物业管理员从业证第四章

第一篇：物业管理员从业证第四章

第四章房屋建筑维修养护管理 房屋各组成部分的日常养护

一地基基础的养护1检查有无超载现象2防止地基浸水3防止基础受损4防止地基冻害

二楼地面的养护1经常用水房间楼地面的有效防水2避免室内受潮与虫害3控制与消除装饰材料的副作用

三装饰工程的养护 裱糊工程的养护1发现壁纸翘边的起泡应及时修理2壁纸上不要钉钉子更不要乱涂乱画3搬抬家具物品注意保护壁纸以免碰破4室内门窗在下雨天注意关好，平时多开窗通风，防止室内潮湿壁纸5注意防火防水

饰面工程的养护 花式安装工程的养护1要定期检查2注意检查空鼓螺丝和螺栓的紧固情况3检查花式稳固情况4对花式污染严重的要定期清理，裂缝掉角的应及时补修 四门窗的养护1宣传养护制度2经常清洁检查3定期更换易损部件4北方地区外门窗冬季养护5加强窗台与暖气的使用管理

五楼梯走廊阳台的养护

六屋面工程的养护 1定期清扫，保证各种设施处于有效状态

2定期检查记录，并对发现的问题及时处理 3严格执行维修制度

4加强屋面使用的管理

七通风道的养护 要逐层逐户对每一根通风道使用情况、有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查2在楼顶通风道风帽处测通风道的通风状况并用铅丝悬挂大铅锤放入通风道，检查通风道是否畅通3通风道发现小的裂缝可用素水泥浆填补，较大的裂缝可用1:1水泥砂浆填补

日常养护类型 零星养护1屋面筑漏、补修屋面、修补泛水、屋脊等2钢木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等3修补楼地面面层，抽换个别过梁等4补修内外墙抹灰窗台腰线等5拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等6抽换个别木梁木柱修补大楼等7水卫电气暖气等设备的故障排除及零部件的修补等8下水管道的疏通，修补明沟散水落水管等9房屋检查发现的危险构建的临时加固维修等

计划养护 大中小修三级修缮制度

房屋日常养护规原则对不同类型的房屋制定不同的养护维修标准，因地制宜合理修缮；定期检查，及时维护；加强对二次维修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效合理地使用、最大限度发挥房屋有效使用功能

房屋日常养护的考核标准

定额指标 小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到小修养护工程定额的指标，是完成小修养护工作量、搞好日常服务的保证

经费指标 小修养护部位费用主要通过收取物业管理服务费凑集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补

服务指标1走访查房率一般要求物业管理员每月对管区内的客户要走访查房50%以上，每季对物业管理区域内的客户住户走访查房一遍 2养护极化率 物业管理员应按每月编制的日常养护计划表一次

组织施工。考虑到日常养护中对急修项目需及时处理，因此在一般情况下养护计划率要求达到80%以上。遇到特殊情况或特殊季节，物业管理公司可统一调整养护计划率养护及时率 是指当月完成的日常养护次数占当月全部保修中的户次数的百分率

房屋的安全要求--在安全生产中要注意以下几个方面

1严格遵守操作规程，不违章上岗和操作 2注意工具和用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具和用具3按规定使用施工结构部件的材料 房屋维修任务的落实 1物业管理员根据房屋维修的计划表和随时发生的急修项目开列维修单。2维修人员凭维修单林区材料，根据维修单开列的工程地点、项目内容进行施工。3物业管理员应每天到施工现场，解决施工中出现的问题，4检查当天任务的完成情况，5安排次日的维修养护工作 房屋维修管理的实施

1自用部位和自用设备的损坏，由业主自行报修：共用部位和共用设备设施的损坏，由业主或业主委员会成员报修

2业主报修可采用电话报修和直接报修的方式 3物业管理企业接待人员对业主的报修应与登记，保修接待应为一年365天全天接待 4节假日和夜间实行水电急修值班制度

5物业管理单位接到报修后，应在规定的时间内安排维修人员上门检查修理

6报修项目修理完成后，由报修人验收，并在保修单上签字

7维修工作结束后，物业管理公司应及时做好回访工作，检验修理质量和效果

8业主报修项目分为急修项目和一般项目 房屋日常维修项目 急修项目（1房屋结构性损坏而

发生危险的排险解危2因室内线路故障而引起的停电和漏电3因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水4水泥楼板扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动损坏5其他）一般维修项目（各类钢木门窗损坏2水电设备零件损坏3屋面渗漏水4污水管落水管堵塞5其他）

影响房屋耐久性的因素 自然因素（气候条件生物虫害地质情况突发灾害）人为因素（1使用不当2设计和施工质量的低劣3保养不善）

房屋日常维修的特点1由于日常维修是对原有房屋构造、部件装饰布局的更新与修复，通过维修过程掌握了原建筑的特色，通过实践观察研究总结，可以改进旧房屋的结构与装饰2房屋日常维修工程项目小，零星分散，用料品种规格多，新料旧料都是用3房屋日常维修往往人少工种多，可以培养一工多计一专多能

房屋室内装修申请提交资料 1房屋所有权证2 申请人身份证证件3装饰修方案4变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案

5需提交的有关部门的批准文件设计方案或者施工方案

6委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件7非业主的住在使用人，需提供业主同意装饰装修的书面证明 房屋室内装修申请的审批

1维修申请的审核 见下

装修申请的批准 在确认装修设计不会对楼宇安全、共用设备设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准

3告知注意事项

物业管理企业应当将房屋内装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修企业

4签订装修管理服务协议 内容见下

房屋室内装修审核内容1检查装修设计是否对房屋结构外墙立面共用设施设备造成改动破坏2检查装修设计是否有严重的消防隐患3是否有其他违章情况4消防安全协议书

装修服务协议内容1装饰装修工程的实施内容2装饰装修工程的实施期限3允许施工的时间4废弃物的清运与处置5房屋外立面设施及防盗窗的安装要求6禁止行为和注意事项7管理服务费用8违约责任9其他需要约定的事项

房屋室内装修施工过程的监督管理内容

物业管理企业应按照房屋室内装饰装修管理服务协议实施管理，进行定时或不定式的现场检查。发现装修人或装修企业违反有关规定，应当立即制止要求装修人和装修企业纠正，并检查记录存档；已造成事实后果或者拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或装修企业违反室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装修企业有违反办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处

房屋二次装修的含义：物业接管验收交付使用后，业主或使用人办理完入住手续，在正式入住前，根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动。特点1要符合建筑设计时的工程技术规范和技术指标2施工时要尽量减少相邻客户正常工作及生活的影响3对施工人员的技术及素质要求较高4严格执行施工过程中的防火要求

房屋装修的技术要求1不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具2在隔断墙上粘贴瓷砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆砖贴时，必须将原抹灰层铲除3在粘贴厨房卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理储水24小时检验合格的签认手续4阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料5未经房屋安全鉴定站鉴定的房屋装饰，其承重墙共用部位隔墙外围护墙抗震墙等墙体上不得随意掏墙、打孔、剔槽、不得擅自拆改。地面装饰材的装饰要保证煤气管道和设备的安全要求8房屋装饰布的影响毗连房屋的正常使用和邻里生活9房屋装饰要符合规划、供暖供热煤气电力等部门规定 房屋室内装饰装修管理相关规定

一住宅室内装饰装修活动禁止行为1未经原设计单位或具有相应资格等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构2将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间厨房间3扩大城墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混凝土墙体4损坏房屋原有节能设施，减低节能效果5其他影响建筑结构和使用安全的行为

二装修人从事住宅室内装修活动，未经批准不得有下列行为1搭建建筑物、构筑物2改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗3拆改供暖管道和设施4拆改燃气管道和设施

第二篇：物业管理员

物业管理员

物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。

职业等级

本职业共设三个等级，分别为：物业管理员（国家职业资格四级）、助理物业管理师（国家职业资格三级）、物业管理师（国家职业资格二级）。

注：目前开考等级：四级、三级、二级。

职业概况

随着改革开放的逐步深化和社会主义市场经济体制的不断发展，我国的物业管理市场越来越大，但同时在物业管理方面暴露出来的问题也更多。为了规范物业管理活动、保障业主与物业管理企业的合法权益、维护公共利益、改善人民群众的生活和工作环境，实行物业管理人员全国职业资格统一鉴定和就业准入制度势在必行。

2000年，劳动和社会保障部为了配合就业准入制度的实施，提高物业管理人员的业务素质，进一步促进物业管理的规范化，颁布了物业管理员国家职业标准。物业管理员职业共设两个等级，分别为物业管理员（国家职业资格四级）、物业管理师（国家职业资格二级）。国家职业标准规定，凡从事或有志于从事物业管理职业的人员，只要符合报考要求，均可参加资格鉴定。

鉴定方式

1、物业管理员的职业资格鉴定内容依据现行国家职业标准及劳动保障部职业技能鉴定中心新编教材，全国严格按照“统一标准、统一教材、统一命题、统一考务和统一证书”的原则进行。鉴定分知识、技能两部分，2、物业管理员知识考试采取书面测试方式，技能考试采取两种测试：一部分为书面测试方式，另一部分采取录像测试方式，物业管理师鉴定除参加上述知识和技能考试外，还需提交2000字以上的论文并进行论文答辩。

3、今年物业管理员职业知识考试增加职业道德的内容。职业道德考核方式，采取书面闭卷方式，考试时间安排在理论知识考试后，时间为30分钟。职业道德试卷满分为100分，60分及格，不及格则视为理论知识考试成绩不合格。职业道德考核部分与理论知识考试部分的成绩分别按20%、80%换算为最终的理论知识考试成绩。

申报条件

一、物业管理员（具备以下条件之一者）

1、在本职业连续工作1年以上，经本职业物业管理员正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。

2、在本职业连续工作2年以上。

3、取得本专业或相关专业大专及以上毕业证书。

二、助理物业管理师（具备以下条件之一者）

1、取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作2年以上，经本职业助理物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。

2、取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作3年以上。

3、取得本专业或相关专业大学本科及以上毕业证书。

三、物业管理师（具备以下条件之一者）

1、取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证。

2、取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作5年以上。

3、具有大专学历。连续从事本职工作8年以上，经本职业助理物业管理师训达到标准学时，并取得结业证书。

4、具有本科学历，连续从事本职工作6年以上，经本职业物业管理师正规训达到标准学时，并取得结业证书。

第三篇：物业管理员

物业管理员 物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。

在物业管理部主任领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。

4、协调主任送发物业管理方面的文件。

5、参加主任主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。

7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8、负责公司业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

9、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

10、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

11、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

12、负责为公司业户商务、票务收发等项服务工作。

13、完成办公室临时交办的工作。

第四篇：物业管理员

客服部前台员工工作标准

一，客服部前台员工须按时到达工作岗位，做好班前准备；统一着装并佩戴工牌

二，客服部前台工作人员每日上班后应查看前日值班日志，做好前班遗留问题的交接处理工作，协调相关人员及相关部门做出相应的处理

三，客服部前台工作人员应做好当天的日常接待业主电话、现场的报修、咨询及投诉工作，对于能够安排处理的工作做出及时的派工及回复；对于不能当时处理的时间应做好相应的记录工作并及时通知客服部门领班及主管，在得到明确的答复和处理意见后及时回复给业主

四，客服部前台工作人员应及时做好当日各项事件的回访工作；并完成主管领导交付的其他工作

五，待人接物行为举止大方得体，善于帮助不方便及需要帮助的业主

六，客服部前台工作人员应做好协助相关部门、突发事件的及时处理解决和汇报工作、七，通过以上工作的完成确保顾客投诉与建议、维修申报、各项登记等记录100%准确；紧急情况、顾客投诉等处理和信息传递及时率为100%；管理费、水电费等资料录入填写、文书资料撰写、资料归档及时准确率为95%； 客服部前台员工工作标准

一，客服部楼宇管理员应按时到达工作岗位，做好班前准备；统一着装并佩戴工牌

二，客服部楼宇管理员在每日上班后应关注前班发生的自己所辖楼宇内的未解决问题，并协调相关部门予以及时解决；对于需协调相关部门的应及时沟通解决

三，客服部楼宇管理员应做协助前台做好当日的咨询、保修、投诉的解释及协调处理工作；对于权限范围内不能解决或决策的时间应及时汇报给主管领导 四，按一定的时间段制定做好工作计划，并组织实施；确保每天对于园区及所辖楼宇做好现场巡视工作，监督安保、清洁、绿化等工作的完成情况； 五，待人接物行为举止大方得体，善于帮助不方便及需要帮助的业主

六，按计划准时向业主张贴及派发各种通知各种费用的交费通知单，及时收缴各项物业管理费及其他费用，做好统计各项费用的收缴率及分析工作，并适时做出相应的调整

七，协助主管领导及其他部门、外协单位完成各项相关工作

八，做好公共及突发事件的应急处理工作并及时向主管领导汇报

九，通过以上工作的落实完成达到业主（住户）对物业服务工作及对于楼宇个人总体综合满意率达到90％以上

第五篇：物业管理员年终总结

物业管理员年终总结

xx物业是我第一份正式工作，不知觉已伴随了我三个春夏秋冬。当年的懵懂仍历历在目，感谢领导的悉心培养，同事的关怀互助，现在的我成长了，工作能力提升了，下面对20xx的个人工作进行总结：

一、基础服务：

1、配合春节在园区的值班工作，值班的13天中，让我进一步感受了青竹园这个大家庭的温暖。看不到大家丝毫怨言，只有脸上温暖的笑容。值班期间，园区揽秀苑组团门岗前方及南北主干道爆水管，按经理指示及停水预案对各部门作出协调工作，对业主做好解释工作及维修情况汇报工作，最长历时11小时最终保证了入住业主的生活用水，无业主投诉。

2、配合公司对8S管理活动的全面推进，并对接相关标识的制作，及其他横幅、水牌、上墙文件等标牌的制作。

3、起草园区各项对外书面函件的制作，含工作联系单、整改通知单，装修施工整改工作联系函，与青竹湖镇高尔夫球会对接的函件等。

4、资料管理：严格按照档案管理规定。尤其是业主档案做到目录清晰，检索方便，各业主资料做到一户一档，同时确保了资料的保密性，严格执行借查等规章制度。

5、配合园区于11月1日实行的访客证制度，对所有临时出入人员(业主的亲友、施工整改、装修人员等)经电话联系确认身份后再通知门岗放行，以确保业主的居住安全。

二、园区生活服务：

1、配合园区生活服务体系工作的开展，制作各项温馨提示张贴，及经片区管家发送于各入住业主手中。

2、负责各类节庆、园区活动致业主的短信发送。

3、配合园区生活服务体系健康服务的开展，对来访业主主动提供血压测量服务;发送体检卡至来访的业主，并及时更新相关统计。

4、对20xx年1月至8月的园区生活服务开展情况进行了统计，在学习单项服务跟进表及月统计表的过程中，极大地提升了我的工作技能与服务理念。

展望明年，迎接我们的是机遇和挑战，深知自己还有太多不足之处，计划在20xx年做出如下提升自我的事项：

1、在20xx年初，因公司的肯定我晋升为部门领班，责任与义务随之而至，但在团队凝聚力建设、管理艺术方面都需提升，在来年会做好部门内部及与其他各部门的沟通工作，使工作团队保持严肃又活泼的健康氛围，学会将督导工作做得更好，保证部门服务品质，发挥员工的集体作用，进一步提升服务品质。

2、及时跟进维修工作的及时率和完成率，以便及时为业主排忧解难。

3、多到现场了解实际情况，可以更透彻地了解相关的物业专业名词，更能寻找处理问题的最佳方法或途径。

4、对存在的问题和教训及时进行总结，编制成案例，以便相互交流、借鉴、学习。

5、努力提高自己的技能与管理水平，把工作做得更好。

6、除学习本部门涉及的相关范畴，更要学习其他各部门的各项流程，给以后对全局的把控能力做好扎实的基础。

7、加强组织协调及处理突发事件的能力。

我们的工作就是由各种小事情串联起来的，但要做好这些小事情却一点也不容易，在xx工作的日子里，深感xx能挖掘我最大的潜能，领导和同事都是我的良师益友，我会找准自己的发展方向，保持这份工作热情勇往直前!