第六章 租赁管理

第一篇：第六章 租赁管理

第六章

租赁管理

第一节

物业租赁概述

1、简述物业租赁的概念？

答：房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2、简述物业租赁的含义？

答：房屋租赁的含义有以下两点：（1）出租人必须是房屋所有权人。

这个所有权人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有权自己，也可以是共有人；也可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人只是附属于出租的非独立的活动。

（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

3、房屋租赁的特点？

答：（1）不转移房屋的所有权。

房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人在租期内拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权。(2)房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。

房屋租赁的标的是特定物而不是同类物。租赁合同中应对标的房屋作详细描述。

（3）房屋租赁关系是一种经济要式契约（书面合同）关系。在我国，房屋租赁合同必须采用书面形式。（4）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。（5）租赁双方都必须是符合法律规定的主体。

租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的法定代管人。

4、简述物业租赁的分类方式？

答：根据不同的分类标准，物业租赁可作为如下分类：

（一）按房屋所有权的性质划分（１）公房租赁

公房租赁分为直管公房租赁（房地产行政主管部门作为所有权人代表）和自管公房的租赁（由国家授权的国有企业事业单位自行管理）。

（２）私房租赁

私房租赁，私房租赁是除公有房屋外的其他所有房屋。

（二）按房屋租赁期限划分

按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。

（１）定期租赁。定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。期限届满，租约效力终止，租户应将物业交还给业主。定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力。

（２）自动延期租赁。

自动延期租赁又称周期性租赁，是租赁期限已满或租约中未指明租赁期限，租户依旧按原来的方式占有物业，并照常按期交纳租金的租赁行为，除非租约一方提出终止合约，否则视为自动续约。自动延期的延长期限最好在最初的租约中明确规定，如按月自动延续。该形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。

（３）意愿租赁

意愿租赁就是给主义时期不确定的物业租赁权，其延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书面形式提出终止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。

（三）按物业租金的内涵划分

物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。

（１）毛租。

只出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。（２）净租。

净租指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。

净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达１０年以上。净租金有三种形式。第一种形式，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费。第二种形式，租户除了负担第一种中所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用。第三种形式，租户除需要支付第二种形式中费用外，还要负责支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。

（３）百分比租金

百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预定数额的部分，按一个百分比交给出租人，作为出租人的百分比租金收入。大型购物中心或超市常常采用百分比租金。

（四）其他划分方式

（１）按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。

（２）按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁。（３）按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁。

短期租赁是指租期在２年和２年以内的租赁；长期租赁，通常指租期为５年或５年以上的租赁；中短期租赁的租期一般为３～４年，通常由短期租赁延期而来。

5、简述物业租赁管理模式的类型？

答：常见的物业租赁管理模式主要有：（1）包租转租模式。

物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，及物业服务企业在零星出租。

（2）出租代理模式。

业主全权委托物业服务企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业服务企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。

（3）委托管理模式。

业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。

第二节 租赁管理和租赁方案

1、简述租赁管理的概念、租赁管理的三个阶段及各阶段的主要内容？

答：（1）租赁管理的概念

租赁管理是针对包括写字楼零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理。（2）租赁管理的三个阶段及各阶段的主要内容

包括租约签订前、租约执行中和租约期满时三个阶段。租赁管理过程中，始终贯穿着市场营销工作。

①租约签订前，主要工作内容包括：制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。

②租约执行中，主要工作内容是：房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。

③租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

2、简述租赁方案与策略涉及的主要工作内容？

答：租赁方案与策略主要涉及到如下内容：（1）确定可出租面积和租赁方式

在指定租赁方案时，需要首先确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式。

（2）编制租赁经营预算

预算是租赁管理中租赁方案的核心，是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用。

（3）定位目标市场

物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。①物业的档次决定了其在物业类型市场中所处的位置；②该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成；③业主的要求也会影响到对目标租户群体的定位。

（4）确定租金方案

从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

租金方案还受到出租策略的影响。影响租金水平的因素有：租期长短和承租面积的大小；租户的资信状况；为租户提供服务的水平；附属设施的收费水平，是否带家具等。

（5）明确吸引租户的策略

吸引租户的策略可谓多种多样，主要有宣传手段和租约条款优惠等。

宣传一般围绕着物业的特殊性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，很少通过强调租金低廉来吸引租户。租约条款优惠也是吸引租户的好办法。

3、简述在租赁管理中如何进行租户选择？

答：租户选择是租赁管理的核心内容。形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标，是非常关键的。

在租户选择中考虑的主要准则是（针对写字楼物业）：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定和长期盈利的能力、所需要的面积大小及空间组合，其需要提供的特殊物业管理服务的内容。零售商业物业选择租户时应考虑的因素有：①声誉；②财务能力；③租户组合有位置分配；④租户需要的服务。）

4、简述在租赁管理中租金的确定与调整的方法？

答：对于不同类型的经营性物业，租金确定和调整方法的共同之处主要有：

（1）毛租金和净租金

毛租金：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。

净租金：一些物业的经营费用由租户直接支付，采用净租金时，业主需要明确具体费用项目、哪些是代收代缴费用、哪些费用按租户所承租的面积占整个物业总面积的比例收取、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。

通常都以每平方米可出租面积为计算基础。（2）基础租金和附加租金

经营性物业的租金水平，主要取决与当地房地产市场的状况。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。

对于写字楼物业，建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异。位置较好的出租单元租金高，用以平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。

对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金，这种百分比租金将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。

（3）租金的调整

短期租赁的租金水平在租期中一般保持不变，如果租户需要续租，则按照续租时的市场租金水平重新签订租约。对于租期较长的租户（如3~5年以上），为保护双方的利益，租约中应对如何调整租金作出明确的规定。

5简述租赁管理中的市场营销？

答：市场营销的目的是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。市场营销人员通常从以下四个方面来宣传其所推广的物业：

（1）价格优势。（2）物业本身素质。（3）良好的声誉。（4）经济实用。

第三节

房屋租赁合同

1、简述房屋租赁合同的概念？

答：房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。

2、简述房屋租赁合同的法律特征？ 答：（1）房屋租赁合同是双务合同

双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。（2）房屋租赁合同是有偿合同

有偿合同是指当事人享有合同规定的权力时必须付出代价的合同。

（3）房屋租赁合同是诺成合同

所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。房屋租赁合同一旦签署，就告成立，而无需出租人腾出空房子或承租人占有房子才算成立。

（4）房屋租赁合同是要式合同

要式合同是相对不要式合同而言的，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要是合同，房屋租赁合同是法定要是合同。合同签订后要到当地行政部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。

（5）房屋租赁合同是继续性合同

房屋租赁当事人双方的权利义务，均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。

3、简述房屋租赁合同的基本条款？

请参看《商品房屋租赁管理办法》

商品房屋租赁管理办法 第一条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。

第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

第五条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

（三）租金和押金数额、支付方式；

（四）租赁用途和房屋使用要求；

（五）房屋和室内设施的安全性能；

（六）租赁期限；

（七）房屋维修责任；

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

（九）争议解决办法和违约责任；

（十）其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

（一）房屋租赁合同；

（二）房屋租赁当事人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；

（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；

（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。第二十条 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

（一）出租人的姓名（名称）、住所；

（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；

（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；

（四）其他需要记载的内容。

第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。

第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。

3、房屋租赁应当遵循什么原则？

6、有哪些情形的房屋不得出租？

7、如何订立房屋租赁合同？房屋租赁合同的内容如何确定？一般应包括哪些内容？房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋出现哪两种情况时的处理办法？

8、出租住房的应符合哪些规定？

9、出租人对出租的房屋和室内设施的安全负有哪些义务和责任？

房屋租赁期内，出租人能否单方面随意提高租金水平？

10、承租人在租赁房屋中应承担哪些义务？

11、对承租人转租房屋的有哪些规定？

12、房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原租赁合同如何处理？

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人是否可以按照原租赁合同租赁该房屋？

13、房屋租赁期间出租人出售房屋的有什么规定？

14、房屋租赁当事人应如何办理房屋租赁登记备案？房屋租赁当事人是否可以委托他人办理房屋登记备案？如何委托？

15、办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交哪些材料？

16、符合哪些要求的房屋租赁，有关行政主管部门应当在多少个工作日内向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明？

17、房屋租赁登记备案证明应当载明哪些内容？

18、房屋租赁登记备案证明遗失的应如何补领？

19、房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，应如何办理手续？

20、如何建立房屋登记备案信息系统？房屋租赁登记备案记载的信息应当包含哪些内容？

21、按照本办法第六条的规定把不得出租的房屋出租的，没有违法所得的，应如何处罚，有违法所得的，应如何处罚？

22、没按本办法第八条出租住房要求出租房屋的应如何处罚？

23、违反本办法第十四条的规定，没有按规定办理房屋租赁登记备案的。或者违反本办法第十九条的规定，没有按规定到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续的应如何处罚？

第四节

租户关系管理

1、简述客户关系管理（CRM）的含义及目的？

答：客户关系管理（CRM）是一种“以客户价值为中心”、通过网络技术来实施的企业经营管理理念。

CRM是一种企业管理的手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。

2、简述CRM对企业的作用？

答：（1）CRM能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程。（2）CRM能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力。

（3）CRM能够提高企业销售收入。

（4）CRM能够改善企业服务、提高客户满意度。

服务管理是CRM的核心组成部分。CRM强调服务是个性化的，是提高客户对企业满意度的重要方式。在CRM中，服务管理是企业整体营销中的一个重要环节。

3、简述CRM的本质？

答：（1）CRM是一种管理理念而非管理软件 实际的CRM分为三个层次： ①管理思想层； ②软件产品成； ③管理系统层。

（2）CRM是营销管理的创新

CRM是一种倡导企业以客户为中心的营销管理思想和方法，在应用时通过网络技术来实施。

4、在租赁管理中实施CRM涉及到的工作？

答：在租赁管理中实施CRM主要涉及以下一些方面的工作：（1）建立详细的租户档案。（2）租赁期内的服务。（3）租金缴交的管理。

（4）数据统计与分析。统计与分析可以包含的内容有： ①统计租赁期内租户所要求的服务项目的主要类型，不同服务项目被要求的频率，各种服务项目的解决方案，租户对服务的满意程度。分析不同租户的需求差异，如何提高租户的满意度。

②统计各租户租金缴交历史情况，是否按时缴交，拖欠期长短。分析各种类型租户的资信状况，为未来选择租户提供依据。

（5）个性化服务

第六章

租赁管理

第一节

物业租赁概述

1、简述物业租赁的概念？

2、简述物业租赁管理的含义？

3、房屋租赁的特点？

4、简述物业租赁的分类方式？

5、简述物业租赁管理模式的类型？

6、简述包租转租模式的具体做法、双方的责任及利弊？

7、简述出租代理模式的具体做法及双方的责任与利弊？

8、简述委托管理模式的具体做法及双方责任与利弊？

9、简述国家对房屋租赁的行政管理制度？

3、房屋租赁应当遵循什么原则？

6、有哪些情形的房屋不得出租？

7、如何订立房屋租赁合同？房屋租赁合同的内容如何确定？一般应包括哪些内容？房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋出现哪两种情况时的处理办法？

8、出租住房的应符合哪些规定？

9、出租人对出租的房屋和室内设施的安全负有哪些义务和责任？

房屋租赁期内，出租人能否单方面随意提高租金水平？

10、承租人在租赁房屋中应承担哪些义务？

11、对承租人转租房屋的有哪些规定？

12、房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原租赁合同如何处理？

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人是否可以按照原租赁合同租赁该房屋？

13、房屋租赁期间出租人出售房屋的有什么规定？

14、房屋租赁当事人应如何办理房屋租赁登记备案？房屋租赁当事人是否可以委托他人办理房屋登记备案？如何委托？

15、办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交哪些材料？

16、符合哪些要求的房屋租赁，有关行政主管部门应当在多少个工作日内向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明？

17、房屋租赁登记备案证明应当载明哪些内容？

18、房屋租赁登记备案证明遗失的应如何补领？

19、房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，应如何办理手续？

20、如何建立房屋登记备案信息系统？房屋租赁登记备案记载的信息应当包含哪些内容？

21、按照本办法第六条的规定把不得出租的房屋出租的，没有违法所得的，应如何处罚，有违法所得的，应如何处罚？

22、没按本办法第八条出租住房要求出租房屋的应如何处罚？

23、违反本办法第十四条的规定，没有按规定办理房屋租赁登记备案的。或者违反本办法第十九条的规定，没有按规定到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续的应如何处罚？

第二节 租赁管理和租赁方案

1、简述租赁管理的概念、租赁管理的三个阶段及各阶段的主要内容？

2、简述租赁方案与策略涉及的主要工作内容？

3、简述在租赁管理中如何进行租户选择？

4、简述在租赁管理中租金的确定与调整的方法？ 5简述租赁管理中的市场营销？

第三节

房屋租赁合同

1、简述房屋租赁合同的概念？

2、简述房屋租赁合同的法律特征？

3、简述房屋租赁合同的基本条款？

第四节

租户关系管理

1、简述客户关系管理（CRM）的含义及目的？

2、简述CRM对企业的作用？

3、简述CRM的本质？

4、在租赁管理中实施CRM涉及到的工作？

第二篇：租赁管理规定

租赁管理规定

一、目的

为加强租赁综合管理和规范经营，保证各租赁单位的稳定经济效益，共同维护川南大草原的良好声誉，特制定以下条例，作为合同的一部分商家有义务遵守。

二、使用范围

适用于四川省川南大草原旅游开发有限公司（以下简称为“公司”）租赁（包括合作经营）川南大草原园区所属范围内经营性项目（以下简称为“合作项目”）的商户（以下简称为“合作商家”），均应遵守本规定。

三、内容 企业资质

1.合作商家应合法经营，必须取得政府各主管部门规定的各类许可证明和资质证明。在与公司签订合作合同时，须提供营业执照复印件、法人代表证明书、法人代表身份证复印件等相关证件，在合作合同签订时未办理相关工商、税务手续的，必须在签署合作合同一个月内办理相关手续，否则，公司有权终止合同。

2.合作商家必须遵守国家税法及相关税务管理制度，按时交纳税款，服从税务稽查人员的管理和核查，做到守法经营。3.合作项目的合作期在一年以上的，合作商家应对其营业执照每年进行年审，在有效经营期内合法经营。

4.合作商家必须遵守国家有关劳动保护的法律法规，按照有关规定办理相关的用工手续。

5.合作商家应遵循诚信经营的原则，所经营的各类商品必须明码标价。合作商家必须保证商品的质量，提供优质服务。各合作商家应自觉遵守以上有关合法诚信经营的要求与规定。如有违反，公司将视其违规程度对合作商家处以200-500元罚款或停业整顿的处罚，违规行为特别恶劣或对公司造成严重影响的，公司有权提前终止合同，将违规合作商家清除出景区并保留追究其法律责任和经济赔偿的权利。经营品种和范围

1.合作商家必须严格遵守合同规定的经营品种和范围，保持自己的经营风格，明码标价。如需更改或增加经营品种，需到公司登记备案。

2.各合作商家之间不得采取任何形式的不正当竞争手段。合作项目的定价和变价须经公司运营部书面审核签字后方可执行。

合作商家如有违反，公司有权没收超范围经营商品，每个品种罚款人民币200-500元，并有权提前终止合同。

知识产权与品牌维护

1.未经公司授权，合作商家不得经营带有川南大草原名称、商标标志、吉祥物标志或公司所属其它知识产权的商品，违者将按侵权处理。

2.合作商家在宣传活动中需要使用川南大草原的名称、商标、吉祥物、公园图片声像资料时，应先获得公司的授权并接受公司有关部门的审查。

3.合作商家应自觉维护公司和川南大草原的品牌形象，在公司园区内的任何经营活动不得损害川南大草原的品牌形象和经营利益。

各合作商家应自觉遵守以上有关知识产权、品牌保护的要求与规定。如有违反，公司将视其违规程度对合作商家处以500－5000元罚款或停业整顿的处罚，违规行为特别恶劣或对公司造成严重影响的，公司有权提前终止合同，将违规企业清除出景区并保留追究其法律责任和经济赔偿的权利。

合作场地的装修装饰、维修和验收

1.合作经营场所的设计、装修、日常维修须严格遵照合作合同规定执行。经营场所的用途和功能经公司确认后不得随意改变。2.合作商家在装修、改造、扩建前必须向公司运营部、综合部进行申报，批准后方可施工。

3.合作商家的装修风格须与园区的整体装饰氛围相协调；内部装修方案及效果图须书面报公司运营部审批同意后方可施工。

4.合作场地装修完毕，经过公司相关专业人员验收后，合作项目方可开始营业。

5.合作商家必须保证房屋设施安全及正常使用。因故意或人为过失造成经营场所及附属设施损坏的，合作商家应负责修理和复原，同时公司有权按毁坏程度进行处罚。

6.未经公司书面同意，合作商家不得擅自改变房屋结构及附属设施。

各合作商家应自觉遵守以上有关设计、装修的要求与规定。如有违反，公司将视其违规程度对合作商家处以500-1000元罚款或停业整顿的处罚，违规行为特别恶劣或对公司景区整体风格布局造成严重影响的，公司有权提前终止合同，将违规企业清除出景区并保留追究其法律责任和经济赔偿的权利。消防及安全管理

1.合作商家必须指定一位负责人为合作项目的安全责任人，全面负责合作项目、场所及员工人身安全。

2.合作商家必须与公司运营部签订《景区安全管理责任书》，并严格按照规定执行，如有违规按照《景区安全管理责任书》进行处理。

3.合作商家及其员工须严格遵守公司在安全方面的各项规定。合作商家必须制定各项具体的安全及消防措施和工作标准，经公司安委办审批后实施。

4.合作商家的新员工在上岗前必须经过公司的安全消防培训，培训合格后方可上岗。合作商家的在岗员工必须参加公司组织的其他安全培训。5.合作商家必须制定每周消防安全责任制。每天的消防安全责任落实到人，用书面排班的形式，将安全责任表交运营部存档。一旦发生火警，运营部将追究当日安全责任人和承租单位负责人的责任。事故严重的，将依法追究其法律责任。6.合作商家必须遵守公司的用电及动火作业安全规定。合作项目所有用电设备的新装或迁移及动火作业均须向公司运营部、综合部、物业部。在经营场所内，合作商家不得私自接拉电源或随意改动已安装好的用电设施；不得随意增加电器及用电负荷，违者罚款人民币200-500元。

7.合作商家负责经营场所内所有消防安全设施的购买、维护和管理，不得在防火通道上摆放货物，违者罚款人民币100-500元。

8.合作商家负责经营场所内的秩序维护，一旦发生治安事件，应立即上报公司安保部。

9.每天营业结束后，合作商家经营场所必须切断电灯、空调、风扇电源和锁好门窗，违者罚款人民币50-100元,私自撕毁公司安保部封条者加罚一倍。

10.使用煤气的合作商家，必须严格遵守用气操作规程，用气完毕后，必须把风机、火种、气阀门关闭，违者罚款人民币100-500元，如造成事故，将追究当事人责任。

11.公司运营部定期和不定期对经营场所进行安全检查。合作商家应积极配合公司和上级主管单位组织的安全检查活动，不得阻挠和隐瞒。对于不合格项，合作商家应立即整改。合作商家及其员工须严格遵守以上有关安全的要求与规定。如有违反，公司将依照《景区安全管理责任书》予以处罚。

卫生及食品安全管理

1.合作商家负责经营场所的环境卫生管理及食品卫生安全管理。合作商家必须与公司运营部签订《食品安全责任书》，并严格按照规定执行。2.合作商家必须严格遵守国家和内江市主管部门关于公共场所环境卫生管理的法律法规和公司有关环境卫生管理的各项标准和规定，保持工作范围的卫生整洁。

3.合作商家必须针对合作项目和经营场所制定各项具体的环境卫生管理措施和卫生标准，经公司审批后实施。4.合作商家负责合作项目的食品安全管理。合作商家的经营活动必须严格遵守国家和内江市主管部门关于食品安全管理的法律法规，出现食品安全事故时应按公司《食品安全责任书》进行处理。

5.公司运营部定期和不定期对经营场所进行环境卫生和食品安全检查。合作商家应积极配合公司和上级主管单位组织的检查活动，不得阻挠和隐瞒。对于不合格项，合作商家应立即整改。

合作商家及其员工须严格遵守以上食品安全卫生的要求与规定。如有违反，公司将依照《食品安全责任书》予以处罚。

服务质量管理

1.合作商家负责合作项目的服务质量管理，为游客提供高质量的服务。服务质量管理包括员工职业道德、仪容仪表、服务语言、服务技巧和作业规范等方面的内容。

2.合作商家及其员工必须遵守公司有关服务质量方面的标准和规定。

3.合作商家必须根据公司对服务质量的要求，针对合作项目管理活动的各个岗位制定具体的服务标准和作业规范，经公司审批后实施。

4.合作商家必须对其员工进行上岗前的服务培训，培训合格经公司考核后方可上岗。合作商家必须根据公司的要求开展优质服务活动。

5.合作商家应参加公司的优质服务评比活动，并对表现突出的个人和班组进行表彰。6.公司运营部定期和不定期对合作项目的服务质量进行检查。对于不合格项，合作商家应立即整改。

合作商家及其员工须严格遵守经双方确认并执行的有关服务质量的要求与规定。经由公司检查发现的违规行为将对违规方处以100-500元罚款。因违反以上规定导致游客投诉（有效投诉），该违规合作商家除承担相应的赔偿责任外，公司还将对该违规合作商家处以200－500元罚款或停业整顿的处罚。对违规行为恶劣或对公司造成负面影响的，公司有权提前终止合同，将违规合作商家清除出景区并保留追究其法律责任和经济赔偿的权利。服务监督管理

如发现以下行为，视情节轻重，对承租单位给予罚款处理，若影响很大，有损公司形象的，将追究承租单位的责任。

1.如经营中如发现衣冠不整者，罚款人民币20元—100元；

2.不许因任何理由与游客发生争吵，违者负责赔偿游客损失，罚款人民币100元；

3.上班时间在园区内严禁吸烟，违者罚款人民币20-100 元；

4.上班时间看书报、玩扑克、玩手机、听歌、玩电脑游戏等，罚款人民币50元—100元；

5.上班时间有挖耳朵、翘脚、站姿不雅等行为者，罚款人民币20元—100元；

6.在工作场所趴在柜台上睡觉者，罚款人民币20元—100元；

7.饮食业从业人员，工作期间须戴工作帽、口罩和一次性手套，不得留长指甲、涂指甲油、佩带手饰，违者罚款人民币20元—100元；

8.工作场所大喊大叫乱拉客者，罚款人民币20元—100元； 9.在销售商品过程中严禁强买强卖，违者罚款人民币50元-100元；

10.所销售商品须明码标价，按规定使用内江市物价局监制的《商品标价签》，并加盖物价员签章，违者对每件商品罚款人民币20元—100元；

11.所提供服务项目必须明码标价，按规定使用内江市物价局监制的《服务收费价目表》，违者罚款人民币50元—100元；

12.销售伪劣商品者，罚款人民币200元—500元，公司有权终止合同；

13.如双方合作经营，由公司派收银员，承租方不得私自收取营业款，违者罚款人民币200元-500元，公司有权终止合同；

14.游客购买的商品如有质量问题，销售点必须原价退款或更换商品；

15.若因质量问题引起的游客索赔，其法律经济责任由承租方承担，由此影响公司形象，视情节轻重有权终止合同； 16.合作商家破坏公司原有绿化植物，除按原有价值进行赔偿外，另给予人民币20元—100元处罚。

17.商业木屋合作商家营业时间为9:30-18：00,项目合作商家营业时间为9:00-18:00, 合作商家需按景区规定的营业时间，统一开门、关门，违者罚款人民币100元-500元，在保证景区正常营业的前提下，景区有权根据实际情况对具体营业时间进行相应的调整。员工牌管理

1.员工牌是合作商家员工入园时为证明个人身份所用，应妥善保管，谨防遗失或损坏。

2.员工牌仅限本人使用，不得转借他人，一经发现，将给予合作商家人民币50-200元的经济处罚，并追究合作商家的责任。3.员工入园、上岗时必须佩带工牌，上下班使用员工通道进出园区。工卡破损应及时更换。工卡办理程序

1.合作商家根据实际用工情况，严格核定办理工卡人数，并出具加盖公章的书面申请函交运营部；

2.运营部呈相关部门和主管领导审批后，通知合作商家前来办理；

3.每个工牌收取押金10元，押金统一交综合部收取，并开具押金收据，工牌由综合部在2个工作日内制作完成。补办工卡程序

1.遗失补办：遗失工牌应及时到运营部和综合部报失备案 —— 遗失人申请补办 —— 运营部经理审核 —— 综合部经理审批 ——工本费10元交综合部—— 综合部在2个工作日内完成工卡制作。

2.损坏补办：提前3天向运营部提出申请，在有效期内工牌有所损坏需以旧换新者，均收取工本费10元。3.换人补办：合作商家如因工作需要，需更换工作人员应提前3天以书面公函申请 ——运营部呈批并通知合作商家 —— 综合部审批 —— 工本费10元交综合部——综合部在2个工作日内制作工牌。

4.押金返还：合作商家负责人携工牌和工牌押金单到综合部——综合部审批并收回工卡——财务部领取押金，工牌押金单退回综合部。

5.凡拾获工卡，请即交回公司综合部或运营部。

租金、费用结算

1.合作商家必须严格遵守合同规定，在合同规定的租金和费用缴付时间内付清租金和费用。

2.缴费时间如遇周末和节假日，则顺延1个工作日。3.合作商家未按合同规定时间付清租金和费用，公司将采取停水停电等强制措施，直至付清租金和费用为止。对于长期欠租欠费的合作商家，公司有权提前终止合同，并保留收取滞纳金和追究法律责任的权利。

综合管理

1.合作商家必须指定一位负责人，全面负责合作项目的经营管理，积极配合公司运营部做好合作管理工作，合作商家更换负责人必须及时事先书面通知公司运营部。

2.合作商家及其员工必须遵守公司关于园区管理的各项规定。

3.合作商家应对合作项目进行规范化管理，建立健全各项管理制度。合作商家的管理制度与公司的管理制度冲突时，应以公司的管理制度为准。.合作经营合同签订后，合作商家应于10日内向运营部提供以下管理文件：

①企业食品卫生标准。

②食品卫生安全事故处理程序、方案、标准。③防火安全要求及标准。④环境卫生要求及标准。⑤员工管理要求及标准。⑥各岗位职责及标准。

合作商家应组织员工参加公司举办的各种企业文化活动，相关费用由合作商家承担。

5.合作商家工作车辆出入园区时应向公司运营部提出申请，由运营部办理《园区车辆进出申请单》，经批准后在综合部办理车辆通行卡，方可进入。工作车辆在园区行驶时，应遵守《车辆入园管理规定》。6.合作商家员工必须办理公司工牌。工牌的管理和使用应遵守公司《员工工牌管理规定》。

7.按国家规定需要通过特殊培训持证上岗的岗位，必须持证上岗。合作商家应将持证上岗的岗位和人员的资料交公司运营部备案。公司活动的配合

1.公司进行贵宾接待活动时，由公司综合部与合作商家接洽，合作商家应积极配合，按照公司的接待标准做好接待工作。

2.公司接待团队游客时，由公司市场部或团队负责人与合作商家接洽，合作商家应积极配合，做好团队接待工作。3.合作商家应积极配合公司举办的各类节庆活动和主题活动，推出特色商品、餐饮和特色服务，并按公司要求制订活动计划。游客投诉处理

1.公司游客服务中心是处理游客投诉的专职机构。

2.合作项目的负责人收到游客投诉时，应以积极的态度处理投诉。对投诉处理有争议时，应由游客服务中心处理。投诉处理完毕后，合作商家应将处理情况书面通报公司运营部和游客服务中心。

3.游客服务中心直接收到游客投诉时，合作商家应积极配合投诉处理，并接受公司作出的处理措施。检查与考核

检查与奖惩

1.公司运营部负责会同各有关部门对合作项目进行定期或不定期的检查，检查内容包括：合同执行、经营范围、品种、产品质量、消防与设施安全、食品卫生与食品安全、行为规范、服务质量等。2.合作商家对公司以及相关管理机构组织的各类检查应积极配合。

3.合作项目经检查有不合格项的，合作商家应在规定期限内完成整改。

4.对于违反公司和合作商家各项规章制度的合作商家员工，应按《员工奖惩条例》进行处罚，合作商家应将处罚结果通报公司运营部。

5.对于在工作中表现突出，或按《员工奖惩条例》应予以奖励的合作商家员工，由公司或合作商家给予奖励。

罚款

经定期或不定期的检查，对不合格项依据公司有关规定逐项处罚，填写《合作单位整改通知单》并责令其整改。

停业整顿

合作商家一月内连续4次被罚款处罚且整改效果不明显或拒不整改的，责令其停业整顿。合作商家6个月内连续发生2次食品安全事故、防火及安全事故或一月内连续4次被投诉的，责令其停业整顿。

终止合同

对于合作商家有违反本公司租赁管理规定如发生食品、安全事故，影响公司声誉等情况，本公司有权终止合同。

四川省川南大草原旅游开发有限公司

年 月 日

第三篇：融资租赁管理（本站推荐）

融资租赁管理

2005年6月，国家食品药品监督管理局《关于融资租赁医疗器械监管问题的答复意见》（国食药监市[2005]250号）文件中对融资租赁医疗器械行为予以界定。融资租赁医疗器械属经营医疗器械行为。

必须办理《医疗器械经营企业许可证》后方可从事经营活动。

适用《医疗器械监督管理条理》及相关规章对其行为进行监管。

第四篇：车位租赁管理规程

车位租赁管理规程

目的

规范伊莎文心广场车位租赁流程及车位出租手续的办理过程。

适用范围

适用于伊莎文心广场非时租车位的租赁管理工作。

职责

3.1

客服部负责协助客户全程跟进办理车位租赁手续及资料存档。3.2

综合部财务人员负责发放空白停车证、空白IC磁卡、停车费用的收取。

3.3

客服部负责与客户签订停车场车位租赁协议，填写相关车位信息表、制作停车证及发证，留存客户停车位协议、表格文件。

3.4

保安部负责为客户办理IC磁卡信息录入、停车场现场车辆停放、交通秩序的管理。

3.5

项目经理负责对车位租赁流程执行情况进行最终审核和确认。4.工作程序 4.1 租赁车位流程

4.1.1 客户向客服部提出车位租赁的需求后，客户携带行驶证、车辆保单复印件，车主身份证复印件或者公车的公司证明，到客服部办理停车位手续。

4.1.2 客服部人员审核客户提供的资料齐全后，向客户提供《停车场车位租赁协议》两份、《车位申请表》一份，配合客户填写表格的内容，与客户签订协议，《停车场车位租赁协议》《车位申请表》需加盖公章。

4.1.3 客服部人员携带《车位租赁申请表》陪同客户至综合部财务人员处交纳费用。

4.1.4 综合部财务人员在收缴停车费用后，在《车位申请表》上签字，同时向客服部人员发放空白停车证。

4.1.5 在征得客户同意的情况下，由客服部按照《车位申请表》上填写的内容，制作停车证。

4.1.6 客服部人员将《车位申请表》转于保安部，保安部人员按照《车位申请表》上填写的内容完成IC磁卡信息录入，保安部制卡人在《车位申请表》上签字。

车位租赁管理规程

4.1.7 客服部人员将制作完成的停车证交客户签收。

4.1.8 由客服人员将《车位申请表》交至项目经理审批后留存此表，并将相关资料存档。

4.2 车位退租流程

4.2.1 客户提出车位退租时，需携带车位IC磁卡、停车证、车位锁钥匙、押金收据、车位租赁协议原件，需退车位租赁费的还要提供车位租赁发票到客服部办理。

4.2.2 客户填写《车位退租申请审核表》，由客服部计算应退车位租金，客户确认无误后签字。

4.2.3 客服人员收回停车证车位租赁协议原件，并在《车位退租申请审核表》上签字确认。

4.2.4 客服人员持《车位退租申请审核表》、停车证、至财务部，由财务人员将停车证收回。客户凭押金收据、需退车位租赁费的还要提供车位租赁发票办理退款手续，并在《车位退租申请审核表》上签字确认。

4.2.5 客服部人员将《车位退租申请审核表》交保安部制卡人消除电脑系统内容，并在《车位退租申请审核表》上签字确认。

4.2.6 由客服人员将《车位退租申请审核表》交至项目经理审批后留存此表，并将相关资料存档。

4.2.7 退费的欠款到账后，客服部联系客户领取退款。

第五篇：停车位租赁管理协议

停车位租赁管理协议

甲方：烟台城新物业管理有限责任公司富甲小区服务中心

乙方：

根据业主临时公约及相关法律法规，在自愿平等、协商一致的基础上，就甲方为乙方提供的停车位租赁事宜，现达成以下协议：

1、甲方提供停车位租赁使用，并负责停车场地的维修保养；

2、甲方提供停车场地的管理服务，并负责照明、保洁等服务；

3、乙方租用甲方提供的停车位，并接受甲方对停车场的统一管理；自觉遵守停车场管理规定；

4、地面停车位租赁为/月，停车费按照季度缴纳；

5、在停车费到期前15天，请到甲方办理停车费续费延期手续；

6、如乙方因特殊原因，无法按时缴纳停车费的，需提前知会甲方；否则甲方有权拒绝乙方的车辆进入小区；

7、本协议的租赁期限为月日至月满自动终止。如乙方需续租或终止合同，需提前一个月通知甲方；

8、乙方的车位租赁服务，不包含车辆看管费，不承担车辆的保险费用；

9、车位停放为不固定车位停放，车库门前、草坪上禁止停放车辆，在道路上停放车辆不允许堵塞交通；

10、进入小区的停车场车辆需服从甲方管理人员的统一指挥、管理；

11、发生违反小区停车场管理制度、相关管理固定及本协议相关条款的，三次（含三次）

以上的，甲方有权拒绝该车辆进入小区；

甲方：烟台城新物业管理有限责任公司乙方：

日期：年月日日期：年月日