四川省2015年房地产估价师《相关知识》：金融体系的概述试题

第一篇：四川省2015年房地产估价师《相关知识》：金融体系的概述试题

四川省2015年房地产估价师《相关知识》：金融体系的概述试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港__签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A．物业协会

B．不动产学会

C．测量师协会

D．测量师学会

2、在我国房地产业的历史沿革中，城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。

A：1949~1955年

B：1956—1965年

C：1966～1978年

D：1978年以后

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：w市房地产管理部门

B：w市规划管理部门

C：W市建设管理部门

D：w市房屋拆迁管理部门

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为

2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。

A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

5、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：净收益A每年不变

B：收益年限n为有限年

C：报酬率Y不等于零

D：价格y符合评估时点市场情况

E：工业用地的监测点评估价格

6、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的__。

A．根本准则

B．最高行为准则

C．基本行为准则 D．重要准则

7、某宗地面积为5 000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元。

A：1 250 B：1 750 C：2 050 D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是。

A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布

B：蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理

C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D：蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

E：借款合同

9、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。

A：超额利润

B：投资回报

C：内部收益

D：风险报酬

E：借款合同

10、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。

A．协议出让

B．招标兼出让

C．行政划拨

D．行政划拨兼协议出让

11、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。

A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查

B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查

C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查

D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告

E：执行层的组织协调

12、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用

D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

E：执行层的组织协调

13、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是。

A：房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效 B：租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之曰起不得超过20年

C：承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意

D：出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意

E：执行层的组织协调

14、动产拍卖的成交一般以__为标志。

A．拍卖标的物财产所有权的转移

B．拍卖标的物实际占有的转移

C．拍卖过程中最高应价者的确定

D．拍卖合同的签订

15、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》

C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指__。

A．房地产开发企业自有资金周转的速度

B．估价对象房地产变为现金的速度

C．估价对象房地产带来净收益的速度

D．房地产开发企业流动资金周转的速度

17、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。

A：交易情况修正

B：交易日期调整

C：房地产状况调整

D：区域因素调整

E：工业用地的监测点评估价格

18、不属于风险估计与评价常用的方法是__。

A．调查和专家打分法

B．解析方法

C．概率估算法

D．蒙特卡洛模拟法

19、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是__。

A．按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款

B．商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类

C．长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款

D．抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款

20、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过。A：8％

B：10％

C：25％

D：75％

E：执行层的组织协调

21、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费．假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为．【2004年考题】

A：1067元／㎡

B：1070元／㎡

C：1087元／㎡

D：1141元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

22、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

23、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：一氧化碳

B：二氧化硫

C：二氧化氮

D：碳氢化合物

E：执行层的组织协调

24、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500 B．62000 C．61000 D．61500

25、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A．3939.61 B．4433.88 C．4768.50 D．5652.09

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益和风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

2、业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数

B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比

D．单位面积造价

3、房地产市场的功能有。

A：配置存量房地产资源和利益

B：指导供给以适应需求的变化

C：指导政府制订科学的住房供给计划

D：引导需求适应供给条件的变化

E：配置存量房地产资源利益变化

4、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2

5、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。

A．构造，标准

B．构造，规格

C．结构，标准

D．结构，规格

6、货币的基本职能包括。

A：价值尺度职能

B：流通手段职能

C：支付手段职能

D：贮藏手段职能

E：世界货币职能

7、在下列行为中，属于犯罪的有。

A：欠税

B：偷税

C：抗税

D：退税

E：漏税

8、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元

9、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。

A：申请人提供的批准文件是否齐全、有效

B：拆迁范围內是否有受保护且不允许拆除的建筑

C：拆迁范围內的房屋产权是否明确或有争议

D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人內心满意情况

E：补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理

10、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于万元。

A：30 B：50 C：100 D：200 E：执行层的组织协调

11、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。

A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务和房地产放款业务

B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务

C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等

D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等

E：表外业务指银行通过替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务

12、假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握__。

A．应计息的项目

B．计息的方式

C．计息周期

D．计息期的长短

E．银行存款利率

13、商品房的建筑面积由组成。

A：套內建筑面积

B：套外建筑面积

C：套内使用面积

D：套外使用面积

E：分摊的共有建筑面积

14、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。

A．国务院

B．国务院建设行政主管部门

C．城市规划主管部门

D．土地管理局

15、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。A：分部分项工程项目

B：措施项目

C：其他项目

D：单项工程项目

E：单位工程项目

16、房地产市场结构包括以下的结构__。

A．供求结构

B．投资结构

C．产品结构

D．产业结构

E．利润结构

17、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷款的风险属于。

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款合同

18、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：人工式拍卖

B：电子式拍卖

C：无声拍卖

D：有声拍卖

E：现场拍卖

19、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为__万元。

A．1800 B．2040 C．2100 D．2380

20、中国耕地具有等明显的特点。

A：人均占有耕地少

B：耕地总体质量高

C：生产水平低

D：退化严重

E：后备资源不足

21、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易

B．合法产权

C．合法使用

D．合法处分

E．合法区位

22、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即，定位于最大的细分市场，即，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即。

A：差异性营销，集中性营销，无差异性营销

B：无差异性营销，集中性营销，差异性营销

C：集中性营销，无差异性营销，差异性营销

D：集中性营销，差异性营销，无差异性营销

E：借款合同

23、从房地产投资的角度说，风险是指__。

A．房地产投资结果的好坏程度

B．获取预期投资收益的可能性大小

C．房地产投资项目激烈竞争程度

D．房地产开发程度

24、征收土地公告应包括的内容有__。

A．征收批准机关、文号、时间和用途

B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积

C．征地补偿标准和农业人口安置途径

D．办理征地补偿的期限、地点

E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式

25、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B．待开发房地产建设发包日期

C．取得待开发房地产的日期

D．房地产开发完成并投入使用的日期

第二篇：安徽省2017年房地产估价师《相关知识》：环境污染概述考试试题

安徽省2017年房地产估价师《相关知识》：环境污染概述考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。A：平等 B：自愿 C：有偿 D：无限期

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

3、下列有关房屋租赁的有关政策，说法不正确的是。

A：公有房屋租赁时，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市人民政府规定的其他证明文件

B：私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明

C：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同

D：共有房屋出租时，在同等条件下其他共有人有优先承租权 E：执行层的组织协调

4、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月

5、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5 B．1993年7月5日 C．1994年8月15日 D．1993年6月1日

6、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。A．征收人

B．征收主管部门 C．房地产登记机构 D．规划行政主管部门

7、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。A．规划设计方案 B．投资估算 C．资源条件 D．投资权益

8、估价对象土地2004年的纯收益为500万元，预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，若2009年底将该土地转让，转让价格为4000万元，该类土地的报酬率为8％，土地使用权在2005年1月1日的价格为。A：6866万元 B：7161万元 C：5010万元 D：5510万元

E：工业用地的监测点评估价格

9、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。A．政治环境 B．国际环境 C．自然环境 D．技术环境

10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】 A：15年 B：16年 C：17年 D：20年

E：工业用地的监测点评估价格

11、债券的，是债券价格形成的主要依据。A：票面价值 B：市场价值 C：交易价值 D：实际价值

E：执行层的组织协调

12、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工业用地的监测点评估价格

13、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。A．过去数据简单算术平均法 B．过去数据加权算术平均法 C．未来数据简单算术平均法 D．未来数据加权算术平均法

14、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡．(2005年试题)A：5．2 B：6．4 C：6．8 D：7．6 E：借款合同

15、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格

16、信用最显著的特征是。

A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡 B：具有强制性的活动 C：以价格围绕价值而运动 D：货币运动

E：执行层的组织协调

17、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门 C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

18、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。A：10.0％ B：14.0％ C：25.0％ D：35.0％ E：借款合同

19、《房屋拆迁许可证》是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法律凭证。A：房地产开发公司 B：房地产管理机构 C：被拆迁人 D：拆迁申请人

E：房地产估价机构必须加盖公章 20、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

21、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题)A：经市(县)人民政府批准 B：经委托人书面同意

C：经房地产行政主管部门批准

D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准 E：执行层的组织协调

22、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。A：159．56 B：168．75 C：169．39 D：277．70 E：工业用地的监测点评估价格

23、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

24、某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。则该宗房地产的楼面地价为__元/m2。A．2272.72 B．2727.22 C．2880.18 D．4032.26

25、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。(2008年试题)A：物业租金必须能抵偿所有投资成本

B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

2、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。A：买卖 B：赠与 C：交换 D：继承

E：房屋的翻建和改建

3、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过__年。A．10 B．15 C．20 D．30 4、26不属于宏观经济政策目标的是__。A．充分就业 B．消费质量 C．价格稳定 D．经济增长

5、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱 C：小商铺通常比大商铺变现能力弱

D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱 E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

6、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

7、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。A：经济扩张与创造就业不再是线性关系 B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生 C：房地产市场呈现自我修正的周期性

D：就业机会增加与空间需求不再同比增长 E：借款合同

8、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。A：估价时点 B：估价委托日

C：估价报告出具日 D：估价开始作业日 E：执行层的组织协调

9、为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保__。A．财产损失保险 B．职业责任保险 C．信用保险

D．第三者责任保险

10、从可将物品划分为有形财产和无形财产。A：可否移动的角度

B：移动是否影响其价值功用的角度 C：是否具备物质实体形态的角度 D：可否流通及流通范围的广度 E：执行层的组织协调

11、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。

A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权

C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内

D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让

12、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。A．综合利率 B．贷款利率 C．折现率 D．机会成本

13、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。A：土地使用权因土地灭失而终止 B：因土地使用者的转让而终止 C：因土地使用者的抛弃而终止 D：因土地使用者的出租而终止 E：因土地使用者的抵押而终止

14、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.38

15、下列风险中，属于个别风险的是__。A．购买力风险 B．市场供求风险 C．政策风险 D．比较风险

16、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。A：农用地改为非农建设用地 B：在写字楼旁新建大型游乐场 C：住宅区道路禁止货车通行

D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E：常常遭受洪水威胁

17、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。A：平均价格 B：加权价格 C：抽样价格 D：成交价格 E：借款合同

18、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测

B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况 C：督促开发企业按城市规划实施开发

D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

19、下列保险险种中，属于商业保险的有。A：责任保险 B：失业保险 C：工程保险 D：人寿保险 E：劳动工伤保险

20、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由__与W房地产开发公司签订。A．A市人民政府

B．A市人民政府土地管理部门 C．B县人民政府

D．B县人民政府土地管理部门

21、房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用（）进行衡量。A．资产负债率 B．成本利润率 C．投资收益率 D．开发利润 E．偿债备付率

22、下列有关城市房屋拆迁纠纷的处理中，说法不正确的是。

A：实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 B：房屋拆迁裁决应当自收到申请之日起60日内作出 C：实施强制拆迁必须以裁决为前提

D：实施行政强制拆迁，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行

E：没有仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会应予受理；当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院应子受理

23、保险的基本原则有__。A．最大利益原则 B．权责一致原则 C．保险利益原则 D．近因原则 E．损失补偿原则

24、地价区段是根据__的原则来划分的。A．形状相似 B．用途相似 C．地价相近D．地段相连

25、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。A．20% B．30% C．40% D．50%

第三篇：陕西省房地产估价师《相关知识》：财务分析试题

陕西省房地产估价师《相关知识》：财务分析试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30 B．45 C．60 D．90

2、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。

A：交易情况修正

B：交易日期调整

C：房地产状况调整

D：区域因素调整

E：工业用地的监测点评估价格

3、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。

A．物业管理合同

B．物业服务合同

C．前期物业服务合同

D．后期物业服务合同

4、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。

A：总平面设计

B：施工组织设计

C：建筑设计

D：工艺设计

E：执行层的组织协调

5、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。

A．20% B．10% C．30% D．40%

6、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。

A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度

B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度

C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度

D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度

E：工业用地的监测点评估价格 7、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。

A：2049年1月1日一2049年12月31日

B：2050年1月1日~2050年12月31日

C：2059年1月1日～2059年12月31日

D：2060年1月1日～2060年12月31日

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是__。

A．普通商品住房和经济适用住房

B．宾馆与写字楼

C．普通住宅及其配套的娱乐房地产

D．城市地铁和城市公交

9、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A．选择拆迁安置的地点

B．拆迁安置

C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录

D．确定房屋重置价的标准

10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零

B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标

11、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。

A．房地产重新购建价格的求取思路

B．土地重新购建价格的求取思路

C．具体价格重新购建价格的求取思路

D．建筑物重新购建价格的求取思路

12、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。

A：公司上市、企业清算

B：司法鉴定、城市房屋拆迁

C：企业清算、城市房屋拆迁

D：司法鉴定、公司上市

E：工业用地的监测点评估价格

13、下列不属于房地产估价基本程序的是。

A：获取估价业务

B：实地查看估价对象

C：确定估价结果

D：估价资料公开

E：工业用地的监测点评估价格

14、大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供。A：人才服务中心托管人事档案的证明

B：社会保险缴纳凭证复印件

C：所在单位同意其注册的书面意见

D：所取得的房地产估价科研成果

E：执行层的组织协调

15、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。

A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价

16、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。

A：估价目的B：估价时点

C：估价对象

D：价值类型

E：工业用地的监测点评估价格

17、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。

A：价格

B：时间

C：常数

D：价格变动率

E：工业用地的监测点评估价格

18、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。

A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价

19、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担

B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外

C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限

D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止

E：工业用地的监测点评估价格

20、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新 C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格

21、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。

A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调

22、主要是在会计中使用的价值概念是__。

A．公允价值

B．买卖价值

C．保险价值

D．计税价值

23、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。

A：0~50 B：50~75 C：50~100 D：100~150 E：工业用地的监测点评估价格

24、房地产的最高最佳使用状态不包括。

A：最佳区位

B：最佳规模

C：最佳用途

D：最佳集约度

E：工业用地的监测点评估价格

25、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。

A：条形基础

B：独立基础

C：箱形基础

D：桩基础

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于索引号，表述正确的是。

A：索引号的用途是索引

B：索引号的用途是证明

C：索引号的用途是明示

D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号

E：索引号便于查找相互有关的图纸内容

2、收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的__缴纳所得税。A．20% B．33% C．35% D．40%

3、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。

A：行政事业性收费

B：水暖电气安装工程费及附属工程费

C：住宅小区经营性设施的建设费用

D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用

E：拆迁安置补偿费

4、估价中的最高最佳使用具体包括等．【2004年考题】

A：最佳用途

B：最佳位置

C：最佳规模

D：最佳环境

E：最佳集约度

5、经济发达地区提高适用税额标准__。

A．是不容许的

B．必须报经财政部批准

C．应召开听证会民主评议

D．应在规划中预先提出申请

6、下列关于建造师，表述正确的是。

A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年

B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册

C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业

D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人

E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示

7、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。

A：房地产直接投资

B：房地产间接投资

C：房地产混合投资

D：房地产有效投资

E：借款合同

8、征收土地由用地单位支付。

A：土地补偿费

B：安置补助费

C：地上附着物补偿费

D：最低生活费

E：青苗补偿费

9、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。A：物业服务成本

B：法定税费

C：物业服务企业的酬金

D：物业服务企业的利润

E：执行层的组织协调

10、住房公积金的增值收益的合法用途包括。

A：用于住房公积金管理中心商业经营

B：建设城镇商品住房的补充资金

C：支付住房公积金管理中心的管理费用

D：建设廉租住房的补充资金

E：建立住房公积金贷款风险准备金

11、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。

A．612.33 B．615.74 C．625 D．648.15

12、按房地产的__来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A．收益性

B．用途

C．市场性

D．地段

13、保险合同的辅助人，包括。

A：被保险人

B：受益人

C：保险代理人

D：保险经纪人

E：保险公估人

14、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款利息

B．公共设施维修费

C．房产税

D．物业保险费

15、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流

16、竞争导向定价法不包括__。

A．领导定价法 B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

17、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。

A：平面图

B：立面图

C：管道纵剖面图

D：详图

E：系统轴测图

18、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。

A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知

B：保修费用由施工单位承担

C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案

D：保修费用由质量缺陷的责任方承担

E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任

19、容易对人的心理产生影响的暂时性污染是。

A：放射性物质污染

B：建筑施工噪声污染

C：生活污染

D：固体废物污染

E：执行层的组织协调

20、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

21、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。

A．102 B．120 C．108 D．88

22、住宅专项维修资金的依据包括。

A：《土地管理法》

B：《城市房地产管理法》

C：《物业管理条例》

D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

23、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。

A：拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金 C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

24、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

25、收益乘数有．【2004年考题】

A：毛租金乘数

B：利润乘数

C：净收益乘数

D：销售收入乘数

E：潜在毛收入乘数

第四篇：2016年上海房地产估价师《相关知识》：石膏试题

2016年上海房地产估价师《相关知识》：石膏试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近

E：工业用地的监测点评估价格 2、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入为44万元。(2007年试题)该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。A：该区人民政府建设行政主管部门 B：该市工程质量监督机构 C：甲公司 D：丙公司

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24

4、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。A：区分共有 B：区分所有 C：公有 D：私有

E：工业用地的监测点评估价格

5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年．该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％，则该宗房地产的现时收益价格为．【2007年考题】 A：85．45万元 B：87．16万元 C：88．50万元 D：88．90万元

E：工业用地的监测点评估价格

6、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限

D：上、下限

E：执行层的组织协调

7、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元

8、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。A．名义利率大于实际利率 B．实际利率大于名义利率 C．名义利率等于实际利率 D．实际利率小于名义利率

9、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。A：1 B：2 C：4 D：5 E：执行层的组织协调

10、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值 B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调

11、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机

E：工业用地的监测点评估价格

12、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30％、成本上升60％时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20％、成本上升50％时，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面。A：甲项目强于乙项目 B：乙项目强于甲项目 C：甲项目与乙项目一样强 D：不能确定哪个项目强 E：借款合同

13、__是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。A．变更登记 B．他项权利登记 C．注销登记

D．房屋所有权初始登记

14、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价 B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取

D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 E：工业用地的监测点评估价格

15、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。A：2427.18 B：2500.00 C：2575.00 D：2659.57 E：工业用地的监测点评估价格

16、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。A：100 B：250 C：500 D：1000 E：执行层的组织协调

17、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算。A．竣工之

B．竣工证书签发之日 C．缺陷责任期满之日 D．交付使用之日

18、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。A．一级 B．二级 C．三级 D．暂定级

19、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1% 20、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。A．1655.33 B．1719.43 C．1743.69 D．2149.29

21、下列关于宗地图，表述错误的是。

A：宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称 B：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图 C：宗地图是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的正图 D：宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例 E：执行层的组织协调

22、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%

23、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是．【2005年考题】

A：未知的需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售税费

D：开发成本和管理费用

E：工业用地的监测点评估价格

24、从事房地产经纪活动的基本条件是。A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格

C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调

25、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。A．城市房地产行政主管部门 B．城市房屋拆迁管理部门 C．城市规划行政主管部门 D．城市建设行政主管部门

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。A．有租约限制下的价值 B．共有房地产的价值 C．无租约限制下的价值 D．承租人权益的价值

2、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。A：土地补偿费 B：安置补助费

C：地上附着物和青苗的补偿费

D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E：安排被征地农民的社会保障费用

3、某宗房地产，使用面积为830平方英尺，成交总价为7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%，人民币与美元的汇率为1美元＝7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺＝0.09290304平方米），该宗房地产的实际成交价格为（）元人民币/平方米建筑面积。A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58

4、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进估算。A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法

5、商品房销售中，禁止的行为包括__。A．返本销售 B．实名制购房

C．未取得商品房预售许可证收取定金 D．成套住宅分割拆零销售

E．预购人将购买的期房再行转让

6、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。A．18% B．25% C．30% D．50%

7、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题)A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C：调查对象就是被调查和访问的具体单位

D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

8、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：不能辨认自己行为的精神病人

9、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。A：B市房产管理部门 B：B市土地管理部门 C：C县房产管理部门 D：C县土地管理部门

E：W省房产管理部门和土地管理部门

10、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润 B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

11、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。A：应采用实际成本而不是客观成本 B：应采用客观成本而不是实际成本

C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整 D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整 E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整

12、在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有。A：用地性质 B：容积率 C：人口容量 D：用地面积 E：建筑形式

13、净租的形式一般有（）。

A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C．所有的经营费用，都由租户直接支付

D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限 E．租户的租金可按不同时间支会给业主

14、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记 B．变更登记 C．先进行变更登记再进行转移登记 D．先进行转移登记再进行变更登记

15、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息

D．定义市场区域

16、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

17、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。

A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式

B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理

C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司

D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的

18、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A：替代原则 B：谨慎原则 C：合法原则

D：估价时点原则 E：最高最佳使用原则

19、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。A．使用一年后发现屋面漏水

B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D．尚未使用即发现下水管道堵塞 E．下雨时发现外墙渗水

20、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为__万元。A．100 B．200 C．250 D．300

21、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。A．通货膨胀风险 B．周期风险 C．比较风险 D．变现风险

22、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。A．50 B．250 C．300 D．350

23、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。A：预购商品房设定抵押 B：在建工程设定抵押 C：房屋所有权转让

D：房屋所有权设定抵押 E：购买预售商品房

24、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有__。A．确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B．对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C．安置房和临时安置周转房的房源情况

D．拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E．补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

25、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由__收执。A．抵押人 B．抵押权人

C．房屋权属登记机关 D．公证机关

第五篇：第一章 金融体系概述答案

第一章 答案

一、判断题（每题1分）

1、√

2、×

3、×

4、√

5、×

6、√

7、√

8、×

9、√

10、×

11、×

12、×

13、×

14、√

15、×

16、√

17、√

18、×

二、单项选择题（每题1分）

1、D

2、D

3、C

4、D

5、A

6、D

三、复合选择题（每题2分）

1、B

2、A

3、B

4、C

5、D

6、A

四、名词解释（每题4分）

1、金融体系或金融系统： 由各种金融工具、机构、市场和制度等一系列金融要素的集合，是这些金融要素为实现资金融通功能而组成的有机系统。

2、直接融资：资金短缺单位通过向资金盈余单位出售行股票、债券等索取权凭证而直接获得所需资金；资金盈余单位通过购买并持有这些索取权凭证而获得未来的本息收入（债券）或股息分红（股票）。

3、间接融资：资金短缺单位与盈余单位并不发生直接的融资关系，而是通过银行等金融中介机构发生间接的融资关系。金融中介机构通过发行自己的次级证券（包括存单、支票、储蓄帐户、保险单等）从资金盈余者那里获得资金，再通过购买资金短缺者的初级证券（贷款合同、债券、股票等）向其提供资金。

4、金融资产：是一种未来收益的索取权，通常以凭证、收据、或其它法律文件表示，由货币的贷放而产生。发行或出售金融资产可使发行人或转让者获得资金，购买并持有金融资产可能给购买者和持有人带来未来收益，金融资产是实现资金融通的工具，所以金融资产又是金融工具。

5、金融制度：有关金融活动、组织安排、监督管理及其创新的一系列在社会上通行或被社会采纳的习惯、道德、戒律和法规等构成的规则集合。与金融市场、金融组织和金融活动相关的各种规则的总和。

6、金融创新：就是为满足经济发展的需要，同时获取潜在的金融利润，对经济发展过程中金融要素的重新组合。金融创新有广义和狭义之分。狭义的金融创新仅指金融工具的创新。广义的金融创新则包括金融工具、金融市场、金融制度在内的整个金融体系的创新。

五、简答题（每题5分）

1、简述“约束引致创新假说” 的主要观点：（5分）

答：美国经济学家西尔伯1983年提出。金融约束主要有外部约束和内部约束。前者导致金融企业的效率降低，金融企业必须通过不断创新，提高效率来弥补这部分损失。对于后者，为了保障资产的流动性、必要的偿债能力和风险防范能力，金融企业采取一系列的资产负债管理制度，从而逼迫其不断创新。

2、简述“规避创新假说：” 的主要观点：（5分）

答：美国经济学家凯恩认为，金融企业为了规避政府的一些限制性措施或制度而采取的创新交易。政府对金融的控制和由此产生的规避行为是政府与金融企业之间为管制和自由而进行的一种博弈行为。这种博弈的结果就是管制—创新—新的管制—新的创新，从而推动金融创新的不断发展。

3、简述“交易费用创新假说：” 的主要观点：（5分）

答：由希克斯和尼汉斯提出。该假说认为：交易成本是作用于货币需求的一个重要因素，不同的货币需求（层次与种类）产生对不同类型金融工具的要求。交易成本高低使经济个体对货币需求预期发生变化，交易成本降低的发展趋势使货币向更高级的形式演变和发展，加快产生新的交换媒介和新的金融工具。不断降低交易成本的需求推动金融的不断创新和发展。

4、金融体系的构成要素有哪些？（5分）

答：构成金融体系的基本要素主要包括：作为交易对象的金融资产或金融工具、作为金融中介和交易主体的金融机构、作为交易场所的金融市场和作为交易活动的组织形式和制度保障的金融体制和制度。

六、论述题（每题10分）

1、金融制度创新理论认为，金融创新的作用有哪些？（10分）答：（1）积极作用：（5分）

首先，金融创新扩大了金融机构的资金来源渠道，扩大了金融服务业务领域，从而更好的满足了经济发展的需要。

其次，金融创新加强了利率杠杆的作用，有利于发挥利率杠杆在调节金融资源配置中的作用。再次，金融创新为投资者提供了许多新的金融风险管理工具，有利于投资者根据需要选用，更好的进行风险管理。

最后，金融创新有利地推进了金融自由化、国际化和全球化进程，有利于世界金融和经济的深化发展。

（2）消极作用：（5分）

首先，表现在对货币政策效应的影响上。各种金融创新工具的大量涌现，使传统的货币政策目标、工具、传递机制都发生了较大的变化，使中央银行难于通过货币供应量的控制来调节宏观经济。

其次，使金融业的经营风险加大。尽管金融创新提供的新的风险管理工具可以转移和降低个体的风险，但却不能降低金融系统的风险。巨额游资的自由流动将对一国金融体系造成巨大冲击，金融衍生工具巨大的杠杆作用，更为投机资金的兴风作浪提供了巨大的放大效应。

2、直接融资有哪些优、缺点？（10分）答：优点：可以节约交易成本。（2分）

缺点：要求投资者具有一定的金融投资专业知识和技能； 投资者要承担较大的投资风险； 投资者需要花费大量的搜集信息、分析信息的时间和成本；数量、期限难以匹配；融资的门槛比较高等。（8分）

3、金融体系有哪些基本功能？（10分）

答：现代金融体系的基本功能包括以下八个方面：（1）储蓄和金融投资功能：（2分）（2）融资功能：（1分）（3）提供流动性功能：（1分）（4）配置金融资源功能：（1分）（5）提供信息功能：（1分）

（6）管理风险功能：转移风险、控制风险、管理风险的功能：（1分）

（7）清算和支付结算功能：银行清算体系提供的快速、准确、安全、方便的清算和支付结算服务，是现代经济运行不可缺少的重要服务：（2分）（8）传递金融政策效应功能：金融政策对经济的调节作用是通过金融体系的传递来实现的：（1分）

4、试述金融创新的种类：（10分）

答：（1）金融工具的创新具体包括：时间衍生、功能衍生、种类衍生、复合衍生。（2分）（2）金融机构的创新：从业务创新方面看，大体沿着银行、证券、保险和其他各种金融中介机构几种形式创新。具体种类包括住宅金融机构、信用合作社、各种保险机构、养老与退休基金组织、共同基金、金融公司和跨国金融机构等；从经营主体方面看，一般趋势为国有商业金融、国有政策性金融、合作金融、民间金融等主体形式。（4分）

（3）金融市场创新：金融市场创新包括市场种类的创新、市场组织形式和市场制度的创新。（2分）

（4）金融制度创新：包括货币制度、汇率制度、利率制度和金融监管制度创新。（2分）

5、金融全球化主要表现在哪些方面？（10分）答：（1）资本流动的全球化：（2分）（2）金融市场的国际化：（2分）（3）金融机构的国际化：（2分）（4）货币体系的全球化 ：（2分）（5）金融监管和协调的国际化：（2分）