福建省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：金融知识模拟试题

第一篇：福建省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：金融知识模拟试题

福建省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：金融知识模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6

3、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。A．住房公积金管理中心

B．住房公积金管理委员会委托的银行 C．各个单位

D．全体职工大会

4、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。A．时点指标 B．相对指标 C．时期指标 D．平均指标

5、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。A：城市总体规划、镇总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：城市分区规划 E：执行层的组织协调

6、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场

7、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地

8、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格

9、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用 B．措施费 C．规费

D．直接工程费

10、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格

11、业主是指__。A．物业的管理人 B．物业的产权人 C．物业的使用人 D．物业的租赁人

12、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

13、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

14、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础

E：执行层的组织协调

15、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】 A：均衡价格下降，均衡交易量增加 B：均衡价格下降，均衡交易量减少 C：均衡价格上升，均衡交易量增加 D：均衡价格上升，均衡交易量减少 E：工业用地的监测点评估价格

16、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。

A：甲土地或丙土地 B：乙土地或丙土地 C：丙土地

D：甲土地或乙土地

E：工业用地的监测点评估价格

17、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

18、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移

D．他项权利

19、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。A：38 B：40 C：68 D：70 E：执行层的组织协调 20、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间

E：执行层的组织协调

21、估价时点应与的日期相一致。A：签订估价合同 B：开始估价作业 C：完成估价报告 D：估价结果所属

E：工业用地的监测点评估价格

22、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为

6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

23、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。A：预算定额 B：概算定额 C：施工定额 D：概算指标

E：执行层的组织协调

24、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。A：该抵押属一般房地产抵押 B：该抵押是最高额抵押

C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元 D：该抵押可以不经登记即产生合同效力 E：执行层的组织协调

25、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．32% C．24% D．30%

2、房地产价格构成中的销售税费包括__。A．增值税 B．营业税

C．城市维护建设税 D．教育费附加 E．房产税

3、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题)A：销售收入 B：转让收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同

4、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于的工作。A：投资机会选择与决策分析阶段 B：前期工作阶段 C：建设阶段 D：租售阶段 E：借款合同

5、要做到现金流量折现，首先应做到。A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B：各项支出收入何时发生要估算准确

C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E：各项支出、收入发生的机率

6、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。A：1％ B：5％ C：10％ D：15％ E：30％

7、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途

D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任

8、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师

9、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算 B．允许的空置率 C．经营费用 D．物业管理费 E．预期利润

10、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门

11、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。A．收益递增递减原理 B．适合原理 C．均衡原理 D．替代原理

12、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

13、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30 B．20 C．10 D．5

14、下列关于地方性法规，表述正确的是。

A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规

C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行

D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触

E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围

15、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。A．减少 B．增加 C．不变

D．可能增加也可能减少

16、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。A．买卖和转让的方式不同

B．投资性质和各自包含的权利不同 C．收益和风险责任不同 D．投资风险程度不等 E．流通程度不同

17、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同

18、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。A：8％ B：4％ C：14％ D：12％ E：借款合同

19、房地产价格构成中的开发成本包括__。A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费

20、金融工具的一般特征包括。A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸

21、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：预备费

22、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元 C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年

23、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性

E：信息不对称性

24、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算

25、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

第二篇：2017年上半年台湾省房地产估价师《相关知识》：金融的概念模拟试题

2017年上半年台湾省房地产估价师《相关知识》：金融的概念模拟试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价采用。A：差额定率累进计费 B：足额定率累进计费 C：差额定率累退计费 D：足额定率累退计费 E：执行层的组织协调

2、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章

3、一般来说．标准方差越小，则投资的风险就__。A．越小 B．一样 C．越大 D．无关系

4、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程

5、重新评估一般应由__进行评估。A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构 C．房地产管理部门

D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

6、业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由代管。

A：房地产开发单位 B：业主大会 C：业主委员会

D：物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调

7、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。A：5377.78 B：6277.78 C：6722.22 D：7847.22 E：借款合同

8、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。A：6％ B：7％ C：7．2％ D：8％

E：工业用地的监测点评估价格

9、__是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

A．城市规划管理 B．城市监督管理 C．城市道路管理 D．城市房屋管理

10、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格

11、在高浓度环境中滞留1～2h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。A：一氧化碳 B：碳氢化合物 C：硫氧化物 D：氮氧化物

E：执行层的组织协调

12、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。

A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载

B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上

C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱

D．柱、梁、板只可预制，不可现制

13、关于抵押权，下列说法不正确的是__。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价．增加抵押贷款估价等 B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由

C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押 D．抵押权可以继承、转让

14、下列股东权利中，属于自益权的是__。A．股票过户的权利 B．表决权

C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利

15、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是__。A．政府

B．该企业股东 C．该银行

D．抵押担保人

16、下列不属于直接金融工具的是。A：企业发行的商业票据 B：企业债券 C：股票 D：保险单

E：执行层的组织协调

17、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。(2009年试题)A：马克思的利率决定理论 B：可贷资金利率理论

C：Is—LM曲线模型利率理论 D：流动性偏好利率理论 E：借款合同

18、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工业用地的监测点评估价格

19、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。A．15 B．30 C．45 D．60 20、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27

21、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。A：收回 B：摊销 C：减损 D：补偿

E：工业用地的监测点评估价格

22、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段

23、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调

24、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是。A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析

C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同

25、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。A．半年 B．一年 C．二年 D．三年

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A：60 B：45 C：30 D：15 E：执行层的组织协调

2、建筑物重置价格的求取方法有等。A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法

3、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

4、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证

5、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。

A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场 B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现 C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为

D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为

E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为

6、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。A．附属工程费

B．设备及安装工程费 C．室外工程费 D．建筑工程费

7、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。A．20% B．30% C．50% D．60%

8、定义市场区域工作主要包括__。A．描绘市场区域的发展前景 B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型 D．在相应地图上标出市场区域的边界 E．解释确定市场区域边界的依据

9、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离

B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有 C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等

D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让

10、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

11、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。A．人民法院 B．公安机关 C．人民检察院 D．乡级人民政府

12、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。A：权责发生制原则 B：收付实现制原则 C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：执行层的组织协调

13、资产具有的特点包括。

A：资产能够给企业带来经济利益

B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的

D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿

14、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

15、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。A．所有权 B．土地使用权 C．地役权 D．典权 E．租赁权

16、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。

A：劳动消耗定额 B：施工定额 C：预算定额 D：概算定额 E：概算指标

17、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．30 B．45 C．60 D．90

18、假设开发法的操作步骤包括（）。A．调查待开发房地产的基本情况 B．选择最佳的开发利用方式

C．估计开发前的房地产价值及开发经营期

D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值

19、从变更的重要性来讲，工程变更分为。A：设计变更 B：工程量变更 C：工程项目变更 D：进度计划的变更 E：其他变更

20、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。A：估价对象

B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人

D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况

21、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。A：房地产开发

B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属登记 D：耕地保护 E：城乡规划

22、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。A．社会养老保险 B．农业保险 C．巨灾保险 D．失业保险 E．出口信用保险

23、下列属于报酬率求取方法的是__。A．累加法 B．功能法

C．市场提取法

D．投资报酬率插入法 E．均衡法

24、从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得的项目，不得发放任何形式的贷款。A：《国有土地使用权证》 B：《建设用地规划许可证》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设施工许可证》 E：《建筑施工合同》

25、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。A：出售 B：抵押 C：转让 D：经营 E：借款合同

第三篇：房地产金融知识

房地产金融知识

——资金的时间价值

资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。

一、资金时间价值存在原因

1．通货膨胀（钱不值钱）

2．承担风险（多得不如现得）

3．资金增值

4．机会成本

二、单利和复利

1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）

2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。

3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：

i1= n－1

n

三、名义利率和实际利率

在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。

例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：

一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%

一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地产个人贷款

个人住房贷款的种类：

①按资金来源分：

●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）

●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）

●个人住房组合贷款

②按交易形态分：

●一手房贷款

●二手房贷款

个人住房贷款中的几个主要术语

●贷款金额

●首付比例

●贷款比例也称贷款成数

●贷款期限也称贷款年限

●贷款利率

●偿还比例

1．个人商业用房贷款：

①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。

②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。

③贷款期限：最长为10年。

2．个人住房公积金贷款

①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。

3．个人住房组合贷款：

①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。

①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。

★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。

转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。

②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。

③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。

办理指南：

当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：

（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。

（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。

（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。

（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。

（五）银行认为必要的其他材料。

一、个人住房贷款应具备的条件

个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

二、提前还款该如何处理

如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。

三、款期间如遇到利率调整怎么办？

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。

四、房地产常见按揭计算：

归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。

注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。

递减（等本）偿还法：

其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率

已偿还期限为M，则贷款余额为：

例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。

解：

A、等额还款法

月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：

n－1i(1+i)n

来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(万元)

B、等本还款法：

每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。

第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月递减额为3.67（元）

贷款余额：

上月贷款余额=贷款总额－已还本金。

5年后贷款余额=210000－60×875=157500元

C、两种还款方式比较

a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。

b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。

D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？

●借款申请书

●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）

●借款人户口薄原件及复印件

●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。

●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。

●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意

抵押或质押的证明。

建设银行规定的其他文件和资料。

第四篇：2015年上半年吉林省房地产估价师《相关知识》：金融信托投资业务试题

2015年上半年吉林省房地产估价师《相关知识》：金融信托投资业务

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列选项中，房地产投机对房地产价格的影响不包括。A：引起房地产价格上涨 B：引起房地产价格下跌 C：影响房地产的投资收益

D：起着稳定房地产价格的作用 E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产价格实质上是房地产__的价格。A．开发成本 B．权益 C．物质实体 D．B和C

3、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。A.9  B.1  C.14  D.6

4、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。A．越大 B．越小 C．不存在 D．分散

5、行政法规是由依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。A：国务院各部委

B：省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会 C：国务院

D：全国人民代表大会及其常务委员会 E：执行层的组织协调

6、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。A：房屋拆迁公告 B：房屋拆迁通知 C：房屋拆迁通告 D：房屋拆迁报道

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、下列关于房产图，表述错误的是。

A：房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量

B：在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图

C：测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图

D：如果测定权属单元产权面积，就要绘制房产分丘图 E：执行层的组织协调

8、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1，则在__情况下，该商品价格提高后将导致总收益减少。A．D1和D2 B．D2和D3 C．D3和D4 D．D1和D4

9、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的计收。A：0．5％～1％ B：0．5％～1．5％ C：0．5％～2％ D：0．5％～2．5％ E：执行层的组织协调

10、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同

11、下列关于税收违章处理，表述错误的是。A：违章处理是对纳税人违反税法行为的处置

B：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況 C：紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为 D：抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为 E：执行层的组织协调

12、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50％，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50％。甲、乙物业投资风险比较的结果是。A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大

C：甲、乙物业的投资风险相同 D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小 E：借款合同

13、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。A．1 B．3 C．6 D．12

14、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物

B：银行贷款未按期到账 C：相关建材供应缺货 D：更改建筑设计

E：房地产估价机构必须加盖公章

15、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同

16、国有土地上房屋征收主体是。A：国务院

B：省级人民政府

C：市、县级人民政府 D：房屋征收部门 E：执行层的组织协调

17、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值 B．投资者购买待开发房地产应负担的税费 C．销售费用和销售税费 D．开发成本和管理费用

18、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格

19、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为。A：62.5％ B：80.00％ C：133.33％ D：200.00％ E：借款合同

20、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。A．房地产估价机构 B．人民法院 C．抵押权人

D．人民法院和房地产估价机构共同

21、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。A．半年 B．一年 C．二年 D．三年

22、下列不属于房地产的行政法规的是。A：《城市私有房屋管理暂行条例》 B：《城市房屋拆迁管理条例》 C：《城市房屋拆迁单位管理规定》 D：《住房公积金管理条例》

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)A：0.4月 B：2.5月 C：0.4年 D：2.5年 E：借款合同

24、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价格

25、用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格-房屋年折旧额 B：房屋重置价格×房屋成新度 C：房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D：房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的__。A．社会的认同性

B．技术先进性和适用性 C．经济合理性 D．建设的可能性 E．政策的导向性

2、下列属于竣工房屋价值的有。

A：竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值

B：作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用

C：厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装 D：工艺设备基础的建造

E：办公和生活用家具的购置等费用

3、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。A：甲工厂缴纳 B：乙公司缴纳

C：甲工厂与乙公司各缴纳一半 D：甲工厂与乙公司协商缴纳 E：执行层的组织协调

4、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9

5、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。A：房屋建筑物 B：土地使用权 C：在建工程 D：房屋期权 E：借款合同

6、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

7、成本法中的“开发利润”是指。A：开发商所期望获得的利润 B：开发商所能获得的最终利润 C：开发商所能获得的平均利润 D：开发商所能获得的税后利润 E：开发商所能获得的税前利润

8、住房公积金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公积金管理中心商业经营 B：建设城镇商品住房的补充资金

C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金

E：建立住房公积金贷款风险准备金

9、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。A：购买自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：购买商业门市

10、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。A：荒山 B：滩涂 C：沙漠

D：集体土地

E：城市的存量土地

11、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着（）风险。A．收益现金流 B．资本价值 C．购买力 D．政策

12、处分抵押房地产所得金额，应首先__。A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用 C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

13、收益乘数有__。A．毛租金乘数 B．利润乘数 C．净收益乘数 D．销售收入乘数 E．潜在毛收入乘数

14、某城市不同地区所有新开盘房地产价格见下表，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是元／㎡。A：2870 B：3330 C：3430 D：3460 E：执行层的组织协调

15、查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看__。

A．墙体承重材料 B．竹质的家具 C．装修装饰材料 D．家用电器

16、住房公积金制度的作用体现在。

A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一 B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换

C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力 D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款 E：增强了职工解决住房问题的能力

17、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。A．投资利润率 B．投资额大小 C．风险因素 D．通货膨胀率

18、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A．投资估算 B．竣工结算 C．成本结算 D．技术报告

19、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。A：估价时点 B：估价委托日

C：估价报告出具日 D：估价开始作业日 E：执行层的组织协调

20、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面__。A．房地产产权与交易政策 B．生产和工作方式的转变 C．自然环境的变化 D．家庭生命周期 E．物价水平

21、工程项目管理的基本职能是计划、__。A．组织 B．决策 C．控制 D．协调 E．反馈

22、土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。A：无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B：重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C：考虑建筑物存在对土地价值的影响

D：考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E：重视土地对建筑物价值的影响

23、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

24、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税

D．物业保险费

25、业主大会成立前，维修资金由__管理。A．开发商

B．当地房地产行政主管部门 C．物业公司 D．全体业主

第五篇：北京2016年房地产估价师《相关知识》：金融信托投资业务考试试题

北京2016年房地产估价师《相关知识》：金融信托投资业务考试试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

2、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。A：67.60 B：811.24 C：1622.48 D：2433.72 E：工业用地的监测点评估价格

3、下列关于容积率的计算公式，正确的是。A：容积率=土地面积／总建筑面积 B：容积率=总建筑面积／土地面积

C：容积率=建筑基底占地面积／地块面积 D：容积率：地块面积／建筑基底占地面积 E：执行层的组织协调

4、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。A．预交款 B．预订金 C．订金 D．保证金

5、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地

C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±__%。A．5 B．10 C．15 D．20

7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性

8、下列说法不正确的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容

B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定

C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式

9、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费 B．销售费用 C．前期费用 D．其他费用

10、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格

11、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。A：100万元 B：42万元 C：63万元 D：77万元

E：工业用地的监测点评估价格

12、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为__。A．30% B．40% C．50% D．60%

13、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。A：融通资金职能 B：防灾防损职能 C：分配职能 D：分散风险职能 E：执行层的组织协调

14、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。A．重置价格结合成新 B．重置价格

C．市场价格结合成新 D．市场评估价格

15、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的__。A．收益现金流风险 B．未来经营费用风险 C．资本价值风险 D．比较风险

16、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。A．40年 B．50年 C．60年 D．70年

17、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

18、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2，该房地产的价格为1250元/mz，则该建筑物的单价为__元/m2。A．950 B．1000 C．1200 D．1250

19、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资 B．工程招标 C．市场定位 D．物业管理

20、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E：执行层的组织协调

21、动产拍卖的成交一般以__为标志。A．拍卖标的物财产所有权的转移 B．拍卖标的物实际占有的转移 C．拍卖过程中最高应价者的确定 D．拍卖合同的签订

22、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法 B：随行就市定价法 C：目标定价法 D：挑战定价法 E：借款合同

23、房屋征收实施过程中，拆除__不予补偿。A．产权不明确的房屋

B．超过批准期限的临时建筑 C．合法建筑

D．未售的公有住房

24、下列关于临时建筑，表述错误的是。A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。A：只能自住不能出租 B：产权归王某所有 C：房主拥有部分产权 D：不得设定抵押 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列估价公式中，错误的是__。A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0 B．38.5 C．105.0 D．23.6

3、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

4、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.0

5、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用政府公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

6、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是__。A．52% B．58% C．62% D．68%

7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失．造成建筑物功能折旧的主要原因有等．【2005年考题】 A：意外破坏的损毁 B：市场供给过量 C：建筑设计的缺陷

D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化

8、地价区段是根据__的原则来划分的。A．形状相似 B．用途相似 C．地价相近D．地段相连

9、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组 B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

10、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空间使用数量

11、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定 B．经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得

C．经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素

D．计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算

12、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益

D．信托信用等级

13、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。

A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值 C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值

D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同

14、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑__。A．住宅小区的建设标准 B．配套设施设备 C．上级是否满意

D．业主的居住消费能力 E．服务功能

15、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。A：人工费 B：材料费

C：环境保护费 D：文明施工费 E：机械使用费

16、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为__。A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

17、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A．中华人民共和国物权法

B．中华人民共和国城市房地产管理法 C．城市房地产开发经营管理条例 D．房地产估价规范

E．城市房屋拆迁估价指导意见

18、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。A：收款凭证 B：付款凭证 C：转账凭证 D：原始凭证 E：记账凭证

19、长期趋势法包括等方法。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：年限法

E：指数修匀法

20、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。A：采用特定专利的 B：采用专有技术的

C：建筑艺术造型有特殊要求的

D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计 E：一般建设工程的勘察、设计业务

21、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调

22、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是__。A．房地产供求结构 B．房地产投资结构 C．房地产数量结构 D．房地产总量结构

23、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。(2009年试题)A：供需分析 B：竞争分析

C：市场占有率分析 D：投资收益分析 E：宏观因素分析

24、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有。A：商品住房限购政策导致住房租金上涨

B：居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C：保障性住房供给增加抑制商品住房价格 D：房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E：通货膨胀导致房地产重置成本增加

25、拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。A．拆迁范围；拆迁方向 B．拆迁范围；拆迁期限 C．拆迁地址；拆迁方向 D．拆迁地址；拆迁期限