浅谈土地出让金管理中存在的问题及解决对策

第一篇：浅谈土地出让金管理中存在的问题及解决对策

浅谈土地出让金管理中存在的问题及解决对策

王谦(宁夏中卫市审计局):2010年01月18日

近年来，随着各地城市化步伐的加快，城市土地开发和房地产业的迅猛发展，地方财政收入的基金收入中国有土地出让金所占比重越来越大，在西部欠发达地区土地出让金已成为城市建设的主要资金来源，成为地方公共财政的主要组成部分。但从近年来对县级财政决算审计情况看，一些地方还存在管理不到位、核算不及时、支出不规范等问题。本文就此问题进行分析，提出对策建议。

一、土地出让金收支管理方面存在的问题

1、土地出让金收支预算编制粗放，未全部列入同级人大监督视野。按照《中华人民共和国预算法》的规定，土地出让金属于地方财政收入的基金范畴，地方政府在编制下一年度财政预算方案时，要结合当地经济社会发展状况，科学测算下年收支目标，确定适当的增长比例，而在实际工作中土地出让金往往是一个大概数，到年底完成情况远远超过计划任务，造成一部分土地出让金游离于人大监督之外。如某县2009年提交人民代表大会审议的基金收入为1.5亿，实际完成数为3.2亿，超收的绝大部分是土地出让金。

2、核算管理不规范。按照《土地出让金管理办法》的规定，土地出让金要严格实行收支两条线管理，即有国土部门出具通知单，缴款人直接到银行缴入财政部门开立的土地出让金专户或直接缴入国库，土地竞买人缴纳的竞拍保证金，在拍卖结束后将立即转为土地出让金，目前，个别地方还继续实行有国土局开设专用账户收取保证金，存在一些问题。某县国土资源局在竞买人竞拍成功后未将保证金划入财政非税收入专户，而在单位专户中存放，截留、滞留达2800余万元，经县政府主管领导签字同意将2200余万元，从国土资源局账户直接拨付给某镇用于城市拆迁，属典型的截留、坐支土地出让金行为。

3、违反规定返还土地出让金。个别地方实行零地价、负地价招商，把减免、返还土地出让金作为招商引资的招牌和优惠措施，造成了地方政府财力的大量流失。如某县对进入工业园区的企业和投资达到亿元的工业企业实行土地出让金减免和全额返还的政策，仅2009年返还的国有土地出让金就达一亿多元。这样做的后果一是对政府公共财力造成了浪费，使市场经济条件下的公共财政支出框架大打折扣，侵害了广大人民群众的公共利益。二是一些企业老板以国有出让土地使用证在银行抵押融资，如果一旦不能按期达产达效，市场前景发生变化等不确定因素影响，则有可能给金融机构造成新的不良贷款，损害政府信誉。

4、不同程度地出现拖欠出让金的现象。在城市建设推进中，按照各部门职责分工，国土部门管理土地出让、规划部门负责方案把关、建设部门管理工程质量、财政部门管理基金收支，由于部门之间沟通、协调不到位，出现不同程度拖欠土地出让金的现象。如某县国土部门2008年一年应缴未缴的土地出让金达8000万元，某房地产开发企业2004年开发的商贸城当年建成出售，至2008年审计时仍欠200余万元土地出让金。

5、国有土地出让金大量虚增。按照城市拆迁的相关规定，用于城市商贸和房地产开发的土地，其拆迁安置和地上建筑物补偿均有开发企业负责，近年来由于拆迁难度大，一般有县政府组织专门的工作班子负责进行拆迁、安置，因此，在县财政土地出让金中包含了大量的土地拆迁安置成本，这部分收入有财政部门先征后返，是县政府的不可用财力。另外，地方政府出台的对以出让形式出售给工业企业的土地出让金先征后返政策，都造成了国有土地出让金大量虚增。

二、加强国有土地出让金管理的对策

1、加大监督力度。县人大常委会要把地方财政的基金收支预算纳入监督范围，审计部门在同级预算执行审计中要把土地出让金收支作为审计重点，进一步规范财政支出行为。当前要认真贯彻国家五部委联合下发的《进一步加强土地出让金管理的通知》，相关部门清理以前年度欠缴的土地出让金。

2、规范银行账户管理，严格实行收缴分离制度。建议撤销在国土资源局开设的土地拍卖保证金专户，将竞拍保证金交入各级财政收费大厅，实行专户管理。对土地出让金缴至非税收入汇缴专户的，及时划入地方财政国库，杜绝截留、滞留土地出让金，坐支或变相截留、坐支土地出让金的行为。

3、清理纠正违规政策，要坚决执行国务院《土地出让金管理办法》，严禁出台越权减免或返还土地出让金等不合规政策，维护国家法律、法规的严肃性。(王谦 宁夏中卫市审计局)

浅析土地出让金管理中的问题

2009-0181

近几年，随着国有土地出让政策的改革完善和房地产业的迅速发展，地方政府土地出让金收快速增长，并已成为多数地区土地开发和城市建设的主要财力来源。但笔者在通过接触土地审计调查过程中发现，由于有关规定不完善和一些地方不重视财务管理等原因，使之存在不将土地出让金全额纳入财政预算管理，同时不能正确清算土地开发费用、业务费用和土地净收益等问题。目前，规范土地出让金财政财务管理并有效使用土地出让金已成为急需解决的现实问题。

土地出让金财政财务管理中存在的问题：

1、土地出让金不能全额纳入预算管理，缺乏监督。财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》明文规定：“本季度的土地净收益，全数上缴金库，各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和年度预、决算。”一些地方仅关注一般预算收支、基金预算收支和预算外收支的预决算管理，而按照《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》要求能真正实现财政预决算管理的是作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入金库的土地净收益，而全口径土地出让金收支则缺乏财政预决算的监督管理。甚至有的单位不编制土地出让金收支报表和年度预、决算。

2、《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》规定，土地净收益是全口径土地出让金扣除土地开发费用、业务费用的净额，地方国土部门应按季清算土地开发费用、业务费用，并确认应缴入金库的土地净收益。由于现在市场大多是存在整理拆迁、滚动开发等到问题，单块出让地块的费用归集比较困难，客观上导致国土部门不能及时正确地核算土地出让费用和收益。同时，地方政府主要关心作为本级非常规性财政收入的土地出让金总收入，普遍不重视其规范化核算。

3、地方政府随意确定土地净收益，人为调整土地净收益的入库数。目的：一是为了完成年度地方财政收入的入库数。二是为了减少体制上划，调减土地净收益的入库数。这种人为蓄意调整行为，使仅有的纳入财政预决算管理的土地净收益也丧失了真实性。

加强土地出让金财政财务管理的建议：

1、取消专户管理，土地出让金全额作为基金收入中的“土地有偿使用权用收入”缴入地方本级国库，纳入预算管理。

2、国家应以一定固定比例集中部分土地出让金，专项用于欠发达地区的城市建设。

3、地方财政部门应负责全额土地出让金收支的预、决算编制，地方国土部门不再对单块出让地块实施完全费用核算。财政对年度土地出让金收支实行总额决算管理。

浅析土地出让金的性质 2010/01/30

土地出让金的性质，体现在以下几个方面：

(1)土地出让金，按现行法规中规定一次性收取40-70年的土地使用费，其地租中又包括了土地使用消费者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率贴现计算，土地出让金的实际价格是土地出让金名义价格的34.7倍以上的价格。

应该指出，土地出让金是可以明确地从房价中剥离的货币地租部分，同时土地出让金又成为土地价格和房屋价格组成部分的一部分，转换成计税基础，当土地首次进行交易时，土地出让金将被征收5.5%的营业税及附加和4%的契税。

当房屋建成销售时，土地出让金再次作为计税依据被征收5.5%的营业税及附加和相应的契税。就房地产开发商而言，收取地租是履行代收代缴义务，但却必须在承担义务时为这种义务缴纳营业税和契税。土地使用消费者在向政府支付地租的同时，也同样为缴纳地租的行为承担营业税和契税。这样，土地使用者是实实在在的承担是一而再，再而三的被重复征税后的地租。这对城市的低收入群要买新房改善居住条件，简直是难上加难。究竟这种既有利息，又有租，还有税的土地出让金，是租耶，抑是税耶?总之，可以说是“第四财政”。

(2)土地使用权出让合同约定的使用年限的地租总和是一次性收取的。按照现行法规规定：土地使用权出让的最高年限分别是：居住地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年(注：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定。)。

我国法律规定城市土地是归国家所有，国民对土地拥有使用权。由于我国土地不能买卖，我国实行土地批租制度并规定土地出让的最低年限为40年和最高年限70年。土地批租的最高70年限究竟根据何在?有的学者称，这在某种程度上借鉴了香港的土地批租制度。

这主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非香港当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以在解决土地流转问题时，香港实行了批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。由于租让新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。后来中英关于香港问题的谈判又达成协议，最长的批租期限到期日不能超过香港回归后50年左右。从国际上来讲，土地批租90年和100年都有。我国的这个规定居住用地70年限，主要是考虑居住用地上的房屋建筑物，一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。同时，这也与当时对中国人预期寿命70岁左右等综合因素有关。

现在的问题在于，土地出让金是地方政府将40年或70年累计的地租采取了一次性收取(征纳)。这样，势必造成地方政府希望土地能够“卖出”较好的价钱，以利于改善公共服务和城市基础设施。土地批租收益绐各级地方政府的好处是显而易见的。这种地方政府一次性收取累计了50～70年的地租之总和的土地出让金。说它是地租，但地租一般是按年收取的;而将累计50～70年的地租一次性收取这又似税。这样。土地出让金似税，却非税，也就成了“第四财政”。

(3)地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的地方财政收入并安排作财政支出的，这样，实际上也即成了“第四财政”。所谓第一财政指预算内收入，第二财政指预算外收入，第三财政指制度外收入，而土地出让金也就成了“第四财政”了。

这笔“第四财政”在地方可支配财政收入的比重高达40～60%，有些地方甚至超过第二、第三财政之和。这样，政府实际上就不仅预收了未来50～70年的土地收益，而且也实实在在地预支了未来的土地收益。这种地方政府的“第四财政”反映了我国现行财政体制中中央财政与地方财政的利益博弈状况。与世界的大多数国家相比，中国把更多的支出责任下放给省以下的地方政府。中国财政总支出的65%集中在省以下的地方政府，上世纪90年代曾高达80%.但是在收入方面，地方政府没有相应的自主权。现在发现了“土地出让金”这座“第四财政”金矿，必然是“得来全不费功夫”!

第二篇：当前土地出让金管理及核算存在的问题和对策建议

当前土地出让金管理及核算存在的问题和对策建议

综合处课题组

撤地设市以来，市本级大力推行土地有偿使用制度，通过拍卖、挂牌等市场化运作方式，规范土地出让，总体实现了城市国有土地资产的良性循环，通过强化土地出让金的征收管理，土地效益得到较好的体现。截止2005年6月，实现合同出让金37.8亿元，已缴财政专户30.05亿元。除弥补土地出让成本费用外，政府土地净收益16.29亿元，有力地支持了我市基础设施建设和社会各项事业的发展。

几年来，通过加强土地出让金制度建设，规范土地出让管理程序，强化土地成本核算，财政财务管理不断加强和完善，土地出让金管理效果明显。但随着形势不断发展，管理要求不断提高，新的问题也不断出现，如何进一步加强管理，更加有效地管好用好这项政府性专项资金，是政府及其财政部门面临的重要课题。

一、当前土地出让金管理中存在的问题

(一)土地出让金欠缴问题较为严重。

1、欠缴（未缴）现状及影响。欠缴是指受让人未按合同规定缴清约定的土地出让金的行为；未缴是指拍卖、挂牌等出让程序已完成，合同期内或超过正常时间未签合同，未缴纳土地出让金的行为。

土地出让金欠缴（未缴）问题，一直是土地出让金管理中存在的难题。在2003年至2004年期间，市本级欠缴（未缴）余额平均保持5～6亿元，2004年，国家实施宏观调控政策，银根和地根的抽紧，使欠缴问题更加突现。今年上半年，市政府专题研究清缴土地出让金工作，统一认识，作出了专门部署，采取有力措施，国土与财政部门联合行动，组织催缴清欠，1-6月，收回欠缴出让金3.52亿元，但欠缴、未缴出让金问题并未根本解决。截止6月底，以前逾期欠缴余额仍有1.69亿元，本年新出让地块合同未签以及签约后未按期缴款所导致的未缴金额达6.05亿元。也就是说，土地出让金陈欠经催缴大部分收回，但新出让土地的未缴金额依然很大，这是目前出让金欠缴的新特点。欠缴和未缴（不包括合同期内未缴款），其性质虽有所区别，但造成的影响是一样的，首先是政府财政资金被挤占，政府对有限的财力调控能力减弱，其次政府财政收支计划将难以实现，势必影响政府投资计划和重点工程的实施；再者不利于公平城信市场的建立，导致政府公信力的丧失和土地市场的混乱。

2、欠缴、未缴的影响因素。

造成欠缴未缴原因有多方面。主观上由于受让人作为一个盈利为目标的经济主体，欠缴资金实际上减少资金占用的财务成本，增加利润，受利益驱动，造成欠缴。客观上，一是合同不规范，签订时有疏漏，如对当事双方违约的处置措施，纠纷的解决程序等，合同条款约定不明或欠缺。二是地块出让前期准备工作不充分，对各种可能出现的问题未考虑成熟，有急躁匆促情形存在，导致土地出让后产生争议，政府失信。三是执行合同缺乏严肃性。虽有滞纳金的约定条款，但实际未执行，以2003～2004年间出让的较大5宗土地为例，欠缴土地出让金(截止2005年6月底)应计的滞纳金就超过1.12亿元，均未执收，违约收回土地等更严厉措施也难以执行到位。

(二)土地出让成本核算遇到新的困难。

以往市本级土地出让范围限于旧城区，土地成本列支的主体是单一的国土部门，土地出让成本按宗地核算的形式也较简单。随着形势发展，城市化进程加快，新问题也随

着之产生。如按批次征地以及按项目分期拆迁的情况已很普遍，以宗地为单位归集土地出让成本费用的方法已不能解决问题，出让土地的地域从旧城区扩大到新的城市规划区乃至开发区，成本列支的主体涉及国土局以外的经济开发区、城建发展公司等，新的变化导致以往成本核算办法面临许多新的挑战。

1、开发区商贸用地的成本核算问题。

水阁开发区现行用地的成本是按以下形式进行列支的：一是征地补偿以园区为单位，按批次进行；二是拆迁安置则按工程项目涉及的地域范围，按期数进行；三是前期费用按统一规划支付。以上可以看出，目前水阁区块土地成本列支以整个园区为单位分批分期支付，而不是按宗地列支，也无法按宗地分清成本，据开发区统计，目前已征地14500多亩，除工业、道路和绿化等设施用地以外，用于商贸出让的土地约700多亩，约占已征土地总面积的5％。目前已出让商贸用地五宗165亩，土地出让金11715万元，其中两宗已缴清土地出让金6928万元，结算方法待讨论确定，未能进行清算，截止2005年6月，开发区共支付征地拆迁成本8.6亿元，其中有3.8亿是由土地储备中心垫付成本的，即成本支付主体有开发区管委会和市国土局两个部门。

2、土地成本与出让宗地不完全对应及存在多个成本支付主体的情况下的成本核算。一般理论上而言，以宗地为单位归集土地出让成本，该宗地的成本是在该宗地相应面积的地理空间内发生的所有费用，是一一对应的，但现实中往往存在不对应的关系，以城建公司拆迁后出让的城西路项目为例，项目总拆迁面积47374m，总拆迁费用为13338万元，其中，拆迁完毕后可用于出让宗地两宗，面积分别为11764 m和14098 m，出让金13688万元，其余为道路及绿化等用地，不产生收入，如何将拆迁费用归集到具体出让地块中去，在空间上很难完全对应，且针对某宗出让地块，其成本支付主体不仅有土地储备中心还有城建公司。另外还有一种情况是，同一个收储项目由不同地理空间地块组成，成本费用统一支付，不同地块分期出让。如高中段教育资产盘活项目由原职高和厦河技校二地块组成，截止2004年底统一支付收储成本6450万元，其中原职高地块2004年10月出让，出让金4380万元，厦河技校地块尚未出让。如何结算分配类似上述地块的成本与收益，在财政部和省厅有关土地出让金清算分配相关制度均没有明确规定，而今后多主体支付成本、按批次或工程项目整体征迁土地的征用方法越来越普遍，按宗地核算成本将变得更加复杂，难度越来越大。

(三)土地储备融资利息的分摊未能真实反映土地出让成本和收益。

据国土局的统计数据，2001年-2004年收购储备土地6667亩，支付总费用（部分未付）10.7亿元，收储后供应土地3555.15亩，其中：出让1405.16亩，占总供应量的39％，划拨及其他用途2149.99亩，占总供应量的61％。市本级收储土地的资金来源主要靠借贷融资，借贷就要发生财务成本（主要是利息），而上级制度规定利息是列入土地出让成本的，但具体如何摊入成本没有明确。从储备中心融资负债情况来看，贷款总量逐年上升，从2002年至2004年，年平均贷款余额在8亿元左右。2004年底贷款余额8.47亿元，财政等政府资金垫支2.2亿元，总负债额为10.67亿元。贷款利息每季度约为1200多万元，年利息成本约为5000万元。据统计，2001年-2004年共支付储备贷款利息14000万元，占同期出让金收入23.87亿的5.87％，经结算摊入成本1615万元，摊销了11.54％。土地收储后有出让和划拨两种供应方式，出让的仅占少部分，大部分用于划拨，划拨土地不产生收入，若从投入产出的配比关系来分析，划拨土地的收储贷款利息是没有资金保障的，即所有的储备贷款利息要摊入少量的出让土地的成本中才能解决，现行的22

2利息摊入成本的办法是简单的滚动分摊法，即某时点的利息总额除以总收储成本，乘某宗地实际收储成本，这种办法较简单可行，但不够科学，即没有考虑划拨用地的资金占用因素，因此其结算时摊销的利息成本很少，相对而言，每年产生的净收益有虚高的成份。

(四)预核预拨结算办法需进一步完善

预核预拨办法，是市本级在土地出让金收支管理实践中探索出来的旨在加快资金周转的一项结算制度，是在打破传统的结算方式、预测宗地成本和收益比例基础上，按收入进度预拨土地成本、预结转分配净收益，出让金缴清且成本支付完毕时清算的办法。执行两年来，效果较明显，大大提高资金运用效率。但也存在以下问题：

1、成本预测时效性和准确性不强。预拨成本是根据用款单位申拨要求和成本预测结果来确定的，要求成本和收益预测结果必须准确和及时。根据《市本级土地出让金管理暂行办法》规定，国土部门在合同签订10天内报送成本预测表。从近年来的执行情况看，土地出让后国土局内部各工作机构间的信息传递不是很畅通，预测成本与土地出让的信息由不同工作机构掌握，往往存在脱节现象，有些则是出让土地后迟迟不签合同，预测表因此不能及时报送。相反，土地储备中心为解决资金短缺和加快资金循环，出让后要求尽快拨回成本，时间都很紧迫，通常在土地出让首期付款刚缴入财政专户就要求立即拨回。因此，为了解决储备中心的急需，预拨成本通常只能在预测表未报出来前粗略估计，特事特办，个别处理。但在未进行成本预测的情况下，预拨成本不但数额上不准确，程序上也不规范。

从以往土地成本费用来看，宗地之间的成本费用差别是很大的，宗地间特殊性情况很多，成本列支政策性也很强，成本发生的期间跨度又很长，有多个付款主体的地块，成本构成更复杂，国土部门成本预测时通常不完整，从而影响了成本估测的准确性。在成本基础核算上，到目前为止没有形成一套较为科学的成本测算方法，宗地成本预测大多凭经验估计，或根据申拨成本时的实付数确定，往往与实际成本相差较大。

2、有限的资金在保障基本建设需求与土地收储机构融资需要之间的矛盾。

在预核预拨制度下，有限的土地出让金存在着一个如何合理分配的问题，一宗土地在总收入既定情况下，其成本与收益间存在一定比例关系，也就是弥补土地成本和政府筹集的收益是成此消彼长的反比例关系的，在出让金收缴及时顺利的条件下，一般能基本满足政府筹集基本建设资金和弥补土地储备的成本的需要，但在长期欠缴或分期交纳的情况下，财政专户资金显得捉襟见肘，不能二者兼顾。在预核预拨制度下，可以有多种分配，第一种方法把某宗地一定额度的出让金，按比例分别用于净收益和结转成本，这种办法较合理但不能满足特定时点任何一方需求量；第二种方法全部或大部分预转收益；第三种方法是全部或大部分先用于拨付成本。后两种不够合理但能满足某一方特定时期实际需要。预核预拨对土地出让金收入计划执行进度的调节作用很明显。如果陆续收缴的出让金优先保障土地收储机构融资需求，则一定时期政府土地收益即用于安排基建的资金相应较少，反之，如用于基建的财力较充裕，而弥补土地收储成本则较少。从近年特别是今年的情况看，收取出让金倾向于先安排拨付成本，造成体现收益延后的趋势，这对完成净收益计划造成不利的影响。如何解决二者的矛盾也是个难题。

二、有关对策措施：

(一)有效避免土地出让金欠缴，加强政府调控能力。

1、依法行政，加强催缴清欠力度。作好正面宣传，树立好的榜样，支持鼓励诚实守

信经营的房地产公司做强做大。对反面典型予以爆光，依法处置违约行为，对欠缴处理一视同仁，创立公平竞争环境，形成良好的土地出让秩序。

2、加快有争议的地块的政策处理，实行净地出让。对已经出让的土地，尽快交地，促进信用政府建设。加强对土地市场的研究分析，根据市场情况适时适量推出土地，调节和稳定土地市场，形成良性循环。加强土地资源的集约配置，做好基础设施的配套建设，做到成熟一块推出一块，不留问题和隐患，为履行合同创造良好的基础，树立政府部门信誉。

3、加强源头控管，依照合同法的规定完善程序，以市场机制避免纠纷，以法律手段解决争议。签定合同一定要规范、严密，对违约责任应该事前约定处理程序，不能空口无凭，合同签定后执行要严肃，严格执行滞纳金制度，该收回土地的收回土地并依法重新组织出让。

4、为避免新欠，应提高受让人受让土地的准入门槛，加强对企业诚信度和资质审核，继续推行出让前期收取较高比例的首付款（押金）制度，争取政府部门对收入征缴的主动性。应尽量缩短土地出让日与签约日的中间时限，避免变相欠缴。

(二)加强和改进成本核算，应对不断发展变化的新形势

1、针对水阁开发区商贸用地土地出让成本，以原则性和灵活性相结合，确定较为合理的核算办法。我们认为，开发区商贸用地的成本核算不能以整个园区为单位核算，否则就无收益可言，而应以商贸区块为单位进行核算，商贸区内的公共用地和开发基础设施的费用可列入成本，同样各种税费提留也以商贸区块为单位进行计提列支。以商贸区块土地出让收益，去弥补开发区工业用地的亏损和不足。其次，与国土、开发区等部门加强协调，加强成本基础核算和统计工作，建议在摸清园区内土地成本项目构成、供地结构和成本总额的基础上，参照城北区块（行政中心）统一核算办法，确定商贸用地每亩平均土地成本，按总体核算、分步实施、最后决算的思路，对区块内分次出让地块按宗地明细结算成本和收益。

2、针对土地成本与出让宗地不完全对应的情况，一是要加强财政与国土、城建等相关部门的联系，加强信息沟通，特别是土地出让成本支付主体及其所支付的成本情况的及时传递，便于财政部门更加及时完整地掌握土地成本信息。二是建立和完善成本测算制度，对可能发生的成本应充分估计，在成本计算的技术性方面，如分摊归集办法等，可以借鉴企业会计制度的一些成本核算方法。三是原则性与灵活性结合，在上级部门没有明确的制度规定和核算办法的情况下，要更加注重成本列支的审核程序，对特殊情况下的成本列支，具体问题具体分析，因时因地解决。

(三)合理收储土地，节约收储财务成本，加快土地储备贷款利息分摊。

土地收储部门收储土地要精心设计，合理收储。一是要在符合土地总体规划和城市规划需求的基础上适当收储土地，充分考虑收储土地量与市场需求量的关系、与收储资本金的关系。二是要有效收储，即收储土地能最大限度地供应，尤其是确保出让用地占比，尽快实现土地收益。减少资金占用和费用支出，以上两点的实质是收储土地的变现问题，也就是投入产出的关系，其中，利息的支出，是衡量投入成本的一个重要方面，从成本列支的角度考虑，利息的支付，最终都要体现到土地收益中来，所以适度收储土地是提高效益的主要方面。三是加快摊销利息，避免风险，按谨慎性原则，采取加快摊销法。其方法可以是：在总收储土地面积中测算出用于出让的土地面积或占比，将目前累计利息余额或预计利息总额除以出让土地面积，测定一个平均每亩收储利息分摊数，宗地结

算时按面积摊销，加快分摊计入出让土地成本中，以真实体现土地成本和净收益。

(四)进一步完善预核预拨结算办法

1、加强部门之间以及部门内部机构间的信息沟通和资源共享，针对土地出让后成本的预测，国土、财政等各相关部门要密切配合，增强信息反馈的敏感性，拓宽信息渠道，通过电话通报、人员走访、书面报告等方式，力争在第一时间获取信息，国土部门应有指定机构或人员收集信息，首先要确保信息在其内部机构间畅通。

2、认真贯彻落实市本级土地出让金收支管理办法，把成本预测作为完善预核预拨制度的一项重要措施来落实。按规定期限报送出让信息和成本预测表。在合同迟签等特定的情况下，报送资料应打破常规，不受规定期限的限制。

3、提高成本预测的准确性，国土部门特别是土地储备机构应充分发挥其掌握土地出让成本信息的优势，建立国土、财政与城建、开发区等成本支付主体间的联系制度，及时收集传递出让土地的成本信息，建立以专业人士为主，相关部门配合的成本估测机制。逐步形成一套行之有效的较为科学的成本预测方法，确保宗地成本完整、真实。

4、国土部门特别是土地储备机构，要加强计划管理，掌握用款全盘性和平稳性。针对储备中心拨回土地成本相当一部分用于融资还贷付息的实际情况，可根据土地收储计划和信贷计划控制总用款额度，平时可按中、短期（季、月）制定细化的拨款计划，预报财政部门，与财政部门的基本建设用款分阶段(月)计划相互配合，做到心中有数，避免在资金分配时间上的冲突，做到既保障土地收储的融资需要，又确保政府基本建设用款进度不受影响。为确保政府土地出让收益的收入计划指标的完成及其入库均衡性，应加强日常控制，按宗地成本收益比例来预拨成本、预转收益，并保持总体平衡，适当倾斜。

组长：黄成良成员：吕丽仙陈丽文

执笔：钟建伟

第三篇：浅析班组管理中存在的问题及解决对策

浅析班组管理中存在的问题及解决对策 摘要 本篇论文主要以公司生产一线班组管理为研究对象对班组管理中存在的执行力较弱、岗位职责意识不强、工作积极性不够高、班组之间缺乏协作关系等部分问题进行分析找出相关主要诱导因素并提出健全明确具体的班组建设方案、改善员工激励手段与方法等解决对策。2011年是集团公司的“班组建设年”正值自己进入公司半年时间为发挥所学专业特长也为更好地锻炼自己提升自己的个人能力从基层做起的同时不满足工作现状希望所发现的问题及相应解决方法能够对生产基层管理提供有价值意义的参考。关键词班组 分析 建设 对策 目录 摘要...I 目录...II 1.绪论...1 1.1 班组管理的概念...1 1.2 班组管理的作用及意义...1 2.班组管理现状分析...2 2.1 执行力较弱...2 2.2 岗位职责意识不强...2 2.3 工作积极性不高...3 2.4 班组之间缺乏协作关系...3 3.班组管理中存在问题的根本原因...4 3.1 缺乏明确具体的班组建设方案...4 3.2 员工整体综合素质不够高...4 3.3 激励方法不得当...5 3.4 班组之间缺乏沟通与交流...6 4.相应地解决对策...6 4.1 建立健全明确具体的班组建设方案...6 4.2 提高员工的综合素质...7 4.3 改善员工激励手段与方法...7 4.4 加强班组间的双向沟通...8 5.总结与展望...8 6.参考文献...10 1.绪论 1.1 班组管理的概念 企业是以盈利为最终目的的法人组织。其依据经营管理需要通常划分为若干车间车间视其规模大小又可进一步划分为若干工段或班组。此外企业还建立计划、供应、销售、质量管理、财务等职能科室班组及科室又由若干岗位组成。以生产制造类企业为例在实际的日常经营管理当中班组是其最基层的、最根本的组成单位。班组是指由两个或两个以上的人员所组成的作业组。班组管理包括上级管理和班组自身管理。前者指由工段或者车间级以上的管理员对班组工作、劳动纪律、思想素质方面所进行的一种管理。而后者是指班组中设班长或组长直接对班组成员进行自身管理约束的行为。1.2 班组管理的作用及意义 班组作为企业中最基础的管理单位它管理的好坏与否直接影响或决定企业最终产品产量和质量生产制造业企业尤为明显。良好的班组管理有利于提高基层员工的工作积极性激发其创造性更好地坚守本职岗位工作有利于促进员工与员工之间、上级主管与员工之间的双向沟通从而实现有效收集工作方面的需求信息有利于员工不断提高工作岗位技能有利于提高工作效率有助于员工更好的融入企业文化实现自身价值观与企业文化相一致的价值取向强化自身综合素质并予以提高加快学习型团队建设步伐。2.班组管理现状分析 2.1 执行力较弱 一个高效率的班组团队必须具备较强的执行能力。企业的各项规章制度的制定的目的在于执行。公司的各类文件的落实实施与基层员工执行力的强弱有着密切的关系。员工具备较强的执行能力其一定会高效率地完成岗位工作或上级部署安排的任务。反之执行力较弱的员工或团队在完成工作方面则会表现出工作效率低、完成时间过长等现象。在日常的车间卫生管理方面员工打扫各自包机卫生片区的时间大部分集中于每周检查日之前事后再次出现脏乱的则大部分无人打扫安全管理方面部分员工在日常操作中常出现未按规定佩戴安全帽现象为自身和正常生产埋下安全隐患文件落实方面以认证前期的工作任务危害分析为例不能高质量地快速地完成下达任务生产方面存在工作上的扯皮现象工作或责任相互推脱。2.2 岗位职责意识不强 企业为员工提供工作岗位、工作所必须的硬件设施或条件及工作报酬员工相应的付出自己的脑力和体力劳动。双方形成雇佣与被雇佣的劳动关系拥有各自的权利和义务。员工的义务集中体现在对工作岗位本身负责通过一系列方法和努力完成公司安排的合理工作安排。公司从事化工生产行业车间生产全过程是由压力传动设备、容器和管道输送或储存。生产人员数量较少主要是DCS操作、化验分析和巡回检查三个岗位。部分员工岗位职责意识不强对待工作态度不够严谨认真未能按照岗位说明书规定工作程序执行。在工作中形成不良的工作习惯和作风亦成为日益急需解决的问题之一。2.3 工作积极性不高 充分调动员工工作的自觉性、主动性和创造性能够使员工对工作的价值树立正确的认识感受到自己所从事工作的必要性和重要性进一步发挥员工自身的创造力从而极大地提高工作绩效。但在实际工作中部分员工的工作积极性并不够高具体表现在对待工作态度不够严谨不能对工作中出现的问题进行举一反三的思考工作不够细致缺乏相应的工作责任心或工作责任心不够强。2.4 班组之间缺乏协作关系 工作当中需要相互协调与沟通彼此交换工作经验以便共同提高工岗位技能。但是在四个班组中缺乏团队协作意识不能够较好地完成上级安排的工作任务。班组之间的协作关系主要体现在班组长身上上级安排的工作任务不乐意独自完成互相互推脱自己在生产工艺有新的想法或好的见解不愿意与他人探讨。这些都不利于班组管理也不利于生产管理。3.班组管理中存在问题的根本原因 3.1 缺乏明确具体的班组建设方案 班组建设管理应当作为生产当中的一项重要管理内容应当有明确的班组建设管理方案。对基层班组进行科学合理的规划使班组管理逐渐趋于规范化有步骤地实施便于控制管理。而现行的班组管理没有相关的管理文件或方案 班组管理只是基于班组长为代表、主任宏观指导的管理不能够增强班组凝聚力科学合理的班组管理方案缺失是员工岗位职责意识不强、班组之间难于协调的主要外在原因。3.2 员工整体综合素质不够高 员工的综合素质主要包括职业技能素质、职业道德素质、智力和身体素质等方面。除入职公司不到一个月员工以外综合分析现有生产一线员工素质可分为三种类型固定型、渐增长成长型、待挖潜型。固定型具有岗位技能较强生产经验丰富能够分析生产中存在的问题提出合理化建议但带有明显的狭隘个人利己主义色彩特点以班组长为代表渐增长成长型具有已具备独立生产操作技能职业道德素质较固定型高但在生产工艺方面仍有欠缺不能提出合理的工艺优化建议或方案以入职公司工作一年时间为界限的员工为代表待挖潜型具有可塑性较强、学习能力较快具备独立操作生产技能但缺乏生产经验和分析问题能力及良好的沟通能力需要他人予以引导以入职公司工作半年时间为界限的员工为代表。班组中三种不同素质类型的不合理结构直接影响着班组整体素质的提高。而员工的综合素质又与班组执行力相联系。具备良好综合素质的员工必定具有较强的执行力其次其思想觉悟素质相对应较高工作责任心也一定较强。缺乏良好的综合素质也是员工岗位职责意识不强的内在原因。总之良好的员工综合素质的欠缺是上述各问题出现的重要原因之一。3.3 激励方法不当 从心理学角度讲激励就是一种诱发使人充分发挥其潜能的力量贡献出自己的时间、精力和聪明才智。在实际的管理实践当中就是通常所说的调动员工积极性的问题。激励的手段多种多样例如提高工资奖金、表扬、提升、批评、罚款和降低月度工资等等。利用强化理论分析激励可以分为正强化和负强化。立足日常生产上级过分注重和强调考核即负强化激励。将工作任务与绩效考核相衔接表面上激发员工工作的积极性取得立竿见影的效果但是所取得的效果存在暂时性、短期性。过多的处罚使员工从内心深处对工作及上级存在不满情绪且随时间积累甚至产生不必要的矛盾不利于相互沟通了解。这是降低员工工作积极性的又一原因间接引发员工执行力较弱工作岗位责任心不强等问题。3.4 班组之间缺乏沟通与交流 企业部门与部门之间的交流领导者与下属的感情联络员工与员工之间的交流都与沟通相联系。沟通既是上级激励下属实现领导职能的基本途径也是员工之间交流的基本方式。班组间的协作关系之所以差不仅与其团队意识薄弱有关更与其沟通联系相关。缺乏沟通并不是指员工内部而是以班组为单位主要存在于班组之间存在于个别员工之间。班组划分开以后通常会存在一种小团体意识这种团体意识并不是团队意识是一种狭隘的团队意识因为它考虑问题时不考虑全局只顾局部或个人利益但这种意识终究其离不开部分个人利益参与。这种小团体意识阻碍了班组间的沟通与交流不利于班组之间的团结与合作从而影响了班组之间的协作关系。4.相应地解决对策 4.1 建立健全明确具体的班组建设方案 在建立班组建设方案之前首先应该深入班组内部做好足够认真细致的调查对不同员工实际工作情况与思想状况进行了解与分析。然后依据员工个人与班组整体实际情况制定切合实际的班组建设方案。班组建设方案应包括员工职业技能、团队精神、员工培训、员工思想素质和企业文化等方面在内。整个建设方案必须以突出班组团队精神建设为重点建设学习型班组强化员工思想的统一性加强公司企业文化的科学灌输使员工对集团公司的企业文化和经营理念得到新的认识产生较强的认同感。4.2 提高员工的综合素质 员工综合素质的提高结合公司化工生产性质和特点需以员工在岗培训为主要培训方式。充分考虑员工个人实际根据培训效果合理调整培训内容和培训时间避免培训内容过多冗杂增加员工负担影响员工受训积极性。除了岗位职业技能素质之外职业道德素质的培训也不容忽视正确区分基础性培训和个性化培训做好培训需求分析不同员工存在具体差异视个人情况不同分清培训重点有选择性的确定培训内容和受训员工防止无论员工会与不会懂与不懂都进行培训的“一刀切”现象。在培训之前还应该使员工认识到培训的重要性与意义增强员工受训积极性。4.3 改善员工激励手段与方法 管理具有艺术性人力资源管理就是一个提高员工工作积极性的过程同样提高员工工作积极性也是生产管理的重点管理内容之一。员工工作的积极性的提高需要激励。好的激励方法能够使员工在工作中树立作责任心、尽守职则。在激励方面应采取员工易接受的手段和方法根据需要层次理论尊重需要和自我实现需求是较高一级的需要。上级主要采取一些负强化的激励手段不易从根本上解决员工工作积极性只是“治标不治本”不能够满足员工的尊重需要相反还可能会在一定程度上引起不必要的矛盾。采取正强化的激励措施就成了比较适宜的激励方法。这样有助于团结员工改善干群关系加强沟通了解。同时也不能一味地采取负强化或正强化方法应注重合理调剂选择。总之在选择激励方法时不仅应注重当时激励效果还应注重员工激励后的过程变化。4.4 加强班组间的双向沟通 加强班组之间的沟通本质上还是加强部分员工之间的沟通。这需要上级进行正确的引导工作之余应可以组织一些有益于活跃员工氛围、易发挥员工特长的活动例如篮球、乒乓球、羽毛球和象棋等组织投入费用不多且具有良好沟通效果的文体活动也利于发现员工性格为进一步挖掘员工工作潜力提供参考和依据。网络最能拉近大家的距离班组成员中大多是年轻人 从目前来看14个操作工当中有11个员工喜爱上网并拥有QQ号利用这一显著特点公司可以组建“QQ群”或收集大家的博客网址、邮箱等可以减少沟通间的环节但在收集时应注意员工个人意愿尊重个人喜好或隐私。每月或两月召开一次员工座谈会深入彼此了解都是一些加强班组间、上下级之间沟通的有效方法。在方法采取上可以参考借鉴集团公司在此方面的做法。5.总结与展望 此篇论文对公司生产班组建设管理当中现存在的部分问题进行了简略分析由于自己需要学习自学考试教材、所在岗位及工作与编写时间等原因在编写过程中仍存在一些班组管理现状发现不全面原因分析不够细致等问题恳请谅解。公司作为心连心化工集团的子公司成员相信在集团公司快速发展的道路上气体公司的发展也是存在相当大的潜力与前景。在原有的O2、N2等气体市场的基础之上再次开拓CO2气体市场不断巩固公司在豫北地区的影响力CO2项目已经顺利运行八个多月公司产品销售范围超出豫北随着公司食品级CO2生产许可、质量体系认证及后续可口可乐公司供货商资质通过及后期的扩建提高产能坚持低成本战略逐渐形成规模生产优势为公司与南阳天冠等同行企业在二氧化碳市场分得一杯羹占领河南及周边市场奠定基础。公司在把生产放在第一位的同时希望也要注重销售与外运管理。在销售方面主动加强与购货商之间的联系进行相应和必要的营销及公关管理不断巩固现有市场未雨绸缪为后期新增产能的销售铺平道路在物流方面以开展降低油耗、减少不必要的运输环节、选择最优运输路线、缩短运输时间等为主要内容积极探索降低物流成本新途径努力在降低运输成本的前提下扩大产品最大运输半径。外运人员是公司与客户之间的联系者其言行举止关系着公司的形象。提高外运人员综合素质保持运输车辆的清洁也是公司对外进行公关活动的基础。最后衷心祝愿公司在新的一年中能够取得良好地销售业绩占领河南气体市场份额屹立于中原气体市场 班组安全管理中存在的问题 不少班组工作缺乏目标性、计划性和连续性安全管理工作存在很强的被动性。班组管理执行力的衰减表现为思路和做法不一要求与结果有差距不少工作在落实中被打折扣。对细节管理重视不够落实不到简单问题反复出现工作效率低安全管理薄弱。无大局意识班组间缺乏沟通协调只看重协作中的利益缺乏换位思考工作中各个环节不能有效配合。只为生产而生产班组内部缺乏文化氛围缺乏生机活力正气不足等致使员工士气低落。对员工缺乏约束的机制和管理的方法而基层问题又大部分出现在这些人身上致使班组工作落实不到位劳动功效低下。学习氛围不浓班组长自身学习积极性不高也不重视成员的技术技能的学习致使员工岗位技能、素质提升缓慢。班组长缺乏超前考虑问题意识全面管理能力欠缺畏难情绪和管理素质不高等造成工作执行力不强。不少班组长缺乏责任感遇事不敢担责有错推卸责任。老好人思想致使遇事不敢管制度执行打折扣。爱钻制度的空子遇到问题上交出现问题找借口存在推诿扯皮现象。工作方法陈旧不能与时俱进存在“经验主义”现象总是用老办法来解决工作中不断遇到的新问题。由于用工性质自身文化程度等原因班组长缺乏工作激情热情时高时低干劲时好时坏短期行为明显影响班组情绪。大部分班组长满足于现状对已经暴露的苗头性、倾向性问题缺少敏感性不能提前的预知预防有的也能够发现问题但是动脑能力差缺乏管理的方法。班组安全管理问题对策 针对班组安全管理中存在的问题建立完善班组安全生产管理体系是进一步加强班组安全生产工作的重要方法主要包括 严格班组安全生产定员管理。按照精简高效的原则制定班组定员标准保证班组安全生产基本配置严格控制作业人数严禁超定员生产。建立完善班组安全生产管理规章制度。主要包括 1 班前会制定 2班组长随班工作制度 3安全质量标准化管理制度 4隐患排查治理制度 5班组和各岗位安全评估制度 6安全检查与奖惩制度 7班组学习培训制度 8岗位练兵、技能竞赛制度 9交接班制度 10现场安全文明生产制度 11安全举报制度 12安全绩效考核制度。通过制度体系的完善建立起工作有标准、考核有指标、安全有检查、优劣有奖惩的机制。健全并落实安全生产责任制。明确班组是作业现场安全生产责任主体实行班组长作业现场安全生产负责制。安全员、班组长、工人按职责做好班组相应的安全监督检查工作、完善班组安全生产目标控制考核激励约束机制。把企业的安全生产控制目标层层分解考核制度完善安全、生产和效益工资制加大安全管理构成比重严格考核奖惩。

第四篇：加强土地出让金管理的对策及研究

加强土地出让金管理的对策及研究

陆桂萍

随着地方城市化进程的不断加快以及土地管理制度的不断建立健全，土地正在逐步升值，土地出让金征收也随之大幅度增长。虽然地方为加强土地管理及出让金管理出台了有关政策规定，建立健全了土地有形市场体系，实行了土地公开交易和土地收购储备制度，促进了土地的保值增值，有效地防止了土地出让金的流失，但目前土地出让金供给与需求的矛盾比较突出，土地开发成本管理规定明显滞后，欠缴土地出让金的问题尚未彻底解决，土地出让金在城市建设、企业改制、社会保障和农业发展方面需统筹兼顾。因此，进一步加强土地出让金的征收管理和运作显得尤为迫切和重要。

（一）加强土地出让金征收管理，积极筹措城市建设和改革资金。

1．严格执行土地出让合同，按规定征收土地出让金滞纳金，杜绝土地出让金缓缴现象。国有土地使用权出让合同明确，土地受让方未按合同如期缴纳土地出让金的，应从滞纳之日起每日按应付出让金的一定比例缴纳滞纳金。如果严格执行土地出让合同，按合同条款征收滞纳金，将能保证土地出让金的及时足额征收。

2．加大土地出让金清收力度，迅速妥善处理遗留问题。一是尽快解决土地及土地出让金管理方式改革前的遗留问题。对工业性用地欠缴土地出让金的，深入进行调查，研究对策，可考虑采取增加授权经营基数、予以核销等方式。对非工业用地欠缴土地出让金的，可考虑由监察部门牵头，规划、国土、建设、房管、财政等部门齐抓共管，整体联动，抽调专人，开展专项清收。对以房带路项目土地出让金，要先审计，后确定补缴数额，要一次性缴款。二是采取有效措施，对依法应无偿收回的闲置土地要坚决收回，重新处置或拍卖，保证政府收益。对已确定的供地因不可抗拒等原因致使土地使用者无法继续开发的，可以试行有偿收回。

3．加大土地出让金检查力度，认真进行检查处理。应组织开展土地出让金缴纳情况的专项检查，对拍卖地块超规定容积率建设的项目，应按拍卖时单位土地出让金计算补收。对协议出让宗地应根据有关规定处理。对应补缴土地出让金的房地产开发单位，资金确有困难且不再进行开发建设的，可允许其用未销售的房屋抵缴，价格由财政部门委托中介机构评估确定，财政部门对该资产组织拍卖；如继续开发，则必须缴清所欠规费，否则，计委、规则、国士、建设等部门停止对其房地产开发项目的审批。

4．取消按比例向土地使用权获得者收取拍卖费的做法，为土地出让金的取得创造良好环境。土地是国家所有，其使用权是一种特殊商品，不能等同于一般拍卖标的物，按一般商品收取佣金。佣金费用过高，影响土地使用权的拍卖。在进行土地竟拍时，竞买者肯定将拥金计入土地成本，从而降低土地成交额，影响政府收益。因此，可考虑由土地买受人按土地拍卖成交价，定额支付拍卖佣金，也可考虑按照拍卖工作量大小，由政府财政列支，作为土地出让成本。

（二）加强土地储备资金管理，加快城市建设步伐。

土地储备资金运转管理涉及到“大、中、小”三块资金，即土地储备周转金、土地开发成本和土地储备机构经费。

1．建立循环的土地储备金补充制度。财政部门应安排一定资金建立土地储备周转金，但有关各方面要对其规模形成共识。要认识到只要加强土地储备资金管理基础工作，统筹调度安排资金，同时建立良好的土地周转金补充制度，就能提高资金周转速度，充分发挥其作用；在土地储备周转金不能满足储备任务需要时，可适当扩大土地储备周转金规模，土地储备周转资金临时短缺，可向银行贷款，贷款管理可由财政部门委托国主管理部门负责。

2．强化土地储备资金使用管理。一是土地储备机构使用土地储备资金必须上报经中介机构审计的土地收购、征用费用概算；要求补充土地储备金，必须上报经中介机构审计的决算。费用概算资料必须真实可靠完整，尽可能提供原始资料，对基础资料特别是事后无法查证的原始数据、资料应与财政、国土主管部门人员事前现场搜集、审核。二是要正确核算土地开发成本。为土地储备发生的审计费用要列入土地开发成本。应尽快明确征地代办费用的计算。土地储备机构的主要任务就是进行土地的储备收购，包括土地的征用工作，由于工作量大、目前开展

业务范围制约，将一部分征地任务委托其它机构实施，但要严格控制代办费的支付。现行计算代办费时将上交省的农业重点开发基金等费用计入基数不尽妥当。因此，征地、收地、储地、供地工作应尽量由土地储备机构直接负责，不通过中间机构完成。否则，会增加政府土地开发成本费用。三是改革土地征用拆迁方法。对土地征用拆迁实行招投标，保证公开、公平、公正，尽可能节约土地储备金。可以将土地征用、拆迁承包给区政府完成。市政府只与区政府发生关系，更有利加强土地资金管理。四是及时修订完善征地补偿管理规定，使其更结合实际，利于操作。

3．规范土地储备机构经费管理。土地储备机构开展工作所需经费，由财政按部门预算方法核定，从土地出让金或预算内资金中拨付。要逐步建立起土地储备工作的奖励制度和责任追究制度，调动开展土地储备工作的积极性，增加对储备资金管理的责任感。

（三）加强企业土地资金管理，促进改革进程。

加强企业土地资金管理，主要包括两方面，一是落实改制全生土地资金，保证改革需要；二要加强企业现有土地资产管理。

1．改制企业土地资金管理。（1）努力协调城市建设使用土地出让金与企业改制使用土地出让金的关系，保证城市建设和企业改制资金需要。城市建设政府要投入，企业改制政府资金要兜底，而土地出让金短期内不可能完全满足需要。可将城市建设土地出让金与企业改制土地出让金统一管理，分账核算。统一管理是指对城市建设和企业改制需要出让的土地，统一编制计划，统筹安排出让。分账核算是指对城市建设的土地出让金，主要通过目前土地变现解决，而企业改制所需的土地出让金，以企业土地作抵押，主要通过银行贷款解决，土地将来变现后归还。对土地资金实行封闭运转，专款专用，单独建账，独立核算。这样能使城市建设、企业改革工作双管齐下，促进城市经济快速发展。（2）构筑改制企业土地资金管理体系。一是确定改制企业土地变现计划，有序进行变现活动。二是明确改制企业土地收购价格确定原则，国主管理部门按土地综合评估价格实施收购。三是通过土地储备机构向银行贷款落实改制企业土地收购资金。四是充分挖掘企业及经营公司盈金潜力，多渠道筹措企业改制资金。五是严格改制企业土地拍卖收入管理，由财政部门负责征收。六是经贸、体改、国主、财政部门要加强对改制企业土地资金的监督管理。（3）规范改制企业土地资金运转程序。由于主城区内土地受到全年供地计划的限制，而现有改制企业土地．大部分处于城市边缘地带，又要在城市发展后才能出让和变现，这就决定了改制企业土地管理和土地资金管理是一个长期而复杂的过程。因此，必须规范改制企业土地资金运转程序。根据实践，南通市确定了改制企业土地资金运转程序，执行效果良好。（4）注意加强改制企业土地的收缴。企业改制后，应交政府储备的土地要及时办理移交手续，落实土地储备中心改制成本贷款和财政垫付改革成本的偿还来源。

2．现有企业土地资产管理。（1）明确土地出（转）让收益主体。对收益管理应源于其土地取得的形式。目前，企业土地形式主要有国有划拨、协议出让。国有土地资产注入。对于划拨企业土地，其出让所得资金不是企业自有资金，其所有权属于政府。对巴协议出让的土地转让所得，其超过原出资时间价值以上部分的土地增值收益不是企业、单位的劳动成果，是政府投资，修桥铺路，改善环境的回报，是政府的投入产出，这部分级差地租应属于政府，对于企业的国有土地资产注人，在授权经营过程中土地出让金的缴纳实行的是备案制，国有资产经营公司在不改变土地用途的情况下，按规定重新评估后，可以进行土地使用权出资（入股）、出租、办理抵押等业务。如将土地资产向授权外企业转让，应报国土管理部门批准，在土地交易市场实行公开转让，其转让的净增值部分，按地方政府规定，可按一定比例上交市财政和作为国家资本注入资产经营公司。如改变土地用途，应与国主管理部门签订土地使用权出让补充合同，补交土地出让差价。要通过加快企业改革，尽快将土地资产从企业资产中剥离出来。四严格控制土地资产授权范围，防止土地出让金流失。要严格按规定的范围进行土地资产授权经营。对于资不抵债、即将破产的企业，连年亏损、扭亏无望的企业，以及土地已抵押且无还款能力的企业，应仍保留划拨土地性质，其土地资产可委托资产经营公司经营，以保证政府直接控制的国有土地资产的安全，防止政府土地变现收入的流失，储蓄企业改革成本。（3）认真管理抵押土地。对土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，要从其土地拍卖价款中按规定缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。

（四）既注重土地出让的近期收益，更注重其长远收益，保持土地市场的良性循环，促进土地出让金收入的稳步增长。

一是努力提高土地的单位收益。土地具备出让条件时适时推出，保证土地收益的最大化。要善于利用市场来调节土地供求。要注重土地拍卖价格。既要提高土地的出让价格，又要注意价格符合市场规律。如果某块土地的拍卖价格高得离谱，虽然处罚了开发商，但对重新拍卖的影响不言而喻。因此，在确定拍卖底价的同时，可以考虑根据土地市场的平均利润率水平．确定土地的拍卖价格上限。

二是不能无限制出地。城市建设、企业改制的资金需要解决渠道是多方面的，不能完全依靠土地，需要资金就出让土地的做法无疑杀鸡取卵。对土地出让金的管理也要做“前人裁树，后人乘凉”的好事，不能形成“前任政绩，后人包袱”。因此，要制订土地出让长远规划和计划。一经确定，原则上不再调整。

（五）严格土地出让金收益取得成本管理。

这主要是为了提高土地出让金的收益。除加强土地开发成本管理，努力降低开发成本外，要控制政府部门在土地出让金中的专项开支和业务开支。要规范土地出让金的减免返还审批权限，对非政策性减免，应由政府集体研究确定。要认真执行先征后返政策，返还土地出让金必须先扣除其费用和业务费。要加强对退还政策的研究，可以考虑将返还改为补贴，即对一些特殊事项，政府从土地出让金中给予单位适当补贴，且不与土地出让金缴纳数额挂钩，有利于掌握土地出让金管理的主动权，进一步加强土地出让金管理。

二00九年九月

第五篇：土地出让金管理中的问题与建议

土地出让金管理中的问题与建议

近几年，随着国有土地出让政策的改革完善和房地产业的迅速发展，地方政府土地出让金收入快速增长，并已成为大部分地区土地开发和城市建设的主要财力来源。但我们在审计调查过程中发现，由于有关规定不完善和一些地方不重视土地出让金财政财务管理等原因，目前存在不将土地出让金全额纳入财政预决算管理，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益，并随意确定土地净收益等问题。目前，规范土地出让金财政财务管理并有效使用土地出让金已成为急需解决的现实问题。

一、土地出让金财政财务管理中存在的问题

１．土地出让金不能全额纳入财政预决算管理，缺乏监督。目前，土地出让金财政财务管理方面的指导性文件是财政部《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》（以下简称《办法》），办法规定：“本季度的土地净收益，全数上缴金库，各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和预、决算。”一些地方仅关注一般预算收支、基金预算收支和预算外收支的预决算管理，而按照办法要求能真正实现财政预决算管理的是作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入金库的土地净收益，而全口径土地出让金收支则缺

乏财政预决算的监督管理。同时，我们在调查过程中发现，大部分地区都不重视全口径土地出让金收支报表和单独的预决算管理，有的地区根本不编制土地出让金收支报表和预、决算。

２．地方国土部门不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。办法规定，土地净收益是全口径土地出让金扣除土地开发费用、业务费用的净额，地方国土部门应按季清算土地开发费用、业务费用，并确定应缴入金库的土地净收益。由于存在整体拆迁、滚动开发、开发区新建整体市政大配套设施等问题，单块出让地块的费用归集比较困难，而办法也没有对此作出详细规定，客观上导致地方国土部门不能及时正确地核算土地出让费用和收益。同时，地方政府主要关心作为本级非常规性财政收入的土地出让金的总收入，普遍不重视其规范化核算，最终使地方国土部门主观上漠视土地出让金的规范化核算，不能按季清算土地开发费用、业务费用和土地净收益。

３．地方政府随意确定土地净收益，人为调整土地净收益的入库数。土地出让金的非规范化核算必然导致随意确定缴入金库的土地净收益，而且一些地方政府出于不同目的，会故意调整土地净收益的入库数，主要有以下两种情况：一是为了完成地方财政收入增长目标，调增土地净收益的入库数。二是为了减少体制上划，调减土地净收益的入库数。

这种人为蓄意调整行为，使仅有的纳入财政预决算管理的土地净收益也丧失了真实性。

二、加强土地出让金财政财务管理的建议

随着房地产业的进一步快速发展，地方政府的土地出让金收入在最近几年将保持一定的总量规模，仍将成为地方政府城市建设的主要财力来源，有关部门应完善法规，密切关注该项财力的使用及效益情况，地方政府也应进一步加强对该项收入的财政财务管理，结束这种缺乏预决算管理、财政体外循环、随意调节地方财政收入的现象。

１．取消专户管理，土地出让金全额作为基金收入中的“土地有偿使用收入”缴入地方本级国库。土地出让金全额缴入地方本级金库，能使地方政府充分重视土地出让金的预决算管理，并最终实现土地出让金的全额预决算管理。同时，地方政府也就不能利用土地出让金核算的不规范，通过调整土地净收益的入库数，调节地方财政收入了。

２．中央应以某一固定比例（３％至５％）集中部分土地出让金，专项用于欠发达地区的城市建设。随着我国城市化进程的加速，发达地区由于自身财力充裕，加上土地单价较高，土地出让金收入丰硕，城市化进程顺利，并走上了良性循环的道路，而欠发达地区本身财力捉襟见肘，为了城市化进程，地方政府通过设立各类投资公司，负债经营，但又

不能实现足够的土地出让金收入，财政状况极其窘迫。土地出让金虽作为地方政府本级非常规性财政收入，具有从当地企业和购房者身上获取，并用于当地城市建设，服务于当地居民的性质，但中央政府必须考虑各地区城市建设的平衡性，支持欠发达地区的城市建设。同时，通过集中部分土地出让金，中央有关部门也可以加强对土地出让金征收、入库和使用的管理。

３．地方财政部门应负责全额土地出让金收支的预、决算编制，地方国土部门不再对单块出让地块实施完全费用核算。在地方国土部门向财政部门报送土地出让和开发计划的基础上，地方财政部门负责编制土地出让金收入、土地开发和市政建设预算，除上缴中央部分外，剩余土地出让金专项用于土地开发和市政建设。由于土地开发和城市建设没有明晰的界限，土地出让费用和收益核算比较复杂，在土地出让金收支全额纳入财政预决算管理的情况下，可以考虑不对单块出让地块实施完全费用核算，而对土地出让金收支实行总额决算管理。