看看，若按目前楼市预期发展，届时，开发商可能会坐实降价，去打真正的价格战。

第四篇：华业行预测全国楼市逐步回归理性

华业行预测全国楼市逐步回归理性

现象：楼市告别两位数高增长，短期下跌难以避免，不会出现断崖式崩溃

7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的2014年《中国住房发展（中期）报告》显示，我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势，中国楼市告别两位数的高速增长期，正逐步回归理性。

日前，国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示，与5月相比，70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有55个，较上月大幅增加20个，城市数量达到2011年1月份以来最多。此外，二手住宅价格环比上涨的城市也降至7个，较上月大幅减少12个，其数量为自2012年2月以来最少。

“从价格下降的城市数量来看，70个大中城市中止涨及下降城市达到九成，大中城市房价已由全线上涨转向普遍微跌的局面。从价格下降的幅度来看，当前房价同比、环比变化情况已与2011年底楼市调整时期水平基本相当。”华业行机构市场研究部负责人说。

除了价格，成交量也在萎缩，库存仍在增加。上半年，我国商品住房销售面积为42487万平方米，同比下降了7.8%，销售额也同比下降9.2%。而待售面积则增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面积也同比增长8.3%。

值得注意的是，楼市调整还只是开头。“从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨诱发大量新房集中上市，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品房价格将进入为期2—3年的调整期。尽管长期拐点尚未出现，但短期下跌难以避免。”中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华说。

华业行地产首席分析师分析，2014年，楼市变化的速度超过市场之前的预期。“从年初出现个别城市价格调整，到3—4月出现华东区域的调整，再到6月环比房价指数全面下调。市场已经出现加速调整。”他特别指出，一线城市也出现了下调，这意味着楼市调整从点到块，再到面，全面降温已经开始。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析，此次楼市调整是在宏观经济步入新常态下的调整，也是存量住房户均超过1套且住房保障有实质性进展下的调整，更是中央经济治理理念发生重大变化、在市场分化中的调整，这势必影响楼市的发展趋势及相关调控对策。

“尽管根据我国居民改善住房条件的动力，及人口流向拐点尚未出现的情况下，我国住房市场不会断崖式崩溃。”倪鹏飞说，“种种迹象表明楼市暴利时代已经终结。未来10年，中国房地产市场将进入低速增长阶段。”

原因：信贷政策收紧致需求有限，库存量短期迅速增加，保障房分流刚需并影响预期

在中国社会科学院财经战略研究院博士后杨慧看来，住房供求状况的调整是导致上半年各类城市主要指标下行的共同原因。

“住房需求受信贷政策收紧及预期观望的影响，增长有限；住房供给则受前期大量施工竣工面积住房陆续入市，以及销售低迷导致库存增加的双重作用，短期内不断增加。”杨慧分析，一线城市和热点二线城市主要指标下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基数，其次是信贷收紧导致大量刚需难以转变为实际需求，最后自住性住房及共有产权住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市场的刚需并严重影响购房者进入观望期。其他二线城市和热点三线城市的楼市回调则主要是由于刚性需求在去年迅猛释放后难以为继，以及在限购限贷等楼市调控政策下，投资投机性需求被持续抑制。大量三、四线城市楼市萎靡主要是住房需求不足以消化高库存导致的供求失衡。

作为历史上首次出现的非政策因素导致的市场自发调整，本轮楼市调整不仅可能周期更长，还会对宏观经济造成一定程度的影响。倪鹏飞分析，宏观经济增长会受到房地产投资增

速放缓的影响，今年行业对GDP的贡献将降低0.7个百分点，对地方财政收入的影响也不容小觑。

更需要关注的是潜在的房地产金融风险。尽管房地产金融风险被业内多次提及，且商业银行也选择收缩房地产信贷，特别是个贷规模，但是从上半年住房信贷数据看，房地产开发贷款规模在银行信贷总规模的占比不降反升，保持着近十年来的少有的高水平。而且上半年，房地产贷款在房地产企业资金来源中的占比也是自2011年以来最高的。

“房地产信贷多项占比指标居高不下，投射出商业银行对房地产的依赖度有增加的趋势。银行40%的钱仍流向房地产业，银行业与房地产业多年来形成的利益捆绑关系更加固化、强化，商业银行‘去房地产化’的过程似乎还很遥远。”中国社会科学院财经战略研究院博士高广春说。

倪鹏飞认为，与美国不同，我国住房信贷首付比例较高，楼市风险主要存在于开发贷款环节。“我国房地产企业开发规模过大，战线又过长，资金成本又高，有可能出现资金链断裂的风险。像上半年住宅施工面积近44亿平方米，这其中很大原因就是资金跟不上导致不能如期交房，甚至会出现烂尾。那么这些在建住房就潜在了约15万亿元的信贷风险。”展望：顺应趋势引导市场理性回归，市场自发调整有利于稀释泡沫，地方政府不宜过多干预

对于有些地方限购松绑问题，华业行机构市场研究部负责人表示，松绑的效果可能有限，像沈阳等非热门城市，目前的库存量去化速度超过20个月，人口流入增量也在放缓，导致楼市上涨乏力。“除非中央政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。”

倪鹏飞也认为，今年的楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存，有利于稀释楼市泡沫。“市场的问题要交给市场解决，对于这次市场自发的调整，地方政府不宜过多干预。更不要刚开始调整就急于救市，要顺应趋势引导市场理性回归。”

华业行数据研究院负责预测，在下半年中央“微刺激”保障宏观经济稳中有进的大背景下，一线城市松绑限购的可能性不大，而其他二线城市和热点城市调整将延续全年。楼市调控则将继续关注中长期制度建设，“分类调控、区间调控、双向调控”成为楼市调控的思路。

“住房市场健康稳定发展需要一整套综合指标。住房价格不应成为市场稳定的唯一指标。”倪鹏飞说，今后楼市调控应侧重区间调控，综合房价、库存、投资等多元指标。“如果房价跌幅不超过30%，库存没有超过6至10个月，投资也没有大幅下滑，那么政府不要急于干预，还应采取中性的金融与财政政策。”

根据2014年《中国住房发展（中期）报告》，2015至2030年中国城市住房需求的总体走势将呈现“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征。

考虑户籍制度改革的影响，由户籍分割引发的“半城市化”问题导致的市场严重空间失配的现象将有所缓解。但是受经济增长模式的制约，一、二线城市仍将是住房矛盾突出的城市，而三、四线城市供大于求的结构性矛盾也将凸显。2015年至2030年间，中国住房市场仍将保持严重分化的特征。

第五篇：华业行独家解读中国楼市将朝向3个方向发展

华业行独家解读中国楼市将朝向3个方向发展

华业行数据研究院8月25日报道，中国楼市呈现3个发展趋势：其一，限购松绑的影响力有限；其二，市场步入优胜劣汰的整合期；其三，境外市场未必创造高投资回报。房地产企业不能一味把限购松绑视为救市良药，而要不断基于市场需求创新产品，利用“租售并举”以及多元化的发展模式增强竞争力。对于开拓海外市场，房地产企业选择入股海外本地房企不失为更稳妥的方式。

降价促销、资金崩盘、限购松绑、房企转型……对于中国房地产企业而言，这些是他们在2014年再熟悉不过的现实挑战。在纷争热议中，房地产企业既背负着如何迅速消化库存，回笼资金的短期生存压力，同时也面对如何深入转型，做大做强的长期竞争挑战。如今，中国房地产市场的调整基调已经尘埃落定，那么，中国楼市在2014年的下半场走势，将直接影响着房地产企业以及其他利益相关方的市场决策。正如一句中国古语，“预则立，不预则废”。在此，华业行独家解读中国楼市的三个发展趋势，以为业界各利益相关方的正确决策提供宏观的、前瞻的观察视野以及判断依据。

趋势一：限购松绑的影响力有限

自2004年以来，中国房地产市场步入了一个下行周期，而这种下行趋势与全球经济走势密切相关。全球经济前景不明朗、美国货币量化宽松的政策背景下，中国M2货币增速一度以双位数运行，促使房价和物价的过快上涨。随着房地产市场价格持续走高，其积聚的风险也愈来愈大。在此背景下，市场需求端愈发理性，不再盲目入市，这也在一定程度上导致今年上半年全国房地产成交量与成交价格均出现一定程度的下滑局势。

在此背景下，中国一批城市陆续对限购进行松绑，以求激发当地房地产市场的活力。媒体每日对松绑限购城市数量的盘点更是对地方政府的救市心理的隐射。其实，限购松绑的影响力未必如社会公众想像中立竿见影。

以杭州市场的变化为例，限购放宽后，杭州只在短时间内促使成交量在短期冲高，随后就快速回归到较早前水平。由此可见，限购政策的变化仅对部分刚性置换需求产生影响，但难以称为促使房地产市场好转的“良方”。对此，华业行机构首席市场分析师表示：“如今限购政策的松绑已经不足以扭转房地产市场下行的局面。从一些限购松绑城市的市场情况来看，政策层面的放宽并没有使得这些城市出现爆发性的反弹。”

同时，业内人士认为限购松绑范围的持续扩大是必然趋势。目前来看，管理层的态度是希望地方政府按照市场需求来自我调整限购政策。不同的城市所面临的具体市场环境是不同的。对于上海这样具备大量人口导入的大型城市而言，其房价下跌程度是非常有限的，它们的高端需求始终存在，预计这样的城市在短期内不会松绑限购。

趋势二：市场步入优胜劣汰的整合期

任何行业的下行和调整必然伴随并购、重组等市场优胜劣汰的法则。对于房地产行业概莫能外，其面临的严峻行业发展态势为企业之间的整合创造了契机。

当前，房地产市场所面临比较明显问题是供应和需求在一定程度上脱节，供给速度快于销售速度，从而造成了阶段性的供给偏松状态，加上部分城市在未来五年的高库存态势依然继续，这势必增加中小企业的资金压力，进而迫使企业倒闭或者兼并重组。

华业行数据研究院负责人表示：“房地产企业将从以往的‘百花齐放’局面进入‘优胜劣汰’的竞逐整合阶段，行业集中度将稳步提升，预计全国50大开发商的市场占有率在未来三年内将从以前的16%提升到25%以上，上市及品牌房企会主导市场走向。”

对于企业在兼并重组环境中的生存之道，业内人士建议：“首先，企业需要提升产品附加值，通过‘打造精品’战略来提高自身竞争力；其次，企业可因地制宜地定制适合当地市场需求的房地产项目，注重基于需求的产品创新。‘租售并举’模式不失为企业维持稳定收入的重要良策，即将旗下一定比例部分物业出租，以赚取稳定的营运收入，用以弥补出售物业销售收入波动之余，还能同时享有物业组合(如写字楼、商铺、酒店等)额外的增值空间。此外，企业可以实现多元化发展，把旗下产品组合扩容至不同业态，如酒店、运输、建筑及建材等房地产相关行业，以平衡运营风险及利润。”

趋势三：境外市场未必创造高投资回报

海外拓展房地产市场是不少房地产企业在行业下行期的重要选择之一，他们寄希望通过海外市场的开拓、增长，以此弥补企业在国内市场的销售下滑。然而，这种看似突出重围的市场抉择或许没有想象中那么美好，风险堪忧。

业内人士对此分析道，“海外市场环境及市场理念的不同，将使得本土房地产企业面临重重挑战。这不仅需要企业在海外开发中具有相当的当地人力资源，而且必须具备本土置业的思维方式。”

单单以本土房地产企业在海外的项目购买者来看，他们大部分都是当地华人，即使加上一些国内涌现的海外投资者，整体客户群的结构也是有限的，如何真正地将企业战略融入海外市场是一大考验。

对此，华业行机构华北地区市场总监建议道，“想要打开海外市场，企业首先要对计划进入的国家及城市具有充分且细致的了解，包括当地的历史文化、法律法规、居住习惯、房地产市场运行所处的周期等等；同时，海外的房地产开发进程并非如国内同等高效率，如在社区咨询、工程审批等方面都需要较长时间的规划，因此，企业还需要考虑更高的时间成本。基于这种情况，本土房地产企业在国外收购一些当地房地产企业的股份或者完全并购它们，不失为一种更为稳妥的市场选择。”