第一篇：大十字商业街物业管理方案
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大十字商业街物业管理方案
目录
一、物业公司简介
二、物业总公司机构示意图
三、商业街概况
四、物业管理1、2、3、4、5、管理宗旨 管理目标 机构设置 人员配置 管理程序
五、关于商业街发展的几点建议
一、物业公司简介
哈密市城市住宅物业管理有限责任公司是哈密市最早的一家专业性物业管理公司，成立于1997年7月，企业资质为国家物业管理二级，拥有哈密物业管理行业最高资质。现有职工60余人，其中管理人员有25人，有专业技术职称的35人，执证上岗率达到100%。第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地
物业服务范围为丽园小区、大十字商住中心、花园小区、福幸园、千禧花园、供销花苑、粮食花苑等，其管理服务规模约为45万平方米，物业服务种类有多层住宅、商住、别墅、商业、办公等。
二、物业总公司机构示意图（附后）
三、商业街概况
大十字商业街位于中山南路，属于旧城改造项目，除去南北二个主出口外，另还有约十条通道与平房区相接，区域总体来讲四通八达。大十字商业街开发商为哈密市房地产开发总公司，由江苏正太建设集团股份有限公司承建，于2002年进行开发，2003年6月30日竣工。整个区域占地面积 6.37万平方米、建筑面积5.8万平方米，其中绿化面积约0.8万平方米，公建面积 2.2万平方米。商业街内有住宅244套，商铺541间。商业街在建设的过程中充分把握城市休闲消费理念，规划建设中心花园广场、主题雕塑、演出大舞台等休闲娱乐配套设施。
四、物业管理
1、管理宗旨
急住户之所急，想住户之所想，全心全意为住户服务。
2、管理目标
短期目标：在最初进入小区半年之内做到（1）小区环卫彻底改观，无死角，无违章搭建；（2）公共设施正常使用；（3）治安管理有序，车辆停放整齐；（4）绿化带内草坪修剪整齐，树木养护得当，植物景观高低错落有致。
长期目标：一年内达到市级文明小区验收标准
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二年内达到地区文明小区、安全小区、园林小区验收标准
三年内逐步达到自治区城市住宅物业管理优秀小区及全国城 市住宅物业管理优秀小
区标准
提高服务质量，树企业形象
3、机构设置
本小区将采取以大十字商住服务中心为管理中心辐射该小区日常管理工作。由大十字商住中心负责人直接领导管理该部门工作人员，便于负责人全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由负责人直接安排，各工作人员及专业服务人员直接向负责人负责。
运作机制
在具体运作中，大十字商住中心负责人是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。指令下达后，由该区域具体工作人员进行运作，其过程中的信息通过业主意见反馈到指挥者，供指挥者做出判断和总结。同时，还要从中发现物业管理所存在的问题，加以更正，保证物业管理服务的有条不絮地运行。
4、人员配置
行政人事部
主任1名：
标准——学历大专，经过建设部专业培训，执有物业管理上岗证，从事物业管理工作四年以上，具有丰富的管理经验，财务知识全面、懂电、暖、设备维护及工民建知识。
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文员1名：
标准——学历大专，中文专业，懂计算机操作，执有计算机等级证书
收费员1名：
标准——财会专业毕业，懂会计电算化操作，从事财务工作二年以上
保卫科
保安员12名
（班长3名，机动保安员1名，出口值守9名）
标准——学历高中及以上，经过岗前培训，具有保安工作经验
公共事务部：
清洁员3名
标准——初中以上文化水平，经岗前培训，工作认真细致，吃苦耐劳
绿化员2名
标准——园艺专业毕业，从事园艺工作四年以上
机电维修部：
管理员1名
标准——懂工民建及机电维护、概预算，学历大专，具有实际工作经验达三年以上
电工1名
标准——执专业上岗证，有三年及以上工作经验
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水暖工2名
标准——具有四年以上水暖维修工作经验
此外，设置小区文化宣传员一名，由总公司办公室人员兼任。
5、管理程序
房屋的接管、验收
（1）组建接管验收小组，做好接管验收准备
（2）对接管理物业进行资料验收
（3）对硬件设施进行验收
（4）对资料和工程遗留问题进行补充，整改
（5）补充接管验收
业主入住
（1）做好入住准备工作
（2）向业主发出“入住”通知书
（3）业主到管理处办理身份验证确认手续
（4）业主交纳入住费用
（5）管理员带业主收楼
（6）签署《业主公约》《装修安全责任书》等文件，对业主楼宇的不合格项目进行修改
（7）管理处发放钥匙给业主
（8）管理处为业主办理《业主证》及抄录水电表底数
（9）业主入住
装修管理
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（1）填写装修申请表，注明装修项目
（2）签订装修安全责任书
（3）施工人员登记办理准入手续
（4）巡查违章装修限期整改
（5）装修后三个月根据验收情况按比例押金
日常服务工作
保安工作
（1）职责范围： 在岗值守、定时巡逻、维护区域内治安秩序、有效预防偷 盗案件发生，做好重点部位的防范工作、消灭事故隐患；车辆管制，车辆停 放有序、制止各类破坏公共设施行为的发生（包括践踏绿地、高空抛物、开挖及堆占公共场地、盗用水源、倾倒脏水等行为）、制止其它影响居民生活的行为； 控管外来人员，禁止摊贩及推销人员扰民。
（2）工作要求及标准
警容警纪：上班时间必须穿着制服，保持制服整洁、穿戴整齐；上班期间不得会友、不得谈工作之外事情；不得抽烟、吃零食（包括口香糖）
值班巡逻：工作指标铺面、住宅被撬率为零、机动及非机动车辆丢失率控制在1%之内；巡逻记录登记全面详细。
站岗值守人员必须在广场值守，不得擅自离岗(要求保持跨立姿势）：
白班巡逻必须保证每半小时一次，工作重点为维持商业街、农贸第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地
市场治安秩序，禁止乱贴乱挂广告牌及散发宣传单行为，预防单元楼道出现偷盗行为以及业主其他违反物业管理规定的行为。
夜班巡逻不限定时间，重点部位为商业街铺面、住宅楼道单元及业主停放在车棚外机动及非机动车辆。重点巡逻时间段为21：00--22：00、0：00---2：00、4：00---5：00。
交接内容包括：A办公物品 B区域内公用设施 交接工作必须严格细致，做到无一遗漏，认真填写交接表；如出现丢失或损坏物品的，必须照价赔偿。
治安管理：及时清除打架滋事等扰民行为，并报送公安机关处理（填写记录完整）；接到商户或业主求助，应在3分钟内到达现场。及时消除消防隐患；
外来人员管理：禁止流动摊贩、推销人员、收破烂者、散发宣传单及张贴广告者进入商业街区域内；及时清理乱贴小广告。对租住房屋者统一登记，尤其是对外地租住者，填写其详细情况，包括来哈时间，事由，身份证号，暂住居留时间等，外来人口掌握率应达100%。
车辆管理：制止违章停放车辆、禁止出现车辆占道堵塞现象，应及时指挥疏通;制止车辆高音鸣笛催叫；制止大型载重车辆进入区域内。
卫生工作
（1）职责范围：
商业街两侧附路及主干道两侧通道清扫、保洁；绿化带内保洁；垃圾箱清理通知及垃圾箱周周地面保洁；公共场所清扫保洁；单元 内第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地
楼梯、地下室、扶手、玻璃、开关清洁。附带农贸市场清扫保洁。
（2）工作要求及标准
室外卫生
工作时间：每日上午上班时间不限，但清扫必须于13：00前完成；下午按时上班保洁至公司规定下班时间；
道 路：无积灰、目视无垃圾杂物、无堆占
公共场所：地面干净，无杂物、无果皮纸屑
绿 化 带：及时清理枯枝败叶，保持绿化带内清洁、无杂物
果 皮 箱：及时清空果皮箱，保持其周围地面整洁
楼内卫生
工作时间：不限
要 求：楼梯保持干净，无杂物；扶手、窗户台面无积灰；楼内开关保持原色；地下室无堆占、无垃圾杂物；楼道玻璃每月擦拭一次，保持清洁。
每周一为休息日；周六、周日照常上班。
绿化工作
（1）职责范围：记住宅区的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称及管理工作程序；对花草树木定期施肥、浇水、防治病虫，除草培土，及时修枝整型，补栽补种；及时处理修剪后的枯枝败叶，清理现场；负责对各绿化区进行管理，劝阻和纠正破坏绿化的行为；认真学习专业技术知识，提高管理质量和工作效率。
（2）工作标准
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树木修剪整齐成型，生长健壮，无病虫害；造型美观，无枯枝，树木档阻碍车辆和行为通过；草坪长势良好，目视平整，无明显杂草，无明显土地裸露； 冬季保护措施得当，夏日浇灌及时；
维护保养
（1）职责范围：对公共设备设施维修养护保障其正常运行，应业主要求提供特约服务等。
（2）工作标准：接到通知15分钟内到达现场；定期养护清洁路灯；每月将区域内的房屋道路公用部位进行巡查一次，每年进行一次普查，鉴定房屋的完好情况；房屋及设施发生异常，及时报主管，并协同排除；按计划完成维修保养工作
社区文化工作
（1）工作原则：以老、少为主；以休闲娱乐为主；雅俗共存，突出民族。
（2）工作要求：每年制定本年度文化工作计划；社区文化活动形式要求多种多样，丰富多彩；社区文化活动主题要根据实际需求，兼顾传播有益商业文化
五、关于商业街发展的几点建议
今年，位于市中心丰茂市场要拆除，商业街面临发展良好机遇。因此，我公司特提出以下几点建议：
进一步完善商业街休闲娱乐配套设施，并设置若干座椅及机动车与非机动车停放场所。
大十字商业街具有哈密文化特色，不仅可成为市民休闲消费的最第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地
佳场所，而且还可成为具潜在价值的旅游观光景点。因此，可通过政府部门协助，与旅游部门联系，将商业街设为哈密旅游景点之一，借此提升商业街的知名度；
根据有关资料表明，城市商业圈活跃范围一般只能达到以商业繁荣中心向四周辐射500米，超过这个距离则难以激活商业经营。哈密目前已成规范的商业中心有三个：市中心、天马、铁路中心。而大十字商业街距最近的市中心也超出500米。而且以目前该区域的开发程度来看，应加大开发力度，继续开发两侧平房区。因为商业街区域内楼宇与平房共存，造成卫生环境差、治安条件恶劣现状，影响商业街形象与招商活动的开展。因此，商业街的发展应围绕着建立以商业街为中心的商业经济圈来进行，推进周围平房区的开发改造工程，开发上规模上档次的经营场所，将商业街及周转区域建成哈密市第四个商业中心；
进一步细化商业街的经营格局。目前商业街商家由于购租方式不同，因此在经营商品上较混杂，没有有形成经营项目条块规律分割，如经营布艺服装中又有经营小吃食品，这种现象的存在在短时间内无太大影响，但从长远来看，即不利于管理，也不利于商业街经营规模的形成。
引资招商除面向疆内外，也可引进江浙商户。哈密地处新疆，经营民族商品较为普通，如引进充满江南民俗商品，在经营方面具创有新、独特之特点，可以吸引和刺激人们的购买欲望。此外，哈密地区与蒙古相邻，也可适量引进外资，将商业街经营成类似于乌市边疆宾第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地 第一管理资源网 guanli.1kejian.com 免费管理资料下载基地
馆的商业贸易集散地。
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第二篇：商业街物业管理方案之三
商业街物业管理方案之三(谨供参考)
4.1商铺业户服务管理
4.2商铺装修服务管理
4.3商铺设备、设施维保服务管理
4.4商铺建筑物的养护及维修管理
4.5商铺保安服务管理
4.6商铺保洁服务管理
4.7商铺绿化服务管理
4.8商铺经营服务管理
4.9商铺广告管理
4.10商铺保险管理
4.1商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
4.1.1接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
4.1.2纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；4.1.3报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
4.1.4走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；
二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。
4.1.5内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。
4.2商铺装修服务管理
4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度；
专人负责对工程实行严格的监督；
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
对装修现场进行监督管理。
4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点
第三篇：商业街物业管理方案
商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。
对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。
1.0商铺物业管理理念
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
营业时间的确定；
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
为整个商铺促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
投保范围事宜；
是否统一的收银等
1.1.2“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.1.4“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0商铺物业的管理特点
2.1顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
2.2服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
2.3管理点分散
出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
2.4营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
2.5车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
3.0物业管理人员配备
3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
3.1.1.1业户服务部
设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
3.1.1.2维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.1.1.3保安服务部
设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。
3.1.1.4保洁绿化部
设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
3.1.1.5经营服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。
第四篇：大十字商业街市场营运及招商方案
大十字商业街市场营运及招商方案（建议案）
根据大十字商业街的工程进度，6月30日将全线竣工、交付使用。商业街竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。
一、市场分析
1.1商业概况
1、商圈构成哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的60%以上。在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。
但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。
2、竞争状况
近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过度的市场供应，打破了市场供需平衡。伴随着商业物业的大量供应，一些新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场（统计的经营面积高达8万平方米）等，这些新的市场的开业，给原本就发展乏力的哈密商业市场带来巨大的压力，市场竞争进入白热化状态，差异性不强导致市场间竞争激烈，导致商户的频繁流动，形成“风水”轮流转的特点。
过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也出现竞争激烈的情况；在商户招商方面，各时常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果，领先商场和新世纪等老牌商场在新市场的招商的强大压力下，出现商户大量外流，部分楼层空置的情形；领先二期在免租金进场的情况下，从去年六月起，历时半年方才基本招满商户，但面临市场巨大的压力，现今负一层的新扬超市早已撤除，一层出现大量空置，二层也出现部分空置。华洋地下街在完成精装修的情况下，依然乏人问津，开业日期一拖再拖。帝都百货依托太平洋百货的品牌，凭借兰州某百货管理公司优秀的管理团队和先进的管理模式，采用扣点式经营这一双赢的商业运作模式，同期进行了大量的广告传播和促销举措，整个招商情况依然不甚理想，开业后的经营前景还有待观察。因此，哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争根本不为过，市场供需的严重失衡及各市场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我方市场招商和经营时带来巨大压力，必须慎重应对。
1．2、市场消费状况
1、消费水平
哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限，成为哈密市商业发展的瓶颈。
2、经济水平
哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区，城市规模小，低收入人口占总人口比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费主要集中于铁路、石油、行政事业单位及外来高收入人群。
3、城市经济结构
哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发 1
达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，进一步制约了商业的发展。
4、消费发展趋势
哈密市人口有限，经济发展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商业市场的进驻，预计未来几年，哈密市的商业经营状况将很难改观，商业竞争将更趋激烈，专业化、细分化的市场运作已成必然。
二、SWOT分析
2．1优势与机会
1、规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件；
2、商业形态优势，商业步行街，最具发展潜力的商业形态；
3、购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；
4、政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；
5、旧城改造，为该片区的发展创造了条件；
6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的发展空间，为商业街餐饮娱乐的招商
和经营奠定了基础；
2．2劣势与威胁
1、区位劣势，与商业中心相距较远；
2、文化劣势，少数民族聚居区，对汉族人有一定的抵触心理；
3、规划劣势，双步行街，不能形成规模人流；门面房进深过小，不适宜规模买场的进驻；商业街两侧商铺为砖混结构，给大型餐饮酒楼的营业空间的连通带来困难；
4、商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；
5、消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；
6、商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；
三、市场定位
1、第一目标主力店
第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、美容美
发、服装加工店以及民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）为经营主体；
2、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商业街由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游为一体的品牌商业街过渡和哈密市新兴商圈能否崛起的关键。
第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。
第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。
四、经营布局
为使商业街整体的消费功能趋于完善，建立起真正意义上的品牌市场，完全有必要对商业街的经营布局和功能分区进行规划和引导。
4．1商品布局
3#、6#、9#、12#楼，购买商户以经营餐饮为主，可在此基础上加以定位和完善，建议以经营餐饮、娱乐、休闲、美容美发、民特商品为主，形成餐饮娱乐一条街；
11#、14#楼离菜市场较近，可进行互补性经营，适合经营土特产、日用百货、副食品加工零售、五金日杂、小商品为主，形成土产日杂一条街；
5#、8#楼距大十字较近，可吸引汉餐消费，建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主，形成商务餐饮娱乐一条街；
4#、7#、10#、13#楼，为全框架结构，适合经营超市、服装服饰、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、以及家电、音像制品，形成日用百货一条街；
1#、2#楼商铺面积较大，适合金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户的进驻和经营，以此完善商业街的商品和服务；
4．2楼层功能布局
两侧的商业街铺面，一层可用于营业门厅，二楼可规划为包厢或雅座；
中间的商业街，一层以门店经营和综合卖场为主，二层可规划为市场，在楼层南北两侧设计上下通道，形成室内步行街的经营格局；
4．3经营布局遵循原则
1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；
2、适应不同商品经营业态格局的原则，如餐饮、娱乐等适合二层经营，因此主要规划在两侧的商铺；超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商
铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；
3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；
4、合理有效使用空间的原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必须从商品经营的空间利用出发；
5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；
6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可
在同一条街或同一功能区经营；
7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；
8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；
9、方便顾客消费的原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是先购物、后休闲观光，再去餐
饮娱乐，符合人消费的习惯；
10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意；
五、经营策略
经营布局规范了商业街的硬件功能，而经营模式则是了完善商业街的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，大十字商业街才能获得良好的招商和经营成果。
在经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了二十四字的经营模式：
——统一招商、协助经营、部分自营
——整和市场、完善政策、合理回报
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商
铺和整体买断（中心花园以南）的商铺，应采用统一招商的原则。对于投资户购买的商铺，应有经营公司与商户签定委托代管协议，由市场方统一招商。
市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和
品牌商户可采用以上多种方式展开，中小商户应以租赁为主。
2、协助经营
大十字商业街的经营形成协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经
营公司进行市场的整体推介，协助进驻商户经营。
——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。
——每年一度的商贸洽谈会，促进商贸交流，提升市场形象。
——每年一度的哈密民俗艺术节，提高大十字商业街的文化及 艺术魅力。
——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。
——与旅游公司合作，形成哈密旅游定点购物景点，接待每年高达8万人次的旅客。——每年一度的哈密旅游节---哈密瓜节（计划），在此举办，吸引全国游客及本地市民来此观光消费。
——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。
——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。
3、部分自营
经营公司必须有充分的思想准备，在招商效果欠佳或部分商户不原进入的行业进行自营，采用部分自营带动商户进驻，促进市场发展。在自营项目获得发展后，如不愿长期经营，可采取逐步退出的办法。具体包括：
——市场有需求，但前期招商效果欠佳的，如服饰等；
——经营项目有风险，经营户不敢经营的，但对提升市场品牌有重要作用的，如旅游商品等；
——有市场前景，但需要引导消费的项目，如化装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等；
——百姓生活有需求，对促进人气作用巨大，但利薄甚至不赚钱的，如平价超市；——适当的公益性项目，如免费的休闲区；
4、整和市场
——整和市场功能，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体；——整和市场空间，进行合理商品布局，因业态不同可采用一二组合经营或一二层分割经营；
——整和招商，与投资户签定托管协议，进行统一招商；
——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促削推广；
5、完善政策
——向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策，让在此经营的商户受益；——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
——强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；
6、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；
六、招商计划
1、成立商贸公司
市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，因此，建议尽快成立商贸公司，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。
2、确立市场经营模式
经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否则具体的招商工作将很难展开；
3、制定具体的招商政策
——招商的目标和原则；
——招商工作的各项规章制度；
——制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策；
——制定不同商户的准入条件；
——确定招商合同样本；
——确定租金标准和联营等条件；
——确定优惠幅度和条件；
——部分大项目的招商方案；
4、招商区域和目标客户确定
——招商区域以哈密为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国；
——招商的目标客户参见市场定位；
5、大客户及品牌商户的招商
——招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在六月末即可展开；——收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；
——由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小组，负责客户的招商和合作谈判；
6、市场招商的全面展开
——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；
——针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；
——该阶段工作在七月十五日前应全面展开；
7、商户的登记和初选
——制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；
——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；
——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；
——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；
8、商户资格审查
——审查经营类型；
——审查经济实力；
——审查经营能力；
——审查品牌优势；
——优先商户和淘汰商户确定；
——确定首披进驻商户；
——其余商户视招商情况决定是否入场；
9、与商户签定合同
——交纳租金或保证金；
——签定正式合同（联营或租赁等）；
10、自营项目确定
对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备；
11、开业筹备
——一次装修标准（初装修），建议由各商贸公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主；
——二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持；
——统一街道广告牌制作，进行街道的美化和亮化，烘托购物气氛；
——组织和督促商户进货；
——进行店堂的布置及商品陈列；
——进行开业活动的筹备；
——商业街部分街区开业（为二次开业预留伏笔）；
12、经营活动展开
详细的经营活动参见经营策略；
七、招商策略
7．1广告策略
1、广告形式
以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；
2、诉求内容
以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；
3、广告媒体及投放规格
——报纸广告，以《哈密报》投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的《晨报》（乌鲁木齐）广告投放；
投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放；
——影视广告，以哈密电视台一套、二套和CCTV—6或CCTV—8投放为主；
投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投
放，并依据招商进度，随时投播字幕广告；
——印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、12—16个P，主要
向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；
印制20000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用；
制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；
——户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告
为主；
广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果；
彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气
氛；
7．2促销策略
A、公关活动
1、活动主题
大十字商业街招商经营推介会
2、活动目标
——借经营推介会，加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；
——借经营推介会，对市场招商政策进行全方位的推广；
——引起社会广泛关注，提高传播效果；
——邀请各媒体参与，进行新闻炒作；
3、活动内容
——发布招商信息和招商政策公告；
——展开客户登记和预定；
——邀请知名商界人士发言，活跃现场气氛；
——进行自营项目的供应商投标；
4、活动地点
建议在哈密市和乌鲁木齐两地展开；
5、活动时间
哈密的活动时间建议在七月十日展开，乌鲁木齐的活动时间建议在七月二十日展开；
B、开业庆典
1、活动主题
哈密商业第一街——暨大十字商业街开业庆典
2、活动目标
——借庆典传达开业信息，强化市场信心；
——借开业庆典提升市场品牌形象；
——借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费，提升市场人气，增强商户信心；
——借庆典形成良好的经营势头，促进未完成招商目标的商户进驻；
3、活动内容
——在大十字商业街中心广场举行竣工典礼；
——邀请市政领导及佳宾现场参与，并致贺词、剪彩；
——剪彩完毕后，举办为期15天的文艺汇演，以此聚拢人气，活跃现场气氛； ——开业期间举行购物、消费中巨奖的促销活动，购物和消费客户品凭消费小票，均可在市场处领取奖券若干（依消费金额而定），凭此奖券可在促销结束后兑奖；
——一等奖一名，奖品为奥拓小轿车一辆，二等奖及其它奖数量和奖品另定； ——邀请新闻媒体现场采访报道；
4、活动地点
大十字商业街现场，主会场选择在中心花园进行；
5、活动时间
预计在8月18日左右举行，具体时间依据招商成果而定；
C、开业后的促销活动
主要参照经营策略中协助经营部分展开，详细的操作方案依据时间进程提交。
第五篇：商业街物业管理方案
商业街物业管理方案
商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。
对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。1.0商铺物业管理理念
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定；
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
为整个商铺促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
投保范围事宜；
是否统一的收银等
1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0商铺物业的管理特点
2.1顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
2.2服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
2.3 管理点分散
出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
2.4营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
2.5车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
3.0商铺物业管理人员配备
3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。
3.1.1.1业户服务部
设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
3.1.1.2维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.1.1.3保安服务部
设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。
3.1.1.4保洁绿化部
设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
3.1.1.5经营服务部
设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。
4.0商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：
4.1商铺业户服务管理
4.2商铺装修服务管理
4.3商铺设备、设施维保服务管理
4.4商铺建筑物的养护及维修管理
4.5商铺保安服务管理
4.6商铺保洁服务管理
4.7商铺绿化服务管理
4.8商铺经营服务管理
4.9商铺广告管理
4.10商铺保险管理
4.1商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
4.1.1接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
4.1.2纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一;
4.1.3报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
4.1.4走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；
二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。
4.1.5内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半4.2商铺装修服务管理
4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度；
专人负责对工程实行严格的监督；
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
对装修现场进行监督管理。
4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；
业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；
装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线
分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等
4.2.4装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等
4.3商铺设备、设施维保服务管理
商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。
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