中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

第一篇：中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

银发［１９９８］１９０号

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知（银发［１９９８］１９０号）

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农 业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银 行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城 市合作银行由当地人民银行转发）：

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我 行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管 理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用 于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办 法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。附件：个人住房贷款管理办法 中国人民银行 １９９８年５月９日 附件：

个人住房贷款管理办法 第一章 总则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方 的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷 款通则》，制订本办法。

第二条 人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通 住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还 贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责 任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。 第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条 借款人须同时具备以下条件：

一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款； 享受购房补贴的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为 保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权 部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。 第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的 资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的 有关规定，向借款人发放住房贷款。 第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价 值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定 的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷 款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。 第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过２０年。

第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在１年以内（含１年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在１年以上的，按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执 行。即，贷款期限为１年期以下（含１年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率； 期限为１至３年（含３年）的，执行６个月至１年期（含１年）法定贷款利率；期限为 ３年至５年（含５年）的，执行１年至３年期（含３年）法定贷款利率；期限为５年至 １０年（含１０年）的，执行３年至５年（含５年）法定贷款利率；期限为１０年以上 的，在３年至５年（含５年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过５ ％。 第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在３个月整存整取存款利率基础 上加点执行。贷款期限为１年至３年（含３年）的，加１．８个百分点；期限为３年至 ５年（含５年）的，加２．１６个百分点；期限为５年至１０年（含１０年）的，加２．３ ４个百分点；期限为１０年至１５年（含１５年）的，加２．８８个百分点；期限为１ ５年至２０年（含２０年）的，加３．４２个百分点。

第十四条 个人住房贷款期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率 调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应 利率档次执行新的利率规定。 第五章 抵押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中 华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款 抵押。

第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款 前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中 华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保 证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之 前，贷款人不得擅自处分。 第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。 第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。 第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民 共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照 《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九 条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。第二十二条 设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质 物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担 连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行 开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且 在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必 须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。 第七章 房屋保险

第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人 代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发 生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。 第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履 行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变 更保证人并重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押 人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十一条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗 赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共 和国担保法》的规定处分抵押物或质物。 第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务 人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土 地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一 方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关 规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转 让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清 偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵 押（质押）的。第十章 附则

第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本法执行。 第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

第二篇：中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

银发［1998］190号

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）：

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。附件：个人住房贷款管理办法

中国人民银行

１９９８年５月９日

第一章 总则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条 人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人须同时具备以下条件：

一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过２０年。

第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在１年以内（含１年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在１年以上的，按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为１年期以下（含１年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为１至３年（含３年）的，执行６个月至１年期（含１年）法定贷款利率；期限为３年至５年（含５年）的，执行１年至３年期（含３年）法定贷款利率；期限为５年至１０年（含１０年）的，执行３年至５年（含５年）法定贷款利率；期限为１０年以上的，在３年至５年（含５年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过５％。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在３个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为１年至３年（含３年）的，加１．８个百分点；期限为３年至５年（含５年）的，加２．１６个百分点；期限为５年至１０年（含１０年）的，加２．３４个百分点；期限为１０年至１５年（含１５年）的，加２．８８个百分点；期限为１５年至２０年（含２０年）的，加３．４２个百分点。

第十四条 个人住房贷款期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条 设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条 以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十一条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地

使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章 附则

第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本法执行。

第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。

第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

第三篇：个人住房贷款管理办法[范文]

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

银发[1998]190号

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）：

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。

一九九八年五月九日

个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿让本息的连带责任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人须同时具备以下条件：

—、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过２０年。第十—条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在１年以内（含１年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在１年以上的按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为１年期以下（含１年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为１至３年（含３年）的，执行６个月至１年期（含１年）法定贷款利率；期限为３至５年（含５年）的，执行１至３年期（含３年）法定贷款利率；期限为５至１０年（含１０年）的，执行３至５年（含５年）法定贷款利率，期限为１０年以的，在３至５年（含５年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过５％。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在３个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为１年至３年（含３年）的，加１．８个百分点，期限为３至５年（含５年）的，加２．１６个百分点，期限为５至１０年（含１０年）的，加２．３４个百分点；期限为１０至１５年（含１５年）的，加２．８８个百分点，期限为１５年至２０年（含２０年）的，加３．４２个百分点。第十四条 个人住房贷款期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的、遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵 押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户，保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力、并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可、原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条 以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内、如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十—条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之—的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁，出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章 附 则

第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

第四篇：中国工商银行个人住房贷款管理办法

中国工商银行个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的职业和收入；

（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五）有购买住房的合同或协议；

（六）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一）身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；

（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估

价证明；

（五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七）以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条 贷款期限最长不得超过20年。

第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款

第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一）抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三）贷款人认可的其他财产。下列财产不可作为抵押物：

（一）土地所有权；

（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三）不能强制执行或处理的财产；

（四）已设定抵押的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。

第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第七章 保证贷款

第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）有代偿能力；

（五）在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

（六）无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章 抵(质)押加保证贷款

第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式

第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护

第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六）未按合同约定办理有关保险手续；

（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七）依法追偿贷款本息。

第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附 则

第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

第四十五条 本办法自印发之日起执行，原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。

第五篇：个人住房贷款管理办法(征求意见稿)

中国农业银行个人住房贷款管理办法

（征求意见稿）第一章 总则

第一条 为支持个人购买住房，规范个人住房贷款管理，促进业务持续健康发展，根据国家法律、人民银行、银监会有关规定和中国农业银行有关信贷制度，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款（不含个人商业用房，下同，以下简称贷款）是指中国农业银行向借款人发放的用于购买、建造住房的贷款。

按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性贷款、住房公积金委托贷款和组合贷款。自营性贷款是指以银行信贷资金发放的个人住房贷款。住房公积金委托贷款是指银行受住房公积金管理中心委托、以住房公积金发放的个人住房贷款。住房公积金委托贷款的收益和风险均由住房公积金管理中心承担。组合贷款是指以信贷资金和住房公积金向同一借款人发放的贷款。组合贷款中的住房公积金委托贷款部分的收益和风险由住房公积金管理中心承担。

按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手房贷款、二手房贷款、自建房贷款、集资建房贷款。一手住房是指首次交易的住房，包括房地产开发商或其他主体（以下统称“售房人”）开发建设后销售给个人的住房。个人一手住房贷款（以下简称“一手房贷款”）是指银行向个人借款人发放的用于其购买一手住房的贷款。二手住房是指再交易住房，即已取得分户办理的房屋所有权证书及允许上市的证明文件，可以在房地产三级市场合法交易的住房。自建房是指银行向借款 1 人发放的、用于借款人建设自有房产的贷款。集资建房贷款是指银行向集资建房单位的职工发放的、用于借款人集合资金建设自住住房的贷款。

第三条 本办法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章 贷款对象、金额、期限和利率

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民、在中国大陆有居留权的港澳台自然人和外国人。

第五条 借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效身份；

（二）有偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好；

（三）有合法有效的购建房合同或协议；

（四）有不低于最低规定比例的自筹资金，并保证用于或已经用于购建房；

（五）同意以所购建住房作为抵押物，或提供经办行认可的其他住房作为抵押物，或由具备保证资格和足够代偿能力的单位或自然人作为连带责任保证人；

（六）经办行规定的其他条件。

第六条 经办行应根据借款人所购建住房的单位价格、成新率等因素合理确定贷款金额，购房不得超过借款人所购住房成交价格或评估价格（两者取低者）的80％，建房不得超过借款人所建住房成本价格或评估价格（两者取低者）的80％。购建房贷款不得超过外部监管机构规定的最高贷款成数。第七条 经办行应根据借款人年龄、抵押物已使用年限等合理确定贷款期限，最长不得超过30年，且不得超过外部监管机构规定的最长贷款期限。借款人年龄与贷款期限之和一般不得超过65年，最长不得超过70年。抵押物为住房的，抵押物已使用年限和贷款期限之和不得超过40年。

非经一级分行批准，不得发放1年期以内（含1年）的购建房贷款。

第八条 贷款利率按照中国人民银行及我行个人住房贷款利率政策执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在1年以上的，可以采用固定利率、浮动利率或总行规定的其他利率种类。

第九条 个人住房贷款原则上应实行按月分期还本付息，但总行另有规定的除外。

第三章 贷款程序

第十条 贷款基本程序包括：借款人提出贷款申请、银行受理、贷前调查、贷款审查和审批，经办行与借款人签订借款合同、办理担保和保险手续（已取消保险的除外），经办行发放贷款。

第十一条 贷款申请。借款人向经办行提出贷款申请，填写个人住房贷款申请表并提供以下资料：

（一）借款人身份证件；

（二）婚姻状况证明；

（三）借款人已支付或能够支付购房首付款的证明文件；

（四）借款人与售房人签订的合法有效购房合同或协议，所购住 房为二手房的，还需提供所购住房的房地产权利证书或其他合法有效的产权证明；

（五）借款人或家庭还款能力证明材料；

（六）以其他房产作为抵押物的，提供抵押物产权证明、有处分权人同意抵押的书面证明和价格评估报告；

（七）经办行要求提供的其他资料。

第十二条 贷前调查。经办行调查岗收到客户申请资料后，对客户是否具备办理信贷业务的基本条件进行初步认定。对于符合基本条件的，予以受理，由调查岗进行调查，重点调查下列内容：

（一）借款人所提供资料的真实性；

（二）购建房行为是否真实，是否已支付或能够支付购房首付款；

（三）购房目的；

（四）借款人还款能力；

（五）借款人信用状况；

（六）抵（质）押物权属状况是否清晰，担保是否足值有效。

对借款人信用状况的调查必须查询人民银行个人征信系统和农业银行信贷管理系统，打印并保存借款人信用报告，还须实地调查或进行电话核实，上述工作必须由银行内部人员承担，不得委托中介机构代为履行。调查人员要与借款人至少面谈一次，并做好面谈记录。

第十三条 贷款审查。贷款审查由有权审批行信贷审查部门或审查岗承担，主要审查以下内容：

（一）购房行为的真实性；

（二）贷款资料是否齐全；

（三）借款人是否符合贷款条件，是否具备还款能力；

（四）借款人信用状况是否良好；

（五）贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、月房产支出与收入比、月所有债务支出与收入比、工程进度是否符合外部监管部门和农业银行信贷管理规定；

（六）担保是否能够落实。

第十四条 贷款审批。有权审批人在授权范围内，根据调查、审查意见审批个人住房贷款业务。有权审批行可以采取批文或审批表等形式直接或间接批复至经办行。

第十五条 签订担保借款合同。经审批同意的，经办行与借款人、担保人签订担保借款合同。

第十六条 贷款发放。担保手续落实后，经办行才得发放贷款。所购房屋为期房的，落实阶段性担保并办妥房屋抵押（预）登记手续后，经办行才得发放贷款。

第十七条 对房地产开发商开发的楼盘提供个人住房贷款支持的，在受理借款人贷款申请之前，有权审批行应进行楼盘按揭准入审批（总行另有规定的除外）。楼盘按揭准入程序重点审查项目的合法合规性、市场销售前景等。经有权行审批，同意对楼盘准入的，由经办行与房地产开发商签订住房按揭合作协议。

向散盘提供个人住房贷款的，可以不进行楼盘按揭准入审批，但必须满足下列条件（总行另有规定的除外）：所购住房为经过竣工验收合格的现房；我行提供个人住房贷款支持的住房总建筑面积不超过整个项目总建筑面积的10％；房地产开发商承担阶段性保证责任。不得对期房项目发放散盘贷款，但总行另有规定的除外。

第四章 贷款担保与保险

第十八条 借款人申请个人住房贷款必须提供合法有效的担保方式，担保方式可以为抵押、质押、保证或上述担保方式的组合。

第十九条 个人住房贷款采用抵押方式的，原则上以借款人所购建的住房作为抵押物。对根据总行或一级分行办法认定的个人优质客户，可采用第三人名下未设定抵押的其他住房作为抵押物。抵押价值不得超过评估价的50％。

第二十条 个人住房贷款人采取质押方式的，质物限于银行存单、凭证式国债，并按照质押贷款相关管理办法执行。

第二十一条 个人住房贷款采用保证方式的，原则上只适用于阶段性保证担保。

以尚未取得房屋所有权证的一手房作为抵押物的，在办妥抵押登记手续前，原则上由售房人为贷款提供阶段性保证担保（总行另有规定的除外），并可要求售房人按照贷款余额的一定比例存入保证金，保证金应当存放在专门设立的保证金专户内。

在办妥抵押登记前发放二手房贷款的，原则上应由专业担保公司提供阶段性担保。由专业担保公司提供阶段性保证担保的，专业担保公司应同时具备以下条件：

1、无虚假注资、抽逃资本金、拒绝履行代偿义务等不良行为；

2、已按授信管理规定进行了客户分类及核定担保额度，且核定的担保额度在批准的有效期以内；

3、办理贷款担保业务时尚有可用担保额度；

4、按照规定，在经办行设立专门的保证金专户，存入足额保证金；

5、经办行规定的其他条件。

个人住房贷款也可由符合总行规定条件的自然人和非专业担保公司的法人单位提供阶段性保证担保。第二十二条 个人住房贷款保险遵循平等协商原则。经办行与借款人协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，应在保险单上明确经办行为第一受益人。

第五章 贷后管理

第二十三条 向尚未竣工验收的楼盘发放个人住房贷款并以所购住房作为抵押物的，经办行应对开发商售房款中的贷款资金进行监管，确保资金优先用于该楼盘建设，但总行另有规定的除外。

第二十四条 经办行应按照总行个人住房贷款风险分类标准对个人住房贷款进行风险分类。

第二十五条 经办行要做好不良贷款催收工作。

第二十六条 经办行应定期进行贷后检查，了解借款人还款状况、还款能力变化及抵押物状况。发现风险的要及时进行风险预警并采取防范措施。

各级行要做好现场检查和在线监测工作。每年要对所辖经办行个人住房贷款业务的合法合规性和贷款的风险状况进行现场检查。管理行要安排专门人员利用信贷管理系统（CMS）对贷款进行在线监测，重点监测不良贷款比较集中的楼盘，发现风险隐患及时向有关部门反映。

第二十七条 个人住房贷款实行档案集中保管制度。贷款业务办理和贷后管理中形成的资料要及时归档，档案原则上集中在支行及以上行保管，档案保管行要按要求制作统一的档案用具，其中重要凭证要按规定入库保管。具备条件的行，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案。

第七章 特别规定

第二十八条 具备条件的分行要建立个人消费信贷业务审查审批中心，对个人住房贷款业务集中审查审批。

第二十九条 个人住房贷款实行贷款责任人制度。

第三十条 个人住房贷款采用自然人保证担保的，必须对保证人进行信用评级，保证人应获得较高的信用等级并符合总行有关规定。

第三十一条 借款人购买与所购住宅相配套的车位、且能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的，可以发放个人车位贷款，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行。车位虽不能办理独立的产权证明但可在房地产权利证书中做明确记载且随住宅转让的，可对住宅和配套车位合并发放车位贷款。

第三十二条 个人因建造自用住房申请个人自建住房贷款的，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行，贷款金额不得超过所建住房建造成本的80％，贷款期限不得超过30年，在个人住房贷款科目内核算，且需同时满足下列条件：

（一）所建住房仅限于大、中城市城区或县（市）政府所在建制镇城区，或省级政府认定的重点城镇；

（二）建房所占用土地以出让方式取得，借款人已全额缴清土地出让金，并已以借款人名义取得国有土地使用证，土地规划用途必须为住房；

（三）取得政府规定的所有建房合法文件及批文，并已开工建设，在建工程形象进度已完成地上一层。

（四）以自建房土地使用权设定抵押的，抵押率不得超过成本价 70％或评估价的50％；以在建工程与土地使用权同时设定抵押的，在建工程抵押率不得超过成本价的50％。

第三十三条 在职职工因参加单位集资建房的，可以申请单位集资建房贷款，贷款金额不得超过集资建房成本的80％，贷款期限不得超过30年，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行，其中楼盘准入审批权限集中按一手楼楼盘准入权限掌握，单笔贷款在个人住房贷款科目内核算，且需同时满足下列基本条件：

（一）集资建房单位限于党政机关及效益良好的事业单位、或为金融、电信、能源、交通等处于行业领先或垄断地位的企业；

（二）职工代表大会已通过集资建房方案及分房方案；集资建房方案需要上级主管部门批准的，已取得相关批准文件；

（三）集资建房项目经过有权部门批准，取得合法有效批文，已全额缴清土地出让金，建成后能够分户办理房产证和抵押登记手续；

（四）集资建房单位在我行开立资金监管专户，并接受我行资金监管；

（五）经办行要求的其他条件。

第八章 附则

第三十四条 本办法自下发之日起实行，原《中国农业银行个人住房贷款管理办法》（农银发[2000]60号文）、《中国农业银行个人住房贷款操作流程》（农银发[2001]182号文）、《中国农业银行个人住房贷款贷后管理办法》（农银发[2004]46号文）个人住房贷款部分规定同时废止，其他办法与本办法规定不一致的，以本办法为准。第三十五条 本办法由总行负责解释和修改，各一级分行可制定 实施细则，并报总行备案。