土地出让金返还的税收问题

第一篇：土地出让金返还的税收问题

土地出让金返还的税收问题

A房地产开发公司于2008年2月支付2 000万元取得一项国有土地使用权。按照当地政府的规定，返还20％的土地出让金，6月16日A公司收到返还的，400万元土地出让金。应当如何做账务处理? 『政策分析]

《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。

房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税，其原因有三：

一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。

二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。

[案例分析]

方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)：

借：银行存款 400 贷：营业外收入 400 借：营业外收入 400 贷：本年利润 400 纳税效果分析：

(1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25％)。

(2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30％。所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130％=2 600(万元)。

方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。会计处理如下(单位：万元)：

借：银行存款 400 贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400 纳税效果分析：

(1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30％计算，允许扣除额为1 600×130％，=2 080(万元)。

土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30％计算，应缴土地增值税=520×30％=156(万元)。

(2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25％=61(万元)。由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。

方案一与方案二相比，减少税费支出117万元(217—100)。[筹划结论] 税收对会计核算具有一定的依附性，税收要依据会计核算的结果来计税。因此，企业财会人员在处理每一笔会计事项时，一定要考虑到以后的纳税效果，切忌按照习惯做法进行账务处理。

第二篇：关于申请返还土地出让金的请示

关于申请返还土地出让金的

请示

印江土家族苗族自治县人民政府：

我公司于2015 年6月12日通过土地招拍挂的方式取得土地编号为2014-56，宗地面积为13264.81平方米的国有建设用地使用权并与自治县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，全额缴付了该宗土地的出让金。根据2014年9月14日我公司与自治县政府签订的《印江自治县木黄镇鱼泉河一期改造协议》中的第五条 “木黄镇鱼泉河改造项目严格按照土地招拍挂程序挂牌，乙方依法缴纳土地出让金，甲方将乙方所缴纳的土地出让金由县财政局及时等额拨付给乙方，用于该片区的房屋征收补偿和基础设施建设”的约定。特申请自治县政府（财政局）拨付陆佰玖拾捌万捌仟壹佰叁拾元（6，988，130，00元）人民币给我公司用于该宗地上的征收补偿和基础设施建设。

望批准为谢！

（附附件）

1、印江自治县木黄镇鱼泉河一期改造协议

2、国有建设用地使用权出让合同

3、国有土地出让金交款通知单

4、交款凭证、收款凭证

5、土地契税税票

申请人：贵州名堂房地产开发有限公司

2015年6月29

第三篇：土地出让金返还专项稽查工作汇报

土地出让金返还专项稽查工作汇报近年来，江西省政府为加快沿江开发，促进当地经济的发展，鼓励沿江各区、县政府根据自身特点制订出相关经济优惠政策。处在赣皖交界的彭泽县由于历史及交通等各方面的原因，经济比较落后，为此，彭泽县委、县政府加大招商引资力度，扩大对外开放，特别是通过土地出让金返还、税收奖励等经济优惠政策吸引了一批境内外客商来彭泽投资创业；这些来彭泽投资的企业取得土地出让金返还、税收奖励等资金款后，充实了这些投资企业的流动资金，增强了他们的产品在市场上的竞争力，为企业初期的发展提供了活力。有些企业对这部分资金确认了收入并申报缴纳了相关税款，但大部分企业由于对土地出让金返还的税收政策不懂或了解不够，从而未做收入，也未向税务机关申报纳税。为进一步整顿和规范涉税企业税收秩序，有力地打击各类涉税违法行为，充分发挥税务稽查的震慑作用，促进税收征收管理，我局在市稽查局和县局的正确领导下，紧密结合我县实际，认真按照省局、市局、县局工作会议及税务稽查工作会议精神，坚持“依法治税、为民理财、务实创新、廉洁高效”的工作理念和“实、稳、优”的工作要求，组织开展了我县辖区内土地出让金返还税收专项稽查工作，取得了一定成绩，现将此次专项稽查的工作情况报告如下：

（一）加强领导，精心组织 为了使此次税收专项稽查工作落到实处，县局张局长就专项稽查的目的和意义向彭泽县委、县政府领导作了专题汇报，得到县委、县政府的充分肯定和大力支持。

县局及时安排部署，为此专门召开了县局局长专题办公会，成立了以县局局长张可珂同志为组长，分管领导王元日为副组长，稽查局相关部门负责人为成员的税收专项稽查领导小组；从稽查局抽调了一批业务水平精、政治素质高、爱岗敬业的稽查人员成立稽查小组，从组织上保证了税收专项稽查工作的落实。同时，县局结合我县实际情况制定了具体的土地出让金返还税收专项稽查工作方案、研究制定了相关预案，明确了税收专项稽查的工作任务、目标和要求。稽查局充分发挥组织、协调职能，认真落实各项工作任务，确保了税收专项稽查工作的顺利开展。

（二）加强税收法律法规的宣传，强化税企沟通

为确保本次税收专项稽查工作早开展、早落实，县局要求稽查小组首先将土地出让金返还的相关法规政策、国家税务总局关于地方政府税收优惠政策税收规定，企业取得相关资金后会计账务处理等的法规条款资料收集整理，并发放给涉及此次专项稽查的企业。稽查小组提出了“加强税法宣传实行人性化执法”的理念；深化应用查前集体约谈、查中加强政策辅导，责成自查等多种形式，增强投资企业对土地出让金返还税收法律法规的了解，密切了征纳关系，提高了税法遵从度。由于稽查小组采取的方法正确，措施得当，宣传到位，做到了依法、公开、公正、合理，使专项稽查工作得到了大部分投资企业的理解和支持。

（三）加强纳税辅导，提高企业的自查自纠能力

在“以人为本，构建和谐社会”的新形势下，我局明确提出无罪推定、执法与服务并重、人性化执法等稽查执法新理念，并把执法理念同此次税务专项稽查工作各环节有机结合，维护了投资企业合法权益，使稽查工作更趋人性化，投资企业满意度得到进一步提高。稽查小组针对被稽查企业的特点，结合他们财

务会计制度和以往案例，认真分析他们可能出现涉税违法处理的环节，开展了形式多样的查前分析和查前培训工作，并组织相关企业召开税企座谈会，要求企业严格按照政策规定进行自查，认真纠正企业自身在工作中存在的问题与不足，努力做到既不少收税款，又不收过头税，防范执法风险。使稽查小组在规范稽查执法的前提下，更加凸显稽查的服务职能，做到执法与服务并重；更好地发挥税务稽查惩戒、威慑与教育、引导的双重作用。

（四）加强部门协调配合，形成执法合力

在此次专项稽查中，我局高度重视各部门间的协作配合。对内加强了与征管、征收、法规等部门协作，稽查中遇到的税收政策、法律法规等疑难问题提请有关部门研究解决；稽查中发现涉及税收征管的薄弱环节、政策缺陷的整改意见及时反馈给相关部门。对外建立了与地税、公安、国土、工商等部门联动的协作办案机制，定期交换涉税信息，提高了稽查质量和效率。如在专项稽查中，就土地出让金返还涉及营业税部分，我局及时与地税联系，让地税掌握第一手资料。

（五）重点突出，稳步推进税收专项稽查工作 根据彭泽县财政局提供的土地出让金返还和税收奖励涉及的投资企业的数据进行了统计，2009年至2011年彭泽县实际返还土地出让款：3569.6万元；税收奖励款：2624.04万元。我局根据《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税

[2011]70号）、《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）、《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2009]87号）等三个文件，通过稽查小组人员到投资企业实地核查和企业自

查等统计，有的投资企业对土地出让金返还款和税收奖励款没有确认收入，而是将该上述款项记入“无形资产”、“专项应付”、“预收账款”、“其他应付”科目贷方；有些投资企业虽然确认了收入，但却没有向税务机关申报纳税。

根据投资企业提供的数据和稽查小组人员实地核查的数据整理汇总后与税务CTAIS系统中投资企业所得税申报数据、财务报表数据对比后认真分析，确保专项稽查工作准确无误。同时做到边干边总结，及时发现并解决专项稽查中出现的新问题。

（六）加大税务违法案件查处力度，提高了税务稽查的威慑力

截止2012年6月25日，稽查小组已对20户投资企业进行了实地核查，对以上投资企业取得的土地出让金返还和税收奖励资金统计如下：2户已经确认为“营业外收入”并向税务机关申报缴纳了税款；13户投资企业未确认收入、未向税务机关申报纳税；对这部分涉税违规企业，我局进行了稽查处理，共计查补企业所得税460.96万元。通过对这些涉税违规的投资企业的查处，大大提高了税务稽查的威慑力，对规范和引导在彭泽投资落户企业依法纳税起到了良好的效果，同时也优化了全县的税收执法环境。

（七）土地出让金返还税收专项稽查工作取得的实效

一是 “以查促管”的作用充分发挥。2012年，我们坚持每查结一户纳税人，都及时组织稽查人员讨论，结合涉税违规事实，查找暴露出来的征管方面的薄弱环节，制作征管建议书，及时向县局反馈，通过管查互动，切实发挥出了以查促管的作用。

二是稽查执法行为日趋规范。按照以人为本、执政为民的要求，我局在强化稽查执法、维护税法权威的同时，大力倡导和践行公平、公正、规范、文明稽查，执法行为规范化程度不断提升。通过强化稽查执法与纳税服务相结合的新理念，为稽查人员能客观、公平、公正执法起到了较好的保障作用。

三是此次专项稽查工作得到市稽查局的充分肯定，并且将我局的成功经验上报省局，由省局在全省推广。

（八）在专项稽查工作中存在的主要问题

一是我局优秀的稽查人员普遍老龄化，导致后续专项稽查工作难以持之以恒。

二是我局稽查手段比较传统单一，在运用现代信息化手段开展稽查非常薄弱，在一定程度上影响了工作进展。

三是我局稽查人员现代会计知识储备不足，一定程度影响到了财务会计报表等方面检查的质量和效率。通过此次税收专项稽查工作也反映出的这些问题，我们将进行认真进行整改，进一步提高稽查工作质量和效率，充分发挥税务稽查的职能作用。

（九）后续税收专项稽查工作的筹划

一是进一步加强同地方政府各部门之间相互配合，增强信息互通。

二是进一步加大培训力度，举办各种形式稽查技能和法律法规培训班，提高稽查干部业务素质。三是继续加大对各类纳税人涉税违规、违法行为的打击力度，达到“以查促管、以查促查”的目的。

第四篇：关于申请借款返还企业土地出让金的请示

申请返还企业土地出让金的请示

------人民政府：

----------------有限公司因投资景观餐厅摘牌-----亩土地，费用由企业全额支付，根据扶持政策及双方协议，应给予企业土地出让金返还-------万元；因企业正在建设，基础工程已陆续完工，需支付工程款，现要求开发区返还上述资金。以上请示，妥否，请批示。

---------------------有限公司

二0一三年六月14日

第五篇：公务员申论热点土地出让金飙升超税收

公务员申论热点:土地出让金飙升超税收

日前，各省(市)陆续发布2013年预算执行情况和2014年预算草案报告，人民网财经记者梳理报告发现，多省(市)的土地出让金飙升，有的省份甚至已超税收收入。

人民网财经记者在《关于四川省2013年财政预算执行情况和2014年财政预算草案的报告》中看到，2013年财政预算执行一项中，四川全省政府性基金收入实现2356.59亿元。其中，国土方面收入，即土地出让金达2049.36亿元。

而四川省2012年财政预算执行情况显示，全省政府性基金收入完成1715.9亿元，其中国有土地方面收入1444.91亿元。短短一年时间，土地出让金飙升了605亿元，增幅近40%。而2013年四川全省税收收入2102.48亿元，增长仅15.1%。土地出让金的收入，已经与税收相差不多。

与四川相比，江西省2013年的土地出让金则早已超过了税收收入。《江西省2013年财政预算执行情况和2014年财政预算草案的报告》显示，2013年江西省国有土地使用权出让收入1210.7亿元，增长74.8%。《报告》称土地出让金增加，主要是土地出让面积增加，土地出让价款收入增加较多。相较而言，江西省税收收入增速则逊色很多。数据显示，江西省2013年税收收入1177.7亿，增长20.4%。由此来看，税收无论是绝对数还是增速都低于当年的土地出让金。

数据显示，2013年云南全省政府性基金预算收入完成1035.5亿元，为年初预算的137.5%，比上年决算数增加251.2亿元，增长32%;对此，云南省解释，政府性基金收支增幅较快的原因，主要是国有土地使用权出让收入比上年大幅增长。

此外，北京市2013年国有土地使用权出让收入592.8亿元，相比2012年的401.1亿元，增长了47.8%。经计算，2013年北京市税收同比仅增长12.4%，远低于47.8%的土地出让收入增幅。

房产业内人士分析，部分省市土地出让金超税收，一方面是受“营改增”政策影响，营业税增幅较低。另外一个原因则是，房地产市场的扩大，导致了土地市场的供不应求。地方政府要么通过增加土地供应，要么提高土地价格，如北京近期频出的“地王”。这些原因都让土地出让金暴涨，成为地方财政收入的主要来源。

而日前发布的2013年国土资源统计数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新历史高位。华远地产董事长任志强此前曾多次就土地出让事宜“开炮”，认为土地出让金是推高房价上涨的“罪魁祸首”。

对此，国家发改委国土开发与区域经济研究所所长肖金成接受人民网财经记者采访时认为，地方政府的财政收入，不应该以土地收入为主要财政收入来源。地方政府如此依赖土地出让金，是财政体制的问题。地方政府的财政收入少，只有想办法创收。

不过，肖金成认为，土地财政对房价会有一定影响，但不起决定性作用。“房价高低是由市场决定的，很多人认为只要土地价格降低了房价就一定降?其实不然，房地产开发商照样不会降价，因为供求关系在那摆着。”

中央财经大学财经研究院院长王雍君接受媒体采访时表示，“在经济增长趋缓的时候，地方政府对土地出让金的依赖程度更高。地方政府想要戒除对‘土地财政’的依赖，需要一个过程。”(贾兴鹏)