物业企业营改增 巧妙安排税负轻

第一篇：物业企业营改增 巧妙安排税负轻

物业企业营改增

巧妙安排税负轻

龚厚平

我国物业企业营改增，预计于2015年底前完成。在即将到来的营改增面前，物业企业如果能充分了解营改增后涉及增值税情况，就能够充分利用税收政策，达到减轻增值税负担的目的。

下面笔者结合已发布的营业税改增值税文件—《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）相关规定，结合工作实际谈一下营业税改增值税后物企如何安排，才能有效减轻税收负担。

为探讨方便，下面仅以一般纳税人（应税服务年销售额超过500万元）举例进行说明：

一、物业适用不同税率和征收率应税收入必须分开核算。

1、物管费用收入：可以按6%税率一般计税方法征收增值税，亦可以按3%征收率简易征收办法征收增值税。一般物业公司选择按3%征收率简易征收办法征收增值税

2、会议费用收入：只能按6%税率一般计税方法征收增值税。

3、不动产租赁收入，假设按11%税率一般计税方法征收增值税。

4、有形动产租赁收入：只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

5、销售货物收入，只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

6、其它各种收入，必须依据的正式财税文件规定范围确认适用税率或征收率。

上述不同收入，必须分开核算才能按规定的税率或征收率征收增值税，否则会出现从高适用税率或征收率情况。

案例1：四川吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥公司）是2011年成立的物业公司，营改增前连续12个月应税服务销售额为6000万元。假设2015年10月起国家全面完成营改增计划。2015年11月物管费用收入含税412万元（吉祥公司选择按3%征收率缴纳增值税），会议费用含税收入53万元，销售水含税收入23.4万元,不动产租赁含税收入55.5万元。除物管费用收入相应不可抵扣进项1万元外，其它可以抵扣的进项税额为6万元。假设2015年10月无留抵金额。

1、如果分开核算：吉祥公司2015年11月（1）、按一般计税方法应纳增值税为

53÷（1＋6%）×6%＋23.4÷（1＋17%）×17%＋55.5÷（1＋11%）×11%－6＝5.9万元

（2）、按简易计税方法应纳增值税为 412÷（1＋3%）×3%＝12万元（3）、吉祥公司2015年11月应缴纳增值税为 5.9＋12＝17.9万元

2、如果不分开核算，根据财税[2013]106号附件二第一条第一款第三项规定，兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

（412＋53＋23.4＋55.5）÷（1＋17%）×17%－（6＋1）＝72.03万元

不分开核算造成企业税收损失72.03－17.9＝54.14万元

二、代收水电气费用处理

目前绝大部分物业公司采取收据方式收取代收的水电气费用，未采用开具增值税专用发票的方式。采取收据的方式直接导致物业企业的一般纳税人客户无增值税进项可以抵扣，损害了客户的经济利益。

其实物业公司转供水电、天然气属于销售货物行为，依法可以开具增值税专用发票，为一般纳税人租户提供增值税专用发票，减少租户损失。

目前有效的文件依据主要是《关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》（国税函[2009]537号）规定：四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。

值得注意的是：目前自来水公司一般情况下依据《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税【2009】第009号）第二条第三项：“一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：5.自来水。”和《关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）第二条：“财税〔2009〕9号文件第二条第(三)项 ‘依照6%征收率’调整为‘依照3%征收率”。规定只开具3%的增值税专用发票.而物业公司销售自来水非自产货物，依据《增值税暂行条例》（国务院令第538号）第二条第二款第二项：“纳税人销售或者进口下列自来水货物，税率为13%。”规定适用税率为13%。

案例2：吉祥公司2015年11月代收水费103万元，实际收到的进项税额为103÷（1＋3%）＝3.00万元，而销项税额为103÷（1＋13%）×13%＝11.85万元，损失11.85－3.00＝8.85万元。解决方法有两个：一是物业公司提高转供价为113万元，保证物业公司无损失。二是由租户直接到自来水公司缴纳。

三、进项方面，特殊货物和应税劳务（含固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁）同时用于简易计税方法计税项目和一般计税方法计税项目，其进项税额可以全部扣除。

依据财税[2013]106号附件1第二十四条第一款：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣 用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。

案例3：吉祥公司2015年11月购进清洁车3辆，含税价为11.7万元，取得增值税专用发票，税额为1.7万元。因清洁车同时用于简易计税方法的物业管理费用项目，亦用于按一般征税方法会议专用项目。故上述1.7万元的增值税可以全部抵扣，而不是按比例抵扣。

从上述三个案例明显可以看出：物业公司营业税改为增值税后，并非是简单的全部按简易计税方法按3%征收增值税，而是简易计税方法（主要是物业管理费用项目）和一般计税方法（适用税率为6%、11%、17%）并存。物业公司必须加强增值税管理方面的培训，减少不必要的税收损失！

第二篇：营改增后施工企业一般纳税人税负影响

营改增后施工企业一般纳税人税负影响

增值税一般计税方法的应纳税额是指当期销项税额抵扣当期进项税额的余额，用公式表示就是应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，当期销项税额=当期营业额/（1+税率）*税率。营改增后，对企业的税负影响主要取决于试用税率，毛利率及营业成本中可抵扣的比重等，税改后，试用税率低，可抵扣比重大，企业受益就大。

假设某施工企业经营收入为1000万元，施工企业销售额=1000÷1.11=900.9万元 施工企业销项税额=900.9×11%=99.1万元

按原营业税税额=1000*3%=30万

建筑业进项税扣除额达到经营收入的6.61%、税负才能与营业税税制下的税负持平，便完全符合这次改革的初衷。扣除额大于上述系数，税负便有所减轻，扣除额若小于上述系数，税负就会增加。

不难发现，营改增后，施工企业税负主要取决于专用发票的取得和可抵扣的进项税额大小。

根据营改增政策，施工企业购置固定资产和设备均可抵扣，但人工费目前尚无政策表示可以抵扣，取得的增值税专用发票的材料费也可抵扣。在施工企业中，原材料成本和人工费，设备租赁费比重比较大。如若原材料和设备租赁费，固定资产采购均可取得专用增值税发票，无疑，将很好地降低了税负。

但在现有的施工市场，劳务用工无法取得进项税额发票，地方材料及辅材等均是从当地小规模单位或私人采购，无法取得专用发票，施工用电主要是甲供，无法取得专用发票。固定资产折旧和设备租金都无法取得进项发票，导致可进项抵扣的项目不能抵扣，造成企业实际税负加重。

第三篇：营改增后税负降低情况说明

焦作市有限责任公司营改增后

税负降低情况说明

我公司成立于年月日，单位地址位于，注册资本：万元，法定代表人：，经营范围：等。

集团公司现有职工300余人，拥有年生产10万吨铝合金棒加工能力，工业型材年生产能力5000 吨。合金棒采用进口设备，利用国际先进技术，自动化程度高，引进世界一流的立式半连续成型设备及先进的气滑式工艺,选用可倾式熔炼炉、保温炉,同时引进电磁搅拌器、在线除气、连续式均热炉、锯切机等先进的辅助设备,整条生产线具有很高的制动控制水平，性能稳定。技术装备在同行业具有优越性，处领先地位。铝锭的价格直接影响合金棒的价格。

铝型材加工生产线共有四台挤压机及辅机，分别由台湾馨杰公司和建新公司生产。年产能5000吨，可生产各类型材上千种。

集团公司投资参股上市公司：持有股份有限公司股权万股，占其总股本%，（股票于2009年9月上市流通）是股份有限公司的第三大股东。

集团公司投资控股：有限责任公司，拥有其70%股权。2016年3月5日，第十二届全国人民代表大会第四次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，审查计划报告和预算报告。李克强总理指出，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。

第一项就是全面实施营改增。从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。营业税将退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。

2016年，已纳入“营改增”的行业减税规模估计有2000亿元，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业减税规模或接近4000亿元，2016年“营改增”减税总规模接近6000亿元。

多年来公司始终严格遵守税法、按章纳税、及时缴纳税款，2013年-2015年近三年累计已缴纳相关税款2233.17万元，为山阳区的税收做出了应有的贡献。

此次营改增涉及到我集团公司的项目主要是建筑业和生活服务业两大类。

集团公司不动产租赁年收入约423.5万元，原营业税制下每年应纳营业税21.18万元，营改增后应纳20.17万元，较营业税制下应纳税额减少1.01万元。

集团公司4月份承接济源高新区幕墙工程造价327.7万元，原营业税制下每年应纳营业税9.83万元，营改增后应纳9.54万元，较营业税制下应纳税额减少0.29万元。

除此之外，原营业税制下集团公司取得的保安服务费、劳务派遣费、住宿费、电费、水费、劳保用品、办公用品、会议费、外购机器设备等在营改增后均取得增值税专用发票，可以进行抵扣，取得的过路过桥费在过渡期内也可以按照一定比例进行抵扣，这些优惠政策在很大程度上减轻了集团公司的资金压力，降低企业税收成本，增强企业发展能力，使企业获得了很大的受益。

李克强总理说，全面实施营改增，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。营改增不只是简单的税制转换，它有利于消除重复征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商业模式创新，是一项“牵一发而动全身”的改革。的确，改革带来的不仅是受益，更是商机。集团公司成立近20年，作为“老牌”国有企业，目前正处在经济转型的关键时期，步入21世纪后，面临很大的生存危机，不过我们始终相信在中国共产党的正确领导下，在税务机关以及相关部门的通力协调下，在集团公司员工的一致努力下，我们一定可以走出困境，取得更加辉煌的成绩，为税收作出更大的贡献。

有限责任公司 2016年月日

第四篇：建筑业“营改增”税负测算

建筑业“营改增”税负测算

建筑业“营改增”税负测算

随着建筑业营改增政策的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化

等是必须考虑的问题。方正税务师以实地调研数据为样本，根据财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）明确的建筑业适用11%税率进行营改增后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。

一、建筑业特点及主要风险

按照方案建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：

1.建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。营改增后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。2.建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，营改增后税负可能上升较多。3.建筑业采购市场不规范。建筑企业大部分大型设备如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳工带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业营改增税负增加。

二、建筑业营改增税负测算方法

为了便于对营改增前后税负变化进行对比，我们将营改增后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：

增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入 增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额 工程销项税额= [工程结算收入÷（1+11%）]×11% 工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率 全部实施营改增后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业营改增后税负。

第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用发票。因为随着营改增的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。

三、建筑业营改增税负的具体测算 建筑业“营改增”税负测算

随着建筑业营改增政策的临近，建筑企业税负变化到底如何，将面临哪些变化

等是必须考虑的问题。方正税务师以实地调研数据为样本，根据财政部、国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税[2011]110号）明确的建筑业适用11%税率进行营改增后可能引起的税负变化进行了分析，供纳税人参考。

一、建筑业特点及主要风险

按照方案建筑业纳入增值税征税范围后，按照一般计税方法计算应交增值税，与其他增值税一般纳税人相比，目前建筑业存在以下主要特点及涉税风险：

1.建筑业财务核算不规范。据了解，建筑业的财务核算主要由工程项目部门按预算成本提供报账凭证，并非按照实际采购业务据实计账。这一做法对营业税直接依工程收入按适用税率计税影响不大。营改增后，工程成本及其原始凭证直接影响增值税税款计算，工程项目部门某些采购业务不能取得增值税专用发票将直接影响税款的抵扣，而工程项目部门为报账虚构购进业务取得扣税凭证将涉嫌偷逃增值税。2.建筑业人工费用占比高。建筑业属于劳动密集型行业，人工费用占总成本的比例相对较高。经测算，建筑企业人工费用约占全部成本的30%。与其他行业相比，建筑业人工费用占营业收入的比例较高，建筑业工程收入中增值较多，营改增后税负可能上升较多。

3.建筑业采购市场不规范。建筑企业大部分大型设备如挖掘机、吊机等是通过租赁得来，有的则是由劳工带机作业，不少主材如砂石、砖等以及一些辅料如铁丝、扣件等是向增值税小规模纳税人购买的，难以取得增值税专用发票，将导致建筑业营改增税负增加。

二、建筑业营改增税负测算方法

为了便于对营改增前后税负变化进行对比，我们将营改增后的增值税税负界定为应纳增值税额与含税工程收入之比。即：

增值税税负＝增值税应纳税额÷含税工程结算收入 增值税应纳税额=工程销项税额－工程进项税额 工程销项税额= [工程结算收入÷（1+11%）]×11% 工程进项税额=∑[材料等含税成本÷(1+材料等适用税率)] ×适用税率 全部实施营改增后，增值税链条会逐步健全，建筑业进项税抵扣范围会逐步扩大并完善，因此区分两种情况分别测算建筑业营改增后税负。

第一种情况，假定除人工费用外的全部材料费用都可以取到增值税专用发票。因为随着营改增的推行，建筑企业为了减轻自身的税收负担，必然会选择增值税一般纳税人采购材料，索取增值税专用发票扣税。第二种情况，按照建筑企业估计，目前只有部分项目可以取得增值税扣税发票。

三、建筑业营改增税负的具体测算

根据上表计算，wy项目全部可以取得进项税的情况下进项税6,837,820.17元，部分取得进项税的情况下，进项税3,493,419.67元；yw项目全部可以取得

进项税的情况下进项税9,942,917.66元，部分取得进项税的情况下，进项税5,105,454.77元。（3）营改增后的税负变化

情形之一：材料可全部扣税情况的税负

Wy项目应交增值税额= 8,641,441－6,837,820=1,803,621（元）增值税税负＝1,803,621÷87,200,000＝2.07% Yw应交增值税额=12,734,260-9,942,915=2,791,345（元）增值税税负＝2,791,345÷128,500,255＝2.17% 情形之二：部分材料可扣税情况的税负

wy应交增值税额=8,641,441-3,493,420=5,148,021（元）wy增值税税负＝5,148,021÷87,200,000＝5.90% yw应交增值税额=12,734,260-5,105,454=7,628,806（元）增值税税负＝7,628,806÷128,500,255＝5.94%（4）营改增后保持原税负不变的税率

营改增之前，建筑企业营业税的实际税负率为3%。假设税负平衡点的增值税税率为x，如果维持改革前后的税负不变，那么：工程结算收入×3%=[工程结算收入÷(1+x)] ×x-当期可抵扣进项税额 A.在全部材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=12.16%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy营改增后增值税税率应设计为12.16%；计算出yw项目x=12.03%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw营改增后增值税税率应设计为12.03%；

B.在部分材料可以扣税情况下，维持原营业税税负水平，计算出wy项目x=7.49%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，wy项目营改增后增值税税率为7.49%，yw项目的x=7.53%，即建筑企业营业税保持原税负3%不变的情况下，yw项目营改增后增值税税率为7.53%。2.分析与结论

在前述wy和yw两个项目中，假定全部材料可以扣税，其应纳增值税占含税工程收入的比率分别为2.07%和2.17%，明显低于改革前3%的营业税税负率。但是如果按照只有部分材料可以取得扣税凭证的情形测算，企业的实际税负率分别达到了5.90%和5.94%，远远高于营改增之前3%的税率。如果要达到改革前营业税的税负水平，两个项目的增值税率分别为7.56%和7.49%。

由此可见，建筑业税负的高与低，关键取决于专用发票的取得和进项税扣除额的大小。在现有环境下，不是所有涉及建筑成本供货企业都是增值税一般纳税人，并非每项支出都可以取得增值税专用发票，增值税发票取得不易。如果出现甲供料或者部分支出项目没有增值税发票，这就直接导致一些项目不能抵扣，造成企业实际税负加重。

第五篇：“营改增”百日试点：部分企业税负上升

“营改增”百日试点：部分企业税负上升

摘自：宏观经济中国经营报[微博]2013-11-09 02:25 11月7日，国家税务总局公布全国“营改增”试点情况。今年1~9月份全国“营改增”试点累计入库增值税871.06亿元，累计带来增值税减税836.06亿元。其中，原增值税纳税人减税470.72亿元，试点纳税人减税365.34亿元。据官方测算，全部试点地区2013年企业将减轻负担约1200亿元。

近期于天和经济研究所举办的学术沙龙活动上，河北行政学院经济教研部教授张潇带来的一份调研却显示，减税效果显著的同时，部分行业企业税负增速明显，除了难抵扣之外，增值税多档税率也引发了争议。对此，部分财税专家建议，或该考虑赋予地方政府一定权利，自主设置税种，使税制设计更加法治化。

大企业临高税负

在张潇提到的这份调研报告分别对内蒙古和山东的两个城市试点结果显示，以年营业额100万元为分界线，100万元以上的企业税负普遍有所增加，而之下的企业则减税效应明显。

她分析其中的原因是年营业额超过100万元的企业主要集中在交通运输业，其税率普遍从3%的营业税提升至11%的增值税，而100万元以下的企业以现代服务业和小微企业为主，其税率变化后分别为6%和3%。

“以山东某地的交通运输业为例，‘营改增’以来，不仅税率提升，只有采购设备才能抵扣，这个行业的税款增收超过1.2亿元。”张潇说。

“抵扣环节也成了负担。”北京一家物流公司人士告诉《中国经营报(微博)》记者，以每月1000万元的营业额计算，原来的税负为50万元，现在最高达到110万元，一年下来，税负差不多增加50%，不仅如此，“营改增”之后一些客户开始索要增值税发票，原来用发票抵扣的票据也减少了，对于企业来说，可以抵扣的环节减少了。根据交通运输部网站提供的宁波市针对交通运输业“营改增”实施两个月后的税收统计数据显示。2013年1月，对比按原营业税规定计税缴纳的营业税，交通运输企业税负增加12.4%。

今年8月1日起，在原有试点领域之外，上海、北京、江苏等地进行的交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点工作推向全国。根据国务院关于“营改增”的安排部署，还会择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点。

对于结构性减税的效果，北京大学经济学院财政学系教授王大树表示，当前增值税税率多的问题已经引起有关部门的讨论。

“作为‘十二五’期间取代营业税的主要税种，增值税除了要适当降低税率外，还应该减少税率档次。”他说。

立法规范在路上

作为财税改革的破冰之举，“营改增”试点中带来的问题同减税效果同样受到学界关注。

在财产税开征落实不明的情况下，增值税将成为地方政府主要税种。“营业税取消以后，地方税的建立应该考虑因地制宜，不能要求统一。”王大树提出：“是否可以给地方政府一定的税收立法权，把当前的税制和立法结合，使税制更好服务企业。”

他的理由是各地资源禀赋和产业特点不同，地方政府若能较灵活确定税种和征收比率，有助于缓解地方政府过度依赖中央财政转移支付，有助于为结构性减税提供空间，惠及绝大部分企业。

在我国现行18个主要税种中，只有3个是由法律规定的，其他的全部以国务院各类暂行条例作为征税依据。财政部党组成员、部长助理刘红薇在10月30日举行的全国人大常委会立法工作会议上表示，按照税收法定的原则，财政部将继续配合全国人大积极推进税收法制建设。“将视改革的进展情况，适时启动增值税等单行税法的立法工作，逐步将相关税收暂行条例上升为法律，提高税收立法的级次”。

记者了解到，按照新一届全国人大常委会的立法规划，这5年任期内，除继续审议预算法修改草案外，《增值税法》等若干单行税法将首次提交审议，《税收征收管理法》的修改草案也将首次提交审议。

不过北京大学法学院教授刘剑文告诉记者，税收立法权力是全国人大或者全国人大常委的权力，地方人大也没有地方税收立法权。

“我国目前的现实是，一些行政机关制定的规范性文件往往没有税收法律约束，侵犯纳税人权益的规定时有发生，制定税收法律就是要将行政权力放进制度的笼子。立法以后容易形成共识。”刘剑文说。

但他也表示，设税权回归全国人大后，国务院、财政部、税务总局并非没有立法权，依照有关规定，它们依然享有制定有关税收规范的权力。只不过是，行政权关在制定税收行政法规或者规章要受到法律的硬性约束。