物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解

第一篇：物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解

物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解

物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。

笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。

一、设置保洁工作频率

物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。

相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。

因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。

以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。

要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表1—1）：

表1—1

二、收集物业保洁工作内容

物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。

以武汉南湖中央花园小区为例，保洁服务包括125个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000㎡绿化带、9,600㎡的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。

三、物业保洁员的配置计算

物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室内水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务（包括保洁的频率），是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算武汉南湖中央花园小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。

具体计算方式如下：

A）单项工作所需工时=数量×（月）频率×工作效率

B）相同类型工作所需工时=单项工作所需工时①+单项工作所需工时②+单项工作所需工时③+……单项工作所需工时n

C）每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+类型Ⅲ工作所需工时+……类型N工作所需工时

D）每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）

（根据公司规定，保洁员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）

以保洁服务的清扫工作为例，中央花园清扫工作主要有：多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次（见表1—1）。

其中：

（1）多层楼梯面清扫每月所需工时=125×26×15

（2）小高层楼梯面清扫每月所需工时=9×26×20

高层楼梯面清扫每月所需工时=2×26×30

（3）多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=125×1×20

（4）小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9×1×40

高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=2×1×60

（5）平台/天台清扫每月所需工时=166×1×20

（6）公共道路清扫每月所需工时=9600×30×8/100

（7）绿化带清扫每月所需工时=42000×30×3/100

（8）广场/游乐场清扫每月所需工时=4400×30×5/100

即类型Ⅰ：中央花园卫生清扫工作每月所需工时

=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分钟

中央花园小区每月各类型保洁服务用工工时情况如表1—3。

表1—3

中央花园保洁工作每月总工时=Ⅰ清扫工作所需工时+Ⅱ保洁工作所需工时+Ⅲ拖洗工作所需工时+Ⅳ擦拭工作所需工时+Ⅴ收集工作所需工时+Ⅵ消杀工作所需工时。

即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分钟（3861小时）

中央花园保洁每月所需人工=每月总工时÷（26天×8小时）

=3861小时÷（26天×8小时）

=18.6（人）

考虑到保洁班长除做好本职工作外，还需配合做好保洁工作的检查，保洁工作任务的调配及一些应急性保洁工作的处理等，因此，在给保洁班长安排实际保洁工作任务时要适当比其他保洁员要少。即保洁班长按0.6人的标准安排其工作任务。

根据以上计算，并结合实际考虑，武汉南湖中央花园小区保洁工作需配置保洁员19人。

第二篇：物业人员配置

报 告

主旨：关于管理区域人员配置及岗位职责的报告 内容：

1、物业经理1人

2、秩序维护部(13人)白班：(1)、一号岗（大门口）2人(2)、二号岗1人（会所一层电梯口）（3）、三号岗1人（样板房）（4）、四号岗1人（施工通道）。（5）、秩序维护领班（主管）1人（6）、顶班4人。

中夜班（3人）

说明：

1、上述岗位工作期间必须立岗，所以需要秩序维护员更替立岗。

2、星期六及星期天施工单位人员不得进入管理区域施工，故三号岗人员调至二号岗。

3、所有秩序维护人员每周休息一天。

4、白班需要10名秩序维护员加1名秩序维护领班（主管）。

5、中夜班3人。

6、共计：13人.一、人员配置（42 人）

备注：白班秩序维护员上班时间（两个时间点）：08:00—17：1700,09:00—18:00 中班：17:00—00:00、夜班：00:00—08:00.3、环境部（保洁员17名）

外围：（区域：外围马路、绿化带及路面）2人。

内围：（1）、办公区域2人。（2）、销售中心2人。（3）、室内游泳池1人（机动）。（4）、样板房（6套）6人。（5）、保洁领班（主管）1人。（6）、休息3人.说明：

1、所有保洁人员人员每周休息一天。

2、保洁需要16名保洁员及1名保洁领班（主管）。

3、共计：17名。

4、工程维修部（2人）

（1）、维修主管1人。（2）、维修工1人。备注：此岗位要以项目进展而定。

5、样板房管理员7名（6个样板房），客户接待员2名。

6、共计：42人

二、岗位职责：

1、物业经理岗位职责： 直接上级：地产公司分管领导

直接下级：客户服务部、工程维修部、秩序维护部部、环境部

1.1负责物业服务中心中长期发展的管理目标及物业服务中心质量方针、质量目标的审订，审批物业服务中心质量手册，召开管理评审；履行管理者代表职责,负责质量保证体系的有效性和可持续性，并根据企业中长期及经营管理目标，制定相应的品质管理目标。1.2对各项经营管理工作最终结果负责，对外加强物业服务中心与政府职能部门的沟通和联系，对内培养和开发经营管理人才，负责任免物业服务中心部门主管以上人员，报请主管领导后对结果负责。

1.3检查、监督、考核各部门主管的工作，协调各部门之间高效有序的运作，确保可持续运作。对物业服务中心各级管理人员及各项经营管理工作有建议权和评审权；具体检查、监督、指导各部门日常经营管理工作状况，并使各部门高效、有序、专业的运作和发展，并有向各业务部门的建议权和考核权。

1.4制订物业服务中心经营管理目标，包括一系列规章制度、操作规程，规定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。

1.5建立健全的组织结构，使之合理精简、高效；召集和主持物业例会，及时解决管理中暴露的问题。

1.6负责协商、调解与地产公司的有关业务对接工作，并负责向相关领导报告有关在物业管理中涉及需协调解决之事宜。

1.7在自然灾害及重大伤亡事故发生时，为物业第一负责人，负责组织、开展各项有效的拯救措施及落实各项预防事故、灾害扩大之预防措施。

1.8定期或不定期地听取员工意见和建议，不断完善企业的经营管理。

1.9以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度热情和责任感完成本职工作。1.10代表公司参加与政府职能部门、上级主管部门以及社会各界的会议、沟通、联络和关系的保持。

1.11负责物业服务的区域治安防范管理工作，就管理现状中不足现象提出整改意见，并落实整改措施；负责各业务部门的消防管理责任工作并落实和监督，为物业服务区域治安防范工作第一责任人。

1.12负责向地产公司相关领导报告质量保证体系运行情况，审批程序文件，组织开展质量保证体系内、外审工作。负责重大质量事故的善后处理及事故原因的调查，并将调查结果和拟采取的相应措施，报地产公司相关领导，最后负责跟踪措施之有效性。

1.13组织并落实相关职能部门和定期评估各部门对物业工作的意见和建议。保证前期销售中的服务工作有序进行。

1.14负责绿化清洁业务管理工作，加强对绿化清洁工作的监督和指导。1.15完成上级部门及领导交办的其他工作任务。2.0工程维修部主管岗位职责 直接上级：物业经理

直接下级：工程维修部各类操作技术员 管理级别：职能管理层

2.1直接对物业经理负责，负责工程维修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物业服务中心下达的各项管理指标和经济指标。贯彻执行物业服务中心制定的服务目标，确保机电安装维修工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

2.2负责对工程维修部所有人员、设备、房屋修缮的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位的管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与房屋设备设施的完好。尽最大的努力，以最低的管理成本费用开支，保持三琦物业公司所管物业的高水准。2.3制定下属各岗位规范及操作规程，督促、检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。

2.4深入现场，掌握人员和设备状况，对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗）。坚持每天作如下检查：

2.4.1审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。2.4.2审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时修正。

2.4.3现场巡查楼房保养及重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与本部门有关主管工程师及时组织力量消除；发生影响运行的重大故障，应立即组织力量处理。

2.4.4现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。2.4.5现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。2.4.6现场检查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。

2.5审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。

2.6负责项目建设过程各项工种的跟进及记录，特别是隐蔽工程中的记录。

2.7提前对骋望骊都进行全面深入的了解，为即将开始的物业承接查验掌握第一手原始资料。2.8前期中不断巡查管理区域（样板房、会所、泳池等）设施设备，发现问题及时解决，保证区域中的设备处于良好状态下运行。

2.9编制或审核批准培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程维修部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。

2.10定期总结工作，及时向物业经理汇报工作情况，接受本岗位绩效考核，完成物业经理布置的其他工作。

2.11完成领导交办的其他工作。2.1维修技术员岗位职责 直接上级：工程维修主管 管理级别：操作层

2.1全面负责管理区域（前期为：样板房、会所及其他区域）公共设施日常维修及入户维修工作，对工程主管直接负责。负责所管物业的公共设施的保养、维修及住户报修入户维修工作。要求每天作如下工作：

2.1.1对辖区内公共设施进行检查，发现问题立即组织处理，较大问题须及时向工程主管汇报。

2.1.2及时处理住户报修，入户维修应注意严格遵守员工仪容仪表及规范操作的相关规定，较大问题须及时向工程主管汇报。

2.1.3模范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，及时完成工程主管下达的各项工作任务。

2.1.4管理好辖区内的各种公共设施，使之经常处于良好的正常使用状态，并优质、高效、低耗、安全运行。对所管辖的给排水系统设备要严格做到三干净（设备干净，机房干净，工作场地干净）；四不漏（不漏电，不漏油，不漏水，不漏气）；五良好（使用性能好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好）。

2.2做好日常具体工作安排，做到对公共设施维修、入户维修能迅速及时，保证质量，不留问题；公共设施发生故障时，能有效地组织力量抢修，并及时向工程主管汇报，保证公共设施处于最佳的使用状态。

2.3做好各种公共设施的年、季、月检修保养计划和备品、备件计划，报工程主管审核，并负责具体实施检修保养计划，按时按质按量地完成，填好相关的记录表格。

2.4做好公共设施的技术档案。设施维修、故障排除、零部件更换情况应清楚地填写于班组

档案，每月22日前交工程主管汇总。

2.5定期总结维修技术工作，及时向工程主管汇报工作情况，接受本岗位绩效考核，完成工程主管布置的其他工作。2.6完成领导交办的其他工作。3.0秩序维护领班（主管）岗位职责 直接上级：物业经理 直接下级：秩序维护员 管理级别：管理层

3.1全面负责秩序维护部的管理、领导、协调工作。

3.2不断监督和巡查各个岗位秩序维护员工作状况，发现问题及时纠正并认真填写表格。3.3指导、管理秩序维护部消防、安全、楼宇自控的工作及配合其他部门工作。

3.4实施目标管理，安排、检查和考核秩序维护部消防、安全、楼宇自控的工作情况，保证各系统的正常运行，发挥系统间的监控、反馈、协调、指挥作用。3.5协调秩序维护部与各部室的业务关系。3.6协调秩序维护部与当地派出所联系。

3.7指导、安排秩序维护部全体员工的学习和培训，不断提高员工的素质、业务能力和服务水平。

3.8定期总结工作，及时向领导汇报工作情况，接受本岗位绩效考核。3.9完成领导下达的其他任务。3.1大门口（一号岗）岗位职责： 直接上级：秩序维护领班 管理级别：操作层

3.1．1按规定礼貌迎接进入样板区及办公区的客人，配合销售，展示良好服务形象。3.1．2禁止推销广告、拾废品等闲杂人员进入管理区域。

3.1．3禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品进入管理区域（维修除外）。

3.1．4凭公司行政部签发的物资搬运放行条，对贵重或大件物品搬出会所的进行核对，经确认后予以放行。

3.1．5对前往办公区域的访客做好外来人员登记工作。

3.1．6注意门口及门外情况，发现问题及时制止或上报，并随时与其他岗位保持联系。3.1．7认真完成交接班手续，完成领班交办的其他任务。3.2会所电梯口（二号岗）岗位职责：

直接上级：秩序维护领班 管理级别：操作层

3.2．1及时与一号岗联系，礼貌指引进入销售中心及办公区的客人，展示良好服务形象。3.2．2注意周围情况，发现问题及时制止或上报，并随时与其他岗位保持联系。3.2．3认真完成交接班手续，完成领班交办的其他任务。3.3样板房（三号岗）岗位职责 直接上级：秩序维护领班 管理级别：操作层

3.3．1按规定人性化迎接进入样板房客人，配合销售，展示良好服务形象。3.3．2时刻温馨提醒客人注意事项。

3.3．3下雨、施工等特殊情况发生时，及时放置各样提示牌。3.3．4保持周围环境的清洁。

3.3．5认真完成交接班手续，完成领班交办的其他任务。4.0环境部保洁领班（主管）职责 直接上级：物业经理 直接下级：保洁员 管理级别：操作层 4.1对环境卫生负责。

4.2直接负责保洁员在所管区域的清洁卫生工作的监督和检查。

4.3检查员工每日出勤情况，察看是否全勤工作，如有缺勤，应及时安排补位清洁。4.4检查员工每日所管辖区的清洁卫生情况（如：会所、样板房、人行道路、走廊及有关厅堂，外墙及外墙上的玻璃，大理石地面，不锈钢装饰品，各种灯饰，公共卫生间的清洁卫生工作等），并进行当班考核。

4.5检查员工所使用的清洁工具和保养设备的完好情况，督促员工爱护工具和设备。4.6及时检查员工的工作情况，及时调整各种工具的使用和人力配置。

4.7编制公共卫生辖区人员安排计划，清洁用品供应计划，做到精打细算，减少损耗，控制成本。

4.8关心员工生活，善于调节员工的工作情绪，指导好员工的工作，增加班组凝聚力。4.9清洁区域内发生的水电、照明及其它公共设施的损坏，要及时报告物业经理心，并引导维修人员进行修理。4.1室内保洁员岗位职责

直接上级：保洁班长 管理级别：操作层

4.1.1每日对服务楼道、卫生间、公共部分地面进行一次清扫、拖洗，保持地面整洁。4.1.2每日对会所、样板房地面、墙面、玻璃、门窗、桌椅、卫生间、灯饰、及其他设施等进行一次全面大清洁，并注意随时进行保洁，确保会所及样板房时刻处于清洁状态。4.1.3每日对楼梯配电箱、消防箱、开关、扶手、信箱、标识牌、墙面、地面等公共部位进行清洁工作并保持干净。

4.1.4每周对室内护栏、玻璃窗、地角线、栏水线进行两次清洁，并不断巡视以保持整洁。4.1.5每周对室内公共通道之外露管道等设施进行清洁工作。4.1.6每月对室内公共部位的灯罩进行一次全面的清洁工作。4.1.7定期对楼内进行环境消杀。

4.1.8每次使用完保洁工具器具后，清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领。4.1.9对室内公共设备设施等损坏情况做好记录，上交保洁班长安排处理。4.1.10收集顾客的意见和建议，及时向班长汇报。4.1.11完成领导交办的其他工作。4.2室外保洁员岗位职责 直接上级：保洁班长 管理级别：操作层

4.2.1每日需清扫区内地面、地下停车场、道路、保安岗亭、绿化带等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹。

4.2.2每日需对公共设施进行一次以上的保洁。若发现公共设施有损坏情况，应及时报告保洁班长。

4.2.3每日至少二次收集、清运生活垃圾。

4.2.4每周需对露天地面、公共场所、围(护)栏、路灯柱等设施进行清洗工作。4.2.5每周对园区外围的各类标识进行两次以上的清洁工作。4.2.6每周对园区外围的垃圾箱、果皮箱、井道、沟渠进行全面清洗。

4.2.7对每次使用后的保洁工具、器具每次要及时清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充、申领。

4.2.8维护责任区卫生，劝阻、制止不卫生、不文明的行为。4.2.9对可疑人员、情况，及时与当值秩序维护员联系。4.2.10及时收集、汇报顾客的意见和建议。

4.2.11完成领导交办的各项工作。5.0销售中心客服接待员岗位职责 直接上级：物业经理 管理级别：操作层

5.1客服人员负责接待工作的具体操作；

5.2物业经理负责对客服接待工作的监督和指导，并对不合格流程提出有效的解决方案。5.3物业经理负责对流程进行审批，并对实际操作进行督导。5.4.客服接待流程 5.4.1 接待前准备工作：

5.4.1.1客服人员每天上班前必须对着装、外表、手指甲等个人卫生情况进行自检与互检，确保着装规范、外表整洁；

5.4.1.2客服人员每天上班后立即对客服工作室的物资及其他辅助保障设备（如饮水机，消毒柜，冰柜，）等进行检查，发现问题或物资不足马上联系处理；

5.4.1.2客服人员检查完物资设备后应马上对会所进行立体检查，并启动需用的设备，确保会所的设备设施处于正常的运行状态；

5.4.1.3所有准备工作完成后客服人员应按规定站立于指定位置准备迎客； 5.4.2 接待：

5.4.2.1引客：在销售中心门口迎接客人，双手叠放于腹前。客人进门第一时间致意欢迎：上身向前倾斜15度，面带微笑，目光亲切地注视着对方,同时致以热情的问候：“欢迎光临”，声音向上，愉悦，音量保持在50分贝。

5.4.2.2询问：向客人报茶品——“X先生/小姐您好，我们为您免费提供以下饮品，有红茶、绿茶、咖啡、果汁、矿泉水、柠檬水等，您看您需要来点什么？”，同时右手自然弯曲导视茶水单。客人点单后要重复一遍客人所需饮品，并请稍候。如：“两杯红茶、一杯咖啡，好，各位请稍候”；

5.4.2.3应注意观察客人是否抽烟，若客人抽烟则应及时递上烟灰缸。更换烟灰缸时应注意用新烟灰缸扣在旧烟灰缸上，轻拿至托盘处，再把新烟灰缸放下，以免烟灰飞起。

5.4.2.4泡茶：先用小茶匙取适量茶叶放入茶壶中，在茶壶中倒入少量开水，轻摇一下，洗去茶叶上的浮尘。倒掉洗茶水，再倒入开水约8分满。绿茶放置约5分钟、红茶放置约8分钟，再倒入杯中，注意杯子应倒7分满。

5.4.2.5上茶：右上左下——在客人右侧奉上茶杯，在客人左侧撤下茶杯；一般顺序为：小孩、老人、女士；按顺时针方向提供服务。上茶时，从客人右侧将茶杯轻轻放到客人面前，并说：“先生，您的茶，请慢用”。

5.4.2.6续水：接待过程中随时关注顾客，观察到客人杯内水量少于一半时应及时续水。续水时应当将客人杯子拿至托盘上向内放好，再续水至7分满后，用手轻拿杯身（注意不能拿或触碰杯沿）放至客人面前。当客人谈话气氛很热闹时，要提供无声服务，将茶杯拿起倒水，轻轻放到客人面前，并做请慢用的手势；当客人沟通气氛很安静时，可提供有声服务，轻轻说：“不好意思，打扰一下，给你加点茶水”，将茶杯拿起倒水，动作要干净利落，尽量减少打扰的时间。

5.4.2.7准备点心：在接待11：00至12：30或17：00至18：30时间段的客户时，提前十分钟将点心放置果盘。

5.4.2.8上点心：向客人报点心名——“X先生/小姐您好，这是我们为您准备的免费点心。”，右上左下——在客人右侧奉上果盘，在客人左侧撤下果盘；果盘放中央提供服务。上点心时，从客人右侧将果盘轻轻放到客人面前，并说：“先生/小姐您好，请慢用”。

5.4.2.9保证客服人员至少有一名留守接待现场，以备处理紧急情况； 5.4.2.10客服接待人员须统一着装，精神饱满，面带微笑，热情待客。5.5接待结束

5.5.1面带微笑，目送客户离开。

5.5.2收杯，收果盘，清洗消毒，为下一接待做好充足准备。5.5.3做好场地的清洁、设备的检查、保养等善后工作； 5.6注意事项

5.6.1注意事项：续水时注意客人使用后茶杯摆放位置，如客人已经将放在右手位的茶杯移到左手位，或者服务人员观察到客人习惯用左手取用茶杯，则续水后应主动将茶杯改置于左手位。

5.6.2为保证茶水杯了始终保持合适能喝的量，茶水第一次上来时，加茶水的时间间隔要很短，1-2分钟即可以来看是否要补充添水，加的次数越多，时间间隔越长，最后可以在15-20分钟左右；

5.6.3接待在11：00至12：30或17：00至18：30时间段的客户时，可适当地上些点心。

5.6.4时刻关注客户，了解客户需求及可能产生的服务要求，并为之提供相关的服务（如是否需要烟灰缸等）。

6.0样板房管理员岗位职责 直接上级：物业经理

管理级别：操作层

6.1样板房管理员负责接待样板房客户参观工作的具体操作；

6.2物业经理负责对客服接待工作的监督和指导，并对不合格流程提出有效的解决方案。6.3物业经理负责对流程进行审批，并对实际操作进行督导。

6.4样板房门口迎接客人，双手叠放于腹前。客人进门第一时间致意欢迎：上身向前倾斜15度，面带微笑，目光亲切地注视着对方,同时致以热情的问候：“欢迎光临”，声音向上，愉悦，音量保持在50分贝。

6.5双手送至客人鞋套，幷微笑：“欢迎参观”。接着向客户详细介绍样板房户型、面积、功能及装饰材料等等。

6.6客户离开时，应微笑向客户：“谢谢您的感观，欢迎再次光临骋望骊都”。

6．7注意事项：

1、每天早上将样板房灯全打开、检查卫生，不合格项及时告知保洁员；

2、每天调节好空调温度（应该根据天气而定）

3、保持饱满的精神状态，注重仪容、仪表、仪态。

第三篇：高层物业人员配置标准

高层写字楼物业管理人员

定岗定编标准

高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准 下：

1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根 需要设置。

2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高 数量多，一般每1万平方米配4~5人。

3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。

4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。

第四篇：人员配置标准

附件1：

施工项目经理部关键岗位人员配备标准

工程 类别 工程规模 总人数 岗位及人数 备 注

建 筑 工 程、装 修 工 程 建筑面积≤1万平方米 6 项目经理1人、项目技术负责人1人、施工员1人、安全员1人、质量员1人，电工1人。

1、其它岗位职责可兼任。

2、建筑面积小于2000平方米的工程，岗位人员总人数可减少至4人，即项目经理1人、施工员1人、安全员1人，电工1人，其它岗位职责可兼任。

1万平方米＜建筑面积≤

5万平方米 12-14 项目经理1人、项目技术负责人1人、施工员（含测量员）2人、安全员2-3人、质量员2-3人、电工1人、材料员1人、资料员1人、预算员1人。

建筑面积＞5万平方米 16 项目经理1人、项目技术负责人1人、测量员1人，施工员3人、安全员3人、质量员3人、电工1人、材料员1人、预算员1人、资料员1人。建筑面积在5万平方米以上时，每增加5万平方米，施工员、安全员、质量员、资料员应各增加1人。

各专业分包工程 工程合同价≤5000万元 6 项目经理1人、项目技术负责人1人、施工员1人、安全员1人、质量员1人，电工1人。

1、其它岗位职责可以兼任。

2、造价低于100万元的工程，岗位人员总人数可减少至4人，即项目经理1人、施工员1人、安全员1人，电工1人，其它岗位职责可兼任。5000万＜工程合同价≤1亿元 10 项目经理1人、项目技术负责人1人、施工员2人、安全员2人、质量员1人、电工1人、材料员1人、资料员1人。城市桥梁、地下交通中的隧道工程，应适当增加施工员、质量员、安全员人数。工程合同价＞1亿元 13 项目经理1人、项目技术负责人1人、施工员3人、安全员3人、质量员2人、电工1人、材料员1人、预算员1人、资料员2人。

1、工程合同价在1亿元以上时，每增加5000万元，施工员增加1人。

2、城市桥梁、地下交通中的隧道工程，应适当增加施工员、质量员、安全员人数。注：1．此标准为关键岗位人员最低配备标准。

2．对于复杂的体育场所、综合性工程以及工期较紧、多班施工作业、工程现场管理不到位的工程，在以上配备标准基础上应适当增加施工员、质量员、安全员人数。

3．当施工员、安全员为2人及以上时，宜按专业配备。

附件2：

现场监理部关键岗位人员配备标准

工程

类别 工程规模 施工准备阶段 施工阶段（人）竣工阶段 基础阶段 主体阶段 安装、装修阶段 建 筑 工 程、装 修 工

程 建筑面积≤1万平方米 2人 3人 3人 3人 3人

总监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员1人

1万平方米＜建筑面积≤

5万平方米 2人 3人 4人 5人 3人

总监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员2人 总监1人、专监2人、监理员2人 总监1人、专监1人、监理员1人

5万平方米＜建筑面积≤

10万平方米 3人 4人 6人 6人 3人

总监1人、专监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员2人 总监1人、专监2人、监理员3人 总监1人、专监2人、监理员3人 总监1人、专监1人、监理员1人

建筑面积＞10万平方米 4人 7人 9人 10人 6人

总监1人，专监1人，监理员2人 总监1人，专监2人，监理员4人 总监1人，专监3人，监理员5人 总监1人，专监4人，监理员5人 总监1人，专监2人，监理员3人

土木工程、线路管道、设备安装工程 工程合同价≤5000万元 2人 3人 4人 4人 3人

总监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员1人 总监1人、专监1人、监理员2人 总监1人、专监1人、监理员2人 总监1人、专监1人、监理员1人

5000万＜工程合同价≤1亿元 3人 4人 5人 5人 3人

总监1人、专监1人、监理员1人 总监1人、专监2人、监理员1人 总监1人、专监2人、监理员2人 总监1人、专监2人、监理员2人 总监1人、专监1人、监理员1人 工程合同价＞1亿元 4人 6人 9人 10人 5人

总监1人，专监1人，监理员2人 总监1人，专监2人，监理员3人 总监1人，专监3人，监理员5人 总监1人，专监4人，监理员5人 总监1人，专监2人，监理员2人

注：1．此标准为关键岗位人员最低配备标准。

2．标准中总监指项目总监理工程师或总监代表，专监仅包括项目主导专业监理工程师、安全监理工程师，不包括非主导专业监理工程师。3．建筑面积超过15万平方米，每增加5万平方米，各施工阶段专业监理工程师、安全监理工程师、监理员应各增加1人。项目内专业监人数比例不得低于30%。4.对于复杂的体育场所、综合性工程以及工期较紧、多班施工作业、工程现场管理不到位的工程，在以上配备标准基础上应适当增加主导专业监理工程师、安全监理工程师和监理员。附件3：

施工项目部关键岗位人员任职条件及主要职责

一、项目经理 1．任职条件：

（1）取得相应的建造师注册证书，总承包单位项目经理须是高级工程师，专业分包单位项目经理须是中级以上职称；（2）取得省级住房和城乡建设主管部门颁发的安全生产考核合格证B证。

（3）有3年以上项目负责人管理经验。2．主要职责：

（1）主持项目经理部工作，代表企业实施施工项目管理，贯彻执行国家法律、法规、方针、政策和强制性标准，执行企业的管理制度，维护企业的合法权益；（2）执行企业对项目下达的各项管理目标和规定任务；（3）组织编制项目管理实施规划和各项管理制度；

（4）对进入现场的施工人员、施工机具、建筑材料等生产要素进行优化配置和动态管理，突出抓好对项目关键岗位人员和特种作业人员到岗履职管理；（5）建立质量管理体系和安全体系，按照《施工企业安全生产评价标准》（JGJ/T77-2003）、《建筑施工安全检查标准》（JGJ/T59-99）、《工程建设施工企业质量管理规范》（GB/T50430-2007）等组织实施标准化工作，进行现场文明施工管理，发现和处理突发事件；

（6）在授权范围内负责与企业管理层、劳务作业层、各协作单位、发包人、分包人和监理工程师、业主等的协调和过程控制，解决项目施工过程中出现的问题；（7）参与工程竣工验收，准备结算资料和分析总结，接受审计；（8）处理项目部的善后工作；

（9）协助企业进行项目的检查、鉴定和评奖申报。

二、项目技术负责人 1．任职条件：

一级工程（按《工程监理企业资质管理规定》附表2标准划分，下同）的项目技术负责人应具有本科及以上学历、与工程项目相适应专业的高级职称，从事相关专业技术管理工作8年以上。

二级工程的项目技术负责人应具有大专及以上学历、与工程项目相适应专业的中级职称，从事相关专业技术管理工作5年以上。三级工程的项目技术负责人应具有中专及以上学历、与工程项目相适应专业的助理工程师职称，从事相关专业技术管理工作3年以上。

建筑施工企业根据项目规模大小、复杂程度以及专业要求确定的其他条件。2．主要职责：

（1）主持项目的技术管理；

（2）主持制定项目技术管理工作计划；（3）按规定查验和接收加盖施工图审查专用章的设计图纸，参加图纸会审和设计交底，并对结果进行确认；

（4）组织有关人员熟悉与审查图纸，主持编制项目管理实施规划的施工方案并组织落实；

（5）负责技术交底；

（6）组织做好测量及其核定；（7）指导质量检验和试验；

（8）具体组织编制和报审施工组织设计、重大危险源识别和控制方案、专项施工方案，审核作业指导书并组织实施；有分包单位的，应负责督促落实分包单位的相应工作。

（9）参加工程验收，处理质量安全问题；

（10）组织各项技术资料的签证、收集、整理和归档；（11）组织技术学习、交流技术经验；（12）组织进行技术攻关。

三、施工员 1．任职条件：

取得省市级住房和城乡建设主管部门颁发的施工员岗位资格证书，助理工程师以上职称。

2．主要职责：

（1）严格按国家有关标准、规范、规程、施工组织设计、关键、特殊工序作业指导书、以及设计图纸、图纸会审纪要、设计变更和技术核定组织施工；（2）组织有关班组熟悉施工图纸，向班组操作人员进行技术、质量及关键、特殊工序和安全交底，按照施工组织设计安排好工序搭接，做好工序交接记录，努力完成形象进度计划；

（3）合理安排劳动组合，及时做好工程施工记录、隐蔽工程记录和签证，逐日填写施工日志；

（4）科学安排各专业的配套作业和各工种之间的立体交叉作业；

（5）做好施工现场管理和文明施工，做到场地清洁，材料堆放整齐有序。

四、安全员 1．任职条件：

取得省市级住房和城乡建设主管部门颁发的安全考核合格证书C证，助理工程师以上职称。安全员2人及以上的，必须按专业分工，有专人负责施工机械设备、施工用电管理。2．主要职责：

（1）在施工前，根据工程项目的特点，依照项目重大危险源识别和控制方案及安全专项施工方案，向项目部提出重要环节、重点部位的安全生产防范建议；（2）在施工过程中必须到现场跟踪巡查，定期查验特种作业人员持有效证件上岗情况和人员、证件与单位相符情况，施工现场与专项施工方案相符情况；（3）加强对分包单位的安全管理，检查分包单位人员持有效证件上岗履职和专项施工方案编制与执行情况；

（4）严格施工全过程的安全控制，加强对施工现场重大危险源的监控管理，并按规范做好安全记录，建立隐患台帐；

（5）加强对施工现场的检查，及时制止违章指挥，违章操作行为，及时发现、纠正、督促整改安全事故隐患，并报告项目经理；（6）对建设管理部门及其安监机构、现场监理部和施工企业在各类检查中发现的安全生产问题认真组织整改落实；

（7）及时向企业安全管理机构报告项目部安全生产情况。

五、质量员 1．任职条件：

取得省市级质量员岗位资格证书，助理工程师以上职称。2．主要职责：

（1）按照设计图纸、施工设计、项目质量计划、设计变更、技术核定及国家颁发的现行规范、规程和标准，全面认真地进行质量检查；

（2）抓好质量教育，及时纠正质量事故苗头，出现重大质量事故及时报告上级有关部门并配合做好处理工作；（3）参加施工组织设计、施工方案的会审，监督工程施工质量，做好质量记录；（4）参加质量回访，受理用户投诉，及时向主管部门传递不合格信息，并会同技术负责人、施工员等进行评审处理；

（5）负责对分包工程的工序交接，原材料、半成品和工程配套设备检验、试验的监控；

（6）负责检验批、分部、分项工程质量评定的核定检查及时向主管部门传递信息，并做好相关的质量记录。

六、电工

1．任职条件：

宜取得省级电工岗位资格证书。2．主要职责：（1）认真执行国家和施工企业有关施工用电管理方面的方针、政策和规章制度；（2）落实建筑工地施工用电备案和使用登记工作，严格执行经审批的施工用电专项方案；

（3）负责现场施工用电线路及设备安装和管理，对用电设备进行检测、维护和保养，建立施工用电管理台账；

（4）根据工程进度，调整施工用电线路，参与用电事故的分析处理工作，并按规定及时上报；

（5）负责用电设备的交接验收、清点、巡回检查以及设备报废的鉴定等工作；（6）定期向企业主管部门和主管领导汇报用电设备管理、保养和质量安全状况，并提出整改意见。

八、材料员 1．任职条件：

宜取得省市级材料员岗位资格证书。2.主要职责：（1）认真贯彻执行国家有关法规、标准、规范、规程和公司各项技术管理制度；（2）掌握本工程施工图设计所要求的原材料、半成品、混凝土、砂浆以及冬雨季施工措施中确定掺入的外加剂情况；并根据工程所需的建筑材料及工程检验与试验计划，按照国家标准、规范、规程规定的批量要求及取样方法，邀请监理部门见证取样，同时填写好检验、试验委托单，及时取回检验报告交相关部门，并对其使用情况、使用部门进行跟踪检查，认真填写质量记录；

（3）根据工程进度，及时做好混凝土强度、混凝土抗渗、砂浆试件并放置在施工现场标准养护室养护，每天做好标准养护室温度和湿度的控制及记录；对混凝土同条件养护试件及拆模试件应放置于构件同一地点同条件的养护，并准确记录所作试件的工程部位；

（4）定期检查计量器具和检测设备是否满足使用要求，通过自检或有关部门检定，对不符合标准要求的应及时调换；

（5）及时、准确填写好原材料、半成品、混凝土、砂浆等试验、检测记录。

九、测量员

1、任职条件：

具有相关工程管理专业毕业证书，助理工程师以上职称。

2、主要职责：

（1）了解施工部署，制定测量放线方案。

（2）会同建设单位一起对红线桩测量控制点进行实地校测。

（3）定期对测量仪器进行核定、校正，确保准确无误，正常使用。

（4）与设计、施工员（番禺施工员）等方面密切配合，并事先做好充分的准备工作，制定切实可行的与施工同步的测量放线方案。

（5）负责施工各个阶段和各主要部位做好放线、验线工作

（6）负责标高的测量定位，做好垂直观测、沉降观测，并记录整理观测结果（数据和曲线图表）。

（7）负责及时整理完善基线复核、测量记录等测量资料。

十、预算员 1．任职条件：

宜取得省市级预算员或造价员岗位资格证书。2．主要职责：

（1）依据相关工程造价政策文件、定额规范、投标文件内容要求、现场实地勘探后果及招标设计方案内容编制工程招标商务标、汇总招标文件、参与招标。（2）编制工程施工图预算、并组织进行预算交底。

（3）对工程劳动力需求、机械设备需求进行剖析测算，精确、实时上报相关测算报表。

（4）参加各类合同的洽商，掌握材料作出单价剖析，实时处理工程施工进程中呈现的各类改变洽谈、资金调整审批的商务签证。

（5）准确实时编制好施工图（施工）预算，准确核算工程量及套用定额，做好工料剖析，并实时做好预算主要实物量比照任务。

（6）第十一条 深化工程施工现场调查现场实践状况和施工进度，（7）条搜集工程相关的材料，实时编制工程决算书，做好工程决算书的送审和审计任务。

十一、资料员 1．任职条件：

具有相关工程管理专业毕业证书，宜取得建设主管部门颁发的资料员岗位资格证书。

2．主要职责：

（1）协助制定和建立施工资料管理计划及管理规章制度；（2）负责建立施工资料收集台帐，进行施工资料交底。

（3）负责施工资料的收集、审查、整理、立卷、归档、封存和安全保密工作及竣工图及竣工验收资料的收集、整理、立卷、归档、封存和安全保密工作；（4）负责提供管理数据、信息资料；（5）负责施工资料、竣工图及竣工验收资料的验收与移交；（6）协助建立施工信息管理系统并负责施工信息管理系统的运用、服务和管理。老奴才王公公、16:50:54 附件4：

现场监理部关键岗位人员任职条件及主要职责

一、总监理工程师（总监理工程师代表）1．任职条件：

（1）应具有国家监理工程师注册证书；（2）有3年以上总监或总监代表经验；（3）具有中级以上工程师职称。2．总监理工程师主要职责：

（1）确定项目监理机构人员的分工和岗位职责；

（2）主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，并负责管理项目监理机构的日常工作；

（3）审查分包单位的资质，并提出审查意见；

（4）检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行人员调配，对不称职的人员应调换其工作；

（5）主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令；

（6）审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；（7）审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算；（8）审查和处理工程变更；

（9）参与工程质量、安全生产事故的调查；

（10）调解建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审批工程延期；

（11）组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结；（12）审核签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收；

（13）主持整理工程项目的监理资料；

（14）审查施工单位建设工程质量和安全生产的保证措施；

（15）按照国家有关规定及时进行隐蔽工程验收和工程阶段性验收；

（16）督促施工单位对建设工程质量和安全生产隐患进行整改；情况严重的，责令暂时停止施工，并及时通报建设单位；对拒不整改或者不停止施工的，及时报告有关行政主管部门；

（17）安排专人检查施工项目部关键岗位人员配备情况。对人员配备不达标、擅自更换、不到岗、不按规定履行职责的，应责令其改正；对拒不改正的，及时报告住房和城乡建设主管部门及其质量安全监督机构。3．总监理工程师代表主要职责：（1）具有工程师以上技术职称；

（2）负责总监理工程师指定或交办的监理工作；

（3）按总监理工程师的授权，行使总监理工程师的部分职责和权利。

二、专业监理工程师： 1．任职条件： 具有中级以上技术职称或有7年以上工程管理经验（以毕业证时间为准）。专业监理工程师中至少有1名安全监理工程师。2．主要职责：

（1）负责编制本专业的监理实施细则；（2）负责本专业监理工程的具体实施；

（3）组织、指导、检查和监督本专业监理员的工作，当人员需要调整时，向总监理工程师提出建议；

（4）审查承包单位提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更，并向总监理工程师提出报告；

（5）负责本专业分项工程验收及隐蔽工程验收；

（6）定期向总监理工程师提交本专业监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监理工程师回报和请示；

（7）根据本专业监理工作实施情况做好监理日记；

（8）负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，参与编写监理月报；

（9）核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，根据实际情况认为有必要时对进场材料、设备、构配件进行平行检测，合格时予以签认；

（10）负责本专业的工程计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证；（11）查验施工单位的安全生产许可证、管理人员的安全生产考核合格证以及特种作业人员的特种作业证；

（12）对建设工程拟使用的建筑材料、构（配）件、设备验收认可；必要时，对建设工程使用的构（配）件、预拌混凝土的生产过程和钢筋的加工过程进行监理。

三、监理员： 1．任职条件：

工程类相关专业毕业。2．主要职责：

（1）在专业监理工程师的指导下开展现场监理工作；（2）检查承包单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及其使用、运行状况，并做好检查记录；

（3）复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证；（4）按设计图及有关标准，对承包单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录；

（5）担任旁站工作，发现问题及时指出并向专业监理工程师报告；（6）做好监理日记和有关的监理记录。开会了

第五篇：物业多层住宅及写字楼人员配置标准

多层住宅及写字楼人员配置标准

多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万m2配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

①管理人员：主任，总建筑面积10万m2以下设1人，10～20万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总建筑面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业大小和工作需要来设置。

②维修员：建筑面积每4万m2设置1人。

③绿化员：绿化面积每4000 m2左右设1人。

④保洁员：每140户设1人。

⑤保安员：每120户设1人。

⑥车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。

(2)高层住宅物业管理人员定编标准

高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置7.5～7.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

①管理人员：建筑面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。

②机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。

③保洁、绿化人员：建筑面积每7000 m2左右或90～100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。

④保安人员：每40户配1人或建筑面积3000 m2左右配1人。

⑤车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。

(3)高层写字楼物业管理人员定编标准

高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置15～18人左右(其中不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

①管理人员：建筑面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m2增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。

②机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配4～5人。

③卫生、绿化人员：建筑面积每2500 m2配1人。

④保安人员：建筑面积每2000 m2左右设置1人。

(4)其他类型的物业

如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。