土地出让金管理暂行办法

第一篇：土地出让金管理暂行办法

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

土地出让金管理暂行办法

一、总则

为进一步规范土地出让金管理，提高财政资金使用效益，促进园区健康快速发展，依照市有关土地出让金管理和园区工业投入相关规定，特制定以下管理办法：

第一条 土地出让金净收益作为政府财政收入，原则上不得返还给征地单位。

第二条 市返还的所有土地出让金实行归口管理，由镇财政统一拨付给园区，园区根据土地出让金管理暂行办法进行管理。第三条 返还对象的税源注册地必须在仙女镇范围。

第四条 园区重大招商引资企业，土地出让金净收益返还采取一事一议的办法，由园区主任办公会研究决定。

二、土地出让金净收益返还

第五条 对于投资强度、注册资本、达不到要求的企业，土地出让金净收益不予返还（协议另行规定除外）。

第六条 对于投资规模1亿元以上，注册资本到帐3600万元（含30001.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

万元）以上的企业，园区调控比例为30 %，其中20%根据企业在三年期间的开票和税收情况进行考核奖励，具体考核奖励办法根据江发（2011）15号文件精神：；10%作为园区统筹收入。

三、附则

第七条 三产、建筑、流通、房地产开发企业的土地出让金净收益原则上不予返还（协议另行规定除外）。

第八条 本办法自二〇一一年七月一日起执行。

江都经济开发区仙城工业园区管理委员会

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

第二篇：加强土地出让金管理的对策及研究

加强土地出让金管理的对策及研究

陆桂萍

随着地方城市化进程的不断加快以及土地管理制度的不断建立健全，土地正在逐步升值，土地出让金征收也随之大幅度增长。虽然地方为加强土地管理及出让金管理出台了有关政策规定，建立健全了土地有形市场体系，实行了土地公开交易和土地收购储备制度，促进了土地的保值增值，有效地防止了土地出让金的流失，但目前土地出让金供给与需求的矛盾比较突出，土地开发成本管理规定明显滞后，欠缴土地出让金的问题尚未彻底解决，土地出让金在城市建设、企业改制、社会保障和农业发展方面需统筹兼顾。因此，进一步加强土地出让金的征收管理和运作显得尤为迫切和重要。

（一）加强土地出让金征收管理，积极筹措城市建设和改革资金。

1．严格执行土地出让合同，按规定征收土地出让金滞纳金，杜绝土地出让金缓缴现象。国有土地使用权出让合同明确，土地受让方未按合同如期缴纳土地出让金的，应从滞纳之日起每日按应付出让金的一定比例缴纳滞纳金。如果严格执行土地出让合同，按合同条款征收滞纳金，将能保证土地出让金的及时足额征收。

2．加大土地出让金清收力度，迅速妥善处理遗留问题。一是尽快解决土地及土地出让金管理方式改革前的遗留问题。对工业性用地欠缴土地出让金的，深入进行调查，研究对策，可考虑采取增加授权经营基数、予以核销等方式。对非工业用地欠缴土地出让金的，可考虑由监察部门牵头，规划、国土、建设、房管、财政等部门齐抓共管，整体联动，抽调专人，开展专项清收。对以房带路项目土地出让金，要先审计，后确定补缴数额，要一次性缴款。二是采取有效措施，对依法应无偿收回的闲置土地要坚决收回，重新处置或拍卖，保证政府收益。对已确定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者无法继续开发的，可以试行有偿收回。

3．加大土地出让金检查力度，认真进行检查处理。应组织开展土地出让金缴纳情况的专项检查，对拍卖地块超规定容积率建设的项目，应按拍卖时单位土地出让金计算补收。对协议出让宗地应根据有关规定处理。对应补缴土地出让金的房地产开发单位，资金确有困难且不再进行开发建设的，可允许其用未销售的房屋抵缴，价格由财政部门委托中介机构评估确定，财政部门对该资产组织拍卖；如继续开发，则必须缴清所欠规费，否则，计委、规则、国士、建设等部门停止对其房地产开发项目的审批。

4．取消按比例向土地使用权获得者收取拍卖费的做法，为土地出让金的取得创造良好环境。土地是国家所有，其使用权是一种特殊商品，不能等同于一般拍卖标的物，按一般商品收取佣金。佣金费用过高，影响土地使用权的拍卖。在进行土地竟拍时，竞买者肯定将拥金计入土地成本，从而降低土地成交额，影响政府收益。因此，可考虑由土地买受人按土地拍卖成交价，定额支付拍卖佣金，也可考虑按照拍卖工作量大小，由政府财政列支，作为土地出让成本。

（二）加强土地储备资金管理，加快城市建设步伐。

土地储备资金运转管理涉及到“大、中、小”三块资金，即土地储备周转金、土地开发成本和土地储备机构经费。

1．建立循环的土地储备金补充制度。财政部门应安排一定资金建立土地储备周转金，但有关各方面要对其规模形成共识。要认识到只要加强土地储备资金管理基础工作，统筹调度安排资金，同时建立良好的土地周转金补充制度，就能提高资金周转速度，充分发挥其作用；在土地储备周转金不能满足储备任务需要时，可适当扩大土地储备周转金规模，土地储备周转资金临时短缺，可向银行贷款，贷款管理可由财政部门委托国主管理部门负责。

2．强化土地储备资金使用管理。一是土地储备机构使用土地储备资金必须上报经中介机构审计的土地收购、征用费用概算；要求补充土地储备金，必须上报经中介机构审计的决算。费用概算资料必须真实可靠完整，尽可能提供原始资料，对基础资料特别是事后无法查证的原始数据、资料应与财政、国土主管部门人员事前现场搜集、审核。二是要正确核算土地开发成本。为土地储备发生的审计费用要列入土地开发成本。应尽快明确征地代办费用的计算。土地储备机构的主要任务就是进行土地的储备收购，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前开展

业务范围制约，将一部分征地任务委托其它机构实施，但要严格控制代办费的支付。现行计算代办费时将上交省的农业重点开发基金等费用计入基数不尽妥当。因此，征地、收地、储地、供地工作应尽量由土地储备机构直接负责，不通过中间机构完成。否则，会增加政府土地开发成本费用。三是改革土地征用拆迁方法。对土地征用拆迁实行招投标，保证公开、公平、公正，尽可能节约土地储备金。可以将土地征用、拆迁承包给区政府完成。市政府只与区政府发生关系，更有利加强土地资金管理。四是及时修订完善征地补偿管理规定，使其更结合实际，利于操作。

3．规范土地储备机构经费管理。土地储备机构开展工作所需经费，由财政按部门预算方法核定，从土地出让金或预算内资金中拨付。要逐步建立起土地储备工作的奖励制度和责任追究制度，调动开展土地储备工作的积极性，增加对储备资金管理的责任感。

（三）加强企业土地资金管理，促进改革进程。

加强企业土地资金管理，主要包括两方面，一是落实改制全生土地资金，保证改革需要；二要加强企业现有土地资产管理。

1．改制企业土地资金管理。（1）努力协调城市建设使用土地出让金与企业改制使用土地出让金的关系，保证城市建设和企业改制资金需要。城市建设政府要投入，企业改制政府资金要兜底，而土地出让金短期内不可能完全满足需要。可将城市建设土地出让金与企业改制土地出让金统一管理，分账核算。统一管理是指对城市建设和企业改制需要出让的土地，统一编制计划，统筹安排出让。分账核算是指对城市建设的土地出让金，主要通过目前土地变现解决，而企业改制所需的土地出让金，以企业土地作抵押，主要通过银行贷款解决，土地将来变现后归还。对土地资金实行封闭运转，专款专用，单独建账，独立核算。这样能使城市建设、企业改革工作双管齐下，促进城市经济快速发展。（2）构筑改制企业土地资金管理体系。一是确定改制企业土地变现计划，有序进行变现活动。二是明确改制企业土地收购价格确定原则，国主管理部门按土地综合评估价格实施收购。三是通过土地储备机构向银行贷款落实改制企业土地收购资金。四是充分挖掘企业及经营公司盈金潜力，多渠道筹措企业改制资金。五是严格改制企业土地拍卖收入管理，由财政部门负责征收。六是经贸、体改、国主、财政部门要加强对改制企业土地资金的监督管理。（3）规范改制企业土地资金运转程序。由于主城区内土地受到全年供地计划的限制，而现有改制企业土地．大部分处于城市边缘地带，又要在城市发展后才能出让和变现，这就决定了改制企业土地管理和土地资金管理是一个长期而复杂的过程。因此，必须规范改制企业土地资金运转程序。根据实践，南通市确定了改制企业土地资金运转程序，执行效果良好。（4）注意加强改制企业土地的收缴。企业改制后，应交政府储备的土地要及时办理移交手续，落实土地储备中心改制成本贷款和财政垫付改革成本的偿还来源。

2．现有企业土地资产管理。（1）明确土地出（转）让收益主体。对收益管理应源于其土地取得的形式。目前，企业土地形式主要有国有划拨、协议出让。国有土地资产注入。对于划拨企业土地，其出让所得资金不是企业自有资金，其所有权属于政府。对巴协议出让的土地转让所得，其超过原出资时间价值以上部分的土地增值收益不是企业、单位的劳动成果，是政府投资，修桥铺路，改善环境的回报，是政府的投入产出，这部分级差地租应属于政府，对于企业的国有土地资产注人，在授权经营过程中土地出让金的缴纳实行的是备案制，国有资产经营公司在不改变土地用途的情况下，按规定重新评估后，可以进行土地使用权出资（入股）、出租、办理抵押等业务。如将土地资产向授权外企业转让，应报国土管理部门批准，在土地交易市场实行公开转让，其转让的净增值部分，按地方政府规定，可按一定比例上交市财政和作为国家资本注入资产经营公司。如改变土地用途，应与国主管理部门签订土地使用权出让补充合同，补交土地出让差价。要通过加快企业改革，尽快将土地资产从企业资产中剥离出来。四严格控制土地资产授权范围，防止土地出让金流失。要严格按规定的范围进行土地资产授权经营。对于资不抵债、即将破产的企业，连年亏损、扭亏无望的企业，以及土地已抵押且无还款能力的企业，应仍保留划拨土地性质，其土地资产可委托资产经营公司经营，以保证政府直接控制的国有土地资产的安全，防止政府土地变现收入的流失，储蓄企业改革成本。（3）认真管理抵押土地。对土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，要从其土地拍卖价款中按规定缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

（四）既注重土地出让的近期收益，更注重其长远收益，保持土地市场的良性循环，促进土地出让金收入的稳步增长。

一是努力提高土地的单位收益。土地具备出让条件时适时推出，保证土地收益的最大化。要善于利用市场来调节土地供求。要注重土地拍卖价格。既要提高土地的出让价格，又要注意价格符合市场规律。如果某块土地的拍卖价格高得离谱，虽然处罚了开发商，但对重新拍卖的影响不言而喻。因此，在确定拍卖底价的同时，可以考虑根据土地市场的平均利润率水平．确定土地的拍卖价格上限。

二是不能无限制出地。城市建设、企业改制的资金需要解决渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要资金就出让土地的做法无疑杀鸡取卵。对土地出让金的管理也要做“前人裁树，后人乘凉”的好事，不能形成“前任政绩，后人包袱”。因此，要制订土地出让长远规划和计划。一经确定，原则上不再调整。

（五）严格土地出让金收益取得成本管理。

这主要是为了提高土地出让金的收益。除加强土地开发成本管理，努力降低开发成本外，要控制政府部门在土地出让金中的专项开支和业务开支。要规范土地出让金的减免返还审批权限，对非政策性减免，应由政府集体研究确定。要认真执行先征后返政策，返还土地出让金必须先扣除其费用和业务费。要加强对退还政策的研究，可以考虑将返还改为补贴，即对一些特殊事项，政府从土地出让金中给予单位适当补贴，且不与土地出让金缴纳数额挂钩，有利于掌握土地出让金管理的主动权，进一步加强土地出让金管理。

二00九年九月

第三篇：土地出让金支付规定

土地出让金支付规定

本网讯近日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号，下称通知）。通知明确指出，开发商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

通知要求，要加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。这是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。

（一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。

（二）确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。

（三）规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

（四）严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书。市县国土资源管理部门要加强土地出让（租赁）合同、划拨决定书执行管理，督促土地受让人依法履行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，严格按照土地出让（租赁）合同和划拨决定书约定条款缴纳土地出让收入。对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动；有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。对于2009年审计调查发现的个别地方越权减免缓缴或者变相减免土地出让收入的现象，省级财政、国土资源管理、监察、审计等部门要依法采取措施予以纠正，并限期补缴应缴的土地出让收入。

（五）完善土地出让收入信息共享制度。土地出让（租赁）成交后，市县国土资源管理部门应当按照规定及时在中国土地市场网及土地有形市场等指定场所公布。国有建设用地使用权出让（租赁）合同、划拨决定书应按有关规定及时在土地市场动态监测与监管系统中填报。市县财政部门要加强与国土资源管理部门沟通协调，或通过中国土地市场网、土地有形市场等方式及时了解土地出让情况及土地出让收入相关信息。省级财政部门要商同级国土资源管理部门建立全省统一的土地出让收入征管和信息共享机制，确保财政部门、国土资源管理部门及时掌握收缴信息。

第四篇：土地出让金财税处理

返还土地出让金的财税处理

出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖励、财政补贴等。

案例

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。

税务处理

（一）营业税

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

本案例中，由于土地出让协议未规定资金的专项用途，因此不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的3个条件之一，不能作为不征税收入处理。企业应在取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据《土地增值税》相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

该观点与大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。”

此外，青岛市地税局《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）契税

企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费，按全额征收契税。

（五）会计处理

房地产开发企业（乙方）取得3000万元政府奖励或财政补贴，收到奖励或补贴款时：

借：银行存款 30000000 贷：营业外收入 30000000 政府收储的土地出让金返还是否缴纳营业税

【问题】

我公司因政策性关停，政府将我公司的土地和地上建筑物评估后收储，并按照评估价将出让金返还我公司，是否缴纳营业税？ 【解答】

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

综上所述，你公司因政策性关停，政府将你公司的土地和地上建筑物评估后收储，按照评估价将出让金返还你公司，你公司对收到的出让金返还款可以不缴营业税。

取得政府返还土地出让金：形式不同 处理各异

经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。部分地方政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金实行按一定比例或额度返还的政策。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

一、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

案例1：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

（一）营业税

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

笔者认为应区分以下三种情形进行处理：

1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000万元收入计算缴纳营业税。

2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税实施细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

（二）企业所得税

本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

根据《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”

由于此业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。

如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：第三种情形明确，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）会计处理

土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。

收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000 完工结转收入时：

借：预收账款 3000 贷：营业收入 3000

二、土地出让金返还用于拆迁

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府以生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。案例2：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

（一）营业税

根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照”建筑业“税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于”服务业—代理业“行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款差额，应按“服务业——代理业”缴纳营业税75万元。

（二）企业所得税

返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，企业取得的返还款3000万元中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

（四）会计处理

先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：

借：其它应收款 1500 其它业务支出 1000 贷：现金或银行存款 2500.土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。

收到返还款时，代理支付动迁补偿款业务： 借：银行存款 2000 贷：其它应收款 1500 其它业务收入 500 收到拆迁工程款时：

借：银行存款 1000 贷：其它业务收入1000

三、土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

以生地招拍挂出让土地后，政府为减轻开发商的负担会以土地出让金返还的形式，对开发商用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施建设部分的补偿。

案例3：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

（一）营业税

项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。

本案例符合BT（即“建设—移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。

对此开发企业取得基础设施建设返还款业务，BT模式下的营业税处理如下：

1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

2、房地产开发企业取得的返还款，应全额缴纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例中企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）土地增值税 根据《土地增值税暂行条例〉及其实施细则的规定，企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。

（四）会计处理

土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。

收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：其它业务收入 3000.四、土地出让金返还用于建设公共配套设施

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

笔者认为此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。

案例4：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

（一）营业税

此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。对房地产开发企业来说，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3000×5%）150万元。

返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。

（二）企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。笔者认为企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

（三）土地增值税

企业在实际缴纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，笔者认为企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应作如下处理：

1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。

2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）会计处理

土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

收到返还款时，如是补贴行为：

借：银行存款 3000 贷：开发成本 3000 收到返还款时，如是购买行为：

借：银行存款 3000 贷：营业收入 3000

五、土地出让金返还给其它关联企业或个人

目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

案例5：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

（一）营业税

根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。

丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。

（二）企业所得税 本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。

丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要根据财税[2008]151号及财税[2011]70号文的规定进行判定。如果作为不征税收入处理，根据《企业所得税实施条例》第二十八条的规定，不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

（三）土地增值税

房地产企业（乙方）企业在实际缴纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据《土地增值税暂行条例〉及其实施细则的规定，乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。

（四）会计处理

房地产开发企业（乙方）未取得返还款，会计上不作处理。

丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时，应作如下处理：

借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000

六、土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

案例6：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

（一）营业税

根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

根据财税[2008]151号及财税[2011]70号文的规定，由于本案例土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税 企业在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

笔者认为房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

（四）会计处理

收到奖励或补贴款时：

借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000 以上各案例中房地产开发企业通过招拍挂购入土地缴纳的土地出让金10000万元涉及契税。

根据《契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”因此，企业在签订合同的当天就应缴纳契税，计税依据为10000万元。

需要指出的是，上述情形的处理部分税务机关在执行上可能会有一些差异，企业在作出处理时，应首先和当地主管税务机关进行沟通，以避免产生不必要的涉税风险。

第五篇：切实强化土地出让金管理

健全机制 细化措施 切实强化土地出让金管理

土地使用权，作为一种无限期无形资产，具有其独特的使用价值和价值。从经济学的角度讲，土地是三大基本资本要素之一，从财政的角度讲，土地收益是地方政府财政收入的重要组成部分。充分发挥财政职能作用，强化土地出让金管理，增加财政收入，优化经济环境，对于推进“三化”进程、全面建设小康社会，都有着极其重大的意义。为此，我们出台了一系列制度、采取了一系列措施，土地出让金收入逐年增加，去年达到5060万元，比上年增长191.98%。我们的主要做法是：

一、从调查问题入手，找准问题症结

前些年，我市在土地出让金征管上主要采取大包干的办法，虽然出让土地逐年增多，但上缴财政的土地出让金收入却增幅不大，一直维持在1000万元左右。这种反常现象，引起了我们的高度注意。为此，我们组织专门调查组，深入开展调查研究，并就每一个问题认真剖析，寻根究底，力求找准问题的症结。通过调查，我们发现：随着土地市场机制的逐步建立，土地出让收入的管理虽然出台了一些制度，而且也在逐步规范中，但征缴上还存在诸多问题。一是欠缴严重。大多数受让方不能按合同如期付款，少数受让方不讲诚信、企图赖账，征收机关手段不硬、措施不力，仅2002年上半年，市本级土地出让金欠缴额就超过1000万元；二是减免随意。由于没有统一的减免政策和规范的减免程序，越权减免、人情减免、违规减免的问题严重存在，导致大量收入流失，竞争环境不公，甚至滋生腐败现象。

针对上述问题，我们进行了认真剖析。我们深深地感到：这些问题的出现，一定程度上固然受土地市场建立不久，客观上还有一个不断完善的过程等因素的影响，但更多的是由于体制不顺、制度缺失、管理空位而造成的。一是多家供地、标准不一。一段时间内，我市除国土部门可以供地外，其他如旧城改造指挥部、德山开发区、企业产权交易中心、汇源公司等9家单位均可供地，且土地价格缺乏透明度，土地出让金征收标准不统一，违背了公平交易的原则，扰乱了土地市场秩序；二是多头管理、责任不清。多家供地，必然形成多头管理，而多头管理又必然导致责任不清，国土、财政等部门都想管理、都想管好，结果是谁也没有抓落实，谁也没有管到位，出了问题，谁也负不了责任，甚至是谁也不负责；三是利益趋动、各为其主。受部门利益的趋动，加之“大包干”体制本身的弊端，国土等代征部门的工作积极性未能得到充分调动。

问题的出现并非偶然，症结的产生绝非瞬间。在弄清问题的基础上，我们相继召开党组会、局务会，专题研究土地出让收入管理问题，高度统一了加强土地出让收入管理的思想，都感到，作为财政部门，应该主动出击，努力探索，在工作中把握规律性、体现时代性、富于创造性，并在实际操作中学会思考、善于总结，建立一个机制完善、权责明晰、方法独特、措施具体的土地出让金征管体系，确保土地出让金应收尽收，增加地方财政收入，推进城镇化建设的进程。

二、从制度规范入手，健全征管机制

“没有规矩，不成方圆”。我们深深体会到：要抓好土地出让收入管理，就必须健全征管机制；要健全征管机制，就必须从制度规范入手。通过建立健全规章制度，进一步健全了土地出让金征管新机制，并收到较好效果。

1、明确征管责权。针对调查中发现的问题，财政、国土部门多次召开协调会，对各自的职责、职权作了明确的界定，国土部门主要是严把土地出让政策关，负责土地价格评估、招标挂牌、出让金代征等工作，财政部门主要是严把土地出让资金关，负责土地出让金的征收、管理、使用等工作，并联合下发了《常德市市本级招标挂牌土地资产清算管理暂行办法》，进一步明确了财政部门作为土地出让金征收机关，在土地出让金确定、土地成交价款分解、分流、缴存方面的职能和职责，规定了土地出让金确定程序、土地价格返还、拨付程序及渠道。在日常管理工作中，财政和国土部门相互支持、相互配合，遇到新的问题共同 1 协商、共同研究，真正使土地出让金征管工作分工明确、权责分明、有条不紊，做到事事有人管、人人有其责。

2、实行土地统一监管。要建立土地出让金征管新秩序，防止国有土地资产流失，就必须严格按照《土地管理法》的规定，由国土部门统一负责土地的管理和监督工作。一是限期收回了除国土部门以外其他9家单位的供地权，截断了多家供地的源头；二是市政府出台了《常德市市本级国有土地有偿使用费征收管理暂行办法》，强化了国土部门对土地的统一管理，规范了土地出让和转让的形式，明确了土地出让金应收尽收、先征后返的原则；三是成立土地储备中心，加大土地储备力度，并明确规定城市新增建设用地由土地储备中心统征，城市商业、旅游、金融、房产开发用途性质的土地只能由土地储备中心收购。

3、制定清算规则。一是为落实《常德市市本级国有土地有偿使用费征收管理暂行办法》（常政发[2002]18号），规范土地出让金清算，加强土地出让金征管，市财政、国土部门联合制定了《常德市市本级土地出让金清算暂行办法》，明确了一、二、三级土地市场交易的土地分别应缴纳相关税费的名目，并根据各种成交价格确定了土地出让金及相关税费的征缴标准。二是出台了《常德市市本级土地储备资金管理暂行办法》，界定了土地储备成本的范围，明确了储备地块土地出让金及增值收益的清算原则和解缴渠道。

4、落实专户管理。一是设立土地出让金专户。所有土地出让价款，除契税直接缴入金库外，一律直接缴入土地出让金专户，因企业置换、拆迁补偿、招商引资等原因需返还的出让金，按规定程序经审批后从出让金专户中拨付，月末根据土地出让金的征缴情况，从专户余额中将土地净收益直接上解金库；二是设立土地储备资金专户。土地储备资金实行专户运作、专款专用，并严格按照“收支两条线”的原则，储备土地销售价款一律缴入专户，储备成本一律从专户中拨付，杜绝储备资金以收抵支的行为，以确保土地储备资金的安全运行，增加储备土地收益。

三、从细化措施入手，提高征管成效

土地出让金征管工作的成效，在很大程度上取决于土地出让金征收额度。对此，我们在抓减免行为归口管理、土地出让台账管理、储备土地宗地管理、土地证照发放管理等方面采取了一系列具体的措施，以确保土地出让金应收尽收，增加财政收入，提高土地出让金征管工作成效。

1、抓减免行为归口管理，严防收入流失。一是市政府形成了专门的市长办公会议纪要，明确土地出让金的减免工作由财政部门归口管理，统一向市政府呈报，其他任何单位或部门不得承办此项减免业务；二是财政部门制定了专门的减免审批表，所有申请减免的单位必须详实填写并附相关减免依据，经代征部门初审、财政部门审核并提出具体减免建议后，报常务副市长或市长办公会审批，有效地遏制了随意减免的现象，确保了减免政策的严肃性和实际成效，规范了出让金的减免行为和程序，防止了土地出让收入的流失。

2、抓出让土地台账管理，严防缴欠不清。对所有协议、挂牌的土地，财政部门都按宗地逐一登记土地出让台账，逐笔记录每宗地土地出让金的上缴情况，使每宗地土地出让金的欠、缴情况一目了然，并根据台账所反映出的金额，对逾期未缴清出让金的受让方进行催缴，确保土地出让金及时、足额征收。仅2003年，就征缴以前欠缴出让金800多万元。

3、抓储备土地宗地管理，严防吃敞口饭。土地储备资金的管理，还有很多值得探讨和研究的地方，相关管理制度和办法还有待进一步完善。目前，我们主要是按照《常德市市本级土地储备资金管理暂行办法》的有关规定，以储备宗地为项目，归集收支，计算盈亏。使用土地储备资金，须由市土地储备中心按收购或储备宗地提出书面申请，并附相关原始凭证，经市财政部门核准审批后，从储备资金专户中拨付，对每宗储备土地的收入、成本按宗地实行全程监控。储备土地出让成交后，由市财政部门委托中介机构进行清算审计，清算结果报市财政部门确认，以降低储备成本，提高土地储备收益。

4、抓土地证照发放管理，严防收入欠缴。土地证照发放的管理，是确保土地出让金应收尽收的最后一道关卡，对此，财政、国土部门已经达成共识。受让方须在全部缴清土地出让金及相关税费且出具财政部门开出的专用发票后，国土部门才为其办理相关证照，坚决杜绝“先上车、后买票”的行为，以防止受让方的欠缴、赖账行为，逐步减少土地出让金的欠缴现象，确保土地出让金及时、足额征缴，营造一个诚信的经济发展环境。