关于办公楼日常维护保养和物业管理的调研报告

第一篇：关于办公楼日常维护保养和物业管理的调研报告

关于集中办公区日常维护保养和物业管理的调研报告

为了改进我市集中办公区维护保养和物业管理水平，提升集中办公区服务质量，促进事管局日常管理、服务、保障的科学化、精细化，根据局中心组的职责分工和计划部署，由×××副局长带队，带领局维保中心成员及集中办公区物业管理负责人，于5月12日—13日对×××集中办公区日常维护保养和物业管理进行了专项调研。调研以走访、实地考察学习等形式进行。两天来调研组分别走访了郑州市事管局物业管理中心、郑东新区平煤海联大厦、省农行集中办公区和中国轨道交通，实地考察了四处集中办公楼的日常维护和物业管理情况。现将调研情况汇报如下：

一、走访办公区的现有模式和运行情况

调研组逐一走访了四家单位，和四家单位负责人就办公区日常维护保养和物业管理进行了充分沟通，对供水、供热、供冷设备进行了现场学习调研，和四家单位物业管理人员进行学习了交流。通过充分的沟通学习，掌握了四家单位现有的运行模式。

1.四家单位均采用集中办公物社会化管理模式。都是通过市场引进物业公司进行集中办公区的日常维护保养，其中郑东新区的海联大厦和省农行实行的是大包干模式，通过与 物业管理单位的充分沟通和合理评估，对集中办公区设施设备运行情况进行充分考虑，实行日常维护保养大包干制度，物业管理单位负责集中办公区设施设备的维修、零部件购买和日常保养。这种模式有利于集中办公区使用单位对物业服务单位的管理。通过完全委托社会化减少了在设施设备维护方面投入的人力物力，同时理清了双方责任，便于对物业服务单位的管理，另外两家和我市采用的模式基本相同。

2.在设施设备运行上做到了精打细算。四家单位均在设施设备运行上做到了精打细算，比如在中央空调的使用上，物业管理部门结合集中办公区各使用单位的不同情况（有些部门有周末和节假日、有些部门没有节假日和周末），对集中办公区空调系统进行了改进，对工作时间个性化的个别使用单位加装了分体式空调单独供冷、供暖，这样就有效的缩短了集中办公区中央空调的开放时间，节约了设施设备运行成本。同时对集中办公区照明、消防、管件等易耗品开展回收利用活动，组织技术人员，对一些拆卸下来的设施设备进行归纳整理、维修后又投入使用，这在很大程度上节约了维修成本。

3.物业管理单位注重员工的培训工。我们在海联大厦看到了物业管理单位专设了一个修理间，对大楼日常用品建立了一个物品展示室，定期组织员工到这里熟悉各种设施设备配件，以及消防演练系统、变配电系统等，通过经常性培训 有效提高了员工的操作能力，减少了平时的操作安全隐患。发现的主要问题和难题

二、通过与四家单位的沟通和现场查看，也发现了一些现有办公区维护管理的问题和难题。

1.集中办公区设施设备的老化问题给日常维护工作带来了很多不确定因素。主要表现在空调设备、消防报警系统和电梯的老化问题上。随着设施设备的老化，一些新的不确定因素总会出现在日常的维护保养过程中，伴随而来的是服务费用的评估和设备日常运行的不稳定等问题。

2.使用单位繁多带来的功能冲突。在郑州市事管局我们了解到集中办公区的一些情况，主要冲突在于会议室的使用、公共空间的利用等方面，有些单位涉及到国家秘密需要硬性隔离，但是在一个大的综合空间内隔离出来显得生硬和不协调，同时也影响到公共消防安全等方面。

3.公共设施还有欠缺，比如日常垃圾堆放场地等，很难得到保障。

三、对我市集中办公区日常维护保养和物业管理的建议 根据新形势下集中办公区的需要，调查组结合调查到的情况认为必须做好以下几方面的改进工作。

1.做好新建办公楼的规划设计工作，如果有新建办公楼的可能，在设计之初就要充分考虑到办公楼的各个使用单位以及各使用单位在时间、空间、功能等各方面的具体要求，结合实际，对大楼的设施设备设计进行总的优化，使隔离与融合相结合、使集中与分离相结合、使运行和后备相结合。

2.对现有集中办公区进行必要的节水、节电改造。办公时间没有规律的办公点，加装分体式空调系统，以最低的成本确保办公区的正常运行。对老旧的照明、供热元器件全面排查、及时更换，以免出现跑冒滴漏等现象。

3.加大集中办公区日常维护的社会化程度，结合实际情况，提升物业管理单位综合应对能力，争取通过科学的评估和充分的论证后，能将除大修以外的日常维护工作大包给物业管理单位，以提升集中办公区设施设备日常维护的应对能力。

4.对一些特种设备要加大市场调研力度，冲破特种设备的厂家垄断经营，在保障运行质量的同时，尽可能节约成本。

5.注重对物业管理单位员工培训工作的督促和监督，要督促物业管理单位制定员工培训计划，定期督促物业部门进行必要的技能培训。

×××年×××月×××日

第二篇：设备日常维护保养管理制度

范围

本文件规定了彭州油库设备日常维护保养的管理内容及要求。

本文件适用于彭州油库。职责

2.1设备安全部负责油库所有设备日常维护保养情况的监督检查和指导。

2.2各部室工作人员负责各自工作岗位设备的日常维护保养。管理内容及要求

一、设备管理原则

3.1操作人员和检维修人员应以主人翁的态度，做到正确使用，精心维护，用严肃的态度和科学的方法维护好设备。坚持维护与检修并重，以维护为主的原则。严格执行岗位责任制，确保在用设备完好。

3.2操作人员对所使用的设备，通过岗位练兵和学习技术，做到“四懂、三会”（懂结构、懂性能、懂用途；全使用、会维护保养、会排除故障），并有权制止他人私自动用自已岗位的设备；对未采取防范措施或未经主管部门审批，超负荷使用的设备，有权停止使用；发现设备运转不正常、超期未检修、安全装置不符合规定应立即上报，如不立即处理和采取相应措施，立即停止使用。

3.3操作人员，必须做好下列各项主要工作：

3.3.1正确使用设备，严格遵守操作规程，启动前认真准备，启动中反复检查，停车后妥善处理，运行中做好观察，认真执行操作指标，不准超温、超压、超速、超负荷运行。

3.3.2精心维护、严格执行巡回检查制，定时按巡回检查路线，对设备进行仔细检查，发现问题，及时解决，排除隐患，无法解决及时上报。

3.3.3做好设备清洁、润滑，保持零件、附件及工具完整无缺。

3.3.4掌握设备故障的预防、判断和紧急处理措施，保持安全防护装置完整好用。

3.3.5设备计划运行，定期切换，配合检维修人员做好设备的检维修工作，使其经常保持完好状态，保证随时可启动运行，对备用设备要定时盘车，做好防冻、防凝等工作。

3.3.6认真填写设备运行记录及操作日记。

3.3.7经常保持设备和环境清洁卫生，做到铜见本色、铁无锈、沟槽见底、轮轴见光、设备见本色、门窗玻璃净。

3.4操作人员必须认真执行交接班制度。

3.5设备检修人员对油库的设备，应按时进行巡回检查，发现问题及时处理，配合操作人员做好安全生产，做好设备紧固、调整和防腐。4 记录

(1)坚持“安全第一，预防为主”、“谁使用，谁负责”的方针，确保设备安全 可靠运行。

(2)坚持设计、制造与使用相结合，维护与检修相结合，修理、改造与更新相 结合，专业管理与群众管理相结合，技术管理与经济管理相结合。

(3)坚持持续发展，努力保护环境和节能降耗。

(4)坚持依靠技术进步、科技创新作为发展动力，推广应用现代设备管理理 念和白然科学技术成果，实现设备管理科学、规范、高效、经济。

二、设备管理职责

(1)负责依照设备管理办法，建立健全设备管理基础资料。

(2)负责编制上报设备检维修理计划，并组织实施。

(3)负责设备的使用、维护保养工作的管理。

(4)负责组织编制设备的维修部件、配件及工具的购置计划，做到合理 储备。

(5)负责制定、检查、实施各类设备的操作规程、保养规程，并根据执行情况 提出具体的修改意见和建议。

(6)参与生产建设项目设备的合理配置、选型、技术经济论证及验收工作。

(7)参与新设备和引进设备的前期论证、选型，设备的订货、检查验收等相 关工作。

(8)根据生产运行的实际情况提出设备的报废与处理申请，并配合相关部 门做好设备的报费与处理工作。

三、设备技术档案

(1)设备基本资料卡：设备基本资料卡的名称、主要性能、购进价格、使用日 期、设备照片、折旧年限等。

(2)原始技术资料：产品出厂合格证、说明书、罐容积检定表。

(3)试运行记录：安装、试压及试运转记录。

(4)维修检修记录：检修记录、清罐及维修记录、计量检定证书。

(5)报废记录。

(6)设备安装图纸。

四、设备的选型、安装、更新和报废

（一）设备的选型

设备选型必须符合国家有关技术标准，应依照标准化、系列化、通用化的原 则，组织确定设备更新改造技术方案和选型，保证设备的可靠性、经济性和先 进性。

（二）设备的安装

设备安装时应按照安装、调试、验收、投入运行四个程序进行。

（三）设备的更新

(1)应紧密围绕技术进步和企业生产经营、市场开发的需求，进行设备更新 改造。

(2)设备更新应着重提高设备技术水平，达到优质、高效、安全、环保的综合 效果。

(3)对大型设备的更新应当认真进行技术经济论证，优选方案，以确保获得 良好的设备投资效益。

(4)设备改造应考虑生产上的必要性、技术上的先进性、安全上的可靠性和 经济上的合理性，（四）设备的报废

设备报废应经使用单位申请，设备管理部门组织技术鉴定，资产部门审核，主管领导审查，上级主管部门批准，按照国家和中国石油天然气集团公司有关 规定进行处理。

第三篇：浅谈消防车的日常维护保养[范文]

浅谈消防车的日常维护保养

为确保灭火战斗和抢险救援任务的顺利完成，就必须保障消防车的工作性能完整可靠。消防车是我们消防队伍的主要战斗装备，是消防队伍灭火、抢险救援中不可缺少的利器。消防车功能完善、装备精良也离不开人的正确使用管理。在平时的工作中，就要严格遵守操作规程，维护保养好设备。下面，就简单谈谈我对消防车日常维护保养的几点认识：

一、轮胎：

1、整车的性能和轮胎的选择是影响车辆行驶安全的重要因素，在雨雪天，路面湿滑，对车辆安全行驶，及时到达灭火救援现场，会造成一定影响，容易发生车轮打滑空转，以及侧滑现象。为了有效地避免行驶中的这种现象。应选用轮胎质量好，胎纹深，实际接地面积小的轮胎。这种轮胎在湿滑地面和泥泞里能表现出很好的附着力。总而言之，胎纹深的轮胎抓地力更强。

二、消防车的防腐蚀：

1、防尘：定期清洗消防车，可有效降低缝隙腐蚀发生的频率，延长消防车的使用寿命，所以在我们每次归队后都要对车辆进行细致的清洗，清洗工作完成后应打开所有工具箱门通风晾干，防止残留水分对车辆造成腐蚀。

2、防潮：只要把大气湿度保持在临界温度以下就可以防止消防车金属构件发生显著的大气腐蚀。

3、防腐蚀维修：应经常观察，发现有损坏之处，尤其是摩擦掉漆的地方，遇水容易腐蚀，应及时进行处理，防止腐蚀面积扩大。

三、做好消防车容罐、取力器、转动轴、消防泵的检查保养：

1、应经常对消防车容罐进行检查，发现有腐蚀现象，应及时采取有效措施，防止锈点扩大。常用的处理方法是将锈蚀的部位清理干净，晾干后喷涂环氧树脂漆或补焊。

2、取力器和水泵转动轴是否好用，是消防车能否吸水和出水的关键。要定期检查取力器的运转是否正常，有无异常声响，挂挡和分离是否灵活可靠，有无自动脱挡现象，必要时对其检查维护。

3、消防泵是消防车的核心组成部分，在检查消防泵的过程中要仔细认真，各转动部位要及时加注润滑脂。并且要定期对消防泵最大吸水深度、引水时间、最大流量等主要技术参数进行测试，与正常性能相差较大，则应检查并排除。

四、车辆难以启动：

1、喷油嘴脏：车辆行驶一段时间后，由于外部灰尘进入及燃烧过程中的化学反应，在喷油嘴部位很容易黏附一些胶质物，这些胶质物会阻塞正常的喷油量，影响喷油嘴的感知灵敏度，造成汽油雾化不好，从而使点火延时，出现车辆难以启动的现象。应及时到汽车修理厂清洗喷油嘴。

2、电瓶 ：由于消防工作的特殊性，消防车辆电瓶使用寿命比其它车辆短许多，会出现初始启动电压低的情况，应勤检查电瓶，补充电解液。

五、对电器、仪表的保养：对车辆附属电器应当选用合适的保险丝，以免损坏电器的原件。应定期检查警灯、警报器系统是否能正常工作，如有异常应及时排除故障。对供水系统和照明系统的电器进行检查的内容有，器材箱灯、泵房灯、电磁阀、液位指示器和数字式转速表以及各种仪表、开关等工作情况。为更好的完成灭火战斗和抢险救援任务，正确操作和合理使用消防车辆，一定要做好保养工作，充分发挥消防车的最大功效，为长庆油田的大发展提供强有力的保障。

第五采油厂消防大队

李元奎

第四篇：电梯日常维护保养承诺书

电梯日常维护保养承诺书1

电梯日常维护保养单位

安全服务承诺书

为确保电梯日常维护保养质量，保障电梯安全运行，我公司郑重承诺：

一、对所维保的电梯安全性能负责，严格按照每15日进行一次日常维护保养，且日常维护保养项目《电梯使用管理与维护保养规则》要求。

二、帮助电梯电梯使用单位建立健全安全管理制度和应急救援预案，并定期进行救援演练。

三、建立24小时维保值班电话，保证接到通知后及时排除。

四、接到电梯困人故障报告后，保证维修人员及时抵达并实施现场救援，设区的市抵达时间不超过30分钟，其他地区不超过1小时。

电梯信息卡

电梯维保单位：xxxxxxxx电梯公司

维保责任人员：xxxxxxxx

维保电话：xxxxxxxxxxxx

使用单位：xxxxxxxxx物业管理有限公司

使用单位安全负责人： xxxxxxxxx

使用单位值班电话：xxxxxxxxxx

电梯日常维护保养承诺书2

依据《特种设备安全监察条例》、《青岛市电梯安全监督管理办法》和《电梯使用管理与维护保养规则》等要求，为保障人民群众生命和财产安全，确保电梯维护保养质量，我单位郑重作出承诺如下：

一、严格按照国家关于电梯安全的法律法规、规章、技术规范和标准的要求开展电梯维护保养业务，对所维保电梯的安全性能负责；

二、根据《电梯使用管理与维护保养规则》的.项目、内容、时间进行电梯维保，工作到位，确保质量；

三、积极协助电梯使用单位建立健全安全管理制度、应急救援预案；

四、在每部电梯轿厢内公布维保单位、维保人员和维保值班电话，维保值班电话保证24小时畅通，有专人接听并及时处理有关情况；

五、当电梯发生事故或困人等故障时，电梯维保人员保证在30分钟内赶到现场进行处置。

以上承诺如有违背，自觉接受政府监管部门处罚，承担所有法律责任和社会责任。

法定代表人（负责人）：

20xx年 月 日

附表1： 青岛经济技术开发区电梯维护保养单位情况信息表

填报单位（公章）： 年 月 日

注：

1、填表同时，提供（1）最近时期签订的维护保养合同复印件（需电梯使用单位和电梯维保单位共同加盖公章）；（2）电梯维护保养单位的《特种设备安装改造维修许可证》（电梯）复印件并加盖单位公章；（3）同时出具在本区域内电梯维保人员名单、资格证及复印件（加盖公章）、劳动保险合同原件及复印件（加盖单位公章）；

2承诺书和上述表格请填写一式两份，一份交由青岛市质监局开发区分局并将本信息表电子版填好后发至xxxxxx@163.com，另一份本单位存档；

3.交表时间、地址、联系人及电话：

附表2

填表单位（盖公章）： 负责人签字： 负责人手机号码： 20xx年 月 日

电梯日常维护保养承诺书3

为保障电梯使用者生命和财产安全，现向特种设备安全管理部门和我单位承担电梯维保工作的用户做出以下承诺：

一、我单位严格执行国家关于电梯安全的法律法规、规章、技术规范和标准的要求，自觉接受质监部门、电梯用户和社会的`监督；

二、严格按《电梯使用管理与维护保养规则》项目、内容、时间进行电梯维保，工作到位，确保质量；

三、积极协助电梯使用单位建立健全安全管理制度、应急救援预案；

四、在每部电梯轿厢内公布求救电话、维保电话、维保单位、维保人员，求救电话保证24小时畅通，有专人接听并及时处理有关情况；

五、保证在电梯发生事故或困人等故障时，市区内30分钟、市区外1小时内赶到现场处置。

以上承诺，敬请监督。

维保单位（盖章）：

年 月 日

第五篇：QQ311日常保养维护经验

Q311日常保养维护经验

以下内容为个人意见，由于个人能力有限，未完善的地方请各位高手跟进补充，申请版主顶置，以方便其他新车主参考：

简介：小弟大学毕业于汽车维修专业，在4S店售后及销售呆了4年多，我的车是311黄色手动档，于2006年8月购入，现行驶71000KM左右

1、机油、机油格必须定期更换，奇瑞原厂的机油，个人建议4500~5000左右更换一次，奇瑞原厂机油具体的等级我记得不大清楚了，好像是5W30的，使用温度大概是-30~30度左右，所以，南方地区，夏天的时候，个人建议使用粘度等级更高的机油，我一直都在用壳牌黄喜力10W-40的（佛山的汽配市场一般卖120含人工，机油格10元），一来对发动机保护更好，二来感觉提速、动力、油耗等方面都有比较明显的改善。

2、变速箱油，个人建议3万～4万公里更换一次，因为我6万公里时更换的变速箱油还非常干净（我2万公里的时候换过一次）。

3、刹车油，一般最好3万公里或者1年～1年半更换一次，注意：刹车油要用DOT4的！（切记呀！俺因为错用DOT3的，导致右前制动卡钳报废！）！外面修理厂、汽配店一般都是DOT3的（壳牌的DOT4我记得好像40元左右）。

4、汽油格，这个视当地的油品而定，我一般3万公里左右换一次（4S店好像卖25~35元这个幅度）。

5、空气格，视干净情况而决定是否需要更换，一般建议1～2个星期吹一次。

6、水箱水（防冻液），建议3万公里或一年半更换一次。记得定期查看防冻液是否足够，偏少的话，有条件的就补充点防冻液，不过加水也可以，但一定要加蒸馏水！自来水、纯净水都不合适！

7、方向机油（转向助力油），一般都是3万～4万公里或1年半～2年更换一次。更换方向机油最好到合格的维修厂，小心因为换油的过程而造成转向助力泵干烧！

8、四轮保养，听某位奇瑞4S店的师父说过“没必要尽量少拆”；坦白说，我也在4S店呆了4年，四轮保养这东东不是没用，但作用并不如接车员说得那么好，建议2年或5万公里做一次吧！

9、四轮定位及轮胎动平衡，假如车子没跑偏、没吃胎、方向盘在行驶过程中没异常抖动的话，一般不用做。

10、雪种，假如空调跟新车时没多大区别的话，一般不用管它，省点钱嘛。

11、水箱网、空调散热网，有条件就清洗一下咯，没问题的话一般不用管它，反正我到现在都没清洗过。^_^

12、时规带，4S店的一般建议2年或5万公里更换一次。不过，由于费用较高，奇瑞4S店报价约400～500左右，所以我还是打算3年或者7～8万公里再换（佛山汽配市场报价工时费120，材料就一条皮带，顶多再换个轴承，200元以内搞定）。

13、需要拆轮胎的话，大家一定要求维修师父用扭力拉杆去拆装！许多维修师父为求效率，一般都用风炮去拆装，不过风炮经常会把轮胎螺丝打坏，假如打坏后轮的话，问题还不大，因为维修费用不高；假如打坏前轮螺丝的话，那就痛苦了，QQ换前轮螺丝，需要把半轴轴承打散才能更换，换好了还得做个四轮定位，整个过程下来，工时加材料得300～400元。（俺吃了亏，所以要特别提醒各位）

14、关于离合器压盘、片、分离轴承以及飞轮，没出现打滑现象的话，一般跑15~20万公里都没问题！不过，听奇瑞一位售后的友人说，QQ几乎都存在挂档紧的问题，问题就是由于原厂的离合器压盘压爪容易发软，就算跟你三包换新的，问题不久还是会出现，最好的解决方法是：换个重庆大金的离合器压盘和摩擦片！郁闷，重庆大金的压盘和QQ原厂的摩擦片不能配套用，尺寸不同的，所以，要换大金的离合器压盘就必须连摩擦片都一块换！我上两个星期换了一套，效果非常好！（佛山汽修厂抬变速箱换离合器总人工120，大金的离合器压盘155元、摩擦片120元）