调研报告：新形势下物业小区的管理难点和对策

第一篇：调研报告：新形势下物业小区的管理难点和对策

调研报告：新形势下物业小区的管理难点和对策

近年来，随着房地产业的迅猛发展，街道辖区物业小区数量急剧增加，由此引发的物业纠纷、业主委员会选举换届难等问题十分突出。如何管好物业公司，加强业委会的指导和监督，成为我们必须共同面对并加以解决的一个重要课题。三个月在XX的挂职学习期间，比较了两地物业小区管理中存在的突出问题，从实际出发，分析原因，寻找对策，借鉴XX街道的管理模式，力争更好的为小区居民服务，维护辖区和谐稳定。

一、XXX街道和XX街道辖区物业小区基本情况及主要特点 截至2013年6月底，XX街道辖区共有物业小区129个，总建筑面积约1414万平方米，物业管理服务企业94家。小区成立业主委员会的有59个，占总数的45.7%；正在进行换届选举中的有9个，其中，由于各种原因长期成立不了的有5个；因物管问题和业委会组建换届问题发生纠纷的有3个。XXX街道辖区共有住宅小区62个，总建筑面积约384.6万平方米，物业管理服务企业18家。单位自管31家，社区代管小区11家，三无小区1家，小区成立业主委员会的有12个，正在进行选举中的有5个.总体看，街道辖区物业小区主要有以下三个共同特点：

1、新建物业小区数量剧增，迎来小区业委会组建高峰期。辖区三年内新建物业小区和交付使用的小区不断增加，先后有几十个小区进行业委会筹备和组建工作。

2、因物业建筑质量、建设遗留问题、房屋公共维修基金的归集使用以及物管公司的服务质量等问题引发的物业纠纷时有发生。

3、业主委员会组建难、运作难、监管难，引发问题纠纷多的现象较为突出。

二、物业小区存在的主要问题及原因

（一）物业建设开发、销售等环节遗留问题多种多样，成为引发其他问题的根源

现象

一、新楼盘工程质量出现问题。主要表现有：①一些小区物业在开发商向业主交付使用后，发现存在房屋外墙渗漏等质量问题。②开发商向业主交房时仍存在管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工、不完备的情况，影响业主居住。

现象

二、物业销售中遗留下来的问题。主要表现有：①销售广告承诺内容与实际交房时不符。②擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用。③擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

现象

三、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。开发商挪用或不及时向有关部门缴交房屋公共维修基金，给后期物业管理带来困难。

例如XX辖区XX风华、XX假日和XX花园小区都是在物业设计开发、公共面积使用、物业产权划分等方面的承诺内容与实际交房或后期建设时不符，引发开发商或物业公司与业主间产生矛盾，并逐步升级发酵，导致业委会选举难、物业管理难等系列问题，甚至发生小区悬挂标语横幅，业主聚集上访堵路，打砸、伤人等暴力冲突事件。XXX辖区的XX商城小区的公共维修基金补交，开发商不知去向等。

主要原因：

①很多问题要到物业使用阶段才能发现，造成矛盾发酵或向物业公司转嫁。

②工程质量验收标准不够细致、规范，相关部门审验、监管不到位。

（二）物业公司管理服务不规范、不到位，常常引发物业纠纷 现象

一、物业公司资质、水平良莠不齐，服务质量总体偏低。虽然经过审核评级，但员工素质、公司规模、综合实力和专业化管理水平等各项指标表现优秀的物业公司较少，很多物业公司服务意识不强，物业员工主动上门服务少，业主对物业服务人员的综合满意度低，有的物业公司在管理中问题百出，口碑极差。

现象

二、物业公司的经营管理不规范。由于产权不清，有的物业公司擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有；有的物业公司资金使用、财务审计缺乏公开透明度，存在挪用物业管理费、违规使用维修基金、做假账等现象。

主要原因：

①物业服务收费标准低、收费难、成本高，物业服务从业人员报酬低等原因导致物业公司招工难，难以保证员工高素质和服务高质量，在合同中、后期物业公司“自炒鱿鱼”现象不断增多。

②相关政策、法律法规不够完善，行业标准不够统一规范，物管行业缺乏政策扶持力度和良性竞争机制，行业协会监管自律、奖惩制度形同虚设，政府有关部门的管理监督没有真正落实到位。

例如XX街道辖区XX湾山庄物业纠纷中，XX物业在合同到期、法院判决其限期退出的情况下，以账目尚未核清为由一直拒绝退出，街道、社区和职能部门多次采取口头、书面形式要求其执行法院判决退出管理，但该物业公司仍然不理不睬，导致后期发生较为严重物业纠纷事件。

业主参与度不高，并处于相对弱势，业主、业委会很难与开发商、物业公司形成制衡机制，有效监督不够。

（三）业委会存在“三难”问题，成为引发问题纠纷的焦点 现象

一、成立难

在业委会的组建上，两街道辖区已经成立业主委员会的物业成立率都不到50%。有些小区从部分业主提出成立业委会申请后，筹备和组建工作持续1、2年时间，最终没有结果，过程中还出现小区业主分派、对立，甚至引发纠纷、上访等情况。

主要原因：

①业委会缺乏群众基础，业主参与意识薄弱。一些业主认为小区硬件和物业管理过得去，有无业委会没有关系，有的业主甚至不知道小区哪家物业公司在管理，不知道小区有没有业委会。所以，很多小区在业委会组建过程中，由于报名人数不够，选举在筹备阶段就流产了。

②一些开发商和物业管理企业对组建业委会不积极，担心业委会成立后业主的势力大了，物业不好管理，甚至有可能炒掉物业，所以采取不提供业主资料、拖延时间等各种手段致使筹建、组建业委会工作就难以进行。例如辖区XX城华庭、XX湾公寓等小区都发生以上情况。

现象

二、运作难

一些小区虽然成立了业委会，但在日常管理方面，存在委员到会率低、参与度差等情况，致使工作无法正常开展，业委会形同虚设；在履职方面，业委会成员缺乏与业主、物业之间的有效沟通，业委会不作为、业主大会长期“冬眠”等现象普遍存在，未能充分发挥桥梁和监督作用。

主要原因：

①业委会成员的服务意识、工作积极性不高。业委会组织较松散，且服务工作一般都要占用业余时间开展，大部分业委会成员难以真正做到在其位谋其政。

②业委会成员素质和能力参差不齐。上班族、年轻人大都没有时间参与业委会工作，所以入选的业委会成员往往是年龄较大的退休人员，有的小区个别业委会成员年龄达到70多岁，在个人精力和活动能力方面都不够理想，且小区事务常涉及工程整修、财务审计、设备养护、维修资金使用等专业和法律方面的问题，对业委会成员的知识面、综合能力和相关经验等要求较高，很多业委会成员难以胜任。

现象

三、监管难

实践证明，业委会是把双刃剑，用得好可以发挥很大的积极作用，如果业委会出现问题，往往导致小区出现矛盾和纠纷，影响和谐稳定。业委会常存在以下典型问题：

①个别业委会成员动机不良，具有很强的私利性。在行使职权时为谋取个人利益，违规使用小区通过出租经营用房或利用公共部位出租产生的收入擅自增加业委会成员工作补贴，甚至收取其他物业公司好处，积极主张和操作更换物业公司事项等。

②部分业委会乱作为，运作不规范。因缺乏内部管理和约束的机制，少数业委会工作比较随意，超越权限行使权利，小区维修基金使用、设施改造、业委会成员任免、开展诉讼等重大事项不按规定进行公示或召开业主大会通过，暗箱操作、违规操作现象时有发生；个别业委会成员与物业公司相互勾结，形成利益团体，牺牲业主利益，侵犯业主权益，甚至出现个别业委会完全被业委会主任控制，业委会主任以权谋私，从中获利的情况。很多情况下，业主是在不知情的情况下“被代表”，合法利益“被牺牲”，而业主往往因为处于弱势，对此类行为难以制止。

个别业委会维权手段不合法，造成社会不稳定因素。一些业委会成员为达到发泄私愤、谋取私利等目的，假借为业主维权名义故意制造事端，挑起业主与物业公司、政府部门之间的意见和矛盾，带头或煽动业主采取非正常上访、游行示威等过激行为扰乱社会治安。物业纠纷多发，使基层政府组织承担的维稳压力日益加大。

主要原因：

①利益驱使，权力诱惑。这与当前物业小区管理中对业委会存在的错误理解和导向有关。大部分业主不关心业委会选举，而个别业主则表现为过度关心，究其原因，“无利不起早”！错误的将加入业委会作为一个谋生手段，一些业主在报名参选时就问社区工作站的工作人员：“我们一个月能有多少补助啊？”、“听说某某小区业委会每个人每月发一两千块钱呢！”；一些业主认为业委会是个权力机构，无所不能，进了业委会就有了权力，有了地位，可以领导自居，业主、物业、政府都得“听我的！”。

②法律法规和相关政策不够完善，规范性、指导性有待加强。很多文件，无论在时效性、操作性上，都不能适应当前的实际工作需要，基层工作人员在具体实践中遇到很多存在争议的问题时无可遵循。

例如：上级业务主管部门，一般情况下也只能在业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定时，责令其限期改正或者撤销其决定，而达到解散业委会的条件比较宽泛，实践中很难落实，也极少实施。

机制不够健全，指导监管缺位。在人员机构方面，基层专项工作力量薄弱，人手不足问题普遍存在，工作人员业务水平、相关法律知识掌握等不能适应形势需要和工作实际，工作能力不足、方法欠缺、疲于应付，对业委会很难真正做到指导准确和监管到位。在工作机制方面，政府相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的现象，各部门之间职责不清、协调不畅，行政管理和物业管理关系难以理顺，缺乏相关的应急处臵、协调联动机制和有效的监管措施，在实际的工作中有时出现“谁都能管、谁都不管”，相互推诿的情况，致使很多矛盾越积越深，工作陷入被动局面。例如XX湾山庄纠纷问题久拖不绝，一定程度上是因为政府相关单位和部门指导不够准确，监督不够到位，措施不够得力，工作中没有形成有效合力等原因造成的。

三、相关对策及工作建议

如上所述，因物业小区管理引发的一些问题在一定程度上已经成为影响社会稳定，阻碍社会发展的绊脚石。问题的解决不会立竿见影，制度的完善不在一朝一夕。我们认为，政府部门、物业公司、业委会、业主四方面都有导致问题的因素，都负有责任，协调和理顺诸多主体之间的法律关系，打破阻碍物业小区规范化运行管理的瓶颈，形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、共创和谐的物业管理局面成为解决问题的关键。根据工作实际，谨提出以下相关思考及工作建议：

（一）高度重视，调整思路，树立新型管理和服务理念 高度重视不是口号，是迫切希望！呼吁社会各方对这一问题真正引起关注，合力解决问题。小区物业管理是一个新兴行业，是社会建设和管理的重要组成部分，关系到千家万户的切身利益。XX的社会建设、管理和服务都走在全国前列，出租屋、外来人口等基础性管理模式成熟有效。作为街道一级的基层政府部门一定要认清形势、有所作为、敢于担当，我们更加不能回避、不能畏难、不能敷衍，必须克服难处、想到细处、落到实处。

在认识和理念上，要处理好服务与管理的辩证关系，在加强管理的同时注重服务，使其相辅相成。把以人为本，业主自治，支持和维护大多数业主合法权益作为工作的出发点，根据小区居民群众的合理需求开展工作。要抓住物业公司和业委会这两个核心，引导他们在依法实施民主自治管理，服务居民群众上发挥应有作用，实现建立“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、关系和谐的物业小区”的总体目标。

在实际工作中，要在“人、财、物”上给予充分保障。进一步增加人员编制，充实工作力量，改变基层工作人员疲于应付的工作局面；业务主管部门要进一步强化履行专业管理的职能和责任，重心下移，切实加强对基层的指导帮助，做到准确、细致、到位，并具有明确性和可操作性，要加强法律知识和相关业务培训，提高专项工作人员的工作能力和水平。

（二）完善法规，细化政策，建立健全规范化物业小区管理工作机制

物业建设开发遗留问题，物业公司管理服务不规范、不到位以及业委会“三难”现象，对小区业主的正当权益造成侵害，谁来监督？怎样监督？如何打破物业小区管理运行瓶颈？成为政府面临的工作难题。加强政府的指导和监督力度，建立完善依法行政、规范管理的制约机制是解决问题的关键。

在法律层面，有关部门尽快出台操作性强的《业主大会和业主委员会指导规则》，填补法律漏洞和监管空白。重点对一些在日常管理中较为多发，容易产生争议的典型问题加以明确和解决。对物业公司服务质量等问题，要按照“按质论价”的原则合理界定和明确制定物业小区管理服务内容、收费标准和小区维修资金筹集、使用等具约束力的操作程序和实施细则；建立物业服务诚信考核制度，考核结果与物业服务企业等级评定、资质升级和政府奖励补贴政策相挂钩；在日常监管、考核和奖惩程序上要权力下放，充分听取街道、居委会、业委会、业主等方面的意见，对行业协会和主管部门的行政处罚权给予法律上的保障。对业委会给予清晰、准确、合理、科学的定位，明确权利义务和法律责任，建立规范、有效、透明的考核和监督制度；完善业主大会、业主委员会组建和运作程序；推行业主委员会有偿服务制度，统一薪酬标准；明确业委会不作为、乱作为的处罚规定；建议明确业委会备案为必经的审批程序，属实质性备案；对由街道办事处组织联席会议的程序、效力、责任等问题加以明确。

在行政层面，主要解决政府各有关部门职责不明确，管理与服务脱节的问题。建议改变市、区主管部门单一管理的模式，在街道办事处成立专职机构，专门负责物业管理工作，建立市、区、街道三级物业管理行政职责；建立物业小区管理服务综合信息系统，对物业企业、业委会、业主、物业从业人员以及物业专项维修资金等方面实现科学化和信息化管理；建立物业小区矛盾纠纷调处联动机制，对涉及小区公共安全的设施设备应急维修、物业公司撤盘、物管纠纷等重大、疑难、复杂问题的个案，立即启动专项工作组模式，各部门形成合力，对存在的突出问题及时制定工作方案及解决措施。

（三）开拓思路，创新方法，探索行之有效的物业小区管理模式 在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基础上，日常工作中，必须要在方式方法和管理模式有所创新和突破。结合XX街道实际，我们拟逐步推行“一三五一”物业小区管理服务工作模式，以“促沟通、解矛盾、创和谐”为目标，以强化物业公司、业委会指导监管为重点，积极搭建多元互动平台，有效实现多方联动管理，及时化解各类矛盾纠纷，有力维护小区稳定和谐。

1、“一网”，即建设“社区家园网”，搭建小区业主网络议事平台。

占领网络阵地，在有条件的社区借助社区服务中心成了“家园网”平台，开设物业小区“网络议事会”栏目，主动为业主提供交流平台,公布相关会议决策，公开事件处理、事务推进落实，通报相关工作人员的工作情况等。通过信息互动正确引导舆论导向，积极倡导文明风尚，及时了解小区舆情，疏导邻里纠纷，消除怨气隔阂，畅通维权渠道，拓宽议事空间。

2、“三会”，即制定落实物业小区综合管理联席会议、小区业主民意恳谈会（现场）会和物业管理工作培训会。

由街道组织定期或不定期召开物业小区综合管理联席会议，由城管执法、安监、消防、文化卫生、司法信访和物业主管部门参加，对物业小区管理中存在的违法搭建、公共安全、环境卫生、物业纠纷、业委会运作等突出问题采取集中会诊的方式进行排查，逐项落实责任主体、整改措施和督办期限，做到事事有落实，件件有反馈。

由社区工作站组织定期或不定期召开物业小区业主民意恳谈（现场）会，由业委会、物业公司、业主代表和小区“五员”队伍等参加，听民意、化民怨、解矛盾、除隔阂，形成小区事务公平公正、公开透明，各方力量共同参与、良性互动的和谐氛围，真正体现 “小区是我家，管好靠大家”。

由街道或社区组织每年一度的物业管理工作培训会。采取年终总结联谊的形式，安排各物业公司负责人、业委会成员和其他业主代表等人员进行经验交流，开展相关专业知识的集中培训，提高其规范化运作水平和履职能力。

3、“五员”，即“网管员”、“联络员”、“观察员”、“辅导员”和“督导员”，群策群力，分工合作，共同参与小区事务。

网管员主要由社区工作站工作人员和社区服务中心社工担任。负责社区家园网“网络议事会”栏目的维护、信息相关更新和其他日常管理工作。

联络员主要在小区物业公司、业委会、义工队、老年协会和部分业主代表中产生，主要负责收集和提供相关信息、通报有关情况、开展业主宣传动员等工作。同时，结合街道网格化管理制度，本片区的网格员要负责协调联络有关部门、根据落实具体事项等工作。

观察员主要由业主中富有热心、公益心并具有一定组织能力和法律、财务等相关专业知识的业主代表组成。负责对物业公司、业委会和相关政府相关部门的工作进行监督，并可向督导员提出工作建议网络管理员和辅导员主要由专业律师、司法调解员、警员、心理学专业社工和业务主管部门工作人员组成，也可吸收业主中的文化、卫生、环保、法律等专业人才。通过召开座谈会，开办辅导班、心理资讯室、小区事务调解工作室等形式开展各类公益服务性活动。

督导员主要由业主中的人大代表、政协委员、党代表等较有影响力的业主代表和街道业务、纪检等部门领导组成督导组，对小区相关管理事务、事件和案件的处理等相关事项进行监督指导、推进落实。

4、“一创建”，即开展宜居物业小区创建系列活动。通过居民满意度调查、业主投票等方式和程序，制定评定标准、细则及相关奖惩规定，试行物业公司“红黄牌”挂牌或星级评定制度，开展三好物业（小区）评比、最有为（具活力）业委会表彰等系列活动，积极创建“绿色、人文、平安、和谐”现代化宜居物业小区。

第二篇：物业小区管理和服务工作调研报告

近年来，随着房地产业的迅猛发展，街道辖区物业小区数量急剧增加，由此引发的物业纠纷、业主委员会选举换届难等问题十分突出。如何管好物业公司，加强业委会的指导和监督，成为我们必须共同面对并加以解决的一个重要课题。三个月在深圳的挂职学习期间，比较了两地物业小区管理中存在的突出问题，从实际出发，分析原因，寻找对策，借鉴南山街道的管理模式，力

争更好的为小区居民服务，维护辖区和谐稳定。

一、XX街道和XX街道辖区物业小区基本情况及主要特点

截至2013年6月底，XX街道辖区共有物业小区XX个，总建筑面积约XX万平方米，物业管理服务企业XX家。小区成立业主委员会的有XX个，占总数的45.7%；正在进行换届选举中的有X个，其中，由于各种原因长期成立不了的有X个；因物管问题和业委会组建换届问题发生纠纷的有X个。XX街道辖区共有住宅小区XX个，总建筑面积约XX万平方米，物业管理服务企业XX家。单位自管XX家，社区代管小区XX家，三无小区X家，小区成立业主委员会的有XX个，正在进行选举中的有X个.总体看，街道辖区物业小区主要有以下三个共同特点：

1、新建物业小区数量剧增，迎来小区业委会组建高峰期。辖区三年内新建物业小区和交付使用的小区不断增加，先后有几十个小区进行业委会筹备和组建工作。

2、因物业建筑质量、建设遗留问题、房屋公共维修基金的归集使用以及物管公司的服务质量等问题引发的物业纠纷时有发生。

3、业主委员会组建难、运作难、监管难，引发问题纠纷多的现象较为突出。

二、物业小区存在的主要问题及原因

（一）物业建设开发、销售等环节遗留问题多种多样，成为引发其他问题的根源

现象

一、新楼盘工程质量出现问题。主要表现有：①一些小区物业在开发商向业主交付使用后，发现存在房屋外墙渗漏等质量问题。②开发商向业主交房时仍存在管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工、不完备的情况，影响业主居住。

现象

二、物业销售中遗留下来的问题。主要表现有：①销售广告承诺内容与实际交房时不符。②擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用。③擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

现象

三、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。开发商挪用或不及时向有关部门缴交房屋公共维修基金，给后期物业管理带来困难。

例如南山辖区鼎太风华、缤纷假日和诺德花园小区都是在物业设计开发、公共面积使用、物业产权划分等方面的承诺内容与实际交房或后期建设时不符，引发开发商或物业公司与业主间产生矛盾，并逐步升级发酵，导致业委会选举难、物业管理难等系列问题，甚至发生小区悬挂标语横幅，业主聚集上访堵路，打砸、伤人等暴力冲突事件。五里墩辖区的五里商城小区的公共维修基金补交，开发商不知去向等。

主要原因：

①很多问题要到物业使用阶段才能发现，造成矛盾发酵或向物业公司转嫁。

②工程质量验收标准不够细致、规范，相关部门审验、监管不到位。

（二）物业公司管理服务不规范、不到位，常常引发物业纠纷

现象

一、物业公司资质、水平良莠不齐，服务质量总体偏低。虽然经过审核评级，但员工素质、公司规模、综合实力和专业化管理水平等各项指标表现优秀的物业公司较少，很多物业公司服务意识不强，物业员工主动上门服务少，业主对物业服务人员的综合满意度低，有的物业公司在管理中问题百出，口碑极差。

现象

二、物业公司的经营管理不规范。由于产权不清，有的物业公司擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有；有的物业公司资金使用、财务审计缺乏公开透明度，存在挪用物业管理费、违规使用维修基金、做假账等现象。

主要原因：

①物业服务收费标准低、收费难、成本高，物业服务从业人员报酬低等原因导致物业公司招工难，难以保证员工高素质和服务高质量，在合同中、后期物业公司“自炒鱿鱼”现象不断增多。

②相关政策、法律法规不够完善，行业标准不够统一规范，物管行业缺乏政策扶持力度和良性竞争机制，行业协会监管自律、奖惩制度形同虚设，政府有关部门的管理监督没有真正落实到位。

例如南山街道辖区月亮湾山庄物业纠纷中，南油物业在合同到期、法院判决其限期退出的情况下，以账目尚未核清为由一直拒绝退出，街道、社区和职能部门多次采取口头、书面形式要求其执行法院判决退出管理，但该物业公司仍然不理不睬，导致后期发生较为严重物业纠纷事件。

业主参与度不高，并处于相对弱势，业主、业委会很难与开发商、物业公司形成制衡机制，有效监督不够。

（三）业委会存在“三难”问题，成为引发问题纠纷的焦点

现象

一、成立难

在业委会的组建上，两街道辖区已经成立业主委员会的物业成立率都不到50%。

有些小区从部分业主提出成立业委会申请后，筹备和组建工作持续1、2年时间，最终没有结果，过程中还出现小区业主分派、对立，甚至引发纠纷、上访等情况。

主要原因：

①业委会缺乏群众基础，业主参与意识薄弱。一些业主认为小区硬件和物业管理过得去，有无业委会没有关系，有的业主甚至不知道小区哪家物业公司在管理，不知道小区有没有业

委会。所以，很多小区在业委会组建过程中，由于报名人数不够，选举在筹备阶段就流产了。

②一些开发商和物业管理企业对组建业委会不积极，担心业委会成立后业主的势力大了，物业不好管理，甚至有可能炒掉物业，所以采取不提供业主资料、拖延时间等各种手段致使筹建、组建业委会工作就难以进行。例如辖区现代城华庭、美丽湾公寓等小区都发生以上情况。

现象

二、运作难

一些小区虽然成立了业委会，但在日常管理方面，存在委员到会率低、参与度差等情况，致使工作无法正常开展，业委会形同虚设；在履职方面，业委会成员缺乏与业主、物业之间的有效沟通，业委会不作为、业主大会长期“冬眠”等现象普遍存在，未能充分发挥桥梁和监督作用。

主要原因：

①业委会成员的服务意识、工作积极性不高。业委会组织较松散，且服务工作一般都要占用业余时间开展，大部分业委会成员难以真正做到在其位谋其政。

②业委会成员素质和能力参差不齐。上班族、年轻人大都没有时间参与业委会工作，所以入选的业委会成员往往是年龄较大的退休人员，有的小区个别业委会成员年龄达到70多岁，在个人精力和活动能力方面都不够理想，且小区事务常涉及工程整修、财务审计、设备养护、维修资金使用等专业和法律方面的问题，对业委会成员的知识面、综合能力和相关经验等要求较高，很多业委会成员难以胜任。

现象

三、监管难

实践证明，业委会是把双刃剑，用得好可以发挥很大的积极作用，如果业委会出现问题，往往导致小区出现矛盾和纠纷，影响和谐稳定。业委会常存在以下典型问题：

①个别业委会成员动机不良，具有很强的私利性。在行使职权时为谋取个人利益，违规使用小区通过出租经营用房或利用公共部位出租产生的收入擅自增加业委会成员工作补贴，甚至收取其他物业公司好处，积极主张和操作更换物业公司事项等。

②部分业委会乱作为，运作不规范。因缺乏内部管理和约束的机制，少数业委会工作比较随意，超越权限行使权利，小区维修基金使用、设施改造、业委会成员任免、开展诉讼等重大事项不按规定进行公示或召开业主大会通过，暗箱操作、违规操作现象时有发生；个别业委会成员与物业公司相互勾结，形成利益团体，牺牲业主利益，侵犯业主权益，甚至出现个别业委会完全被业委会主任控制，业委会主任以权谋私，从中获利的情况。很多情况下，业主是在不知情的情况下“被代表”，合法利益“被牺牲”，而业主往往因为处于弱势，对此类行为难以制止。

个别业委会维权手段不合法，造成社会不稳定因素。一些业委会成员为达到发泄私愤、谋取私利等目的，假借为业主维权名义故意制造事端，挑起业主与物业公司、政府部门之间的意见和矛盾，带头或煽动业主采取非正常上访、游行示威等过激行为扰乱社会治安。物业纠纷多发，使基层政府组织承担的维稳压力日益加大。

主要原因：

①利益驱使，权力诱惑。这与当前物业小区管理中对业委会存在的错误理解和导向有关。大部分业主不关心业委会选举，而个别业主则表现为过度关心，究其原因，“无利不起早”！错误的将加入业委会作为一个谋生手段，一些业主在报名参选时就问社区工作站的工作人员：“我们一个月能有多少补助啊？”、“听说某某小区业委会每个人每月发一两千块钱呢！”；一些业主认为业委会是个权力机构，无所不能，进了业委会就有了权力，有了地位，可以领导自居，业主、物业、政府都得“听我的！”。

②法律法规和相关政策不够完善，规范性、指导性有待加强。很多文件，无论在时效性、操作性上，都不能适应当前的实际工作需要，基层工作人员在具体实践中遇到很多存在争议的问题时无可遵循。

例如：上级业务主管部门，一般情况下也只能在业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定时，责令其限期改正或者撤销其决定，而达到解散业委会的条件比较宽泛，实践中很难落实，也极少实施。

机制不够健全，指导监管缺位。在人员机构方面，基层专项工作力量薄弱，人手不足问题普遍存在，工作人员业务水平、相关法律知识掌握等不能适应形势需要和工作实际，工作能力不足、方法欠缺、疲于应付，对业委会很难真正做到指导准确和监管到位。在工作机制方面，政府相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的现象，各部门之间职责不清、协调不畅，行政管理和物业管理关系难以理顺，缺乏相关的应急处置、协调联动机制和有效的监管措施，在实际的工作中有时出现“谁都能管、谁都不管”，相互推诿的情况，致使很多矛盾越积越深，工作陷入被动局面。例如月亮湾山庄纠纷问题久拖不绝，一定程度上是因为政府相关单位和部门指导不够准确，监督不够到位，措施不够得力，工作中没有形成有效合力等原因造成的。

三、相关对策及工作建议

如上所述，因物业小区管理引发的一些问题在一定程度上已经成为影响社会稳定，阻碍社会发展的绊脚石。问题的解决不会立竿见影，制度的完善不在一朝一夕。我们认为，政府部门、物业公司、业委会、业主四方面都有导致问题的因素，都负有责任，协调和理顺诸多主体之间的法律关系，打破阻碍物业小区规范化运行管理的瓶颈，形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、共创和谐的物业管理局面成为解决问题的关键。根据工作实际，谨提出以下相关思考及工作建议：

（一）高度重视，调整思路，树立新型管理和服务理念

高度重视不是口号，是迫切希望！呼吁社会各方对这一问题真正引起关注，合力解决问题。小区物业管理是一个新兴行业，是社会建设和管理的重要组成部分，关系到千家万户的切身利益。深圳的社会建设、管理和服务都走在全国前列，出租屋、外来人口等基础性管理模式成熟有效。作为街道一级的基层政府部门一定要认清形势、有所作为、敢于担当，我们更加不能回避、不能畏难、不能敷衍，必须克服难处、想到细处、落到实处。

在认识和理念上，要处理好服务与管理的辩证关系，在加强管理的同时注重服务，使其相辅相成。把以人为本，业主自治，支持和维护大多数业主合法权益作为工作的出发点，根据小区居民群众的合理需求开展工作。要抓住物业公司和业委会这两个核心，引导他们在依法实施民主自治管理，服务居民群众上发挥应有作用，实现建立“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、关系和谐的物业小区”的总体目标。

在实际工作中，要在“人、财、物”上给予充分保障。进一步增加人员编制，充实工作力量，改变基层工作人员疲于应付的工作局面；业务主管部门要进一步强化履行专业管理的职能和责任，重心下移，切实加强对基层的指导帮助，做到准确、细致、到位，并具有明确性和可操作性，要加强法律知识和相关业务培训，提高专项工作人员的工作能力和水平。

（二）完善法规，细化政策，建立健全规范化物业小区管理工作机制

物业建设开发遗留问题，物业公司管理服务不规范、不到位以及业委会“三难”现象，对小区业主的正当权益造成侵害，谁来监督？怎样监督？如何打破物业小区管理运行瓶颈？成为政府面临的工作难题。加强政府的指导和监督力度，建立完善依法行政、规范管理的制约机制是解决问题的关键。

在法律层面，有关部门尽快出台操作性强的《业主大会和业主委员会指导规则》，填补法律漏洞和监管空白。重点对一些在日常管理中较为多发，容易产生争议的典型问题加以明确和解决。对物业公司服务质量等问题，要按照“按质论价”的原则合理界定和明确制定物业小区管理服务内容、收费标准和小区维修资金筹集、使用等具约束力的操作程序和实施细则；建立物业服务诚信考核制度，考核结果与物业服务企业等级评定、资质升级和政府奖励补贴政策相挂钩；在日常监管、考核和奖惩程序上要权力下放，充分听取街道、居委会、业委会、业主等方面的意见，对行业协会和主管部门的行政处罚权给予法律上的保障。对业委会给予清晰、准确、合理、科学的定位，明确权利义务和法律责任，建立规范、有效、透明的考核和监督制度；完善业主大会、业主委员会组建和运作程序；推行业主委员会有偿服务制度，统一薪酬标准；明确业委会不作为、乱作为的处罚规定；建议明确业委会备案为必经的审批程序，属实质性备案；对由街道办事处组织联席会议的程序、效力、责任等问题加以明确。

在行政层面，主要解决政府各有关部门职责不明确，管理与服务脱节的问题。建议改变市、区主管部门单一管理的模式，在街道办事处成立专职机构，专门负责物业管理工作，建立市、区、街道三级物业管理行政职责；建立物业小区管理服务综合信息系统，对物业企业、业委会、业主、物业从业人员以及物业专项维修资金等方面实现科学化和信息化管理；建立物业小区矛盾纠纷调处联动机制，对涉及小区公共安全的设施设备应急维修、物业公司撤盘、物管纠纷等重大、疑难、复杂问题的个案，立即启动专项工作组模式，各部门形成合力，对存在的突出问题及时制定工作方案及解决措施。

（三）开拓思路，创新方法，探索行之有效的物业小区管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基础上，日常工作中，必须要在方式方法和管理模式有所创新和突破。结合南山街道实际，我们拟逐步推行“一三五一”物业小区管理服务工作模式，以“促沟通、解矛盾、创和谐”为目标，以强化物业公司、业委会指导监管为重点，积极搭建多元互动平台，有效实现多方联动管理，及时化解各类矛盾纠纷，有力维护小区稳定和谐。

1、“一网”，即建设“社区家园网”，搭建小区业主网络议事平台。

占领网络阵地，在有条件的社区借助社区服务中心成了“家园网”平台，开设物业小区“网络议事会”栏目，主动为业主提供交流平台,公布相关会议决策，公开事件处理、事务推进落实，通报相关工作人员的工作情况等。通过信息互动正确引导舆论导向，积极倡导文明风尚，及时了解小区舆情，疏导邻里纠纷，消除怨气隔阂，畅通维权渠道，拓宽议事空间。

2、“三会”，即制定落实物业小区综合管理联席会议、小区业主民意恳谈会（现场）会和物业管理工作培训会。

由街道组织定期或不定期召开物业小区综合管理联席会议，由城管执法、安监、消防、文化卫生、司法信访和物业主管部门参加，对物业小区管理中存在的违法搭建、公共安全、环境卫生、物业纠纷、业委会运作等突出问题采取集中会诊的方式进行排查，逐项落实责任主体、整改措施和督办期限，做到事事有落实，件件有反馈。

由社区工作站组织定期或不定期召开物业小区业主民意恳谈（现场）会，由业委会、物业公司、业主代表和小区“五员”队伍等参加，听民意、化民怨、解矛盾、除隔阂，形成小区事务公平公正、公开透明，各方力量共同参与、良性互动的和谐氛围，真正体现 “小区是我家，管好靠大家”。

由街道或社区组织每年一度的物业管理工作培训会。采取年终总结联谊的形式，安排各物业公司负责人、业委会成员和其他业主代表等人员进行经验交流，开展相关专业知识的集中培训，提高其规范化运作水平和履职能力。

3、“五员”，即“网管员”、“联络员”、“观察员”、“辅导员”和“督导员”，群策群力，分工合作，共同参与小区事务。

网管员主要由社区工作站工作人员和社区服务中心社工担任。负责社区家园网“网络议事会”栏目的维护、信息相关更新和其他日常管理工作。

联络员主要在小区物业公司、业委会、义工队、老年协会和部分业主代表中产生，主要负责收集和提供相关信息、通报有关情况、开展业主宣传动员等工作。同时，结合街道网格化管理制度，本片区的网格员要负责协调联络有关部门、根据落实具体事项等工作。

观察员主要由业主中富有热心、公益心并具有一定组织能力和法律、财务等相关专业知识的业主代表组成。负责对物业公司、业委会和相关政府相关部门的工作进行监督，并可向督导员提出工作建议网络管理员和辅导员主要由专业律师、司法调解员、警员、心理学专业社工和业务主管部门工作人员组成，也可吸收业主中的文化、卫生、环保、法律等专业人才。通过召开座谈会，开办辅导班、心理资讯室、小区事务调解工作室等形式开展各类公益服务性活动。

督导员主要由业主中的人大代表、政协委员、党代表等较有影响力的业主代表和街道业务、纪检等部门领导组成督导组，对小区相关管理事务、事件和案件的处理等相关事项进行监督指导、推进落实。

4、“一创建”，即开展宜居物业小区创建系列活动。

通过居民满意度调查、业主投票等方式和程序，制定评定标准、细则及相关奖惩规定，试行物业公司“红黄牌”挂牌或星级评定制度，开展三好物业（小区）评比、最有为（具活力）业委会表彰等系列活动，积极创建“绿色、人文、平安、和谐”现代化宜居物业小区

第三篇：无物业小区管理情况调研报告

关于亟需加强非物业小区管理工作的调研报告

为进一步加快银川市“两宜”城市建设，加强兴庆区非物业小区管理工作，兴庆区政协提案委员会组织部分委员，于2010年6月上旬，对兴庆区非物业小区管理工作情况进行了专题调研，听取了兴庆区城管局、民政局及各街道办事处关于非物业小区管理情况的汇报，实地查看了胜利街、富宁街部分非物业小区的管理情况，并与部分社区居委会、小区业主委员会、物业公司负责同志进行了座谈交流。现将调研情况报告如下：

一、基本情况 随着银川市“两宜”城市建设步伐的不断加快，一批批环境优美、功能齐全、管理规范的新建住宅小区为市区居民提供了极佳的居住环境，很大程度上改善了居民的生活条件，已经成为展示首府城市建设和管理水平的重要窗口。然而，作为首府银川市经济、科技、文化、教育、金融和商贸物流中心和城市形象集中体现的市辖区，目前仍有相当一部分老旧小区无专业化物业管理，其环境的“脏、乱、差”，基础设施的严重缺失，与首府城市建设的快速发展形成了强烈的反差，甚至在一定程度上严重影响了城市的形象。所以，老旧住宅小区居住面貌的根本改观，已成为银川市各县区亟待解决的民生问题。

据调查了解，目前银川市2680万平方米住宅中，有1800万平方米已纳入规范化物业管理，但尚有33%未被纳入物业管理。银川大部分非物业小区建于上世纪70年代末至90年代初，因年代久远，普遍存在地下管网铺设不完善、安全措施不到位，经常出现化粪池堵塞、污水横溢、失窃严重等问题，个别小区甚至完全处于无人管理状态。尤其是作为老城区的兴庆区，非物业管理的老旧小区多达

个、共计1901栋楼、建筑面积达346万平方米。这些小区大部分是上世纪70至90年代企业自建小区，管理上由单位后勤自管，由于产权单位破产倒闭、转制等原因，致使小区无人管理，同时这些小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，又长期缺少维修整治，从而造成了现在公共管网老化、小区不成规模，环境脏、乱、差等问题。

二、存在的问题

（一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。五是没有中水循环使用设施。绿化用水基本使用自来水，费用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是户型设计没有考虑储藏功能，且管理不严，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。七是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。八是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。九是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。十是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。

虽然银川市 “三大战役”活动的实施，使小区环境得到了较大改善。但由于缺乏物业管理，小区长期建管脱节，虽然房改时按比例收取了设施维护费，但出现排水堵塞等问题后，市政管理部门只负责大街区域，小巷和小区只能由办事处、社区向居民收费、向有关单位化缘解决，部分居民只投诉不缴费，原建设责任单位不愿意承担疏通费用，造成排污疏通问题得不到及时解决。据调查仅解放西街每年发生污水堵塞现象达20多处。

（二）各项管理费收取难。老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。部分小区居民以“三大战役”有关问题没有解决为由，长期拒缴卫生费。居委会每月每户收取3元卫生费，收取率只能达到60%，街道办事处和社区居委会不得不垫资雇佣老、弱、病残人员清扫背街小巷和小区卫生，导致卫生管理不到位，脏乱差现象严重。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题，多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。

（三）治安隐患大。具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。

（四）绿化养护难。“三大战役”以后，各拆迁小区进行了综合整治，扩大了绿化面积，但浇水问题一直没有解决，部分草坪已经枯死。一些居民画地为牢，占用公共绿地面积种植蔬菜。目前接通一处上水要向自来水公司缴费600元，绿地浇水养护成为一大难题。

（五）物业管理介入难。对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。

（六）改造资金缺口大。老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。

三、对策建议

目前非物业小区存在的诸多难题，严重影响着文明城市和“两宜” 城市的创建工作，各级政府必须从建设文明城市和“两宜”城市的战略高度，从解决居民最关心的现实问题的全局高度出发，把改善居住条件和加快发展放在同等重要的地位去谋划，加大对非物业小区的治理，彻底改善老旧小区居住环境面貌，让居民群众生活在一个美好、安全、舒适的环境中。

（一）发挥政府主导作用，有序推进老旧小区综合整治 老旧住宅小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。对居住环境的改善，尤其是对过去在计划经济时代建设的老旧小区，市政府应从城市建设维护费中拿出专项资金，逐年、逐步有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。县（区）政府应发挥主导作用，在对非物业小区、楼院进行摸底和规划整合的基础上，建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治的总体规划方案和各街道具体方案。可针对老旧小区的分布情况，首先在各街道办事处辖区内各选1个非物业管理小区进行全面改造，重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏，规范小区大门设置，形成相对封闭独立的非物业管理小区。在认真总结整治经验的基础上，本着因地制宜的原则，逐步在其他老旧小区进行推广。可以尝试由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。

（二）出台准物业化管理办法，逐步规范非物业小区管理 鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议银川市政府出台《非物业小区实行准物业化管理办法》，对所有非物业小区统一实行准物业化管理。管理办法中要明确以下内容：一是准物业化管理小区收费标准。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工，生活较为困难，可将物业费定为每平方米0.2元，用于聘请清扫保洁员和保安，高标准做好环境卫生和安全管理工作。二是建立绿化认养管护机制。在春季绿化时由政府购买果树苗，分发给居民认养种植、浇水、管护，有效解决浇水难和管护难问题，绿化美化小区环境。三是大力推广准物业化管理。对条件成熟的非物业小区，选聘物业公司进行管理；对条件不成熟不具备的非物业小区，暂时由业主委员会、社区居委会进行管理。四是收费问题。准物业费收取难问题是制约物业管理的瓶颈因素，应规定：房屋出售必须有物业公司或社区居委会出具的物业费缴纳证明，否则房屋不得出售并加倍收取滞纳金，同时通知所在单位取消评先评优资格，纳入金融诚信系统，从根本上解决物业费收取难问题。同时，为弥补经费不足，管理责任单位可在小区内划分停车泊位，收取停车费用。小区出现下水堵塞、化粪池堵塞等问题由政府设立维修基金解决，维修事宜由管理责任主体负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

（三）因地制宜，建立物业管理长效机制

（三）应尽快制定实施老旧小区物业管理工作规划，加大对老旧小区实施物业管理的监管力度

为确保老旧小区整治成果，老旧小区整治工作完成后，要注重解决管理责任主体、管理机制问题，促进老旧小区管理的良性循环。要充分发挥政府行政管理部门的作用，由市房地产管理部门负责指导条件成熟的小区实施准物业化管理试点，制定优惠政策，吸引物业公司参与老旧小区管理，待试点成功后逐步在全市推开，使老旧小区逐步走上准物业化管理的轨道。物业管理是新型行业，决不是房管部门或机关、企事业单位管房机构的简单翻牌。兴庆区很大一部分是老小区，推行物业管理困难多、难度大，物业公司只有树立用户至上、服务第一的观念，赢得居民的满意和认可，才有立足之地。随着物业管理行业的迅速发展，物业公司要有紧迫感，克服“只此一家，别无分号”的思想，提高业务素质和服务水平，在竞争中求得生存和发展。

由政府购买公益性岗位，为每个非物业小区配备2-4名公岗保安员，全天候巡逻，杜绝入户偷盗等现象发生。实施“邻里守望”工程，开展以“楼单元长联防”为主体的群众性治安防范工作。对小区部分大门进行封闭，消除小区安全隐患。

六要完善小区服务。公示卫生、治安等基本管理服务项目、标准和责任人，接受居民监督。在此基础上，逐步扩大管理服务项目，根据居民需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断向广度、深度延伸，逐步建立起行政主导与市场运作相结合的物业管理服务机制，最终过渡到完全市场化的物业管理服务。

（四）处理好社区建设与物业管理的关系

物业管理是一种企业行为，而社区建设则是一种社会职能，二者不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建设中，街道、社区管理委员会处于领导地位，一方面要通过加强社区的精神文明建设，使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚，另一方面也要积极促进居民群众物业管理观念的转变，积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见，为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义，提高广大群众对物业管理的认知程度，同时不断提高服务质量和水平，为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。

第四篇：浅谈小区物业消防安全管理存在问题及对策

浅谈小区物业消防安全管理存在问题及对策

随着老城改造进度加快和房地产业的日益繁荣，越来越多的群众住进了封闭式小区，承接居民小区物业管理工作的物业管理公司也日益增多，这些物业管理公司的消防安全管理水平，很大程度上决定了居民社区的消防安全形势。

一、存在问题

1、消防安全管理责任落实不到位。各物业管理公司没有统一的消防安全管理制度，消防安全管理水平参差不齐。部分物业管理公司仅仅停留在看大门、搞清洁、维护治安上，不涉及消防安全管理，导致消防隐患整改责任落实困难。

2、物业管理公司的日常消防安全管理不规范。一是居民小区内私家车占用消防车道处处可见，对此，却只有少数小区在入口处设置路桩、栅栏；部分物业公司却以入住率不满60%为由，对夜间私家车占用消防车道不予管理，加之小区业主无序停车，存在很大的消防隐患。二是部分物业管理公司对小区地下室住人、私拉电线、使用明火的情况视而不见。

3、物业公司管理人员消防素质不达标。小区内的消防控制室工作人员，没有达到100%持证上岗，物业管理公司员工没有全员接受消防安全培训，管理人员不会检查小区消防设施，高层居民住宅楼常常出现消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题，而且物业管理人员扑救初起火灾、组织居民疏散的能力较弱。

二、解决办法

针对上述问题，我认为应该从统一行业规范、加强监管力度、开展星级评定等多方面入手，逐步提高物业管理公司的消防安全管理水平。

1、统一行业规范。制定符合地方实际需求的物业公司消防安全管理规定，落实消防安全管理责任，将消防安全管理逐条细化，纳入星级评定范围。此外，还要建立消防值班、巡查、消防设施定期检查、保养等制度，明确消防岗位职责。

2、加强监管力度。消防部门要积极调动公安、居委会、房管部门等多股力量，加强对居民小区的消防安全检查，使物业管理公司充分认识消防安全的重要性，做到消防安全管理与卫生、治安工作齐抓共进。

3、加强对物业管理人员的消防素质培养。定期组织承接有消防控制室的小区物业公司管理人员进行消防安全培训，确保物业公司能定期对小区内的各类消防设施进行检查、维护保养等；另外可以利用物业公司管理人员贴近居民的资源优势，积极开展消防入户宣传，组织、协助开展消防疏散演练，不断提高自身和居民的消防素质。

第五篇：新形势下事业单位编制外用工管理难点和对策

新形势下事业单位编制外用工管理难点和对策

来源：岁月联盟 作者：谢永强 时间：2010-06-28

【摘要】自2008年1月1日《劳动合同法》正式实施以来,事业单位编制外用工管理出现了许多难点,要求事业单位人事管理工作必须改变传统的“人治”为“法治”,才能创建和谐的用工环境,保障事业单位协调、有序、持续。本文具体剖析了新形势下事业单位编制外用工管理存在的诸多难点,并提出了解决的对策。

【关键词】事业单位编制外用工管理难点 对策

进入新世纪以来,为深化事业单位人事制度改革,建立适应社会主义市场需要和事业单位自身特点的人事管理制度,全国125万多个事业单位、3035万多事业编制人员基本上都实行了聘用制,初步形成了人员能进能出、职务能升能降、待遇能高能低、优秀人才脱颖而出、充满生机活力的用人机制。但是由于事业单位编制不足,为了事业发展,在一些临时性、辅助性、流动性、可替代性岗位上,使用了大量的编制外人员,对这类人员的管理却缺乏行之有效的用人机制,致使编制外用工管理混乱,劳动争议层出不断,应引起相关部门和管理者的高度重视。事业单位编制外用工管理的难点

1.1 工作周期短,流动性频繁

一些刚从院校毕业的学生,往往实践经验很少,经过三五年的工作,好不容易可以到更重要的岗位,从事更重要的工作时,却因为待遇的差异选择离开,这种现象在事业单位里面很常见,也成为一个让人头痛的问题。一方面,事业单位要发展,大幅度提高事业单位编制外用工的收入确实有困难,受编制限制,将他们转成正式员工更是难上加难。另一方面,很多事业单位编制外用工没有归属感,一旦掌握了一技之长,就会流动到更中意的单位和岗位。正是这种待遇的差异,使得事业单位编制外用工成为流动性极大的一个群体。

1.2 思想不稳定,工作热情低

事业单位编制外员工目的和价值取向不同,择业动机复杂,认为事业单位对其不够重视,待遇和地位偏低;同时由于考核制度和聘用机制尚不够完善,对事业单位编制外员工缺乏激励与竞争机制,导致他们思想波动大,工作热情低,普遍认为工作是临时的,抱着“做一天和尚撞一天钟”的心态,或者是“骑驴看唱本——走着瞧”,对工作缺乏爱岗敬业精神,对组织缺少向心力和凝聚力,对未来丧失追求和信心。

1.3 重使用,轻培养

由于事业单位编制外用工的流动性较大,单位在用人的策略上比较倾向于“使用”为主,对这部分人员的培训及继续的力度不够甚至没有。一些管理人员把事业单位编制外员工更多地作为劳动力使用,从管理上给予支持、理解和关心不够。加之事业单位编制外员工的文化程度普遍偏低,缺乏获得培养和深造机会的竞争力,因此他们很难得到“充电”、“镀金”的机会,知识老化,思想守旧,技能落后,不能与时俱进,跟不上事业发展的步伐。事业单位有时只好采用“人海战术”,用“三个臭皮匠”顶替“一个诸葛亮”。其结果是用工越来越多,报酬越来越低,素质越来越差,影响了主业的发展和壮大。

1.4 违法行政,劳动争议激增

随着国家改革开放的不断深入和经济、社会体制的改革,劳动关系呈现出管理手段契约化、调整方式法制化的发展变化趋势。受传统思维方式和习惯思维的影响,许多事业单位人事工作者思想观念没有及时由管理向服务转变,管理手段没有及时由行政化向法制化转变,导致事实劳动关系普遍存在、不缴纳社会保险费、随意解聘劳动者等大量违法事实发生,从而引发了一系列劳动争议,影响了事业发展和社会稳定。解决事业单位编制外用工管理难点的对策

2.1 谨慎使用劳务派遣用工方式

按照《劳动合同法》要求,劳务派遣是指劳务派遣单位与劳务使用单位签订派遣用工协议,根据用人单位的需要,选择适宜的人员,并与员工根据平等自愿的原则签订劳动合同。这是一种新型用工方式,真正实现了人才的“单位所有”向“社会所有”的转变,避免单位与劳务人员在人事及劳动关系上的纠纷。它的最大特点在于实现人事关系管理与人员使用分离,变单位人为社会人,即单位管用人,而一些具体的人事管理工作则由派遣机构负责。在使用劳务派遣用工方式时,应注意把握好两个环节:一是要选择社会信誉好、经济实力强的劳务公司,有效规避发生劳动争议时承担的连带赔偿责任。二是要签订好劳务派遣协议,明确约定派遣岗位、人员数量、派遣期限、劳动报酬、、社会保险及违反协议的责任,尤其要注意监督劳务公司与派遣用工签订劳动合同,缴纳社会保险。

2.2 妥善使用业务外包管理模式

国家尚未对业务外包做出规定。这一管理方式普遍使用,事业单位也逐步尝试。业务外包是指单位将一些辅助性的次要业务承包给第三方公司来经营,以降低单位人力管理成本,实现效率最大化。比如高校清洁绿化工作就是采用这种用工形式。校将校园及学生宿舍、清洁、绿化任务承包给有资质的劳务公司,由该公司负责日常的清洁、绿化工作和工人的管理,人事部门既不负责工作安排、也不负责日常管理及工资发放。使用劳务外包时应注意人员管理与劳务派遣人员管理的区别。如果用管理劳务派遣的方式管理劳务外包人员,时间一长就容易把两类人混为一谈,当劳务外包人员发生工伤、欠薪等劳动争议时,就容易引发单位之间的争议。劳务派遣适用于规章制度约束,劳务外包适用于合同管理方式。单位对劳务外包的一切约束都应明晰在业务外包合同中。

2.3 加大员工培训力度

当今社会科技进步日新月异,知识更新周期加快。这对员工的综合素质需求提出了更高更新的要求。客观上就要求单位必须赋予编制外用工与编制内人员同等的教育、培训的权利,必须对编制外用工的数量、素质和专业技术水平、人员结构等方面因素进行综合规划和评

价,尤其需要加强对编制外员工的职业道德、专业知识、技能水平的培训教育,不断满足员工自身职业发展的需要和事业发展的需要。

2.4 注重基层组织建设

通过基层党、团和工会组织开展思想工作是我党的优良传统,能够对编制外员工的思想和行为起到全方位的影响和约束。事业单位应加强对流动党员、共青团员的管理,及时转入编制外员工的组织关系,使其在事业单位中继续发挥先锋模范作用。党委及各基层党支部积极挖掘和培养优秀编制外员工,吸收他们参加各类思想政治教育培训,更加靠近党团组织。吸纳编制外用工加入工会组织,建立“会员之家”,通过开展丰富多彩的劳动竞赛、技术发明和文体活动,使编制外员工从身心上全部融入组织,增强他们的责任感和主人翁意识。

2.5 建立考核激励机制

借鉴事业单位职工考核制度,在编制外员工中建立健全考核奖励机制。与编制内职工考核同步进行,同等要求,同等比例评选优秀员工予以表彰和奖励。通过自我,客观评价政治思想和职业道德表现,业务技能、工作态度、敬业精神和遵守劳动纪律情况,完成工作的数量、质量、效率水平,在总结成绩的同时,找出存在的问题和不足,并提出今后努力方向和整改措施。通过民主评议,大家可增进了解工作的酸甜苦辣,加深同事间的相互理解,同时也让大家看到他们为单位做出的贡献。通过反馈考核意见,肯定员工的成绩、优势、亮点,指出存在的不足和努力方向,鼓励员工取长补短,爱岗敬业,鼓足干劲,开拓创新,取得更大的业绩。

2.6 树立以人为本管理理念

(1)强化归属感。人性化管理是人力资源管理的需要。一个组织要想持续、健康、协调的发展,就必须让编制外员工有“家”的感觉。通过目标分解、事业共赢、风险同担、利益均享,将编制内外员工紧密的凝聚在一个事业发展愿景下风雨同舟。

(2)合理授权。人力资源的实践证明,任何员工都有参与管理的要求和愿望,都不想只是一个执行者,恰当满足编制外员工的这种需要,既对个人进取有激励作用,又有利于事业的长期。

(3)目标可行。通过设置“跳一跳摘桃子”的合理目标,激发编制外员工的斗志,达到调动积极性的目的。因为目标是奋斗方向,目标的完成是对员工工作成果的认可,是其成就感的体现。

(4)学会赏识。欣赏是一门领导,当员工彼此看到优点时这个团队就是优秀的集合体。编制外员工谋求单位的承认和同事的认可,希望自己出色的工作被单位“大家庭”所接受。如果得不到这些,他们的士气就会低落,工作效率就会降低,他们需要成为单位整体的一部分,从而感到自己是单位的主人而不是苦力。欣赏他们,就是承认他们,激励他们。因此一定要在组织中营造一种互相欣赏的氛围,真正体现“以情感人、以事留人、以制励人”的先进管理理念。

(5)适当加薪。当下不可回避的事实是,事业单位编制内员工和编制外员工的薪酬差距是很大的,这种情况从根本来说是劳动力成本低廉的国情决定的。低工资并非是明智的选择,如果一味追求低工资,必然导致人才外流、效率低下。因此事业单位应合情合理的确定编制外员工的薪酬,逐步缩小与编制内员工的差距。具体应处理好以下几个问题:一是不要把“最低工资标准”当做“工资标准”,应当在最低工资标准的基础上,当地社会劳动力的平均水平,结合单位支付能力,确定基本工资,达到“待遇留人”的目的。二是建立工资晋升机制,激励员工立足岗位建功立业。因为几年一贯制的工资水平,只能让人灰心丧气,让组织缺乏活力。三是建立年终绩效奖励制度,让大家觉得自己有盼头,日子有兴头,事业有奔头,单位有靠头。总之,提高人力成本,虽然增加了单位的负担,但也增加了单位的竞争力,低成本必然低产出,成本适度才是正确选择。

2.7 构建和谐劳动关系

做好事业单位编制外用工管理工作,必须与时俱进,依法行政,建立和谐劳动关系。重点做好下面几项工作:

(1)全面签订劳动合同。

事业单位编制外员工由于不占事业编制,无法签订聘用合同。但是既然与事业单位建立了劳动关系,按照《劳动合同法》规定就应该签订劳动合同。如一年内不签订劳动合同应支付双倍工资,超过一年未签订合同就应签订无固定期限合同。因此事业单位使用编制外用工应及时签订劳动合同。签订劳动合同时应处理好以下几个问题:一不要签订非法合同。如任意约定试用期,同工不同酬,单方解除劳动合同,收缴赔偿金、不支付补偿金等,均属无效合同。二不要签订短期合同。因为劳动合同法规定,如果连续签订两次合同,劳动者如果要求签订无固定期限合同,用工单位就应与劳动者签订无固定期合同。因此为了既要避免用工流动频繁、用工周期过短的问题,又要规避签订无固定期限合同问题,应适当延长合同期限。三是慎用“人为间断”合同方式。有的单位为了规避连续两次签订合同风险,在第一次合同终止时不再续签,间隔一段时间后,再签订第二次合同,员工仍回原岗位从事工作。劳动合同法虽然没有对“间断时间”做出量化规定,但“人为间断”毕竟有恶意中断之嫌,如果发生劳动争议,用工单位有可能承担责任,因此应当引起注意。四是通过合同变更延长劳动合同聘期问题。如果在合同未到期之前,通过双方协商延长合同期限还可以理解的话,那么在合同终止后再通过变更合同期限的方式延长合同期限,就属于“弄奸取巧”行为了,搞不好就会落得“偷鸡不成反蚀米”、“搬起石头砸自己脚”的下场,这种做法更应引以为戒。

(2)主动参加社会保险。

当前事业单位编制外员工参加社会保险率还处于非常低的水平。究其原因有三方面:一方面用工单位怕增加用工成本,不主动给员工缴纳社会保险;另一方面员工担心自己的实际收入下降,也 不愿意缴纳社会保险;第三方面由于国家在人才流动、社会保险接转等方面的制度还不完善,直接影响了单位和个人参加社会保险的自觉性。自从劳动合同法实施以来,国家已经三令五申的强调用工单位必须给员工缴纳社会保险,并且加大了稽查的力度。近几年来各地劳动监察部门也普遍加大了法律法规的宣传贯彻力度,人们的法律意识普遍增强,维权意识普遍提高。因此单位再“软磨硬泡”的“拖一天算一天”,抱着“法不责众”的侥幸心理,最终会因小失大,“老账新帐一起算”。刚进入2010年,国家

新修订的社会保险法就已颁布实行,从接转、结算、户口、领取等各方面,都为员工参加社会保险开通了“绿色通道”,因此,我们相信今后不论单位还是个人,都会提高缴纳社会保险的自觉性,参保率肯定会不断上升。在此,有个问题需要提请大家注意:笔者在实际工作中了解到,许多事业单位虽然给编制外员工缴纳了社会保险,但却采取了不正当参保方式。有的把单位应缴纳的保险费按月发给员工,有的在工资总额中暗含保险费,有的报销保险费,有的只参加失业险等等。这些做法严格讲都属于违规行为,因为参保是法定义务而不能转嫁,当发生纠纷时是得不到国家法律的保护的,因此奉劝大家切莫在参保上“投机钻营”,到头来落一个“丢了西瓜捡芝麻”“赔了夫人又折兵”的结果。

(3)建立健全规章制度。

按照传统的行政管理做法,对于员工的试用、奖惩、辞退、解聘、开除等行为,都是按照单位的规章制度执行的。劳动合同法实施后,对上述行为都做出了明确的法律限制,因此必须对单位的规章制度进行“废改立”,废除与国家法规相悖的规定,修改、制定与新法规配套的制度。需要提醒的是关于制定规章制度的程序一定要具有合法性。按照劳动合同法要求,涉及到有关劳动报酬、保险福利、劳动纪律、劳动安全等规章制度或重大事项时,应当与全体职工或职代会协商确定。规章制度实施时还要注意公示环节,选择适当方式告知员工,让大家普遍了解,自觉执行。总之,编制外用工管理的大环境改变了,我们就必须尽快适应之。我们改变不了法律,就只能改变自己,尤其是事业单位的人力资源管理一定要加紧转型,不能只唯“行政命令”是从,应该以劳动法规作为管理依据实施管理,将传统的“人治化”转为现行的“法制化”。新形势下国家和社会都强化了用工单位的责任,对事业单位编制外用工管理提出了更新更高的要求。因此事业单位人事管理者应加强学习和研究,自觉做到依法办事,妥善处理劳动争议,建立健全聘用机制、培训价值、考核机制、激励机制,为事业单位的持续发展保驾护航。参考

[1] 郭纲.劳务派遣一种尚需完善的人力资源配置方式[J].人力资源开发,2004,(11).[2] 曲维鹏.人力资源外包的战略思考[J].,2005,(3).[3] 吴玉林,李建敏.加强事业单位编制外用工管理促进机关后勤建设[J].国家机关杂志社,2007,(7).