第一篇：大连国税利用资产评估方法反避税
大连国税利用资产评估方法反避税
[b][size=3][color=#ff0000]反避税利剑出鞘 股权转让避税风险大增[/color][/size][/b][size=16px] 本文系2011年1月24日的《中国税务报》苏凌等作者的联合报道。
企业的公允股权价格该如何确定?企业的市场价值到底是多少?在税务部门的反避税实践中,这曾是困扰他们的大难题。如今,大连市国税局初步找到了破解难题的钥匙,他们率先运用收益法评估某企业无形资产价值并计算股权转让所得,成功征收该企业股权转让税款1100万元。[b]【浪子插语，原先中国税务报有过一篇对该事件的报道，当时是发在去年某一天报纸的头版头条，这个案例的成功之处是在于引入资产评估的方法来确定无形资产的公允价值进而确定股权的公允价值。但是也有一些基层的国际税工作者对此不太认可，认为税务官变成了评估师。四大的一些专业人士对此也不屑一顾。但是，我感觉，中国的反避税事业本身就是一个不断探索的过程，经验、方法、教训都需要去总结。大连的探索起码是一个进步】。[/b][/size] [size=16px] 按照税法规定,履行股权转让协议后,纳税人应该就股权转让所得申报缴纳所得税。而一些关联企业或集团公司内部股东为了减轻税负,往往采取平价甚至低价的方式转让股权。因此,合理地评估企业的公允股权价格成为准确计算企业股权转让所得税的基础和关键。专家表示,随着税务部门反避税水平的逐步提高,特别是随着收益法这一科学评估企业价值方法的运用和推广,今后纳税人再选择背离股权实际价值以逃避税收义务的做法,将存在极高的税务风险。[/size] [size=16px] [color=#ff0000]历时经年,1100万元税款终入国库[/color][/size] [size=16px] A集团公司是一家知名境外企业,在大连市开发区投资设立有6家下属企业。2010年初,A集团公司被美国某集团公司收购,并对其内部的生产结构进行了整合,导致A集团公司在大连下属的6家企业都产生了不同程度的股权转让。[/size] [size=16px] 有转让就有转让所得,企业就应该就转让所得申报缴纳企业所得税。但是,A集团公司包括其下属企业一直未主动到税务部门申报纳税。[b]【浪子插语，由于A在境外，购买股权一方可能也在海外，这样的离岸交易使得源泉扣缴落空，只能依赖股权转让方A集团主动申报了。但是税务机关会及时搜集第三方信息来发现股权转让的线索，只要不遇见流氓公司和流氓税官，税款还是能讨回来的】[/b]大连市开发区国税局向该公司进行了政策宣传和讲解后,A集团公司主动向税务部门提供了其下属6家公司2002年至2009年间发生的所有股权转让情况和相关资料,并表示将以董事会决议中确认的股权转让价格为基础来确认收益和计算缴纳所得税。[/size] [size=16px] 但是,A集团公司董事会决议确认的股权转让价格明显偏低,如果税务部门按照企业提供的账面价值来计算股权转让收益的话,企业的应纳税所得额将低至几乎可以忽略不计。也就是说,A集团公司下属企业之间存在平价或低价转让股权的嫌疑,不符合中国税法所规定的独立交易原则。因此,大连市开发区国税局决定依据税法赋予的权力,对企业的股权转让价格按照公允价值予以调整。[/size] [size=16px] 为了准确评估企业价值,大连市开发区国税局决定试着采取国际上通行的收益法来计算企业的股权转让收益。即通过估算评估企业未来预期收益的现值来判断A集团资产的公允价值。[b]【浪子插语，这个方法来的比较突兀，按照常理一般都是先选择可比对象，看看有没有类似的股权交易，当然这个基本上不靠谱。我们在实际工作中倒是接触到有的税务机关也是先找若干个参照物，计算出参照物股权交易的各自的增值率（股权增值除以股权成本），然后求取这些若干个参照物的平均增值率或者中位值，但是这种方法没有考虑到股权这种商品的特殊性，投资者之所以愿意花高价去购买一个股权，关键还是对其预期收益的把握，在这种情况下，选择收益法当然是一个理想的方法】[/b][/size] [size=16px] 在具体操作过程中,大连市开发区国税局采用如下数据来源考虑收益法必需的3个基本要素。一是预期收益率,选择各企业一段时间的净利润的中位数来测算；二是折现率,根据企业自身的生产经营情况,按照加权平均资本成本的计算方法求得；三是预期收益的持续时间,结合企业自身的实际经营情况进行确定。值得一提的是,这些数据的选择和计算都得到了A集团的充分认可。[b]【浪子插语，不知道光临本博客的有没有大连国税的朋友，能不能提供这个案例的模型给我们学习学习？另外建议评估师朋友也来琢磨琢磨这个案例】[/b][/size] [size=16px] 经过近1年的努力,大连市开发区国税局在取得详细的企业资料基础上,运用评估模型,合理确定了A集团公司的股权转让公允价格,并按照企业所得税法及《国家税务总局关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》(国税函【2009】698号)规定,对其下属企业2008年以后的股权转让价格进行了特别纳税调整。2010年11月2日,A集团公司股权转让所得税1100万元终于成功缴入国库。[/size] [size=16px] [color=#ff0000][b]股权转让频繁,税收流失严重[/b] [/color][/size][size=16px] 其实,近年来随着我国市场经济制度的逐步确立,类似于A集团这样的股权转让现象在企业之间已非常普遍。特别是2008年以后,企业的股权变动尤为频繁。[/size] [size=16px] 专家介绍,由于新的企业所得税法恢复对非居民企业的股息征税,导致一些非居民企业的外方股东纷纷向可以享受非居民企业协定待遇的低税率地区企业转移股权,或采取重组方式在低税率地区设立新的企业。通过这样的方式,非居民企业的外方股东可以最大程度地获得最大的税后利润。[/size] [size=16px] 另外,2008年新的企业所得税法改变了原法所得税优惠对外资企业的倾斜,外资企业除能享受过渡期的税收优惠外,不再享受优惠于内资企业的特殊待遇。因此,一些假合资企业中“虚拟”的外方股东开始通过股权转让的方式逐步撤出企业,还原正常的国籍身份。[/size] [size=16px] 还有,根据经济发展的需要,近年来,国家开始对某些行业采取提高外资准入门槛的政策。比如在一些大型工程招标项目中,往往会要求外资或合资企业中方股东持股必须达到一定的比例要求。因此,一些外资或合资企业为了获得项目,也纷纷通过内部股权变动的方式来增加中方的持股比例。[/size] [size=16px] 当然,更多的股权变动是由于企业经营的需要。如今,企业集团内部的重组业务在大型企业当中司空见惯,而大型企业内部往往分成多个事业部,随着这些事业部在市场上的经营策略的不断变化,自然导致股权在企业内部不同事业部门之间的频繁调整。[/size] [size=16px] 按照企业所得税法规定,企业履行股权转让协议后,应该就股权转让收益申报缴纳所得税。但是,无论是外国企业通过重组在低税率地区设立企业,还是集团内部转移股权,抑或是虚拟“外方”股东撤股还原正常身份,纳税人的这些股权转移行为都不是为了实现现金收益,而是要借助股权比例的改变获得某种资格或相应的控制权。因此,一些企业在确定股权转让价格时,往往脱离市场定价模式,不按照税法要求的独立交易价格定价,以此减少股权转让所得,从而降低应纳税所得额,逃避应该承担的纳税义务。[/size] [size=16px] 据了解,在反避税实务中,税务机关遇到的企业股权转让绝大多数都是平价转移和低价转移,特别是一些集团企业内部股东之间和一些非居民企业的股权变动,低价转让已经成为这些企业避税的主要手段,国家因此而遭受的税收流失非常严重。[/size] [size=16px] 近年来,媒体对税务部门的反避税实绩多有报道,在一些案例中,一些非居民企业因为低价转让股权而被税务部门追缴的税款有的高达数亿元之巨。大连市开发区国税局有关人士表示,在对A集团的反避税谈判中,如果不能选择合理的方法对其进行特别纳税调整,国家遭受的税款流失将以千万元计算。[/size] [size=16px] [color=#ff0000]求解公允价格,收益法成评估利剑[/color][/size] [size=16px][color=#ff0000] [/color] 面对企业股权转让中的避税行为,要求税务机关必须有能力对企业的股权价格进行是否符合独立交易的判断,并按照合理的方法来确定企业股权的公允价格,从而在准确计算企业的股权转让收益的基础上最大程度地实现税收的应收尽收。[/size] [size=16px] 据介绍,目前国际上公认的企业价值评估方法有市场法、成本法和收益法。其中,成本法主要是按照企业财务提供的账面资料来评估计算企业价值。由于我国企业财务诚信水平不高,账面记录往往存在一些虚假信息,税务部门的评估结果必然不符合企业的真实价值,自然也就无法得出企业股权的公允价格。[/size] [size=16px] 而市场法由于要求有活跃市场,而实际操作中往往缺乏产权交易的数据,税务部门无法获得可比且有效的参照对象。在大连市开发区国税局对A集团股权价值的评估中,税务干部曾运用市场法寻找可比对象估算企业价值。A集团公司认为其为境外上市公司,而其在大连下属的6家公司是境内非上市公司,税务部门寻找的国内可比企业不具备可比性,从而导致税企之间的谈判工作一度陷入僵局。[/size] [size=16px] 大连市国税局最终尝试的收益法得到了税企双方的认可。这种方法主要是通过将被评估企业预期收益资本化或折现来确定评估对象的价值。在计算过程中,税务干部主要考虑3个基本要素:一是评估对象的预期收益,二是确定折现率或资本化率,三是确定取得预期收益的持续时间。[/size] [size=16px] 专家介绍,在市场资产交易中,任何投资者的目的都非常明确,即投资是为了收益,某项资产交易能否成功以及成交价格的高低,取决于该项资产在未来能否为投资者带来收益及收益能力的高低,而不是取决于购建被交易资产的成本。因此,一个企业在未来能否具有获利能力及获利能力的大小就成为其交易及交易价格的最基础条件。收益法正是以被评估资产未来收益能力作为价值评估的基础的。[/size] [size=16px] 据了解,在欧美发达国家中,对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法,并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看,则很少有评估机构和评估人员采用这一方法,对于企业价值评估几乎千篇一律采用成本法计算。[/size] [size=16px] 某税务师事务所负责人透露,目前很多税务部门在确定独立交易价格时,基本上单纯依赖中介机构的评估报告。至于中介机构对企业进行评估采用的技术手段、评估计算方法是否科学合理,则少有深究。由于税务专业人才的相对匮乏和评估工作本身的复杂繁重,税务部门中直接从事基本价格的评估工作的人更是少之又少。因此,大连市开发区国税局率先运用收益法对企业开展价值评估,并将其作为所得税计税的基础,在税收征管特别是反避税实践上具有广泛而重要的现实意义。[/size] [size=16px] [color=#ff0000]企业转让股权,需考虑税务成本[/color][/size] [size=16px] “这是一个信号,它提醒企业今后转让股权时必须要把交易的税务成本考虑进去。”北京某税务师事务所副总经理表示。这位副总认为,随着收益法在税务部门的成功运用和逐步推广,今后税务部门的反避税选案可能不仅局限于购销业务,涉及无形资产和股权评估方面的案例将成为反避税关注的重点。也就是说,企业一旦被发现有低价或平价转让股权的嫌疑,将很容易遭到税务部门的反避税调查而被特别纳税调整。因此,对企业来说,那种不以暂时的收益为目的的内部股权转让必须谨慎行事,最好按公允价格确定股权转让价格,提前把交易的税务成本考虑进去。[/size] [size=16px] 大连市开发区国税局有关人士还提醒企业,由于目前企业在进行股权转让时,在税务机关要做的工作只是进行税务变更登记,因此一些企业对由此产生纳税义务并不十分了解。特别是一些非居民企业的股东,由于身在境外更不了解我国税法的相关规定和应该承担的纳税义务。因此,为避免纳税人税务风险,税务专家建议企业在进行股权交易时要及时咨询税务机关,以详细了解企业的纳税义务及其实现的时间。[/size] [size=16px] 另外,《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)和《企业重组业务企业所得税管理办法》(国家税务总局2010年第4号公告),对股权收购当中一般性税务重组和特殊性税务重组在政策上和程序上都作出了明确的规定,专家提醒,纳税人如果申请特殊性税务重组以享受税收优惠,应该按照文件的规定向税务机关提交股权交易的整体情况,税务机关才能据以对股权转让的过程作出是否符合特殊性税务重组的判断,纳税人也才能据以全盘考虑股权变动带给自身的税务成本。[/
第二篇：资产评估的方法 作业
资产评估的方法作业
1.某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。
2.待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。求该机器设备的重置成本。
3.被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
问：该设备的重置成本是多少？
4.被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。
该设备的实体性贬值为：
5.某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。
根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。
6.如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，所得税率25%。试估算该生产线的经济性贬值。
第三篇：资产评估方法 教案
第二章
资产评估的基本方法
计划学时：4学时 教学目标与要求：
（1）掌握收益法的基本公式与相关参数的确定，收益法评估资产的程序；（2）理解市场法的基本含义与基本公式，市场法的评估程序；（3）熟悉清算价格的评估方法，重置成本法的含义与基本公式；（4）了解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。教学重点及难点：
1．市场法评估资产价值前提及具体方法 2．收益法基本参数确定及其计算公式 3．成本法重置成本及各种贬值的估算方法
教学基本内容：
资产评估有三大基本方法，市场法、收益法和成本法。有人说了，还有清算价格法，但是这个方法只是企业清算时才采用，一般不用，所以资产评估的基本方法一般有三种。如果我考虑现在能卖多少钱，这是市场法；如果我考虑未来它能给我带来多少钱，折成现在是多少，这是收益法；如果我考虑过去我买它的时候成本是多少，或者现在重新买这样的东西需要花多少钱，这是成本法。这三种评估方法各有不同，导致评估结果有很大的不同。所以我们要根据它各自的适用条件来进行选择，还要有机的两两配合，而不能机械的套用固定的模式。
他们各自有哪些特点呢？我们先有总体印象，市场法你需要找参照物直接比较或者进行一系列的调整；收益法要考虑到是有限期呢还是无限期呢，收益每年是等额的还是不等额的；成本法咱们要考虑这成本是复原重置成本还是更新重置成本，成本法计算的时候还要扣除各种贬值，有形损耗是实体性贬值；无形损耗是功能性贬值，在经济上的价值是经济性贬值。
学评估方法大家需要格外重视，各种考试都是考试重点，实务中间，评估报告的质量如何评估报告如何得到保障，要看选用的评估方法，也就是评估技术怎么样。这章计算公式比较多，并且容易忘记。客观题、综合题题量都较多，后面的评估实务里每每要用到这些公式，又容易忘记，所以要摸索出规律，是重中之重。这章三大评估方法是并列关系，不是包含关系，而且又派生出许许多多方法，咱们教材讲的只是基本评估方法，所以将来你见到剩余法、路线价法不用奇怪，因为三大方法之下各有许多派生方法。学这章的时候，我们要想透它，学习以后各章还要不断的用到这章内容。考试前或者评估计算时都需要查一查。
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、成本法和收益法。
第一节 市场法
一、市场的基本含义
市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。
二、市场法的基本含义
市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。
三、市场法应用的前提
（一）市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产相同或类似的资产。
（二）参照物的交易是在公开市场条件下进行的
公开市场意味着交易双方是在平等条件下进行交易的，交易价格具有合理性，能够作为被估算资产价值的依据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的提供方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。
（三）价格影响因素明确，并且可以量化 这里的价格是指参照物的价格。价格影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，如果参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不相同的，因此，就更需要对参照物价格进行地域性差异的调整。
四、市场法应用的基本程序
（一）选择参照物；选择参照物要注意以下几点：
1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以相互比照。
2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避免评估人员收到偶然因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进行分析，从中确定一个较为理想的参照物及其所代表的价格。
（二）差异调整
一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、使用条件等方面都完全相同的参照物，是十分困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，需要对这些差异进行分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。
（三）确定评估价值
根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。
五、市场法应用的具体模式
（一）直接比较法
直接比较法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面相同的情况下所采用的一种评估方法。
这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不可移动性，因此，不会存在两个条件完全相同的不动产。
直接比较法可运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相同； 例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以直接作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。
在这种情况下的评估计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格
2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全相同 被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率
（二）类比调整法
类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方面类似的情况所采用的一种评估方法。这种评估方法是用于所有资产（包括动产和不动产）的评估。
类比调整法可以运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：
此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用途、使用条件等方面进行类似，而且成新度也类似。在这种情况下，进行以下几个步骤：
1）取得参照物价格。
2）将被评估资产与参照物在功能、外观、用途、使用条件等方面进行对比，取得综合调整系数。
3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。
这种情况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×（1±成新度调整系数）
2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似 这种情况下与上一种情况的区别仅在于参照物为全新资产。
这种情况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格×（1±综合调整系数）×被评估资产成新率
【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、使用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值=B型汽车交易价格×（1±综合调整系数）×成新率=30万元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）
六、对市场法适用范围的评价 市场法的优点是直观、简单、合理，采用市场法评估的数据直接从市场获取，以市场交易价格作为估算对象价值的基础，是评估价值具有客观性和公允性，评估结果易于被评估当事各方理解和接受。因此，在评估实践中，凡是能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。
但市场法的运用范围也受到一定限制。市场法不适用于以下几种情况：（1）找不到或难以找到可比参照物的资产。如某些构筑物、自制设备、某些专门定制的设备和绝大部分无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物。
（2）没有市价的资产。如在某些产品、构筑物、自制设备、管网等，对这些资产，就不能采用市场法评估，而要采用其他评估方法加以评估。
第二节 成本法
一、成本概述
（一）成本的基本含义
成本这个概念，在不同的学科或不同学科的不同分支中，有着不同的理解。（1）在经济学中，成本是指商品价值中已经耗费的需要在产品销售收入中获得补偿的那部分价值，即已经消耗的生产资料的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的成本是指产品的成本。
（2）在会计学中，成本则是指企业为了取得某项资产所遭致的价值牺牲。会计学中的成本可能是以牺牲另一项资产而产生（如以现金购买机器设备），也可能因产生某项负债而导致将来的价值牺牲而产生（如以赊购方式购入机器设备）。无论哪种情况，会计学的成本概念都是一个资产的价值的概念。
（3）在成本会计中，成本是指对企业生产经营过程中各种经济资源价值牺牲进行对象化计算的数额。成本会计中强调的成本是铲平的成本，尤其是产品的单位成本。
资产评估中的成本概念与会计学中的成本概念相似，强调的是资产的价值，而不是强调产品的成本。
（二）成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
1.历史成本
历史成本是指过去发生的成本，它又分成两种类型：
（1）原始成本。原始成本是指资产取得时实际所发生的成本，这部分资料可以从会计核算资料中取得。（2）国家统一清产核资时的评估成本。由于物价变动等原因，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据情况，统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地使用权等）的账面价值按一定的比例进行调整。这对资产的一种特殊的价值评估，故本书称为评估成本。评估成本的特点是在原始成本的基础上经过调整的成本。
2.重置成本
重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。与历史成本不同的是，重置成本不是已经发生的成本，而是未来可能发生的成本。因此，重置成本与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却非常重要。
二、成本法的基本涵义
成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
该评估思路可以通过以下两个计算式加以概括：
第一个计算式：资产评估价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
该计算式有以下几个特点：
1.计算式的表达方式与成本法定义的表达方式基本一致。2.公式中的各个因素都以金额反映，即只有绝对数，没有相对数。3.计算式是成本法评估思路的基本表达。第二个计算式：资产评估价值=重置成本×成新率 该计算式有以下几个特点：
1.被评估资产的各种贬值因素是通过成新率来反映的。
第二个计算式可以改写成：资产评估价值=重置成本×（1-各种贬值率之和）2.以成新率这样的相对数来估测资产的价值，在评估实践中比较方便，具有可操作性，也易为理解。
三、成本法的应用前提
（一）被评估资产能够继续使用
（二）某些情况下需要借助于历史成本资料
四、成本法应用的基本程序
1.搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料； 2.确定被评估资产的重置成本； 3.估算被评估资产的各种贬值； 4.确定被评估资产的成新率； 5.确定被评估资产的价值。
五、成本法中各项指标的估算
（一）重置成本的估算
重置成本的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需的全部货币总额。
1.重置成本的类型
（1）复原重置成本。复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。
（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。
2.重置成本的估算方法（1）重置核算法
重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新构建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。
重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备的评估。（2）物价指数法
物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。根据物价指数估算资产重置成本的具体评估方法称为物价指数法。物价指数法的一般计算公式为：
重置成本=被评估资产的账面原值×使用的物价变动指数 物价变动指数包括定基物价指数和环比物价指数。（3）功能成本法
功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。
这种评估方法假定资产的功能表现为生产能力。资产的生产能力与构建成本存在一种比例关系，即资产具有的功能越大，其构建成本也越大。确定重置成本的目的并不一定是重置外观相同或类似的资产的成本，二是要重置功能相同的或相似的资产的成本，因此，其基本思路不是重置资产，而是重置功能。
假设资产的功能与成本成线性关系。在这种情况下其计算公式为：
被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年产量
参照物年产量假设资产的功能与成本与成本成非线性关系。在这种情况下其计算公式为：
被评估资产年产量被评估资产重置成本参照物重置成本参照物年产量 上式，X是规模经济效益指数。
（二）实体性贬值的估算 1.实体性编制的基本概念
x
资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。实体性贬值可以用绝对数即实体性贬值和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。
2.实体性编制的估算方法（1）观察法
（2）使用年限法。使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：
实体性贬值额重置成本已使用年限
总使用年限
（三）功能性贬值的估算 1.功能性贬值的基本概念：
功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。在科学技术不断发展的今天，资产的功能性贬值日益突出。
2、功能性贬值的估算方法
功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率两种方式加以表示。1）功能性贬值额的计算。资产的功能性贬值额可以通过测算超额运营成本和超额投资成本等几种形式来加以测算。
（1）超额运行成本法
被评估资产功能性贬值额被评估资产超额运营成本折现系数（2）超额投资成本法
超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本而形成的原有资产的价值贬值额。
由此可见，超额投资成本实质上是复原重置成本与更新重置成本之间的差额。
2）功能性贬值率的计算
功能性贬值率功能性贬值额
重置成本
（四）经济性贬值的估算 1.经济性贬值的基本概念
经济性贬值是指由于客观环境的变化的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变化较多，例如，宏观政策及市场的变化、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。这些因素的变化，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收益减少等，从而导致资产的贬值。
2.经济性贬值的估算方法 1）经济性贬值率
资产在评估时点的生产能力x经济性贬值率1（）100%
资产的设计生产能力式中，X 为生产规模效益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值视情况而定。
2）经济性贬值额
经济性贬值额=重置成本*经济性贬值率 或：
经济性贬值额被评估资产年收益损失额（1-所得税率）折现系数
（五）成新率的估算 1.成新率的基本概念
成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态下重置成本之间的关系的比率。它是综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的比率。其计算公式为：
成新率资产的现行价值
重置成本或：
成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 2.成新率的估算方法（1）观察法
观察法是指由评估人员对被评估资产进行现场察看，按照有关规定或标准，综合考虑各种贬值因素，从而判定被评估资产成新率的一种评估方法。
（2）使用年限法
使用年限法是根据资产与使用年限有关的指标来确定成新率的一种评估方法。其计算公式为：
成新率预计尚可使用年限
预计尚可使用年限已使用年限（3）修复费用法
修复费用法是指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。其计算公式为：
修复费用成新率1-100% 重置成本
六、对成本法适用范围的评价
成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了市场法和收益法的不足。
成本法的不足之处在于不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。
第三节 收益法
一、收益的基本概念
收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：
（1）从资产种类上去认识。（2）从时间上去认识。（3）从主、客观去认识。
（4）从继续使用假设去认识。
二、收益法的基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
三、收益法的应用前提
运用收益法需要具备以下前提条件：
（1）被评估资产能够继续使用。资产只有在继续使用过程中才能带来预期收益。
（2）资产的未来收益可以测算。
（3）资产的预期获利年限是可以预测的。
（4）资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。
四、收益法应用的基本程序（1）收益预测。
（2）确定折现率或本金化率。
（3）将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。（4）确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。
五、收益法应用的基本形式
（一）每年收益相同，未来年期无限
被评估资产评估价值每年收益额
本金化率即：
AP
r
（二）每年收益相同，未来年期有限 资产评估价值=每年收益额×年金折现系数
（三）每年收益不同，未来年期无限
在假设未来年期无限的情况下，测算每年不同的收益额，实际上是做不到的。因此，通常采用一种变通的方法——分段法，来对未来收益进行预测。所谓分段，是指先对未来若干有限年内的各年收益额进行预测，然后假设从该有限年期的最后一年起，以后各年的预期收益额均相同，对着两部分收益额分别进行折现。基本计算公式为 ：
资产评估价值以后每年收益额/本金化率前若干年最后一年折现系数前若干年各年收益额各年折现系数
（四）每年收益不同，未来年期有限 资产评估价值=∑每年收益额×折现系数
六、对收益法适用范围的评价
收益法的优点是通过预测资产的未来收益，来折算资产的价值，其思路是清晰的，方法是可行的，评估结果是合理的，易于被评估结果使用者理解和接受。
但在采用收益法时，需要注意以下两个问题：
（1）在评估数据的采用方面，主观分析判断的比重较大。
（2）对于一些不能较为准备地估算其收益的资产，不能采用收益法。
第四节 应用资产评估方法需注意的问题
一、资产评估方法的选择
选择资产评估方法要考虑以下一些因素：
（一）资产评估目的
（二）资产评估假设
（三）资产评估对象
二、资产评估方法之间的关系 资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项评估对象，能否采用两种以上的方法同时进行评估。
由于资产评估方法受到评估目的、评估假设、评估对象等的制约。因此，当评估目的、评估假设、评估对象一经确定后，选择评估方法的思路也就基本确定了。即使有多种评估方法可供选择，但只有一种是相对最合理的评估方法。通过这种评估方法评估出来的结果，理论上市最为合理的评估结果。但由于每种评估方法都有其局限性，因此，不排除可以运用其他的评估方法加以评估，这样，就会出现两个或两个以上的评估结果。评估人员也可以根据情况，通过对这些评估结果进行分析，最后确定一个相对合理的评估结果。
思考题：
（1）分析三种评估方法的联系和区别？
（2）分别说明收益法、成本法和市场法的基本含义和使用条件？
第四篇：资产评估的基本方法
资产评估的基本方法
尹佳佳
会计二班
（20112800320111）
前言：资产评估有三个基本方法，分别是市场法，收益法，成本法。他们是进行市场评估的重要方法和组成部分，现在我们就来重点解析和比较一下这几种方法。
1.市场法
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。根据替代原则，采用比较和类比的思路及方法判断资产价值的评估技术规程。最为直接，最具说服力的评估方法之一。
基本前提有两点，分别是是拥有一个活跃的公开市场和可比的资产及其交易活动。其中，公开市场是为了排除交易的偶然性，可比性是指类比的物件具有功能上和条件上的类似性，且间隔时间不能过长，这样才能较为准确的比较出实际市场价格。市场法的基本要素有：时间因素，区域因素，功能因素，成新率因素，交易情况调整
市场法具体分为两大类，直接比较法和类比调整法。其中
直接比较法又分为
1.现行市价法.市价折扣法
3.功能价值类比法
【（1）生产能力比例法（2）规模经济效益指数法】
4.价格指数法
5.成新率价格调整法
类比调整发又分为
1.市场售价类比法
2.成本市价法
3.市盈率乘数法
举例
1.现行市价法
甲现有使用两年A品牌w系轿车，先准备出售，经网上调查得知同品牌同系列经两年使用轿车售价为8万，可得知自家轿车预估价格为8万
2.市价折扣法
甲企业破产后法院对其资产进行拍卖，有流水线一条使用年限为10年，已使用3年，无残值。已知该流水线市面售价100万。
可知评估价值为：100*（3/10）=30万元
3.功能价值类比法
（1）生产能力比例法
A工厂年产量为50万吨，B工厂年产量为150万吨，B工厂市值为1500万元。则可知A工厂市值为500万元
（2）规模经济效益指数法
A工厂年产量为50万吨，B工厂年产量为100万吨，B工厂市值为100万元。功能价值指数为1
则可知评估资产价值为100*（50/100）^1=50万元
4.价格指数法
A股票10天前市价为10元每股，现涨幅为5%，则现价为
10*（1+5%）=10.5（元每股）
5.成新率价格调整法
待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集 到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。
待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可用年限）×100%=13÷(10+13)=57%
评估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)
1.市场售价类比法
某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人 员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估
值为：• 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）
2.成本市价法
某车成本市价率为200%，其合理成本为8万元。则其资产评估值为8*200%=16万
3.市盈率乘数法
某股票单价10元，是其同类市场上同类市盈率3倍，其评估价值为3*10=30
2.收益法
收益法是通过估算被评资产未来预期收入并折现，借以确定被评估资产价值的一种方法。
基本前提
三个基本要素=>三个前提条件
1.未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；
2.获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量分为行业风险，地区风险及企业风险
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
基本参数：
收益额-表现形式取决于资产的种类；
折现率-期望投资报酬率；有限期-折现率，无限期-资本化率；特定比率应用于预期收益的过程
收益期限-根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律，法规，契约，合同等加以测定。
收益法事先分为有限期和无限期
有限期分为
1.纯收益不变
2.纯收益若干年后保持不变
3.纯收益表现为等差级数
4.纯收益表现为等比级数
或分为等额收益法和不等额收益法
举例
A投资能在未来3年内获得收益，预期收益分别为1000,1500,2000，折现率为8%，资产评估值=（1000/（1+8%））+（1500/（1+8%）^2）+(2000/(1+8%)^3)
B投资能在未来5年后获得10000元预期收益的资金，折现率为5%
资产评估值=10000/(1+5%)^
53.成本法
成本法要首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本思路是重建或重置被评估资产。
资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值
基本前提
主要适用于继续使用前提下的资产评估。
前提条件是：
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；
2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
前提条件
1.被评估资产的实体特征，内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性
2.应当具有可利用的历史资料。
3.形成资产价值的各种耗费是必须的。
4.被评估的资产是可以再生的，可以再复制的。
基本要素
资产的重置成本
资产的实体性贬值（有形损耗）
资产的功能性贬值（技术落后）
资产的经济性贬值（竞争加剧，原材料供应不畅，成本增加，高利率，国家产业政策变动，环境保护，其他）
重置成本的估算方法
1.重置核算法
待估资产为一机器设备评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有该机器设备的现行市场价格每台180000元运杂费5000元安装成本为20000元其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元安装期限较短。评估人员分析认为被评估资产为外购需安装机器设备其重置成本应包括买价含增值税、运杂费、安装成本、其他费用由于安装期限较短可不考虑资金成本。
重置成本=购买价格+运费+安装成本 180000+5000+20000=205000元
2.价格指数法
某厂房建于2010年，账面价值20万，2014年进行资产评估得知期间每年房价上涨6%，则其重置成本为=20*（1+6%）^4=25.24万元
3.功能系数法
(1)生产能力比例法
已知甲工厂的一条生产线价格为10万元，年产量为5000件，一直被评估资产年产量为10000件，可见其重置成本为=(10000/5000)*100000=200000
(2)规模经济效益指数法
甲厂生产能力为60000件/年，乙厂生产能力为30000件/年，重置成本为120000元，规模经济效益指数为0.5
则资产评估值=120000*（60000/30000）^0.5
统计分析法
甲厂5台设备重置成本之和为30万元，而这5台机器的历史重置成本为15万，该类设备的历史账面总体价值为200万，则调整系数为=30/15=2
重置成本=200*2=400万
实体性贬值的测算方法
1.观察法
一项资产的价值为20万，实体贬值率为0.3，则其实体贬值为=20*(1-0.3)=14万元
2.使用年限法
一件设备的使用年限为10年，已使用2年，重置成本为20万，预计残值为5万 实体贬值为=((20-5)/10)*2=3
3.修复费用法
资产功能性贬值的估算方法
某设备与目前普遍使用的先进设备相比，在完成同样工作的情况下，能源消耗超支2000，人工超支1000元，经评估人员鉴定，该设备尚可使用5年，同行平均收益率8%，所得税30%
功能性贬值=（2000+1000）*（1+30%）*(P/A,8% 5)
资产经济性贬值的估算方法
1.由于资产利用率下降造成的经济性贬值额
A投资原每年能获取收益10000，现资产利用率减少20%，其功能价值指数为0.7.经济性贬值率=【1-（10000（1-20%）/10000）^0.7】*100%
2.因收益额减少导致的经济性贬值
一台机器设备，5成新。又由于市场竞争增加,只能 40％开车，如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，重置成本为100万，经济贬值率60%，那么：
重置成本*经济贬值率=60万
重置成本-实体贬值=100-50=50万
评估值是:100-60-50=-10万
这三种方法评估原理不同，资产计价尺度不同，前提条件不同，适用范围不同 成本法适用范围最广，对一切资产重置，补偿为目的的资产业务都适用。
市场法只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。
收益法适用于企业整体价值的评估。
因此在不同情况下要慎重选择计算方法。
第五篇：旅游资源经营权的资产评估方法
旅游资源经营权的资产评估方法
内容提要：旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。本文在阐述旅游资源经营权的基本概念的基础上，结合旅游资源的特点，构建旅游资源经营权的价格评估的指标体系，运用资产评估的基本理论和方法，着重阐述了旅游资源经营权的价格评估方法。
旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。
一、旅游资源经营权价格评估概述
(一)旅游资源经营权价格的概念
1．旅游资源的经营权
旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。
2．旅游资源经营权价格
旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源(主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源)的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式，如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的特殊性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。
(二)旅游资源经营权价格评估
旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运
用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。
旅游资源作为特殊的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同于一般的国有资产，难以用单位价格形式确定其价格，评估时，不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估，并以此作为经营权价格评估的重要因素，而且由于旅游资源的“公益性”，还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。
目前我国的评估工作，无论是评估实务，评估管理，还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展，但比之于发达国家的评估工作，比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距，特别是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估，理论研究尚待深入。
二、旅游资源经营权价格的评估指标
旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让，因此，对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品，其旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中，使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。
(一)旅游资源自身价值评估指标
旅游资源的自身价值的评估，目前业界还没有一个统一的模式，不同专家学者基于不同的目的，提出了不同的评估体系。这里我们从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅游资源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。
1．观赏价值(美感、独特性、新奇程度)；
2．文化价值(古、名、民族特色性、级别)；
3．科学价值(学术、研究、科考价值)；
4．资源丰度(种类、数量)；
5．环境指标(气候、植被、水等环境质量)。
(二)旅游资源开发程度和开发条件指标
旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价，只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。
1．投入成本指标
（1）旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设施和服务设施建设成本；土地利用成本。
（2）生态环境保护成本：环境保护费用和环境绿化费用。
（3）旅游资源管理成本：包括管理费用、人才培训费用、景点维护费用等。
（4）损失补偿成本：如，转让山林搞旅游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的经济损失，这些损失应由受让方补偿。
2．开发条件指标
旅游资源的开发条件指标是指对完全未开发的旅游资源和已有一定程度开发的旅游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评价。具体包括：
（1）地区经济条件(收入水平、劳动力数量、农副产品供应条件等)；
（2）可进入性(交通条件、基础设施条件、依托中心城市的距离、通讯条件等)；
（3）景区容量条件(容人量、容时量)；
（4）施工条件。
(三)效益评估指标
旅游资源的效益评估指标这里包括对尚未完全开发的旅游资源预期效益评估以及已投入开发的旅游景区旅游资源现有效益的评价和未来效益的增长预期。
1．现有效益的评估指标
（1）目前年平均接待游人量；
（2）旅游者的人均消费额；
（3）旅游者的人均接待成本；
（4）目前年平均净收益；
（5）年均收益增长率。
2．预期收益评估指标
（1）旅游客源市场需求量预测
我们采用L·J·Crampon(1996年)提出的引力模型：
Tij：客源地i与目的地j之间旅行次数的某种量度；
Pi：客源地人口规模、财富、或旅行倾向的量度，可以定义为客源地的人口数或潜在旅行的人数，它可以是几个变量的组合；
Aj：目的地j吸引力或容量的某种量度；
Dij：客源地i与目的地j之间的距离，用目的地到客源地旅行时间来表示；
G：经验估计系数，是个调节其他变量大小的比例常数，以尽可能准确解释旅游活动Tij的观察水平；
b：经验估计系数，其值反映距离作为一种阻力函数对旅游影响的相对程度，不同的旅游资源由于距离对其的影响不一样，b值取值也不一样。
（2）旅游者人均消费水平
旅游者的预期人均消费水平取决于未来旅游资源的开发状况在考虑物价因数和消费水平变化的因素等变量下的一个粗略估计。
三、旅游资源经营权价格评估的方法
关于旅游资源经营权价格的评估和确定目前国家没有颁布相应的法律法规作为依据，惟一可以参考的是国务院1985年发布的《风景名胜区管理暂行条例》，但对于旅游资源的出让方面基本上处于“真空”状态。这里笔者参考国家关于土地资源出让使用权价格确定的方式结合旅游资源的特殊性作一个初步探讨。
(一)旅游资源经营权价格评估
1．出让、委托估价主体
我国旅游资源绝大部分属于国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理人”，应该成为旅游资源经营权出让的主体，同时也应是委托估价的主体。
2．价值内涵
旅游资源经营权价格是一定年限的价格，受让者必须向旅游资源的所有者缴纳一定的出让金。
因此，出让旅游资源的经营权价格评估应明确价格内涵。
旅游资源经营权价格包括三部分，旅游资源资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资应得利润。
旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资源的绝对收益和级差收益按社会平均利润率(一般取银行利息率)还原成本金的价格。投资应得利润是指本行业的平均利润。
(二)旅游资源经营权价格的估价方法
1．收益现值法
收益现值法是在估算旅游资源未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，折算为评估日收益总和的一种方法。这里须注意的是，由于旅游资源的开发程度的不同，收益的确定也应不一样。对于尚未开发的旅游资源的收益确定，我们可以采用假设开发法，在结合旅游资源的自身价值评估的基础上，考虑旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估计旅游资源开发后的收益状况。
其计算式：
P=Ft(λ1α+λ2β+λ3γ)k1 ①
P：旅游资源经营权价格；
Ft：在对旅游资源假设开发的条件下能带来的预期年收益水平；
α：旅游资源开发条件系数；
β：对旅游资源经营权市场需求系数；
γ：其他影响因数的系数；
λI：各种影响因素的权重；
k1：经营权年限内的年金现值系数。
这里须说明一点，Ft的准确性取决于对旅游资源自身价值的正确评估和对旅游者需求的正确把握的基础上。
对于已有一定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当年旅游景区现有收入(考虑其收益的年增长情况)为准，加上未开发旅游资源的收益来加以确定。
其计算式：
P=I×G×k2+①
I：评估当年旅游景区现有收入；
G：景区的年均增长率；
k2：在经营权年限内的等差年值现值系数。
①：对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方式采用①式。
2．成本法
在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时，其价格为旅游资源的投入成本价格与旅游资源带来的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，应归旅游资源所有者即国家所有，相当于出让金部分。投入成本价格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权时支付的平均成本。
其计算式：P=∑Gi+(R1+R2)/L
GI：各种投入要素的评估值；
R1：绝对收益(绝对地租)；
R2：级差收益(级差地租)；
L：本金化率。
R1+ R2是旅游资源的增值收益(增值地租)，它等于旅游业平均销售利润率与社会平均利润率之差乘以旅游产品的销售收入。
总之，在我国旅游资源经营权的转让在许多方面还带进一步完善和规范，而对其价格的评估还处于探索阶段，其理论和方法需进一步深入研究，特别是应加强理论界和实业界的交流与合作，在实践中来完善其评估方法。
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