房屋买卖合同的继续履行五大典型案例

第一篇：房屋买卖合同的继续履行五大典型案例

房屋买卖合同的继续履行五大典型案例

1．《房屋购买意向协议》的性质和履行 案例一：（2013）深中法房终字第1770号 【案情】

2012年6月8日，邓某以拍卖方式竞得涉案房产。2012年8月14日，邓某（甲方）与隋某（乙方）及中介方签署《房屋购买意向协议》，约定邓某以128万元的实收价格将涉案房产出售给隋某，并约定：乙方在签订协议之日起三日内向甲方交纳定金5万元；甲方取得房产证后，由于乙方自身原因违约不购买该房产，或者由于乙方原因在能够正常办理过户手续之日起一个月内不办理过户手续，乙方须除定金之外另外赔偿甲方20万元，共计25万元；签订协议后，若甲方以任何理由继续出售、出租该房产，或将该房产交给他人居住或者自住，或由于甲方原因在能够办理房产转移手续之日起一个月内拖延不办手续，甲方应退还定金并另外赔偿乙方25万元。签订协议之日，邓某将涉案房产交付隋某装修、居住。隋某在签订协议后三日内按约定交付定金。

之后，双方对协议履行发生纠纷，隋某向法院起诉要求继续履行《房屋购买意向协议》，将涉案房产过户至隋某名下；邓某提起反诉，请求解除《房屋购买意向协议》，判令隋某返还涉案房产。【法院判决】

原审法院经审理认为，《房屋购买意向协议》中关于涉案房产的出售价格、产权过户时间、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。《房屋购买意向协议》对于除定金之外的剩余购房款支付方式并无约定，也未约定邓某在双方协商不一致的情况下有合同解除权，邓某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，邓某也不能当然取得合同解除权。因《房屋购买意向协议》已具备买卖合同的基本要素，且涉案房产已经交付隋某居住使用，双方虽在合同的具体履行中存在分歧，但并无根本违约行为，故涉案《房屋购买意向协议》仍然存在继续履行的法律和事实基础。因此，法院判决双方继续履行合同。

邓某不服一审判决，向深圳中院提起上诉。二审法院认为，原审判决认定双方签订的《房屋购买意向协议》具备房屋买卖合同的基本要素、合法有效，理由正确。至于双方约定还应签署的“正式的《房屋买卖合同》”是登记机关办理房产过户登记时所需的统一样式的材料，并非需要双方另行协商确定合同内容，这是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务，该约定不改变双方以通过签订《房屋购买意向协议》形成房屋买卖合同关系的事实。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。【点评】

当事人之间的合同可以分为预约合同（“预约”）和本合同（“本约”）。预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同。预约的形态多种多样，通常使用的名称有：意向书、意向协议、认购书等。有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约具体需要约定的内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。如果仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人的合意内容是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。例如，在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中（最高人民法院（2013）民提字第90号），最高人民法院认为，双方当事人在争议的《购房协议书》中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”据此，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，该《购房协议书》的性质为预约合同。

在本案中，虽然双方当事人在《房屋购买意向协议》中约定“甲、乙双方于甲方取得该物业房产证之日起三个工作日内签订正式的《房屋买卖合同》”，但该《房屋买卖合同》仅为在房产登记部门办理过户登记手续需备案登记的《深圳市二手房买卖合同》格式文本，并非双方当事人进一步协商确定的新合同内容。因此，本案的《房屋购买意向协议》的性质为本约，而非预约。

2．交付房屋对合同继续履行的影响

案例二：（2013）深中法房终字第1824号 【案情】

2005年10月28日，林某（买方）与任某（卖方）经过中介公司促成，签订了一份《房屋转让合同》，约定任某将涉案房屋以100.5万元的价格出售给林某；林某在签署合同时交诚意金2万元，若任某签署合同并对上述款项以定金名义签收，则林某所交诚意金自动转为定金。合同第11条约定，如任某在收取定金后，不依合同条款将该物业售予林某，则任某须返还双倍定金予林某以弥补林某之损失，唯林某不可要求任某进一步赔偿或逼使任某履行此合约。合同签订时，林某交付了2万元定金，任某签字予以确认。2005年12月28日，任某将房屋交付给林某。

之后，由于合同履行中出现问题，林某向法院提起诉讼，请求任某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。任某以合同第11条抗辩无需继续履行合同。【法院判决】

原审法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全，在林某没有违约，而任某违约，且合同能够履行的情况下，任某以合同第11条的条款抗辩无需继续履行合同，违反了诚实信用原则。双方的合同仅约定了卖方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方（任某）交付房屋后的情形进行约定，故对任某的抗辩不予采纳。因此，法院判决任某继续履行《房屋转让合同》，在林某付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内，与林某一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至林某名下。任某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，涉案合同第11条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形，因为林某作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式，林某作为守约方要求违约方任某继续履行合同有法律依据。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。【点评】

《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照上述规定，在二手房买卖中，房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说，即使买方已经支付全部价款，并且卖方也将房屋交付买方实际占有、使用，只要未产权过户登记手续，买方对不动产仍然不能享有物权。虽然房屋的交付不能产生物权变动的效果，但对于买卖双方仍然具有重大意义。不动产的买卖是从签订买卖合同（债权发生）到支付购房款、交付房屋，直至办理物权变更登记（发生物权变更效果）的一个动态过程，因而，在债权与物权之间存在一种中间权利形态，买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态，德国民法理论将该中间权利称作“期待权”。期待权弱于完全所有权，但又强于单纯的债权。这种处于中间形态的“期待权”可以视为一种准物权。我国各地法院的司法实践中，已有多起判决支持了这种“期待权”。例如，在顾万鸿与郑桂江等所有权确认纠纷上诉案（（2010）浙湖民终字第63号），浙江省湖州市中级人民法院也指出，“尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。而不动产物权的卖方，在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后，已经没有什么剩余权利，唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过户手续的实际困难，以及民间对事实物权的认可，此情形下认可第三人已经取得相当于物权的权利。……即使其此时尚未取得物权，但其合同履行状态使其权利已经很接近于物权，故其利益受法律保护。” 3．房产抵押负担对合同继续履行的影响 案例三：（2015）深宝法民三初字第721号 【案情】

2013年4月12日，吕某取得涉案房屋的房地产证。2013年4月24日，涉案房屋抵押给第三人中国银行深圳某支行。2015年3月28日，被告吕某与原告周某签订一份《房地产买卖合同》，约定吕某将涉案房屋出售给周某，转让成交价179.5万元。合同签订后，周某按合同约定于当日向卖方支付定金3.5万元，并由吕某出具相应的《收款收据》；买卖双方共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易资金监管手续，并且买方于2015年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金监管账户。

之后，由于被告拒绝提供收款账户、单方撤销担保公司赎楼授权，原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同。法院审理过程中的一个法律问题是，被告房屋上设定的抵押权负担是否构成继续履行的障碍。第三人中国银行深圳某支行向法院提交答辩称，根据第三人的银行操作规程，只要其抵押债权得到清偿，抵押关系就已经解除，第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。但如需要被告作为房产所有人来配合领取房产证原件及签署相关文件，需被告亲自办理或者授权第三方进行办理，否则很难配合办理完毕。【法院判决】 法院经审理认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。【点评】

关于抵押物的转让，2007年制定的《物权法》对原《担保法》和最高人民法院的《担保法解释》做了修改。按照原《担保法》第49条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。换言之，抵押物在转让时，可以连同其上设定的抵押权一并转让，只需抵押人在转让抵押物时通知抵押权人并将抵押情况告知受让人即可；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。最高人民法院的《担保法解释》则将抵押细分为已经登记的抵押和未经登记的抵押，并对两种情况下的抵押物转让分别进行不同的处理。按照《担保法解释》第67条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”

2007年通过的《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这一规定对原《担保法》进行了两个方面的修改：一是，抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应当经抵押权人同意，同时，要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存，而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人；二是，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。根据《物权法》第191条的制度设计，转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权；既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。按照全国人大常委会法工委主编的《物权法释义》的解释，以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好地保护抵押权人和买受人的合法权益。

4．买方请求继续履行合同，能否以按揭贷款支付剩余购房款？ 案例四：（2015）深中法房终字第652号 【案情】

邬某、韩某于2013年7月31日签订《房地产买卖合同》，约定韩某将其名下的房屋出售给邬某，成交价103万元；邬某在签订合同时向韩某支付定金10万元，在签订合同之日起十日内付清首期款53万元（不含已付定金），其余房款40万元通过银行按揭贷款支付给韩某。合同第二条C项约定，买卖双方应在银行出具贷款承诺书之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。

之后，由于合同履行中出现问题，邬某提起诉讼，要求韩某继续履行合同，将涉案房屋过户给邬某，并按照合同约定支付延迟履行违约金。【法院判决】

原审法院经审理认为，韩某在邬某办理完毕按揭贷款手续后，并未按合同第二条C项之约定，在银行出具贷款承诺书之日起三日内与邬某签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，其行为已构成违约，应根据合同规定承担相应的违约责任。因此，原审法院判决：

一、邬某与韩某应当按照双方签署的《房地产买卖合同》之约定，全面履行各自的义务，包括：（1）邬某与韩某在判决生效之日起十日内共同到银行办理53万元首期款的资金监管；（2）邬某与韩某应于完成上述资金监管之日起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内（含当日）双方到国土局、产权登记中心等相关部门办理缴纳税费及领取房产证的手续；（3）韩某应根据合同第九条约定在收到全部购房款后的两个工作日内将涉案房产交付给邬某。

二、韩某根据合同约定向邬某支付延期履行违约金。

韩某不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，关于涉案《房地产买卖合同》应如何继续履行的问题，若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款，将涉及贷款银行，本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及房贷，原审判决的继续履行方式存在不当。因邬某已明确表示愿意在本案民事判决生效之日起十日内一次性支付购房余款93万元并承担房产过户产生的所有费用，故涉案房产交易应按一次性付清全款方式继续履行。【点评】 2005年6月29日，南方都市报曾发表一篇题为《深圳法院：强制过户须买方备一次性购房款》。从上面的判决来看，一审虽然没有直接明确买方可以用银行按揭贷款支付剩余购房款，但从一审判决的第一项来看，实际上是认可买方继续按《房地产买卖合同》的约定向银行申请按揭贷款支付剩余购房款的（该判决第一项所述的交易流程应为：①买卖双方办理首期款资金监管→②双方办理房屋过户手续→③买方向银行申请按揭贷款支付剩余购房款→④卖方收到全部购房款后向买方交付房产）。在二审中，法院对买方支付购房款的方式进行了调整，即将原审判决允许继续以银行按揭贷款方式支付购房款，改为以一次性付款全款的方式继续履行。原因在于，由于买方在提起诉讼时还没有向银行申请贷款，未取得银行贷款承诺，如果买方在判决后申请银行按揭贷款遇到障碍，可能银行判决的顺利履行，不能做到案结事了；更重要的是，买方在二审中明确表示愿意一次性支付全部剩余购房款。在另一起案件中（见（2015）深宝法民三初字第721号民事判决书），法院则更明确地指出，原告（买方）基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《合同法》第4条关于合同自愿原则和《商业银行法》第41条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在原告未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下，法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性，尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。从以上两份判决中体现的法院判决逻辑可以看出，在买方已经取得银行贷款承诺函（甚至已经与银行签订二手房按揭贷款合同）的情况下，如果买方在向法院起诉请求强制履行时将贷款银行列为第三人，从而方便法院明确银行发放贷款的金额和时间，法院是完全可能支持买方以按揭贷款方式支付剩余购房款的。例如，在郭某、李某与杨某房屋买卖合同纠纷案中【一审判决（2013）深罗法民三初字第200号，二审判决（2013）深中法房终字第1409号】，一审法院即判决：在涉案房产过户至买方郭某、李某名下后，买方和第三人中介公司应于领取房产证当日将房地产原件交于买方按揭贷款银行办理抵押登记；买方应配合按揭贷款银行在收到房产证原件后两日内将监管首期款支付于卖方，并于涉案房产抵押登记办理完成之日起五日内将剩余购房款（银行承诺贷款金额）支付于卖方。卖方应于收到上述全部购房款之日起七日内将涉案房屋交付于买方；买方和第三人中介公司应配合办理涉案房产的交接手续。上述判决在二审中得到了深圳中院的支持。

5．合同未明确约定的情况下，卖方是否有配合买方申请减免税费并迁出房屋上户口登记的义务？

案例五：（2013）深中法房终字第1409号 【案情】

2012年11月3日，买方郭某、李某与卖方杨某签订《深圳市二手房预约买卖合同》，约定卖方以122万元的总价款将涉案房屋转让给买方。2013年1月8日，买方郭某、李某与卖方杨某的代理人李某乙签订《深圳市二手房买卖合同》，其中第四条约定：“（附着于该房地产的户口）该房地产所附的户口，杨某保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向郭某、李某支付违约金。”另外，该合同附件一中载明“该物业符合免税条件，卖方附有配合买方办理申请减免相关税费的义务，因卖方及其家庭成员拒不配合导致应免而未免的税费由卖方承担。”之后，因双方在履行过程中发生争议，买方向法院提起诉讼，要求杨某继续履行《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产过户至郭某、李某名下，并按期交房。杨某提出抗辩称，《深圳市二手房买卖合同》中的两个条款即迁户义务条款（第四条）、配合申请免税义务条款（附件一）非杨某真实意思表示，就此两个条款，郭某、李某与杨某并未达成一致意见，该合同系代理人李某乙滥用代理权与郭某、李某恶意串通所签，损害了杨某的利益，因此，杨某不予追认。【法院判决】

一审法院审理后认为，合同中的迁户义务条款和配合申请免税义务条款并未损害杨某的利益，理由在于虽然双方在签订的《深圳市二手房预约买卖合同》中对杨某的迁户义务和配合申请免税义务未作明确约定，但根据合同法的相关规定，杨某作为合同交易方应当遵循诚实信用原则，根据二手房买卖合同的性质、目的和交易惯例，迁户义务和配合申请免税义务正是杨某应当履行的附随义务，故在《深圳市二手房买卖合同》中予以明确并未损害杨某的利益。杨某在向深圳中院提出上诉后，二审法院经审理支持了一审法院关于配合申请税费减免和迁户属于二手房卖方应当履行的附随义务的观点。【点评】

在民法理论上，合同义务可以分为给付义务、附随义务和不真正义务。其中，给付义务是指合同关系所必备的、决定合同类型的基本义务；附随义务是指为履行给付义务或保护当事人的人身或财产利益，在合同订立和履行过程中基于诚实信用原则而产生的义务；不真正义务则是指债权人对自己利益的照顾义务，它是一种性质较弱的义务，相对人通常不能请求履行，违反该义务仅是债权人遭受权利受损或丧失的不利后果。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当不仅应当全面履行合同中约定的给付义务，而且应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。在二手房买卖中，常常会发生卖方将房屋转移给买方之后，没有将原登记在该住房上的户口及时迁出而发生的纠纷。由于户口迁移问题属于公安户籍部门的管辖范围，不属于民事案件的受理范围，故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求，法院通常不会受理。但是，如果买卖双方在签订二手房买卖合同时能够就卖方未按约定及时迁出户口应承担的违约责任作出明确约定，发生争议后，买方依据合同约定要求卖方承担违约责任的，一般可以得到法院的支持。

对于卖方拒绝迁出户口的情形，买方一般应向当地的公安户籍部门申请协调解决。不少地方公安户籍部门可以采取措施将卖方原登记在被转让住房上的户口强制迁出。例如，南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见（试行）》（宁公人〔2011〕52号）规定：“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易，买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》，并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房，导致买房人户口无法迁入的（买卖双方有其他户口迁移约定的除外）。经买房人申请，户口所在地公安派出所履行告知后，卖房人仍拒绝办理户口迁出的，经县级公安机关审核批准，将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区（村）托管户临时管理。”

深圳市公安局《深圳市居民市内移居和户的管理工作规范（试行）》也规定：“7.6 实际居住条件消失后（即房产被拆迁、查封、扣押、收回、转让或搬离的等情形），原户口在该址的人员应当主动向辖区派出所户籍民警申报办理迁出手续，无迁入（自立）家庭户、集体户条件的，迁入本所代管户。”“7.17 移入时因居住在自有合法房产内，要求在该址落户的，而该址内已落有他人户口的（指房产转让等情形），应当给予办理，使用同样的住址、门牌，同时在两次动员（15天后）可将原户迁入本所代管户；如无法通知，可当场迁入代管户。在通知期间或迁入代管户后，要求在底册“备注”栏及系统人口信息“记事”栏中注明录入相关情况。”

第二篇：房屋买卖合同违约金和继续履行的关系

房屋买卖合同违约金和继续履行的关系

合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 这一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则等法律也无明确规定。关于违约金与继续履行的关系，我们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实意图，决定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同解释问题。

(1)对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行或者部分履行。从当事人的意思看，是预定迟延履行造成的损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114条第3款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。

(2)对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任；要么，要求继续履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第110条规定的不得强制实际履行的情形。[1]此时不履行约定的违约金和继续履行就不可并用。当然，当选择了继续履行而不得要求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那么，这时并不是适用已约定的违约金，而可以要求其他的补救措施或损害赔偿的问题。

（3)不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报酬等法定的补救措施，并且根据合同法第112条，并没有免除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必要就此约定违约金。如果约定了这种情形下的违约金，那么，应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。但这只是对因其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要求其继续履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行合同，根据守约方的请求，应当依法判令违约方增加对违约金的承担数额。但有三种情形例外：①守约方在要求增加违约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；②根据合同法第110条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时，不能要求违约方实际履行；③合同中在约定违约金时，并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。如果认为违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就可以说合同法允许私设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最基本原则。美国合同法重述第二版规定：“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约金为罚金。”“如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其持否定态度。”

相关条款 第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第三篇：房屋买卖合同案例

房屋买卖合同案例

案例一：原告乔永兰之子张永信于1977年病故，其妻史玉芬于1981年秋与被告张家华结婚，带去儿子张波（10岁）。1982年元月，史玉芬与乔永兰因处理张永信的遗产发生争执诉诸法院，经调解双方达成一下协议：（1）张永信所遗全部财产全归张波所有，他人无权私自处理；（2）房屋暂借给张德文居住，并由其看管房院和树木。

1984年秋，史玉芬病故，张波仍随张家华生活。1985年秋，张家华将上述张永信所遗房产卖给了张德生，价款2000元（已支付）。原告得知后于1986年元月诉至法院，要求保护张波的合法权益及宣告买卖关系无效

案例二：某市煤矿医院女医师李某因家庭出身问题，“文革”中受打击，精神长期压抑，经常言辞过激，话语不同常人，与门诊部同事常发生争吵，因此，门诊部报告院领导，要求对李某做出处理，院党委会研究决定：李某为精神病人，宣布其为无行为能力人，停职发给生活费，并指定其丈夫做为其监护人，在家照顾李某生活，不再上班，并在院内宣传栏内公开张榜公布。

1.张波目前没有监护人，需要由法院指定。因为根据《民法通则》的规定：

第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。

未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：

（一）祖父母、外祖父母；

（二）兄、姐；

（三）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。

对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款、第二款规定的监护人的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。

未成年人父母死亡后，继父能否成为监护人《民法通则》和相关司法解释均未规定，继父不能当然成为监护人，因此需要按照上述规定由法院指定监护人。

2.张波将所遗房产卖给张德生的行为无效。

《民法通则》第十二条第一款十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

《合同法》第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》:10周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度、本人的智力能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及行为标的数额等方面认定。

3.案例二中李某是否患有精神病，为无民事行为能力人，须由法院指定的医学鉴定部门鉴定并由法院宣布。

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》:当事人是否患有精神病，人民法院应当根据司法精神病学鉴定或者参照医院的诊断、鉴定确认。

第四篇：房屋买卖合同案例评析

房屋买卖合同案例评析

1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原

告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续，请求判令其与被告的房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

有意见认为该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见认为，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。但原告可以被告的迟延履行根据《合同法》第94条的规定主张解除合同。

[评析]

一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效？

《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证，到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定：凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如何理解该规定？产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗？司法实践中又是如何解决此类问题的？

房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性，只要具备合法性，合同即有效，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。因此，房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为：一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同（第一阶段），并履行完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续（第二阶段）。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示，房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢？以合同生效的要件即可判断：

（一）合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；

（二）行为人订立合同是意思表示真实

（三）合同内容不违反法律和社会公共利益。

最高人民法院关于湖南省总工会诉长沙市：卫生防疫站房地产转让：合同纠纷案的批复中指出：双方当事人经过平等协商，并经各自上级主管部门批准，又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续，因此所签订的《房地产又产划拨转让协议书》是合法有效的。我们这样理解法律的上述规定，可能更符合立法的本意，也更符合实践的需要；产权过户登记是房屋产权移转的要件，而非合同的有效要件。签订了房屋头卖合同，买受人并未然的取得房产的所有权，其取得的只是请求出卖人转让房产的债权。只有了办理房屋过户登记，买受人才取得该房产的所有权。

本案中双方当事人均具有缔约能力，并已就房产买卖达成一致协议，比照市场价格，价格条款也较为合理，双方并无异议，且买方一预付部分房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的有效要件，该合同又是符合合同有效要件的，故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发，是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付全部房款之后，出卖方应按合同转让该房产，并应当协助买受方办理过户手续，以实现房产所有权的移转。

二。本案中原告是否可以被告迟延履行而要求解除合同？

合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商一致，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。

合同解除具有以下特点：（1）合同解除为一种法律行为。以解除权人一方的意思表示而成立，无须相对人承诺，故为单独行为。（2）解除为不要式行为，解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效。（3）解除为处分行为（4）产生溯及以往的消灭合同的效力。合同经解除，视为自始末成立。

从各国立法来看，法定解除发生的原因主要包括以下几

种

情况：（1）给付迟延；（2）给付不能；（3）履行拒绝；（4）不完全给付：（5）情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。但是，虽有解除的原因，并不当然发生解除的效力，只发生解除权。解除权是一种形成权，仅凭一方当事人依法定事由作出的意思表示即可实现成的法律关系消灭，其行使无须征得对方当事人的同意。合同解除权的这一界定内涵三个属性：第一，单方意思表示的随意性。本着意志自由的原则，享有解除权的一方是否行使该权利，完全由其自主决定，即可以不解除合同，要求违约方继续履行，也可以做出解除合同的表示，使违约方承担解除合同的法律后果。第二，解除事由的法定性。合同解除权以一定的法律事实（合同一方违约）为根据，以法律对该事由的确认为以前提。客观事实与法律确认是解除权得以享有和行使的必备条件：只有被法律明确加以认定的特定事由才能引起合同解除。

但在发生法律规定的合同解除发生的事由时，法律是否一律鼓励非违约方解除合同呢？答案是否定的。合同的法定解除应考虑以下关系：

1.合同解除与合同信守原则合同信守是合同法的重要原则之一。其要义为，依法订立的合同在当事人间具有相当于法律的效力，除依当事人协议或法律规定合同可以变更或解除之外，当事人应当严格遵守合同义务，即使在一方违约时，如未造成另一方订立合同的主要目的难以实现的后果，另一方也不得轻易解除合同。合同信守原则是社会经济对合同法基本要求的集中体现，同时也是合同当事人意思自治的必然要求。合同是双当事人意思自治的结果，彼此信守相互许下的诺言是顺理成章的事；如果允许一方在合同订立的目的仍可以得到实现时，仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系，无疑会使合同的约束力以及市场交易道德的环境遭到破坏。对于合同法而言，合同信守是基本原则，合同解除是一种例外，因此应对合同解除予以严格限制。在美国，即使一方的行为己构成重大违约，美国法院在许多情况下并不允许受害方直接解除合同，而是要求其给违约方一个自行补救的机会。法院在决定应当给违约方多长时间进行自行补救时，要考虑各种相关因素。重要因素之一时。违约方的拖延将在多大程度上剥夺受害方有权期望从该交易中获得的利益。另一个于之相关的因素是，允许受害方即使解除合同会给违约方造成多大的损失。法院的最终决定应当是对权衡这种因素的结果。

2.合同解除与合同目的从合同法的目的来看，合同法的规范功能一般认为有两类；一为保护功能，即保护合同当事人的权益的功能。在合同解除制度中的表现为，法律应承认并赋予在违约行为导致非违约方订立合同的主要目的难以实现时，或发生预期根本违约约情况下，非违约方解除合同的权利。另一规范功能为鼓励交易功能，即鼓励当事人所从事的原愿交易行为的功能。解除合同等于是本己达成的交易中途流产，必将影响社会交易，因此又要求对合同解除严格加以限制。

从合同双方当事人订立合同的经济目的来看，当事人订立合同，其目的无不是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。在合同有效成立以后，某些原因的出现常常会致使当事人订立合同的主要目的难以实现，如果不顾客观情况变化而强制当事人仍然信奉合同信守原则，必然会在根本上违背当事人订立合同的意图。因为合同解除将产生恢复原状的效力，如果不对合同解除严加限制，允许当事人轻易的解除合同，必然造成资源的极大浪费，也难以保护社会交易，难以保护当事人的订约目的。故法律对合同解除做出了严格的限制，从观众国立法，主要是对法定解除发生的原因加以严格限制：（1）给付迟延；（2）给付不能；（3）履行拒绝；（4）不完全给付；（5）情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍末履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的：

（五）法律规定的其他情形。可见，构成根本违约的迟延履行是解除合同的原因之一。本案中，按合同约定被告应于2000年5月1日交房，而其却于6月9日才通知原告办理房屋交接验收手续，其行为显然已构成迟延履行。那么被告的迟延履行行为是否构成了根本违约？买受方是否可据《合同法》第94条第4款的规定主张解除合同

根本违约（Fundamentalbreachofcontract，是从英美法系国家的合同判例中产生的一种违约形态。它限定了解除合同这种特定违约责任方式的使用条件。什为违约行为的一利，根本为约当然应当符合违约行为的一种构成条件，即债务人实施了违反合同约定义务的行为，但因为现代民法重视违约与合同宗旨的关系，将之与履行行为的实际效果相联系，故难有在违约行为后果严重，以致无法实现合同目的的情况下，方构成根本违约。认定根本违约，关键在于如何判定“违约后果严重”。《合同法》规定为“不能实现合同日的”。相对于轻微违约，根本违约通常表现为即使经过修改或补正，也无法实现债权人利益的情况。当能在不同合同中，应结合合同的性质来考虑合同目的。总之，在我理解，只有违约结果严重到合同目的无法实现即债权人利益无法实现的情况下，方认定为根本违约，也就是说合同债务、违约，甚至后果较为严重，但是可通过修补或改正而达到合同目的的，亦不构成根本违约。

在本案中，被告的迟延履行，并未给原告造成什么利益损失，更不会使合同目的无法实现，我们无法认定已构成根本违约。而且迟延的期间不长，被告在违约后采取了较为积极的态度，及时的加以改正，使得原告的利益可得以实现。如果允许原告解除合同，反而会致使双方的目的无法实现，不符合合同法鼓励交易的宗旨。而且，解除合同将产生合同自始无效的后果，双方当事人的财产须恢复到订约前的状态，必将造成社会资源的浪费。再次，如果在此种未构成根本违约的情况下，允许原告解除合同，也不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序，损害合同信守原则。故本案中，原告不能以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同。

在买卖合同中，出卖人负有物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。出卖人的瑕疵担保义务要求，出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，合同标的物（房屋）曾一度存在权利瑕疵，在被告通知原告办理房屋交接验收手续之时，合同标的物仍存在权利瑕疵，被告已违反了其瑕疵担保义务，因为抵押权具有追及力，而原告即使取得该标的物的所有权也不得以此来对抗抵押权的行使，这样原告不得不承担可能丧失标的物的风险。故原告有权拒绝办理房屋交接验收手续，该拒绝行为并不构成违约。但该房屋之抵押登记随后被注销，使被告对其违反瑕疵担保义务的一种补救措施。由于被告采取该补救措施及时、有效，因而并未构成重大违约。从该合同的履行结果来看，当事人的利益亦大体平衡，并无一方因此受损，因而，从鼓励交易的精神出发，应维持该合同的效力，但由于被告的行为已构成迟延履行，故原告仍可要求被告承担迟延履行的违约责任。

总之，在本案中，应认定该买卖房产合同有效，双方当事人应继续履行合同，但原告司基于被告的迟延履行要求其承担违约责任。

第五篇：房屋买卖合同案例

案例一 宅基地买卖无效，卖方承担升值损失

案例二 拆迁安置房买卖合法

案例三共有房屋买卖无效，共有人赔偿买房部分房屋差价

案例四 拆迁安置房可以买卖

案例五 被拆迁人签了买卖合同又反悔，法院认定合同有效判决驳回

案例一 宅基地买卖无效，卖方承担升值损失

[案情简介]：李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。

[法院判决]：

一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比

例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。

案例二 拆迁安置房买卖合法

案情简介：2008年1月，周女士(本案原告)与周某、华某夫妻（本案被告）二人签订《购房协议书》，约定将位于无锡市某镇一套拆迁安置房以45万元的价格卖给周女士。协议签订当天，周女士即支付定金2万，后又支付12万房款。2008年11月3日，双方签订《补充协议》，约定将房价变更为36.5万元，同时周氏夫妻承诺在2008年12月30日前为周女士办理过户手续。后周女士多次催促周氏夫妻办理过户手续，但周氏夫妻一直推诿，故周女士诉至法院，要求判令周氏夫妻继续履行合同并协助办理房屋过户手续。

争议焦点：讼争房屋性质及购房合同效力问题

对方观点：

被告认为讼争房屋是农民安置房并提供村委会证明，虽然涉案房屋已取得国有土地使用权证，但土地出让金并未缴纳，产权部门不予办理过户手续；根据“锡政办发（2005）150号”《关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》规定，依法取得房屋土地权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易，故合同在客观上无法履行。另外购房协议书约定必须要我方提供主管部门或房产管理部门允许卖房的批文该购房协议书才生效，现因没有批文，故购房协议无效。

我方观点：（我方代理原告）

房屋的性质，应当以产权登记为准。本案讼争房屋已经办理了房屋产权登记，并领取了国有土地使用权证。根据权属证书的登记，所涉土地性质为国有土地出让，用途为住宅用地，终止年限为2074年2月22日，该房屋的土地使用权由无

锡市某房地产开发公司转让取得。不存在违反法律禁止性规定及无法实际履行的情形，也不属于被告所提供的“锡政办发（2005）150号”文件所规定限制交易的房屋。被告未举证证明房屋因土地出让金未缴纳而无法办理过户手续的事实，且土地出让金市房地产开发商与政府之间结算的问题，不影响讼争房屋的性质。被告认为协议附件约定卖方上级主管部门或房产主管部门允许卖方的批文为合同附近，合同因无批文而无效的说法亦是不合理的。原被告双方签订的购房协议及购房补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告应当依照协议的约定按时办理好房屋过户手续。关于讼争房屋存在过户手续办理困难及补交相关费用的实际问题，但双方就此已在《购房协议书》第十一条“特别约定”及《补充协议》作了专门约定，确定周氏夫妻对该问题进行担保。因此，即便是被告主观之外的原因导致产权变更拖延，其仍应承担责任。

法院裁判：

法院确认讼争房屋转让款为36.5万元，该房屋的房产证及国有土地使用权证齐全，标的物系合法。购房协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。故判决双方所签的购房协议及补充协议继续履行，被告周氏夫妻于判决生效后十日内将上述房屋过户给周女士。

一审判决后，被告方不服，提起上诉。二审法院经向相关部门了解，根据房屋所涉土地权证的登记，如确定土地性质为国有土地出让的，可以交易和办理过户手续。如果涉及拆迁等遗留问题难以办理产权过户的，凭人民法院的生效判决书及相关手续即可办理过户，故二审判决驳回上诉人的上诉请求。

二审判决后，被告仍未履行，原告申请强制执行，该房屋被法院强制过户给原告。

案例三共有房屋买卖无效，共有人赔偿买房部分房屋差价

由于陈先生与刘女士的房屋买卖合同被法院确认无效，陈先生需要支付更高的价格另行购置房屋，为此，陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶魏先生，中介方北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）告上法庭，要求三方共同赔偿其房屋价值损失70万元。6月26日，北京市海淀区人民法院依法审结了此起因房屋买卖合同无效而引发的房屋价值损失赔偿纠纷案件。

陈先生诉称，2008年经鑫尊公司提供中介，他与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向鑫尊公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及鑫尊公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提起诉讼，要求刘女士、魏先生、鑫尊公司赔偿其房屋差价损失70万元。

在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，且陈先生及鑫尊公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错；而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以她不同意给付陈先生70万元的差价补偿款。魏先生表示对于妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。鑫尊公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。

法院经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。鑫尊公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对

魏先生相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。综合上述因素，法院确认刘女士按50%的比例承担过错责任，鑫尊公司按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。最终法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，鑫尊公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。

案例四 拆迁安置房可以买卖

近日，成都锦江法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告购买被告房屋后，被告反悔称所卖房屋是拆迁安置房，按拆迁协议规定不得进入房地产市场交易，所以双方的《购房协议》无效。那么，双方的《购房协议》是否有效呢？

锦江法院审理后认为，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，虽也是“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。最后锦江法院一审判决被告应在房屋具备办理分户产权登记条件之日起2个月内为原告办理房屋的产权变更登记。

案例五 被拆迁人签了买卖合同又反悔，法院认定合同有效判决驳回 中国江苏网讯：二手房买卖成交合同签订后，房主以房屋尚未申领产权证书为由，要求确认房屋买卖合同无效，而买方坚持合同有效，要求继续履行合同，遂发生纠纷。日前，苏州市中级人民法院对该案作出“维持原判，驳回上诉”的二审判决，支持了房屋买方关于合同有效的诉求。

案件起因

两年前签订卖拆迁房合同一年前卖主单方面终止履行

2009年3月28日，戴某与徐某签订《定房协议书》，约定由徐某购买戴某位于昆山市陆家镇的一幢房屋（含附属的自行车库），其中房屋建筑面积 120.11平方米，自行车库面积9.74平方米，总价为30万元。同时双方约定，买方在签订合同后支付首付款10万元，交付房屋时再支付房款15万元，在房屋产权证过户后支付余款5万元。当日，戴某收取了徐某支付的定金1000元，并出具收据。同年 3月30日，双方签订《房屋买卖成交合同》，约定由徐某购买戴某的上述房屋，房屋价款及付款方式与定房协议书相同，双方还约定了违约条款，如一方违约应当赔偿另一方房屋总价60%的违约金。合同签订后，戴某当场收取徐某支付的10万元，并出具收据。

2010年6月1日，戴某向徐某发出1份《终止合同函》，称买卖合同约定的房屋因尚未申领产权证书，依照《城市房地产管理法》第38条第6款“下列房地产，不得转让„„

（六）未依法登记领取权属证书的„„”之规定，要求终止房屋买卖合同，并向徐某退回已付房款。徐某对此表示异议，他认为双方之前签订的购房合同有效，不同意终止履行合同。双方因此发生争执，于是戴某向昆山市人民法院提起诉讼。

案件一审 一审法院判定合同有效，驳回原告诉求

戴某请求法院判令终止原被告双方于2009年3月签订的房屋买卖成交合同，并要求退还被告方房款10万元。

昆山法院经过审理认为，原被告双方所签房屋买卖成交合同是双方真实的意思表示，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则履行合同，对原告请求判令终止合同并退还房款的诉求，法院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。

2011年4月16日，昆山法院判决驳回了戴某的诉讼请求。

6月14日，戴某就一审判决向苏州市中级人民法院提出上诉，称根据《城市房地产管理法》第38条第6款规定，该房屋不准买卖，因此本案买卖合同无效，同时诉称争议房屋为上诉人与女儿共有，据此请求二审法院撤销原判。

苏州中院经过审理认为上诉人戴某的上诉理由不能成立，不予采纳，最终作出上述终审判决。