政府返还土地款的处理

第一篇：政府返还土地款的处理

在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还，房地产企业取得返还款如何进行财税处理？下面笔者通过案例进行分析。

案例

某物流公司（以下简称A企业）具有房地产开发资质，立项开发占地1700余亩的大型物流园，作为B市政府招商引资项目，政府要求其在2年内建成。2012年8月份该公司先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金22000万元，2013年3月招拍挂取得土地使用权，一次性支付土地出让金120000万元。2013年8月经当地政府研究决定，一次性返还该公司土地出让金60000万元，其中：征地拆迁补偿：22000万元，资金占用费2000万元，公共配套设施费20000万元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化和土地平整，物流园财政补贴10000万元，用于补偿该公司建设期间的损失，回迁房安置费6000万元，用于被安置拆迁户。在如何进行会计和税务处理上，征纳双方出现不同观点。

观点一：A企业应以实际缴纳的土地出让金120000万元为土地成本，返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。政府返还土地出让金的目的是为了减轻企业负担，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第四款规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。因此，应按照实质重于形式原则，在清算时以财政补贴冲减土地成本，以回迁房安置和公共配套设施费收支差额冲减开发成本。

观点二：从A企业取得返还款的票据上来看，多是各种名目的财政票据而不是原发票的折让冲回，因此，会计处理上，与资产相关的拆迁补偿、公共配套设施费和回迁房安置费，应当确认为递延收益按开发期限分期计入损益；与收益相关的财政补贴，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；资金占用费直接计入当期损益。所得税处理上，按照相关的票据确定土地使用权的计税基础，取得的返还款计入收入总额，土地增值税处理上，由于土地出让金返还款并不是购买或者说竞拍土地环节中的费用，而是竞拍土地使用权后相当一段时间内才获得的政府补助，因此，不能作为土地使用权成本的抵减项，即不能冲减土地使用权成本。

观点三：政府返还的土地出让金，尽管在招拍挂正式土地出让合同中没有明确规定，但是在招商引资或者土地出让协议中均可见相应明确返还条款。因此，税务处理上应按照实质重于形式原则，从事件的本身实质内涵予以裁量，相关协议可以作为冲减土地成本的法律依据，相应此部分返还款也不能作为营业外收入处理。

法理分析

取得土地出让金返还款是冲成本？还是计收入？上述观点似乎存在一定的缺陷，要正确处理好上述问题，笔者认为在遵循税收法定主义原则下具体问题具体分析。首先让我们了解有关国有土地使用权出让的相关法律规定。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：土地权利清晰；安置补偿落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他基本条件。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277 号）第十八条规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

关于土地使用权出让收入范围，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款。关于土地使用权出让金的上缴和使用，《城市房地产管理法》第十九条规定，土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。国办发〔2006〕100号文件第二条规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。关于土地使用权出让收入的使用范围，国办发〔2006〕100号文件第三条规定，土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出，土地开发支出，支农支出，城市建设支出和其他支出。《财政部关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）第十五条规定，土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

从上述法律规定上看，国有土地使用权出让应“净地”出让，土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让的，政府收取的土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。

上述案例，A企业收到的返还款中，征地拆迁补偿22000万元是代垫款项不属于应税范围，应通过业务往来进行账务处理。收到的资金占用费属于“金融保险业”行为，应缴纳营业税2000×5%＝100（万元），但该收入不属于转让不动产，不计入土地增值税清算收入，计入收入总额缴纳企业所得税。

垫付征地拆迁补偿款时（单位：万元）：

借：其它应收款 22000

贷：银行存款 22000

收到返还款时：

借：银行存款 24000

贷：其它应收款 22000

其它业务收入2000万元

借：其他业务支出 100

贷：应交税金——营业税100

返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应进行的前期开发费用，相应形成土地使用权出让成本，企业会计准则和企业所得税法实施条例规定，外购的资产以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为成本或计税基础。由于该笔费用政府在土地出让时既未实际发生也未实际收取，因此，A企业在收到该返还款时，应直接冲减土地成本。

缴纳土地出让金时：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 120000

贷：银行存款 120000

收到返还款时：

借：银行存款20000

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 20000

返还的公共配套设施费，属于政府土地使用权出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。因此，A企业应按要求进行施工，在实际竣工验收并取得合法凭据后作如下账务处理：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 20000

贷：银行存款 20000

返还的回迁房安置费，也属于政府土地使用权出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。由于企业在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土地出让金，因此，A企业收到返还款的行为属于预售回迁房，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。在土地增值税处理上，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕20号）第六条第一款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。在企业所得税处理上，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出包括回迁房建造支出。

收到返还款时：

借：银行存款 6000

贷：经营收入——商品房销售收入 6000

借：营业税金及附加 300

贷：应交税金——营业税 300

支付建筑安装及其他费用时：

借：经营成本——商品房销售成本

贷：银行存款

A企业按政府要求进行竣工验收后，实际工程支出大于返还的回迁房安置费6000万元时，确认为拆迁补偿费，借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 贷：经营成本——商品房销售成本；小于则在计算土地增值税时抵减拆迁补偿费，不作账务处理。

返还的物流园财政补贴，属于政府补助，如不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，应按照《企业会计准则第16号——政府补助》第八条的规定确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。在税务处理上，《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。会计上将政府补助收入计入“递延收益”，而税法规定应计入应纳税所得额的，那末在所得税年度申报时，凡应计入应纳税所得额但企业仍在“递延收益”账户核算的政府补助收入，通过《纳税调整项目明细表》（附表三）中“确认为递延收益的政府补助”栏调增应纳税所得额。在未来的年度内应调减应纳税所得额。由于该收入不属于转让不动产收入，不计入土地增值税清算收入，不征收土地增值税。账务处理上，取得时：

借：银行存款10000

贷：递延收益10000

按二年分摊递延收益时，每年分摊5000万元

借：递延收益 5000

贷：营业外收入 5000

综上所述，房地产企业收到土地出让金返还款时，财税处理上应根据实际情况分别进行处理。返还属于政府应支出的前期开发费用，应冲减土地成本；返还代垫的征地、拆迁补偿费用和土地前期开发费用应作往来业务处理，超返还部分作营业外收入；返还的属于土地使用权出让收入使用范围，并纳入财政预算管理的回迁房安置费和市政配套设施费应作经营收入；属于政府补助的返还款，应计入当年收入总额，符合不征税收入条件的，按相关规定处理。

第二篇：关于返还土地款申请

世茂集团

关于拨付第一笔“绿博园”项目

阶段性资金的报告

银川市园林管理局：

我集团下属全资子公司银川世茂房地产开发有限公司已于2014年1月22日成功竞得银川市金凤区长城西路南侧，福州南街西侧地块，土地用途为城镇住宅、批发零售、商务金融用地，土地面积123813.8平方米（约合185.72亩），土地编号：银地（挂）字[2013]-100号。现已与国土局签订了土地出让合同，并按照出让合同约定于2014年2月26日支付完毕首笔土地款13031.25万元。

根据我集团与银川市人民政府签订的《银川“绿博园”及配套项目合作框架协议书》以及与贵局签订的《银川“绿博园”项目委托建设协议书》约定，银川市政府应在收到当期土地款后1个月内，将资金（即绿博园建设阶段性资金）全额划拨给我司，我司将按照协议约定用于“绿博园”项目建设。

目前“绿博园”项目建设已按照约定正式启动建设，需要大量资金投入，为此，按照协议约定，特申请支付第一笔建设阶段性资金13031.25万元，请贵局支持并予以协调。

银川世茂投资有限公司

二0一四年二月二十七日

附件：银川“绿博园”及配套项目合作协议书

银川“绿博园”项目委托建设协议书

第三篇：政府返还土地款用于专门回迁房涉及的税务处理

房地产企业收到用于回迁房建设的政府补助税会如何处理

案例、甲房地产公司通过招、拍、挂方式购入土地用于房地产开发建设，实际支付6亿元土地出让金。土地出让金入库后，公司取得政府的2亿元补助。政府与甲房地产开发公司协议约定款项用于该项目回迁房建设，回迁房建成后由政府无偿移交给动迁户。甲公司如何进行税会处理？

一、税务处理

政府补助其实质就是企业取得的来源于政府的经济资源，但并不是企业取得的所有政府给予的经济资源都是政府补助。例如，政府投资是政府以投资者身份向企业投入资本，享有企业相应的所有权，企业有义务向投资者分配利润，政府与企业之间是投资者与被投资者的关系。因此，企业取得政府的资本性投入不属于政府补助。再如，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，则企业取得的这些经济资源应确认为营业收入，不属于政府补助。

政府补助的判断要依据其以下两个特征：

其一，政府补助是来源于政府的经济资源。这里的政府主要是指行政事业单位及类似机构。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。例如，某集团公司母公司收到一笔政府补助款，有确凿证据表明该补助款实际的补助对象为该母公司下属子公司，母公司只是起到代收代付作用，在这种情况下，该补助款属于对子公司的政府补助。

其二，政府补助是无偿的。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。无偿性是政府补助的基本特征，这一特征将政府补助与政府以投资者身份向企业投入资本、政府购买服务等政府与企业之间的互惠性交易区别开来。需要说明的是，政府补助通常附有一定条件，这与政府补助的无偿性并不矛盾，只是政府为了推行其宏观经济政策，对企业使用政府补助的时间、使用范围和方向进行了限制。

案例中，土地出让金返还的实质是政府出资购买了回迁房，该回迁房用于安置动迁户，该款项实质上是企业取得的政府购买商品的一项收入，而且这项收入又与企业日常经营活动密切相关，构成了企业商品或服务对价的组成部分。所以该2亿元的款项虽然是从政府处取得的经济资源，但不具有无偿性，不能界定为政府补助，而是甲房地产公司的销售回迁房收入。能否作为应税收入呢？ 对此问题，首先增值税上予以了明确。2017年11月修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》的第6条中将增值税的销售额定义为：“纳税人销售货物或者应税劳务收取的全部价款和价外费用”，删除了原增值税暂行条例中“从购货方收取”这样的定语，表明对增值税的销售额来源不再限定必须是从购货方收取的。对于同一应税行为，所得税上应该和增值税的界定一致。所以，在考虑税务问题时，不用担心收入来源渠道问题，而是要考虑收入的性质。

鉴于清楚了这2亿元的性质，增值税和所得税上如何处理就不言而喻了。特别需要防范在所得税上，一见到从政府处取得的款项就作为“不征税收入”处理的税务风险。

二、会计处理

1、房地产企业收到土地出让金返还款时（单位：万元）借：银行存款

20000 贷：预收账款

20000

2、预缴增值税

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十、十一条的规定以及《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）第一条的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

=20000÷（1+10%）×3%

=545 借：应交税费—预交增值税 545 贷：银行存款 545

3、回迁房完工结转收入 借：预收账款 20000 贷：主营业务收入18181.8

应交税费—应交增值税（销项税额）1818.2

第四篇：0关于土地款返还的报告

关于建设用地使用权出让款返还的申请报告

尊敬的 政府领导：

我司落户于鄱阳县工业园区芦田产业基地，占地

亩，将建设成全国最大的集研发、设计、生产于一体的学生装全产业链智能化、机械化、信息化产业园区。一期挂牌面积为

平方米，并于2018年7月27日通过网上挂牌出让竞得 工业园区芦田产业基地L2-1-1地块（地块编号：

。并于2018年8月3日签订“国有建设用地使用权出让合同”（合同编号：3620180731017）。

我司已于2018年7月24日缴纳竞买保证金500万元整，2018年8月

日缴纳建设用地使用权出让款650万元整，合计已支付1150万元整。已按“国有建设用地使用权出让合同”约定支付相应款项。为促进我司的发展并加快项目的建设进度，争取提前投产，现申请给予等额即1150万元土地款的返还。

特此申请！

申请单位：

申请日期：2018年8月

日

第五篇：开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理

开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税负处理

经营性用地实行招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”），是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为 10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助 3000 万元，用于该项目 10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。相关税务处理：

一、营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 如果返还款 3000 万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房 3000 收入万计算缴纳营业税。

2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

二、企业所得税

本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题： 根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税2008151 号）规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税201170 号)对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。

三、土地增值税

1，返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据国税发2006187 号：＜国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知＞规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

如果返还款 3000 万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入 3000 万元收入计算缴纳土地增值税。

企业缴纳的土地出让金 10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。2，返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。

如果返还款 3000 万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款 3000 万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发2006187 号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。以及《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。企业缴纳的土地出让金 10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。四：契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为 10000 万元。

另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“ 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。

土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契

五、会计处理

土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。收到返还款时： 借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000 完工结转收入时： 借：预收账款：3000 贷：营业收入 3000 第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为 10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助 3000 万元，用于该项目 10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的 3000 万中，用于拆迁费用 1000 万元，用于动迁户补偿 2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款 1500 万元。相关税务处理：

（一）、营业税 根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函2009520 号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。” 返还款 3000 万中

1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入 1000 万元，应按建筑业缴纳营业税 30 万元。2，代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税【（2000-1500）*5%】75 万元。

（二）企业所得税： 返还款 3000 万元中：

1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入 1000 万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。

2，代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。

3，企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）、土地增值税规定

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

开发商取得的返还款 3000 万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。开发商缴纳的土地出让金 10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

四、契税。

企业缴纳的土地出让金 10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

五、会计处理

先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时： 借：其它应收款 1500 其它业务成本 1000 贷：现金或银行存款 2500。

支付土地出让金时，10000 全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费并作为契税的计税依据。土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务 借：银行存款 2000 贷：其它应收款 1500 其它业务收入 500 收到拆迁工程款时： 借：银行存款 1000 贷：其它业务收入 1000 第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签订的出让合同价格为 10000 万元，企业已缴纳 10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助 3000 万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。相关税务处理：

（一）、营业税

项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。

本案例符合 BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称 BT 模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。对此开发企业取得基础设施建设返还款业务 BT 模式的营业税征收管理：

1，无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

2，房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

（二）企业所得税：

本案例开发商取得的提供基础设施建设劳务收入 3000 万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。

开发商实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）、土地增值税规定

根据【中华人民共和国土地增值税暂行条例】第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及【中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则】第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

开发商取得的返还款 3000 万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

开发商缴纳的土地出让金 10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

四、契税。

企业缴纳的土地出让金 10000 元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。五，会计处理

土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。收到返还款时： 借：银行存款 3000 贷：其它业务收入 3000