第一篇：物业管理师实务考试试题及答案
2010年((((真题之物业实务案例题部分
一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。
1、物业公司如何处理一般投诉。（16分）
2、针对以上三个问题将如何解决。（9分）
二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。
1、上述有几点操作违规之处。（10分）
2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分）
三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：
（一）人员工工资奖金及福利包括
1、分管此项目的副总经理工资
2、项目经理工资
3、项目员工年终绩效奖金
（二）补充养老金
（二）公共区域维修保养费用
（三）工程保修费用
（四）管理区域保洁材料费用
（五）管理区域装修垃圾清运费用
（六）公共秩序维护费用
（七）项目履约金
（八）公共部位公共设施公众责任保险费用
（九）固定资产折旧费
（十）对社会的爱心捐赠 问题
1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2分）
2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）
3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）
4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（10分）
模拟一
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。A.50
B.300(((（C.500
D.1000
2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A.30
B.45
C.60
D.90
3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。
A.一级
B.二级
C.三级(((（D.三级暂定
4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A.7
B.15
C.30
D.45
5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。A.可任选其中一个作为中标人
B.应以报价最低的为中标人(((（C.应报请房地产行政主管部门确定中标人
D.应按照中标候选人的排序确定中标人
答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D
全真模拟二
1.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（）。
A.③－②－①－④－⑤－⑥
B.③－②－①－⑤－④－⑥
C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥
2.物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A.各业主分别
B.业主大会
C.业主委员会代表业主
D.物业建设单位
3.业主临时公约由（）制定。
A.建设单位
B.购房人(((（C.物业管理企业
D.房地产行政主管部门
4.物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。
A.设计工作
B.工程监理工作
C.开发建设工作
D.物业管理咨询活动
5.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。
A.首次业主大会会议召开
B.业主大会成立
C.50%业主入住(((（D.物业服务合同生效
答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D
2011年物业管理师《管理实务》全真模拟三
1.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A.建设单位
B.业主委员会
C.政府主管部门
D.新物业管理企业
2.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A.装修人
B.装修企业 C.装修施工人员
D.物业管理公司
3.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。
A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立(((（C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立
D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立
4.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。
A.测量
B.敲击
C.使用
D.目测
5.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。
A.砖结构
B.木结构
C.钢筋混凝土结构
D.框架结构
答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D
模拟四
1.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。
A.事后维修
B.紧急抢修((((C.预防性维修
D.大修
2.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。
A.日常运行
B.客户投诉
C.维修和技术改造
D.各项电气预防性实验和其它测试
3.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。
A.挖巢法
B.药杀法
C.熏蒸法
D.诱杀法
4.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。
A.浇水
B.病虫害防治
C.杂草防治
D.绿化改造工程
5.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。
A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问((((答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A
模拟五
1.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。
A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
2.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。
A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B.通过安全窗撤离轿厢
C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
3.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。
A.三个月
B.半年
C.一年(((（D.二年
4.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。
A.物业服务成本
B.物业服务支出
C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费
5.住宅专项维修资金属于（）所有。
A.物业管理企业
B.全体业主(((（C.物业管理企业和全体业主
D.建设单位
答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B
模拟六
1.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。
A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔
B.自行决定(((（C.与部分业主商议决定
D.与建设单位商议决定
2.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。
A.政府定价
B.政府指导价
C.业主定价
D.物业管理企业与业主协商确定
3.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。
A.业主
B.建设单位
C.施工单位((((D.监理单位
4.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。
A.通知
B.报告
C.请示
D.决定
5.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。
A.管理服务费
B.审批费
C.施工现场管理费
D.装修保证金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A
模拟七
1.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。
A.国务院建设主管部门
B.省、自治区人民政府建设主管部门
C.省、自治区人民政府房地产主管部门
D.直辖市人民政府房地产主管部门(((（E.设区的市的人民政府房地产主管部门
2.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。
A.企业法定代表人的身份证明
B.企业总经理的身份证明
C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同
E.物业服务合同
3.物业管理招标的主体包括（）。
A.物业管理企业
B.物业建设单位
C.业主大会(((（D.业主委员会
E.物业所有权人
4.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。
A.签订合同的主体不同
B.合同终止条件不同
C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
5.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。
A.业主公约经业主大会通过后生效
B.业主公约对全体业主具有约束力
C.业主公约对物业管理企业具有约束力(((（D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力
E.业主公约仅有道义上的约束力
答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB
模拟八
1.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。
A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用
C.建设单位应承担此次事故的全部费用(((（D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支
2.按使用功能划分，物业可分为（）物业。
A.居住
B.公共
C.商业
D.工业
E.其他
3.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。
A.车辆维修员
B.车辆清洗员
C.交通疏导及管理员
D.停车场保洁员(((（E.停车收费员
4.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。
A.物业管理
B.物业经营
C.政策性亏损补贴
D.物业大修
E.共用部位的租赁收入
5.物业管理企业利润总额包括（）。
A.企业所属项目上交的管理酬金
B.营业利润(((（C.投资净收益
D.营业外收支净额
E.补贴收入
答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE
模拟九
1.物业服务支出的构成不包括（）。
A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B.物业管理企业财产保险费用
C.物业共用部位、共用设施设备保险费用
D.管理服务人员的工资(((（E.项目管理处用房装饰装修费用
2.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。
A.政府定价
B.政府指导价
C.市场调节价 D.业主定价
E.政府与业主共同定价
3.住宅专项维修资金可用于（）。
A.弥补物业管理经费的不足
B.共用部位、共用设施设备的大修
C.共用部位、共用设施设备的更新
D.共用部位、共用设施设备的改造(((（E.共用部位、共用设施设备的日常维修
4.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。
A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
E.物业服务费用中不包括法定税费
5.物业管理信用档案的建立范围包括（）。
A.物业管理企业
B.物业管理专业人员
C.业主委员会
D.建设单位(((（E.物业使用人
答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB
模拟十 案例分析题
（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）
编号 意 见 与 建 议 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 某部电梯安全隐患严重，需要大修 建议小区外墙全部翻新 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 部分业主要求减免物业服务费 希望提供家政服务 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯
问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）
问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）
问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）
问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）答案：((((案例分析题
（一）问题1答案要点及评分标准：
（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。
（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。
问题2答案要点及评分标准：
（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。（2）物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。
问题3答案要点及评分标准：
（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。
（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。
问题5 答案要点及评分标准：
1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训；
2、调整优化管理服务工作流程；
3、加强安全管理，公共秩序管理；
4、加强小区共用设施设备的更新改造工作；
5、加强小区卫生管理工作；(((（6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模拟十一
案例分析题
（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。((((2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）
问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）
问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）答案：
案例分析题
（二）问题1答题要点及评分标准：
1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准：((((（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；
（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；
（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准： 答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。
问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：
（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。((((（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。
（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。
模拟十二 1．以下（）不属于住宅小区物业管理的目标。
A．创造舒适、安全、安静的居住环境
B．提供便利、方便居民生活
C．发挥物业的最大使用价值(((（D．实现企业效益
2．小型写字楼的面积在（）。
A．1万m2以上
B．1万m2以下
C．3万m2以上
D．3万m2以下
3．工业物业的分类不包括（）。
A．无污染工业物业
B．轻污染工业物业
C．一般工业物业(((（D．重工业物业
4．绿化养护管理的特点是经常性针对性和（A．公益性
B．动态性
C．静态性
D．阶段性
5．我国《城市区域环境噪声标准》规定，（声的卫生标准。
A．40）。）分贝是正常的环境声音，是噪
B．50(((（C．55
D．60
答案：1．D
2．B
3．D
4．B
5．A
模拟十三
1．高层外墙清洗时，对气候的要求较高，风力应小于（）级。
A．四级
B．三级 C．五级
D．二级
2．住宅小区防治物业环境污染的重点工作是（）。
A．商业垃圾
B．医疗垃圾
C．装修垃圾
D．业主和使用人生活垃圾
3．物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类，最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即（）。
A．全方位物管招标和单项目物管招标
B．单纯物管招标和物管与经营总招标
C．发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标
D．公开招标、邀请招标与协商招标
4．组成招标文件的六要素不包括（）。
A．投标邀请书
B．技术规范及要求
C．合同样本
D．附件（附表、附图、附文等）。
答案：1．A
2．D
3．D
4．C
模拟十四
1．新建小区公共绿地人均应在（1）平方米以上。
A．1.5
B．2
C．1
D．2.5
2．住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到（）。
A．98%，100%
B．98%，100%
C．98%，98%
D．100%，98%
3．小区环境卫生管理服务不符合标准的是（）。
A．小区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；
B．有兼职的清洁人员和明确的责任范围，小区按时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；
D．商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
4．具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务，这样的条件属于（）。
A．甲级写字楼
B．乙级写字楼
C．丙级写字楼
D．丁级写字楼
5．商场物业的特点不包括（）。
A．商场要合理布局，精心策划
B．建筑结构设计单一(((（C．商务齐全，人员素质杂
D．客流量大
答案：1．C
2．C
3．B
4．A
5．B
第二篇：2015物业管理师实务考试试题及答案
2010年((((真题之物业实务案例题部分
（一）人员工工资奖金及福利包括
1、分管此项目的副总经理工资
2、项目经理工资
3、项目员工年终绩效奖金
（二）补充养老金
（二）公共区域维修保养费用
（三）工程保修费用
（四）管理区域保洁材料费用
（五）管理区域装修垃圾清运费用
（六）公共秩序维护费用
（七）项目履约金
（八）公共部位公共设施公众责任保险费用
（九）固定资产折旧费
（十）对社会的爱心捐赠 问题
1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2分）
2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）
3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分）
4、设营业税及附加5.5%，项目成本利润率8%，问：1.利润2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算。（10分）
模拟一
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（）万元以上。
A.50
B.300(((（C.500
D.1000
2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A.30
B.45
C.60 D.90
3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。
A.一级
B.二级
C.三级(((（D.三级暂定
4.前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A.7
B.15
C.30
D.45
5.在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（）。
A.可任选其中一个作为中标人
B.应以报价最低的为中标人(((（C.应报请房地产行政主管部门确定中标人
D.应按照中标候选人的排序确定中标人
答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D
全真模拟二
1.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步 骤是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥
B.③－②－①－⑤－④－⑥
C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥
2.物业服务合同由（）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
A.各业主分别
B.业主大会
C.业主委员会代表业主
D.物业建设单位
3.业主临时公约由（）制定。
A.建设单位
B.购房人(((（C.物业管理企业
D.房地产行政主管部门
4.物业管理的早期介入是建设单位引入的（）。
A.设计工作
B.工程监理工作
C.开发建设工作
D.物业管理咨询活动
5.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（）之日止的物业管理活动。
A.首次业主大会会议召开
B.业主大会成立
C.50%业主入住(((（D.物业服务合同生效
答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D
2011年物业管理师《管理实务》全真模拟三
1.业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
A.建设单位
B.业主委员会
C.政府主管部门
D.新物业管理企业
2.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A.装修人
B.装修企业
C.装修施工人员
D.物业管理公司
3.在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（）。
A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立
B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立(((（C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立
D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立
4.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（）查验方法。
A.测量
B.敲击
C.使用
D.目测
5.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（）。
A.砖结构
B.木结构
C.钢筋混凝土结构
D.框架结构
答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D
模拟四
1.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（）。
A.事后维修
B.紧急抢修(((（C.预防性维修
D.大修
2.物业供配电系统技术档案不包括（）记录。
A.日常运行
B.客户投诉
C.维修和技术改造
D.各项电气预防性实验和其它测试
3.下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（）。
A.挖巢法
B.药杀法
C.熏蒸法
D.诱杀法
4.下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（）。
A.浇水
B.病虫害防治
C.杂草防治
D.绿化改造工程
5.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（）。
A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
C.物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任
D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问(((（答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A
模拟五
1.下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（）。
A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
C、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示
D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理
2.电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（）。
A.确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生
B.通过安全窗撤离轿厢
C.通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援
D.通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救
3.实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每（）不少于一次公布物业服务资金收支情况。
A.三个月
B.半年
C.一年(((（D.二年
4.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（）和物业管理企业的酬金。
A.物业服务成本
B.物业服务支出
C.物业服务支出、法定税费
D.物业服务成本、法定税费
5.住宅专项维修资金属于（）所有。
A.物业管理企业
B.全体业主(((（C.物业管理企业和全体业主
D.建设单位
答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B
模拟六
1.在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（）。
A.提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔
B.自行决定(((（C.与部分业主商议决定
D.与建设单位商议决定
2.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。
A.政府定价
B.政府指导价
C.业主定价
D.物业管理企业与业主协商确定
3.新建物业承接验收时，物业管理公司应向（）索取物业档案资料。
A.业主
B.建设单位
C.施工单位(((（D.监理单位
4.某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（）。
A.通知
B.报告
C.请示
D.决定
5.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（）。A.管理服务费
B.审批费
C.施工现场管理费
D.装修保证金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A
模拟七
1.二级物业管理企业资质证书由（）颁发和管理。
A.国务院建设主管部门
B.省、自治区人民政府建设主管部门
C.省、自治区人民政府房地产主管部门
D.直辖市人民政府房地产主管部门(((（E.设区的市的人民政府房地产主管部门
2.新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（）向当地房地产主管部门申报。
A.企业法定代表人的身份证明
B.企业总经理的身份证明
C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同
D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同
E.物业服务合同
3.物业管理招标的主体包括（）。
A.物业管理企业
B.物业建设单位
C.业主大会((((D.业主委员会
E.物业所有权人
4.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（）。
A.签订合同的主体不同
B.合同终止条件不同
C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要
D.前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同
E.前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同
5.下列关于业主公约的说法中，正确的有（）。
A.业主公约经业主大会通过后生效
B.业主公约对全体业主具有约束力
C.业主公约对物业管理企业具有约束力(((（D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力
E.业主公约仅有道义上的约束力
答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB
模拟八
1.某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（）。
A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题
B.电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用
C.建设单位应承担此次事故的全部费用(((（D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用
E.电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支 2.按使用功能划分，物业可分为（）物业。
A.居住
B.公共
C.商业
D.工业
E.其他
3.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（）。
A.车辆维修员
B.车辆清洗员
C.交通疏导及管理员
D.停车场保洁员(((（E.停车收费员
4.物业管理企业主营业务收入包括（）收入。
A.物业管理
B.物业经营
C.政策性亏损补贴
D.物业大修
E.共用部位的租赁收入
5.物业管理企业利润总额包括（）。
A.企业所属项目上交的管理酬金
B.营业利润(((（C.投资净收益 D.营业外收支净额
E.补贴收入
答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE
模拟九
1.物业服务支出的构成不包括（）。
A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B.物业管理企业财产保险费用
C.物业共用部位、共用设施设备保险费用
D.管理服务人员的工资(((（E.项目管理处用房装饰装修费用
2.按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（）。
A.政府定价
B.政府指导价
C.市场调节价
D.业主定价
E.政府与业主共同定价
3.住宅专项维修资金可用于（）。
A.弥补物业管理经费的不足
B.共用部位、共用设施设备的大修
C.共用部位、共用设施设备的更新
D.共用部位、共用设施设备的改造(((（E.共用部位、共用设施设备的日常维修
4.下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（）。
A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用
B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动
C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计
D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担
E.物业服务费用中不包括法定税费
5.物业管理信用档案的建立范围包括（）。
A.物业管理企业
B.物业管理专业人员
C.业主委员会
D.建设单位(((（E.物业使用人
答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB
模拟十
案例分析题
（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近斯收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？（5分）
编号 意 见 与 建 议 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 某部电梯安全隐患严重，需要大修 建议小区外墙全部翻新 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 部分业主要求减免物业服务费 希望提供家政服务 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯
问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）
问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）
问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）
问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）答案：((((案例分析题
（一）问题1答案要点及评分标准：
（1）需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。
（2）其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。
问题2答案要点及评分标准：
（1）第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）。（2）物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。
问题3答案要点及评分标准：
（1）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。
（2）应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）。
问题5 答案要点及评分标准：
1、加强基础管理，包括日常检查和员工培训；
2、调整优化管理服务工作流程；
3、加强安全管理，公共秩序管理；
4、加强小区共用设施设备的更新改造工作；
5、加强小区卫生管理工作；(((（6、加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模拟十一
案例分析题
（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。((((2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）
问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？ 如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）
问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止 ？（3分）
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）答案：
案例分析题
（二）问题1答题要点及评分标准：
1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）；（2）但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准：((((（1）乙物业管理公司的做法不妥当（1分）；
（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分），积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）；
（3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准： 答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分（3分）。
问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途经解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：
（1）乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。((((（2）自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。
（3）乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。
模拟十二
1．以下（）不属于住宅小区物业管理的目标。
A．创造舒适、安全、安静的居住环境
B．提供便利、方便居民生活
C．发挥物业的最大使用价值(((（D．实现企业效益
2．小型写字楼的面积在（）。
A．1万m2以上
B．1万m2以下
C．3万m2以上
D．3万m2以下
3．工业物业的分类不包括（）。
A．无污染工业物业
B．轻污染工业物业
C．一般工业物业(((（D．重工业物业
4．绿化养护管理的特点是经常性针对性和（）。
A．公益性
B．动态性
C．静态性
D．阶段性
5．我国《城市区域环境噪声标准》规定，（）分贝是正常的环境声音，是噪声的卫生标准。
A．40
B．50(((（C．55
D．60
答案：1．D
2．B
3．D
4．B
5．A
模拟十三
1．高层外墙清洗时，对气候的要求较高，风力应小于（）级。
A．四级
B．三级 C．五级 D．二级
2．住宅小区防治物业环境污染的重点工作是（）。
A．商业垃圾
B．医疗垃圾
C．装修垃圾
D．业主和使用人生活垃圾
3．物业管理的招标从不同的角度可以有不同的分类，最常见的分类方式是按招标对象的广度划分，即（）。
A．全方位物管招标和单项目物管招标
B．单纯物管招标和物管与经营总招标
C．发展商招标、业主委员会招标和物管公司的专项招标
D．公开招标、邀请招标与协商招标
4．组成招标文件的六要素不包括（）。
A．投标邀请书
B．技术规范及要求
C．合同样本
D．附件（附表、附图、附文等）。
答案：1．A
2．D
3．D
4．C
模拟十四
1．新建小区公共绿地人均应在（1）平方米以上。
A．1.5
B．2
C．1
D．2.5 2．住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到（）。
A．98%，100%
B．98%，100%
C．98%，98%
D．100%，98%
3．小区环境卫生管理服务不符合标准的是（）。
A．小区内环卫设施要完备，设有垃圾箱、果皮箱，垃圾中转站等保洁设备；
B．有兼职的清洁人员和明确的责任范围，小区按时清扫保洁，垃圾箱至少两天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁；
D．商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
4．具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求，有完善的物业管理服务，包括24小时的设备维修与保安服务，这样的条件属于（）。
A．甲级写字楼
B．乙级写字楼
C．丙级写字楼
D．丁级写字楼
5．商场物业的特点不包括（）。
A．商场要合理布局，精心策划
B．建筑结构设计单一(((（C．商务齐全，人员素质杂
D．客流量大 答案：1．C
2．C
3．B
4．A
5．B
第三篇：物业管理师考试管理实务模拟试题及答案
20XX年物业管理师考试管理实务模拟试题及答案02
多项选择题：
1.在物业风险的内容中，日常物业管理的风险主要包括（）A.业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险 B.合同风险
C.项目接管的不确定性带来的风险 D.物业管理日常运作中存在的风险
2.属于物业服务企业营业税“服务业”税目中的“代理”业务是（）A.水费 B.电费 C.房租
D.专项维修资金
3.投标时测算物业管理成本的依据有（）A.设备设施技术参数 B.人员配置情况 C.市场信息 D.管理经验
4.可以颁发二级物业服务企业资质证书的政府部门有（）A.省级人民政府建设主管部门 B.国务院建设主管部门
C.直辖市人民政府房地产主管部门 D.自治区人民政府建设主管部门 5.以下符合一级资质条件的有（）
A.注册资本为人民币500万元
B.具有中级以上职称人员不少于20人 C.管理多层住宅100万和高层住宅50万平方米 D.有优良的经营管理业绩 6.早期介入参与竣工验收主要包括（）。A.各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收； B.分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收； C.工程全面竣工后，参与综合竣工验收 D.配合设备安装，确保安装质量 7.物业承接查验的资料包括（）。A.物业质量保修文件 B.设施设备出厂随机资料
C.消防验收、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 D.有资质、资格的机构出具的各种检验、检测报告 8.合同签订和履行的基本原则有（）。A.主体平等
B.权利义务对等 C.诚实信用
D.维护社会公益 9.合同承诺的构成要件有（）。
A.承诺必须与要约的内容一致
B.承诺必须传达给要约人
C.承诺必须在要约的有效时间内作出
D.要约一经承诺，合同即告成立
10.以下属于物业管理方案实质性内容的有（）A.管理制度的制订B.组织架构与人员的配置 C.工作计划D.人员培训及管理
11.物业服务企业在物业装饰装修中应检查（）。A.有无拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； B.有无损坏房屋原有节能设施 C.有无未经同意改变住宅外立面 D.有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱
12.设备的状态监测通常采用的方式有（）A.直接检测、B.红外线温度检测 C.绝缘性检测 D.次声波检测
13.采用设备设施维护管理项目外包模式应进行的分析包括（）A.物业服务企业的管理规模B.设备设施的生产年代、技术先进程度 C.设备设施生产厂家的技术服务情况D.共用设备设施的复杂程度 14.物业服务企业对业主提出的装饰装修项目审核时要（）A.物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表 B.审核各项申请明确无误
C.涉及专业部门（如水、电、气等）要求写明地点、位置 D.要求写明改变的程度及尺寸
15.在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查（）A.日常检查 B.修前预检 C.定期检查 D.巡视检查
16.利用鼠笼、鼠夹、粘鼠板灭鼠的方法是（）
A.化学灭鼠 B.器械灭鼠 C.生物灭鼠 D.防鼠
17.属于动火过程的要求是（）
A.清理周围的易燃杂物B.检查并彻底清理现场火种 C.排除易燃、易爆物品D.动火人员要严格执行安全操作规程 18.物业服务企业薪酬结构设计，需要综合考虑的因素有（）A.企业发展 B.职位等级 C.个人的技能 D.个人绩效
19.了解客户满意的方法有（）
A.建立受理系统B.客户满意调查C.失去客户分析D.竞争者分析 20.使用请示应注意的事项有（）A.必须坚持一事一请示 B.严禁越级请示 C.请示公文的主送单位只能是一个
D.请示的内容一般分为标题、正文和签署三部分
参考答案：
（1．AD）（2．ABCD）（3．ABCD）（4．ACD）（5．ABCD）
（6．ABC）（7．ABCD）（8．ABCD）（9．ABC）（10．ACD）
（11．ABCD）（12．ABCD）（13．AC）（14．ABCD）（15．ABD）
（16．ABC）（17．AC）（18．BCD）（20．ABC）（19．ABCD）
第四篇：物业管理师-物业管理实务-试题-附答案
《物业管理实务》测试练习卷(A)
编号：
分数：
一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）
1．物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
A．工商注册
B．资质申请
C．税务注册
D．组织机构代码注册
2．新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。A．半
B．一
C．二
D．三
3.物业管理企业在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。A．10
B.20
C．30
D．60
4．物业管理企业提供的服务是（）。
A．无偿的 B．购买住房附带的 C．有偿的和盈利性的 D．有偿的和保本非盈利的
5．物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
A．最符合条件
B．服务费用最低
C．服务标准最高
D．性价比最高
6．物业管理招标的方式包括（）。
A．公开招标和邀请招标
B．公开招标和非公开招标 C．协议招标和邀请招标
D．住宅项目招标和非住宅项目招标
7．物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。A．公开、合理、平等
B公开、公平、合理 C ．公开、合理、公正
D．公开、公平、公正
8．某物业业主大会尚未成立，负责组织物业管理招标的是（）。A．物业的建设单位
B．业主代表
C．物业建设单位与业主代表
D．当地房地产行政管理部门
9．要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是（）。
A．标价
B．投标
C．招标
D．拍卖广告
10．《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。
A．书面合同
B．口头合同
C．事实合同
D．其他合同
11．（）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。
A．物业服务合同
B．前期物业服务合同
C．业主公约
D．早期介入协议
12．招标属于（）。
A．要约
B．邀请要约
C．反要约
D．承诺
13．（）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。A．前期管理
B．早期介入
C．物业管理咨询
D．项目的可行性研究
14．下列哪个阶段不属于早期介入阶段（）。
A．规划设计阶段
B．建设阶段
C．销售阶段
D．物业承接查验阶段
15．从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段为（）。A．早期介入
B．前期物业管理
C．物业管理
D．前期策划
16．物业管理企业参与（），主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。
A．竣工验收
B．公共设施设备验收
C．前期物业管理
D．日常物业管理
17．物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。A．前期管理
B．物业的承接查验
C.早期介入
D．工程项目的竣工验收
18．新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）。A．物业管理企业
B．业主大会
B．社区居民委员会
D．建设单位行政主管部门
19．新建物业的承接查验的发生在（）。
A．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前 B．建设工程的竣工验收同时
C．物业管理企业于业主入住之时
D．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前或建设工程的竣工验收同时
20．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
A．保修协议
B．验收协议
C．移交清单
D．移交协议
21．（）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。
A．早期介入
B．物业入住
C.前期管理
D．承接查验
22．在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。
A．《业主入住房屋验收表》
B．《物业验收须知》 C．《住宅质量保证书》
D．《业主(住户)手册》
23．物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。
A．罚款
B．停职检查
C．行政处分
D．行政拘留
24．物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。A．《住宅使用说明书》
B．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C．《业主(住户)手册》
D．《业主公约》
25．（）是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。A．房屋完好率
B．危房率
C ．房屋基本完好率
D．设备设施完好率
26．物业的供电种类按供电方式分为：（）A．单回路供电和多回路供电 B．高压供电和低压供电
C．无自备电源和有自备电源供电 D．长期供电和临时供电
27．根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。A．半年
B．两年
C．一年
D．九个月
28．消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：（）A．每半年
B．每季度
C．每年
D．每月
29．清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为（）两大类。A．外包管理及自行作业
B．户内有偿清洁及公区日常保洁 C．垃圾分类收集及统一存放管理
D．专业化服务及提供差异化服务
30．下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：（）
A．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法
B．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡
C．通过药物和灯光两种方法诱杀
D．利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀
31．日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。A．基本内容和标准
B．检查内容与检查重点 C．基本要求和针对性要求
D．标准和要求
32．物业管理企业的管道疏通服务内容主要是（）。
A．对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏 B．为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务 C．接受市政部门委托对市政管网的疏通服务 D．确保业主户内排水给水管道的畅通不溢漏
33．（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。
A．公共安全防范管理服务
B．车辆停放服务
C．物业管理风险防范
D．物业装修管理服务
34．消防工作的指导原则是：（）
A．安全第一，预防为主
B．预防为主，防消结合 C．不顾一切，灭火为主
D．安全第一，财产第二
35．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置（）瓶灭火器。
A．1
B．2
C．3
D．4
36．重点部位动火需要由（）。
A．消防主管领导批准
B．消防管理负责人批准 C．消防主管领导会同消防管理负责人会审
D．物业管理主要负责人批准
37．（）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。
A．物业管理紧急事件
B．风险
C．物业管理风险
D．紧急避险
38．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（）所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。
A．不可抗力
B．业主、使用人原因
C．自然、社会因素
D．开发建设单位的原因
39．前期物业管理合同是（）。
A．附生效条件的合同
B．附解除条件的合同
C．没有附条件的合同
D．附生效条件和解除条件的合同
40．前期物业服务合同是（）。
A．具有管理特征的集体合同
B．具有委托性质的集体合同 C．附有生效条件的合同
D．反映国家意志的强制性合同
41．物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。A．物业服务支出总额除以该物业总建筑面积 B．物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积 C．物业服务费总额除以该物业总建筑面积 D．物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积
42．按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取（）等形式约定物业服务费用。A．包干制
B．酬金制
C．佣金制
D．包干制或者酬金制
43．物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例（）。A．由国家政策规定
B．通过物业服务合同约定
C．由物业管理企业确定
D．由业主确定
44．在酬金制下，会计主体是（）。
A．物业管理企业财务部
B．物业管理项目财务部
C．物业管理企业
D．物业管理项目
45．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为（）。
A．物业基础资料档案
B．物业图纸资料档案 C．物业技术资料档案
D．物业日常管理档案
46．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限（）倍。
A．1
B．2
C．3
D．4
47．小区及共用设施清洁服务记录是（）的收集范围。A．物业运行记录档案
B．物业服务记录档案 C．物业管理公司行政管理档案
D．物业维修维护记录档案
48．一般被称为物业基础资料档案的是（）。
A．物业介入期档案
B．物业承接查验期档案
C．物业入住期档案
D．物业日常管理期档案
49．物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立（）级培训体系。A．一
B．二
C．三
D．四
50．（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。
A．人职培训
B．能力培训
C．职前培训
D．试用培训
51．物业管理企业员工考核的方法通常采用（）。
A．指标考核法
B．打分考核法
C．综合考核法
D．定性考核法和定量考核法
52．面试程序一般包括的步骤是（）。A．准备、营造和谐气氛、提问、复审及结束 B．准备、提问、营造和谐气氛、结束及复审 C．营造和谐气氛、准备、提问、结束及复审
D．准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审
53．下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。A．法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理相关法规的宣传与沟通 D．物业管理的投诉受理与处理反馈
54．与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。A．政府机关
B．建设单位
C．业主大会
D．公共事业单位
55.物业管理投诉处理的程序是（）。
A．判定投诉性质、记录投诉内容、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 B．记录投诉内容、判定投诉性质、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 C．记录投诉内容、判定投诉性质、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主 D．判定投诉性质、记录投诉内容、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主
56．如果物业管理服务的绩效与客户的期望相称，会达成（）。
A．客户不满意
B．客户满意
C．客户十分满意
D．客户是否满意不确定状态
57．物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。A．条据类文书
B．告启类文书
C．告知类文书
D．其他日常文书
58．应用文书要求表达要规范是指说话写作要符合（）。
A．地方语言规范
B．说话习惯
C ．语法规范
D.行文规范
59．物业管理公司使用的批复属于（）。
A．内行文
B．下行文
C.前行文
D．后行文
60．某物业公司拟组织人员到另外一个优秀文明小区参观学习，告知对方使用的应用文书形式是（）。A．通知
B．决定
C．请示
D函
二、多项选择题：（每题1分，共30分。有2个或2个以上选项符合题意。错选、多选，本题不得分；少选，选对每个选项0．25分）
1．物业管理企业常见模式有（）。
A．房地产建设单位的附属子公司
B．物业管理集团公司
C．独立的物业管理企业
D．房地产建设单位的附属部门
2．在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（）。A．向业主提供服务
B．向物业使用人提供服务
C．物业区域内公共秩序的维护
D．市政设施的配合管理
E．物业的装修管理
3．物业管理招标投标具有（）等特点。A．综合性
B.差异性 C．行业特殊性
D．隐蔽性
4．物业管理投标的程序包括：（）、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。
A．获取招标信息
B．项目评估与风险防范
C．了解专家评委的组成 D．准备投标文件
5．前期物业服务合同的当事人指：（）
A．业主(或业主大会)
B．业主委员会
C．建设单位
D．物业管理企业
6．以下不属于要约，属于邀请要约的有（）。
A．拍卖广告
B．标价
C．招标
D．投标
E．一般广告
7．下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：（）
A．竣工验收阶段
B．物业承接查验阶段
C．物业入住阶段
D．业主大会组建阶段
8．物业项目前期管理运作的主要内容包括：（）
A．管理资源的完善与优化
B．管理制度和服务规范的完善 C．确定物业管理单项服务的分包
D．参与综合竣工验收
9．新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（）。A．人员准备
B．计划准备
C．资料准备
D．资金准备
10．从工程质量发生的原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类，分别是：（）A．施工单位引起的质量问题
B．物业管理企业承接查验时未能及时发现
C．由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题 D．工程监理单位未发挥作用
11．对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理
B．领取《入住通知书》 C．物业管理有关业务办理
D．签订《前期物业管理协议》
12．物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：（）
A．严把出入关，维护装修秩序
B．严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C．控制作业时间，维护业主合法权益
D．强化管理，反复核查
13．房屋的基本组成部分包括：（）
A．结构部分
B．装修部分
C．设施设备部分
D．承重部分
14．房屋及设备设施的维修保养按维修方式可分为：（）A．预防性维修
B．事后维修
C.大中修
D．紧急抢修
15．清洁卫生操作的基本方法包括：（）
A．全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理
B．管道疏通 C．外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理
D．垃圾分类
16.白蚁的防治方法有（）等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。A．堵眼法
B．药杀法
C．诱杀法
D．生物防治法
17．物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。A．出入管理
B．安防系统的使用、维护和管理
C．施工现场的管理
D．配合政府开展社区管理
E．公共区域的清洁管理
18．在出入管理中，安防人员应（）。
A．熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度 B．熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法 C．合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责 D．发现异常情况及时采取相应防范措施 E．严格禁止并阻止外来车辆和人员进入本小区
19．典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、（和台风袭击等典型紧急事件的处理。
A．小孩不慎摔倒
B．高空坠物
C．交通意外
D．刑事案件
20．早期介入的风险包括（）。A．合同订立的风险
B．合同执行的风险
C．专业服务咨询的风险
D．物业违规装饰装修带来的风险 E．项目接管的不确定性带来的风险
21．物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。
A．大修
B．小修
C．更新
D.改造
22．物业管理项目单位要向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目（）。A．总体财务状况
B．财务变动状况
C．经营成果信息
D．服务费用收支情况
E．员工消费情况
23．物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是（）。A．权属资料档案
B．技术资料档案 C．业主信息档案
D．验收文件档案
24．日常物业管理期档案的收集主要包括（）。A．物业运行记录档案
B．物业维修记录档案
C．物业服务记录档案
D．物业管理公司高层管理人员档案
25．物业企业制定的招聘计划的内容包括（）。）
A．各类人员的招聘条件
B．招聘信息发布的时间、方式与范围
C．招聘的薪酬标准
D．招聘的渠道、方法
E．计划招聘人员总数和人员结构
26．员工的解聘包括员工（）情况。A．辞职
B．退休
C．辞退
D．资遣
27．在与客户沟通中，物业管理人员应该注意的事项有（）。A．态度诚恳、神情专著
B．保持适度的距离
C．寒暄开场、缓和气氛
D．尊重对方
E．保持高调
28．在物业管理服务活动中，物业管理企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、（）等方法。
A．提问
B．表示同情
C．拖延
D．积极跟踪
29．下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：（）A．某某公司《关于下发2007培训计划的报告》 B．某某公司《关于表彰2006先进分子的决定》 C．长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》
D．某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》 E．某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》
30．物业管理公司使用的报告大体上的类别包括（）。
A．工作报告
B．情况报告
C．费用报告
D．回复报告
E．报送报告
三、案例分析（每题20分，共40分）
案例分析题一
张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。
1．物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 2．物业管理企业有哪些特点? 3．该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 4．该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天?
案例分析题二
某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理?
《物业管理实务》课程试卷(A)
一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）
1、A
2、B
3、C
4、C
5、A
6、A
7、D
8、A
9、B
10、C
11、B
12、B
13、B
14、D
15、B
16、A
17、B
18、A
19、D
20、D
21、B
22、A
23、C
24、B
25、A
26、B
27、C
28、D
29、A
30、B
31、B
32、A
33、A
34、B
35、D
38、C
39、B
40、B
41、D
42、D
43、B
44、D
45、A
48、B
49、A
50、D
51、D
52、D
53、A
54、B
55、C
58、C
59、B
60、D
二、多项选择题：（每题1分，共30分）
1、ABCD
2、CDE
3、ABC
5、CD
6、ABCE
7、BCD
8、ABC
10、AC
11、AC
12、ACD
13、ABC
15、ABC
16、BCD
17、ABCD
18、ABCD
20、CE
21、ACD
22、ABCD
23、ABD
25、ABDE
26、ACD
27、ABCD
28、ABD
30、ABDE
36、C
37、A
46、B
47、B
56、B
57、D
4、ABD
9、ABC
14、ABD
19、BCD
24、ABC
29、BD
三、案例分析（每题20分，共40分）案例分析题一
1、物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 【答案要点】物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。
房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。
该企业重组后的模式是独立的物业管理企业。
2、物业管理企业有哪些特点? 【答案要点】物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：物业管理企业是企业法人；物业管理企业属于服务性企业；物业管理企业具有一定的公共管理性质的职能。
3、该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 【答案要点】三级(暂定)。
4、该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天? 【答案要点】2006年11月29日。
案例分析题二
某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理? 【答案要点】
(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况。
(2)物业工程质量保修分为两个部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；二是物业管理企业承接管理的共有区域及共用设施设备部分。
(3)这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。
(4)作为物业管理企业，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，也可以向物业管理企业反映，物业管理企业负责转告建设单位。
第五篇：2013物业管理师《管理实务》试题
2013物业管理师《管理实务》试题 某小区可收费面积10万平方米，某物业服务企业实行包干制，若年营业成本为200万元，该企业希望目标利润率达10%，假如营业税及附加为5.65%。问:(1)该小区的物业服务费收费标准为多少?列出计算方式。
(2)物业物业企业收费率要达到多少才能保本运行?
(3)由于物价上涨，该物业服务企业的工资上涨20%，该企业希望保持原有利润，年物业费增长多少?
正确解答本题的前提条件是：目标利润率为收入利润率;营业税为营业额的5.65%。
一、200/(1-10%-5.65%)=237.11万元
237.11/(10*12)=1.98元/平方米。月。
二、这个题目要贴合实际，实际情况是“按1.98元收费，保本的收费率”，收费率=200/[1.98*10*12*(1-5.65%)]=89.22%
和直接计算保本时收费总额的差别是，已经安装1.98收费了，这个有四舍五入的约数。
三、成本：200(1+0.2)=240万元
240/(1-10%-5.65%)=284.53
差额为：284.53-237.11=47.42万元
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