XXX区农村宅基地及建房管理办法（2022）

XXX区农村宅基地及建房管理办法（2022）

第一章

总则

第一条

为加强XXX区农村宅基地及建房管理，完善宅基地管理制度，切实落实“户有所居”，根据《中华人民共和国土地管理法》、《XX市城乡规划条例》、《XX市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔XXXX〕XX号）以及《关于进一步加强和规范农村宅基地及建房审批管理的通知》（京政农函〔XXXX〕XX号）等法律法规及相关政策规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于XXX区行政区域内宅基地建房规划、申请、审批和建设管理。

第三条

本办法所称农村宅基地是指经依法审批取得的，农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

第四条

本着“尊重历史、面对现实、规范先行、稳慎推进”的工作原则，在农村宅基地管理工作中坚持稳慎推进、坚持农民主体、坚持问题导向、坚持分类指导。

第五条

把村庄整体风貌管控贯穿到农村宅基地建房管理工作中，坚持规划引领、建管并重、规范引导、有序推动。

第二章

规划引领管控

第六条

农村宅基地及建房应本着节约、集约利用土地和保护耕地的原则，尽量使用原有的宅基地和村内空闲建设用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田，同时严格落实“生态保护红线、河道蓝线”等空间管控要求。涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。宅基地涉及文物保护单位保护范围及其他各类建设控制地带的，要按照有关规定报相关单位审批。

第七条

村民建设住宅应当符合村庄规划，并按照《XXX区村庄民宅风貌设计导则》及传统村落保护与发展规划相关规定进行。各镇应结合村庄规划开展村镇风貌管理的制度建设，加强村民建房风貌管控，不仅村庄内部建筑风貌要相互协调，全区村庄整体风貌也要与“六大文化”、与支撑产业相结合。

第八条

宅基地及建房具体管控标准如下：

（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。

根据本区实际情况，农村村民宅基地用地标准最高不得超过XXX平方米（X.XX亩），各村根据实际情况确定。

（二）村民建房不得妨碍他人通行、通风、采光、排水，不得损害公共利益和他人的合法权益。

新建村民住宅应满足消防安全要求，建筑材料应符合国家和XX市相关标准，应当使用安全、防火、环保、节能材料。

（三）村民建房应控制在二层（含）以下，原则上不得建设地下室，房屋的基底面积占宅基地面积不超过XX％。

传统村落只能建设一层。

（四）建筑层数与高度的具体要求：

X.原有院落（合法部分）：建筑层数控制在二层以内。

⑴一层檐口高度不得高于X.X米，屋脊高度不得超过X米（屋脊坡面与水平面夹角不得超过XX°）；二层檐口高度不得超过X米，屋脊高度不得超过X米（屋脊坡面与水平面夹角不得超过XX°）。（注：檐口高度为檐口到台基的高度，屋脊高度为屋脊到台基的高度）

⑵台基高度不宜超过X.X米，原有台基高度超过X.X米时，维持原高度，但不宜超过X.X米；

⑶院墙高度不宜超过X米；原有院墙高度超过X米时，维持原高度，但不宜超过X.X米。

X.新建院落（宅基地）：建筑层数控制在二层以内。

⑴一层檐口高度不得超过X.X米，屋脊高度不得超过X米（屋脊坡面与水平面夹角不得超过XX°）；二层檐口高度不得超过X米，屋脊高度不得超过X米（屋脊坡面与水平面夹角不得超过XX°）。（注：檐口高度为檐口到台基的高度，屋脊高度为屋脊到台基的高度）

⑵台基高度不宜超过X.XX米。

⑶院墙高度不宜超过X米。

X.宅基地内其他房屋建设参照《XXX区村庄民宅风貌设计导则》进行。

（五）房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶必须控制在自家宅基地范围内。

第九条

传统村落宅基地建房要严格按照传统村落保护与发展规划及《XXX区村庄民宅风貌设计导则》进行。

第三章

宅基地申请条件

第十条

宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。本户内有两个（含）以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄，无房分居且现有宅基地按照本办法第八条之规定无法分户扩建的可以申请宅基地。

第十一条 如有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：

（一）将原住宅出卖、出租或赠予的；

（二）宅基地改作生产经营用途的；

（三）已享受保障性住房的；

（四）其他法律法规规定禁止的情形。

第十二条

除已经明确不能申请宅基地的情形外，具备宅基地申请资格的，通过以下几种途径实现户有所居：

（一）对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。

（二）对已依法、合理取得宅基地的村民，在符合村庄规划的前提下，经镇政府审批，参照本办法第八条之规定通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。

（三）宅基地超占面积过大的，通过在具有申请条件的本家庭成员内部间调整，实现户有所居。

（四）在保持集体土地所有权不变的前提下，依法取得的宅基地使用权在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民内流转，实现户有所居。

（五）本户内仅有一名子女，且达到法定结婚年龄，通过随父母共同居住，实现户有所居。

第十三条

符合下列条件之一需申请宅基地的，可以通过“一事一议”原则，采取置换等方式处理：一是因地质灾害搬迁、新村建设等按照规划批准的；二是国家工程等公益性建设占用原宅基地，且未享受货币补偿或房屋安置的；三是确实因涉及文物、传统村落保护及有价值老宅院的保护利用等需要的；四是因其他不可抗力原因且符合法律法规规定情形的。

第十四条“一事一议”事项须通过村、镇两级审核后报区政府研究审议。

第四章

宅基地建房审批

第十五条

依据“一户一宅”的法律规定，村民建房只能新建、改建、扩建或者翻建一处住宅。对于一户拥有多处住宅的，各镇、村要结合实际严格规范管理，原则上，超出“一户一宅”规定的住宅不应改建、扩建或者翻建。

第十六条

使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续。禁止非法占用土地建设住宅。村民在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（包括住房和附属用房），按照“村民申请、村级审核、镇级审批”的申报审批流程办理宅基地建房审批手续。具体审批程序如下：

（一）村民申请

依法、合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（包括住房和附属用房），应当征询相邻土地使用权人意见（四邻意见不一致的由村委会形成是否同意其建房的决议），并持下列材料向村委会提出申请：

X.依法取得的宅基地批准文件（权属证书）或村委会出具的权属证明材料；

X.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；

X.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

X.《农村宅基地使用承诺书》；

X.相邻土地使用权人（四邻）意见书；

X.选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准且具有基本结构设计的施工图；

X.法律法规规定应提交的其他材料。

（二）村级审核

X.核实审议。村委会接到申请后，要及时入户核实申请人提供材料的真实性，履行四议一审两公开程序，并依法召开村民大会（或村民代表）会议进行审议，其中，相邻土地使用权人意见不一致的，由村民大会（或村民代表）会议形成是否同意其建房的决议并在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上相应位置注明。

X.公开公示。审议通过后，要及时将申请建房村民的家庭成员人数、建房位置、宅基地和房屋占地面积及建设方案等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于X天。

X.签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村委会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改建房方案，对修改后的建房方案需再次予以公示；村民对公示无异议或经调查异议不成立的，村委会应当在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。

X.上报镇政府。村委会要及时将签署意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及其他申请材料报送所在镇政府。

（三）镇级审批

X.到场核实。镇政府要会同村委会、乡村责任规划师实地审查申请人是否符合条件、现有宅基地及房屋情况、是否符合村庄规划和风貌管控要求、是否征询四邻意见等，现场确定建房位置和基底高度。

X.签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，审批表一式两份，由镇政府、村委会各存档一份。

X.制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作《农村宅基地建房批准书》并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》并加盖骑缝章。要由村委会将审批结果张榜公示X日后，及时将审批文书发放给村民，审批文书存根由镇政府留存。各镇工作人员必须将《农村宅基地建房批准书》中面积、四至、高度、层数以及基底高度等信息填写完整。

X.到场钉桩放线。批准建房后，镇政府要会同村委会、乡村责任规划师到场实地钉桩放线，丈量宅基地面积、确定四至和基底高度等。

第十七条

村民建房竣工后，镇政府应组织相关人员到场进行竣工验收，验收程序及内容如下：

（一）到场验收。

村民经批准建房完工后，镇政府要组织村委会、乡村责任规划师、村民、设计、施工等各方人员到现场进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至、基底高度等要求使用宅基地，是否按照批准、规划以及风貌管控要求建设房屋等情况。

（二）制作并发放验收文书。

依据验收情况，填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，验收意见表一式三份，一份发放给村民，由镇政府、村委会各存档一份。

对未按批准要求，存在多占、超建等情况，镇政府按违法建设进行处理，处理后符合要求的，再发放验收文书。

第五章

监督管理

第十八条

村民建房要严格按照建房批复进行。村民对建设房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任；村民房屋的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。镇、村要研究确定施工监理方式。

第十九条

村民建房产生的建筑垃圾不得随意倾倒、抛撒或者堆放，应当与生活垃圾分别收集。村委会应与建房者签订垃圾清运协议，自行运输到镇、村指定地点；不具备运输条件的，由村委会安排具有资质的运输车辆清运，建房者承担全部费用。

第二十条

加强村民建房全过程监管。镇政府要及时组织相关内设机构，会同村委会依法开展农村建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房过程中存在的各类违法违规行为，尽可能减少和预防邻里建房纠纷。对村民未按批准位置或超过批准层数和面积建设住宅的，由镇政府责令限期进行整改，对拒不整改的，不予通过验收，并对违法违规建设依法进行查处。严禁未批先建、边批边建、超标准建设。

第二十一条

镇、村两级要按照村庄风貌管控要求加强本辖区内房屋修缮建设的监督管理。

第二十二条

农村村民申请使用农村宅基地，应当真实提供相关信息材料。采取欺骗手段隐瞒真实信息、弄虚作假等骗取申请农村宅基地，经发现（举报）且由镇、村两级核实无误的，该申请行为取得的批准文件应予撤销，对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处，对触犯刑法、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条

加强档案和审批结果归档备案管理。镇、村要建立健全宅基地和建房审批管理台账，对有关资料按照《档案法》相关规定及时进行归档留存。

第六章

工作职责

第二十四条

区农业农村局负责宅基地改革和管理工作，对宅基地分配、使用、流转和闲置农宅利用进行指导；指导镇政府对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。

第二十五条

市规划自然委XXX分局负责指导村庄规划编制及宅基地合理布局、宅基地建房审核报批、不动产登记颁证、标准建筑图集编制发放、违法建设认定。

第二十六条

区文化和旅游局负责对历史文化名村、传统村落中不可移动文物的保护利用工作进行指导；负责对涉及区级文物保护单位保护范围内的建设工程、区级文物保护单位及未核定为文物保护单位的不可移动文物的民宅修缮进行审批，具体程序依据《中华人民共和国文物保护法》相关要求落实。

第二十七条

区住房城乡建设委负责建筑工匠的培训；负责农村宅基地上房屋建设的技术指导和服务。

第二十八条

各镇政府是本辖区内农村宅基地及建房的审批和监督管理的责任主体。主要职责如下：

（一）负责组织辖区内村庄规划编制，统筹并合理安排宅基地用地以及闲置宅基地及闲置住宅盘活利用管理；

（二）负责农村宅基地及建房审批，建房施工监管、指导和服务，施工安全、质量监督，违法违规建房的制止和査处等。

探索建立宅基地及建房统一管理机制，建立联审联办制度。开展农村宅基地及建房动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为。

（三）对于未经批准使用宅基地进行村民住宅建设的，符合村庄规划的，在进行安全鉴定，确保安全前提下，责令其补办审批手续；

不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。

各镇政府要根据实际，加大宅基地管理工作支持力度，合理安排和配备必要的工作力量，建立宅基地管理机制，确保工作有人干，责任有人负。要充分发挥乡村责任规划师的作用，在村庄规划以及住宅布局、建设上把乡村责任规划师的意见建议作为重要参考。

第二十九条

村民委员会是本村宅基地及建房的日常服务和监督管理主体，主要职责如下：

（一）要依法完善宅基地村民自治管理程序，强化村规民约的监督约束作用；

（二）负责本村宅基地及建房的申请核实、施工管理、施工安全检查、质量安全检查、建筑垃圾管理、宅基地用地调整、超占面积处置、退出处置、纠纷调解以及宅基地违法用地的劝阻和报告等；

（三）在镇政府的指导下开展闲置宅基地及闲置住宅的盘活利用等工作；

（四）在镇政府的指导下做好宅基地及建房申请人资格认定等工作。

第七章

附则

第三十条

若相关法律法规修订调整，本办法同时予以相应调整。

第三十一条

《XXX区村庄民宅风貌设计导则》由各镇对申请人申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋审批时提供。

第三十二条

本办法由区农业农村局负责解释。

第三十二条

本办法自公布之日起施行。