个人房屋出租税收负担研究

第一篇：个人房屋出租税收负担研究

个人房屋出租税收负担研究

摘要：个人房屋出租行为涉及到的相关税收主要是由地方税务局征收的，但长期以来由于其税收总量小、征管又比较繁杂，并没有引起地方政府、地税局等的重视。随着个人房屋出租市场的繁荣，对相应的税收制度设计也提出更高的要求。本文通过对我国目前的个人出租房屋的税收现状分析，发现其税收负担较重、重复征税、缺少税收立法等问题。针对这些问题笔者从税收法定的原则出发并借鉴发达国家的先进经验的基础上提出了改革个人房屋出租税收制度的方案。

关键词：房屋出租；重复征税；税收法定；改革方案我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关的具体税种的征管法中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。而且对同一项收入依照不同的税种多次征税，必然存在重复征税的问题。目前个人房屋出租的税收制度的种种问题会影响我国房屋租赁市场的健康发展，而且实际的税收负担通过租金转嫁到承租方，给承租方带来更大的生活负担，这也不符合税收公平的原则。因此有必要从我国的国情出发，改革目前个人房屋出租的税收制度。

一、我国个人房屋出租税收负担综述

个人房屋出租根据其用途的不同虽然涉及的税种大致相同但承担的税负有所不同，主要分为住房用和非住房用途。非住房用途的房屋出租。

（一）个人出租非住房的税收负担

若是用于生产经营等非住房用途，则要按照不动产租赁11%的税率纳增值税，同期按照7%（5%或1%）的税率缴纳城建税和3%的税率缴纳教育税费及附加。依据个人所得税（以下简称个税）法，个人房屋出租收入属于财产租赁所得，在扣除必要的税费、修缮费用和标准扣除项目后适用20%的税率纳税。转租者向出租方支付的租金可作为个税的扣除项目。纳税人自交付出租房产的次月起依照房产税从租征税的的规定按照12%的税率纳税。此外还要按照所处地区的具体纳税标准缴纳城镇土地使用税，按照财产租赁金额的0.1%贴花税额。这总的涉及七个税种，名义税负最少也可达到43.54%。

（二）个人出租住房的税收负担

对于出租住房的纳税人，国家给予了很多税收优惠，营改增后按5%的征收率减按1.5%计算征收，个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也大幅降低，由12%减为4%。免征城镇土地使用税和印花税。如此算来名义税负最低已经降到15.65%，但仍然占据了房屋出租收入的10%以上，使出租方非但不会主动申报还要想方设法的逃税，不利于发挥税收的杠杆作用。

二、个人房屋出租征税制度的问题

（一）税种过多，重复征税问题严重

重复征税主要有三类，本文谈及的主要是经济性重复征税。我国目前有关个人房屋出租的税收涉及七个税种，也就是要针对同一项收入多次征税。这既给纳税人造成沉重的负担，加大其偷逃税款的动机，又给税务机关造成征税的困难，因而也就形成了各个地方的综合征收制。尤其是营业税、房产税和印花税的征税依据都是全额的租金收入，重复征收的问题更为明显。针对收入全额征税本身就存在重复征税的隐患。我国房产税目前改革的呼声很高，作为财产税确实不应同时设置从价计征和从租计征两种征税办法，对租金收入征收房产税具有很大的不合理性，完全可以由个税替代从租计征这部分。个税在征收时虽然可以扣除一定的费用，计税依据要小一些，但在实质上这几个税种的征税对象是一致的，尤其是房产税的税率和个人所得税的税率都比较高，综合起来给纳税人带来很大的税收压力，名义税负过高形成纳税人的逆反心理，反而不利于发挥税收的调节作用。

（二）各地方的综合征收制混乱，不符合税收法定原则

各个地方并没有严格按照各项税收的征管法来征收个人房屋出租的相关税收，而普遍是由当地的税务局或是地方政府以通知、公告、办法等形式来确定本地区的综合征收制度。各类形式的文件均可看作是地方性法规，法律效力较低，对纳税人的约束力也就较低，不利于提高纳税人的遵从度。而且地方的自主权较大相应的制定政策的随意性也就较大，有些地方详细规定了不同情况下的租金最低限额以及对不同用途的房屋出租行为设定不同的征收率，而有些地方则缺少这方面的规定，虽然是本着符合当地实际的角度才出发，但实则造成了各地政策的混乱。经济事项的复杂性、多变性使把所有的税收事项都通过法律的形式确定下来不具有可行性，人大授权地方行政机关立法是从我国实际出发的，地方性法规是对税收基本法的重要补充。但“如果在授权法中没有规定任何标准制约委任立法，行政机关等于拿到了一张空白支票，它可以在授权的领域里任意制造法律”。①从法律优位原则出发，凡是违反了税收法律或是与现行税收法律有冲突的地方性法规应视为丧失法律效力。我国各地方有关个人房屋出租的税收政策文件擅自规定本地区适用的综合征收率及纳税档次，架空了更高层次的《个人所得税法》、《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等，与其具体规定有所冲突，也就使这类地方性法规本身的法律效力还有待商榷。

三、国外个人房屋出租税制安排

（一）美国个人房屋出租税收负担

美国把个人所得分为勤劳所得、非勤劳所得、由他人处转移而来构成的所得和推定所得，来自租赁的所得即属于非勤劳所得。个人房屋出租的收入按照租赁所得缴纳个税。同时美国税法中还规定了不予计列项目，其中与投资有关的不予计列项目包含房客对房屋的改进。但是房客对房屋的改进被用来抵顶租金时，这类改进的所得就要按现金等价的方法计入所得纳税。无论房屋作何用途，美国都将对不动产征收财产税，也就是个人用于出租的房屋也要交纳财产税。财产税的税基为房屋真实值的30%-70%，税率由各地方政府自行确定，税率参照地方支出扣除非财产税收入后的余额与可征税的财产的估价之比来确定，名义税率在3%-10%之间。

（二）英国个人房屋出租税收负担

英国将个人所得大致分为五类，A类就是来自英国国内土地和建筑物的收入，以本纳税年度应取得的租金减去已支付的费用作为估税依据（应取得租金是指土地或建筑物所有人有权去的的那部分所得，不管该部分收入是否实际收到）。对于房屋租金的纳税办法，英国比较灵活，纳税人可以根据自己的利益自行选择按照A类或是D类的其他所得纳税，而且有关租赁的合理支出（水电费、物业费、维修费、广告费、房屋折旧等）可以在税前扣除。英国的房屋税分为住房财产税和营业房屋税。住房财产税也对出租的房屋征税，以房屋估价机构的评估价格作为计税依据，但纳税人是承租方。营业房屋税的纳税人为非住宅用房屋所有人，按照租金计税，租金是由专门的评估机构对其进行估定。即若个人将房屋出租用于住宅用途由承租方缴纳住房财产税，出租用于非住宅用途就要缴纳营业房屋税。房屋或土地的租赁书据按照从价定律的方式计征印花税。

（三）新加坡个人房屋出租税收负担

房屋租赁的租金要按照个人所得计征个税，租金在付款日计入，即按照实际支付租金的日期纳税，而不是依赖租赁合同规定的日期。应税租金的租赁盈余与亏损应分别核算，仅对生产性财产租赁实行大宗优惠，可以将所有租赁的盈余和亏损合计以计算净盈余和净亏损。②对新加坡境内的不动产的所有者还要征收财产税，财产税的计税依据为财产的年价值（相关不动产被出租时可能取得的估算的年租金收入），通过比较同类财产的租金收入确定财产的年价值。对于出租、自用、闲置的财产都依照年价值计征财产税，个人将房屋用于出租可直接依据其取得年租金收入缴纳财产税，税率为10%。

四、改革我国个人房屋出租税收制度的两种方案

（一）对个人房屋出租仅征收个税和印花税

取消目前其他的五个税种，而仅对其按照财产租赁所得征收个税和印花税，这样精简税种纳税自然避免了重复征税的问题，也降低了税务机关征税的难度。本文列举的三个国家有关房屋出租的税收政策，都涉及个税和财产税，但是要注意国外财产税与我国房产税的差别。首先美国和新加坡规定不区分房屋用途都要按照房地产评估价值或是租金估值纳税，财产税并不是针对房屋出租单设的一个税种。其次英国的财产税规定出租用于住宅用途的房屋所有人则不用缴纳，纳税负担转移给承租方，只有当房屋用于非住宅用途时才需承担财产税。而我国的房产税则区分从价计征和从租计征，从租计征是专门针对用于出租的房产设立的。我国可以批判性的借鉴国外的先进经验，取消房产税中从租计征的部分，减轻出租方的纳税负担。这几个发达国家的税制中均没有设立营业税，而我国还要对租赁收入征收营业税并相应征收城建税和教育税费及附加，相比之下又比国外多出三个税种，因而建议房屋出租不再征收营业税。取消其他税种后主要征收的就是个税，需要对个税制度进行适当的调整，可以设定累进税率，重新划定月租金收入的纳税档次、规定相应的扣除项目和金额上限。印花税与其他税种的性质差别较大而且本身税率很低，可不做改变。这样一来可大幅降低房屋出租的税收负担，有效提高纳税人主动申报的积极性降低其逃税动机，同时方便了税务机关的征管工作。

（二）以法律形式确定房屋租赁税

既然目前的针对个人房屋出租的多税种征税的繁杂性已经迫使地方征税机关采用综合征收制，那么国家就应该考虑设立房屋租赁税这样一个综合性的税种以规范各个地方的税收征管。把综合征收制以法律的形式确立下来，才能为征税机关提供可靠的法律依据，也可以简化征收工作。我国目前由人大制定的税收法律只有《个人所得税法》和《企业所得税法》两部，另外一部层次较高的是由人大常委会制定的《税收征管法》，可见我国税收征收体系更多的是依赖部门规章、行政法规、地方性法规等低层次的法规。而我国要逐渐走向法制化，更要坚持税收法定的原则，这一原则从本质上就是要求征税应经过纳税人的同意。③通过人大立法确立房屋租赁税的法律地位即是最好的实现税收法定的途径，最大限度代表人民的意志，可以在很大程度上提高纳税人的遵从度各地方征税的规范性。对这一新税种的各项税制要素都要以法律的形式明确，遵守法律保留原则④。征税机关在征税时不可滥用职权，减少对税收征管的随意性，纳税人也可以通过了解法律规定来预先计算其税收负担，既方便其安排自己的收支也有利于发现征税机关的税款征纳上的错误。

综上所述，我国目前个人房屋出租的税收负担过高，重复征税问题严重，地方征管混乱缺少统一的法律依据。因而必须积极采取措施对房屋租赁市场的税收制度进行改革，推动我国的税收立法工作，规范房屋租赁市场的征、纳税行为。本文提出的改革方案还只是初步的探索，有待其他学者和税务界工作人员的进一步研究。

参考文献：

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[2]项怀城，高强.英国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[3]项怀城，高强.英国税制[M].中国财政经济出版社，2000

[4]陈永良.外国税制[M].暨南大学出版社，2004.[5]王鸿貌，陈寿灿.税法问题研究[M].浙江大学出版社，2004.[6]葛克昌.所得税与宪法[M].北京大学出版社，2004

[7]美国国内税法典[M].翟继光译，经济管理出版社，2010.[8]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社2015.[9]吴燕平.房屋租赁法律制度研究.2009 年西南政法大学硕士学位论文

[10]杨璐.房屋租赁税收征管法律制度研究.2010年山西财经大学硕士学位论文

[11]黄永忠.谈私人房屋租赁税收征管现状及其对策.[J]经济与管理.2009（3）

[12]韦小虹.征收个人房屋租赁税需谨慎-关于我国部分地区征收个人房屋租赁税的相关研究[J].会计与审计.2011（2）

[13]尹华康，徐兵，范美玲.浅议个人房屋出租税收征管的难点与对策[J].中国西部科技.2011（30）

[14]苏如飞.博弈视角下的个人放过屋出租税收征管[J].税收经济研究.2011（2）

[15]哈政发法字〔2010〕12 号.哈尔滨市个人房屋租赁税收征收实施办法

[16]杭地税征〔2007〕23号.杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法

[17]广州市地方税务局公告2014年第16号.

第二篇：财政学论文-中国税收负担研究

中国税收负担研究

------中国税负重不重？

一、原理阐述：

税负是指实际计缴的税款占相对应的应税销售收入的比例。税负可以单指增值税税负、所得税税负、营业税税负等。也可以把所有本上交的所有税款加总计算一个总体税负。

宏观税负是指一个国家的税负总水平，通常以一定时期（一般为一年）的税收总量占国民生产总值（GNP）或国内生产总值(GDP)、或国民收入（NI)的比例来表示。生产力发展水平、政府职能的范围以及政府非税收入规模等是决定宏观税负水平高低的主要因素。宏观税负问题始终是税收政策的核心，宏观税负水平合理与否对于保证政府履行其职能所需的财力，发挥税收的经济杠杆作用有着重要意义。

税负痛苦指数：即Tax Misery Index，也叫税收痛苦指数，是根据各地的公司税率、个人所得税率、富人税率、销售税率/增值税率，以及雇主和雇员的社会保障贡献等计算而得，指数越高，意味痛苦程度越高。

税收负担效应是指国家课税多少对经济产生的不同反应及效果,它调节国家与纳税人的利益关系,主要通过税收的职能来实现。

二、文献综述：

查阅网上的资料发现，对于税收负担，很多专家学者认为我国税负并未如外界报道的那么高，不像福布斯的税收痛苦指数榜中显示的，中国的税收痛苦指数排名第二。

中国社科院金融所货币理论与政策研究室副主任杨涛认为，“这些年来我国一直处于全球税负排名最高的前几个国家之列。然而就实际情况来看，我国税负不可能高到这种程度，显然是被夸大了。从目前我国税收收入负担来看，我国的税负并不是处于很高的水平。”

不过，中国人民大学公共管理学院教授孙玉栋也强调，虽然“税收痛苦指数”这一指标不尽准确，但是对我国当期的税制改革还是存在一些 借鉴意义的。他认为：纵向地看，我们的宏观税负还是有些高，主要表现在我国主体税种的最高边际税率相对较高，法定税率水平相对于发达国家相应税种的税率水平也是不低的。比如，我国个人所得税的最高边际税率为45%，而英国是40%，日本是37%，美国是35%，俄罗斯则实行13%的比例税率。而且除主体税种以外，我国还有消费税和其他地方税等，使税收负担的名义水平较高。

杨涛分析，之所以现在公民感到税收负担重，是因为个人所得税、企业所得税之外，其它政府性税收收入的影响，比如，土地出让金、国有 企业的资本性收入等政府性税收比重较高。同时，财政性支出在社会福利、转化为居民服务的社会性保障设施增长还不够，所以导致了对我国税负水平的误解。

肖捷：比较分析宏观税负水平，不能脱离不同国家所处的发展阶段和政府职能范围，宏观税负水平没有放之四海皆适用的统一标准；中国的公共产品和服务需求处于快速上升阶段，宏观税负水平随着经济发展相应提升；由财政预算安排增加对居民的各种补助性支出，同样可以提高居民收入的比重，只是实现的途径不同；宏观税负水平的上升应随着经济发展循序渐进，必须把握好节奏和

力度。而且，适度提高宏观税负水平要与深化税制改革和规范政府收入分配秩序等结合起来，使整体税负结构更加趋向合理

财政部财政科学研究所所长贾康说，全面考量财政收入负担水平的最重要指标，不是财政收入的绝对数，而是国家的宏观税负水平。宏观税负是指政府收入占GDP的比重，它是衡量政府收入规模的重要指标，反映了一个国家政府参与国民收入分配的程度，直接关系到政府提供公共服务的能力和水平。

三、中国税收负担现状

（一）中国税收负担到底重不重？

福布斯税负痛苦指数排行榜给的答案是“重”。

表格 12009年福布斯税收痛苦指数排行榜

（二）国外的税负情况：

著名咨询公司益普索集团和巴黎工商会日前发布的欧洲企业税负调查显示，2009年在接受调查的欧盟10国中有55%的企业主认为国内税务负担非常高。荷兰、波兰和英国被认为税负环境有利吸引外资，而法国、意大利与比利时被认为税负压力很大，对外资吸引力较小。

这份调查的对象是波兰、荷兰、英国、瑞典、匈牙利、西班牙、德国、比利时、意大利和法国在内的欧盟10国的1013名企业主，涵盖工业企业（雇佣人员50人以上）、商贸、服务及运输建设业企业（雇佣人员10人以上）。调查显示多数企业高管认为本国税负压力不仅高而且是非常高，并且认为本国税负压力要比在欧洲其他国家感觉更重。

1表格1数据来自《福布斯》杂志

调查显示，认为本国税负环境有利吸引外资的企业主比例最高的是荷兰，高达76%，接下来是波兰67%、英国61%，排名末3位的则是比利时23%、意大利14%、法国13%。同时，企业主认为税负水平与公共服务质量相符的比例，同样是荷兰拔得头筹达84%，接下来是瑞典77%，法国61%，排名末3位的则是意大利30%、匈牙利26%、波兰20%。欧盟10国2009年企业名义税率最高的是法国达到33．3%，而德国最低，为15%。

（三）合理的税负计算方法

如果这个榜单不正确，那我们应该拿什么指标来衡量中国的税收负担到底高不高呢？ 目前普遍被专家和学者接受的，是大口径的宏观税负，即全部政府收入占GDP的比重。除一般预算收入外，还包括政府性基金收入（包括土地出让收入）、社会保险基金缴费收入、纳入财政专户管理的预算外资金收入、国有资本经营预算收入等。根据公开发布的统计数据计算，2009年，中国政府后四项收入分别为18,335.04亿元、12,780亿元、6,414.65亿元、988.7亿元（包括电信企业重组专项资本收益600亿元），加上财政收入，全部政府收入合计约为107036.7亿元，大口径宏观税负不低于31.4%。

IMF出版的《政府财政统计年鉴》（2008）对2007年全部有数据的53个国家的宏观税负进行了计算。这53个国家宏观税负平均为39.9%，其中24个工业化国家的平均水平为45.3%，29个发展中国家的平均水平为35.5%。按这一口径计算，2007年至2009年，我国宏观税负分别为24%、24.7%和25.4%，不仅远低于工业化国家平均水平，而且也低于发展中国家的平均水平。

从可用财力上看，我国可用于统筹安排的公共财政收入占GDP比重明显偏低。在现行管理体制下，除按照国际上通行的对社会保险基金实行专款专用外，我国政府性基金收入、国有资本经营预算收入等也都具有特定用途，实行专款专用，只有公共财政收入可以统筹用于保障和改善民生等公共支出。2007年我国公共财政收入占GDP比重为19.3%，2008年为19.5%，2009年为20.1%，明显低于国外平均水平。

从人均指标上看，我国人均财政收入与国外相比差距更大。2009年我国人均公共财政收入5130元，按当年汇率折算仅为751美元，大大低于美国、日本、德国、法国、意大利、英国等主要发达国家13000美元以上的水平。

表格2数据来自国家税务总局、《中国统计年鉴》（2011）

四、个人对中国税负的建议

（一）、福布斯税负指数的偏失

1、税负痛苦指数没有区别平均税负与边际税负的差异。平均税负反映的是每单位的税基所承担的税收负担。边际税负是最后一单位税基所承担的税收数量,是经济学边际分析在研究税负问题上的应用。

2、不考虑税基比重和税制结构。《福布斯》税负痛苦指数没有考虑税基比重和税制结构,将不同税种的法定税率作简单加总,忽视了主体税种比重差异和各税在总体税负形成中的分量。

3、入选税种的标准不确定。税种主要选择了主体税种,但税种入选并无确切的标准。是按税种收入占总收入的比例还是其他什么没有明确。

（二）正确认识宏观税负

我国宏观税负到底处于什么样的水平?这是一个值得认真分析、必须予以澄清的问题。要回答这个问题,首先须选定衡量标准。衡量标准不一样,势必会导致结果大相径庭。

比较分析宏观税负水平，不能脱离不同国家所处的发展阶段和政府职能范围，宏观税负水平没有放之四海皆适用的统一标准；中国的公共产品和服务需求处于快速上升阶段，宏观税负水平随着经济发展相应提升；由财政预算安排增加对居民的各种补助性支出，同样可以提高居民收入的比重，只是实现的途径不同；宏观税负水平的上升应随着经济发展循序渐进，必须把握好节奏和力度。而且，适度提高宏观税负水平要与深化税制改革和规范政府收入分配秩序等结合起来，使整体税负结构更加趋向合理。

宏观税负是广受多项条件影响的矛盾体，需要辩证地认识和把握，不能简单地评论税负水平孰高孰低。今后一个时期，中国宏观税负不仅有上升的需要，也有提升的空间。如果政府收入不能满足履行公共服务职能所必需的支出，或者税收收入增长无法保证公共财政政策的连续性，政府只能要么通过发债等方式筹措资金，要么削减预算开支。

但是，需要指出的是，宏观税负水平的上升应伴随着经济发展循序渐进，必须把握好节奏和力度。如果税负水平上升过快、过高，不仅容易产生超额税收负担，挫伤纳税人的积极性，也会降低市场配置资源的效率，给整个经济运行带来负面影响。而且，适度提高宏观税负水平要与深化税制改革和规范政府收入分配秩序等结合起来。通过优化税制安排，减轻中低收入者的税收负担，合理增加高收入者的税收贡献，以此体现收入能力强的群体关心和帮助收入能力弱的群体。

（三）如何改善我国税收负担

针对近几年政府非税收入占GDP的比重上升较快的局面，要统筹考虑税收负担与非税收入负担的关系问题，通过实行费改税等措施，进一步理顺政府收入分配渠道，规范非税收入秩序，在宏观税负水平随着经济发展稳步合理上升的同时，使整体税负结构更加趋向合理。

因此，如何改善我国的税收负担，可以从如下几个方面入手：

1、减少税外收入负担,从根本上杜绝乱收费

政府巨大的收费是抑制宏观税负水平提高的主要原因。只有加强打击乱收费的力度,避免重复收费,才能优化经济环境,消除民众的抵触情绪,使征税工作顺利进行,从而降低广义税负水平,有得于缓解社会矛盾。可以扩大税基增设新税种，继续保留部分收费，取消乱收费来改善税收负担。

2、进一步深化税制改革

进一步优化税制结构,应该降低流转税也就是商品和劳务税的比重，而增加直接税也就是所得税和财产税收的比重，从而实现富人多纳税，穷人少纳税的税收公平目标，不仅有利于缩小贫富差距，也有利于扩大内需和消费，促进经济增长转向内生动力，实现经济转型。此外,还应强化增值税改革,实现增值税从生产型向消费型过渡。同时,改革个人所得税,扭转目前个人所得税主要由工薪阶层承担的尴尬局面。

3、建立税务司法保障系统，加强税收征管,随着我国税收法制的不断健全,随着税收工作经验的不断积累,我国税收征管水平正在不断提高,这有利于减少税收征收过程中的损耗,保证税收收入,提高税收收入占GDP的水平。税款使用的透明度应该提高，给民众以信心。

4、适当降低税率

我国现行税制中主体税种的法定税率偏高,已经超过拉弗曲线的警戒区,所以可以通过适当降低税率,以增加政府税收收入。同样,降低税率,一方面可以降低我国法定的宏观税负水平,另一方面可以提高实际宏观税负水平,使两者的差距逐步缩小,并最终接近一致。此外,降低税率,可以减少征税阻力,提高税收效率,从而增加税收。

参考目录：

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张屹，“我国宏观税收负担现状分析级合理化建议”《时代金融》，2008年02期

张昆，邹晓宇，“衡量我国宏观税收负担的新视野”《商业文化》（学术版），2008年07期王大树，杨长涌，“关于中国税收负担的思考”《中国党政干部论坛 》,2008年10期

第三篇：对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究[范文模版]

对个人房屋出租税收征管现状及对策的研究

余 华

近年来，随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口大量增加，直接带动了城市个人房屋出租业的发展。但同时也出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强个人房屋出租税收征管，已成为当前我们亟待解决的问题。

一、个人房屋出租税收征管存在的问题

个人房屋出租税收一直是税收征管中的难点。究其原因既有房主纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。具体表现在以下几个方面：

1、纳税意识不强。以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，认为，税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，谁也不愿主动申报纳税，导致纳 1

税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。此外，个人房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，地税部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

2、税源信息不明。由于个人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。一是租房协议不真实或业主不提供。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。

3、税源控管乏力。将个人房屋从事租赁，既不需要在工商

局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。要对个人房屋出租实施有效征管必将花费大量的人力物力，由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对个人房屋出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对个人房屋出租进行突击性、清查式的管理，一则加重了基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。

4、征税依据难定。按规定，对个人房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不

一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。

5、税收负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉

及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65%以上（其中房产税12%，租赁业营业税、城建税及教育费附加

5.55%，印花税0.1%，个人所得税20%），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高的税负不但增加该项税收征管工作的难度，同时也使一部分纳税人想方设法偷逃税款。

二、加强个人房屋出租税收征管的对策

1、加大税法宣传力度。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。因此，要广泛开展宣传工作。通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到房产租赁管理部门办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

2、改革现有税制，促进税收征管。按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税，从根本上解决现行房产税两种计税依据

并存所产生的税负不公的问题。

3、加强部门之间配合，健全协税护税机制。建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。比如加强与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位臵优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性。加强与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源。加强与公安、社区密切配合，为税务部门掌握私有住房出租情况提供可靠的依据。此外，为了弥补税务机关征管力量的不足，还可以在居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成协税员队伍，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，减少税收流失。

4、完善登记管理制度，健全税收监控机制。建立健全以《房屋租赁合同》为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，出租方凭《房屋租赁合同》向有关部门申领《房屋租赁许可证》，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开《房屋出租专用发票》。租赁双方须在《房屋租赁合同》签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印

花税票。同时，积极探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

5、实行房屋租赁业举报奖励制度。地税部门要定期对个人房屋出租税收的征管情况予以公告，提高个人房屋出租税收征管的透明度，促使个人房屋出租者相互监督。要建立个人房屋出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对个人房屋出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。

6、加大惩处力度，提高纳税人偷逃税款成本。对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。对查出和被举报存在偷逃税行为的纳税户，按高税率进行补税和罚款；对不履行代扣代缴义务的单位和个人，按新《征管法》及其实施细则有关规定处理，增加偷税的风险成本，降低偷逃税的预期收益。同时，强化地税人员自身素质建设，提高征管和检查水平，防止税收执法中的不规范行为。

第四篇：我国宏观税收负担分析

我国宏观税收负担分析

【摘要】宏观税负是指一个国家的总体税负水平，一般通过一个国家一定时期政府所取得的收入总量占同期GDP的比重来反映。在我国由于政府收入形式不规范，单纯用税收收入占GDP的比重并不能说明我国的宏观税负问题。

关键字：宏观税负税收负担分析比较

政府总体收入占GDP的比重，我们不妨称之为大口径的宏观税负。这里的“政府收入”，既包括“税”，也包括“费”。各种收费、罚款均是依仗国家的职能而实现，具有税收的强制性、无偿性特点，其亦用于政府各部门支出，与税收的性质并无区别，尽管其分配过程没有纳入国家财政预算管理之中，但其税收意义上的负担却是有形的事实。因此，在这三个口径的税负指标中，大口径的指标最为真实、全面地反映政府集中财力的程度和整个国民经济的负担水平。

税收收入加上财政收入退库、社会保障基金、预算外收入、制度外收入这一大口径宏观税负进行比校分析，我国政府收入占ＧＤＰ的比重大约在２０％～２５％之间，这一水平已超过发展中国家的平均水平，接近世界平均水平。据财政部不完全统计，截至１９９６年，全国性及中央部门行政事业性收费项目有３４４项，地方收费项目多少不一，最多的省达４７０项，最少的省也有５０多项。全国各类基金项目共计４２１项，其中３７５项基金为省级政府越权设立。１９９６年全国收费、基金收入总额为３６２１．９亿元（不含社会保障基金１０１４．７亿元），扣除纳入预算管理以及取消的收费、基金数额，相当于当年财政收入的４６％。过多的收费侵蚀了税基，特别是在先收费、后征税，税“软”费“硬”的情况下，形成了“费挤税”、费大于税的状况，使税收收入占ＧＤＰ的比重下降。同时，收费过多过滥，加重了企业负担，使本已资金短缺的企业雪上加霜，抑制了企 1

业的发展，有可能导致企业未来纳税能力下降。并且由于税费不分，企业在抵制收费的同时，往往抵制纳税，加大了税收征管的难度。从宏观税负绝对量和增速两个方面来看，当前中国的宏观税负处于历史较高水平。在2006年之前，中国的宏观税负呈现出先快速增长，之后呈缓慢增长的发展态势。在2007年，由于财政、税收的大幅增长造成了中国的宏观税负急剧提高。由于中国的税费改革进展缓慢，所以中国宏观税负的增加直接体现了中国的企业和居民税费负担的加重，这对于中国的宏观经济会产生较为不利的影响。在中国物价水平持续高涨的背景下，中国的宏观税负过高，难以刺激民间的投资和消费，也会加重企业和居民的负担。2005年《福布斯》发表的“全球2005税务负担指数”称，中国内地的税负在全球52个国家和地区中，仅次于法国，是全球税负第二重的国家，也是亚洲税负最重的地区。另外，在2007年发表的“全球税负痛苦指数”中，中国内地的税负仅次于法国和比利时，名列世界第三，仍然“稳居”亚洲第一。宏观税负是衡量一国财政收入的相对规模和政府收入水平的一个重要指标，通常指一个国家在一定期限内税收收入占当期国内生产总值（GDP）的比重，反映了一国税收的总体负担水平。在我国，宏观税负的计算方法通常是狭义税收收入与GDP的比重。在OECD标准中，作为分子的税收收入包括狭义税收收入和社会保险基金收入两部分。

在“大财政”标准下，我们采用狭义税收收入、社会保险基金收入、预算外收入和土地收入之和，作为 “税收负担”指标的分子。由于，预算外收入中的一些税收附加收入具有税收的特点，所以应纳入税收管理。同样地，在“大财政”标准下，由于土地出让金的规模之大，理应纳入税负的计算中，才可以更加清楚地反映我国税负的真实水平。

计算中国宏观税负的不同方法对比：

² 税负指标1=税收收入/GDP；（传统标准）

² 税负指标2=（税收收入+社保收入）/GDP；（OECD标准）

² 税负指标3=（税收收入+社保收入+预算外收入+土地收入）/GDP；（“大财政”标准）

我国宏观税负水平在不同的标准下，差异显著。由于庞大的土地出让金规模，“大财政”标准下的税负水平远高于其在OECD标准下的统计结果。以2007年为例，三种标准下的税负水平从低到高依次为18.14%、22.44%和30.01%。“大财政”标准下的税负水平高于传统标准下的税负水平约65%。可以看出，传统标准下的税负计算方法使得我国宏观税负水平被严重低估。从变化趋势上看，不同标准下的税负变化趋势基本一致。税负水平在1996年达到最低点，此后则持续上升。尤其是“大财政”标准下的税负水平，1999年至2007年的上升速度明显高于另外两种衡量标准下其税负水平的增速。

总的说来，我国的税收负担与国际上其他国家的税收负担相比，具有明显的中国特色即名义宏观税负与实际宏观税负的分化现象：名义税负不高，实际税负过重。造成宏观税负分化现象的主要原因是转型期我国政府收入行为和收入格局的不规范。各级政府在组织财政收入过程中过分依赖非税收入方式，预算外收入规模一直很大，且增长迅猛，此外我国还存在数量庞大、难以估计、使用方向难以控制的制度外收入。据保守估计，2006年全国非税收入超过2万亿元，占全国财政收入的50%以上，不仅大大高于发达国家5%～15%的比重，也高于发展中国家20%～30%的比重。平新乔教授调研结果显示，2006年仅全国土地出让收入保守估计就超过1万亿元。④ 财政部资料显示，2004年全国非税收入总额约为1万亿元，相当于同期全国财政收入的39.8%.其中，中央非税收入占本级财政收入的11.2%；省及省以下非税收入占本级财政收入的74.8%.⑤ 而从发达国家政府收入格局看，政府履行职能所需资金大部分依靠税收渠道筹集，非税收入只

是税收收入的补充形式。例如，2004年加拿大联邦政府收入2 040.7亿加元，其中税收收入1 681.1亿加元，占本级政府收入的82.7%；社会保障金收入219.6亿加元，占10.7%；政府间转移支付收入6.2亿加元，占0.3%；非税收入127.8亿加元，占6.3%；而在美国，从政府总体来看（不考虑政府的级次），非税收入的比重大致只占政府财政收入的10%左右，而且大多集中在地方政府。⑥ 因此，只有将政府税外收费纳入分析范畴，才能准确把握中国转型期税收负担的真实水平及其内部结构特征。

税收的多寡、税负的高低，不仅关系到和谐社会建设的进程，而且直接影响政府和纳税人的关系。保持合理的宏观税负水平，政府应坚持取用有度、量力而行的原则，既有利于提供更多的公共产品和服务满足社会公共需要，又有利于涵养税源、藏富于民，既不断改善生活，又积极进行生产。合理的宏观税负水平是经济持续健康发展的保证，是生活稳定协调运转的保证，也是政府有效履行职能的保证。

第五篇：加强对经营性房屋出租行为税收征管研究

加强对经营性房屋出租行为税收征管研究

□ 王华军 穆琛莹

近年来，房屋租赁市场空前活跃，承租群体不断扩大，租赁的形式也趋于多样化，给税收征管工作带来许多困难，针对存在的问题和不足，探索一些解决思路和办法。

一、房屋租赁现状

在房屋租赁经营活动中，出租成份复杂，形式多样。归纳起来大致有以下几种情况：

（一）个人购买门面、写字楼房屋用于营业性出租

随着人们理财观念的提高，社会上不少拥有一定资金积累的个人将持有资金越来越多地向房屋租赁市场投入，其在城区主要投资于主干道临街两侧的写字楼及门面。因房屋投资较大，房主每年收取的租金较高，其应缴纳的税款也较多，造成这部分出租人容易利用各种手段隐匿、偷逃税款。

（二）个人闲臵房屋出租

这种情况大多集中在居民区或个人自建房屋的出租，难以区分出租人是用于个人居住还是用于经营性出租，加之出租者纳税意识淡薄，租赁双方多是口头协议，无租赁合同，计税依据不易确定。

（三）行政事业单位闲臵房屋出租

这些单位将闲臵房屋出租给企业或个人搞经营，实现的房屋租赁收入大多会形成干部职工的福利来源，因此，涉及部门利益，加之这些单位特权思想严重，纳税意识不强，自用房产与出租房屋混在一起，以各种理由少缴或不缴相关税费，加大了税务机关的征管难度。

（四）企业闲臵房屋经营性出租

这种情况主要表现为企业自建或购买的写字楼及厂房用于经营性出租，取得的租金收入成为企业收入的一项来源，一般来说，这种情况下企业基本上都会如实申报，但因为部分企业用于经营性出租的写字楼及厂房和企业的实际经营地并不在同一地，企业存在侥幸心理，也存在瞒报或少报应纳税款的行为。

二、房屋租赁偷逃税款的主要方式

（一）以房屋装修抵顶房租。将新房未装修出租，出租方提出要求，由承租方对房屋进行装修，在规定的期限内使用而不交房租，其实质是装修款抵顶房租。

（二）名为无租或低租使用，实为私下订立租赁协议。部分出租人对出租行为应按照税法规定缴纳税款有一定了解，因此和承租方私下订立协议，以应付税务机关检查。

（三）名为投资，实则出租。如一些承租企业，出租人与承租人签定无租使用合同，名义上是以房屋投资，而实际不管企业是否赢利，每年均收取固定利润，实为租金收入，达到偷逃税款的目的。

（四）名自营，实出租。如某些门面商户承租他人房屋经营，为偷逃税款，租赁双方私下串通，假称自营，因自营所交的税收要比房屋出租所交的税收低得多。

（五）转手出租，把自己的房屋或从别处租用的房屋多次倒手出租，税务机关在对其进行纳税检查时，因涉及检查环节较多，情况复杂，往往难以征收。

（六）名为物业管理，实为房屋出租。部分物业管理公司代业主或自营房屋出租业务，以向承租方收取高额物业管理费的方式分享房屋出租收益。此部分房屋出租收入与物业管理费混为一体，课税对象、计税依据、应税行为不容易查实区分，往往造成税收流失。

（七）名为酒店经营，实为房屋出租。部分酒店经营管理公司批量承租高档写字楼或小户型，统一装修后纳入酒店经营管理，对外提供餐饮或住宿服务，房屋出租人或酒店经营方往往只按服务业中的餐饮业或住宿业缴纳营业税，不缴纳房屋出租应涉及的其他税收，从而达到偷逃税的目的。

三、税收管理中存在的问题及原因分析

对于房屋租赁这一行业，由于房屋租赁者成份复杂，租赁方式多种多样，租赁活动中白条结算，口头交易不少，在实际征管工作中存在“三难”问题，即租金难界定、纳税人难找、税款难征收，并具体表现在以下几个方面：

（一）税法宣传不到位，纳税人纳税意识淡薄 以往的税法宣传大多集中在企事业单位，而对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，有相当一部分的房主及租赁房屋单位，根本不知道要缴税，即使知道也不关心，纳税意识淡薄，没有自觉主动申报纳税的习惯。加上房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，有的是单位房屋出租，有的是私有房屋出租，同时还有转租、转让的，税务部门要将房屋租赁税收政策宣传到位存在一定的难度。

（二）房屋管理制度不健全，出租房屋产权界定困难，收入难以确定,源泉控管乏力

房屋租赁涉及面广、税源分散、周期短，变动性大的特点，给税源监管带来了很大难度：一是产权所有人难以寻找，有的产权所有人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友帮忙看管，代收房租，查找产权所有人往往给税务机关带来了一定难度，对一些承租又转租的纳税人，要想找到他们更是难上加难。二是租赁关系难以确认。在税务机关征税时，租赁双方相互串通，有的说是借用，有的说是自用，有的说是合伙经营，致使租赁关系无法确认。三是变动频繁难以监控。房屋租赁经常出现转租、停业、短期租赁等情况，人员变动频繁，给税源监控带来了很大难度。四是涉及个人房屋租赁的，其既不需要在工商局办理营业执照，又不需要在房管部门或其他职能部门注册登记，只要租赁双方达成协议，私下签订一张承租合同就可以现金交易，收入带有很大的隐蔽性，造成税务机关底数不清，管理困难。

（三）执法力度弱，执法措施得不到保障

按现行税法规定，承租人没有代扣代缴义务，而出租人往往都不是经营者。若出租方是办理了税务登记的纳税人，我们一般可以通过税收征管将应收未收的税款征收上来；而当出租方是未办理税务登记的个人时，我们则只能动之以情，晓之以理让其自觉申报纳税，对其没有任何可操作的强制执行措施，碰到采取“软抗税”的方式来对付税务检查的个人时，他们会以各种借口拒绝缴纳房屋出租业应纳的各项税款，并与税务人员软磨硬泡，想方设法进行拖延，造成正常的征管工作难以进行下去。

（四）征管难度大，人力不足，控管乏力

由于房屋租赁业面广、分散，承租群体较大，如一些城区的写字楼其承租企业较多，少则几十户，多则上百户。对这些单位的检查虽然可以委托相关的物业管理企业协助，但部分物业管理企业碍于个人业主的利益只提供少量信息或不予提供信息，而出租房屋的租金收入并不在物业管理范围以内，只能一户一户找承租人了解出租人租金的收取情况，给出租房屋检查工作带来相当大的工作量，相应的其人力投入也大。

（五）部门之间难配合，缺乏成熟的协作配合机制 房屋租赁管理工作涉及房管、公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等部门，在实际工作中，各部门的管理体制不健全、管理部门职责不明确、管理行为不规范、综合管理手段不够完善，管理水平相对落后，相关职能部门往往各自为政，信息不沟通，数据不共享，没有共同规范管理房屋租赁市场，各部门之间缺乏行之有效的协作配合机制，未能形成齐抓共管的合力，无法从源头上对房屋租赁业税收进行监控。

（六）税负较重，部分纳税人难以承受

从当前的情况来看，出租房屋税费负担较重，其税种及税率为：营业税3%～5%、房产税4%～12%、城市建设维护税0.7%、教育费附加3%，个人所得税10%～20%，印花税1‰，不计地方性的各种收费，总体税率就近30%，如果加上土地使用税等则更高。出租房屋行业涉及税种之多、总体税率之高，纳税人难以承受，给征管工作加大了难度。

（七）税收政策执行难度大 主要表现在：一是政府职能部门房屋租赁难征收。政府行政管理部门房屋租赁收入大多是单位的“小金库”，或是干部职工福利的主要来源，涉及部门利益，以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务机关的征管难度。二是相互观望，法不责众，使税款入库难。房屋租赁税收涉及点多面广，情况复杂，执行政策要一视同仁，普遍征收，应收尽收，大家都相互观望，或找种种理由推诿，难度确实很大。

四、加强房屋租赁税收征管的对策

（一）加强税收宣传，提高纳税人纳税意识

税务机关要针对纳税人纳税意识淡薄，税收流失严重的情况，不仅要在每年的税收宣传月中宣传，还要坚持长期、有针对性地利用好广播、网站、电视、报纸等渠道进行广泛宣传。要让出租人知道自己是房屋出租的纳税义务人及其应缴纳的税种，还要让承租人知道自己有监督出租人缴纳税款开具发票的权利，更有义务协助和配合税务机关查清产权人或出租人的租赁情况。通过不断宣传深化提升纳税人的纳税意识，使纳税人能自觉主动申报纳税，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。同时，要广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪案件，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度，注重税法宣传的针对性和实效性。

（二）切实搞好税源基础工作，建立有效的控管机制 出租房屋底数不清是税款流失的关键因素。鉴于房屋出租隐蔽性强、涉及面广，尤其是个体房屋出租，假合同、假协议等现象比较普遍，为彻底摸清出租房屋户数，应与社区、派出所等部门沟通，实行划片管理、逐街、逐户进行清查，将出租房屋的详细情况逐户登记，包括企业名称、地点、租赁时间、出租方姓名、工作单位或住址、电话号码、租金收入等，全部录入微机，实行规范化管理。对于清查出的户管要建立档案，登记造册，特别是对临街的门面房及写字楼要及时搞清承租人和出租人，以及该地段同类房屋的每平方米的大致出租单价，做到底数清楚，并将清查的数据及时输机，做到静态分析与动态监控相结合，从源头上堵塞漏征漏管现象，促进纳税申报的规范化。

（三）完善经营性房屋租赁评估制度，合理确定计税依据

根据国家有关经营用房价格管理的规定，会同房地产管理部门和土地管理部门，对经营用房进行评估，或者按照土地等级确定同地段同类型房屋的参考出租单价，从而为加强出租房屋税收管理提供依据，便于在今后的工作中如果纳税人不配合提供租金收入或者提供租金收入不实的，税务机关可以按照此规定合理确定其租金收入，以准确计算征收房屋出租的有关税款。同时，主动联系物业等管理部门协助税务机关进一步做好纳税人的宣传配合工作，定期向税务机关反馈房屋租赁和税收情况，必要时可以探索和尝试由承租方代扣代缴税款的税收征管新渠道，建立房屋租赁行业税收征管的高效、长久的控管机制。

（四）加强部门配合，搞好出租房屋税收管理

因房屋出租涉及面广，成份复杂，涉及公房、私房，税源相对较为分散，特别是作为纳税人的房屋出租人很少能在房屋出租现场找到，单纯由地税部门独立完成征收和管理难度很大，所以应及时取得相关管理部门的配合，充分利用物业、房产、公安、街道等熟悉情况的部门优势，实现信息共享，共同进行清理。更为重要的是要争取政府部门的支持，加强对协税、护税工作的领导，建立或完善由街道办事处代征代缴的控管机制，促使房屋租赁业税收能够得到顺利征收。

（五）加大房屋出租检查力度，建立个体房屋出租偷逃税的举报奖励制度

充分发挥税务稽查打击偷税和抗税违法行为的职能作用。在每条街道或每个社区有目的、有重点选择个别“钉子”户进行查处，起到警示和教育作用。发动社会力量加强对个体房屋出租的监督管理。税务机关要在电台、电视台、报社等新闻媒体以及个体房屋出租相对集中的地段或小区内的显著位臵定期发布个体房屋出租税收的征管信息，并设立举报电话，对于知情者检举揭发个体房屋出租人的偷逃税违法行为，经税务机关查实后，除对出租人按规定补税、加收滞纳金及罚款外，还要对检举人实行奖励。

（六）适当降低税负，营造一个宽松的纳税环境

税率反映了税负的高低，个人房屋出租税负较高也是地税部门征收工作的难点之一。本文建议，可根据当地经济发展情况，建立和试行优惠税率，保障和促进房屋出租税收的稳定增长。针对房屋出租的不同方式，建立和试行优惠税率，有利于促进房屋租赁市场的持续快速健康发展，有利于培养纳税人申报纳税的自觉性，从而有利于在拓展房屋出租税源的基础上，保障和促进房屋出租税收的稳定增长。对于房屋出租和转租、再转租方式应分别规定分档税率，这样不但可以避免重复征税，而且可以有效平衡税负，堵塞征管漏洞。

（七）推进税制改革，完善流转税体系

为使房屋租赁业税制设计更加科学合理的管理办法，可借鉴国际经验，坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税等税收合并统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，可根据租赁收入的大小建议税率选择在10%至20%之间较为适宜。