天津市土地整理储备成本控制与管理办法

第一篇：天津市土地整理储备成本控制与管理办法

天津市土地整理储备成本控制与管理办法 第一章 总 则

第一条 为合理利用土地资源，规范国有土地有偿使用行为，加强我市土地整理储备成本控制与管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《天津市土地整理储备管理办法》（2008年市人民政府令第8号）等有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本市行政区域内，征收集体土地和收购国有土地的土地整理储备项目，应当按照本办法规定实行土地整理储备成本控制及管理。

第三条 本办法所称土地整理储备成本，是指土地整理储备项目从实施征收、收购到供应前发生的全部费用。

第二章 土地整理储备成本构成

第四条 土地整理储备成本由前期费用，土地征收、转用和拆迁补偿费用，绿化和看管费用，财务和管理费用等构成。

第五条 本办法所称前期费用，是指土地整理储备项目实施前发生的土地评估、现状调查、权属登记、制图等费用。有关费用标准按照国家和我市相关规定执行。

第六条 本办法所称土地征收、转用和拆迁补偿费用，是指土地整理储备项目实施单位征收集体土地支付的土地征收、转用费用，收购国有土地支付的拆迁补偿安置费用，以及满足土地出让所发生的有关工程费用。

（一）集体土地征收、转用费用，包括征收土地的补偿费用（土地补偿费和安置补助费两项之和）、地上附着物和青苗补偿费，以及土地征收、转用的费、税。

征收土地的补偿费用，按照我市征地区片综合地价标准执行。

地上附着物和青苗补偿费，按照我市征收土地地上附着物和青苗补偿标准执行。

土地征收、转用的费、税，按照国家及我市相关规定标准执行。

（二）国有土地拆迁补偿安置费用，是指对国有土地上住宅、非住宅房屋实施拆迁支付的补偿安置费用，按照我市城市房屋拆迁管理规定执行。

（三）本办法所称有关工程费用，是指为满足土地出让需要，依据规划实施的管线切改及修建临时道路等发生的工程费用，按照工程合同结算。

第七条 本办法所称绿化和看管费用，是指土地储备期内临时绿化和看管等所发生的费用。

（一）临时绿化、砌建围墙（围挡）费用。毗邻城市道路，储备期不满一年的土地，砌建围挡；储备期超过一年的，实施临时绿化或砌建围墙。

储备期超过一年，地块面积1公顷（含）以下的，实施临时绿化；1公顷以上的，沿城市道路实施局部绿化，其余部分砌建围墙。其中，1公顷以上、3公顷（含）以下的，绿化宽度不超过10米；3公顷以上的，绿化宽度不超过30米。

临时绿化费参照国家及我市工程造价有关定额标准执行，一般不超过100元/平方米。砌建围墙（围挡）费用最高不得超过500元/米。

（二）土地看管费用。土地看管费用按月计算。地块面积50亩（含）以下的，按50亩计费，土地看管费用不超过0.16元/平方米；50亩以上、100亩（含）以下的，土地看管费用不超过0.14元/平方米；100亩以上、500亩（含）以下的，土地看管费用不超过0.12元/平方米；500亩以上的, 土地看管费用不超过0.10元/平方米。看管期不足30天的，按实际看管天数计算。

（三）洒水降尘费用。洒水降尘费用按照我市有关规定标准执行。

第八条 财务和管理费用：

（一）本办法所称财务费用，是指土地整理储备项目融资发生的银行贷款利息。贷款利息按照土地收购整理规定的期限和实际利率计算，贷款利率应不高于贷款时中国人民银行规定的同期贷款基准利率。

通过银团贷款融资的，可以将银行按照有关规定收取的贷款安排费、承诺费等相关费用计入财务费用。

（二）本办法所称管理费用，是指土地整理储备项目实施单位按照国有、集体土地收购补偿费用的8‰提取的管理费用。

第九条 其他费用，是指土地整理储备过程中必须发生的法律咨询、诉讼、策划等费用，按照国家规定，参照行业标准，依据合同约定执行。

第三章 土地整理储备成本的审核

第十条 土地整理储备项目成本实行预算、决算审核制度。市土地整理储备成本审核部门（以下简称审核部门）负责市级土地整理储备项目成本的预算、决算审核。审核部门建立评审制度，对发生错审、漏审或造成损失的，追究相关人员责任。区县可按照上述办法由区县人民政府组织审核。

第十一条 土地整理储备项目的实施单位应当编制项目成本预算和可行性研究报告，报送审核部门审核。成本预算应当说明土地整理范围、补偿单价标准、工程量、整理周期以及期间费用等；可行性研究报告应说明项目的必要性、可行性、投入产出分析、整理周期等。

第十二条 经审核部门审核通过的土地整理储备项目，市有关部门按规定程序下达土地整理储备项目实施计划；审核未通过的土地整理储备项目不得实施。

第十三条 土地整理储备项目成本预算一经审核确定，土地整理储备项目实施单位应当严格执行，并作为决算的依据。

第十四条 土地出让前，土地整理储备项目实施单位应当按规定据实编制土地整理储备成本决算报告，报送审核部门审核。经审核合格的，由市土地交易中心安排出让。

因征地拆迁政策调整和市场变化等原因造成成本决算超预算10%（含）以内的，须报经市国土房管局和市财政局批准；成本决算超预算10%以上的，须报经市人民政府批准。未经批准的，超预算部分不得计入土地整理储备成本，造成损失的，追究相关人员责任。

第四章 土地使用权出让金

第十五条 土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。

第十六条 政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费，征收范围和标准按照我市有关规定执行。出让经营性用地，应当将政策性成本纳入土地出让底价。

第十七条 公开出让经营性土地使用权，土地出让底价不得低于评估确认的土地价格。其中，土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的25%。

第十八条 公开出让经营性土地使用权，竞买保证金收取标准为土地出让底价的25%加上政策性成本。

第五章 附

则

第十九条 本办法实施前已收购的土地整理储备项目，以原确定的预算为依据，成本决算超预算部分按本办法履行报批手续。

第二十条 本办法自2011年2月1日起施行，2016年1月31日废止。市财政局、原市建委、市规划局、市国土房管局2006年6月9日《关于印发〈天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法〉的通知》（津财综〔2006〕18号）同时废止。

天津市国土资源和房屋管理局

天津市财政局

二〇一〇年十二月二十三日

第二篇：成本控制制度管理办法

第二部分 成本控制管理 成本控制管理办法

1、目的：建立全面的责任成本管理体系，规范和指导项目的成本管理工作，实施项目成本全过程控制，增强成本控制力度，降低成本费用，提高项目利润效益。

2、范围：适用于公司所属的各开发项目的成本管理工作。

3、职责： 3.1成本控制部：

3.1.1、负责本管理指引的制定、修改、解释和落实，负责各职能部门间的协调配合和资料的收发；

3.1.2、负责项目成本的全过程控制，负责成本前期估算、收益测算、开发过程控制、后期核算考核、项目造价管理。

3.2、采购部：负责与项目相关的招标、采购、合同管理工作，负责各类供应商的管理工作。

3.3、财务部：负责工程、采购中各项款项的审批、支付，负责提供相关科目目标成本的测算、计划、核算。

3.4、工程部：负责设计变更、现场签证的确认，监督施工现场对施工图、设计变更、现场签证的实施，负责各合作单位形象进度的确认。3.5、主管副总： 负责相关文件的审核、批复、签发。

4、管理办法：

4.1、建立全面的责任成本管理体系 为实现项目成本的全过程控制，明确各部门的成本责任和职责，应建立全面的责任成本管理体系。（支持文件：责任成本管理体系制度）4.2、房地产开发项目全过程控制

4.2.1、项目决策立项阶段： 依据项目的开发形式，结合当地的市场及现行的政策法规，尽可能地进行精准的项目全成本估算，编制项目《新项目成本估算表》、《项目投资收益测算表》，制定项目的初步目标成本。（支持文件：①、项目可行性研究和投资决策控制程序；②、目标成本科目分类及说明；③、目标成本编制作业指引）4.2.2、项目设计阶段：

1)、对入围的设计方案进行投资估算及经济指标分析，编制《设计方案经济技术指标分析表》，便于最佳方案的确定。

2)、在设计方案确定后5个工作日内对目标成本科目进行细化和修订，明确工程造价的最高限额，尽可能地实行合理的限额设计，并以合同形式建立相应的经济责任。

3)、加强初步设计及施工图的会审工作，充分考虑使用功能、施工可行性、工程造价的经济性，减少因设计变更造成的造价失控。4)、在施工图完成后60个工作日内（视具体情况调整时间）完成施工图预算，提高目标成本中建安成本的精准度，及时调整项目目标成本。编制《材料、设备汇总明细表》，展开市场价格及产品性能调查，合理分配材料及设备的供货方式，明确材料及设备的目标成本。4.2.3、项目招投标阶段：

1)、深入分析现行的计价定额、政策法规，提供准确的取费系数。根据项目的实际情况，明确工程的承包范围、材料供应方式、结算取费依据、让利范围、付款方式、结算办法。2)、应组织公司各部门专业人员成立招标工作小组，组织开展项目相关的各合作单位和材料供应商的招标工作。（支持文件：招标管理办法）

3)、参与施工合同的谈判及商务条款的起草工作，避免由于合同条款未明确或措词不严密等原因引起施工单位索赔，而造成造价失控的现象。（支持文件：工程合同有关造价商务条款会签指引）4)、参与监理单位合同条款的起草,明确监理单位的义务,细划监理单位在成本控制方面的职责,要求监理单位熟悉施工合同条款。避免因监理单位监管不严而加大施工阶段成本控制的难度，以及行为不当给施工单位造成的损失由我公司承担。

5)、及时做好所有与项目相关合同的管理工作,并熟悉合同条款中甲乙双方的权利和义务。（支持文件：①、合同管理办法）4.2.4、项目施工阶段 4.2.4.1、施工组织设计的审核

1)、参与施工组织设计的审核工作，对大型机械的调配、施工方案、新工艺新技术的应用进行造价分析并提出合理建议。（尤其是土方工程的机械选用、开挖方式、运输距离，钢筋混凝土工程中钢筋连结方式、模板加固、混凝土养护，保温及防水工程中的铺贴方式、接缝处理，墙体粉刷中的钢丝网铺钉，外墙装饰中的面砖接缝、石材干挂加固、装饰线条的细部构造，外露金属构件的防腐处理，安装工程中的管线敷设和连结、加固件及穿墙套管的设制和防腐、设备的安装工艺等。）2)、在审批施工组织设计时应明确已确认的施工组织设计不能做为竣工结算依据，实际发生时应以现场签证为准。4.2.4.2、施工现场的监管、配合

1)、坚持每周最少两次进行施工现场的全面巡查，及时发现问题并与工程部、监理沟通，尽快协商解决办法。

2)、参与大型节点的隐蔽工程验收并制作、保存影像资料,对于未按图纸施工的隐蔽工程,应先完善变更签证手续再隐蔽。

3)、配合工程施工进度及时开展分包工程承包商的招标、市场调查和确认工作。

4.2.4.3、设计变更及现场签证

1)、应详细分析每一项设计变更的功能目标、工程量和对造价的影响，严格控制因设计变更而引起提高设计标准、改变工程规模、增加投资费用的事件发生。

2)、工程部主管工程师要正确分析现场签证的变更内容，确定是否属于图纸、预算内容或包干内容，并认真考察变更的原因、投资增减情况及其对工期的影响。

3）、成本控制部应参与设计变更、现场签证的审核工作，有权对其工程量、工作内容、施工工艺进行复核，必要时应同施工方负责人、监理单位、工程主管人员到施工现场核对。（支持文件：工程设计变更、现场签证管理办法）4.2.4.5、工程款付款控制

1）、各合作单位应按合同约定向工程部审报《工程款付款申请单》，工程部负责对其形象进度的审核和确认。

2）、成本控制部根据已确认的形象进度，按合同约定对进度款金额的审核和确认。

3）、财务部应负责实付进度款的审核、确认及合同总价款的控制。4）、各项进度款的支付达到合同总价款的80%时应停止付款，预留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最终的结算主动权。（支持文件：①、工程进度款审核、审批程序，②、工程款审批流程）4.2.4.6、工程成本的进度计划、核算 应配合工程进度做好建造成本的进度计划和进度核算工作,及时反应工程建造成本的完成情况和下一步的资金需求。并将相关数据汇报公司领导，作为投资控制和资金筹备的依据。（支持文件：工程成本进度计划、核算编制指引）4.2.4.7、材料、设备的采购成本控制

1)、在施工承包合同中应明确工程材料的供应方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料类型，并约定各种供应方式的结算办法。

2）、甲供材料、设备的采购必须进行广泛的询价，货比三家。主要材料和大宗建材可采用招标采购的方式，要从质量、价格、供货能力、维修能力等方面择优考虑供货单位。（支持文件：工程采购管理办法）3）、采购合同中必须明确：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供应商必须承担索赔责任。4）、工程部负责对甲供材料、设备的现场到货验收，要严格按合同要求对其数量、规格、质量验收并出具验收报告，交与施工单位妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知成本控制部拒绝办理付款手续。5）、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同，供货厂家或商检部门的检检合格证和工程部的验收证明及收料清单，经采购部、成本控制部审核无误后，财务部方能办理结算。（支持文件：工程采购管理办法）

4.2.4.9、工程竣工验收 1）、工程部应在工程竣工验收前2日内收集整理竣工图纸，设计变更、现场签证等相关资料，验收过程中不再受理任何单位递补的工程资料。2）、成本控制部应参与工程竣工验收工作，依据竣工图结合设计变更、现场签证对工程完成情况全面核查验收。3）、对于没有办理变更签证且未按图纸施工的部位,无论其工程量是否增减,均应在发现问题后3日内补办相关手续,逾期未办理签证的,增加部分不再计取费用,减少部分以实结算。4）、应配合工程部主管人员在现场竣工验收后5日内编制竣工验收报告，如需整改的应限期整改，问题整改完毕后3日内向施工单位发出竣工结算的书面通知。施工单位在接到竣工结算通知后30个工作日内向工程部申报竣工决算资料，逾期未申报的视为以甲方核算为准。

10、项目动态成本核算及目标成本控制 项目启动后每月前3日内协同财务人员，按目标成本的科目对上月份的动动态成本进行核算，并编制的《项目动态成本核算表》。及时体现目标成本的完成情况，便于目标成本的动态控制。根据目标成本的动态表现及时对各职能部门的责任成本进行考核和控制。

4.2.5、竣工结算阶段 1)、工程竣工结算应具备： ①、符合合同（协议）有关结算条款的规定； ②、完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料； ③、项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备； ④、工程遗留问题已处理完毕； ⑤、施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全； ⑥、工程部填写的《工程结算资料确认单》、《工程结算工作交接单》。2）、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证只作为参考。3）、成本控制部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。甲乙双方核对后的工程总造价要进行内部三级审核，总造价超过100万元的可聘请造价咨询单位进行复审。4）、结算审核完成后成本控制部应按成本科目进行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改进措施和意见。5）、财务部应在成本控制部提供的竣工决算的基础上，结合已付工程进度款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核进行工程财务结算。（支持文件：①、工程造价管理办法，②、工程竣工结算、审批程序）4.2.6、营销阶段 1）、售楼部、样板间的设计、装修、家具等应由采购部组织单独分包招标，其各项费用应单独核算，编制相应的费用明细表和成本费用核算表。2）、销售过程中为增加“卖点”需要增加或调整绿化、公建配套等变更项目时，应由策划销售部事先编制申请并编制预算经相关部门和领导批准后方可实施。3）、策划销售部应根据目标成本中的销售成本，制定合理的销售方案、营销推广计划。并编制《销售费用计划表》送报财务部和成本控制部备案。4）、策划销售部应在每月2日前将上月1至30（31）日的各项费用汇总送报财务部和成本控制部，确保动态成本中销售成本的准确性，便于销售成本的控制并及时调整营销费用计划。5）、策划销售部应在每月2日前将上月1至30（31）日的销售收入汇总送报财务部和成本控制部，便于项目的投资收益情况核算。

4.2.7、管理费用和财务费用 1）、尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。在市场经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。2）、财务部门应根据目标成本科目中的管理费用金额协同项目工程部合理安排整个项目的管理费用计划，并做好月度管理费用计划和月度管理费用核算。3）、财务部门应根据目标成本科目中的财务费用金额协同公司领导制订项目的总体资金计划、资金计划、工程款付款计划及销售计划，以便于控制费用开支和资金流转。4)、财务部门应自项目启动后的每月3日前按目标成本的科目对管理费用和财务费汇总核算并协同成本控制部完成动态成本核算。

第三篇：工程部成本控制管理办法

工程部成本控制管理办法

面对竞争日益激烈的房地产建筑市场，“项目经营”和“经营项目”同等重要，而项目经营的首要目的就是获得最大的经济效益，因此地产建筑企业搞好成本控制非常重要，成本控制是成本管理的重要环节，是成本目标实现、改善经营管理的重要手段，是提高经济效益、促进公司发展的重要途径，建设施工成本控制是对整个施工生产经营活动全过程全方位的控制。搞好工程成本控制，关键在于科学施工、精心管理，应主要从以下几个方面入手。

一、采用招标的方法

1、采用招标方式投标有利于我们了解投标单位的实力，技术、管理提供有效的依据，为我们投资建设的项目打好基础，从而，有利于我们对投资的控制及利润最大化的实现。

二、采用先进的施工工艺和流程

1、一个合理的施工组织设计，必须是在保证施工质量和进度的情况下，综合考虑，以降低成本为目标。并据此制定实施细则，选择先进的施工方案，合理地布置施工现场、临时设施和工艺流程。如便道的选线，弃土场的设置等，要使车辆运距减小；预制场的设置，要充分考虑预制构件的预制方便、运输方便、运距缩短等。采用先进的施工工艺有利于缩短工期，提高设备利用率，减少管理费开支，降低成本。

三、严密合理的施工现场管理

1、加强计划管理，合理组织人机料，避免出现非正常抢工现象。在开工之前要编制好合理的总体施工计划，在开工后无特殊情况严格按照总体施工计划和由此编制的季度、月度生产计划施工，尽量避免发生随意打乱总体施工计划的现象，有可能造成机械人员的窝工，降低工效，也可能导致后期由于工期原因进行不必要的抢工。这样势必增加人财物的投入，降低了工效，增加了成本。

2、严格质量管理，尽量避免因质量问题而出现的返工和缺陷修补。由于质量问题而出现的返工对降低成本相当不利。如路基因质量问题返工，灌注桩因质量问题导致的补桩，都会使成本成倍甚至成几倍的增加。

同时加强对成品及半成品的保护，如浇注好的墩柱、盖梁、板梁采取防护措施，避免吊车或运输工具撞坏。注意雨季施工，绑扎好的钢筋要采取防雨措施，预防锈蚀；粉煤灰在雨季也要采取措施防雨，避免含水量偏大，影响质量。

3、加强技术管理。每个工程都有自己的技术特点，针对这些特点，我们有重点的进行分析，对施工过程中的计算要尽量精确有利于降低成本。比如山体开挖，不得超挖和欠挖。否则超挖不但增加开挖费用，而且还必须进行修补，增加了双向成本。所以就要求开挖边线要计算准确，施工放样也要精确，并且在施工过程中不断控制。

四、加强对材料计划、采购供应、消耗过程成本控制

1、材料计划控制。根据《采购管理程序》，由项目部生产、施工等部门根据当月生产计划和施工预算编制《产品使用计划表》，由项目部有关领导根据生产计划、任务和产品消耗情况对《产品使用计划表》

进行评审、研究，要求计划要有准确性、时间性、严肃性，严格控制材料的数量。

2、产品采购控制。供应科根据《产品使用计划表》编制《产品采购计划表》，经项目经理批准的实施，对五大材要按照《比价采购管理办法》的要求，尽可能采用招标方式集中采购，以达到降低采购成本的目的。对于地方材料，要广渠道联系货源，在分析质量、价格、运距的基础上确定购货渠道和价格。避免出现一种甚至几种材料由一个供应商供货，导致出现由于垄断而乱抬材料价的现象。

对于采购的材料要严把验收关。要从原材料的质量和数量上严格控制，既要保证质量，又要保证数量，避免出现因材料质量出现的材料退场和二次进场，还要避免出现实际数量与入库数量的不符，而造成的损失。

3、材料消耗的控制。严格领料制度，在施工中严格组织管理，减少各个环节的损耗，避免使用不当引起的材料浪费。合理堆置现场材料，避免和减少二次搬运。增强工人的责任感和节约意识，从根本上减少施工过程中的浪费和不合理的材料使用，哪怕是钢筋头、钉子、扎丝这些“小东西”。

五、对劳动力消耗的控制

1、根据合理的施工组织设计，合理调配劳动力，安排好生产计划，避免窝工现象的发生。对施工人员实行合理的奖惩制度，加强技术教育和培训工作，加强劳动纪律。压缩非生产用工和辅助用工，严格控制非生产人员比例。

六、施工机械的控制

1、保证机械完好率和利用率，合理调配，减少调遣费。机械设备的完好率直接关系到设备的利用率，这一点对于降低成本很重要。同时各种机械的合理搭配有利于提高机械设备的利用率。在总体施工组织设计中要有一个详细设备调遣计划，这个计划一定要合理，根据施工中的不同阶段，需要调入调出什么设备，在施工现场内要调遣什么设备，必须详细清楚。对施工工艺和施工顺序必须吃透，合理编制机械调遣计划，避免出现不合理的二次调遣设备。

2、合理组织计划。根据总体施工组织设计，合理组织机械设备，避免出现不合理的机械停、窝工。

七、工程变更、现场签证和索赔的管理

1、在工程项目实施过程中,由于多方面的情况变更,经常出现工程量变化及发包方与承包方在执行合同中的争执等许多问题。处理这些问题,应做到有理有据,实事求是,措施是否得当,是否增加了投资。加强过程管理,事中控制远比事后控制的效果好。

八、合理处理同当地政府和居民之间的关系

1、搞好同当地政府和居民之间的关系，争取他们对施工的最大支持，创造良好的施工外围环境，对工程的顺利施工尤为重要。要摸清各类人员的想法和目的，对症下药，取得事半功倍的效果。

2、工程施工肯定或多或少的牵扯到当地居民的各种利益，不可避免的同他们发生这样那样的矛盾，我们必须善于发现和面对这些矛盾，决不可消极地一味回避，根据不同的情况采取不同的方法，争取他们

为我所用。

九、加强科技攻关，增长经济效益

1、科技是第一生产力，在施工单位，针对某个技术难题进行攻关，采用先进的施工工艺，有利于提高生产效率，减少投入，降低成本。俗话说得好：“管理出效益”，其实道出了成本控制的精髓。总之，成本控制贯穿在整个生产、生活之中，要从多方面入手，对工程成本进行跟踪管理。在成本跟踪过程中，发现问题，分析原因，采取措施，切实作好成本分析和控制工作。

十、结束语

项目成本控制体现了施工项目管理的本质特征，是项目管理的核心内容，同时为衡量项目管理绩效的客观标尺。因此，在当前竞争日益激烈的情况下，必须树立强烈的成本控制意识，加强项目的成本控制。

第四篇：土地储备管理办法

土地登记（registration Of land），也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记规则》引第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。

土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。具体包括：土地所有者、使用者及他项权利者，土地权属性质，土地权属来源，土地使用期限，土地面积，土地坐落及四至，土地用途，土地等级、地价，建筑占地面积，建筑容积率，建筑密度，建筑物类型等。

土地登记的基本程序：不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。

申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料包括：

（1）《土地登记申请书》；

（2）申请人身份证明；

（3）土地权属来源证明；

（4）地上附着物权属证明。

房屋用地

房屋用地是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

房屋用地面积

房屋用地面积是以丘（地表上一块有界空间的地块）为单位进行测算。下列土地不计入用地面积：

（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；

（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；

（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；

（4）其他按规定不计入用地的面积。

（5）按照规划审核列为绿化用地的面积。

房屋用地按用途分类

1.住宅用地

【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地。

2、工业仓储用地

【工业用地】 是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

【仓储用地】 是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

3.商业金融业用地

【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。

4.市政用地

【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。

【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。5.公共建筑用地

【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。其中：

【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。

【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。

【教育用地】 是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。

【医卫用地】 是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

6.交通用地

【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。其中：

【铁路用地】 是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

【民用机场用地】 是指民用机场及其附属设施用地。

【港口码头用地】 是指专供客、货运船停靠的场所用地。

【其他交通用地】 是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

7.其他用地

包括军事设施、涉外、宗教、监狱类特殊用地、水域用地、水田菜地旱地园地类农用地和各种未利用土地、空闲地等其他用地。

土地管理

【土地管理】 是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。

【地籍】 是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。

【地籍管理】 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施

【土地使用权划拨】 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

【土地使用权出让】 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

农用地转用

定义：[农用地转用]是指按照和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变其他用途的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。

农用地转用是指将农用地转为建设用地，国家规定凡建设占用土地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。

用于非农建设有以下情形之一者，应当办理农用地转用审批手续：

（一）征用农村集体经济组织农用地的；

（二）农村集体经济组织使用本集体农用地的；

（三）使用国有农用地；

（四）需要办理农用地转用的其他土地。

农用地转用通常征地范围都在靠近城市的农村和郊区，有利于土地的利用和综合发展。但基础用地一般不会遭到征用。因为国家有农业用地保持在18亿亩这条红线的规定。也就是说大部分被征用的农用地都为贫瘠土地或低产田。

[土地一级开发]是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）

土地一级开发流程

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的（政府主导型），由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的（市场化），由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

4、纳入市土地储备库

盈利模式、工程总承包模式

土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8％）。

2、利润分成模式

重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式

土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。

土地储备管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的。

第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行。第二章 计划与管理

第六条 各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、总体规划、土地利用计划和土地市场供需状况等共同编制土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

第八条 土地储备计划应包括：

(一)储备土地规模；

(二)储备土地前期开发规模；

(三)储备土地供应规模；

(四)储备土地临时利用计划；

(五)计划末储备土地规模。

第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。第三章 范围与程序

第十条 下列土地可以纳入土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地；

(二）收购的土地；

(三)行使优先购买权取得的土地；

(四)已办理农用地转用、批准手续的土地；

(五)其他依法取得的土地。

第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条 因实施进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十四条 政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第四章 开发与利用

第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立的，要先行依法解除。

第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备行为的发生。

第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。第五章 土地供应

第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一农用地转用计划时扣减相应指标。第六章 资金管理

第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。

第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。

政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照抵押程序执行。

商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。

第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。

第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。第七章 附 则

第二十八条 各省、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。

第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起实施。

国土资源部

财 政 部

中国人民银行

二○○七年十一月十九日

第五篇：土地储备管理办法

《土地储备管理办法》的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)、财政厅(局)，新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行：

为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001] 15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006] 100 号)等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。

国土资源部 财政部 中国人民银行

二○○七年十一月十九日

土地储备管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条 市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第五条 建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。

第二章 计划与管理

第六条 各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条 土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划和土地市场供需状况等共同编制土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

第八条 土地储备计划应包括：

(一)储备土地规模;

(二)储备土地前期开发规模;

(三)储备土地供应规模;

(四)储备土地临时利用计划;

(五)计划末储备土地规模。

第九条 市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

第三章 范围与程序

第十条 下列土地可以纳入土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地;

(二)收购的土地;

(三)行使优先购买权取得的土地;

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;

(五)其他依法取得的土地。

第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十四条 政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十五条 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第四章 开发与利用

第十六条 对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。

第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。

第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

第五章 土地供应

第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一农用地转用计划时扣减相应指标。

第六章 资金管理

第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。

第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证;申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。

政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。

第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。

第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

第七章 附 则

第二十八条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。

第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。

第三十条 本办法自发布之日起实施。国土资源部

财 政 部

中国人民银行

二○○七年十一月十九日