中国典型房地产集团企业技术标准建设调研报告

第一篇：中国典型房地产集团企业技术标准建设调研报告

中国典型房地产集团企业技术标准建设调研报告

随着中国经济水平的不断提高，人民生活水平的进一步改善，当我国温饱问题得到了根本性解决之后，人民的居住条件成为了我国最头等的民生问题，而随着十几年前政府大力的扶植房地产企业，我国出现了规模不等的大量房地产企业，但各个企业有各自的房屋建筑施工技术标准，并且档次各不相同。本次毕业论文我也调研了各种房地产企业的建筑施工技术标准，并且以万科为例，深刻研究下我国曾今的建筑状况和国外的发展趋势以及我国房地产企业在制定和实行建筑施工标准的各类状况和未来发展的趋势

万科的建筑技术标准在当今在走在了我国建筑行业领头位置，包括主体结构，防水工程等，在同行业中均属于领先的技术。如今中国正在进行一轮全国性的房屋限购政策，房屋价格于上几年度相比有了大量了下降，而相比前几年房地产企业大量的高价收购土地，与现在的房价形成了反比，在房地产企业利润逐渐下降的时候，房地产企业往往会不按本企业的技术标准进行施工作业，导致房屋质量下降。下面列出几个大型房地产企业楼盘的质量问题状况：

1.日前有网友曝出深圳万科第五园六期精装房屋用“纸”做装修材料，300万左右一套的豪宅，3000元/平方米的装修标准，结果尚未入住，新房的衣柜、鞋柜已出现大面积的霉变、墙面涂料脱落等一系列质量问题，同时室内环境监测不达标，一度将万科推向舆论的风口浪尖。

在此前的万科业绩会上，万科总裁郁亮也坦言，该项目确实存在一些质量上的问题、瑕疵，目前正在挨家挨户排查、整改。凡是做得不够的地方，全部更换。

这是继上个月万科全国各地29个项目卷入安信“毒”地板事件后，一个月内第二次出现精装房质量问题。

据悉，此次曝出有装修材料问题的是深圳万科第五园六期，共计六栋，业主300多户，1-4栋为大户型单位，5、6栋为其复式单位，整体总价在240万-400万元之间。业主何小姐对网易财经表示，当初买房就是冲着万科是大品牌，该批次楼盘装修标准对外宣传是万科有史以来最好标准，每平方米3000元。

“今年1月份收楼，就发现部分房间天花板脱落、墙面涂料脱落，柜板面发霉。”何小姐说，本来这批房应该是今年3月底收楼，提前了2个多月，复式单位是去年12月份收楼。

网易财经在爆料的网帖中发现，爆料人贴出了大量图片，不仅有被拆开的看似纸一样材质的板材、从室内家具上取下来的疑似纸的材料、各类发霉的装修材料，还有千疮百孔的吊顶、锈迹斑斑的灯罩、出现裂缝的地砖等等。大量的装修问题引起业主强烈的不满情绪。“此前已走访过街道、市政府的信访办，万科都没有回应。今年3月份业主维权越来越多，万科才连夜派了很多工人挨家挨户的更换鞋柜、重新刷涂料。”何小姐说，不少涂料刷过之后，仍泛黄。她希望万科方面能够公布每平方米3000元装修标准的详细用途。

对此万科相关人士对网易财经表示，万科官方一切的销售推广宣传并没有对装修有价格方面的承诺，可能是信息不对称。据悉，为了卖楼万科去年不仅采用开发商自己卖楼，同时还启动了三级卖楼即通过中介行推销楼盘。。。。（出自网易）

2、绿城青岛保障房项目疑陷质量问题

该项目位于青岛的李沧区，工程已于2008年年底竣工，项目总建筑面积41.72万平方米。

据青岛本地媒体报道，日前青岛绿城百合花园的侯家庄回迁房业主反映，绿城回迁房的防水工程出现质量问题，屋内、储藏室、车库等地方均有漏水，水最深的时候达15cm。

据物业负责人的初步统计，目前出现漏水问题的家庭共有200多户。该负责人介绍说，物业曾经与绿城多次协商，在政府的介入下，绿城曾经多次做出口头维修承诺，但都没有兑现。

绿城房地产有限公司青岛地区的工程部负责人则表示，绿城确实没做好该小区的防水工程，主要是因为防水层局部失效。同时表示目前公司已经增派人手进行检查维修，确保最晚10多天的时间内将所有漏水问题根除。

该负责人还表示，如果因为绿城的防水工作没做到位而导致家里的家具、墙壁等出现质量问题，绿城将会负责维修。

资料显示，该项目位于青岛的李沧区，工程已于2008年年底竣工，项目总建筑面积41.72万平方米，受益家庭接近3500户。。出自凤凰网

3、近日，湖南网友发帖称于2010年3月购买长沙恒大名都的简装修房子存在房屋漏水严重的质量问题，开发商对其进行多次维修仍解决不好。

据了解，该网友购买恒大名都的房子48栋2001室，在2011年10月30日被开发商通知交房时就发现该房存在很多问题，开发商当时也答应给予维修。可如今时间过去今3个多月了，该房子还是没有修好，还是存在许多问题，如：客厅推拉门两侧墙壁经重新粉刷维修4次还是漏水；客厅电视背景墙两侧渗水，墙纸已经发霉变黑；客厅地砖断裂缺角，敲开后发现下面水管破裂；有两个洗手间地面渗水，且有水冒出；主卧室飘窗墙壁漏水更严重，衣柜都被水泡坏了，维修3次还是如此。

恒大名都开发商至今没有找出导致房屋漏水的原因，每次都是直接现场恢复现场，不能根本解决房屋质量问题。房屋反复地维修已经造成业主无法居住，业主只好在外租房子住。

据相关资料显示：长沙•恒大名都项目踞长沙市府北滨江、滨水双城核心，86万㎡欧陆大湖城，享8万㎡醇熟皇家园林，近4万㎡会所、商街、伊顿幼教成熟配套；5期熙郡即将推出，满屋名牌9A精装，一级资质物管服务，享醇熟生活，居优越之上。

恒大集团长沙公司是中国房地产品牌价值第一企业恒大集团在湖南的地区公司，是恒大集团全国战略布局的重要一步。公司以城市运营商的高度布局长沙，充分挖掘“山水洲城”独特的自然资源优势，顺应长株潭两型社会试验区的发展方向，秉承“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨。恒大集团长沙公司2007年成立以来，4年多时间实现了由1个项目、13名员工到10个在建在售项目、过千名员工的大踏步前进。2010年，长沙公司实现了销售业绩逾50亿的飞跃。2011年，长沙公司正式以城市运营商的姿态进军三线城市，浏阳、郴州、岳阳、株洲、衡阳等三线城市楼盘相继开盘，进一步巩固和弘扬了企业品牌和产品品牌。。。出自（闻汇天下网）

从上述3个项目来看，绿城、万科、恒大都是我国现阶段最大的几个房地产企业之一。而规模如此之大的房地产企业都出现房屋的质量问题，那么那些中小规模的房地产企业、那些安置房等的工程项目更是房屋质量问题集中出现的地带。从中，我们体会到制定统一的或强制性的建筑施工技术标准的必要性。中国近代建筑技术的发展

中国近代建筑技术发展非常的不平衡。在广大中小城镇、农村和少数民族地区，建筑技术仍然停留在旧的生产了水平，延续着传统钓，以土、木、砖、石等为基本材料，以木结构为主要结构方式的旧技术体系。几代新建筑技术主要集中在一些大城市，它突破了封建社会后

期建筑技术迟缓发展的局面，在短短的几十年间，陆续传入和引进了国外先进技术经验，应用了新材料，新结构，新设备，学会了新建筑的设计原理，新结构的计算方法和新材料的制作工艺，掌握了近代的施工机械和大跨，高层等的复杂的施工技术和设备安装，形成了一套新技术体系和相应的施工队伍。

一、建筑材料的发展

工业发展给建筑业带来新型建筑材料

已往几千年世界各地区建筑所用的主要材料不外是土、木、砖、瓦、灰、砂、石等天然的或手工制备的材料。产业革命以后，建筑业的第一个变化是铁用于 房屋结构上。先是用铁做房屋内柱,接着做梁和屋架,还用铁制作穹顶。19世纪后期，钢产量大增，性能更为优异的钢材代替了铁材。与此同时水泥也渐渐用于房屋建筑。19世纪出现了 钢筋混泥土，钢和水泥的应用使房屋建筑出现飞跃的变化。

我国近代早期新建筑材料，大都由外国输入，国产的新建筑材料到19世纪末、20世纪初才逐渐发展。1889年开平矿务局附设唐山细棉土厂，是中国生产水泥的第一家工厂。近代中国钢铁工业很不发达，所能轧制的建筑钢材很少，大型的建筑型钢多由国外进口。机制砖瓦在20世纪初兴起，发展较快，玻璃工业也有较普遍的发展。

近代我国建筑材料工业的基础十分薄弱。外商每年从建筑材料的倾销中掠夺了我国大量的财富。外来建材的倾销，严重打击

了国内建筑材料的生产。整个建材工业在近代都处于风雨飘摇之中，生产力很低，产量很不稳定。一般设备都比较差，虽然有一些机械，但主要还是手工劳动。

二、建筑结构的发展

中国近代建筑的主体结构大致可分为砖木混合结构、砖石 钢筋混泥土混合结构、钢和钢筋混泥土框架结构三种基本形式。最先采用的是 砖石承重墙、砖石拱、木梁楼板、木屋架构成的砖（石）木混合结构，所用材料仍是传统的砖、石、木材。砌筑砖石墙体、拱券，制作新式木屋架，都是传统技术很容易适应的。砖（石）木混合结构从19世纪中叶传入中国后，就广泛推行开来，一直是近代中小型建筑的主要结构形式。20世纪初开始,砖石钢骨混凝土混合结构逐步兴起,1902年建造的 哈尔并中东铁路管理局办公楼，1905年建造的 青岛提督公署都用这种结构。以后, 钢筋取代了钢骨,砖石钢筋混凝土混合结构便为近代多层建筑所常用。以1908年建造的上海电话公司大楼和1916年建造的上海天祥洋行大楼为起点，多层建筑开始采用钢筋混凝土框架结构和钢框架结构。20～30年代，钢框架结构层数不断增加。1931～1934年建造的 上海国际饭店采用钢框架结构，共24层，高86米，是中国近代最高的高层建筑。新结构和近代力学的引进和发展，突破了中国古代建筑工程世代沿袭的传统法式和依赖老经验的落后状态。中国的建筑师和工程师掌握了进行科学分析和定量计算的结构设计方法，这是中国当时建筑技术的重大进步。

由6栋相对独立的楼房，通过过街楼组成“日”字形群体。正楼3层，配楼2层，墙面用不规则的青石板饰面，工艺精湛。楼前有宽阔的广场。19世纪末，沙皇俄国攫取了中东铁路修筑权。中东铁路以哈尔滨为中心，西起满洲里，东至绥芬河，南到旅顺口，总长2478公里。1903年7月13日，中东铁路全线竣工，次日由中东铁路管理局接管，从此中东铁路管理局成为沙俄在中国的殖民机构和侵略工具。1924年中苏建立外交关系，中东铁路由中苏两国共同经营管理。1946年东北民主联军接管哈尔滨后，在原中东铁路管理局旧址成立了 哈尔滨铁路管理局

本世纪初城市初期规划中，以南岗区作为城市的行政中心，以今博物馆广场为中心，以大直街为轴线陆续建造了圣·尼古拉教堂、中东铁路管理局、莫斯科商场、哈尔滨铁路技术学校、秋林商行等建筑，而中东铁路管理局作为中东铁路“司令部”，无疑是其中最重要的建筑之一。

三、施工技术的发展

在辛亥革命前，中国近代城市的建筑施工组织主要是各种专业性的“作”。辛亥革命后，营造厂逐步发展，到20年代已很普遍。抗日战争前，上海一地有点规模的营造厂已达 500多家。营造厂是继承清代中叶的“包商”发展起来的，通过投标方式承包建筑施工任务。有单包施工和工料兼包两种。营造厂一般没有固定工人，规模大的拥有一些施工机械。营造厂得标后，分工种经由“大包”、“中包”层层转包到“小包”，由“小包”临时招募工人应工。中国近代施工队

伍主要通过这样的组织方式，承担了近代建筑工程的繁重的施工任务。一整套采用钢结构、钢筋混凝土结构的多层、高层、大空间、大跨度的工程施工，包括施工工艺、施工机械、预制构件和设备安装的技术,很快为中国建筑技术人员和工人所掌握,工种分工也达到相当精细的程度。中国近代建筑工人擅长以简易的工艺设备和“土法”技术，克服复杂的技术难题,建成许多工程质量优秀的建筑。另一方面，掌握近代建筑技术的施工队伍，总的来说人数有限，而且几乎全部集中在若干大城市。新的建筑技术同小城镇几乎无缘，更不要说广大农村了。这反映出当时中国还没有真正形成大范围内的近代化建筑的生产能力。

1863年，上海建筑工匠魏荣昌中标承建法租界公董大楼，开创了中国建筑工匠由传统水木业走向近代承包营造业的先河。

近代新建筑工程施工中，防线普遍采用了较精密的测量仪器，而安置龙门板则继承了传统施工的常用方法。1936年建造的上海中国银行，使用了连锁齿槽的钢板桩、打桩等工程。

近代建筑的许多装饰工程也获得很高的施工质量。上海的汇丰银行、江海关、沙逊大厦、国际饭店，大理石大厦，百乐门舞厅；北京的大陆银行；长春的伪满银行大厦；青岛的提督，圣米厄尔教堂；天津的老西开教堂；哈尔滨的中东铁路管理局办公楼和颐和园街一号楼，都凝结着我国近代工人在装饰工程上出色的工艺成就。总的来看，近代建筑技术在材料品种、结构计算、施工技术、设

备水平等方面，相对于建筑社会的技术水平，有了重大的突破和发展。但在半殖民地半封建社会条件下，并没有得到正常的发展。我国近代建筑材料工业基础十分薄弱；一些复杂的工业建筑和结构设计，还没有被中国建筑师和结构工程师所普遍掌控；具备近代施工机构和技术水平的施工力量，全部集中在有限的几个大城市内；面向城乡劳动人民的建筑几乎得不到新技术的改进；新技术一直没有扩展到全国城乡，活动领域十分狭窄。这些都反映出我国近代建筑技术发展的局限性。

随着科技的发展，我国的建筑技术水平越来越高，随之而来的是如果将建筑行业发展成为世界领先的、可持续发展型的建筑。这样绿色建筑成为了世界建筑的主题和未来建筑的主导。本文深入的分析了我国建筑技术的现状，并对以后的发展策略做了详细的描述。关键词：我国建筑技术现状 绿色建筑 建筑发展策略经济要发展、科技要进步，需建立在人类对能源不断消耗利用的基础上。人类社会的每次发展，都需要对能源进一步的使用与消耗。现在，我们以及面临着全球性的能源危机，中国作为一个负责任的大国应该坚持可持续发展的策略。科学研究表明，总体环境污染（空气、水、光、电磁和固体垃圾）中有34%与建筑业有关，并且建筑业也是一个耗能大户，全球有50%的能量消耗在建筑的建造和使用过程中。建筑作为能源消耗最大的行业，最近几年，正逐步走上大力发展高效环保节能的绿色建筑之路。所谓绿色建筑，就是指 “在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）保护环境和减少污染，为人

们提供健康、舒适和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑”。1 我国建筑技术发展现状

20世纪90年代开始，我国逐步的走上了绿色建筑的尝试之路。2005年，建设部出台《绿色建筑技术导则》，这一系列绿色建筑的技术规则、评估体系及评估规范陆续的出台，不但给绿色建筑明确的定义，而且针对绿色建筑的规划设计、施工、智能、运营管理等技术要点也提出了指导性意见。得益于绿色建筑理论研究的成果,中国很多大城市如北京、上海、广州、深圳、杭州等结合本身特点积极开展绿色建筑关键技术体系的理论研究和实践应用,创造出了诸如节能示范小区、生态小区,据不完全统计,中国每年建成的节能建筑,从“九五”初期刚超过1000万m2发展到 “九五” 末期的 5000万 m2,到 2000 年我国已累计建成节能建筑面积1.8亿m2,建成太阳房1000多万 m2,太阳能热水器拥有量2.6万m2,并以每年平均25%的速度增长。

当前我国在发展绿色建筑方面已接近高端技术研究领域的先进水平。我国的绿色建筑具有超低能耗、健康空调、自然通风、天然采光、绿色建材、再生能源、资源会用、智能控制、生态绿化、舒适环境等十大技术特点。还包括了真空玻璃、光导采光系统、双层玻璃幕墙、溶液除湿空调系统等在内的一系列绿色建筑技术，并达到了国际的先进水平。

从目前我国的现状来看，除了自己在不停的开展新技术，进行自主创新之外，也在全面引进国际上的先进技术和已成型的产品。例如年我国都在举办“国际智能、绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产

品博览会”，会议上除过展示国内外建筑节能、绿色建材以及绿色建筑等的最新研发的技术成果之外，还有产品应用实例的展示，同时还提供了一个引进技术、交流技术的合作交流平台。绿色建筑现在不仅是我国建筑技术的一个现状展现，也给传统的建筑业带来了巨大的冲击，在促进了相关落后技术进行进步、改革的同时，也让我国的建筑业逐渐的摆脱了浪费、污染的大盖帽，进入了一个全新的绿色产业时代。从资源上来看，我国有太阳能、水能、风能等各种可以利用的可再生资源，目前国内对可再生资源的利用已经有了一个大概的规模，在国内的占有量来看，可再生咨询逐渐的占领到了总消耗能源的接近百分之十。相信在未来的十年中，这个电力论文发表比例还会大幅度的上升。我国建筑行业的发展策略.对于全球建筑行业的发展现状来看，我国在逐步的赶超国际绿色潮流，但是对于如何能引领绿色潮流，将我国的绿色建筑技术发展到顶尖水平，是目前存在的一个比较大的问题。我们应该从各方各面来考虑这个问题，争取在最短的时间内，用最少的投入，设计出最好的绿色技术。绿色建筑的建设必须符合国家对其制定的相关法律法规和标准规范。实现经济、环境以及社会效益的统一。发展绿色建筑技术应着重以下几点

（1）由于我国处于经济快速法杖的阶段，建筑业是大量消耗能源与资源的产业，所以我们要改变高消耗，高污染，低效率的建筑模式，加强发展绿色建筑，达到可持续发展的方针。

（2）我们要倡导城市紧凑型空间发展模式以及循环经济的理念。全民参与挖掘发现绿色建筑的潜力，可以很好的处理满足建筑功能和节能、节水、节材以及环保之间的关系。

（3）我们要坚持技术创新，选择资源消耗低，环境污染少以及科技为先锋的新型绿色建筑道路。

（4）我们应当综合核算建筑的效益以及成本，适应地方的经济状况，正确引导市场的发展需求，注重经济性。坚决反对铺张浪费。国外的部分技术状况

1、自防水混凝土井筒工程：德国建设矿井井筒采用7层防水工艺，即混凝土、砌块、沥青石渣、不锈钢板、沥青石渣、砌块、混凝土。造价是中国自防水井筒工程4-5倍。

2、锚喷工程：瑞典、加拿大在渗水环境中锚喷，采用放水支护法，用钢丝和橡胶制成半圆型胶管，用粘结剂粘在渗淋水处，排至基础面盲沟，在管外锚喷，把管埋在喷层之内，喷层是外混凝土内部流水的现状。

3、注浆：日本多采用改性水玻璃——水泥浆等，有计划的设计压力、输浆量、封水效果等。

苏联采用粘土浆，无约束注浆法施工，即不设计压力、输入量，只是把设备安好，一直注，什么时候压不进浆则停工，无帷幕防区，工期长，治水率低。

4、基础工程防水：日本基础工程防水，采用外铺塑料防水板等，内浇筑防水混凝土，俗称二道防线。贝宁、摩洛哥国家基础工程，采用的是先锚喷支护，然后浇筑混凝土的施工法。

5、管理：国外大多是实行每道工序都得验收质量，第一道不合格有少数渗水，不能进行下道工序的制度，做到无隐患的工程质量。d.施工中浆液浓度变换

（1）在予注浆中多采用变换浆液浓度来填充裂隙，初稀——中浓——后稀——浓稠终孔。

（2）而在短段注浆中却是先浓——中稀——极稠终孔的方法封治。根据受注条件，及时调整浆液浓度。

（二）浆液变化因素

1.浆液凝胶变化因素，在恒定条件下，可测出性能、凝胶规律。当施工中，输浆距离的长短、承压和对压的抗衡，脱水凝胶固化则有很大的浮动率。压力是凝胶的重要因素。

2.温度对测定浆液变化有很大关系。如输浆距离为200m，制浆站在地面，而受注点在井下，两地温差2℃，承压浆在输送管中，温差加速了固化的有利因素。

3.脱水固化，同一浓度级浆液，在运动中承压后，加速了脱水的速度，受距离影响，质量不一致，水化胶凝物在运动中进一步反应。因此，浆流速度和压力促成浆液脱水的重要因素。

住宅科技研发进展

对我们国家而言，坚持可持续发展尤为重要。我国人口数量巨大，发展任务迫切，年建筑量世界排名第一，资源消耗总量增长迅速，而许多资源的人均拥有量居世界平均水平以下。在46种支持性资源中，到2010年我国只有20种资源能够自给，而到2020年就只有6种资源能够自给，其余大量要依靠进口。也就是说，我国国土内的资源不仅不能满足后代的需求，甚至许多资源都满足不了当代人发展的需要。在中国发展绿色建筑，是建筑界一项意义重大而又十分迫切的现实任务。

推进绿色建筑发展，要大力宣传在建筑领域推进可持续发展的必要性，增强危机意识。推进绿色建筑发展要各方面通力合作，绝非建设部门一家之事。要针对有关建筑用的不同资源，制定分步的节约、代用、再生利用的实施目标和技术措施。加大研究开发力度，调动各方面积极性筹集资金，群策群力集思广益，研究解决推进绿色建筑所需的单项和综合技术（材料、设备、工艺、方法等）及其生产、工程应用问题，为发展绿色建筑提供技术保障。通过工程示范，以典型引路增强信心并将可用的经验大力推广。修订制定有利于绿色建筑发展的标准规范，将节约矿物、能源、土地、水、森林等资源，扩大代用、再生利用材料资源，开发利用可再生能源等有用的经验转化为标准、规范条文。尽早建立绿色建筑性能认定准则及认定标识制度，为实施优惠政策提供判定依据。制定和实施绿色建筑优惠政策，引导业主关心投入绿色建筑的建设。

住宅科技含量仍然在被市场和消费者追赶着，但对大多数开发商来说，他们在住宅的科技含量上只是进行着有限的投入，努力寻找着投资成本与开发效益的平衡点。不客气地讲，2003年住宅科技的推广应用仍然少不了功利因素的侵扰。

一位设计师曾这样说过，“开发商对住宅科技含量的追求建立在所开发项目的畅销因素上。如果一个项目本身居于很好的地段，具有较多的畅销因素，那么开发商往往就不愿意在科技含量上再有过多的投入，他要以较少的投入换取更多的经济效益；但如果这个项目缺乏足够的卖点，开发商就可能愿意在科技含量上多下点功夫，制造新的卖点。”

不排除存在这样的情况，也许在开发科技住宅时，少数开发商更看重的是它的金字招牌，希望凭此一跃龙门，从无名变为知名，从边缘进入主流。他们认为，一旦功成名就，就可以尽享福荫了。

当然，增加住宅科技含量必然增加成本投入，申报国家康居示范工程也必然给开发商自己套上“紧箍咒”。只将板子打到开发商的身上恐怕有失公平，住宅质量通病的久治不愈也并非完全是医术不精。

为什么市场中住宅项目双层玻璃窗被普遍认同的时候，大多数开发商并不愿意将比之更好的中空玻璃窗应用到项目中？为什么许多项目对推广多年的外墙外保温技术仍不予采用，而是应用简便易行的内墙保温技术和工艺？为什么砌块推广多年仍得不到广泛认同？而对于各种钢结构体系的应用，在许多项目中也还有不少的阻力？

其实，住宅科技的进步不仅仅是开发商的自觉行为，配套技术与

部品的完善同样需要多方努力，行业主管部门的引导甚至强制执行更是其实现跨越的必要条件。保护落后意味着对建设“百年住宅”的虚假承诺，在中国日渐成熟的房地产开发与消费市场中，尽管“以人为本”的规划设计思想和“为业主创造舒适生活”的开发理念，早已成为开发商宣传的必备法宝，楼市中一个个新推出的楼盘也常常能给消费者带来一阵阵小惊喜。然而，从建筑的百年功能和消费者对舒适生活的最大追求来看，提高中国住宅科技含量仍然任重而道远。

在开发竞技场上，开发商已经站到成本与利益构筑的平衡木上，单靠政府的呼吁和设计师的呐喊并不足以促成住宅科技的推广，而市场中销售状况的好坏往往构成创新发展的直接动力。

所以在现在房地产市场调控的今天，我们必须认清楚房地产企业只有不断的更新企业的房地产建筑技术标准，这样才能使本企业的房产项目的质量不断提高，使得消费者认可你的产品，从而在现在这个房地产市场不景气的今天，获得大量的市场占有量，获得消费者的口碑，而不是为了一味的降低成本，用优惠的价格来吸引消费者，这样只能一时获得大量的收益，而在未来的使用过程中，出现大量的问题，使得企业的名声不断下降，那么在高速发展的当今社会，只会被社会的浪潮所吞没，被优胜劣汰。

第二篇：集团品牌建设调研报告

********集团

品牌建设工作的报告

********集团组建于2007年10月，集团公司拥有固定资产3.6亿元，员工1000人，其中工程技术人员149人，设备800余台（套）。集团公司包括********集团有限公司、********集团铸业有限公司、********集团建材有限公司、********集团废品收购有限公司等四个子公司。

集团公司主要生产推力球轴承、汽车专用轴承及液压件、工程机械精密铸件四大系列，300余种规格型号，产品广泛用于汽车、电机、机床、工程机械等各领域。公司拥有精良的装备,完善的检测手段,雄厚的技术力量,健全有效的质量保证体系。产品主要为重汽、一汽、北汽福田、金杯汽车、义和车桥、时风集团、临工集团等60余家大中型企业配套，并出口美国、日本、韩国、欧洲等国家和地区，与菲亚特、德国伦次、日本KYB、英国嘉士伯等国际知名企业建立合作关系。通过4项省级成果鉴定（国际先进1项，国内领先3项）。拥有国家专利九项。

集团公司分别通过ISO9002、QS9000、ISO-TS16949体系认证。公司建有省级企业技术中心，被山东省科技厅认定为“山东省高新技术企业”，被山东省工商行政管理局授予“重合同守信用”荣誉，被山东省经信委评为“管理创新优秀企业”，被山东省轴承协会确定为汽车轴承重点生产企业及“轴承行业先进单位”，银行“AA”级信誉。“********”品牌评为山东省著名商标，“********”牌轴承产品被评为山东名牌产品。

集团公司成立之初，集团决策层明确认识到我国企业最缺乏的不是市场，而是缺乏有号召力品牌，这是我国企业发展的软肋。信息化的时代，“酒香不怕巷子深”的思想观念是盲目自大的表现。企业必须学会通过多种途径、多个渠道去宣传自己，提升品牌的影响力

一、品牌建设情况

“品牌”是用以识别某个销售者或某群销售者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志。而企业品牌则是企业在生产、经营、服务等工作过程中，所有优秀成果的综合体现，是企业经营战略的核心。

集团组建五年来，坚持把品牌创建作为提高集团影响力和工作实效性的重要手段，按照“整合做大、投资做强、规范做优”的工作思路，大力实施 “3415”工程和“********”品牌战略。先后开展了“制度建设年”、“品牌〃服务年”、“效能建设年”和“项目建设年”活动，大力推行《集团公司形象标识系统》、弘扬“精诚团结、创造辉煌”的企业精神，坚持“为用户着想”的服务理念，强化安全生产和技术创新，以文化力增强创造力，以品牌效应提升核心竞争力，使集团公司形成了以品牌为核心内容的经营战略，原本分散的资源得到有效整合，企业集团的竞争实力明显增强；银行信用等级明显提高，银行授信额度不断增加；融资平台作用有效发挥；服务质量明显提高，用户投诉明显减少，顾客满意度明显改善，集团公司基本实现了规范化、制度化、程序化管理，以品牌增效益、以品牌促发展的良好局面迅速形成。

（一）清晰的品牌定位，为品牌创建工作指引方向

企业品牌若要战略制胜，首先要做的就是提炼出个性鲜明且能拨动消费者心弦的品牌核心价值。为此，集团公司在经历了三年调整后，于2010年全员大会上，讨论通过了《********集团品牌战略实施方案》，正式提出了开展以“打造********品牌、创造********服务、树立********形象”为主题的********品牌创建活动，全力构建以制度管理、人文管理、技术管理为一体********管理品牌；以“为客户着想”为理念的********服务品牌；以全面推进集团发展速度为目标的********速度品牌；以提高产品质量、管理质量、工作质量、服务质量、以及保障员工权益为体系的********质量品牌；以树立金融诚信、服务诚信、人格诚信和合同诚信为内容的********信用品牌；以提高全体员工队伍素质为目的的********作风品牌；以研究、探索资源整合、三级管理、多元化发展、多业并举以及三费合一为形式的********模式品牌。

《集团公司“一五”规划》中从企业管理、项目建设、文化建设等等方面集中体现了一个目标，就是做大、做强、做强集团公司，纵观整体规划，统领所有工作的核心就是打造********品牌，集团公司的全部工作都是围绕“品牌”开展的。集团公司在分析了自身发展和外部环境后，适时提出的促进企业发展的七大********品牌管理体系，恰似一盏风向标，为集团公司的健康、持续发展指明了前进的方向。

（二）以完善制度为手段，为品牌创建提供有利保障。一个企业品牌的创建，实际上就是市场升级的重要过程，集团公司自组建以来，经历了初创、磨合、跨越等几个大踏步前进的阶段，作为一个快速发展的企业，要想锲而不舍地提高其在社会中的地位和价值，就需要不断的探索和创

新，完善部门职责，规范管理制度，理顺工作程序。集团公司将2009年确定为“制度建设年”，通过持续不断的探索努力，建立和完善了安全生产管理，项目管理、财务管理、人力资源管理、物资管理、成本控制管理和战略规划管理为主的8大类40多项规章制度，形成了以全面预算为主线的六大管理体系。又相继实施了集中采购、统一招标、独立审计、下派财务总监、统一管理物资库房等一系列规范管理的重大举措，使公司集团化管理水平有了进一步提高，干部管理更加规范化，员工收入稳步增加，上下信息渠道畅通，员工参与公司管理和发展的意识增强，创造力和战斗力明显提高。通过实施这些科学、高效的管理模式，为集团公司严格按照三级管理模式运营、实行集权管理、保持政令畅通，推进品牌建设工作提供了有利的保障。

（三）以售后服务品牌为突破口，全面提升品牌形象 ********集团作为装备制造企业，是我市60家重点企业之一，用管理、质量、服务提升品牌效益，无疑是集团公司“做优”企业的一个重要切入点。正是在深入研究品牌战略与企业发展之间的密切关系之后，集团公司在《品牌战略实施方案》中，将2010年确定为 “品牌〃服务年”，提出力争用5-10年时间形成社会公认的“服务热情、服务周到、服务人性化”的********服务品牌，********服务成为公认的服务标准。

开展了以大客户为主要目标、以国际客户为重点扩展对象的售前、售中、售后服务考核工作。制定了《集团公司人员行为规范》、《集团公司售后服务管理办法》，严格规范了客户服务行为，按月实行红、黄牌考核制度，建立了科学的服务监督管理体系。建立了统一标识、统一形象、统一思想、统一宣传的“四个统一”服务工作模式，规范了对外服务形象标识、便利措施等服务举措。建立了********集团客户回访中心。多项内部管理制度和措施的出台，使集团公司售后服务质量明显提高，用户投诉率由2007年的120件/年下降至2011年的27件/年，集团客户的合同签订率、销售回款率明显提高，以售后服务为突破口的品牌创建活动成绩显著，品牌效益开始显现。

（四）以宣传为载体，提高品牌美誉度

随着集团公司经营效益和社会效益的稳步提高，品牌宣传工作在集团公司品牌创建工作的作用已日益凸现。集团公司紧紧结合七大品牌主题，积极创办了********网站、********文艺队，以“********质量标兵”、《企业文化宣传栏》、“青年文明号”为载体，全面开展品牌形象创建工程，不断提升品牌知度度和美誉度。同时，以《集团公司形象标识手册》和《经理人及员工培训教材》为平台，通过开展品牌讲座、品牌培训等形式多样的宣讲活动，将统一的********标识和********品牌理念灌输到全体员工当中，在全社会打造出了规范、严谨的********品牌。

二、集团公司品牌建设工作成效

通过持续开展品牌建设活动，集团公司取得了良好的经济和社会效益

(1)使企业全体员工牢固树立起塑造品牌形象的理念 企业管理者提高了自身的管理素质，增强了塑造品牌形象的意识，把品牌形象塑造作为企业的优先课题，作为企业发展的战略性问题，要把企业的经营理念反映在品牌形象上；其次，以人为本，启发员工的心智，最大限度地激发了员工的智慧和潜能，树立全体员工的品牌意识，员工们明白

了塑造品牌形象的重要意义，产生荣誉感和使命感，员工自觉自愿地为塑造品牌形象做出贡献；最后，企业内部逐步建立起了特有的观念体系和运作机制，建立起了科学的组织架构和严格的规章制度。

(2)加强了管理，不断提高产品的质量

产品的质量是满足消费者需求的一种效能，它是品牌形象的基石，是品牌的本质和生命。通过开展品牌建设工作，以“产品质量”为企业生命的管理理念，就已经深植于每一个职工心中。这种以严格的产品质量管理为重要内核的管理使公司能够高效管理和合理配臵资源。近年来，公司产品质量合格率在95%以上，质量指标达到6PPM,质量控制管理能力在同行业中处于先进水平。(3)改善了服务质量，提高了服务水平

集团公司通过树立品牌形象，保持了品牌的竞争优势，努力改善服务质量，提高服务水平。依靠优质服务赢取顾客忠诚，不断提高了客户的满意度，已成为品牌竞争的新特点。2011年公司先后在黑龙江、甘肃、云南、广西、贵州等省新建立售后服务中心5家。

三、品牌建设总结和评价

集团公司取得品牌建设成绩，主要取决于：(一)领导重视，全员参与

1、集团公司决策高瞻远瞩

公司董事会按照科学发展观的要求，针对企业发展的实际，在企业新的发展时期始终强调，公司要以品牌建设做为企业发展战略的核心，是企业经营、管理等一切工作的的指导方针，要求管理成员及全体员工，将品牌战略的思想和行动在企业各项工作中贯彻始终。品牌战略的实施，使得企业的各项工作有了明确的方向、增添了强劲的动力，取得了实实在在的效果。

2、领导班子执行一丝不苟

在品牌建设的过程中，管理人员在公司日常经营管理和项目的开发建设过程中，坚决贯彻公司关于品牌建设的战略思想，结合科学发展观的学习与整改活动，制定了不同阶段的详细工作目标，提出差异化经营发展的思路并认真研究、提出详细的方案并逐步实施。加强了产品研发、质量控制、服务管理等项工作的计划、督导、激励，带领全体员工奋力拼搏，逐一实现了“十一五”期间各项战略规划的目标。

3、员工认识提高鼎力支持

在品牌战略的实施过程中，全体员工认真学习科学发展观的基本内容，坚决执行工作中的各项任务，努力实现各自岗位的工作目标。把企业战略和目标要求融入自己的各项具体工作中。开发、销售、建设现场、售后服务冲锋陷阵，财务、研发、办公室鼎力支持，使公司的各项工作进行的有声有色，蓬勃向上。

（二）目标明确 理念创新

在品牌战略实施的过程中，品牌战略始终要服务于企业总体发展战略的思路清晰，目标具体，措施明确。始终坚持以品牌建设为发展的推动力，带动企业的管理上水平、团队上素质、资产上规模、经营上效益。

在品牌建设过程中，我们进行品牌的推广与传播理念明确，遵循我们一贯坚持的和倡导的“创新、发展”的企业核心理念，以“诚信、创新、合作、共赢”为企业经营管理为基本原则，以诚信、质量、服务做实、做优、做精为品牌的推广传播核心中心思想，使销售取得了很好的业绩，使产品

和企业的社会声誉得到了很大提高。

集团公司在产品定位、策划、研发、生产、销售等环节都比较符合并满足市场的需求和被定位客户群体的主要诉求，产品的知名度、美誉度和忠诚度都保持较好水平。

五、下一步品牌建设规划的指导思想、定位与目标

一、品牌建设规划的基本指导思想 坚持品牌战略和策略都要围绕企业总体战略和实现规划目标来确立和制定，把科学发展融入到品牌战略策划与实施的各个方面。坚持确定高标准、高水平、科学的、清晰的规划目标，努力建立一套有科学思路的、符合实际的规划目标实现路径。坚持夯实企业的品牌建设的实力基础，把企业做强、做大作为我们进行品牌建设的硬任务、硬指标。坚持企业和产品的核心价值理念，不断解放思想，加强研发，以突出品牌特色、强调差异和产品与服务创新来提升品牌价值。坚持全方位的品牌管理，持续管理创新，建立以质量效益为先的监督评价机制，完善各项品牌管理体系。

二、品牌的核心价值理念与品牌定位

品牌价值核心理念是品牌战略实施过程中要贯彻始终的灵魂，按照集团公司的中长期发展战略的目标与要求，扬弃我们过去企业文化，客观审视我们的优势与不足，追随市场环境和目标消费群体诉求的变化，将企业品牌和产品品牌分为两个层次来确定品牌建设所需的核心价值理念与品牌定位。

1、核心理念

集团公司的企业品牌依然定位于“打造********品牌、创造********服务、树立********形象”的企业品牌建设核心理念，以科学发展、诚信经营、不断创新、高素质团队作为我们企业品牌战略实施的目标原则，所有工作都要围绕着核心理念展开，确保实施方向的一致性。

集团公司的产品品牌核心理念定位于“品质优秀、服务精细、科技创新”。我们以强调消费者的基本诉求为原则，将品质是根本，创新是动力，服务是保证的理念在进行产品开发、生产、销售、服务的所有过程中要贯彻始终。2 品牌定位

（1）行业定位.企业的主营产品以装备机械基础件开发为主，兼顾拓展清洁建材、资源再利用，适时介入机械制造的外延产业。

（2）产品定位.逐步以中高端产品为主，以研发高附加值，替代进口的产品为开发产品的主攻方向。发挥本公司质量、服务的传统优势，融入注重用户体验的理念、延伸服务在产品中的应用，以此作为品牌价值提升的基础。

（3）消费群体定位.主要定位于国内外大型装备机械制造商、汽车制造商群体，除在产品和服务各方面要满足该消费群体的物质需求外，还要在推广传播方式不断升级，以满足高端客户的心理需求。

三、品牌建设目标 通过品牌战略的实施，助推企业总体战略目标的实现。通过品牌战略的实施，使立达品牌的知名度、美誉度和忠诚度不断提高，********的品牌的附加值不断增加，资产不断升值。通过品牌战略的实施，实现“专业领先”品牌目标，即：在业内形成有优势的开发能力与品牌特色；在专业方面具有优秀的管理模式和开发理念；其产品在该领域内处于领先地位。通过品牌战略的实施，促进加快增长方式的转变和产品结构的调整，加快产品创新和科技含量，使质量效益型的道路越走越宽。通过品牌战略的实施，建立和完善品牌建设的管理体系。使团队建设更加适应品牌竞争时代的需要，使过程管理更加科学、有序、高效。是企业和产品的品牌形象体系化。四、品牌建设规划的保障措施

一、超前谋划、制定正确的战略与策略

公司领导集体要充分重视品牌建设工作的战略意义，统一认识，集中智慧和力量，把品牌建设战略转化为品牌建设的实施策略和谋略，为实施品牌建设工作超前谋划、系统指导。

二、与实际工作结合、使企业破难点上水平

要将品牌战略的实施与企业实际工作有机的结合起来。要与落实企业总体发展战略相结合；与落实企业各项规划目标相结合；与班子建设、队伍建设和制度建设相结合；与更新观念、打开思路、深化改革、敢于创新相结合；与突破工作中的重点、难点、促进企业工作全面上水平相结合；与调查研究、学先进、找问题、促转变相结合。

三、学习领会提高、让品牌战略思想充分渗透

让品牌战略成为企业文化的重要组成部分，要开展持续的品牌建设的学习和培训，要让全体员工真正领会品牌战略的内容与战略意义，让品牌意识深入人心，使全体员工主动

参与品牌的建设、管理与维护。

四、硬实力是基础、软实力是保障、双管齐下提升品牌价值

1、把企业做大做强夯实发展基础、要利用一切机遇，拓展企业生存空间，扩大开发规模，实现产品的更大的市场覆盖面。2 品牌战略前移，增强产品的竞争能力

把品牌的战略思想与策略落实到产品的市场调研、开发、生产、销售、服务等各环节，把精力和智慧放在满足消费者不断变化的诉求上，提升产品的综合品质，增加新消费理念和科技含量，做到产品的规划、设计水平高、质量高可靠，服务细致周到。加大科技研发力量、提升自主创新能力，重视调研工作，加强研发力量，在突出品牌特色方面下功夫，为产品方案优化、产品形式创新、理念永不落伍提供系统支持。加强品牌管理、完善体系的制度建设

重视人才的使用与培养，让与企业核心价值理念相一致，有能力、敬业的员工不断涌现并成为企业发展的主力军。

建设和谐企业，实现和谐发展，充分调动员工的积极性和创造性，增强企业凝聚力。

完善制度建设，逐步构建起一整套的品牌维护体系，主要包括：成本管理体系，质量保障体系，售中售后服务体系、“品牌危机”应对体系，使企业管理体系承担起品牌建设的计划、组织、协调、控制的职能，调动企业全部积极力量，保证对品牌建设的全过程进行有效管理。

五、谋划营销传播策略、让品牌形象大放异彩 １ 建立识别系统、强化形象传播

重点研究和谋划营销和推广传播策略。在营销和推广和传播过程中，逐步建立企业和产品视觉识别系统，以品牌的核心价值为核心，创建出具有时代感、独特个性、符合企业文化特点的传播形象，使品牌识别元素演绎和传达出品牌的核心价值、品牌的精神与追求，差异与优势，力求在社会和消费群体中直观地显示良好的企业和产品形象提供识别条件。

２ 逐级推广传播、升级品牌形象

在营销和推广和传播过程中，充分利用各种公共媒体和各种适当的宣传方式，逐级提高对企业和产品的推广传播层次，即从强调关注消费者基本诉求开始，过渡到注重对消费者情感的联系，最终升级为消费者营造一种新的生活方式提供可信赖的企业和产品形象。通过精心策划的、连续地、有节奏地进行各类推广传播活动，使企业和产品的形象及品牌理念深入心，确保企业的每一次营销推广活动都为品牌的价值提升做加法。尽企业社会责任、提升品牌影响力

营造有社会责任心企业的良好公众形象，积极参与有影响力的社会公益活动和官方评选活动，努力为政府排忧解难，让企业和产品的品牌在社会与消费公众中间产生深远的影响力。

结束语

品牌战略不是一朝一夕能完成的事情，我们的目标是阶段性的，还需要我们不断的学习，还需要精心的规划，还需要我们的队伍不断提高执行力，还需要我们继续营造适应品牌建设要求的企业文化，还需要我们做很多工作。

第三篇：关于职教集团建设的调研报告

关于职教集团建设的调研报告

李炳银 肖建荣 鲍思泽

为进一步推动我省职业教育规模化、连锁化、集团化办学，加强对职教集团建设工作的研究和指导，省教育厅成立职教集团调研组，调研组通过现场察看、听取汇报、专家座谈等方式，对我省汽车、化工、卫生和经济技术4个职教集团和有组建职教集团意向的市、校进行专题调查研究，深入了解我省现阶段职教集团的运行体制、运转机制、运作成效及存在问题。同时，省教育厅组织省内11所职业院校考察江苏省职教集团建设情况，汲取外省取教集团建设的成功经验。综合报告如下：

一、我省职教集团建设进展情况

（一）积极推进，政策引导

2006年2月，我厅召开安徽省职业集团化办学座谈会，认真探索组建职教集团的有效途径。在多方论证的基础上，于2006年6月下发了《关于组建职教集团的若干意见》（教办[2006]5号），明确了我省组建职教集团的指导思想、基本原则、组建程序等要求。有关学校积极响应，厅属安徽省汽车工业学校、安徽化工学校牵头组建了安徽汽车职教集团、安徽化工职教集团，安徽经济技术学校牵头成立安徽经济技术职教集团，安徽医学高专牵头成立安徽卫生职教集团。

（二）职教集团运行的情况

1、制定章程。各职教集团都制定了本集团章程，明确了集团的名称、性质、宗旨，明确了集团的准则、功能目标、工作任务以及经费来源和管理，明确各成员的职能、权利和义务，等等。安徽经济技术集团并制定了集团终止程序及终止后的财产处理办法。

2、成立理事会。各职教集团均成立理事会，理事会由学校、企业、行业协会等组成，其中以协作学校居多（具体情况见下表）。汽车职教集团得到省机械工业协会、省汽车协会和省汽车商会的大力支持；化工集团得到省石油化工协会的鼎立相助，省化肥协会、省化工研究院被纳入理事单位；省粮食行业协会积极支持经济技术集团，其油脂、大米和面粉3个分会成为经济技术集团理事单位。另外汽车职教集团计划吸收个别县（市）行政部门参加集团。

我省各职教集团理事会组成一览表：

运作方式上，绝大部分职教集团采取松散型运作方式，各成员之间相对独立，在自愿的前提下，开展招生、教学、实习、培训、就业等方面的合作。卫生职教集团采取有限紧密型运作方式，抽调专门人员设立职教集团办公室，统一管理各成员学校五年制高职教育教学工作。

3、取得一定成效。

（1）增强了校校联合的紧密度。通过牵头学校的骨干带头作用，充分发挥优质教育资源的示范功能，校校之间以专业建设为纽带、以扩大招生规模为目标，拓展了成员学校的办学空间，提高了成员学校的办学水平，同时也推动了成员学校所在地职教事业的发展。安徽卫生职教集团针对卫生类五年制高职培养任务，成立教学、学生和就业三个指导委员会，制定各指导委员会章程、制定集团办学管理办法、考核标准及其核心指标等工作规范。安徽经济技术职教集团制定了集团内学校的“九统一”：培养目标、质量标准、招生就业、实验实习、师资培训、校园文化、管理手段，较全面地规范了集团培训标准。

（2）推进了校企合作的深度。集团内企业与学校签订“订单培养”，学校实施“菜单教学”，企业与学校共同制订专业培养目标、专业课程设置，企业为学校提供实验实训、顶岗实习、就业指导等。校企“零距离”对接，大大提高了毕业生岗位适应能力，学校毕业生的就业率、就业对口率和稳定率得到大幅提高。家长、社会、单位、学生四方满意。同时，各职教集团充分利用内部企业资源，企业为学校专业教师提供实践，学校为企业培训员工和提供技能鉴定。安徽经济技术职教集团成立相关专业指导委员会，安徽汽车职教集团内部企业与学校订单培养、企业冠名班级等。

（3）加强了职教宣传的力度。各职教集团通过召开成立大会和各种研讨会，有效地扩大了职教集团的社会影响力和发展职业教育的带动力。如：安徽化工职教集团跟踪我省化工及相关产业规划布局，加快集团内涵发展，召开“建立有产权关系的职教集团可行性”研讨会，并把研讨会的成果纳入省工业经济联合会“如何加快高技能人才培养”的课题研究，既提升了集团及各成员单位的知名度，宣传了组建职教集团是大力推动职业教育发展的方向之一，又探讨了职教集团的发展模式。

（4）强化了职业教育规模化、连锁化办学理念。各职教集团通过近一年来的具体实践，强烈感受到集团化办学带来的观念震撼，拓宽和创新了办学思路，体验到了集团化办学巨大好处和综合效益。

（5）我省部分市、校正在积极筹建职教集团。马鞍山市拟成立两个职教集团，一是以市工业学校、职教中心和当涂职教中心为主的紧密型中职集团，二是由马鞍山属地的7所高职院校组成松散型的高职集团。安徽水利水电职业技术学院拟牵头组建江淮（工程）职教集团，安徽国防科技职业学院拟牵头组建六安地区区域性职教集团，黄山旅游职业学校拟牵头组建旅游职教集团，安徽电子工程学校拟牵头组建电子职教集团。安徽职业技术学院、合肥通用职业技术学院等职业院校也在调查研究，意向组建职教集团。

二、江苏职业教育集团有关情况

江苏省职教集团起步于90年代中期，各级政府积极引导，相关部门全力推动，财政大力支持，加强职教集团建设力度，现有9个职教集团，十一五规划发展到20个。

1、职教集团宗旨

优化重组职教资源，创新职教发展模式，营造职教发展环境，校校、校企深度合作，提升职教办学质量。自愿合作，规模发展、战略联盟，资源共享，相互支持，抵御风险，互补多赢。

2、职教集团的组织架构及类型

（1）组织架构：以专业、行业为纽带，相关职业院校、企业和行业协会共同组建职教集团。职教集团成立指导委员会对集团建设进行指导，职教集团设理事长会议，理事长会议下设秘书处和教学、校企培训、招生就业等委员会。

（2）集团类型

集群式：集团区域特征明显，市、县职教园区内职业学校资源共享，教学和管理模式统一，吸收当地相关企业，共同组建职教集团。

集合式：由高职院校牵头，3加2的高职对应中职学校参加，相关企业加盟，共同组建职教集团。

集团式：具有较行业性和专业性，集团主要以专业为纽带开展合作，由高职院牵头，多所中、高职院校和企业加盟。根据开设专业性质，一个学校或企业可以同时参加多个集团，各集团成员单位可以相互交叉。

跨区域式：以专业和行业为纽带，跨省组建。

3、合作内容

（1）统一教学、实训和就业。统一教学计划、教材和教学管理模式。统一实习、实训方式与内容。统一安排就业指导和推荐。

（2）资源共享。实习、实训基地共享，信息共享。

（3）师资培训和交流。高职院校为中职培训教师。中职学校之间或高职院校之间进行教师交流。企业为职业院校教师提供实践岗位。教师到企业实职锻炼，实职岗位有技能型、管理型，甚至部门经理。职业院校为企业开展多层次员工培训。企业委派技术人员到学校讲课、讲座，委派技术工人到学校指导实习、实训。

（4）校企开展产、学、研合作。校企共同研讨人才培养方案，制定教学目标，进行课程开发和改革，开展校企论坛。企业为职业院校提供最新生产工艺、流程和技术，提供学生顶岗实习岗位和毕业生就业岗位，协作组织招生。院校参与企业产品研发，制定生产工艺设计、营销策略，帮助企业诊断问题。院校之间进行教学交流，共同组织技能竞赛。

4、运作模式

集团指导委员会年初制定工作计划，统筹协调安排教学、实习、招生、就业、会议及相关建设。具体工作分由秘书处和教学、校企培训、招生就业等委员会分工落实。需要共同研究解决的问题，可由指导会员会动议召开理事会议商讨解决。

三、我省职教集团存在问题

1、政府缺乏引导和支持。我省相关政府部门对职教集团建设重视不够，缺乏总体规划，没有相关政策支持，推动力度不够。

2、职业院校满足于现有发展模式。不少具备组建职教集团的职业院校满足现状，缺乏创新意识，未能认清规模化、集团化、连锁化办学的巨大优势和抵御风险的能力，对组建职教集团热情不高、积极性不高。

3、如何建、怎么建认识不清。一些有意组建职教集团的职业院校，对组建职教集团没感性认识和理论研究，无从着手。部分已建的职教集团只是挂牌，对集团的组织结构、发展方向、发展模式、工作任务等缺少深度思考和研究，未能有效开展工作，缺乏实质运作。

4、组成结构不合理。我省多数职教集团牵头单位为中职学校，参加集团的单位有相当一部分是招生关联的生源学校，社会影响力不大，吸引力不强，感召力不够，缺乏与相关企业、行业的紧密联系。集团内上规模、实力强企业偏少。集团成员单位专业关联度差，关联专业、行业的企业参与不多。

5、运行机制不健全，合作深度不够。集团组织松散，工作多限于联谊会和联合招生。企业和校园没有紧密融合；企业参与积极性较低，有的企业只是挂个名，不参与集团活动；有的企业安排非理事同志参会，理事工作流于形式；校企的产学研结合不紧密，仅停留在意向上。

四、关于职教集团建设的建议

组建职教集团是我省职业教育走规模化、集团化、连锁化办学新路的可行途径，是新形势下促进职业学校与学校之间、学校与企业之间资源共享、共同发展的有效模式之一。组建职教集团要以科学发展观为指导，以大力发展中等职业教育为目标，按照“政府引导，骨干带动，校校联合，校企合作，互惠共赢”的基本要求，以具有较强实力的国家级重点中职学校或高职院校为龙头，以优质专业为纽带，以校校联合为基础，以校企合作为突破，构建由骨干学校、相关企业、行业等法人实体自愿参加，平等合作、资源共享、优势互补、市场运作、互惠共赢的非独立法人的办学联合体、产教结合体和利益共同体。因此我们建议：

1、加强引导、支持、扶持力度。省教育厅会同有关部门制定加强我省职教集团建设的相关政策，研究制定我省职教集团建设发展规划，协调财政、发改等部门，争取职教集团建设项目和资金支持。成立由政府相关部门和行业协会负责人为成员的职教集团联席会议，商讨解决集团建设过程中出现的重要问题，协调各方共同为职教集团建设提供支持。

2、加强职教集团研究。教育部门、集团成员单位及有意组建职教集团的职业院校，要加强对职教集团的研究。特别要研究职教集团的组织架构、运行机制、合作办法、运作方式和专业建设等，为职教集团建设提供理论指导。已建职教集团要总结成功经验，查找不足之处，不断完善，并为其他职业院校提供参考。

3、增强职业院校集团化办学意识。职业院校要有条件组建职教集团的职业院校，特别是高职院校要积极行动，抓紧研究，主动同相关专业职业院校、行业企业联系，制定方案，着手组建。

4、加强校校、校企深度合作。已组建的职教集团，各成员单位不能只停留在表面形式的合作，要通过资源共享、专业建设、合作培养等途径，加强深层合作。校校之间要共同制定教学计划和实施教学改革，进行教学、师资交流，研究专业发展方向等。校企之间要加强产学研的深层合作，学校参加企业产品研发、策略制定、培训员工，企业为学校提供实习实训设备，为学生提供顶岗实习和就业岗位，为专业教师提供实践岗位，向学校提供专业技术人员指导专业教学和实训，与学校共同制定培养目标、开发专业、设置教学内容等。

5、加大职教集团宣传力度。运用报刊、电视、网络等媒体宣传职教集团，提高相关部门、职业院校、行业企业对职教集团的认识，了解集团化办学有利于提高办学质量，有利于校企合作互赢，营造职业院校、行业企业积极参与职教集团建设的良好氛围。

6、尽快召开全省职教集团建设工作会议。由省教育厅职成处牵头，组织已建职教集团和有意组建职教集团的职业院校或地区，邀请省政府有关部门，召开全省职教集团建设工作会议，进一步探讨和研究我省职教集团发展的思路和对策，指导我省职教集团建设工作。

第四篇：房地产企业研究——绿地集团

房地产企业研究---绿地集团

一、绿地集团简介

1、基本发展脉络及发展策略：

1992年，绿地集团的前身——上海绿地开发总公司成立，注册资金 2000万。1997年公司改制为上海绿地集团。2001年，绿地集团进入上海地产前三名；2004年，年销售突破百亿大关，坐上了上海市房地产企业的头把交椅。2003年之后，全国化扩张提速，“新城模式”为其主要发展模式，“省会城市超高层”受到地方政府极大欢迎。2008年，绿地集团多元化营收 435亿元；2009年集团多元化营收 700亿元。

在全国化扩张中，绿地的开发项目遍及上海、南京、济南、等全国 21个省 35个城市。绿地全国布局战略，计划三年进入 30-40个城市，重点拓展省会城市，尤其是重点发达地区的省会城市，并将北京和上海两个地区作为重中之重。

在全国化布局上，绿地在不发达地区按片区进行管理，如成立了西北事业部、西南事业部；在发达地区按省会，一个省设立一个事业部，如成立南京事业部等；上海、北京单独建立事业部。

绿地集团充分利用其独特的商业模式，通过“新城战略”、“发展现代服务业”、“省会城市超高层建筑”，在上海之外的二、三线城市中心城区与郊区获得大型开发项目。

通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的综合项目，获取土地资源，同时推动项目获得良好销售表现。

2、发展阶段——进入快速发展期

17年的发展过程中，绿地集团大致经历了四个发展阶段，目前处于高速发展阶段：  初创和积累期（1992—1997年）

绿地最初由上海市政府的农委、建委下属四个企业出资 2000万。其市场化的发展中，得到政府的支持，管理机制突破了国有企业的束缚，让其在市场环境中如鱼得水。

 改制发展时期（1997-2001年）1997年 3月，绿地集团按照现代企业制度要求成功完成改制。在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业。

 全国化战略带动下的快速发展阶段（2001之后）

尤其是 2004年之后，可以称其为“高速增长阶段”。其快速突起的原因可归结为：（1）大量土地储备对其的推动作用；（2）多元化产业互动对房地产主业的推动，“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”；（3）2008年集团第二核心产业能源的确立。

二、绿地集团企业管理

 公司领导人——张玉良

 1982年 9月-1984年 5月，任上海市嘉定区江桥镇党委委员、副书记；  1984年 5月-1986年 6月，在上海农学院农业经济系学习；  1986年 6月-1992年 5月，任上海市农委主任科员、住宅办副主任；  1992年 5月起，任上海绿地集团党委书记、董事长、总裁。

张玉良出生于上海郊县。高中毕业后回家务农，25岁时任村党支部书记。两年以后，在“干部年轻化、知识化”形势推动下，张玉良被提拔为乡党委组织委员、党委委员，成为乡领导班子成员。后到上海农学院干部专修读经济管理。

此后，张玉良在上海市人民政府农业委员会住宅建设办公室任职，主管单位住房的建设与分配。1992年 7月，时年 36岁的上海市农委住宅办副主任、副处级待遇的张玉良创办绿地集团的前身——绿地开发总公司。

 公司管控

随着绿地集团全国化战略的推进，进入城市的不断增多，绿地集团在部分项目集中的区域建立了区域型事业部，实施“集团—区域事业部—城市公司”三级管理模式。

集团按照不同地区的经济发展状况划分管理单位，不发达地区按片区，发达地区按省会，建经济管理单位即各个房地产事业部，进行具体的项目操作。集团的作用在于指导帮助，集团高层进行集团层面的决策，并指导监管地区事业部的工作。对于项目的具体操作，则全由地区 事业部通过具体项目公司负责。

快速拿地、快速开工、快速回款以及放权，在绿地都可见到。“核心在可控”，责任明确，充分授权，让事业部总经理们能放手开拓。

绿地集团近年也在不断在加强和完善集团的内控机制，总部建起了信息化中心，所有销售与财务数据在总部都可实时监控，每天的销售面积和回款数，当天就能显现在集团领导张玉良的手机上。

三、绿地集团项目运作模式---“最懂得政府的开发商”

作为一家具有国资背景、市场化运做的非上市公司，用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。”

绿地的多元股份机制，加之突出的资源平台，具有竞争力的商业模式，成就了其高速发展。低调的绿地在全国扩张过程中，获得了地方政府的极大欢迎。这与绿地“超高层产品模式”、“新城模式”有密切关系。目前，绿地在建六个超高层建筑占全国在建超高层的一半。

绿地目前的住宅产品以中低档为主，当前侧重增加持有型商业。而“超高层建筑”的经营难度远不如外界想象的那么可怕，以南京项目为例，土地成本每平方米 1000多元，总成本控制在 15000元左右，而写字楼售价达到 3万元。在土地方面，绿地的超高层建筑模式，能够获得政府的支持，捆绑土地平衡资金。

另外，2009年 3月份，绿地作为主要发起人成立国内资本规模最大的小额贷款公司。绿地希望在三年内使其成为自主银行。绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑。在绿地的思维中，地产融资资本量比大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。

3、发展战略——最懂得政府的开发商

建立在和谐政商关系基础之上的低成本、高收益以及产品差异化的竞争，是绿地集团商业模式的精髓。绿地自称是“最懂得政府的开发商”。

绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式，与二三线城市当前新城区快速扩张、城市形象迫切提升之间，形成良好的互动，符合城市发展方向，以及政府政绩需求。地方政府之所以青睐引进绿地集团，关键在于差异化竞争优势。差异化竞争体现在，绿地“做当地政府想做，又不易做的事”。而在产品领域的表现则是，做很多企业不敢做或做不了的超高层，新城市综合开发、建设超高层是绿地跟政府谈判的筹码。

图表 6：绿地商业模式

低成本体现在两个方面：拿地价格较低、政策优惠。出于产品定位的优势，地方政府通过政府政策性的照顾和奖励，可以大大降低投资成本。

2010年绿地获得银行授信近500亿。良好的银行关系、大额度的授信，为项目的运转提供了资金支持。低成本、差异化竞争的驱动，银行信贷的背后支撑，是绿地集团近年全国扩张的基本模式。在全国扩张的战略下，绿地最初每个省市原始投资一到两亿，通过杠杆效应撬动十到二十亿的效益。据行业内评价，绿地在超大型项目开发过程中，土地一级开发与银企关系的互动，也有创新举措。

2、“新城战略”模式

绿地集团的“新城战略”已经形成了较为成熟的集聚开发模式，即通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型综合项目，充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，从而带动人口导入和商业能级提升，形成产业、居住、社会事业、基础设施和生态环境配套发展的联动效应，迅速提升新城整体经济的能级。

以前新城战略多应用于二三线城市，通过获取二三线城市中的巨幅成熟地块来进行开发。现在这一模式也广泛应用于绿地的大本营——上海。这种方式的优势是地价较低，风险比较好控制。绿地的新城模式选址在城郊结合部，打造综合性物业，代表新区城市发展方向。

图表 16：绿地集团“战略合作协议”一览

近年来，绿地集团获取土地，多是通过公开出让方式，其中挂牌方式居多。2009年新获取的土地中，除合肥市政务区土地为通过拍卖取得，其他土地皆是以挂牌方式获取，少有竞争者。

新城战略所需要的超大片土地，会带来超大的资金压力。绿地集团针对这一情况，特别注意加强与政府的战略合作。

绿地擅长的超高层建筑项目，能够获得政府的支持，捆绑土地平衡资金。绿地南昌国宾馆项目，捆绑了三块住宅用地。济南超高层项目，捆绑 2000亩地。

战略取胜，是最高层次的竞争。做政府想做的事，让绿地项目融资大多有了保障，并获得了当地政府的“信任溢价”，绿地也因此赶上中国城镇化大趋势，越做越大，从上海的地方开发商，跃升中国地产界“第一集团军”行列。

图表 17：绿地土地策略

例如：“郑州会展宾馆项目”郑州新区为绿地集团提供了如下的优惠政策：  郑东新区管委会以招标、挂牌或拍卖方式之一向投资方提供郑州会展宾馆项目的土地使用权。项目按期竣工后，郑东新区管委会按照土地出让金等值金额向绿地集团进行奖励性补助。

 自郑州会展宾馆建成营业之日起五至八年内，郑东新区管委会按照郑州会展宾馆经营过程中所交纳的营业税、所得税地方留成部门的等值金额对投资方进行奖励性补助。 郑东新区管委会不再审批郑东新区 CBD范围内其它五星级专业大型酒店新建项目，并将郑州会展宾馆作为郑东新区各类大型会展活动的专门接待酒店，其它大型会议的接待优先在郑州会展宾馆进行。

 郑东新区管委会对郑州会展宾馆的建设将提供全力配套支持，建设过程中提供“一条龙”服务，免收郑州会展宾馆项目的市政配套费、协调水、电、气、暖等基础设施管线辅设到地块红线，并协调供水、供电部门以优惠的价格提供服务。 以优惠的价格为投资商另行提供适当土地进行商业开发。

3、多元化的发展方向——双核、多轮驱动

绿地的产业多元化模式表明了其做大做强的目标，同时，产业间互相支撑，提高了集团整体发展的稳定性，逐渐形成了地产、能源和金融“三产鼎力”的布局。

绿地集团以“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”作为其多元化发展战略。2008年，绿地集团明确将能源作为 2005年以来一直探索的第二主业。

就房地产开发而言，未来三年，绿地仍将突出房地产主业地位，目标做成中国最有竞争力的地产企业。绿地房地产产品突出住宅，兼顾发展高端商业地产，商业和住宅形成互动；全国化城市布局，多项目产品互动。

在绿地董事长张玉良看来，仅靠一个产业做到营收 500亿甚至 1000亿元的企业稳定性很差，受市场波动影响大，必须找到一个能与之相平衡的产业使企业“两轮驱动”。

2008年能源产业板块实现销售收入近100亿元。2008、2009年，银行对能源的松闸也要比地产早，为绿地在本轮的扩张提供了融资支持。

同时，上海作为能源消耗量大的区域，发展能源还可以有效解决当地政府的燃煤之急，绿地“做政府想做的事情”的发展内涵，使企业得到政府坚定支持。另外，2009年 3月份，绿地作为主要发起人联合其他 11家企业法人成立上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司，注册资金人民币 3亿元，是目前全国范围内资本规模最大的小额贷款公司。绿地希望在三年内使其成为自主银行，通过这个平台拥有一个类似于金融企业的载体。

绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑，产生互动，在绿地的思维中，地产融资资本量比大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。

着重发展商业地产

绿地选择了做超高层，做商业综合体。住宅是短线投资，商业地产是中长期投资，把两者结合起来，保障了现金流滚动的良性循环。

另外，绿地顺应中央 2007年大力发展现代服务业的政策，现代服务业的载体是商业地产，积极发展商业地产，逐步增加商业地产比重。

未来三年，绿地计划突出房地产主业，目标做成中国最有竞争力的地产企业。具体会突出住宅，同时发展高端商业地产，商业和住宅形成互动。

绿地商业集团前身为上海绿地资产管理有限公司，下辖 15家控股子公司，并参股 10余家公司。其业务范围涵盖实业投资、商业管理、酒店管理等。

自 2003年成立以来，负责绿地集团在全国范围内商业地产项目的开发、经营和管理工作。根据发展规划，上海绿地商业集团的未来目标是：成为具有以商业需求管理和产业链资源集成为核心竞争力的商业地产开发、经营和服务的产业集团。业务遍及全国 10多个重要城市，涉及商铺、酒店、写字楼、工业厂房、会展中心、休闲娱乐等多个领域。目前已经与洲际、豪生 等几家国际著名酒店管理公司、吉盛伟邦家具集团、易买得超市连锁等建立了全面合作伙伴关系。

四、产品线研究

1、产品线特点

绿地集团一直以来是以开发普通住宅为主，近年来逐步加大了商业地产开发的力度，谋求长期收益。逐步转向商业地产和现代服务业，向办公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。

目前绿地新增项目基本以综合性项目为主，70%-80%是住宅，20%-30%是商业地产。住宅市场，一直以来绿地产品大多数集中于中端市场，主要针对中产阶级。数据显示，绿地房地产收入的95%来自于中低端市场。包括新里品牌、老街坊品牌、世纪城等系列。

绿地在商业地产领域也将产品线拉长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。

为了顺利进入二三线城市，绿地选择了做超高层，做商业综合体。住宅是短线投资，商业地产是中长期投资，把两者结合起来，保障了现金流滚动的良性循环。

2、住宅产品线

绿地集团住宅产品形成了以“新里”、“老街坊”、“世纪城”、“文化楼盘”、“都市豪宅”命名的五个产品品牌。产品类型以城市栖居、城市改善类型产品为主，以刚性消费者为主要客户对象。

绿地的“新里”、“老街”品牌属于郊区栖居产品，在绿地集团的产品类型中数量最多。“新里”旗下的住宅都按一定标准建筑，栖居空间与商业空间有机组合；尽可能保留具有一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。建筑类型多为高层、小高层，户型面积以80平方米的2 房和100平方米左右的3 房为主力户型。

“老街”品牌创意源于海派建筑文化和现代居住文化的深入挖掘与探索。核心理念以石库门建筑符号和里弄空间序列为形，营造生态环境、人文环境和智能环境全面提升的现代居住生活空间。

“世纪城”则属于城市改善型住宅。“世纪城”品牌的住宅项目占地项目面积大，均为百万平米以上的大盘。建筑类型为小高层，以 100平米的2 房为主要推案户型。通常选址在城市中心区外围，交通便捷但是周边配套设施任不完善需要再发展。

除了满足刚性需求类型的产品外，绿地集团对于高端产品也有所涉及，但所占比例较低。绿地集团注重产品的文化内涵，作为一家在上海起家的房地产开发企业，对于上海的海派文化有很深的理解，并将这种理解充分表现在其开发的产品中。无论是从产品品牌的命名上，还是产品的规划布局、建筑风格上，始终贯彻“海派文化”的理念。

图表 22：绿地产品发展脉络

在绿地的上海总部，有一个由数十位年轻建筑师组成的研发中心，研究新材料运用，研究建筑节能，设计创新房型。在住宅新房型设计时，绿地把握一个“三七开”原则，一个大型楼盘中，70%是适销房型，讲究卖得快，30%则必须是创新房型。

创新开发，也要考虑当地居民的购买力，以提高性价比来化解高房价，是绿地常用的市场策略。国家规定 90平方米以下的属普通住宅，可享受税收优惠，绿地通过巧妙设计，增加套内面积，让 90平方米住宅“享用”到 150平方米使用面积。政策还规定，2.2米以下不算可售面积，绿地在设计时，就将低于 2.2米的阳台部分向外推伸，做成可室内活动的“内阳台”，等于降低了实际使用面积的售价。

五、典型项目  综合体项目代表——超高层

1、南京绿地紫峰大厦

南京绿地紫峰大厦位于南京南鼓楼区鼓楼广场，建筑高度约 450米，总建筑面积约 24.5万平方米，建筑楼层 89层，锁定了江苏第一高、世界第七高的地标地位。

该项目为上海绿地集团与南京国资集团联合开发。大厦将由全球规模最大的酒店管理公司——洲际酒店集团入驻 42到 81层，打造六星级标准、洲际在全球最高的酒店；由美国朗润城市开发集团负责高档购物中心的商业运营。

2、南昌绿地中央广场

绿地·中央广场，位于江西省南昌市红谷滩中心区，占地 173亩，总建筑规模 43.5万平方米，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住、等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性“城市综合体”。 综合体项目代表——商业综合体

3、上海梅陇镇·新都会

梅陇镇·新都会项目，总占地 5.43公顷，计容总建筑面积 8 9000平方米，涉及业态包含“餐饮、娱乐、健身、购物、国际酒店、高档商务办公”等多种功能，是绿地集团 06年重点打造的 4大商业项目之一。梅陇镇项目位于闵行区梅陇镇新中心的核心位置，具备了构建“现代产业集聚区”的先天优势。绿地集团将长期持有经营。

梅陇镇新都会是区域内较大的一个综合性项目，涉及业态包含餐饮、娱乐、健身、购物、国际酒店、高档商务办公等。 城市改善类代表

4、上海·绿地世纪城

总建筑面积近100 万平方米，分四期开发。其中一期上海春天，二期世纪同乐，三期绿地世家，四期待建；包括住宅、沿街商业、会所等。以 100平米的 2 房为主要推案户型。

 城郊栖居类代表

5、成都·新里

栖居空间与商业空间有机组合。建筑类型多为高层、小高层，户型面积以 80平方米的 2房和 100平方米左右的 3房为主力户型。

 高档产品类代表

6、上海·柏仕晶舍

由四幢四层叠加式联体别墅组成。56 席豪邸依水而筑，临水而居，在植入式滨水阳台和透天私人庭院中。建筑设计以花岗岩和大面积低反射玻璃构成光与影组合。主力户型分上户型，下户型私家电梯则保证同单元上下两家住户进出互不干扰。

第五篇：房地产调研报告

辽阳市房地产调研告报告

本文由泸州婚纱摄影www.xiexiebang.com 整理提供大家参考。

为了深入了解辽阳房地产市场起伏较大的原因，促进辽阳房产业的健康有序发展，按照2010年-2011年辽宁省辽阳市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，现就有关辽宁省辽阳市最近五年房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

经济适用住房也是影响辽宁省辽阳市房地产市场的重要因素,廉租房建设起步较晚。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。辽阳市房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2006年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营 销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，辽阳市房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致辽阳市特别是辽阳市的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，辽阳市的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额 17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，促成今年二、三季度辽阳房地产市场快速回暖主要源 自两大动力：一是2008年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形 势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆 发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿 元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和 1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为 积极配合

国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了辽阳市房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，地区差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。同时，房价也存在较大差异。一些县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2010年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了 房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，辽阳市的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观 望。一部分经济基础好且在辽阳市房产投资中受益的人则到北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推 动，泡沫成份在逐步减少，辽阳市的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备 是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土 地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制 度，土地价格随着辽阳市经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升

2010年以前，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2010年上半年辽阳市城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品 房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成 本大幅提高。辽阳市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，辽阳市房 地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2008年后土地购置费用有较大幅度下 降，同比下降41%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价 上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较 低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来 的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成 本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成 本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展 政策的具体体现。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增 长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房 地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2010年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：

4、房地产业对财政收入的贡献。2008年—2010年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收 7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2010年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较2009年5349万元同比增长16.96%。2010年至今房地产税收总额在不断增长和活跃中。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。辽阳市房地产业近年来的迅猛发展，对于推动辽阳市经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快辽阳市房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要 把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对辽阳市的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求 信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提 供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守 法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房 地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台 “小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要 按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行 招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等 手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与辽阳市发展同步。辽阳市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。未来要使辽阳市房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入辽阳市，带动辽阳市房地产更好地发展。辽阳市房地产开发必须顺 应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产 业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消 费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售 前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品 质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。辽阳市开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对辽阳房地产市场产生积极而深远的 影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加 广大居民的收入，让他们共享改革开放和辽阳市经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

5、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序 的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分 税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动辽阳市房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

以上是对辽阳市2006年至今房地产市场的一个大体调研和整合，在经历过2008年的全球金融危机后的辽阳市房产市场仍处于一个活跃的阶段。房产建设面积、购买量、人均收入水平都保持在一个平稳的状态，为了加大辽阳市房产市场的不断上升，应总结过去的经验，弥补过去的不足。