第一篇：学校物业管理方案X
长沙民政学院物业服务方案
目录
（一）、学校物业的概况
（二）、公司接管后将采取的管理档次及服务标准
（三）、物业管理的机构设置和人力资源配备
（四）、保安及车辆管理
（五）、（六）、（七）、物业服务的内容及其标准
（八）、必须具备的物质装备计划
（九）、费用测算
（十）、可提供的便民利民的服务
环境卫生管理 绿化管理
一、学校物业的概况（何亚玲主笔，郑芬秀，孙艳超调查）
校园的物业服务区域较大，并且分散不集中，不方便管理。校园内已配备的设备设施有摄像头，道路，消防器材，各寝室内部配备的饮水机等，井盖，反光镜，标语及造型树等 而我公司的服务对象是广大师生及相关的工作人员，相信我公司一定可以克服困难，为广大师生提供便利
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准（何亚玲主笔）
（1）各管理层的管理人员全部配备到位，并且精通专业知识，可为广大师生提供免费咨询及其他服务
（2）确保校园内师生的财产安全，保安人员和巡查人员24小时轮流值班
（3）学校宿舍和校园大门需凭卡出入
（4）力争把民院建设成一个美丽，干净，安全的校园
（5）履行公司原则，精细管理，精微服务，业主至上的原则（6）将重大管理事故发生率为0;将一般管理事故发生率0.1%以下;让客户满意率97%。房屋管理及维修养护
（1）配备专业的房屋维修技术人员
（2）入住初期，组织勘察小组对所有破损的住房及相关的设备设施进行建档管理，并定期对其进行检查和维修，保障广大师生的人身安全
（3）基本的维修物料配备齐全 公用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养，无事故隐患（1）供电系统
①保证电路畅通，杜绝师生的电线上晒衣服（2）消防系统
①定期检查消防器材，确保其能正常使用，并做好向广大师生宣传消防器材使用方法及注意事项
（3）供排水系统
3.加强对水管的保护，并提高其的抗寒抗压能力，定期检查排水系统，机房应配备24小时的监管人员
4.共用设施管理，共用配套服务设施完好，道路等楼道公共照明完好，道路畅通，路面平坦
（1）定期对共用设备设施的管理和及时解决报修内容
三、物业管理的机构设置和人力资源配备（郑芬秀主笔）
物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。
一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：
（一）总经理室
总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理
助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策
（二）人力资源部 人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作
（三）行政管理部
行政管理部的主要职责包括：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作
（四）财务部
财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况
（五）品质管理部
品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等
（六）市场拓展部
市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等
（七）经营管理部
（五）品质管理部
品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等
（六）市场拓展部
市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等
（七）经营管理部
经营管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等
（八）工程管理部
工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等
（九）安全管理部
安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全
管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理
（十）环境管理部 环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划
四、物业管理公司人力资源的配备（孙艳超）
物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、学院多层住宅以及实训楼物业管理人员的定岗定编标准
学院多层住宅以及实训楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；校园文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置
2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人
3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人
4、保洁员：每一栋楼设2人
5、保安员：每个区域设1人
6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班
二、高层住宅以及教学楼物业管理人员的定岗定编标准
高层住宅以及教学楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：
1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；学院文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置
2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人
3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员
4、保安人员：建筑面积3000平方米左右配1人
5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班
五、保安及车辆管理（何亚玲主笔）
（
一）保安管理 1.基本内容 ⑴学校大门口安排门卫，保安员负责查验出入人员的证件，凡不是本校的师生，都要办理登记手续，禁止无关人员进入
⑵对出入校园的可疑人员，车辆及其携带或装运的物品进行检验，防止学校财物流失及违禁物品流入
⑶保安员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交接班，不能执勤的，必须提前办理请假手续
⑷保安员遇到紧急情况和重大问题时要及时、具体、准确的向学校领导及有关部门请示、报告，对学校领导及有关部门处置紧急情况的工作指导，要立即坚决执行，执行结果要及时反馈，并做详细记录
⑸保安员通过对特定区域、地段和目标进行巡视检查、警戒，保护全校师生安全
⑹检查、发现、报告并及时消除各种安全隐患，防止火灾，爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害
（二）车辆管理 1.基本内容
⑴保安员严格遵守岗位操作规程，做好车辆出入的检查，指挥及巡查工 ⑵本校车辆，按规定停放在校方指定的位置，非本校车辆（含非机动车辆），保安员给予正确指引，规定停放位置，禁止车辆乱停乱放。凡属于出入校区内的外来车辆必须凭出入卡进出，并做好出入卡编号及车牌号的登记
⑶进入校区车辆要求严格按照道路设置的禁令牌、指示牌、标线等安全行驶，时速不得超过20公里，不准按喇叭，不准大声播放音乐。如因违规而造成事故，驾驶员须承担全部责任
⑷对装有易燃易爆、腐蚀性等危险物品的车辆需经过校方相关部门允许后方可进入校区并严格管理
⑸保安员不定期对校区内车辆停放情况进行巡查，遇到异常情况需在《保安巡逻记录本》上详细记录清楚，并及时上报领班，当值的领班将情况记录于《保安队工作记事本》 2.具体要求
⑴安排工作人员每天24小时对停车场实行全天候监控管理 ⑵负责停车场进出车辆的引导、停放秩序、安全监控工作
⑶停车场实行汽车、摩托车分类停放的管理办法，对车场要画出标准的停车位，在停车场夜间时开放照明设备。在每个停车位后方安装防撞杆，防止汽车后撞。车场要安装停车标志和一些提醒车主注意的指示牌，设置车场车辆出入，行驶指向及其它警示标志
六、环境卫生管理（郑芬秀）
1、基本内容
⑴对学校的楼宇、建筑物以及教学楼定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止学生随意毁坏房屋结构
⑵定时对学校公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒，坚持早上清扫楼梯，走廊通道等。收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生
⑶学校保洁员要负责师生住宅区内楼道楼梯、道路、草地、平台、公共场地的清扫清洁。负责楼道扶手、门窗、电表箱、信件箱、楼道开关、灯具的清洁
⑷负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗，负责将各责任区生活垃圾的收集与清运工作，清洁办公区域 ⑸对校园内所出现影响环境卫生的现象进行劝阻和制止
2、环境卫生的具体操作
⑴教学楼、住宅区、实验楼以及图书馆大堂的清洁工作：每天早上用拖把把大堂门口拖洗干净，下雨天门口要放置防滑告示牌并增加拖洗次数，下班前应把垃圾清倒干净，每周对墙面除尘一次，每天晚上用拖把将地板拖洗一次，干后用清洁蜡对地板进行清洁和抛光。每月两次对大堂进行消毒工作 ⑵楼间通道的清洁工作：每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净，将垃圾收集，运到垃圾房。用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门，消防栓柜，玻璃窗，灯具，楼梯扶手，护栏，墙面，墙根部分踢脚线，指示牌等公共设施，应保证每周循环保洁一次
⑶电梯的清洁工作：保持电梯轿厢的清洁，每天用吸尘机吸尘，对电梯门、轿厢的不锈钢、镜面装饰物进行循环清洁 ⑷室内车库和地下室的清洁工作：每周打开一次地下室，车库的集水坑和排水沟盖板，应彻底疏通，冲刷一次。每月用清洁剂、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示灯、车位档等公共设施，每月清扫一次地下室的管线。地下室、车库的消毒工作应每月进行两次
⑸道路的清洁工作：每天对校区的道路定时清扫两边。每次清扫工作必须在当天8:30-16:30前完毕。对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁；下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；发现路面有油污应即时用清洁剂清洁；用铲刀清除站在地面上的香口胶等杂物
⑹足球场、广场以及湖面的清洁工作：清扫足球场、广场里的浮尘、果皮、树叶以及纸屑等垃圾；发现湖面有垃圾应马上捞起
⑺绿化带的清洁工作：用扫把仔细清扫草地，绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾。每天清洁绿化带两次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数。
⑻底下管井的疏通工作：地下管井应每月清理一次，操作流程如下：用铁钩打开井盖→用捞筛捞起井内的悬浮物→清除井内的沉沙、用铁铲把粘在井内壁上的杂物清理干净→清理完毕盖好井盖→用水清洗地面
六、绿化管理(何亚玲主笔)
1、对花草树木进行定期培土、施肥、除杂草和病除害，并修枝剪叶，补苗、浇水
2、保持绿化带的清洁，保证不留杂物，不缺水，不死苗，花木生长茂盛
3、每月检查、记录、报告绿地、树木情况，及时劝阻和处理违反有关绿化管理规定的行为
4、养护管理人员负责管理、养护和培育物业区域的绿地、花草和树木。
5、绿化要选择适宜学校环境的植物、花草树木，因地制宜
6、要定时对学校的绿化带进行养护，包括浇水、施肥、整形、修剪、除草、松土、防治病虫害、围护等
七、物业服务的内容及其标准（何亚玲主笔）1管理处设置（1）小区内设置管理处
2 3（2）办公场所整洁有序
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）管理人员要求 服务时间
（1）小区经理持证上岗，有三年以上物业管理工作（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理
日常管理与服务
（5）建立健全的财务管理制度，（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等4
人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝
对物业服务费和其它费用的管理，做到运作规范，账
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档
设备管理档案、业主资料档案（含业主房屋装修档案
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%（9）建立管理处内部管理制度和考核制度
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
（13）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每天拖洗一次，地面清洁 每周擦抹二次，保持基本无灰尘 每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍 每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网
每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹 保持清洁、无垃圾
住宿按幢设置垃圾收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味
道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水 每周擦抹一次，表面无污迹
有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善
合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀剪，每年不少于二次。
中耕除草、松土 每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松
按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施施肥
花灌木增施追肥一次。
病虫害防治 扶正加固 有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％ 有倒伏倾向，及时扶正、加固
（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械1 和设备
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安
0.2全护卫器械。（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录 2（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区
（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录
（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录 3（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门
（1）学校应具备录像监控等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息 4（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问（1）地面、墙面
修剪 清杂草
不大于6%
及时灌溉，保证有效供水，有积水灌、排水
及时排除 草坪
病虫害
发现病虫害及时灭杀
防治
3、绿地保存率100%（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存
率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年
树木 施肥
每年普施有机肥一遍
每年普修四遍以上，草面基本平整 每年普除杂草五遍以上，杂草面积
基本完好 布置 灌、排水
花坛花
补种
境
修剪、施肥 病虫害防治
保持花卉生长良好。
一年中有一次以上花卉布
保持有效供水，无积水。
缺枝倒伏不超过十处。
及时做好病虫害防治。
按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内（2）及时处理车辆停放不规范的现象
每天巡视楼内公共部位门窗，保持窗 玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响
楼内墙面、墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损
顶面、地面 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排管道、排水水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发沟、现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理 屋顶 围墙
铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
道路、场地每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，等 发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，无积水，侧石平直无缺损
休闲椅、凉每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品亭、等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有雕塑、景观面貌，保证其安全使用
小品
室外健身设施、每日进行巡公共部位
设施的安全使用 安全标志，儿童乐园等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常
发现损害立即修复，保证器
八、必须具备的物质装备计划（孙艳超主笔）
㈠、学生宿舍：每个宿舍必备的饮水机、日光灯、橱柜、清洁工作所需的工具，电力维修工具，各收集点的垃圾桶 ㈡教学区域：各收集点的垃圾桶及其清洁工具
㈢器械：绿化养护所需的铲子、剪刀、喷洒的器材，化学药剂
㈣治安装备：保安部配备一定数量的巡查摩托，保安服装及相关物品
九、费用测算（郑芬秀主笔）
一、物业管理费用测算方法
一般而言，学校物业的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下：
1、工资及福利费测算
工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1）基本工资（元/月）
基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2）福利费（元/月）
福利费包括：
福利基金—按职工工资总额的14%计算
工会经费—按职工工资总额的2%计算
教育经费—按职工工资总额的1.5%计算
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定
（3）加班费（元/月）
通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算
（4）服装费（元/月）
按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费
每平方米建筑面积工资及福利费＝
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅区域和教学区域的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为：
（1）测算公共设施、设备的建造成本
公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
（2）测算公共设施、设备的月折旧费
（3）测算公共设施、维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：
（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（3）供配电、发电系统设备维修费
（4）消防系统维修费
（5）公共建筑道路维修费
将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用
3、电梯费用
电梯费用1.5元/天
其中：
电梯使用率 =平均每天开启时间/24。不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间
电梯年检费 = 年检费总额/12月
4、绿化费
绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中
5、清洁卫生费
小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定
6、保安费
保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定
7、办公费
办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出
8、固定资产折旧费
固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：
固定资产月折旧额/ 每月每平方米建筑面积分摊的折旧费
9、法定税收
物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是按公司经营总收入的5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。城市维护建设税通常按营业税的7%测算。教育费附加按营业税的3%测算
两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定 10·不可预见费用
十、可提供的便民利民的服务（孙艳超主笔）
公司根据业主的需求会设立一些便民利民的服务。比如校园内可以提供保险箱给买了电脑的同学；提供洗衣机及其他洗涤服务
以上就是我们第一小组的实训作业，我们知道还有很多的不足，但我们会继续完善和修正。老师您辛苦了。
组长：何亚玲
小组成员：郑芬秀、孙艳超
2011年6月30日星期四
第二篇：学校物业管理方案初稿
学校物业管理方案初稿
一、物业概况 1．基本概况
2．设备设施概况 3．业主构成概况
二、管理服务事项
三、管理目标
四、机构设置与人员配备
五、管理服务办法 1．运作规范 2．作业规程
六、延伸服务方法
七、物业服务费用收支预算 1．第一物业管理费用预算 2．能源费用预算
3．物业服务项目的收入预算 4．物业服务费用支出预算
八、本项目物业项目分析与本项目概况 1．本项目专题分析
2．本项目委托专司管理的优势 3．本项目物业管理服务需求
九、物业管理方案综述编制说明 1．本项目物业管理服务目标及定位 2．本项目物业管理创新理念
3．本企业承诺提供的物业管理服务内容 4．本企业承诺提供的便民服务内容 5．本项目物业管理基本服务承诺 6．本项目物业管理总体措施
7．与校园文化相融合的管理创新措施 8．本企业保障支持系统简介
十、物业管理具体方案编制说明 1．管理处组织结构设置 2．管理处岗位设置 3．物业管理处管理方案 4．客户服务中心管理方案 5．工程总管理方案 6．保安部管理方案 7．环境管理部管理方案
十一、可供选择的物业管理服务 1．服务部管理方案 2．宿舍部管理方案
十二、其它补充说明 1．突发事件应急预案 2．物业档案管理设想 3．员工考核管理办法 4．重大活动保障措施
5．关于管理处工作服的设想 6．关于财务管理的设想 7．关于食堂管理的设想
十三、安全管理
十四、环境卫生管理
十五、水电及公共设施管理
第三篇：学校物业管理方案
2016学校物业管理方案
学校物业管理方案怎么写，前为了保证学生充足的休息，正常学习与生活，提供整洁，舒适，方便的校园环境。以下这篇是学校物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
学校物业管理方案范文： 1．目的
为了给师生员工提供一个安全、舒适、整洁、方便的环境，物业中心编制本程序，作为对本中心质量管理和规范服务的准则，妥善有效的纠正和预防措施以持续地满足客户的要求和期望。
2．适用范围
本文件适用于物业中心从事产品（服务）活动的各部门及工作场所。3．职责 3.1中心主任负责带领各部门全体员工完成日常服务过程，完成上级领导下达的各项任务，纠正和预防不合格产品（服务）的出现，坚持不断改进，满足客户的要求和期望。
3.2中心副主任协助中心主任工作并分管部分部门，负责检查并纠正服务中出现的不合格产品（服务）。
4．物业中心工作程序
4.1物业中心的收发文、印章、介绍信、出门条由办公室负责管理并严格登记备案。
4.2物业中心的重大事件由中心主任提出框架方案并召集部门主任决定。4.3物业中心根据学院或集团的工作安排，由中心主任召集部门主任会议，布置上级领导指示，并指出具体工作要求和时限要求，由中心办公室负责督办和信息反馈。
4.4部门主任根据中心主任指示要求具体安排工作并检查落实情况，将任务完成情况反馈给中心办公室。
4.5中心主任或办公室根据任务的轻重缓急对部门工作进行检查或抽查，对不合格产品（服务）提出批评并责成限时纠正。
4.6部门主任将工作中遇到的困难或部门无法解决的问题上报中心主任进行请示，由中心主任协调解决。4.7各部门合同制员工的使用情况（录用、辞退、培训、证件办理）上报中心办公室，由办公室统一登记备案。
4.8各部门的人员工资、发放由部门制表，部门主任审核，报中心主任审批，由中心办公室汇总上报集团。
4.9各部门购物，由经手人、验收人或证明人签字，部门主任审核，中心主任审批，中心办公室负责报帐、报销。
物业中心公房部作业文件 1.目的
为了给师生员工提供一个舒适、整洁的教学办公环境，公房部对所负责的产品（服务）过程实施有效的监控，特编制本作业指导书。
2.适用范围
本程序适用于公房部所属教学办公楼学生活动中心、教工活动中心的服务产品（服务）过程有效的监控。
3.职责
3.1.公房部主任负责带领各班组员工完成日常服务过程，完成中心下达的各项任务，并纠正和预防不合格产品（服务）的出现。
3.2.公房部职责范围 3.2.1.负责各教学办公大楼及学生活动中心、教工活动中心的卫生保洁、教室使用、教具配备（部分）以及设备、设施的维修、报修等管理工作。
3.2.2.负责校园、校门的节日布置及大型活动的会场布置。
3.2.3.负责各教学楼、行政办公楼、学生活动中心、教工活动中心的门卫值班工作。
a负责新办公楼保安服务，保洁服务，礼仪服务，会议服务。
b负责新办公楼环境美化，信刊分送，饮用水服务及院领导办公室保洁，饮用水服务。
3.2.4.完成领导交办的其它工作。3.3.公房部主任职责
在物业中心的领导下，负责公房部的全面工作，其职责是：
3.3.1.负责拟定公房部工作计划，并组织本部门人员按计划开展工作。3.3.2.负责本部门规章制度的制定和完善。负责检查落实各项规章制度在本部门的执行情况。
3.3.3.负责公房部各项日常工作的管理和检查。3.3.4.了解和掌握本部门经济运行情况和经费使用情况。
3.3.5.抓好社会效益的同时，抓好经济效益，积极组织创收，完成中心下达的经济指标。3.3.6.在抓好本部门人员思想工作和政治学习的同时做好本部门人员的业务培训工作。
3.3.7.做好安全工作。
3.3.8.完成领导交办的其他工作。3.4.教学楼管理组班长职责
在部门主任的领导下负责本班组的全面工作，为班组主要负责人，其职责是： 3.4.1.熟悉教学楼管理的各项内容和各类情况，负责对辖区内设备的管理。3.4.2.负责各教学楼的卫生服务、节水节电的管理和设备维护、报修等项工作的管理。负责各教学楼内夜间值班情况的检查。确保学生正常上课，行政正常办公。
3.4.3.负责本班组服务员的管理。对服务员进行思想、防火、防盗及遵纪守法、安全等方面的教育和行政管理。
3.4.4.负责清扫工具，教学物品的管理和发放，提出购置计划等工作。负责教学物品的配备工作。
3.4.5.负责教学楼内装修的管理，对在楼内进行装修的单位签订管理协议书和并对其进行安全检查。
3.4.6.完成领导交办的其他工作 3.5.门卫值班员职责 3.5.1.熟悉并掌握管区内各类情况(房屋使用情况，楼内务单位分布情况)。3.5.2.对出入楼携物者根据规定进行验证，证物相符方可放行，发现问题报告领导，不擅自处理。
3.5.3.对楼内发生的打架斗殴、争吵、滋扰及无理取闹行为应进行劝阻确保正常的教学科研办公秩序。
3.5.4.上下班，学生上课高峰时打开所有楼门，各种车辆不许进入楼内。3.5.5.对违反出入制度不服从纠正，且出口伤人及态度蛮横者要头脑冷静，坚持说理，做到打不还手，骂不还口，并立即报告领导。
3.5.6.提高警惕注意发现可疑人员及可疑事情要讲究方式与之周旋盘问并立即报告领导。
3.5.7.熟记熟知本单位领导和相关单位电话和报警程序。3.6.各大楼管理人员岗位职责
3.6.1.熟悉本区域的各类情况，负责对本区域内的设备管理。
3.6.2.负责本区域内的夜间值班检查工作，对所属人员纪律秩序，辖区内节水节电及设备报修等项管理工作。
3.6.3.检查服务员的工作情况，负责对服务员的思想教育及行政管理。3.6.4.注意听取收集服务对象对我们工作的意见和建议及时向领导反馈，力求有针对性的去改进工作。3.6.5.对损坏公物和违反有关规定者进行制止和管理。3.6.6.负责对保安员工作的检查管理。3.6.7.完成领导交办的其它工作。3.7.各大楼服务员岗位职责
3.7.1.负责本区域内的清洁卫生的清扫，随时保持洁净。
3.7.2.负责本区域内水、电、暖气及玻璃门窗设施设备的报修工作，并督促修理人员及时修复并如实签署验收意见。
3.7.3.根据校规定按时对大楼门、教室门进行开门及清楼锁门工作。3.7.4.配合管理人员做好本楼的各项管理工作。
3.7.5.配合保安员做好辖区内保安工作(工作中对辖区内注意进行巡视，发现异常与保安员联系报告领导及时妥善处理解决)。
3.7.6.每天清楼锁门后及遇恶劣天气及时关好辖区内玻璃门窗以免损坏，保持完好。
3.7.7.负责会议会场布置及斟茶倒水及茶具消毒工作。3.7.8.完成领导交办的其它工作。4.程序
4.1.教学楼管理员工作程序 4.1.1.教学楼管理员每天早晨7：00分必须进入教学楼，对开课前的准备工作进行检查。检查粉笔、板擦是否配备齐全，检查工作人员是否完成工作并符合标准。
4.1.2.督导检查各公共场所需保修项目是否保修。
4.1.3.了解掌握工作人员思想动态，解决其后顾之忧，力保队伍稳定。4.1.4.随时与客户保持沟通，以了解其需求，力争使工作保持持续改进。4.2.卫生内保人员工作程序
4.2.1.作业人员工作前，先整理好个人装束并佩带标识，确保形象。4.2.2.工作中接人待物注意文明用语，不说脏话、粗话。4.2.3.工作中严格按“卫生要求及考核标准”进行作业。
4.2.4.配合门卫人员做好安全工作，遇有不良现象、不正常现象及时与领导及相关人员汇报，使问题及时得到解决。
4.2.5.对客户提出的需求及时向管理员及相关领导汇报，以使工作持续改进。4.3.门卫值班员工作程序
4.3.1.工作前佩带好标识，上岗前整理好个人装束，确保良好的形象。4.3.2.提前到岗，按照学校规定准时开启各楼大门。4.3.3.随时做到精神饱满，精力集中，对过往人员进行查看，防止非有关人员进入楼宇。
4.3.4.交接班要碰头，接班人员未到，上一班值班人员不得下岗，直至接班人员到岗。
4.3.5.做好值班纪录，若上一班有未处理完的问题，必须配合下一班将问题解决完毕或交待清楚之后方可离岗。
4.4.普通电化教室工作人员工作程序
4.4.1.提前20分钟到岗，佩带标识，整理个人装束，确保形象。
4.4.2.熟悉掌握教务部门及报课老师需要使用设备的情况，及时开启设备，不误上课。
4.4.3.接人待物注意文明用语。
4.4.4.对自己保管的设施随时进行查看，发现问题及时报修不得影响上课。4.4.5.设备用毕，及时切断电源并妥善保管。4.5.普通电化教学教室管理员工作程序
4.5.1.提前20分钟到岗，佩带表识，整理个人装束，确保形象。
4.5.2.翻阅工作纪录，对当天本工作点所有须开启设备的时间进行整理，提示其他(她)各工作人员按时开启设备，不耽误上课。
4.5.3.对报课的老师要热情接待，并交待给具体工作人员予以按时操作。4.5.4.随时与客户保持沟通了解其需求，以便使工作持续改进。4.5.5.提示下属人员在工作中注意文明用语，不说脏话粗话。5.相关文件 5.1.大楼管理规定 5.1.1.安全值班规定：
a大楼每天早6：30分开门，晚10：30分清楼锁门。
b节假曰、星期天从早6：30分至晚10：30分，大楼只开一个门凭证件出入，外单位人员凭介绍信出入。
c携物出楼实行出门条制度，所有协物出楼者应交验出门条，否则所带物品不能出楼；一切闲散人员不许进入大楼。
d提高警惕，认真做好“四防”工作，值班员发现案件和异常情况及不安全隐患，要及时报告给保卫部门。
e各楼一层大门钥匙要固定位置存放，遇有紧急情况便于开门及时进行人员疏导。
f楼内严禁燃烧废弃物。
g未经允许任何人在楼内不许擅自留宿客人。5.1.2.环境卫生管理规定： a禁止在楼内大声喧哗，嘻戏打闹、追逐，搞体育活动，确保教学楼内的安静。
b楼内严禁存放各种车辆及堆放各种物品。
c禁止在楼内随意张贴各种标语、广告等及在墙壁上涂写、刻画，小商小贩不许进入楼内。
d保持和维护楼内的清洁卫生，禁止随意吐痰、乱扔果皮纸屑、烟头等杂物。e楼内各办公室、实验室及教室清扫出的垃圾杂物，若数量不多可倒入厕所内的垃圾箱内，数量较多请直接运往拉圾站。
f教室厕所和公共场所的卫生，由专职的服务员清扫，其质量标准按《卫生管理检查制度及卫生要求考核标准》执行。
5.1.3.教室管理规定：
上课和自习用教室规定
a教室分全天开放和部分时间开放两类，自习同学到无课全天开放的教室自习，上课到课表安排的指定教室上课。
b爱护教室内设备，不得将设备随意搬出和拆卸。c学生离开教室应将照明灯熄灭，关好门窗后离去。
学生借用教室规定 为确保教学，原则上不办理教室借用事宜，如果学生开会或节假日，搞文娱活动，可到教室管理单位办理借用手续，但必须按下列规定进行。
a凡借用教室者需在每周最后一个工作日，带上学生证到教室管理单位办理借用手续。
b借用教室放录像者，必须持有本年级准放证明方可办理借用事宜。c教室安排后，双方到教室对设备进行查验，学生使用教室时应爱护设备待用毕后双方对设备再行查验，认定无损时可将学生证退与学生，若有损坏或丢失照价赔偿。
d使用教室时，需将桌椅搬出室外时，用毕应恢复原状，搞好卫生，否则注册登记，下次不予借用。
租用教室规定
在确保学生上课前提下，少量教室可供租用，但租用者必须按以下规定执行。a凡租用教室者，持介绍信到安排和管理教室的单位办理租用和交款手续。b租用后要爱护室内一切设备，认真遵守各项管理规定。c收费办法：每次每座位按---元计算，每次使用教室时间
按半天计算，不足半天者按半天计算，超过半天不足一天按一天计算。5.2.卫生管理检查制度
卫生管理检查实行记分制度，计分实行日检查月结算办法，具体为： 5.2.1.管理人员应每日对服务人员工作情况进行检查，认真填写检查报告单。5.2.2.检查报告是记分凭证，具体填写服务员违反某条例和所扣分数金额，月底做工资前由管理人员持检查报告单交予部门，部门按检查情况给服务员计算工资。
5.2.3.管理人员和服务员必须熟悉卫生要求及考核标准，以便各司其责。
管理人员检查工作时要对服务员一视同仁，不许有亲疏远近之分。5.3.库房管理规定
5.3.1.库房内要经常保持卫生，家具要按规定放置整齐，注意间距、垛距、高度，做到符合安全要求，易提取、易清点。
5.3.2.新购进家具由外购人员填写入库单，经检验人员检验，数量无误、质量合格并填写检验报告单后，方可入库。
5.3.3.各分库房建立出入库物品登记本，出入库物品要及时登记、清点、校对，如有损缺待查明原因后报主任研究处理。
5.3.4.各类家具要定期清点，做到物卡帐相符。
5.3.5.严格执行出入库手续，凭出库单发放家具，做到准确无误。5.3.6.严禁非库房人员进入库房内，保持库房的整洁卫生。5.3.7.做好防火、防盗、防潮等安全工作。5.4.普通电化数学设施管理规定 5.4.1.普通电化教学教室内设施为教学专用设施，应由各岗位责任人专人负责，不得挪作它用。
5.4.2.严格操作程序，无领导批准，非专职人员不得操作。
5.4.3.所有设施要登记造册，一旦发生丢失及损坏情况要查清原因上报领导。5.4.4.设施用毕要关闭电源，确保安全。
第四篇：学校物业管理方案范本
学校物业管理方案范本
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。
一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物业管理方式
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）
学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）
学生公寓宿管员：8人
学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）
共需外聘人员16人
四、运行费用
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为300,000.00元。
附件1：学生公寓服务内容和服务标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
3、环境卫生服务标准
（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
（3）、公寓内的公共卫生间。
标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防服务标准
（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修服务标准
（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服务标准
（1）、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。
（3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算。蜂巢物业管理网收集并整理。
附件2：公寓管理部主要岗位职责
一、公寓管理部部长岗位职责
1、负责在校学生的住宿信息、档案及资料的管理工作。
2、负责新生的宿舍安排工作
3、负责在校住宿学生因休学、复学、退学、转专业等原因而进行的宿舍调整工作。
4、负责学生离校时的宿舍退还手续。
5、负责进修生的住宿安排工作。
6、负责走读生的的审批工作。
7、负责各公寓的安防、清洁的服务过程的监督检查，对不合格现象有权提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
8、不定期抽查公寓内安防、清洁等服务过程，发现问题及时解决。
9、负责所属员工的培训工作。
10、中心主任安排的其他工作。
二、公寓管理部物业监理岗位职责
1、努力学习，积极工作，自觉遵守中心的各项规章制度。
2、对各公寓安防、清洁等服务过程行使监督和检查权利。
3、检查公寓内卫生，做好检查评分记录，对卫生不达标的提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
4、检查公寓内各种设施的使用状况，若有缺损须查明原因及时报修，对维修结果进行登记。
5、检查公寓内安全情况、消防器材状况、安全隐患状况等，发现问题及时上报。
6、检查公寓宿管员上岗情况、工作情况等。
7、负责检查结果的汇总、分析工作，发现潜在的问题并提出整改措施。
三、公寓管理部宿管员岗位职责
1、协助管理部部长做好所辖公寓住宿学生的信息及相关资料管理工作，做好新入住学生、离校学生及其他原因调整宿舍学生的登记调整工作，及时更新学生公住宿一览表。
2、负责所属范围内各宿舍学生的全面管理，保证安全、稳定是首要责任。遵照学校规章制度督促指导学生遵守、执行。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
3、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无关之事。工作认真、秉公办事、坚持原则、不讲情面。
4、负责来访人员的登记（一律凭本人有效证件并留证入访），保证宿舍的安全。管理第一，服务为重，注意仪表，微笑服务，以礼待人。
5、树立良好的服务意识，安全意识和责任意识，主动调解学生中发生的纠纷；严禁与学生发生争吵甚至打斗；必须随时检查并巡视宿舍，发现赌具和禁用器具，予以收缴并及时报告；制止学生聚赌、吵闹、打斗等不文明行为。在本岗位负责区段内外巡查，密切注意出入人员，发现可疑的人要礼貌地进行盘查监控，果断处置发生的问题，并及时汇报。
6、对学生在本楼内的组织纪律进行监督、检查，了解学生思想动态，有针对性地进行教育、批评和表扬。加强与学生的交流、沟通，融洽感情。
7、督促和教育学生爱护公寓内公共财物，发现损坏的要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。
8、做好或配合新生入学与毕业生离宿时的家具清点、核实、发放、维修登记等工作。
9、负责公寓宿舍的安全和管理工作，督促学生打扫卫生，交班要将本班情况向接班人员交待清楚，重要情况作好记录。
10、保证和控制所属宿舍区水、电设施如有损坏，要填写维修派工单，负责通知并落实维修事宜。负责所属范围水电费用的计量和收取。
11、定期检查安全及消防系统，加强防盗、防火巡视工作，严密控制进出门户。
12、负责房间钥匙管理。原则上所掌握钥匙只供紧急情况使用，确需使用的，确认使用者身份后，须由宿管员亲自开门。
13、配合完成必要的突击任务。
四、公寓管理部保洁员岗位职责
1、负责所属范围内环境卫生的清扫，保持清洁卫生是首要责任。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
2、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，工作认真，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无之事。
3、树立良好的服务意识、安全意识和责任意识，微笑服务，以礼待人，不得与学生发生冲突。
4、每天扫拖、清洁走廊、楼梯及扶手，清除垃圾，灰尘、痰迹，墙面球印、脚印、蛛网、积灰要及时清除，及时处理所属范围的垃圾，不得乱倒、堆积。做到局部随时保洁。
5、每天打扫公共厕所、洗室，做到地面无积垢、墙面清洁、无蛛网、积灰，无异味，做到局部随时保洁。
6、每周对公共部位进行一次大扫除，彻底清除门窗、玻璃、墙壁上积灰、蛛网等。做到局部随时保持清洁。
7、每天打扫本公寓周边所属区域卫生，并做到随时保洁。
8、维护公共设施，有损坏要及时保修，督促和教育学生爱护公共卫生，不准污染墙壁，发现故意破坏公共卫生要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。
9、提高警惕，注意防火、防盗、防破坏，发现可疑情况应及时处理或报告。
10、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，灭鼠除害。正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。
11、爱护工具，节约用水用电，降低成本，提高工作效率。
12、配合完成必要的突击任务。
附件3：公寓管理部工作规程
公寓宿管员工作规程
一、开关灯管理规定
按中心规定，宿舍楼内早6：00开门、6：30分供电，晚12：00关门，11：30分熄灯，周五、六及国家法定节假日的前一天熄灯、关门时间顺延半小时。
二、夜间值勤管理规定
值班人员实行24小时不间断值勤制度，每晚必须按时关楼门，关楼门后，必须到各楼层检查有无违章用电及留宿外来人员现象、并保持高度警惕。
三、人员进出管理规定
1、学生必须佩戴校徽或持学生证出入楼门。
2、外来人员必须到值班室登记，并凭有效证件换取会客正，方可进入宿舍楼，会客完毕后到值班室凭会客证领回个人证件，当值门卫必须详细登记外来人员进出楼时间及会客对象。
3、男生不准进入女生楼，女生不准进入男生楼（特殊情况除外）。
四、调换班管理规定
值班员在调换班的前一天，必须向公寓管理部提出申请并说明原因，批准后方可调换班次，严禁私自调换班。在调换班时必须与换班人履行交接手续，并对调换后出现的问题承担部分责任。
五、交接班管理规定
1、交接班前当班人员必须填写好各项登记记录，并做好在岗期间的工作日记。
2、交接班时，下班人员要把本班的工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
3、钥匙、工具等物品要交接清楚，并在交接班记录上签名。
4、对出现的问题，交接双方必须当面说明，若交班人离开后，接班人才发现属于上一班责任的问题，必须立即报告楼长处理。
5、需要交班人在岗继续处理的问题，接班人应积极协助完成。
6、必须按时交接班，无特殊情况不得超时接班；交班人未到，交班人不得擅自离岗，否则有此产生的一切后果由交班人负责。
六、水电费用的计量和收取
1、每月最后一日抄写所在公寓水电表读数，每月1日交于中心办公室。
2、每月10日前将所在公寓水电费收齐后交于中心办公室并公布。
七、每周检查一次学生宿舍卫生，并填写学生宿舍卫生检查表，于周五报中心办公室
学生公寓清洁操作规程
（1）每天上午7：30－11：30、下午1：30－5：00各清扫学生公寓内卫生一次。
（2）走廊及楼梯：清洁员每天上班后首先清扫走廊地面及楼梯，从底层至顶层自下而上清扫楼道，将果皮、烟头、纸屑等垃圾收集在一起，然后装进垃圾车，将垃圾送到指定的垃圾中转站；将拖把洗净拧干，从顶层往下逐层逐级拖抹楼道地面及楼梯。拖抹时，要随时清洗拖把，以保持地面清洁。
（3）扶手及栏杆：备抹布一块，将其洗净，自下而上擦拭楼梯扶手及栏杆。擦拭时，要随时清洁抹布。
（4）墙面、宣传板及开关：先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹沫湿残纸，轻轻用刀片刮去，撕下宣传板上的过期资料和通知，用湿抹布擦拭干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦拭各楼道灯开关。
（5）消防栓、管等器材：先用扫把打扫消防器材上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
（6）暖气片、管等器材：先用扫把打扫暖气上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭暖气，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
（7）配电箱及电表箱：用干抹布擦拭配电箱、电表箱上的灰尘及污迹。
（8）玻璃及灯具：按《灯具、门窗玻璃的清洁》进行作业。
（9）每小时巡视检查楼内卫生一次，保持楼内清洁。
标准
（1）宿舍楼每一周对公共卫生进行一次大扫除，彻底清除门、窗玻璃，墙壁，灯具上的灰尘、蜘蛛网等，对卫生间进行消毒处理。
（2）日常清洁符合《学生公寓清洁标准》的要求。
注意事项
擦拭配电箱禁止用湿毛巾，不得将配电箱门打开，以防触电造成意外。
灯具、玻璃清洁操作规程
操作规程
1、玻璃及镜面的清洁
（1）先用刀片除去玻璃边缘的污垢。
（2）将清洁济用水稀释、把抹布放在清洁济内洗净，然后将抹布按玻璃顶端，从上往下擦拭。当玻璃的位置与地面较接近进，可以横向擦拭。
（3）用无绒毛巾或报纸抹去玻璃上的水珠。
（4）用湿抹布将玻璃框擦拭干净。
（5）最后用拖把抹净地面上的污水。
（6）若擦拭高处玻璃，应二人配合，系好安全带或采取其他安全措施。
2、灯具的清洁
（1）准备梯子、螺丝刀、抹布等到工具。
（2）关闭电源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。
（3）先用湿抹布擦拭灯罩内的污迹及虫子，再用干抹布秣干水分。
（4）将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。
（5）清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯罩，然后用抹布分别擦拭灯管、灯具及盖板、重新装好。
标准
（1）学生公寓每周清洁一次。
（2）玻璃上无污迹、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
（3）清洁后的灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
注意事项
（1）清洁高处玻璃或在梯子上作业时应注意安全，以防摔伤。
（2）清洁灯具前应先关闭电源，以防触电。
（3）人在高处作业时，应注意防止灯具、工具或其他物品掉下砸伤行人。
（4）用螺丝刀拧紧螺丝、固定灯罩时，应将螺丝固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。
附件4：公寓管理部员工考核制度和实施细则
员工考核制度
为客观地评价员工的工作表现，提高中心对中工奖惩的准确性，更好地调动员工的工作积极性，特制定本制度。
1、考核方法
普通员工每月考核一次，管理层每学期考核一次，年终考核普通员工按月累计成绩，管理层按学期累计成绩。中心将根据考核的累积成绩奖惩员工。
2、考核内容
考核以员工考核表为依据，内容包括服务意识、仪容仪表、考勤、纪律、责任民心，工作态度、管理能力、以身作则、表达能力、团结协调等10个方面。
3、评分比例
每月（或每学期）考核满分为100分
4、奖惩
（1）处罚。普通员工当月考核扣分达40分，扣当月浮动工资20%；管理层每学年考核扣分达40分，扣岗位津贴的20%。
（2）奖励。中心每学年根据考核员工的积累成绩，奖励成绩突出者。
①优秀员工奖。中心根据每学年考核员工的积累成绩奖励突出的优秀员工（比例约占中心人数10%），除颁发荣誉证书并通报表扬外，还将给予物质奖励。
②优秀班组奖。中心对成绩较突出的班组（比例约占中心班组的5%-10%），给予通报表扬、颁发奖状并给予物质奖励。
③优秀管理部门奖。对部门成绩突出的，中心将颁发奖状，通报表扬并颁发奖金。
5、考核步骤
（1）部门主管每月对下属员工考核评分，在员工考核记录表上填写考核分并说明扣分或加分的原因。
（2）考核员工记录表要每月交给被考核人签名确认。被考核人如有不同意见，也可以在备注栏中说明。
（3）管理层由中心主任直接考核并予年终汇总。
管理部部长考核细则
物业监理考核细则
公寓宿管组长考核细则
公寓宿管员岗位工作考核细则
公寓清洁工岗位工作考核细则
附件5：人员招聘条件
宿管员招聘条件：
1、具有普通高中、中专或以上文化程度；
2、有一定的组织管理能力或学生工作经验；
3、忠于职守，服从分配，有较强的吃苦耐劳精神；
4、年龄18周岁以上，45周岁以下，身体健康；
5、品行端正，无违纪、违法行为；
6、中国共产党党员或在大中专院校担任过班长、学生会部长以上职务，能力出众且受过各级表彰者优先考虑；
7、有较强的文字表达能力和宣传特长的，同等条件下优先考虑；
8、同等条件下下岗职工优先。
保洁员招聘条件：
1、具有初中或以上文化程度；
2、忠于职守，服从分配，有较强的吃苦耐劳精神；
3、年龄18周岁以上，45周岁以下，身体健康；
4、品行端正，无违纪、违法行为；
5、同等条件下下岗职工优先。
附件6：数据对比
宿管员：管理学生1000以上，工资1000至1200元；管理学生1000以下，工资800至1000元。
保洁员：清扫面积约600平方米，工资600至800元
第五篇：学校物业管理方案
学校物业管理方案
针对桂林师范高等专科学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。
一、安全管理
1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。
3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。
4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。
4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。
5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。
6、完善各项管理制度
（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。
（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。
（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。
（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。
6、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
7、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。
二、环境卫生管理
1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。
2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。
3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。
4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无
无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。
三、水电及公共设施管理
1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。
3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。
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